全国35个大中城市房屋销售市场价格简析18886.docx

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1、全国355个大中中城市房房屋销售售市场价价格简析析 房房地产业业作为国国民经济济新的增增长点，为为我国经经济的快快速增长长做出了了积极的的贡献。220011年全国国房地产产市场稳稳步升温温，房屋屋销售价价格同比比上涨22.2%。20002年年全国房房地产市市场仍呈呈火暴态态势，上上半年房房屋销售售价格同同比上涨涨3.66%。东东南沿海海地区和和西部重重点地区区重点城城市的房房屋销售售价格出出现了较较高涨幅幅。那么么，全国国三十五五个大中中城市房房地产市市场的价价格水平平如何？理性程程度如何何？又有有怎样的的发展态态势？下下面将就就20001年有有关统计计数据进进行简单单描述，供供研究参参考。房

2、地产市市场温度度不均价价格差异异较大 如“表表1”所所示，220011年全国国三十五五个大中中城市房房屋销售售价格抽抽样调查查资料表表明：三三十五个个大中城城市中，房房屋销售售价格较较高的城城市是深深圳、广广州、北北京、上上海和南南京，分分别为669211.2、449577.2、448833.7、338200.6和和35779.22元/每每平方米米；较低低的城市市是西宁宁、郑州州和银川川，分别别为12208.4、114633.1和和14884.33元/每每平方米米。房屋屋销售价价格同比比涨幅明明显的城城市是宁宁波、武武汉、杭杭州、上上海和银银川，分分别上涨涨7.22%、66.1%、5.8%、4

3、4.4%和4.2%；同比下下降的城城市是大大连、昆昆明和海海口，分分别下降降0.44%、00.3%和0.2%。房房屋销售售价格较较高而同同比价格格涨幅又又较明显显的城市市是上海海，价格格较低而而同比价价格涨幅幅又较明明显的城城市是银银川。那那么，全全国三十十五个大大中城市市房地产产市场状状况与各各地区经经济状况况、收入入水平和和人们消消费取向向的关系系又如何何呢？全国三十十五个大大中城市市房屋消消费状况况 如“表表2”所所示，全全国三十十五个大大中城市市中购房房建房消消费占可可支配收收入比例例较高的的城市是是宁波、呼呼和浩特特、沈阳阳、厦门门和上海海，分别别为222.0%、166.9%、133

4、.9%、133.2%和122.6%；比例例较低的的城市是是昆明、青青岛、杭杭州和福福州，分分别为11.0%、1.0%、11.4%和1.7%。可可支配收收入较高高，购房房建房消消费所占占比例较较高的城城市是上上海和宁宁波；所所占比例例较低的的城市是是杭州和和福州。可可支配收收入较低低，购房房建房消消费所占占比例较较高的城城市是呼呼和浩特特和沈阳阳。表1-20001年全全国及335个大大中城市市房屋销销售价格格和价格格指数表表地区名称称价格指数数（上年=1000）销售价格格（元/每每平方米米）地区名称称价格指数数（上年=1000）销售价格格（元/每每平方米米）全国102.224266.8济南101

5、.816288.8北京101.348833.7青岛104.126288.8天津101.221677.9郑州100.614633.1石家庄103.918944.6武汉106.117788.9太原100.216622.3长沙102.120455.7呼和浩特特102.415466.1广州100.349577.2沈阳102.629688.2深圳101.069211.2大连 99.626844.5南宁101.616466.7长春102.620755.9海口 99.819066.6哈尔滨101.921199.7成都100.322444.5上海104.438200.6贵阳100.828600.5南京100.

6、535799.2昆明 99.718244.9杭州105.829477.4重庆101.419866.6宁波107.223866.8西安101.923377.6合肥100.518822.8兰州102.619055.0福州101.123688.2西宁100.512088.4厦门102.228711.7银川104.214844.3南昌104.118477.5乌鲁木齐齐101.018588.8说明：11、“价格指指数”是20001年全全国及各各地区114季季度房屋屋销售价价格指数数的简单单平均数数。 22、“销售价价格”是20001年全全国及各各地区114季季度（有有效）房房屋销售售价格的的简单平平均数

7、。 从购房房建房消消费占可可支配收收入的比比例看，全全国三十十五个大大中城市市房屋消消费占整整个消费费的比重重较小，人人们对房房屋消费费还很谨谨慎，对对房地产产市场还还在观望望。房屋屋消费的的需求何何时释放放，与各各地区的的经济发发展前景景和人们们对收入入的预期期有关；与房地地产市场场的温度度是否适适中，价价格是否否合理有有关。随随着市场场经济的的发展，消消费者的的消费理理性程度度与日俱俱增，房房地产市市场只有有通过市市场整合合，使其其监管有有序、温温度适中中、价格格变动与与消费者者的收入入变化一一致并日日趋合理理，才能能有效地地拉动房房屋消费费需求的的释放，使使房地产产市场健健康发展展。那么

8、么，目前前我国房房地产市市场的理理性程度度、价格格合理程程度如何何呢？表2-220011年全国国及355个大中中城市居居民可支支配收入入和房屋屋消费支支出情况况表地区名称称可支配收入购房建房支出所占比例地区名称称可支配收入购房建房支出所占比例全国91400.8668.87.3 济南95644.9649.96.8 北京115777.8810000.28.6 青岛87300.589.771.0 天津89588.7641.97.2 郑州72655.9177.62.4 石家庄68055.1354.55.2 武汉73055.1200.92.8 太原65000.2719.411.11 长沙86500.83

9、56.94.1 呼和浩特特61822.210411.916.99 广州144116.22402.02.8 沈阳63866.1889.813.99 深圳226772.6621777.99.6 大连74188.2325.44.4 南宁79066.4578.47.3 长春63388.6431.46.8 海口77544.8220.72.8 哈尔滨64077.3109.81.7 成都81288.4345.54.3 上海128883.5516188.512.66 贵阳67211.1330.14.9 南京88488.2592.76.7 昆明74055.276.881.0 杭州107001.66151.51.

10、4 重庆69088.6265.73.8 宁波119990.9926399.922.00 西安67044.9289.24.3 合肥68177.0192.22.8 兰州63244.8289.94.6 福州90533.3144.21.6 西宁60411.0171.82.8 厦门113664.9914955.913.22 银川62566.6606.99.7 南昌62066.5289.34.7 乌鲁木齐齐78977.4444.75.6 说明：11、“可支配配收入”为年人人均可支支配收入入。来源源于全国国住户抽抽样调查查汇总数数据，单单位元。2、“购购房建房房支出”为年人人均支出出，是非非消费性性支出。来

11、来源、单单位同上上。3、“所所占比例例”为“购房建建房支出出”占“可支配配收入”的比例例。房地产市市场温度度较高相相对价格格也较高高 20001年，全全国三十十五个大大中城市市房地产产市场的的价格呈呈现增长长态势。我我国西部部大开发发进入实实施阶段段、申奥奥的成功功和加入入WTOO有力地地推动了了房地产产业的发发展。房房屋销售售市场出出现了火火暴的场场面，有有些地区区出现了了排队和和计算机机摇号购购房的现现象。220011年全国国房屋销销售价格格与上年年相比增增长2.2%；20002年上上半年全全国房屋屋销售价价格与上上年同期期相比增增长3.6%。全全国房地地产市场场温度较较高，但但未出现现过

12、热的的现象,价格的的增长是是合理的的。表3-220011年全国国及355个大中中城市居居民可支支配收入入和房屋屋价格情情况表地区名称称户均可支配收入入套房销售价格倍率地区名称称户均可支配收入入套房销售价格倍率全国310778.7724266807.8济南325220.7716288805.1北京393664.55488337012.44青岛296883.7726288808.9天津304559.6621677907.1郑州247004.1114633105.9石家庄231337.3318944608.2武汉248337.3317788907.2太原221000.7716622307.5长沙29

13、4112.7720455707.0呼和浩特特210119.5515466107.4广州490115.11495772010.11沈阳217112.77296882013.77深圳770886.8869211209.0大连252221.99268445010.66南宁268881.8816466706.1长春215551.2220755909.6海口263666.3319066607.2哈尔滨217884.8821199709.7成都276336.6622444508.1上海438003.9938200608.7贵阳228551.77286005012.55南京300883.9935799201

14、1.99昆明251777.7718244907.2杭州363885.4429477408.1重庆234889.2219866608.5宁波407669.1123866805.9西安227996.77233776010.33合肥231777.8818822808.1兰州215004.3319055008.9福州307881.2223688207.7西宁205339.4412088405.9厦门386440.7728711707.4银川212772.4414844307.0南昌211002.1118477508.8乌鲁木齐齐268551.2218588806.9说明：11、“户均可可支配收收入”是

15、按户户均3.4人算算出的户户年可支支配收入入。单位位：元2、“套套房销售售价格”是按每每套房屋屋1000平方米米算出的的套房价价格。单单位：元元3、“倍倍率”为“套房销销售价格格”是“户均可可支配收收入”的多少少倍。 国际上上发达国国家的房房屋销售售中，套套房价格格与消费费者户均均年可支支配收入入之比在在6倍至至12倍倍之间。我我国的情情况如“表表3”所所示：房房屋销售售相对价价格比率率（倍率率）较高高，北京京、沈阳阳、贵阳阳的倍率率超过了了12，南南京、广广州、大大连和西西安等城城市的倍倍率都超超过了110，最最低的在在5至66倍。从从数字来来看，我我国的房房屋销售售价格似似乎是合合理的，市

16、市场是理理性的，但但笔者认认为不然然。我国国的房屋屋价格与与房屋消消费与国国际上发发达国家家的房屋屋价格与与房屋消消费是不不可比的的。我国国的房屋屋消费处处在初期期阶段，不不但房屋屋消费水水平较低低、房屋屋质量不不高、居居住环境境不够好好、配套套设施不不够完善善，而且且房屋销销售还包包括公房房销售在在内的福福利性质质，销售售是不完完全市场场化的。国国际上发发达国家家的房屋屋消费处处在享受受阶段，房房屋消费费水平高高、房屋屋质量好好、居住住环境好好，配套套设施完完善，而而且房屋屋销售是是完全市市场化的的。因此此，我国国与国际际上发达达国家的的房屋消消费不在在一个水水平线上上，房屋屋销售价价格是不

17、不可比的的。根据据目前中中国的经经济状况况和居民民消费水水平，笔笔者认为为，我国国的“套套房”销销售价格格与户均均年可支支配收入入的比率率（倍率率）应在在4倍至至8倍之之间。目目前，我我国的房房屋建设设的整体体结构不不合理，适适合高、中中、低收收入阶层层消费的的房屋比比例失调调，房屋屋销售总总体价格格普遍较较高，房房地产市市场的温温度也较较高。加强宏观观调控促促进房地地产业健健康发展展近期，我我国东南南沿海等等经济发发达地区区的房地地产价格格增幅较较高，部部分城市市的房地地产业出出现了买买方市场场，部分分城市的的土地交交易价格格出现了了大幅增增长，全全国房地地产价格格也出现现了较高高幅度的的增

18、长。从从统计数数字看，220022年上半半年固定定资产投投资价格格同比走走平，居居民收入入增加，工工业品价价格同比比继续走走低，消消费价格格也在下下降。在在此情况况下，房房地产价价格上涨涨，市场场升温是是正常的的现象。土土地资源源的储备备是房地地产开发发商关注注的最重重要的环环节。有有些地区区已经采采取了切切实措施施，加强强对土地地资源开开发利用用的监管管，提高高了基价价，采取取了竞标标和拍卖卖等交易易方式，使使土地价价格大幅幅上涨，对对土地资资源的开开发利用用起到了了一定的的控制作作用，但但全国范范围内控控制力度度不够。适适合高、中中、低不不同收入入阶层消消费者购购买的房房屋建设设比重控控制

19、不好好，有些些地区一一方面新新开盘的的经济适适应房供供不应求求，另一一方面房房屋开发发量较大大房屋空空置率在在增加。因因此，第第一要调调整房屋屋建造结结构，用用合理的的房屋价价格结构构调控房房屋销售售总体价价格趋于于合理。第第二要全全面开放放和完善善全国房房屋二级级市场，使使一二级级市场互互补，从从而使市市场更加加完善，房房屋资源源利用更更加充分分合理。第第三要加加强对整整个房地地产开发发和销售售的宏观观调控，从从可持续续发展、合合理使用用和供需需平衡出出发控制制土地资资源的开开发利用用和房屋屋建设，防防止土地地炒作，防防止出现现房地产产市场中中各种房房屋的销销售冷热热不均。我国的国国民经济济

20、进入了了稳定快快速的增增长期，城城镇居民民生活正正由小康康向更高高的水平平转变，改改善居住住条件和和居住环环境将成成为消费费需求的的重点。另另外，随随着城市市环境的的整治和和新的市市政规划划建设的的实施，一一些企业业将迁出出城区、违违章建筑筑和一些些街面商商铺将被被拆除，加加之商业业的发展展，商业业和工业业用房的的需求也也将增加加。因此此，我国国房地产产市场前前景较好好，近期期房房屋屋销售价价格将会会继续稳稳步上涨涨。迎接接入世的的挑战，我我国房地地产业考考验与机机遇并存存。把握握商机，未未雨绸缪缪，我国国房地产产业将进进入一个个稳步健健康的发发展的新新阶段。（国家统统计局城城调总队队 胡胡修府）