北京奥林匹克项目策划书.docx

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1、北京奥林林匹克项项目策划划书北京诚必必达房地地产投资资咨询有有限公司司二零零四四年三月月三日目录46一、 市场分析析二、 本项目分分析三、 市场产品品对比分分析四、 市场调查查结论五、 目标客户户群定位位六、 营销建议议七、 广告宣传传八、 销售管理理九、 营销服务务承诺及及售后服服务十、结束束语引言受开发公公司的委委托，根根据项目目的实际际情况，在对本本项目周周边房地地产项目目调查研研究的基基础上，对此项项目市场场定位分分析建议议如下：一、 市场分析析（一） 北京大市市场分析析1、 市场供需需分析(1) 商品房房供给l 投资持续续增长 房地产产开发投投资和当当年新开开工商品品房屋面面积是反反

2、映房地地产市场场供应情情况的两两项重要要指标，据北京京市统计计局统计计，20003年年，北京京市的房房地产开开发情况况如下：开发总金金额比上年同同期增长长开发总面面积比上年同同期增长长10500亿元11.7727377.644万平方方米30.33其中：住住宅7000亿27.77%其中：住住宅20019万万平方米米21.77从上表可可以看出出，20003年年房地产产投资及及当年新新开工商商品房屋屋面积的的增长势势头仍然然很大，房地产产开发依依然是增增长。l 供给量充充足从220000年至220033年每年年商品房房的实际际竣工量量都保持持在10000万万平方米米以上，为市场场提供了了比较充充足的

3、商商品房供供应。由由于近两两年已经经形成北北京房地地产投资资的峰值值年，根根据建设设周期，从20003年年起商品品房竣工工面积将将会逐年年迅速提提高。因因此从商商品房供供给总量量上看，20004年商商品房的的上市量量仍会保保持一个个较大幅幅度的增增长。l 供给结构构多样化化政府及有有关部门门根据中中低收入入人群需需要，下下大力狠狠抓了经经济适用用房的建建设，调调整了产产品结构构。20003年年经济适适用房达达到2000多万平方方米；另另外，由于于开发商商之间的的激烈竞竞争，按按消费层层次细化化市场的的格局已已经基本本形成，中低价价位住宅宅的比重重正在逐逐步上升升；此外外，在市市场上新新样式、新

4、功能能、新户户型的楼楼盘也不不断推出出。这种总量量供应充充足，供供给结构构多元化化的趋势势，对广广大消费费者来说说，20004年年无疑是是购房置置业的好好时候。对开发发商来讲讲，是一一个机会会同时也也是一个个挑战。大量的的供给，增加了了市场竞竞争，必必然带来来相应的的风险。面对越越来越精精明的消消费者，规避风风险的唯唯一出路路，就是是提高产产品的性性价比和和舒适度度。（2）商商品房需需求20033年，北北京销售售商品住住宅10038.28万万平方米米，比去去年同期期增长了了19%。因此尽管管20004的商商品房供供给量会会持续增增长，但但从需求求量看，如果市市区内的的项目以以低价位位高品质质出

5、现在在市场上上，无疑疑将会再再次引发发销售大大战。市市场的发发展将是是某几个个项目的的热销，而不是是整体的的热销。两极分分化日趋趋明显，但就北北京市房房地产总总的消费费水平和和发展水水平而言言，是增增长型。 22、市场场利好（1）政政策向消消费者倾倾斜，利利好措施施不断出出台为了了使广大大市民尽尽快改善善居住条条件，提提高生活活质量，政府近近年来连连续出台台了一批批鼓励消消费者购购房置业业的政策策和措施施，如先先后出台台了关关于北京京市城镇镇廉租家家庭申请请租金补补贴还贷贷购房有有关问题题的通知知、关于于北京市市城镇居居民购买买经济适适用住房房有关问问题补充充通知，关关于商品品房销售售有关问问

6、题的通通知和和关于于商品房房销售面面积计算算及公用用建筑面面积分摊摊有关问问题的通通知等等，为消消费者创创造了一一个极为为有利的的置业环环境。20044年北京京市又出出台了一一系列新新政策，从内容容上看，对今年年的消费费需求将将起到很很大的推推动作用用,特别别是333号文件件补充规规定的发发布，一一些通过过协议出出让获得得土地，而且原原先决定定进行土土地储备备的开发发商将不不得不提提前上市市，加上上大量的的经济适适用房，供给速速度可能能将大于于需求，会导致致上半年年市场竞竞争加剧剧。但由由于严控控土地出出让的政政策出台台，也限限制了未未来市场场商品房房的供应应量，从从而在后后期会带带动房价价的

7、发展展。（2）减减免契税税，降低低个人购购房贷款款利率20022年底，北京市市地税部部门出台台了被拆拆迁户拆拆迁前购购房的契契税减免免新办法法，明确确了拆迁迁户只要要是在从从房地局局正式得得知拆迁迁后购房房的，就就能够享享受到减减免契税税的待遇遇。有关关部门于于20003年11月又出出台了降降低住房房公积金金贷款利利率的新新措施。同月又又出台了了申请住住房公积积金贷款款须提供供个人信信用等级级的措施施，并给给与AAAA级申申请人贷贷款额度度可上浮浮30，并只只交纳995的的担保服服务费的的优惠。 （3）市政建建设进一一步完善善，逐渐渐消除距距离对居居住的影影响北京现代代化交通通提速表表日前对对

8、外公布布：公路路总里程程达到1147000公里里；新开开辟公共共电、汽汽车线路路2000条左右右；环保保型运营营车辆达达到800以上上。同时时，完成成城市铁铁路、地地铁八通通线、地地铁5号号线建设设，开通通地铁44号线、地铁奥奥运支线线、东直直门至首首都机场场快速轨轨道等工工程，初初步形成成轨道交交通基本本骨架。综上所述述，目前前的房地地产开发发无论是是政策环环境还是是供需市市场，都都是十分分有利的的。项目目开发有有一定的的风险，但在合合理分析析市场、详细研研究产品品的基础础上，开开发出好好项目，实现预预期利润润是可实实现的。3、市场场预测：（1）热热点区域域北城继继续升温温。发展展商“扎堆儿

9、儿”于 中中关村、海淀区区、亚运运村，尤尤其是对对北京西西北城的的开发，如朝阳阳北亚奥奥片区未未来市场场定位是是一个国国际型的的商务居居住圈，届时将将有大量量国际型型人士，中关村村IT界界人士，海淀大大学城区区教育界界人士及及高素质质商务人人士生活活、工作作、居住住于此。这将大大大提升升该片区区市场知知名与认认同度，提升该该片区的的居住环环境质量量，是朝朝阳区乃乃至北京京市的重重点发展展地区，是未来来北京市市的风水水宝地。奥运商商圈将成成为北京京房地产产市场的的主战场场，以体体育文化化为主的的奥运商商圈，亚亚北地区区将出现现一个更更现代化化、更有有超前性性的奥运运城及奥奥运商圈圈。北京办奥奥，

10、奥运运村及奥奥运设施施是北京京房地产产市场新新的需求求。据悉悉，奥运运村在奥奥林匹克克公园内内占地880公顷顷，建筑筑面积共共47万万平方米米，包括括公寓、娱乐场场所、餐餐厅、医医疗设施施等等。到20008年年奥运会会举办之之前，除除奥运会会本身所所需要场场馆外，其他直直接需求求不会增增多，但但潜在客客户大大大增加，办奥运运会使北北京的全全面核心心地位得得到加强强，国际际化程度度提高，城市功功能得到到加强，环境得得到改善善，会吸吸引更多多的国内内外人士士来北京京观光、旅游、工作、生活、学习，集聚了了人气，带动经经济持续续发展，整个城城市购买买力上升升，这些些必然会会引致对对各类房房地产物物业的

11、需需求上升升，潜在在客户大大大增加加。（2）热热点户型型 20003年年所有开开盘项目目中，中中小户型型占到了了相当的的比例，这也是是开发商商针对现现代都市市人的生生活习惯惯与消费费特点而而开发的的。在供供销两旺旺过程中中，今年的市场场开发会会进一步步成熟，如户型型向标准准户型回回归，楼楼市会更更加接近近主流消消费人群群，产品品会更加加体现实实用性，主打户户型1000平米米左右，这对于于开发商商主导与与消费者者投资、居住的的需求上上也得到到了某种种平衡。二、本项项目分析析一、地理理位置本项目位位处北京京市朝阳阳区亚运运村北，奥林匹匹克公园园与国家家森林公公园（规规划中）西边约约2000米。科科

12、荟路南南侧。东东临林萃萃路，西西接八达达岭高速速公路，在北四四环与北北五环之之间，连连接中关关村与奥奥林匹克克公园、国家森森林公园园，属旧旧城改造造项目。二、交通通状况本项目位位处中关关村科技技园区及及海淀大大学园区区与奥林林匹克公公园之间间的交通通要冲，是连接接两地区区之间的的桥梁。规划中中的科荟荟路六车车道改造造工程即即将动工工，未来来将处八八达岭高高速公路路、科荟荟路、林林萃路的的环绕之之间，届届时交通通将十分分发达。但目前前该地段段因尚处处非成熟熟生活区区域，交交通站点点少，公公交线路路少，交交通状况况不甚理理想，来来往市区区尚较不不方便。目前林林萃路有有8200外环线线，在倚倚林家园

13、园站下车车可到。八达岭岭高速公公路上有有6188、8550、3328、3444、3115、等等多路公公交车线线路通过过。三、项目目情况本项目占占地51100MM2，总建建筑面积积219928.63 M2（其中中地上建建筑面积积197756.30 M2地下建建筑面积积21772.333 MM2，可售售面积190000M2），共共4个单单元。呈呈L型连连体排列列。层高高14层层，共2252户户。配套套设施未未规划有有自身小小区的配配套，仅仅以首层层商铺辅辅之.车车位688个,占占总户数数30%。项目swwot分分析根据以上上项目的的位置情情况及规规划与配配套情况况，结合合上述市市场情况况分析，本项

14、目目的SWWOT分分析如下下:1、竞争争强项(Strrenggth)1) 小户型，面积适适中，总总价较低低，特别别是600M2 以下的的小户型型是本区区域市场场的空缺缺；2) 板楼设计计，通透透性，采采光较好好，周边边目前在在售楼盘盘中较少少带精装装修的住住宅；3) 位处朝阳阳区阳光光地带，发展潜潜力巨大大，市场场看好，连接中中关村与与朝阳北北、奥运运村的科科荟路的的核心地地段，来来往便利利，又处处奥林匹匹克公园园旁，位位置较好好；4) 项目开发发周期短短，入住住时间快快，适宜宜快速销销售，速速战速决决；5) 距京昌高高速路较较近，不不到4000米；在澳林林春天等等大社区区的边缘缘，能够够享受

15、到到该区域域的一些些配套；6) 项目周边边规划建建设日益益成熟，具有很很大的升升值潜力力（特别别是翠南南路的规规划建设设）；2、竞争争弱项（Weaakneess）1) 目前社区区四周环环境较差差，临时时搭建房房脏、乱乱、差影影响形象象，体现现不出楼楼盘本身身应有的的质素。对目标标客户有有较大影影响；2) 社区规模模小，社社区生活活不浓厚厚不能提提供相对对较全面面的配套套，设施施不全，没有规规划，园园林景观观较少；3) 交通不便便，路况况较差该该片区尚尚处于未未成熟阶阶段，交交通网络络不齐全全，来往往不太方方便。；4) 楼体紧邻邻市政道道路，存存在噪音音影响；5) 按照消费费心理与与消费习习惯，

16、方方圆5000米半半径内尚尚未有大大、中型型生活配配套（如如银行、酒楼、医院、商场等等）缺乏乏便利的的交通工工具；6）户型型设计11、2、3居皆皆没有非非常明确确、准确确的目标标客户定定位，为为销售推推广带来来困难。7）现场场环境狭狭小，不不利于现现场环境境设计包包装，因因而不能能得到因因现场环环境的优优美而增增加对客客户的现现场感染染力，并并进而达达到促销销的目的的和效果果客户看看楼时缺缺少停车车位置。3、场机机会点（Oppporttuniity）1) 社区周边边的市政政道路的的开通，是影响响小区销销售的重重要因素素；2) 奥运规划划，将涌涌现大量量的拆迁迁户；3) 项目附近近将有地地铁（城

17、城铁）概概念，周周边多条条道路的的修建及及规划；4) 周边项目目的开发发带动了了项目区区域的成成熟，区区域价格格会提升升；5) 奥运地区区市政投投入巨大大；周边边道路、市政配配套的改改善；4、市场场威胁点点（Thhreaat）1) 社区周边边项目较较多，他他们规模模较大，潜在目目标客户户群较易易分流；2) 社区旁机机关企业业的宿舍舍楼建筑筑形式对对本项目目有较大大的影响响；3) 周边项目目的逐渐渐交房入入住，社社区日益益成熟将将吸引更更多客户户；（现现房优势势）4) 该区域还还有可开开发用地地，将分分散该区区域的潜潜在客户户群；三、市场场调查为了更好好的把握握市场、对产品品有一个个透彻的的分析

18、，以便制制定出更更切实可可行的方方案和准准确市场场的价格格预测。我们对对周边相相关项目目进行了了详细的的市场调调研，进进行了缜缜密的分分析比较较，具体体如下：目前亚奥奥片区在在售楼盘盘主要有有：澳林林春天，倚林家家园，天天和人家家。HIINHHOWWIE（高巢），亚奥奥阳光，北辰绿绿色家园园3期（1）价价格情况况房号楼盘名称称均价起价银行按揭开盘时间入住时间销售方式式地理位置规模备注1澳林春天天四期最南面一一栋63300元元/M22往北第一一栋65500元元/M22往北第二二栋66600元元/M22最北面一一栋68800元元/M22四栋平均均均价为为65550元/M2二居以上上58668元/

19、M22一居(全全部在底底层)660000元/ M2最高8成25年年20044.2.1820044.111由美好都都市经纪纪公司代代理销售售在我司项目北边规模大，配套全全,更加加紧邻(仅一街街之隔)国家森森林公园园及奥林林匹克公公园,是是我司项项目最强强劲竞争争对手板楼毛坯房价价2倚林家园园二期板楼73300元元 元/M2联排别墅墅120000元元/M2268000元/ M298000元/MM2最高8成25年年20044.2.1020044.100底由金网络络经纪代代理公司司代理销销售在澳林春春天北边边以联排别别墅为主主,少量量板楼,与我司司项目非非同一档档次,不不具竞争争性毛坯房价价3天和人家

20、家58000 元/M2西向54400元元/M22南向59900元元/M22最高8成30年年20033.9月月20044年底由亚豪地地产经纪纪代理公公司代理理销售在我司项项目南南边由三座板板塔结合合楼围合合而成共共7888户占地地260000 M2毛坯房价价4亚奥阳光光65000元 /M258000元/MM2最高8成25年年20033.9月月20044年5月月开发商销销售在我司项项目东东南边位居成熟熟社区,闹中取取静板楼毛坯房价价三居送33万元厨厨卫精装装修5北辰绿色色家园3期65000 元/M2底商1220000元/MM261000元 /M2最高8成30年年20044年5月月7日20044年1

21、00月由北辰置置地经营营公司代代理销售售在我司项项目东北北边规模大，配套全全,紧邻邻国家森森林公园园(在其其东边)板楼毛坯房价价6高巢56000 元/M2（含装装修）底商98800元元/M2244000 元/M2（含装装修）最高8成30年年20033年122月277日20044年122月188日由开发商商自己销销售在我司项项目东北北边清河河只有1栋栋塔楼临临街而建建平层错层层精装修修房600元元/M22装修价价（2）户户型特征征房号楼盘名称称户型面积所占比例例销售情况况备注1澳林春天天四期一居89 MM2左右3%一般全部在底底层二居111-1331 MM2左右37%较好三居149-1557M2

22、2左右35%较好四居170 M2左右20%较好跃式187-3000M22左右5%较好底商无2倚林家园园二期板楼三居居200 M2左右60%一般联排别墅墅300 M2左右40%一般底商无3天和人家家一居40-88 M2左右10%一般二居100-1228 MM2左右50%很好三居136-1551 MM2左右30%较好四居以上上200 M2左右10%较好底商无4亚奥阳光一居78-87 M2左右20%较好二居105-1222 M22左右40%较好三居145-1665 MM2左右40%较好底商无5北辰绿色色家园三三期一居一般无二居109-1233 M22左右35%较好三居130-1700 M22左右40

23、%较好四居以上上176 M2-2335左右右25%较好底商一、二、三层正在排号号6高巢一居36-446 MM2左右20%一般二居88-994 MM2左右30%较好错层48-556 MM2左右50%较好三居以上上无底商75-1150 M2/间全部卖完完由上表可可知：1、区域域内规模模较大的的项目中中大户型型所占比比例较高高，以二二居、三三居为主主，而竞竞争户型型面积集集中在1100-1550 MM2之间。2、500M2以下的的户型是是该片区区的市场场空白点点。3、区域域内平均均价格在在61000元/ M22左右（毛坯房房），商商铺平均均价格在在109900元元/ MM2左右（毛坯房房）。4、房屋

24、屋总价以以6090万万元/户户为主，而300万元以以下/户户为市场场空白点点。5、除我我司项目目外，我我司项目目所在邻邻近楼盘盘几乎没没有底商商，且底底商皆较较为抢手手，销售售较快。6、 区区域内几几乎没有有精装修修房(除除位于亚亚奥片区区边缘地地区清河河的高巢巢外),这就为为我司项项目提供供了一个个市场空空白点。 四、市场场定位（1） 本项目因因占地面面积小，规模小小，户型型设计以以中小面面积为主主，故市市场定位位应为“短、平平、快”项目，着重完完成公司司规定目目标计划划。（2） 区域定位位为本区区域中低低价位楼楼盘。功功能定位位为过渡渡及投资资商品房房。（3） 由于文化化具有丰丰富的内内涵

25、，也也具有更更高的品品牌附加加价值，是现代代高素质质人追求求的时尚尚。故本本项目虽虽然占地地面积小小，规模模小，但但由于紧紧邻奥林林匹克公公园，是是未来亚亚奥片区区商圈及及生活圈圈的核心心区域，因此可可将本项项目营造造出一种种国际性性的、具具有国际际特色的的、与奥奥林匹克克等运动动有关的的体育文文化，将将该种文文化赋予予楼盘特特色，充充实其内内涵，使使本楼盘盘具有了了一种鲜鲜活的生生命特色色，也使使本楼盘盘具有了了区别其其他楼盘盘的文化化内涵。（4） 商铺定位位为为本本楼盘住住户及邻邻近住户户日常生生活所需需服务，不作大大卖场，只为小小店铺。五、目标标客户群群定位（一）定定位依据据：1、 对北

26、沙滩滩区域市市场项目目的市场场调研2、 对本项目目优劣势势分析3、 本区域未未来五年年内规划划趋势预预测（二）具具体定位位 1、年年龄特征征年龄（岁岁）25以下下253353544545以上上百分比10%50%30%10%2、行业业特征行业外企私企国家机关关、企事事业单位位拆迁户其他百分比5%60%15%15%5% 3、区域特特征区域分布布丰台、崇崇文、朝朝阳、大大兴其他临近近城区外埠百分比70%20%10%4、交通通工具特特征采用交通通工具私车公共交通通其它交通通方式百分比30%60%10%（三）选选购本产产品动机机1、认为为本产品品经济实实惠，总总价低，户型功功能比较较齐全性性价比较较合理

27、；2、原来来在本区区域生活活、居住住（租房房或同亲亲友共同同居住）、工作作，对本本区域有有一定的的感情；3、为改改善现有有居住条条件/子子女结婚婚用房/父母孝孝心房/个人购购房等；4、对本本社区环环境及区区域的未未来发展展的潜力力的认同同；（四）购购买行为为特征1、首次次置业，以讲求求经济、实惠的的客户为为主。 主主要目标标客户购购房动机机应为解解决基本本的生存存居住条条件，第第一次置置业占绝绝大部分分（800%以上上）。目目标客户户选择该该项目大大多是因因为经济济承受能能力所限限，对产产品功能能方面有有一定要要求，对对配套如如车位（有车族族少）、环境等等要求不不会过于于挑剔，但若能能提高几几

28、项配套套设施功功能，如如：内装装修（公公共部分分提高装装修档次次），则则会让客客户有物物超所值值的感觉觉，从而而直接促促使其购购买的决决心。2、目标标客户对对公共交交通的关关注。由由于目标标客户有有车族较较少，他他们对公公共交通通的要求求就较高高。3、目标标客户消消费能力力及付款款方式。 由于目目标客户户收入水水平一般般，因此此比较关关注总价价，首付付及月供供方面会会斤斤计计较，因因此建议议采用225330年的的按揭还还款方式式，降低低月供款款额，从从而增大大目标客客户群。因本项目目市场定定位为“短、平平、快”之小项项目，故故本项目目目标客客户群应应定位为为：（1） 高收入首首次置业业的年轻轻

29、一族，时尚一一族等购购买过渡渡房之人人士以及及投资人人士（2） 本地居民民：他们们熟悉了了这里的的生活，在感情情上对该该区域有有一定的的依赖性性（3）月月收入在在45000元以以上者（4）年年龄在22540岁岁之间（5）付付款方式式大多选选择银行行按揭 （6）以以自住（过渡）为主（7）主主要居住住在北二二环与北北五环之之间（8）商商铺目标标客户主主要是本本楼盘住住户、邻邻近住户户及想在在此投资资收益的的人士。客户构成成主要为为以下几几类：A、企业业中高管管理人士士。B、ITT界人士士。C、外籍籍人士。D、中关关村学校校教职人人士。E、未来来在奥运运村工作作、商务务之人士士F、私营营业主（商铺客

30、客户）该区域客客户以亚亚奥片区区为主，向南扩扩展至北北二环向向北扩展展至北五五环，向向西扩展展至中关关村，向向东扩至至朝阳北北商务圈圈。该部分目目标客户户以年轻轻、时常常为主，追求品品位，讲讲究格调调，需要要交通方方便，离离上班地地点距离离近的楼楼盘，讲讲求效率率。4、精装装修的风风格、标标准 由于于本楼盘盘定位为为年轻人人过渡房房，故精精装修的的风格应应以年轻轻人喜欢欢的简洁洁、明快快、色彩彩鲜艳的的符合都都市年青青人审美美习惯与与审美情情趣的风风格为宜宜。精装修的的标准应应以年轻轻人能承承受的均均价5112.55元/MM2为宜。5、外立立面的选选择 外外立面应应以瓷砖砖装饰。因为瓷瓷砖色彩

31、彩鲜艳，立体感感强，保保新时间间久，且且品质感感强，能能增加楼楼盘的视视觉效果果与楼盘盘档次。增加客客户物美美价廉的的购买心心理和购购买冲动动。 外外立面瓷瓷砖色彩彩应选择择色彩鲜鲜艳、明明丽、富富有现代代感、质质感高档档的国产产瓷砖。六、项目目综合比比较分析析本项目与与周边主主要竞争争性楼盘盘相比之之优、劣劣势楼盘名称称开发商品品牌位置户型设计规模价格配套会所物管车位交通装修入住时间备注本项目没有较好一般小待定没有没有一般较少较好精装修不利澳林春天天四期较有名好较好大有优势好有好每户有较好无有利天和人家家较有名好较好大好好无好较好较好无有利亚奥阳光较有名好较好小好好没有好一般较好无有利北辰绿

32、色色家园三三期较有名好较好大好好有好每户有较好无有利高巢一般一般有创意小低较好有好较好较好精装修有利由上表可可见，我我司项目目与周边边主要竞竞争性楼楼盘相比比之优势势只有位位置：因距离奥奥林匹克克公园较较近，故故具有一一定的优优势；其其他相比比并不具具备明显显的优势势。我司项目目与周边边主要竞竞争性楼楼盘相比比之劣势势：在构成项项目楼盘盘质素的的11大大因素中中，我司司项目皆皆不具备备明显的的优势，反而与与周边主主要竞争争性楼盘盘相比皆皆处于劣劣势。七、市场场调查结结论综上所述述，成功的的项目必必然有其其独特的的内涵，本项目目应在学学习和借借鉴的基基础上，深刻挖挖掘自己己的潜力力，找出出自身的

33、的卖点。房地产产的开发发充满了了机会，但也蕴蕴藏了风风险。在在市场上上，谁能能尽快收收回资金金，尽早早实现利利润，谁谁就是市市场的赢赢家，谁谁就能立立于不败败之地。为此，我们建建议：l 本项目初初期均价价为5550056000元/平方米米。由于本本项目规规模较小小，又无无二期工工程，开开盘时建议议取低值值，聚集集人气开开创知名名度，销销售速度度得以提提升，开开发商知知名度、企业品品牌等都都将引起起业界的的关注，最重要要的一点点是开发发商的资资金回收收速度很很快，采采用“短短周期、高频率率、小幅幅度”的的价格上上涨方式式，根据据市场实实际状况况逐步上上调。l 由于本项项目距离离京昌高高速、大大屯

34、路有有一定距距离，客客户在认认知程度度上会有有一定困困难。故故建议于于项目开开工前期期在主路路沿线修修建售楼楼处并做做一些宣宣传路牌牌，逐渐渐把项目目引入市市场。宣宣传手法法上避免免目前道道路、交交通的问问题，力力图突出出本案“户型小小、总价价低”和区位的的升值潜潜力。萃南规规划路的的修建，可以作作为项目目短期时时间内的的一个炒炒作卖点点。在规规划路修修好以前前，小区区门前的的道路、围墙可可以进行行一些简简单的平平整和美美化。增增加潜在在客户群群，才有有可能实实现进一一步的销销售，从从而缩短短销售期期，加快快实现资资金回笼笼。l 价格是否否被市场场所接受受，还有有很多附附带因素素，比如如市政环

35、环境、小小区环境境、人文文环境、自然环环境、产产品质量量、装修修配备、户型结结构、楼楼观设计计、物业业管理、开发商商实力、建设单单位工程程质量保保证及企企业品牌牌等因素素，即项项目的软软硬件设设施是否否支撑其其价格在在市场上上的认可可度及该该项目在在该区域域内的市市场占有有率。新面市的的房地产产项目除除了制定定一个好好的价格格策略外外，项目目的品质质也很重要要。提高装装修标准准是提升升项目品品质的一一个快捷捷有效的的方法。周边项项目大都都是毛坯坯房，本本项目可可以配备备一定的的精装房房，以填填补这一一空白。另外保保证工程程质量、保证社社区内绿绿化环境境、提供供良好的的客户服服务及完完善的物物业

36、管理理在如今今的住宅宅小区建建设中也也越来越越重要了了。如果果本项目目在逐步步运作的的过程中中能够达达到市场场认可度度，引起起市场关关注，而而项目本本身的配配套、环环境、服服务都能能将项目目的包装装做到位位，则本本项目的的价格可可逐步提提升至均均价58800元元/平米米，以保保证本项项目的预预期利润润。八、营销销策划一、营销销战略：北京富兴兴苑公司司在北京京尚处于于起步阶阶段，故故其在商商品房开开发市场场方面，没有市市场知名名度及消消费者认认同度，虽然在在工业厂厂房开发发方面积积累了一一定市场场经验与与社会声声誉，但但离形成成品牌仍仍相差甚甚远。还还有很长长的路要要走，任任重而道道远。但但在北

37、京京开发房房地产是是公司即即定的长长远发展展目标，因此，在北京京竞争如如此激烈烈的房地地产市场场上，未未来的竞竞争将会会是品牌牌的竞争争，有了了品牌才才有市场场认同度度，消费费者才会会接受公公司以后后开发的的产品。而商品品住宅的的开发是是最能快快速地营营造公司司品牌，提升公公司知名名度与美美誉度，深化公公司产品品附加值值的最快快捷方式式，是投投入最少少，产出出最大的的有效途途径。因因此，北北京富兴兴苑房地地产公司司以后的的方向应应该是“两条腿腿走路”的发展展战略。“一条腿腿”继续向向工业厂厂房方向向深入发发展，另另“一条腿腿”向商品品住宅方方向深入入发展。且“两条腿腿”互相交交叉，互互为补充充

38、，相得得益彰，共同打打造、提提升北京京富兴苑苑房地产产公司在在北京市市场上的的品牌形形象与市市场知名名度。通过20004年年对“双泉堡堡项目”及“阳坊项项目”的房地地产开发发，策划划，销售售，力争争在20004年年将北京京富兴苑苑房地产产公司的的品牌在在北京市市场初步步树立起起来，站站稳脚跟跟，充实实力量。夺取市市场份额额，为公公司的后后续深入入经营发发展奠定定坚实的的品牌与与物质基基础。二、营销销策略考虑到本本楼盘目目标客户户群为年年轻、时时尚一族族的高收收入白领领阶层，该阶层层大多工工作忙、时间紧紧、不愿愿意花费费太多时时间在房房子的装装修上的的特点，且本区区域周边边目前在在售楼盘盘中很少

39、少精装修修房销售售，呈现现出市场场空白，故可将将本楼盘盘以带精精装修房房形式对对外销售售，以满满足着这这一目标标客户群群的需求求。而且且这样可可让客户户感觉到到楼盘的的高质素素与价格格的相对对低廉，体验到到一种物物美价廉廉的购买买感觉，促进客客户的购购买欲望望，实现现公司销销售利润润及目标标的最大大化。三、营销销方式考虑到这这是公司司第一个个商品房房项目，销售队队伍及销销售经验验尚未成成熟、丰丰富，为为降低经经营风险险，快速速销售，以快速速实现公公司利润润及目标标的最大大化，为为公司今今年的目目标计划划争取到到最大的的时间与与空间，可选择择一家在在该地区区具有丰丰富经验验，操盘盘实力强强的代理

40、理公司具具体代理理销售。目前该该片区在在售楼盘盘皆由代代理公司司代理销销售。 四、营销销手段1、 本项目以以报纸平平面方式式宣传为为主，辅辅之以其其他广告告宣传方方式。2、选择择访问量量大的正正规门户户网站（如搜房房网）设设立自己己的宣传传网页。3、设立立北京富富兴苑公公司及本本项目的的宣传网网站，并并可网上上优惠购购房。4、成立立本项目目业主组组织，定定期举办办业主联联谊会，以提升升公司服服务质量量，联络络公司与与业主之之间的感感情，提提升公司司口碑，营造公公司市场场品牌，并可将将业主组组织延伸伸至公司司以后开开发的项项目，作作为公司司品牌经经营的主主要方式式之一。5、成立立客户服服务热线线

41、或总经经理投诉诉热线，快速处处理客户户投诉与与客户疑疑问，在在公司优优势资源源不多的的情况下下力争以以服务取取胜。6、参加加北京夏夏、秋季季房地产产展销会会，向市市场介绍绍本项目目，宣传传推广公公司及本本楼盘，并可在在此间吸吸引客户户看房、购楼及及下定购购买。8、参加加一些评评比活动动，取得得一些评评比证书书，（如如健康示示范小区区，年度度优质楼楼盘等）9、工地地现场，售楼处处及样板板房精心心装修，增强客客户的购购买欲望望及视觉觉效果。10、DDM邮政政直投，方便、快捷、便宜，针对性性强。11、电电台广播播，随时时随地，敏锐性性强，可可起到强强迫客户户接受广广告宣传传的效果果。12、在在经过中

42、中关村及及亚奥片片区的公公交车上上作广告告，向市市场介绍绍本项目目，宣传传推广公公司及本本楼盘。五、营销销费用包括广告告费用、销售费费用，管管理费用用、售楼楼员工资资、佣金金、其他他相关费费用，共共计为销销售总金金额的22.5%（按可可售面积积190000 M2，毛坯坯房均价价58000元/M2左右（如是精精装修,则以均均价63315元元/M22左右计计算）,商铺均均价1006377.5元元/M22左右计计算）。六、利润润目标本项目按按总成本本51000元/M2计算，利润目目标应定定在成本本的155%左右右，以快快速销售售，回笼笼资金。七、现场场包装：1、工地地围墙应应喷上楼楼盘名字字，公司司

43、名称及及其他相相关设计计方案，主题鲜明明，特色色显著，视觉冲冲击力强强，并且且也能吸吸引过路路行人，增强广广告效果果。工地现场场应在施施工阶段段，仍能能保持干干净，整整洁、有有序，使使购房者者进入工工地现场场就感觉觉到公司司的素质质，感觉觉到工程程的建造造质量，增加其其购买欲欲望与购购买信心心。2、在科科荟路与与林萃路路及科荟荟路与八八达岭高高速公路路交界处处各竖一一广告牌牌，增强强广告效效果，提提高楼盘盘宣传力力度。3、在科科荟路、林萃路路、八达达岭高速速公路沿沿路边竖竖立起广广告标语语，增强强广告效效果，提提高楼盘盘宣传力力度。4、在现现场竖立立一块工工程进度度及公开开发售时时间倒计计时广告告宣传招招牌，提提示潜在在目标客客户及过过往行人人注意。八、售楼楼处的选选择及建建造1、售楼楼处是工工地形象象最重要要、最直直观的地地方，体体现着公公司形象象，塑造造着公司司的亲和和力，是是购房参参观者了了解公司司、认识识公司、信任公公司的最最主要场场所，是是联系公公司与客客户的桥桥头堡。因此，售楼处处应建在在工地交交通最便便利处，便于看看楼者参参观出行行，增强强现场的的销售气气氛与销销售感染