上海某广场投资可行性研究报告.docx

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1、上海凯旋生活广场投资可行性研究报告目录目录1一、总论论21.1 项目简简介21.1.1建设设地点221.1.2项目目现状221.1.3项目目总体规规划要求求21.1.4项目目建筑面面积指标标31.2项项目法人人概况331.3编编制依据据31.4项项目建设设的必要要性31.5主主要经济济技术指指标41.6结结论5二、市场场分析552.1 上海房房地产市市场总体体分析552.2商商业用房房市场分分析62.3餐餐饮娱乐乐用房市市场分析析92.4办办公楼市市场分析析10三、投资资估算与与资金筹筹措1223.1投投资估算算说明1123.2建建设投资资133.3资资金筹措措133.4资资金使用用计划113

2、四、财务务效益分分析1334.1财财务评价价编制依依据1334.2基基础财务务数据与与说明1134.3销销售收入入预测1144.3.1 办办公楼出出售、出出租收入入144.3.2 商商场出售售、出租租收入1144.3.3 餐餐饮娱乐乐出售、出租收收入1444.3.4车位位经营收收入1554.4项项目的损损益155前言凯旋生活活广场项项目基地地位于真真北路、曹安路路交叉口口西南角角，原属属新黄浦浦爱奇爱爱特配售售中心有有限公司司所有，20002年99月上海海建配龙龙建材配配送有限限公司与与其签订订了该地地块的资资产转让让合同（附件11），并并获得了了该地块块的房地地产权证证。根据据普陀区区人民政

3、政府总体体发展规规划，为为进一步步繁荣普普陀商业业，上海海建配龙龙建材配配送有限限公司研研究决定定将原爱爱奇爱特特商城拆拆除，规规划建设设一个集集商业、娱乐、餐饮、办公于于一体的的综合商商贸区，为此上上海建配配龙建材材配送有有限公司司专门成成立了项项目公司司上海海建配龙龙房地产产开发有有限公司司负责项项目开发发经营。现项目目方取得得土地并并前期投投入约22亿人民民币，拟拟转让440-660%项项目股份份，转让让价格在在2亿人人民币左左右。一、总论论1.1 项目简简介1.1.1建设设地点凯旋生活活广场（暂名）项目，项目地地块位于于曹安路路以南、真北路路以西、梅川路路麦德龙龙以北、真光路路兴力达达

4、商业广广场（规规划）以以东，规规划总用用地面积积为5.92公公顷（以以实测为为准）。项目具具体位置置见附件件。1.1.2项目目现状动拆迁工工作已经经完成，目前正正在进行行规划方方案的报报批。1.1.3项目目总体规规划要求求项目占地地面积5591884平方方米，规规划建设设一个集集商业、娱乐、餐饮、办公于于一体的的综合商商贸区，土地使使用年限限为500年，规规划容积积率为33.9,建筑密密度388%，绿绿化255%。1.1.4项目目建筑面面积指标标凯旋生活活广场项项目从功功能上分分为三部部分，裙裙楼14层为为商业用用房；裙裙楼5、6层及及一栋112层小小高层的的7112层部部分为餐餐饮娱乐乐用房

5、；两栋高高层的77244层部分分为办公公楼。整整个项目目总建筑筑面积为为32332099平方米米，其中中地上建建筑面积积为23308118平方方米，地地下建筑筑面积为为923391平平方米。按功能能分：商商业建筑筑面积为为808827平平方米，餐饮娱娱乐建筑筑面积为为589983平平方米，办公建建筑面积积为910008平平方米，地下停停车、设设备用房房面积为为923391平平方米。基地容容积率33.9，建筑密密度37.884，绿化率率25，机动动车停车车泊位9922辆辆，非机机动车泊泊位64469辆辆。1.2项项目法人人概况企业名称称： 上上海建配配龙房地地产有限限公司住 所： 上上海市普普陀

6、区真真北路115311号法定代表表人：郑郑良贤注册资本本： 人民币币贰仟伍伍佰万元元企业类型型： 有限责责任公司司（国内内合资）经营范围围： 房地产产开发经经营，物物业管理理。（凡凡涉及许许可经营营的项目目凭许可可证经营营）。1.3编编制依据据本项目可可行性报报告根据据湘财贯贯通投资资管理公公司提供供的资料料，结合合有关的的政策法法规和普普陀区规规划，在在实地考考察与市市场研究究的基础础上，通通过客观观分析和和经济评评估，为为项目的的开发贷贷款提供供科学的的决策依依据。1.4项项目建设设的必要要性1.4.1符合合普陀区区发展规规划要求求普陀区是是上海中中心城区区之一，位于市市区的西西北部，是上

7、海海的陆上上交通枢枢纽，以以及上海海通往西西北方向向外省市市的主要要门户。改革开开放以来来，特别别是进入入90年年代，普普陀区步步入持续续快速发发展阶段段，各项项事业取取得了历历史性的的成就。“九五”期间，普陀区区的主要要经济指指标年均均增速达达15%以上，实现了了五年翻翻番，物物贸交易易、都市市型工业业以及房房地产业业等是该该区的支支柱产业业。为了进一一步发展展普陀经经济，普普陀区委委、区府府提出了了“抓机遇遇、打基基础、兴兴功能、树形象象”的发展展方针，提出了了抓住机机遇，形形成新的的经济增增长点，加快城城市建设设，形成成新的生生产力布布局，深深化功能能开发，形成新新的城市市功能的的发展思

8、思路。区区政府将将全力推推进“十个一一批”支撑体体系的建建设，其其中包括括：建设设一批大大中型企企业总部部和营销销中心、民营科科技企业业总部，使之成成为对内内贸易的的“经济高高地”； 建建设一批批超大型型配售配配送中心心、物流流中心、超级市市场，基基本形成成物流、百货业业、超市市业、专专卖业、连锁业业为一体体的商业业框架；建设一一批大型型餐饮业业、宾馆馆业、娱娱乐休闲闲业为主主体的旅旅游服务务产业等等等。本项目拟拟建的凯凯旋生活活广场充充分体现现了普陀陀区的整整体发展展战略，积极打打造一个个全新的的集多种种服务功功能为一一体的现现代化商商贸中心心，包含含有办公公、商业业、餐饮饮娱乐等等多种经经

9、营内容容，项目目规模大大、设计计思想先先进，本本项目的的建设将将推动普普陀区新新一轮发发展规划划的实施施。1.4.2项目目建设有有利于较较好地发发挥土地地效益根据真北北路地区区的发展展规划，该地区区重点发发展商业业和物贸贸，目前前已建成成了麦德德龙超市市、欧倍倍德、光光彩小商商品市场场、上海海市花卉卉交易中中心、梅梅川路欧欧亚休闲闲商业街街和红星星美凯龙龙家具装装饰市场场，即将将进行建建设的项项目有兴兴力达商商业广场场等，地地区总商商业面积积超过770万平平方米。本项目将将建设一一个可以以辐射周周边地区区的全新新多服务务功能的的现代化化都市商商业中心心，这不不仅大大大提高了了真北路路商业中中心

10、的水水平和规规模，丰丰富了真真北路商商业中心心的商业业业态，对提升升该区域域的商业业价值，促进地地区经济济发展有有明显作作用。1.5主主要经济济技术指指标主要技术术经济指指标如下下：基地面积积 5991844平方米米总建筑面面积 32332099平方米米其中：地上建筑筑面积 23308118平方方米 商业部部分 808827平平方米 办公部部分 910008平平方米 餐饮娱娱乐部分分 5889833平方米米地下建筑筑面积 923391平平方米容积率 3.99建筑密度度 338 %绿化率 25 %机动车停停车泊位位 9222辆非机动车车停车泊泊位 664699辆1.6结结论项目基地地位于真真北路

11、、曹安路路交叉口口西南侧侧，其南南面为麦麦德龙超超市、西西面为规规划中的的兴力达达商业广广场，位位于普陀陀区政府府规划建建设的真真北商务务中心，符合普普陀区对对该地块块的发展展规划。此外，对原爱爱奇爱特特商厦拆拆除重建建，建设设符合现现代商业业需求的的一流商商业中心心，不仅仅有利于于开发商商的自身身发展，而且有有利于提提升该区区域的商商业价值值，促进进该地区区的经济济发展。而且，本项目目可为公公司带来来较为可可观的经经济效益益和社会会效益。因此，项目的的建设是是必要的的。本项目的的区位优优势较为为明显，项目行行政审批批公开明明朗，而而且基地地周围市市政公用用配套设设施齐全全，建设设条件成成熟。

12、 周边潜潜在消费费能力较较强，项项目的市市场前景景看好。经估算，凯旋生生活广场场项目工工程建设设投资为为13559777万元，税后投投资利润润率为442.114%，财务效效益较好好。二、市场场分析凯旋生活活广场项项目由办办公、商商业、餐餐饮娱乐乐等不同同功能的的房产组组成，本本章将通通过分析析上海市市及普陀陀区房产产市场发发展的现现状及趋趋势，及及不同功功能房产产市场的的现状,从而进进行本项项目各功功能房产产的市场场定位。2.1 上海房房地产市市场总体体分析近年来，上海房房地产市市场快速速发展，房地产产业在上上海市经经济发展展中的支支柱地位位已日益益显现。20003年房房地产增增加值占占全市G

13、GDP的的比重达达到7.4%，超过“7%”这一上上海房地地产业“十五”期间的的目标值值，同时时房地产产开发投投资达到到9011亿元,同比增增长200.3%，占全全市固定定资产投投资的337%。今后几年年的上海海房地产产市场走走势将受受到多种种因素影影响，主主要包括括宏观经经济的发发展，政政府有关关房地产产业的法法规政策策，上海海市城市市建设的的发展等等。在综综合考虑虑上述影影响因素素之后，从供需需总量、供应结结构、房房价涨幅幅等方面面分析，上海今今后几年年的房地地产市场场仍处于于持续健健康的发发展态势势。 供需总量量分析 目前的土土地供应应量和新新开工量量都比较较大，后后市供应应十分充充足。2

14、20033年新增增经营性性用地331911公顷，可建商商品住房房面积达达40448万平平方米，商品房房新开工工面积331355万平方方米，商商品房施施工面积积为82268万万平方米米。20004年年的商品品房上市市节奏将将明显加加快。今今后几年年，商品品住房的的需求主主要来自自市民改改善住房房条件、旧区改改造和基基础设施施建设动动迁、外外省市和和境外人人士购房房等，并并考虑投投资性的的购房因因素，需需求总量量每年将将超过220000万平方方米。因因此，仍仍将呈现现供需基基本平衡衡，供略略大于求求的发展展态势。 商品住宅宅供应结结构分析析随土地供供应区域域分布结结构的改改善，市市中心旧旧区改造造

15、规模和和拆迁节节奏的有有效控制制以及中中低价商商品住房房建设的的不断推推进，220044年新增增的普通通商品住住房占住住房供应应总量的的比例将将接近770%，上海商商品住房房阶段性性、结构构性矛盾盾将逐步步趋向缓缓解。 商品住住房销售售价格分分析随着供需需关系的的基本平平衡和供供应结构构的优化化，商品品住房销销售价格格将趋向向稳定，上涨幅幅度将趋趋于平缓缓。20004年年商品住住房销售售价格涨涨幅将接接近城乡乡居民可可支配收收入的增增幅。今今后若干干年内，在确保保城乡居居民可支支配收入入两位数数增长的的前提下下，房价价涨幅高高于银行行同期利利率，低低于居民民可支配配收入的的增幅，保持一一位数增

16、增长。总之，220044年，上上海房地地产市场场的供需需关系更更加优化化，供应应结构更更趋合理理、房价价涨幅趋趋向平缓缓。在未未来三年年中，每每年商品品房竣工工量、销销售量和和存量房房交易量量都将超超过20000万万平方米米；房地地产增加加值占全全市GDDP的比比重，每每年在88%99%左右右。2.2商商业用房房市场分分析20033年是上上海商业业用房发发展历程程中的一一个重要要节点，不仅在在商业用用房的开开发、销销售和投投资上都都有较大大的增量量，市场场轮廓逐逐渐清晰晰，投资资者的投投资理念念也得到到了进一一步确立立。从目目前的情情况来看看，在上上海的住住宅开发发趋势影影响下，住宅区区向中心

17、心城区外外围扩展展，沪郊郊及二环环之间区区域的商商业用房房也将有较较快增长长。相对对，中心心城区的的商业集集聚将因因购买力力扩散而而降低速速度。到20003年，上海商商铺总保保量为117800万平方方米，其其中：中中心城区区约3000万平平方米，约占居居住物业业的144.4；中心心市区约约8000万平方方米，约约占居住住物业的的；外围区区域约5520万万平方米米，约占占居住物物业的。黄浦区在在20003年77月发文文要求加加强对新新建商业业用房的的监管，限制新新建商业业用房的的同一楼楼层划小小零销售售。这一一政策的的出台将将对市场场产生一一定的影影响，也也是上海海商业用用房开发发类型变变化的一

18、一个信号号。分割割型的小小商铺管管理协调调要求比比较高，形象方方面较难难统一，有关限限制措施施出台将将造成投投资者向向街铺倾倾斜。目前，上上海某些些市场空空间较小小、变化化周期比比较短的的区域已已经出现现招商困困难的情情形。今今年下半半年将出出现商铺铺现房集集中上市市的情况况。届时时，招商商困难这这一矛盾盾将更为为突出。预计一一些房地地产开发发企业将将会对重重要商业业企业做做出重大大妥协，在租赁赁条件方方面给与与更多优优惠，进进而导致致商业企企业反客客为主，房地产产开发企企业利润润降低的的局面出出现。总之，今今年上海海商铺将将有着更更多纵深深方向的的变化，这对商商铺投资资、开发发、规划划方面提

19、提出了许许多新的的课题，商铺市市场的技技术要求求会越来来越高。在开发发方面更更重视细细分市场场，重视视定位和和竞争策策略的制制订，在在投资方方面更注注重收益益和风险险分析，而在市市场价格格方面，将出现现总体租租价微调调、售价价起稳的的局面。普陀区近近年来建建成了近近百座大大型商办办设施、六大卖卖场、三三大超市市配送中中心，形形成了有有色金属属、汽车车、化工工、农副副产品等等1000余家大大型生产产资料和和生活资资料市场场，是上上海新兴兴的商业业中心，商业销销售营业业额、市市场成交交额一直直位居上上海中心心区前列列。 该区的的市场群群落建设设于800年代末末，主要要以农副副产品、水果、有色金金属

20、、塑塑料化工工为主，现在已已逐步成成为以现现代化大大型配货货、销售售中心为为主体的的物贸基基地。随随着近几几年区域域开发的的推进和和人口的的不断进进入，真真北路周周边的商商业气氛氛日渐浓浓厚。从从目前情情况看，进驻该该区域的的商业机机构包括括农工商商超市总总部、红红星美凯凯龙、新新长征装装饰市场场、新长长征电脑脑世界等等国内企企业及麦麦德龙总总部（MMETRRO）、德国OOBI建建材超市市等跨国国公司。众多商商业设施施的集中中在这一一区域产产生了越越来越强强的商业业聚合效效应，进进一步带带动了周周边地区区的人气气，使之之成为上上海西区区一处重重要的商商业中心心地带。该区域域主要商商业设施施情况

21、详详见下表表：真北路地地区现有有商业设设施情况况序号名称面积（万万平方米米）经营类型型1麦德龙销销售中心心2大卖场2农工商配配货中心心4大卖场3OBI建建材超市市建材、装装饰4红星麦麦凯龙家家具装饰饰城12建材、家家具5光彩小商商品市场场6小商品本项目地地处曹安安路、真真北路交交叉口处处，处于于普陀区区规划的的大型商商务中心心范围之之内，具具有良好好的商业业前景。从交通情情况看：沪宁高高速公路路是上海海市西北北部和江江苏省进进出上海海市区的的交通要要道，真真北路上上在建的的城市中中环线即即将完成成，交通通非常便便利。这这为顾客客往来，扩大本本商业中中心服务务半径提提供了有有利条件件。从消费群群

22、体看，目前地地块周边边已有祥祥和家园园、祥和和名邸、泰宸景景苑、真真源居住住区、真真西新村村、梅川川新村等等多个居居民新村村，并有有多个中中高档商商品住宅宅区正在在建设之之中，因因此有强强大的消消费基础础。从竞争环环境看：地块周周边以有有一批知知名度较较高的大大卖场，以及在在真北地地区已经经发展较较成熟的的梅川路路欧亚商商业休闲闲街。这这些商业业对本项项目利弊弊共存，利在于于该区域域已有的的知名度度易使人人流聚集集，从而而有利于于增加本本商业中中心的人人流量，弊在于于同类商商业设施施云集，竞争更更趋激烈烈。但是是本项目目商业区区定位于于档次较较高的主主题百货货店，购购物环境境宽敞，以购物物中心

23、为为发展目目标，与与周边的的商业区区有着不不同的消消费定位位和消费费群体，主要吸吸引本地地块及周周边高级级商务人人士的消消费能力力，与周周边的大大卖场有有着互补补关系，具有独独特的竞竞争优势势。综上所述述，本项项目建设设商业设设施符合合这一地地区的功功能定位位和发展展趋势，迎合了了地区对对商业设设施的需需求，具具有良好好的市场场前景。目前该该区域商商业用房房底铺日日租金在在3-44元/平平方米日,在在铜川路路、真北北路口的的惠谷数数码广场场平均售售价为1100000元/平方米米，日租租金4元元/平方方米日。根根据地块块周边地地区商业业用房平平均租金金和售价价情况，项目法法人制定定了经营营计划，

24、商业用用房的一一、二层层出售，其余部部分出租租经营，商业用用房售价价暂定为为120000元元/平方方米，平平均租金金暂定为为3元/平方米米日。 2.3餐餐饮娱乐乐用房市市场分析析随着我国国经济的的发展和和人民收收入的提提高，生生活必需需品的消消费占全全部消费费的比重重将不断断降低，恩格尔尔系数也也将降低低，而休休闲消费费等将有有惊人的的增长。20033年全社社会餐饮饮业营业业额将达达到60060亿亿元，同同比增幅幅超过111.55，保保持了连连续133年两位位数的高高速增长长。中国国的餐饮饮业出现现了一些些巨大的的变化，比如快快餐和休休闲餐饮饮的兴起起，洋快快餐大举举进入中中国，西西餐逐渐渐被

25、人们们接受，传统餐餐饮和烹烹饪受到到很大挑挑战，餐餐饮的标标准化、工业化化正在兴兴起等等等。随着着中国加加入世贸贸组织，在今后后几年，中国餐餐饮业将将会以更更快的速速度向前前发展。据中国国饭店协协会预计计，20004年年餐饮业业仍将保保持高速速增长，年营业业额将突突破70000亿亿元大关关，增长长幅度将将达到115左左右。在上海市市场，餐餐饮企业业营业额额更是直直线上升升。20002年年餐饮业业营业额额达1884.223亿元元，比上上年增长长30.1%。随着中中国加入入WTOO以及上上海商业业、旅游游业的发发展，在在未来几几年，上上海每年年的餐饮饮营业额额都将新新增500亿元左左右。娱乐市场场

26、快速发发展始于于90年年代初，由于改改革的深深入和对对外开放放的扩大大，来华华外商增增加，以以及人民民生活水水平的提提高，对对各种娱娱乐健身身服务的的需求迅迅速上升升，从119944年到19997年年全国许许多大中中城市出出现了投投资兴办办娱乐健健身设施施的高潮潮。从119988年以来来的5年年中娱乐乐健身场场所数量量大约翻翻了三翻翻多，这这些场所所大都集集中在大大中城市市及周边边地区，因经营营项目不不同，投投资额从从几十万万元至上上千万元元不等。而根据统统计，220022年上海海城市居居民家庭庭人均可可支配收收入为1132550元，人均消消费支出出为1004644元，其其中文化化娱乐服服务消

27、费费为3006元，约占22.9%。由此此可见，休闲娱娱乐业在在今后几几年将进进入大发发展时期期。1996620003年年上海市市GDPP见下表表。中国经济济的持续续高速增增长为商商业及餐餐饮娱乐乐地产市市场奠定定了良好好的经济济基础。随着全全球经济济一体化化，国际际零售业业、餐饮饮娱乐业业等行业业的商业业巨头纷纷纷进驻驻中国市市场。同同时本土土的餐饮饮娱乐企企业也看看好市场场的发展展，加大大了在这这方面的的投资力力度。在在经济高高速增长长的推动动下，餐餐饮娱乐乐行业得得到了前前所未有有的高速速的发展展，用房房需求剧剧增。由由于这些些餐饮娱娱乐用房房通常会会采用购购买或租租赁的形形式来获获得，也

28、也从而推推动了相相关地产产的发展展。本项目处处于普陀陀区规划划建设的的真北路路商业圈圈的中心心地带，周边围围绕着众众多的商商业设施施及大卖卖场，根根据普陀陀区整体体建设规规划，该该地区将将建设成成为普陀陀区的新新的商业业贸易中中心，周周边已建建成或正正在建设设的住宅宅小区众众多，随随着该地地区一批批高水平平的商业业贸易设设施的建建设完成成，该地地区将聚聚集更多多的人气气，产生生更多的的商业娱娱乐消费费需求，商业餐餐饮娱乐乐业主将将更加关关注该地地区的发发展，从从而推动动该地区区相关房房产市场场的需求求。从现状来来看，真真北路商商业圈内内缺乏此此类大型型餐饮娱娱乐场所所，周边边规划中中的商贸贸建

29、筑中中也没有有此类设设施。随随着该地地区的建建设和人人气的聚聚集，对对餐饮娱娱乐的需需求会越越来越旺旺，相关关用房的的租售前前景看好好，本项项目的市市场优势势将逐渐渐体现。根据普陀陀区及地地块周边边环境，以及本本项目的的定位，本项目目餐饮娱娱乐部分分的租金金暂定为为2.55元/平平方米日。2.4办办公楼市市场分析析上海写字字楼市场场自20000年年年中起起开始复复苏，租租金开始始上调，出租率率水平稳稳步提高高。上海海GDPP已经连连续111年保持持两位数数增长，持续、平稳、有序的的经济发发展增强强了外商商的投资资信心，为上海海写字楼楼市场的的发展蕴蕴含了无无限机遇遇。由于于未来的的需求量量将明

30、显显增长，更多的的跨国企企业逐渐渐开始研研究购买买办公楼楼自用的的可行性性。此外外作为中中国经济济的领头头羊，上上海吸引引了众多多的国内内企业，其中民民营企业业也是一一个不可可忽视的的生力军军。与外外资企业业相比，国内企企业更愿愿将写字字楼作为为一项资资产投资资。调查查显示，目前市市场上的的主要买买家为国国内的一一些金融融、投资资和贸易易机构。上海写字字楼市场场过去33年的新新供应量量和租售售量分别别为：220011年18870000平方方米与45000000平方米米，20002年年33880000平方米米与40550000平方米米，20003年年预计33100000平平方米与与3500000

31、0平方米米。可见见，新供供应量相相对不足足，市场场存量逐逐年消耗耗，空置置率大幅幅下降，浦东市市场从220000年的445%下下降到最最近的117%，浦西市市场则从从20000年的的21%降至110.77%的新新低。与与此同时时，市场场平均租租金水平平出现了了稳步上上升的态态势，租租金从220000年的每每天每平平方米00.355美元，回升到到目前的的每天每每平方米米0.556美元元，涨幅幅高达660%。现阶段上上海写字字楼市场场的平均均租金水水平为每每天每平平方米00.566美元，高端市市场每天天每平方方米0.80-1.000美元元，低端端市场每每天每平平方米为为0.440-00.500美元

32、，年收益益率约为为8%-10%。20033年度在在上海经经济运行行状况良良好的背背景下，虽然受受到上半半年“非非典”影影响，但但随后强强劲的反反弹使国国内外企企业对上上海的投投资信心心逐渐增增强。在在“非典典”之后后，写字字楼市场场逐渐回回升，写写字楼租租金逐步步走高，租售率率增加，市场趋趋于活跃跃。放眼眼未来两两年，随随着新供供应量的的萎缩、使用需需求的升升温，租租金水平平将进一一步上扬扬，继而而刺激购购买需求求，估计计上海写写字楼的的产权交交易量和和资本价价值将出出现突破破性增长长。普陀区虽虽不是上上海传统统的商务务区，但但由于普普陀区是是上海通通往西北北方向外外省市的的主要门门户，大大量

33、的商商贸活动动、都市市型工业业和外省省市企事事业单位位驻沪机机构的需需求促进进了普陀陀区办公公楼市场场的形成成和发展展。根据交通通的便利利程度和和区域特特征的不不同，办办公楼在在普陀区区区境内内呈有规规则的分分布，主主要有三三大块：长寿路江宁宁路板块块由于靠靠近市中中心和上上海火车车站，同同时长寿寿路是该该区最重重要的商商业中心心，江宁宁路是连连接静安安区进入入市区的的重要通通道，因因而该板板块成为为区内办办公楼的的一个主主要分布布区。中山北路路板块由由于紧靠靠内环线线，不仅仅市内交交通非常常便利，而且经经过近几几年房地地产业的的发展，区域环环境有了了很大改改善，普普陀区将将近一半半的办公公楼

34、都集集中在这这一带。武宁路真北北路板块块由于连连接沪宁宁高速公公路，客客货交通通均非常常便利，同时，由于该该区域分分布有许许多生活活资料市市场和农农副产品品市场，经营这这些产品品的企业业和个人人成为该该区域办办公楼的的主要用用户群。本地块处处于武宁宁路真北路路商务板板块，但但这一地地区办公公楼市场场的发展展相对滞滞后，地地块周边边办公楼楼不仅数数量不多多，档次次也不够够高。随随着普陀陀区真光光商业圈圈的发展展，将会会有越来来越多的的客商入入驻该地地区，使使得办公公用房需需求量猛猛增，同同时对楼楼宇的规规模和档档次提出出了更高高的要求求。本项项目的启启动将顺顺应这一一发展需需求，通通过建设设功能

35、完完善的中中高档办办公楼，以弥补补该区域域办公楼楼供应的的不足，利于该该区域商商业、办办公品质质的提升升。随着该区区域的开开发和建建设，该该地区对对中高档档办公楼楼的需求求将进一一步增加加，本项项目办公公楼的功功能定位位为：为为办公人人员提供供高质量量的服务务，功能能上力求求完善、先进。主要客客户为周周边地块块入驻的的工业企企业和商商业企业业，亦可可凭借紧紧靠城市市中环线线（建设设中）、与沪宁宁高速公公路相邻邻的地理理优势及及便利的的交通条条件，吸吸引外省省市企业业在此设设立公司司或办事事处，市市场前景景看好。目前项目目地块附附近基本本没有其其他写字字楼，稍稍远一些些的长征征大厦对对外报价价日

36、租金金为2.5元/平方米米日。附附近有几几个住宅宅项目，售价668000-78800元元/平方方米，其其中祥和和名邸开开发规模模较大，占地330万平平方米，为联体体别墅、独立别别墅和小小高层组组成，售售价从去去年111月份均均价68800元元/平方方米上升升到目前前的78800元元/平方方米。根根据普陀陀区及地地块周边边地区的的现状和和发展前前景，以以及本项项目的定定位，本本办公楼楼的销售售价格暂暂定为880000元/平平方米。名称地址占地面积积(M22)均价（元元/ MM2）开发商祥和名邸邸普陀梅川川路13333弄弄310000078000申豪房房地产有有限公司司泰宸景苑苑梅川路万万镇路50

37、699768000上海鸿顺顺置业发发展有限限公司三、投资资估算与与资金筹筹措3.1投投资估算算说明u 本项目投投资估算算按国家家计委、建设部部颁发的的建设设项目经经济评价价方法与与参数（第二二版）中中规定的的有关投投资估算算编制方方法进行行编制。u 本项目建建筑工程程费用以以现行建建筑工程程费用标标准及费费率为依依据，并并考虑调调整因素素。u 投资估算算参考了了上海市市同类结结构建筑筑的造价价指标。3.2建建设投资资经估算，完成凯凯旋生活活广场项项目建设设投资为为13559777万元，其中土土地费用用约2002000万，建建筑安装装工程费费为9447788万元。3.3资资金筹措措本项目总总投资

38、 13559777 万元元，项目目法人自自筹资金金509977万万，其余余约8550000万元从从银行贷贷款及房房地产信信托等方方式解决决。3.4资资金使用用计划根据项目目的实施施进度，建设期期拟为22.5年年。新增增固定资资产投资资计划第第一年（20004.8820005.7）投投入600%，第第二年以以后（220055.820006.112）投投入400%。四、财务务效益分分析4.1财财务评价价编制依依据n 本项目财财务评价价编制依依据为国国家计委委、建设设部颁发发的建建设项目目经济评评价方法法与参数数（第第二版）中财务务评价及及现行有有关政策策规定。n 国家的各各项财务务、税收收和金融融

39、政策。n 同类型房房地产企企业运营营情况和和统计资资料。4.2基基础财务务数据与与说明 （1）项目投投资规模模完成项目目总投资资为13359777万元元，其中中接手项项目公司司及土地地费用约约为2002000万元。（2）项项目建设设期和经经营期本项目拟拟定的建建设期为为2.55年。销销售期从从项目建建设期第第二年（20005年下下半年）开始，至经营营期前二二年，预预计销售售第一年年的收入入为400%，第第二年的的收入为为50%，第三三年的收收入为110%。（3）税税金根据本项项目经营营业务及及现行会会计制度度，从销销售收入入中直接接扣除的的税金及及附加主主要有营营业税、城市维维护建设设税和教教

40、育附加加税。营营业税按按国家规规定税率率5%计计算，城城市建设设维护税税为7%，教育育附加费费为4%，综合合税率为为5.66%。从从利润中中扣除的的有所得得税（税税率为公公司注册册地税率率）。（4）财财务基准准收益率率基准收益益率是建建设项目目评价财财务收益益的基准准判据。根据现现行银行行利率、同行业业近年来来的统计计数据等等因素，本项目目取定财财务基准准收益率率为100%。4.3销销售收入入预测4.3.1 办办公楼出出售、出出租收入入本项目共共建有办办公楼建建筑面积积910008平平方米，根据项项目法人人经营设设想建成成后分年年出售，平均售售价暂按按80000元/平方米米计；则则办公楼楼部分

41、销销售收入入合计为为728806万万元。4.3.2 商商场出售售、出租租收入本项目可可供出售售、出租租商业建建筑面积积为8008277平方米米，其中中1、22层分33年出售售，售价价暂按1120000元/平方米米计；其其余商业业用房将将出租经经营，租租金价格格第一年年暂定为为3.00元/平平方米日，则则测算期期内商场场部分的的经营收收入合计计为9227066万元。4.3.3 餐餐饮娱乐乐出售、出租收收入本项目共共建有餐餐饮娱乐乐建筑面面积为5589883平方方米，计计划全部部出租经经营，租租金价格格暂定为为2.55元/平平方米日，则则测算期期内餐饮饮娱乐部部分的经经营收入入合计为为538822

42、万万元。4.3.4车位位经营收收入本项目共共建有车车位9222个，其中6600个个车位考考虑为出出租经营营，其余余车位为为商业用用房免费费停车位位。每个个车位出出租价格格暂定为为3000元/小小时/个个。经测测算，测测算期内内车位经经营收入入为21160万万元。综上合计计，本项项目测算算期内经经营收入入合计为为22114944万元。4.4项项目的损损益 （1）销售费费用销售费用用按销售售收入的的2%计计取，计计24116万元元。（2）财财务费用用财务费用用按贷款款850000万万元、两两年、利利率5-6%左左右计取取，计771400万元。（3）销销售税金金及附加加销售税金金及附加加按销售售收入的的5.66%计取取，计667055万元。（4）税税前利润润扣除建设设投资成成本、销销售费用用、财务务费用、销售税税金及附附加后，项目的的税前利利润为8855117万元元。（5）所所得税所得税率率按公司司注册地地税率计计取。（6）税税后利润润税前利润润扣减所所得税后后所得。