XX市场物业管理服务方案6851.docx

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1、第一部分分宏博金海岸岸市场物物业管理理服务方方案第一节宏宏博金海岸岸市场物物业管理理服务工工作的整整体设想想及策划划宏博金海岸岸应按国国家等级级标准实实施市场场物业管管理服务务，力争争三年内内成为市市级、省省级物市市场业管管理优秀秀市场及及住宅小小区，并并积极争争创全国国示范。整体的设想与策划分为五个方面： 1 高标准、高水平管理的措施 1.1 建立和实施完善的市场物业管理质量体系市场物业管理行业的发展过程证明了要达到高质量的市场物业管理服务水平必须建立一套高标准的质量保证体系。近几年来，在国内市场物管行业逐渐推广实施的ISO9001-2000质量体系标准被实践证明是行之有效的，这一点我们应在

2、导入并通过ISO9001-2000质量体系国际认证后，就深深地体会到其好处。在宏博金海岸的市场物业管理工作中，从一开始就要坚持做到高标准、高起点，科学管理、规范服务。要根据中宏博金海岸特点尽快建立和实施 ISO9001-2000质量管理体系。1.2 培育高素质的员工队伍人才对我们来说，是最重要的资源，它决定了企业的兴衰。在人才的管理上，我们着重抓好两个环节，一是“引进关”，引进的人才要具有较高的专业技能和较好的综合素质。二是“培训关”，我们公司每年都要针对不同的人员分别制订出详细的培训计划，要求大家有现代的市场物业管理意识，为市场及业主服务的意识，都要做到一专多能，每年的培训考核成绩都要做为职

3、务晋升和年终奖励的重要依据。作为做好市场物业管理服务工作的重要前提，我们的人才培养目标是：培养一支高素质的精干的员工队伍。 1.3 加强和完善市场物业管理的硬件条件在宏博金海岸市场物业管理工作中，除了要充分依托现有的管理设备外，还需投入一笔资金加强和完善市场物业管理的有关设备、设施，如要实行全电脑化办公系统、护卫快速反应系统和完善的监控系统等。 1.4 营造富有特色的社区文化具体内容在后续章节中有详细描述。 1.5 实施市场营运、办公、住宅区人性化的专业市场物管崇尚人性，是我们管理工作的精髓。在宏博金海岸我们将广泛引入人性化市场物业管理的理念，关注经营者及业主的生活质量，关注员工的不同需求，在

4、管理、环境、空间各个层次和环节营造一种既相互信任、相互尊敬，又有明确的行为规则这样一种和谐、有序的舒畅环境和文化氛围。从而使人们的潜力得到充分发挥，人们对工作、生活、文化上的品味需求得到满足。使我们的管理工作得到业主的理解、认可和支持。也使公司的经营管理理念得到管理员工的普遍认同，在市场物业管理的各处细节，要体现出对人的珍爱和关怀。 1.6 注重发挥经营者及业主自治、自律的功能以市场管理委员会为代表的广大经营者及业主共同参与市场物业管理，变单向推动为双向共管，是市场物业管理发展的要求和趋势，只有启发广大经营者及业主共同参与市场物业管理，增强经营者及业主自治、自律功能，使经营者及业主自治、自律与

5、专业化市场物业管理相结合，才能使市场物业管理真正得到升华，这也是发达国家和地区市场物业管理的重要经验。为此，我们将充分发挥宏博金海岸中市场管委会作用，通过经营者及业主的内部组织网络和组织社区内的文化活动，潜移默化地增强经营者及业主参与管理的意识。 2 管理深度和广度的做法社会在进步、时代在发展。对于宏博金海岸广大经营者及业主而言，市场物业管理服务的深度和广度是没有止境的。我认为：随着社会的进步和社会分工的不断专业化，市场管理公司在管理深度和广度上，除了依靠科技手段外，还应尽可能和社会各专业服务机构联合，满足经营者及业主的多方面需求。我提出以下两项措施： 2.1 在宏博金海岸建立相应的市场内的生

6、活商业网点。从满足经营者及业主生活需要做起，利用各种条件逐渐开办小超市、家电维修中心、健身中心等等，为广大经营者及业主提供各种便利条件。 2.2 市场管理处全方位建立商业服务信息网，与各商家、专业服务公司建立广泛联系，满足经营者及业主需求。如物业保险代理、租赁代理、房屋装修代理、信息咨询、家政服务、接送小孩、代购各种票务、介绍住家保姆等等。 3 超前性、创造性、全方位服务的意识 3.1 超前性是宏博金海岸市场物业管理前卫和榜样地位的标志。重点由以下几点组成：3.1.1实施市场及住宅环境形象设计与建设（DIS）工程。住宅环境形象设计与建设是继企业形象策划（CIS）之后更富时代特色的新概念，它已同

7、资源、人才、科教、环境、信息等一样，成为构成市场及住宅管理的要素之一，同时，具有对市场及住宅形象的塑造功能和对市场物业的增值功能。 3.1.2 充分发挥电视监控系统的作用，使市场管理人员及时掌握宏博金海岸各个区域的治安状况，出入人流状况，车辆交通状况及卫生保洁状况等，使各种紧急情况能得到及时处理。 3.2 创造性是宏博金海岸市场物业管理的生命源泉科技在进步，人们的观念在不断地转变，人们对各种需求也在不断地扩展。宏博金海岸只有不断地创新，吸收国内市场管理精华，做人之未做，做人之难做，才能不断完善，并保持在同行业中的领先地位。3.3 实施社社区全方方位服务务宏博金海岸岸应将充充分利用用宏博金海岸岸

8、及周边边地区的的各类设设施和场场所，为为广大经经营者及及业主提提供全面面周到的的24小时时温馨服服务。如如：3.3.11定期举举办棋牌牌赛、书书画展、各各种派对对等，丰丰富经营营者及住住户的业业余生活活，增进进经营者者及业主主间的情情感沟通通。 3.33.2 设立经经营者及及业主接接待日和和接待电电话，向向经营者者及业主主提供224小时时全天候候的护卫卫、保洁洁和维修修服务。 4 创造优美舒适、安全文明、洁净环境的设想宏博金海岸位于海安新城区，是一个新型的市场及住宅区，在市场物业管理工作中，我们应以高的文化品味取胜，通过住市场及宅区软、硬件的配套服务，创造出优美舒适、安全文明、环境洁净的新型市

9、场。 4.1 硬件建设可靠的安全保障系统、管理完善的环境设施、简洁醒目的市场及住宅形象设计系统、安全方便的交通网络以及丰富的文化色彩等，一系列具有一定超前性能的先进设施、设备为宏博金海岸高尚环境和文明建设提供了物质保证。 4.1.1 公布空气质量周报。空气质量是环境质量的重要内容。我们拟在宏博金海岸经营者及业主基本上都进入市场以后，实行空气质量周报公布措施。这样既可以让监测数据直接为经营者及业主服务，同时又可以提高市场的环保意识。 4.1.2 建立优美的环境。为了使宏博金海岸环境进一步活跃起来，更具文化品味，我们将利用七万平方米音乐喷泉生态广场，对市场内各种植物进行标识、归类，将宏博金海岸变为

10、富有特色的小型植物园，使居民和来客感受到的不仅是满目绿草、红花，而且从植物介绍中可以增加植物、绿化知识，这是一项极有意义的措施。 4.1.3 对垃圾的分类处理。随着社会的发展和进步，环保问题越来越突出，宏博金海岸应计划逐步实行垃圾的分类投放和处理，投放点标明分类收集方法。设可回收垃圾、一般垃圾和有害垃圾三类箱。可回收垃圾以报纸、书刊、瓶、易拉罐等为主，一般垃圾及渣土等为主，有害垃圾主要为各类废电池、电镀制品、杀虫剂罐等。对垃圾的分类处理，我们将通过各种宣传手段，增强经营者及业主的环保意识，引导他们养成正确的习惯。 4.1.4 严格车辆交通管理。应准备设置完善的各类交通标识，加强车辆的监控和引导

11、，及时处理突发事件。 4.1.5 运用现代科技手段，“三防”结合，确保安全。“三防”结合即是人防、物防、技防相结合。“人防”上我们实施快速反应系统，由管理中心统一指挥调度，强调多重结合，即流动岗与固定岗相结合、全面防范与重点防范相结合、整装与便装相结合。物防上采用围墙、防盗装置等手段提高防范能力。在充分强调人的因素的前提下，逐步过渡到技防为主，运用宏博金海岸的智能化保安设施结合管理处的统一管理、快速调度，确保治安防范万无一失。 4.2 软件建设创建优良的市场及住宅小区，软件建设比硬件构成更为重要、更为艰巨。特别是市场物业管理行业发展时间短，市场管理公司和广大经营者及业主均需要进一步加深对市场物

12、业管理的认识和自身修养，这个过程需要日积月累的努力，市场物业管理公司应着眼于长远发展，持之以恒地在软件建设上下功夫。主要有以下内容： 4.2.1 将可持续发展战略作为宏博金海岸发展的主导战略。 4.2.2 组织落实，措施得力。成立以市场管理处为主、有业主及经营者代表参加的宏博金海岸环保委员会，着眼于宏博金海岸长远发展，依照可持续发展战略，制定和实施宏博金海岸环保工程。 4.2.3 引入住宅形象设计与建设功能，对宏博金海岸进行形象塑造。 4.2.4 建立“市场管理处员工人人都是环保监督员”的观念，对不利于环保的行为及时予以制止。 4.2.5 严格装修审批手续，规范施工行为，控制装修材料的使用，加

13、强工程监管。 4.2.6 要逐步实行垃圾的分类投放、处理。 5 体现市场及社区文化、环境文化特色的市场物业管理典范模式 5.1 宏博金海岸社区文化活动的总体构想市场及社区文化三项主题：营造全新的工作理念；热爱地球，保护环境；做新世纪文明使者。市场及社区文化三项特征：人性化的管理理念；超前性的文化视角；宁静、祥和的文化气氛。市场及社区文化的总体目标：使宏博金海岸成为优秀市场及住宅文化的典范。宏博金海岸应大力开展市场及社区文化建设。宏博金海岸的文化定位是商业及住宅文化与现代科学技术的有机结合。我们将在环境文化、行为文化、制度文化，精神文化等四个方面全方位展开，通过循序渐进、潜移默化、寓教于乐的市场

14、及社区文化建设，提高经营者及业主素质，培养互助互爱精神，增强社区凝聚力，发挥市场及社区文化的凝聚功能、激励功能和约束功能。在宏博金海岸文化建设上，我们还注重近与远、大与小、教与乐、雅与俗的结合。我们将实施名牌与形象战略，积聚宏博金海岸的无形资产，创造名牌。 5.2 宏博金海岸环境文化的构想针对宏博金海岸园林式布局和环保要求，我们除了对市场及住宅内噪音、水质、空气等环保要素进行监测，全面加强市场及社区环境文化和环保建设外，还准备做好以下几点：第一，维护已有的园林绿化，实施各季节植物交叉式绿化工程。第二，加强对市场及社区内环保意识的灌输，使每个经营者及业主都自觉热爱市场及社区内的环境，建议在市场及

15、社区内设计摆放一些雕塑作品，以体现出优雅的艺术氛围。第三、开展市场及社区环境文化建设，实施市场及社区环境形象战略，整合市场及社区环境形象，统一规划市场及社区内的各种自然景观和人文景观。应拟定经营者及业主手册、环境手册、制订全面的环境管理方案。第二节拟拟采取的的管理方方式面对宏博博金海岸岸这样一一个市场场与住宅宅合为一一体，选选择怎样样的管理理模式才才能达到到最佳的的管理效效果，这这是我们们确定管管理方式式的重要要课题，在在深入调调查研究究的基础础上确定定了我们们的基本本思路是是：严格格资质管管理，选选用专业业素质和和综合素素质均较较高的各各类专业业技术人人才，以以严格的的管理制制度规范范各类服

16、服务，运运用电脑脑管理等等现代化化手段，实实现高效效率、高高水平的的综合一一体化管管理，加加强社区区精神文文明建设设，实施施品牌战战略。 2.1 在在市场管管理委员员会的监监督和指指导下实实行公司司领导下下的主任任负责制制，这是是一种垂垂直领导导方式，充充分利用用资源，编编制力求求精干，其其人员力力求一专专多能。在在拟制计计划、组组织领导导和对各各项工作作检查指指导协调调等方面面由管理理处经理理直接负负责，各各项具体体工作在在各组职职责范围围内由各各主管直直接安排排，各主主管下属属人员直直接向主主管负责责，而各各主管直直接向经经理负责责。这样样的结构构使权力力集中、责责任明确确、命令令统一，联

17、联系简捷捷、工作作高效。 2.2 市场物业管理组负责小区安全、消防、交通、保洁、绿化、便民服务与社区文化活动等工作；工程设备组负责设备管理、维修养护及便民服务等工作；综合组负责管理处的财务工作和文件资料的管理及电脑打字等工作。 2.1 注重于整体设计全面合理，各项工作环节紧密衔接，起到承上启下，相互制约的作用。 2.2 宏博金海岸整体动作的各个环节将严格按照ISO9001-2000质量保证体系进行运作，它同样适用于宏博金海岸物业管理处的整体运作方案。 2.3 在管理处的整体运作过程中将始终运用现代化的电脑管理网络系统，从方案的拟定到各项工作任务的完成都实现智能化管理。 2.4 在整体动作过程中

18、，始终坚持全过程管理，确保指挥与监督的封闭性管理，保证管理有效、及时到位，从而在最大限度上避免了缺漏和盲点。三、信息反馈系统 2.1 信息也是资源，宏博金海岸管理处的信息来源于执行机构、监督机构和信息反馈渠道。 2.2 宏博金海岸管理处在平时运作时，项目经理既是指挥员，又是督促检查者，当各项工作指令下达后，执行机构相应开始运作，此时，项目经理就可以在信息反馈渠道中获取信息，对指挥机构所发出的各项指令可以作出较为实际的评估，从而判断其正确与否，从中吸取经验，纠正错误，有效地克服了在工作中的盲目现象。 2.3 在监督机构控制方式中，我们采取例行检查和突击抽查相结合的方式进行，而监督控制的措施以预先

19、控制与信息反馈控制相结合的方式进行。四、激励系统 2.1 激励是市场物业管理处内部对员工管理的主要方式。每个员工的个人权利需要得到尊重并应始终保持旺盛的工作积极性，从而可以在一定程度上获得经济效益和社会效益。 2.2 思想工作机制重在激发每一个员工的内在潜能，充分调动员工的个人积极性，适时做好深入细致思想工作，其主要工作方式有与员工谈心，组织有益的集体活动和家访等。 2.3 奖惩机制应以表扬奖励为主，以处分为辅的原则，但奖惩要分明，用优胜劣汰的方式，纯洁用工队伍，在奖励类型上，我们坚持以精神鼓励为主，物质奖励为辅。 2.4 工资福利机制重在考核，缩小固定部分工资，加大活动部分工资，拉大距离不搞

20、一刀切，激励员工优质服务，创造业绩和发扬团结向上的团队精神。 2.5 培养提升机制在实际工作中缺一不可，其培养的目标是使员工有较强的事业心和敬业精神，对工作能做到一专多能，精益求精。在用人提拔上不任人唯亲，而是不拘一格选拔那些有真才实学的人才，做到能者上，平者让，庸者下，从而把培养提升、培训、进修等工作有机地结合在一起，使之形成一种人才培养的良性循环氛围。 2.6 文化活动机制是沟通市场物业管理处内部员工的桥梁，通过文化活动的开展增强了员工的自信心和认同感，把员工的利益和公司的利益紧密地结合在一起。文化活动的方式可有许多种，如：集体活动、旅游、娱乐晚会和邀请家属小孩共同联欢等活动。第三节工工作

21、计划划根据本本项目情情况，拟拟定管理理方式和和管理运运作流程程，具体体计划如如下；一前期期介入阶阶段1. 收收集工程程施工进进度、计计划、设设计图纸纸资料，及及时编目目分类存存档使用用。 2. 对工程程建筑中中的配套套设备设设施设计计、选型型、配套套、安装装、调试试，进行行满足市市场物管管使用功功能的评评估及建建议；建建立收发发文、存存档备案案制度；收集产产品安装装、使用用说明书书等资料料，为编编制规范范高效作作业指导导书提供供依据。 3.对售楼资料（合同、广告、宣传）收集，并对所涉及市场物管服务条款进行咨询、建议和答疑，促进售楼规范承诺，为日后市场物管服务奠定优良基础。二接管管验收1. 参参

22、与建设设单位报报验的工工程项目目竣工验验收活动动。 2. 与建设设单位办办理市场场物业管管理接管管验收工工作。 3. 办理水水、电、气气等能耗耗与施工工单位的的签认交交接签收收。 4. 设备设设施资料料的交接接造册。三开荒保洁1. 对对项目进进行全面面开荒保保洁。 2. 对项目目进行作作业频次次作业区区域进行行初步界界定。四业主主入伙阶阶段1. 入入伙现场场布置及及人员培培训，进进行现场场模拟。 2. 安排经营者及业主入伙受理程序与工作的开展。五正常常物管工工作的开开展按照物业业管理条条例的内内容及相相关规定定进行管管理。注注：以上上计划根根据项目目实际销销售进度度可调整整。第四节物物资装备备

23、计划为确保宏宏博金海岸岸的市场场物业管管理工作作有序进进行，我我们着眼眼于“必需、节节约、实实用”的原则则，配备备物质装装备，同同时市场场物业管管理处依依托宏博博金海岸岸雄厚的的资金实实力、人人才实力力，做到到资源共共享，更更好地为为经营者者及业主主服务。拟拟定物资资装备计计划如下下：一、管理理用房市市场管理理用房按按建设方方所提供供原有面面积安排排小区各各所属机机构用房房，具体体安排方方案另定定。二、员工工宿舍在在管理用用房面积积中划拨拨一定数数量的住住房面积积，保证证24小时时职守在在宏博金海岸岸市场管管理处的的员工都都能安排排在集体体宿舍中中住宿，具具体方案案另定。三、器械、工具、装备以

24、及办公用品计划在物质装装备的配配备上完完全按照照“必需、实实用、节节约”的原则则，同时时为了保保障宏博博金海岸岸市场物物业管理理工作的的有序进进行，宏宏博金海岸岸将依靠靠自身的的资金、人人才优势势全力支支持宏博博金海岸岸市场管管理处工工作，做做到物质质共享、资资源共享享。第五节人人员的配配备随着管理理方式、管管理手段段的现代代化，市市场物业业管理队队伍的结结构也发发生革命命性变化化，宏博博金海岸岸中市场场物业管管理人员员的配备备已从劳劳动密集集型向技技术密集集型转化化，管理理人员应应是高学学历、高高水平的的复合型型人才。为为此，我我们在人人员配备备上坚持持以“精干、高高效、敬敬业”的用人人原则

25、为为基础，确确定“重学历历也重能能力、重重水平更更重品德德”的用人人标准，严严把人才才选聘关关。管理理层学历历上要求求达到大大专以上上水平，工工程技术术岗位引引进大专专以上包包括计算算机网络络、通信信技术的的专业人人才。人人才来源源上我们们以内部部选送为为主，并并高标准准外聘专专业人员员，保证证管理队队伍的高高素质和和高水平平。在管管理队伍伍建设上上，我们们将采用用规范管管理和人人性化管管理相结结合的方方式，运运用激励励机制，充充分调动动全体员员工的工工作积极极性，严严格考核核，并实实行100%淘汰汰率，确确保管理理目标得得以实现现。第二部宏博金海岸岸市场物物业管理理各项承承诺及完完成指标标采

26、取的的措施依照全全国优秀秀管理住住宅小区区标准江江苏省普普通住宅宅区物业业管理公公共服务务费等级级收费暂暂行办法法，并并结合宏宏博金海岸岸特定情情况按等等级标准准实施物物业管理理服务，两两年内成成为市级级、省级级物业管管理优秀秀市场及及住宅小小区，三三年内在在硬件条条件符合合要求的的情况下下，成为为国家示示范项目目。 1 房屋屋完好率率 988% 998% 2 房屋屋零修、急急修及时时率 998% 98% 3 维修工工程质量量合格率率 1000% ，维修修工程质质量回访访率1000% 4 停车车场完好好率 995% 95% 5 清洁保保洁率 99% 999% 66 小区区内治安安条件发发生率

27、1以以下 11以下下自行车车、摩托托车、汽汽车被盗盗率 11以下下 1以下 7 大型型及重要要机电设设备完好好率 995% 95% 8 火灾发发生率 1以以下 11以下下 9 违章章发生与与处理率率发生率率处理率率 0.5 10 业主有有效投诉诉率 22以下下业主投投诉处理理率 995% 95% 投投诉回访访率 995% 95% 11 业业主对物物业管理理满意率率 955% 995% 12 绿化完完好率 95% 955% 113 化化粪池、雨雨水井、污污水井完完好率 98% 144 管理理人员专专业培训训合格率率 800% 880% 第一节房房屋及公公共部位位的维修修养护，公公共设施施、设备备

28、及场所所的使用用、维修修、养护护和管理理设备管理理和维护护及房屋屋本体的的维修养养护宏博金金海岸市市场物业业管理的的重要内内容，在在市场物物业管理理应积累累了较为为丰富的的管理经经验，既既保障了了广大业业主的利利益，也也树立了了良好的的企业信信誉。在在的机电电设备及及房屋修修缮管理理工作中中，我们们确立了了“管养合合一”的方针针，制定定了合理理的养护护计划，建建立和健健全科学学的规章章制度，切切实做到到为经营营者及业业主服务务。实现现经营者者及业主主满意，社社会满意意。在前前述宏博博金海岸岸各项管管理指标标承诺中中，我们们已对房房屋及设设备、设设施的管管理指标标实施措措施进行行了阐述述，此处处

29、对房屋屋及设备备、设施施的日常常养护计计划、定定期养护护计划作作进一步步的阐述述。 1 公共共设备、设设施及场场所的维维修养护护计划宏宏博金海岸岸各种公公用设施施的使用用年限，制制订了公公用设施施日常维维修方案案和定期期养护方方案。根根据住住宅共用用部位、共共用设施施设备维维修基金金管理办办法规规定，公公用设施施设备是是指共用用的上下下水管道道、水管管、落水水管、电电梯、加加压水泵泵、供电电线路、照照明、煤煤气线路路、消防防设施、绿绿地、区区内道路路、路灯灯、沟渠渠、池、井井、地下下停车库库、公益益性文体体设施和和共用设设施设备备使用的的房屋等等。每个个方案，每每一项内内容均从从工作计计划、实

30、实施方案案、执行行标准、实实施效果果四个方方面阐述述，量化化执行标标准，实实现科学学性和实实操性的的高度统统一。 2 房屋屋本体维维修养护护计划根根据住住宅共用用部位共共用设施施设备维维修基金金管理办办法中中规定，共共用部位位是指住住宅主体体承重结结构部位位（包括括基础、内内外承重重墙体、柱柱、梁、楼楼板、屋屋顶等）、户户外墙面面、门厅厅、楼梯梯间、走走廊通道道、本体体消防设设施、防防盗监控控设施等等。为了了更好保保护经营营者及业业主的利利益，我我们结合合以往管管理及贯贯标工作作的经验验，对上上述房屋屋本体共共用部位位现制订订详实的的维修养养护计划划。第二节治治安消防防管理1 治安安队伍建建设

31、建立一一支高素素质的治治安队伍伍治安队队伍建设设，按高高标准，严严要求的的指导思思想，严严抓招聘聘、培训训、上岗岗、考核核等关键键环节，实实施“准军事事化管理理”，统一一着装，尽尽职尽责责。护卫卫员选聘聘以优秀秀退伍军军人为主主，应具具有良好好的思想想品质及及业务技技能，建建立业务务、绩效效考核与与工资、职职位挂钩钩的机制制。护卫卫员管理理引入轮轮换制和和淘汰制制，在年年终考评评中，实实行100%淘汰汰制，保保持护卫卫员的高高素质和和战斗力力。对护护卫员的的选聘和和培训要要求已在在第二节节拟采采取的管管理方式式中作作了阐述述。 2 入住住期治安安管理 2.11 确立立治安重重点加大对对入住期期

32、人流、物物流、车车流的有有效监控控人流控控制对来访访人员须须进行访访问登记记和离去去注销手手续（对对办公式式公寓要要注重管管理方式式），对对外来装装修、搬搬运人员员采取办办理出入入证管理理，并交交管理押押金，对对他们的的活动范范围、活活动时间间进行一一定限制制，严禁禁互相乱乱窜。经经常与当当地派出出所联合合查暂暂住证、身身份证的的证件，把把可疑分分子清出出市场。对对可疑陌陌生人采采取追踪踪、监控控的措施施，必要要时可上上前有礼礼貌地执执行验证证工作。物流控制对装修材料流动实施申报制、盘查制和登记制。尤其是装修物品的搬出须提出申报，护卫员有责任和义务对物资的出入进行礼貌盘查；所有的物资流动实行登

33、记放行手续。车流控制市场设车辆进出入口,以便于管理.。运输物资进入市场的汽车要进行登记，记录车主身份、车牌号、车型等信息（因为有智能化系统，所以可以取代），针对实际情况，合理规划行车路线，防止对绿化等公共场所造成破坏。对汽车离开，实行登记放行手续。 2.2 治安防范“三岗”结合。全面防范实施“三岗结合，即巡逻岗、门卫岗、机动岗三岗联合防范，着重安防点、线、面的配合与行动”。 2.3 尽快完善并发挥智能化监控系统的安防优势。完善监控设施，使智能化安防系统全面启动，正常运转，发挥技防在治安管理中的重要作用。 3 常规治安管理根据江苏省普通住宅区物业管理公共服务费等级收费暂行办法，治安管理须达到等级

34、标准，为此，我们拟采用封闭式管理。具体措施为： 3.1 根据要求，在市场出入口实施24小时值班，安全护卫人员24小时巡查，重要部位实施24小时监控。 3.2 重要设施采取加锁防范措施，上屋面楼梯间的大门上锁，防止投毒及水源二次污染事件的发生。 3.3 对通道、应急楼梯等部位设置明显标识，以利于人员的进出。 3.4 护卫值班人员要禁止杜绝市场内私设摊点、广告牌、广告字画、乱贴乱画现象。 3.5 流动岗与固定岗相结合，分别在上下班高峰期与平时正常期采取不同的治安防范措施，确保停车场等重要部位的安全。 3.6制定护卫服务应急预案，遇突发事件能应急处理。根据物业、经营者及业主的实际情况，对可能发生的突

35、发事件做好预案，是市场物业管理护卫服务的一项重要工作。预案工作做的好不好，直接影响到经营者及业主的生命财产是否有安全保障，间接地也会影响到市场物业管理公司的经营状况。制定了详尽的市场突发火警火灾反应预案以及刑事突发事件反映预案，在预案中要求市场管理处全体员工增强对火警、火灾、刑事的反应能力，做到遇突发事件不慌不忙，有步骤、有秩序地实施各项紧急措施，以确保市场内的财产经营者及业主的人身安全。 4 治安承诺的相应的惩罚条款我们在前面已承诺因管理原因而产生的治安案件发生率为1以下。为严守承诺，特制定如下惩罚条款，以保证履行各项赔偿承诺。 4.1 因管理原因造成被盗赔偿承诺：凡同时满足下列两种情况的市

36、场被盗案件发生，市场管理处将承担责任并给予一定赔偿。 a) 经公安机关鉴定属于外来犯罪分子以非法手段进入市场进行盗窃或抢劫的； b) 有关职能部门鉴定属于管理不到位、人员失职等管理因素造成市场被盗或抢劫。 4.2 其他赔偿：凡经上级主管鉴定属于管理不到位、人员失职等管理这自身原因造成业主损失的，如道路、交通设施、各类标牌、各类装置等，因安装有误、保养不善、标识不清等原因造成经营者及业主损失等，我们将视情给予相应的赔偿。第三节环环境清洁洁卫生在ISOO90001-220000的基础础上，进进行“高标准准、严要要求”的环境境卫生管管理和“高质量量、高频频度”的环境境卫生维维护，同同时培养养经营者者

37、及业主主良好的的环境意意识和卫卫生习惯惯，创造造一个优优雅、整整洁、文文明、静静谧的市市场环境境，让广广大经营营者及业业主能住住的安心心、放心心、称心心和舒心心。 1 保洁洁建立清清扫保洁洁制度，市市场内实实施全方方位的保保洁，无无脏、乱乱、差现现象，房房屋立面面、公共共楼道及及区内道道路整洁洁，无堆堆放杂物物现象。日日产日清清，及时时清运，决决不允许许产生二二次污染染现象。在在狠抓环环境管理理和培育育业经营营者及主主环保意意识的前前提下，我我们将逐逐步推行行对经营营者及业业主生活活垃圾实实施“三化”管理，即即垃圾收收集袋装装化、垃垃圾回收收资源化化、垃圾圾处理无无害化，进进行有效效的垃圾圾分

38、流工工作，使使整个回回收系统统做到良良性循环环。 1.11 垃圾圾收集袋袋装化：经营者者及业主主生活垃垃圾的收收集，统统一采用用标准的的垃圾袋袋进行袋袋装清运运（市场场管理处处可以成成本提供供，必须须以经营营者及业业主自愿愿为前提提）。 1.22 垃圾圾回收资资源化：通过垃垃圾贮藏藏间的再再次分类类收集，从从中分检检出可回回收物品品进行回回收利用用，避免免资源浪浪费。 1.33 垃圾圾处理无无害化：再次分分检后出出现的有有害垃圾圾可统一一交给环环卫部门门集中处处理，无无害垃圾圾则委托托环卫部部门运出出市场。在入住期内，大部分经营者及业主进行二次装修，装修垃圾将大量集中产生，极易对市场的环境造成

39、污染，同时存在许多不安全隐患。为此，对装修垃圾的管理我们将规定地点集中存放，并增设隔离措施，严禁乱堆乱放，并委托环卫所及时的清运。 2 卫生 2.1 水箱、水池按规定每年委托自来水公司进行清洗消毒一次，清洗人员必须两证齐全（卫生许可证、健康证）、持证上岗，水质必须经过卫生防疫站的水质检定，使供水符合水质标准。同时对贮水池、楼顶水箱采取加锁等防范措施。防止有人蓄意破坏及二次污染，消灭一切隐患。 2.2 和当地街道的城管科（灭“四害”的职能部门），定期杀灭蚊、蝇、鼠，做到无滋生源。 2.3 制订经营者及业主公约（精神文明建设公约），规定区内不得违反规定饲养家禽、家畜和宠物。 2.4 市场内噪音污染

40、源控制：噪音污染已是一个现代都市普遍存在的环保问题，控制市场内噪音污染源的具体措施主要包括以下几个方面的内容： a) 进入市场车辆一律不能鸣放喇叭，并限速行使。 b) 控制小商小贩进入市场高声喊叫。 c) 在入住期装修阶段，要求施工队在规定时间内作业。 d) 培养经营者及业主高度自律意识，让其自身不产生噪音，对产生噪音者以说服为主，劝其改正。 3 绿化安排专业的绿化工进行养护和管理，做到花草树木长势良好，无枯花、无破坏、无害虫，修剪及时整齐美观。我们还将和合作单位合作，对宏博金海岸内各种植物进行标识、归类，竭力营造一种清洁、安静、舒适、优美的市场环境，让花更美、草更青。宏博金海岸成为独具特色的

41、市场公园。第四节宏宏博金海岸岸交通车车辆管理理为了加强强宏博金海岸岸的交通通管理，维维护市场场内交通通秩序，根根据交管管部门的的有关法法规，结结合宏博博金海岸岸的实际际情况，实实行严格格控管系系统服务务，堵疏疏结合的的管理办办法。 1 市场场内的交交通秩序序、交通通管理，由由市场管管理处负负责，接接受交管管部门指指导，重重大交通通事故，车车辆盗窃窃等移交交交管部部门处理理，市场场管理处处要积极极配合。 2 所有经营者及业主车辆均须驶入指定地点。 3 市场设立门卫24小时值班，特殊情况入区的机动车辆，实行严格出入登记手续。 4 巡逻护卫要经常巡视车辆进入情况，指挥行使、停放、维护秩序，督促车辆办

42、完事后及时离开。 5 进入停车场的机动车驾驶员，要服从车管员的指挥，按指定地点停放，自觉维护车辆秩序，停车程序按停车场管理规定执行。 6 摩托车、自行车一律停放指定地点，其他地方不得乱停乱放。第五节市市场档案案资料管管理1 档案案管理运运作环节节 1.11 资料料的收集集1.11.1建建立档案案室，采采取系统统化、科科学化、电电脑化的的先进手手段，实实施现代代化、系系统化、科科学化、多多元化、规规范化、经经常化等等“六化”管理，建建立相应应的规章章制度，对对所有档档案资料料进行严严格管理理。 1.11.2 资料的的收集坚坚持系统统、完整整的原则则，根据据实体资资料和信信息资料料的内容容，从实实

43、际需要要出发，扩扩大信息息资料的的来源，从从时间上上讲是指指从规划划设计到到工程竣竣工的全全部工程程技术维维修资料料，从空空间上讲讲是指市市场物业业构成的的方方面面面，大大到房屋屋本体、公公共设施施，小到到一树一一木都有有详细的的资料收收集。 1.22 资料料分类整整理 1.33 资料料归档管管理归档档就是按按照资料料自身规规律、联联系进行行分类保保存。根根据实际际需要，宏宏博金海岸岸的管理理应拟采采用原始始档案和和电脑档档案双轨轨制。采采用多种种形式的的文档储储存方式式，便于于原始档档案的保保存，如如录像带带、胶卷卷、照片片等。档档案按不不同业务务性质、编编号、造造册、编编辑并分分柜保存存，

44、运用用计算机机等先进进的管理理手段，尽尽可能的的把其他他形式的的档案资资料转化化为电脑脑储存，便便于查找找和调用用。档案案的出、入入室都有有严格的的规定：出室必必须由具具备资格格的人员员经登记记后方可可借出，入入室时须须由专人人进行检检查，如如有破损损，立即即修复，并并追究有有关人员员的责任任。档案案管理人人员需及及时收回回在外文文件，严严防文件件的流失失。档案案的管理理环境必必须做到到“三防”，即防防火、防防潮、防防变质。1.4 档案的的运用采采用先进进的检索索软件，逐逐步建立立电脑网网络系统统，充分分发挥档档案的贮贮存和使使用价值值。1.4.11外部网网：与广广大经营营者及业业主、主主管部

45、门门进行联联网，所所有管理理资料如如住户资资料、装装修资料料、财务务状况等等，随时时可以查查阅调用用，便于于工作监监督和检检查。 1.44.2 内部网网：管理理处内部部联网，运运用现代代化办公公手段和和设施，对对文件进进行分级级管理、分分层使用用。2 档案案资料的的类别 2.11档案资资料大体体分为市市场物业业管理政政策、法法规资料料，竣工工验收资资料、房房屋的单单体竣工工图、经经营者及及住户档档案、装装修管理理档案、维维修档案案、巡视视记录、运运行记录录、运行行档案、投投诉与回回访记录录、其他他管理服服务活动动记录及及档案。2.2 管理档档案资料料（含经经营者及及业主档档案、装装修管理理档案

46、巡巡视记录录）名称资料内容物业资资料小区区基本资资料、分分区资料料、环境境文化设设施资料料住户资资料A：住户户迁入资资料，经经营者迁迁入资料料 B：经营营者，住住户人员员档案 C：经营营者，住住户维修修档案事事务资料料A：事务务值班表表 B：事事务交接接记录表表 C：经营营者及业业主搬出出（入）物物品登记记表 DD：日常常事务巡巡视记录录 E：经营营者及业业主回访访登记表表合格分分承其他他资料A：维修修申请表表（附图图纸） B：维维修工程程队安全全责任书书 C：临时时施工人人员登记记表 DD：施工工单位营营业执照照 2.33 投诉诉与回访访及其他他管理服服务名称资料内容维修资资料A：维修修申报

47、表表 B：维维修服务务派工单单 C：维修修回访记记录表 D：公公共设施施维修记记录治安安交通管管理资料料A：日常常巡查记记录、交交接班记记录、值值班记录录 B：查岗岗记录、闭闭路电视视监控系系统录像像带 C：物资资搬运放放行记录录、紧急急事件处处理记录录 D：车辆辆管理记记录、车车辆详细细资料、车车位使用用协议设设备管理理资料 AA：公用用设施保养养维修记记录 B：各项项机电设设备保养养维修运运行记录录 C：设备备维修保保养记录录 D：设备备检查记记录市场场社区文文化资料料 A：活活动计划划实施方方案、总总结记录录 B：文化化活动图图片及录录像记录录 C：传媒媒报导员员工管理理资料 AA：员工

48、工个人资资料、聘聘用表 B：员员工业绩绩考核及及奖惩记记录 C：员工工培训计计划及实实施记录录 D：员员工培训训考核记记录 E：员工工外出考考评及参参加演练练记录 F：员员工住房房及内务务管理记记录业主主反馈资资料 AA：服务务质量回回访记录录表 BB：业主主意见调调查、统统计记录录 C：经营营者及业业主投诉诉及处理理记录表表行政文文件资料料 A：市市场管理理处主管管值班及及督察记记录 B：政府府部门文文件 C：市场场物业公公司及主主管领导导部门文文件 D：市场场管理处处规章制制度、通通知、通通报等文文件 E：市场场管理处处荣誉一一览表 F：市场场管理处处接待来来访参观观记录表表经营者者及业主主管委会会资料 AA：筹备备成立文文件 BB：成立立后运行行文件第六节服服务质量量效果