听专家老总谈房地产融资渠道22100.docx

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1、20088天津春春季房地地产交易易会 专专家老总总谈房地地产融资资渠道20088年4月月28日日新浪房房产图为天津津宇轩投投资咨询询有限公公司董事事长张伟伟力先生生和南开开大学房房地产金金融研究究中心徐徐保满女女士合影影留念主持人：各位网网友、各各位现场场的朋友友，大家家下午好好！这里里是20008天天津春季季房地产产交易会会现场，本本次房交交会我们们新浪天天津房产产作了以以20008年“乐乐居、乐乐业、乐乐生活”为为主题的的系列访访谈，本本次访谈谈是我们们“20008乐乐居、乐乐业、乐乐生活”系系列访谈谈的第十十次访谈谈，也是是我们本本次主题题访谈的的最后一一次访谈谈。今天天访谈我我们很荣荣

2、幸地邀邀请到天天津地产产业的资资深人士士，这位位是南开开大学房房地产金金融研究究中心徐徐保满老老师，徐徐老师您您好！这这位是天天津宇轩轩投资有有限公司司董事长长张伟力力先生，张张总您好好！欢迎迎来新浪浪作客。本次次我们访访谈的主主题是“220088乐居、乐乐业、乐乐生活”。在在开始我我们今天天正式的的访谈之之前，我我想先和和大家聊聊一组数数字，这这组数字字是300、200和100。“330”是是指我们们中国改改革开放放30年年，“220”是是指我们们这个房房地产改改革的220年，“110”是是指我们们取消福福利分房房的100年。我我想也正正是这110年，是是中国房房地产行行业飞速速发展的的十年

3、。我这这儿有一一组数字字，很能能说明这这个问题题。下面面我把这这组数字字给大家家读一下下。19991年年商品房房建设投投资2443亿，119977年全国国房地产产开发投投资31106亿亿，到220077年房地地产开发发投资就就高达2252880亿。我我想这组组数字很很好地给给我们说说明，在在这100年当中中房地产产发展是是一个高高速发展展的时期期，就像像上了一一个高速速路的快快车一样样，在飞飞速地奔奔驰。我们们尖端地地回顾了了一下行行业的发发展历程程，我想想两位老老师在110年的的过程中中，在自自己这么么久的从从业经历历过程中中，肯定定对这个个时期的的一些事事实包括括政策等等有很深深的自己己的

4、一些些感受。我我想是不不是请两两位给我我们聊一一下。图为天津津宇轩投投资咨询询有限公公司董事事长张伟伟力先生生在接受受专访张伟力：真的是是快，110年了了。我现现在脑子子里印象象，刚才才主持人人在说330、220、110的时时候，我我马上想想到977年的时时候，当当时取消消福利分分房，当当时那个个时候的的很多认认识的开开发商的的朋友，都都在讲以以后的房房地产没没的做了了。以后后跟以前前的模式式发生了了一个非非常大的的变化。因因为之前前都是以以这种政政府的团团购或者者政府的的定向开开发，甚甚至企业业自行的的开发为为主。而而之后，转转变成以以个人购购房、市市场化运运作为主主的潮流流。事实实上，我我

5、们看997年之之后，应应该讲，我我们的开开发量增增大了，房房子的品品质也明明显的提提升了。并并没有像像当初想想象的那那样，洪洪水猛兽兽般地这这个行业业不复存存在了，反反而是一一路走来来，越走走越好。在下下一个结结点，我我印象就就是在003年土土地试行行招拍挂挂之后，这这个时候候，把从从原来的的以拿地地非市场场化、不不规范的的行为转转变成逐逐步规范范，市场场公开透透明招拍拍挂的形形式，在在那个时时期，前前后有个个节点，节节点上可可能有好好多遗留留土地、存存量的土土地，通通过这几几年的消消化，这这些土地地基本上上已经差差不多消消化完毕毕了。应该该讲，220044、20003年年这又是是一个近近期发

6、展展的一个个重要的的节点。在在这个节节点下，实实际上也也是引来来了一个个我们在在05、006包括括07年年我们看看到市场场空前的的高捉，甚甚至讲有有点儿过过热。归归根结底底，我觉觉得还是是市场的的力量在在推动所所有的参参与进来来的开发发商、产产业链上上的参与与者，大大家在不不断提高高品质，提提高创造造力，提提高服务务水准，再再去挖掘掘更好的的产品的的附加值值，才会会造成了了今天房房地产市市场百花花齐放这这样一个个局面。这是是我想这这些年给给我最深深刻的印印象。图为南开开大学房房地产金金融研究究中心徐徐保满女女士在接接受专访访徐保满：我的感感觉，这这十年是是我们国国家房地地产市场场快速发发展的十

7、十年。在在这个房房地产市市场快速速发展的的过程中中，也可可以说是是我们的的百姓逐逐渐地成成熟的十十年。过过去我们们百姓还还是有计计划体制制的痕迹迹思想意意识，在在住房问问题还有有这种依依赖思想想，靠单单位分、政政府分。那那么逐渐渐地慢慢慢地就随随着房地地产市场场化程度度的推进进，我们们也越来来越接受受市场，这这个房屋屋商品化化的理念念，在接接受这种种理念的的过程中中，也逐逐渐地面面对市场场的现实实在历练练了老百百姓。比如如说一开开始，在在这个进进入市场场的时候候，人们们在选房房时，我我们看到到这十年年人们对对这个房房屋品质质的选择择是越来来越高。百百姓的识识别房屋屋品质、品品位的能能力也越越来

8、越高高。这样样也促进进了老百百姓的成成熟，也也促进了了房地产产开发商商开发水水平的提提升。比比如，过过去人们们注重的的是面积积，对周周边的环环境、噪噪音、绿绿化，有有所忽视视。我记得在在九几年年的时候候，人们们选的商商住两用用房觉得得方便，但但是现在在又觉得得宁静度度不够。对对品质和和环境的的这种认认同和选选择的水水平是越越来越高高。这样样也促使使房地产产开发企企业去开开发好的的楼盘，来来创自己己的品牌牌。这就就是说是是一种互互动的，市市场往前前推动，促促使了百百姓的成成熟。百百姓的成成熟又促促动了房房地产开开发商的的开发技技术和开开发水平平的这种种提升。另外外，也推推动了这这个以房房屋相关关

9、的一些些产业尤尤其是房房地产金金融产业业的大步步地向前前推进。房房地产金金融产品品在不断断创新，它它的服务务水平在在不断提提升等等等。我觉觉得市场场还是走走向成熟熟的。老老百姓在在市场经经济下也也走向成成熟。再再者，我我们房屋屋的品质质也将走走向成熟熟。随着着国家宏宏观调控控特别是是20003年66月份1121号号文件发发布一直直到现在在，中央央对房地地产市场场的监控控的力度度，也在在加大。频频频地来来发布措措施来制制定新的的宏观调调控措施施，非常常及时。我我们看到到政府及及时调整整房地产产市场，颁颁布一些些新的政政策，国国六条、国国八条、中中间还有有一个组组合拳，这这样也促促进了老老百姓来来

10、关注国国家的经经济政策策，不光光是我要要去选房房，选什什么样的的房，同同时也去去关注国国家的政政策。国国家下发发一个政政策，以以后老百百姓就想想，这个个对房屋屋市场有有什么影影响，对对房地产产业务有有什么影影响，百百姓的成成熟，一一方面对对房屋产产品的识识别能力力的成熟熟，同时时也提升升了百姓姓对这个个政府颁颁布的宏宏观调控控政策的的理解和和关注、分分析的能能力。所以以我觉得得我们的的市场，我我还是抱抱一种乐乐观的看看法。这这个市场场会越走走越好，而而且是政政府、开开发商、百百姓这几几方是互互动、督督促的这这么一种种状态。主持人：谢谢张张总和徐徐老师。从从张总谈谈07年年那次政政策的改改革，到

11、到刚刚徐徐老师谈谈的这些些百姓对对政策的的分析和和应用能能力来说说，不管管是我们们开发商商，还是是百姓，都都是在这这个过程程中相互互学习，相相互提升升，是一一个共同同进步的的过程。刚刚刚徐老师师举的这这个例子子说，百百姓跟开开发商互互相提升升的这个个过程，让让我想起起，我记记得以前前有一个个人这么么比喻“一一对成功功的夫妻妻，其实实是相互互提升的的”。我我想刚徐徐老师说说的这么么多，就就让我想想起，我我觉得我我们的业业主和开开发上就就像一对对夫妻一一样，他他们在选选房购房房、居住住和开发发的过程程中，都都是一种种相互提提升的过过程。我们们接着聊聊刚刚张张总提到到97年年的改革革，其实实97年年

12、的时候候，我们们曾经开开发商、房房地产的的从业者者，都有有一种对对政策的的恐慌心心理，因因为当时时在变革革。现在在我们经经历了一一个黄金金十年，在在期间，房房地产飞飞速发展展到一个个山腰的的位置上上，我们们现在又又出现了了新一轮轮的恐慌慌心理，在在这个“拐拐点”或或者说恐恐慌，或或者说“百百日剧变变”，在在这些共共同综合合言论的的作用下下，张总总您觉得得我们现现在这个个房地产产行业真真的有这这个十年年宿命的的这个说说法吗？我们对对十年宿宿命又该该如何理理解？张伟力：刚才主主持人说说了，如如果做一一个比喻喻，如果果是开发发商跟消消费者，就就像一个个家人或或者夫妻妻这样的的关系，我我想他们们要走过

13、过的不仅仅仅是十十年，而而是二十十年、三三十年甚甚至是一一生。我我想肯定定是这样样的。作为为房地产产这个行行业，也也依然是是这样的的。可能能我们在在一段发发展之后后，会有有一个激激情过后后理性的的整理。也也会有面面对这些些前期快快速发展展之后的的思考和和反思，以以及再学学习、再再吸收。我我想这是是必然的的。至于于说从007年开开始政府府在又加加大力度度的宏观观调控，包包括近期期潘石屹屹、王石石以后，提提出了拐拐点论，提提出了百百日剧变变，我想想这些其其实在行行业里面面不是在在这个时时期会有有，而是是每一年年中都会会在发生生。我们们这个行行业里面面，大家家看十年年过来之之后，十十年前的的这些企企

14、业已经经所剩无无几，而而取而代代之的是是新成长长起来的的企业。这这种正常常的优胜胜劣汰，我我觉得是是必要的的，也是是必须的的。但是是，这个个决不会会影响整整个事件件往前发发展的轨轨迹，我我想丝毫毫不会影影响。如如果我们们在未来来的十年年，比如如20118年的的时候，我我们再来来畅谈这这个话题题的时候候，可能能我们会会发现房房子的价价格又翻翻了一番番，发现现房屋的的品质又又有了很很大的进进步，甚甚至讲我我们的这这种消费费者对于于产品的的审美，对对产品的的需求也也发生了了一些悄悄然的改改变。我我想这些些都说明明，这个个行业是是要健康康发展的的。而中中央这样样去调控控，也是是避免它它在短时时间内，就

15、就像一个个孩子一一样，他他可能长长了一个个很大的的个儿，思思维却跟跟不上，十十几的孩孩子却变变成了330岁人人的体态态，智力力却停留留在十五五六岁。这这样长期期是很危危险的。我我们要让让他的智智力和身身体同步步发展。目目的是为为了让他他更好地地去发展展。我想想这是我我的一个个判断。再有有，我觉觉得看任任何一个个事物，要要放在一一个宏观观的背景景下。我我们谈现现在的房房价是高高是低，一一定是放放在中国国整个改改革开放放30年年的背景景下，以以及中国国城镇化化在不断断变革的的过程的的背景下下。我们们之前有有太多的的市场化化的需求求是被压压抑掉的的。以前前的福利利分房还还是政府府的分配配也好，不不是

16、市场场化的行行为，积积累了很很长时间间的需求求的动力力一旦爆爆发出来来会有爆爆发性的的增长。这这是推动动房地产产的一个个力量。在在城市化化的未来来，是非非常重要要的国策策，是国国家战略略。我们们计算过过，每年年以5%的速度度成长，每每年意味味着有将将近2亿亿的人口口要进入入到城市市，从农农村进入入到城市市。这就就势必造造成了更更多是二二八法则则，集中中在发达达城市，集集中在几几个大的的城市群群、城市市带，也也是一个个升级，一一屉顶一一屉的过过来。总总之，像像东部、像像发达的的地区珠珠三角、长长三角等等等这样样的一些些地方，可可能占十十几、二二十几的的国土面面积，可可能要去去负担660%、770

17、%的的人口。这也也是各国国发展的的一个经经验告诉诉我们的的。在这这样一个个前提下下，我对对未来充充满信心心。徐保满：我完全全同意张张总刚才才说的。就就是说我我们分析析房地产产市场的的问题，也也要把它它放在宏宏观的大大背景情情况下。我们们现在看看到，未未来的需需求还是是呈现一一种刚性性的状态态。一个个是外来来人口，随随着城市市的进程程加快，我我们的适适龄青年年，如大大学入学学率这个个数字还还是在提提高，大大学还是是普遍扩扩招的一一种状态态，在教教育的规规划上要要求适龄龄青年进进入高等等教育要要达到770%以以上的一一个总体体目标。适适龄青年年进入大大学毕业业以后，绝绝大多数数还是要要作白领领和高

18、级级蓝领留留在城市市，他们们都是城城市未来来房屋的的需求者者，或者者是一种种潜在需需求者的的状态。从整整个国家家经济的的发展战战略上来来考虑这这个需求求，我认认为还是是存在需需求刚性性的。关关键的问问题，我我们怎么么把房地地产市场场能够稳稳健的发发展。至至于，您您刚才提提出的“拐拐点”、“百百日剧变变”，我我觉得我我们在研研究问题题、讨论论问题的的时候，必必须首先先弄清它它的概念念的内涵涵，它到到底讲的的是什么么。比如如我们说说拐点，拐拐点到底底说的是是什么？不能说说房屋价价格下降降就是拐拐点，一一下下降降很多就就是拐点点。我觉觉得不够够科学，不不够严谨谨。原来来这个房房子一平平米就是是2万元

19、元，它在在短时间间内变成成了1550000，下降降了50000千千，他还还是1550000，这个个是拐点点，就不不贴切。我认认为再有有，即使使是出现现拐点，我我们讨论论的是房房地产是是不动产产，它不不像一般般商品，说说什么地地方买得得贵了，我我们过去去平衡一一下。它它是不动动产不可可移动，就就是说价价格不同同地区的的传导性性是不明明显，或或者是很很缓慢的的。没有有必然性性。深圳圳的房子子，每平平米下降降20%，天津津将必然然下降220%。没没有这种种必然的的联系。市市场的价价格还要要要符合合市场规规律的。刚刚才说了了，我们们的需求求是刚性性的，潜潜在需求求也是刚刚性的。我我们现在在要求，我我们

20、在需需求刚性性的情况况下，我我们怎么么样让市市场稳步步的前进进，而不不要走得得太快。走走得太快快就是要要像张总总举例子子，他的的知识的的填充，学学历要和和他的体体力和他他的心智智都得是是一致的的。你说说这个孩孩子让他他10岁岁以前就就完成了了大学毕毕业，但但他的体体力又不不能和真真正的大大学生一一起工作作，你说说人家加加班就都都能加班班吗？还还是不行行。我觉觉得还是是要匹配配，有一一个系统统的问题题，系统统的均衡衡匹配问问题。把把市场走走得稳一一些，对对国家的的经济、对对个人都都是有好好处的。目前前，我们们看到我我们的政政府是非非常关注注和关心心百姓的的住房的的问题。在在不断出出台新的的政策就

21、就意味着着政府在在密切地地监督，在在监控你你的房地地产市场场的状态态。稍微微出现一一些偏差差，就会会有对应应的政策策出台。这这样会使使我们的的市场走走得更加加稳健。主持人：刚刚张张总和徐徐老师从从各个方方面给我我们分析析了一下下我们房房地产的的现状以以及以后后乐观的的前景，刚刚刚张总总说的那那些话让让我想起起，不管管我们的的房价是是到一个个什么样样的程度度，或者者说我们们的百姓姓是什么么样的感感觉，我我们还用用夫妻打打比喻的的感觉，就就像一对对夫妻，他他们即使使在吵嘴嘴，在争争吵，他他们不可可能离婚婚，还是是彼此相相会依存存的往前前走。刚刚刚张总聊聊的还有有徐老师师谈的这这么多，房房屋发展展到

22、一定定阶段，就就像小夫夫妻吵嘴嘴了，家家长都会会调和一一样，政政府其实实在每一一段也都都会出台台一些政政策来调调和。上上一届政政府报告告中，政政府提到到民生地地产，要要让老百百姓安居居乐业，这这也和我我们新浪浪推出的的“乐居居”理念念相符合合的一个个理念，“乐乐居”让让老百姓姓安居乐乐业、快快乐地向向前。我不不知道张张总还有有徐老您您在做一一些项目目中，您您的项目目是如何何体现为为业主提提供舒适适、快乐乐这些便便捷的生生活？张伟力：我觉得得这个应应该十七七大这届届的政府府报告，把把民生问问题尤其其是房屋屋问题提提到一个个很高的的高度上上。在近近一阶段段，据我我所知，各各个主要要的城市市，大家家

23、也在政政府主管管部门在在加大经经济适用用房跟廉廉租房建建设力度度。我个个人觉得得，无疑疑，这是是对老百百姓、低低收入人人群的一一个福祉祉。这也也预示着着在未来来我们市市场的结结构分布布会更加加合理。就就是说，针针对商品品房这部部分针对对市场这这部分，是是以商品品房满足足的。针针对中低低收入人人群可能能会用经经济适用用房、廉廉租房这这样一个个形式去去满足。我我想这是是一个探探索。同时时，我个个人也想想表达一一些担忧忧。因为为我觉得得在中国国的体系系里面，政政策法规规包括我我们整个个的操作作的意识识还是在在摸索的的阶段，难难免一本本好经可可能会念念歪，原原本的想想法是这这样，但但最后的的结果未未必

24、是这这样的。我是是在新加加坡的时时候，是是专门跟跟新加坡坡的房管管部门探探讨过的的。我的的一个专专门导师师也是当当时新加加坡房屋屋管理局局制订新新加坡廉廉租房的的一个主主要的学学者，在在新加坡坡我觉得得有这么么一个概概念，所所有的廉廉租房是是以租为为主，而而不是以以卖为主主，业主主有什么么样的资资格。这这样的话话，是用用了政府府的税收收来补贴贴给低收收入人群群，只享享有居住住权而不不享有产产权，这这个产权权是随着着它的发发展、它它的提升升，空出出来的房房子下面面一批人人又进来来了，也也是一个个良性的的循环。通过过这样一一个杠杆杆，实际际上大批批的廉租租房是一一个绳子子，拴着着商品房房这个气气球

25、，这这个气球球飞多高高，完全全取决于于绳子。我我们现在在中间有有一部分分的经济济适用房房实际上上以产权权形式去去销售的的，网上上很多学学者提出出来，这这种分配配公平公公正的问问题。这这是见仁仁见智的的。因为为这样一一种产品品的存在在，也是是直接参参与到竞竞争里面面去。在此此，我想想短期一一个阶段段里面，我我们做一一个探索索无可厚厚非。据据我所知知，现在在的经济济适用房房的土地地全部都都是直接接上的，直直接又回回到原来来直接拿拿地，直直接交易易。长期期看我觉觉得，对对政府会会有很大大寻租的的黑洞在在里面，也也会有很很多的对对土地这这种一级级市场的的破坏在在里面，这这可是需需要警惕惕的。徐保满：我

26、很同同意张总总的意见见。我想想补充的的是，我我们温总总理提出出“民生生地产”的的概念，我我认为这这里的意意义是非非常深远远的。提提出这个个概念，使使人们可可以促使使各地政政府来建建立健全全住房保保障制度度，也将将促使我我们政府府把住房房保障制制度列入入法律的的保护的的体系。今天天，我们们是市场场经济。市市场经济济的产品品要有针针对性，有有具体的的针对的的客户，房房产也是是一样。房房地产开开发商提提供的房房产，也也要针对对不同的的客户群群体。这这个客户户群体根根据他的的购买力力，也就就是说将将根据他他的购买买力或者者根据他他的收入入来给予予划分他他的客户户群体。我们们要建立立健全的的住房保保障体

27、制制，这其其中也有有一个我我们要划划清收入入群体的的问题。我我们现在在要维护护社会和和谐，政政府要做做得事情情，首先先要安排排好低收收入者住住房问题题。低收收入者很很难到市市场上去去买房。各各地的政政府都启启动了廉廉租房的的建设。我我想我们们现在刚刚才张总总也说了了，他谈谈的问题题，我考考虑我们们面临的的一个问问题就是是要围绕绕这个建建立健全全住房保保障制度度抓紧制制定相关关的法律律法规。因因为制度度也可以以说是一一个游戏戏规则。如如果没有有制度，或或者制度度的缺位位，就很很可能造造成机会会主义行行为，或或者说产产生寻租租行为。以往往我们也也有一些些制度，但但是在执执行过程程中表现现出有效效性

28、偏低低，为什什么呢？我考虑虑应该提提醒大家家注意的的是在制制定制度度的时候候，很可可能会提提出一个个概念。这这个概念念的提出出，一定定要界定定它的内内涵。比比如我们们之前制制度的提提出都是是模糊的的。比如如经济适适用房的的概念。以以前的这这个概念念定义过过宽了，中中低收入入甚至包包括高收收入的全全都在里里面了。中中收入的的上限和和低收入入的吃低低保的下下限，合合起来一一块说对对应经济济适用房房，你要要试试这这个政策策，那肯肯定有些些混乱了了，是不不是？这这个商品品推向市市场，它它对位的的群体，针针对性太太差了。于于是它就就会产生生机会主主义行为为，会产产生寻租租行为。因此此，我们们要围绕绕着温

29、总总理提出出的民生生地产，做做好这个个文章，我我们应该该做到相相关的法法律先行行。你要要考虑到到在这个个市场上上哪些环环节的法法律制度度不够严严密还是是缺位的的状态，你你要赶紧紧把这个个缺位的的空白点点给补上上。法律律的制定定，是要要有前瞻瞻性的。你你不能说说我摸着着石头过过河，出出一个问问题我看看不一定定。这个个市场的的摩擦成成败就太太大了，社社会成本本也太大大了。你你必须有有一个前前瞻性，事事前性来来制定法法律。不不然的话话，我们们以往说说的那种种摸着石石头过河河是缺少少科学性性的。要要国市场场经济这这条大河河。你还还这样做做，就要要淹死了了。我考考虑这是是要引起起政府注注意的。我我们要考

30、考虑住房房保障体体制里面面都包含含哪几个个层次的的问题，那那些是要要进入市市场的？那些是是政府的的行为？进入市市场交易易的有哪哪些主题题要介入入？在主主题进行行交易的的过程中中有哪些些环节的的法律还还是缺位位的状态态？我们们应该抓抓紧制定定相关的的法律，减减少摩擦擦成本，未未来的摩摩擦成本本。主持人：我想两两位不愧愧是我们们资深的的地产专专家，因因为两位位站在一一个很高高的角度度来分析析我们现现在民生生地产，包包括一些些相关政政策的制制定，刚刚刚徐老老师和张张总提出出的一些些问题，让让我想起起其实我我们在很很多法律律完善的的时候，都都是在做做望梅止止渴的工工作，其其实我们们这个时时候是不不是政

31、府府应该注注意，在在我们的的羊还没没有丢掉掉之前、在在狼还没没有进入入羊圈之之前，我我们就应应该把门门关牢。我想想刚刚接接着潘石石屹提出出“百日日剧变”的的时候，他他是基于于我们这这个融资资困难，信信托的问问题来提提出这个个问题的的。我知知道徐老老师对这这个问题题比较有有研究，通通俗的说说法就是是地产投投资信托托基金。针针对这个个，它是是其实是是我们房房产的融融资手段段，是既既我们的的贷款、企企业上市市，包括括企业债债权和私私募基金金之后出出现的一一种新的的融资手手段，针针对这种种刚引进进来的可可以叫做做新型的的融资渠渠道。我我之前听听说，我我们这种种REIITs的的融资手手段，主主要是国国外

32、的游游资，我我对REEITss还是不不太了解解，我想想我们的的网友、现现场的朋朋友对RREITTs这个个问题也也有很多多的疑问问，今天天刚好专专家在这这里，我我想请徐徐老师给给我们深深入浅出出地讲解解一下这这个概念念，包括括目前我我们市场场上推行行这个有有哪些成成熟的条条件？徐保满：REIITs是是房地产产投资信信托基金金的简称称。它是是一个融融资房地地产的融融资渠道道。对进进入融资资渠道的的主体进进行融资资的时候候，对主主体来说说，也可可以说是是一种手手段。RREITTs它在在国外特特别是在在经济发发达国家家已经做做得是很很成熟了了。可以以这样说说。我要要告诉大大家，这这个REEITss是一

33、种种基金，这个基金是将来形成以后专门去投资于房地产领域的。而不像我们现在老百姓买一些基金，是投资于股票、债券，或者股票债权平衡型的，它是有别于一般基金，特殊点就是形成之后我就去投资房地产领域的、实实在在的房地产，或者就是不动产。谁可以来介入呢？这种介入的主体是谁呢？我们说，可以从国外情况来看，他的投资银行，他的信托公司、房地产开发商，把这个介入的主体我们可以分为融资一方和投资一方。我们们先说融融资一方方。谁去去来用这这个房地地产或来来筹资，通通过REEITss来筹资资。根据据REIITs的的具体表表现的形形式、类类型，可可以分成成两大类类：一类类是说房房地产商商或者大大的企业业集团手手中首先先

34、是已经经有了房房产，他他把房产产作为基基金形成成的支撑撑物，比比说它对对外宣称称，我要要设定一一笔基金金，这个个基金将将来做什什么？投投资房地地产。有有深什么么样的吸吸引力？我现在在手中就就有酒楼楼饭店，来来支撑这这个运行行。我把把酒店饭饭店出租租，租金金的收益益是一种种稳定的的现金流流，我们们把它看看成“”投投资着介介于这个个基金，后后边有支支撑物，实实实在在在的支撑撑，他在在经营状状态很好好、租金金价位很很高，使使欲购买买者，买买这个基基金的人人看到了了收益的的希望，他他可能就就积极地地买这种种基金。他他获利的的就是房房屋的酒酒楼饭店店的支撑撑，稳定定的现金金流给他他的派息息。由于于顺利地

35、地筹集到到一笔基基金，仍仍可以用用来原有有的房地地产的运运营商，比比如装修修、服务务等等。另外外，还有有一种，它它把这个个基金形形成以后后，它再再去开发发，滚动动开发。这这种类型型的基金金，它的的房产是是专门有有一个资资产管理理公司去去管理、盈盈利的。它它是委托托信托部部门代为为管理，要要监督基基金的运运营，同同时要找找一个银银行，把把基金存存起来，银银行是这这个基金金管理的的受托人人。这样样房产和和基金等等于是两两个部门门在那里里进行着着营运，这这两个部部门有互互相制衡衡的作用用，来保保障基金金的安全全运行。另外外，还有有其他类类型的基基金。比比如，这这个基金金设定的的公司，它它原来没没有房

36、产产，但是是它对外外声称基基金形成成以后，他他把这笔笔基金去去投资于于什么什什么样的的房产。这这些在国国外政府府都有明明确的法法律规定定，这种种REIITs基基金只能能用于投投资房产产。这是是一个硬硬性的法法律规定定。同时时要归，只只能用于于商业地地产，特特别是在在美国，它它这个针针对REEITss的法律律条款是是比较健健全的，它它就提出出，一个个新的RREITTs基金金形成，运运营前三三年，只只能投在在商业物物业、写写字楼、工工业地产产。三年年以后，你你运营得得很好，你你可以申申报，再再加紧其其他一些些东西。这这样就可可以保证证商业地地产的收收益率，保保证一个个稳定的的现金流流。这个个现金流

37、流给持有有基金凭凭证的人人去派息息，这样样一来就就是得购购买基金金者或者者进行基基金投资资者他享享受到了了房地产产增值的的益处，如如果没有有这种基基金，没没有介入入到这里里，你只只是有一一个房屋屋的问题题解决了了，你就就享受不不了这种种增值。你你买了这这种REEITss基金，酒酒楼饭店店增值了了，租金金价位也也将相应应上升了了。现金金流回来来给你做做派息，你你就享受受到了房房地产增增值的益益处了，这这是它的的好处。另外外，这种种基金是是在那些些发达国国家问运运行的时时候，政政府都有有规定，它它的税收收是中性性的。就就是政府府要求基基金来运运营这个个房产的的90%或者以以上的收收入要完完全用于于

38、基金投投资者的的派息。这这样也是是吸引人人买这个个基金的的一个亮亮点，而而且它对对这个运运营基金金的公司司，利息息也是取取一个低低息的政政策。这这也是一一个吸引引投资者者的地方方。再有有它的透透明度是是比较高高的。因因为在发发布基金金公告的的时候，要要说明这这个基金金形成以以后去买买什么样样的房产产，或者者已经有有房产进进行运营营，这个个房产在在什么样样的地块块上、区区位上是是什么用用途的房房产。有有意购买买者都能能够有可可能去看看到。比比如，假假设我们们天津市市设定RREITTs基金金，我们们的公告告始终说说我们的的房产是是在滨海海是写字字楼、饭饭店，想想买的人人可以到到哪里看看看，这这个楼

39、的的出租价价位是多多少？能能不能满满足，有有没有淡淡旺季之之分。你你都能看看到，会会有一种种心理安安全感觉觉。这样样就是说说，还可可以这种种基金的的设定，还还可以把把房屋市市场的购购买者中中有投资资需求、投投机需求求的人给给分流出出来。这这种基金金透明度度高，大大家都看看得到。这这样可能能会促使使原本是是想投机机买房的的人会觉觉得我要要买房，我我个人去去出租，还还不如买买这种RREITTs基金金，它的的价位都都看得到到，他就就会放弃弃他原先先的想法法。这样样就使得得房屋市市场上，特特别在我我们国家家上住宅宅市场上上，那种种投资和和投机的的需求减减少。在住住宅市场场上，如如果投资资投机需需求者减

40、减少，对对稳定这这个价格格是有好好处的。因因为我们们都知道道在住宅宅市场上上排队买买房的人人，如果果投机需需求的人人多了，容容易哄抬抬房价，由由于设立立“”基基金，对对于稳定定房价是是有好处处的。RREITTs的开开设，有有它的积积极意义义。这种种方式在在经济发发达国家家运作的的经验比比较成熟熟了，在在我们国国家中金金公司曾曾经做过过大量的的调查，有有大量的的这个企企业集团团融资公公司，他他们就表表示了极极大的兴兴趣。如如果我们们国家开开设REEITss市场，他他们愿意意作为融融资方。他他们手中中有物业业，也包包括房地地产开发发商。有有的楼盘盘出租的的价位会会很可观观，区位位也不错错，这个个房

41、地产产开发商商可能就就不卖掉掉，自己己在经营营。还有有的中金金公司做做得调查查结果，还还有很多多大的企企业集团团、机构构投资者者像保险险公司，他他们愿意意作为投投资方，如如果国家家开辟RREITTs市场场，我们们会积极极购买RREITTs基金金。我们们看需求求供给还还是很可可观的。这这也是一一个大趋趋势，将将来必然然会走到到这一步步。目前前我们这这个问题题也讨论论了好几几年，为为什么还还没有我我们已经经有REEITss出现，有有准REEITss案例出出现，但但是我们们为什么么没有到到达那种种完全的的REIITs舒舒畅的状状态呢？我考虑虑我们首首要的问问题就是是法律滞滞后的问问题。如如果相关关的

42、REEITss市场运运行的一一些相关关的法律律和介入入REIITs市市场主体体的约束束的法律律条款还还没有出出台的话话，就开开辟REEITss市场，在在那里进进行交易易等等，就就会出现现很多纠纠纷和很很多市场场的事故故。这样样可能会会造成很很大的负负面的影影响或者者是重大大的事故故，加大大社会摩摩擦的成成本，这这也是很很危险的的。还是是要法律律健全的的行为要要先行。当当然还有有一些其其他的问问题。首首要问题题我认为为就是这这个。张伟力：徐教授授讲得深深入浅出出，把RREITTs讲的的非常窃窃喜，我我想从我我们房地地产从业业的角度度，来探探讨REEITss在现阶阶段为什什么在中中国市场场上还没没

43、有很快快地推行行，我想想这里面面一个很很重要的的原因，是是因为我我们中国国的开发发商开发发模式、商商业模式式的问题题。刚才才教授讲讲了，RREITTs是针针对商业业地产、针针对长期期出租的的物业，比比如写字字楼、工工业厂房房，包括括宾馆等等等。一一种以产产权转移移为代表表的收购购，收购购之后，实实际上你你的经营营收益权权，都装装到REEITss里面去去了。就就好比现现在我们们的开发发商做得得大多数数的事是是零售，这这个是团团购行为为。这个个可能一一个是刚刚才教授授讲的市市场环境境所允许许，另外外一个国国内外的的REIITs基基金数量量有一定定的选择择，有一一定的数数量的时时候，我我想会有有一部

44、分分开发商商会从以以前做零零售的业业务转变变成以做做大规模模的持有有去运营营。当他他需要再再融资的的时候，需需要有更更好的投投资机会会的时候候，他把把这部分分卖给RREITTs。在中中国市场场上可能能更多的的是，新新加坡有有一支RREITTs腾飞飞，专门门做工业业地产的的。还有有一只是是作商业业地产的的。他们们现在还还是以收收购为主主。比如如我们物物业的商商业部分分，其中中的一部部分公建建部分，这这样为主主的一种种介入，更更像是一一种短期期的购买买，或者者说短期期的资金金的输出出，还不不是完全全意义上上的REEITss，我想想REIITs的的发展，除除了刚才才讲的，要要法律先先行，还还需要开开

45、发商的的成熟、市市场环境境的成熟熟，我想想这个才才能真正正的运转转起来。主持人：刚才听听两位前前辈和老老师讲这这么多RREITTs，我我想目前前REIITs的的手段是是我们中中国的房房地产在在开发商商还没有有健全的的情况下下是不能能使用这这种手段段的。张伟力：不是不不能。实实际上他他们已经经进来了了。但是是这种手手段，这这种融资资手段跟跟大多数数的开发发商没有有关系，跟跟传统意意义上的的开发商商没有关关系。只只有少数数综合性性的开发发商，有有的专门门以做商商业地产产为主的的比如万万达，他他们都有有这方面面的洽谈谈，也都都有这方方面成功功的经验验。主持人：我们现现在目前前还没有有大规模模的把它它

46、铺开来来。徐保满：我们还还没有达达到完全全的形态态，但是是我们在在小步紧紧走，不不停步地地在走。我我们现在在只有雏雏形，有有不断模模范REEITss的行为为。在今今年紧缩缩政策的的大环境境下，开开发商要要积极地地开辟它它的更多多的融资资渠道。国国家也希希望能够够拓宽房房地产开开发商的的融资渠渠道，这这样来减减缓房地地产商单单一依靠靠银行这这一融资资渠道，给给银行造造成的压压力和风风险，使使得这些些压力和和风险得得到缓解解。也就就是说，也也在积极极考虑或或者是酝酝酿有关关实施的的策略的的研究。所所以说我我们很多多企业也也在向着着这方面面做积极极的准备备，如果果国家允允许设立立REIITs市市场，

47、手手持基金金凭证的的人，应应该是可可以交易易，保证证流动性性，交易易过程去去哪里？怎么样样保证交交易者的的利益等等等，这这些都要要有出台台的政策策给予保保证。现现在这些些还在加加快速度度进行研研究，是是这样一一种状态态。再有有REIITs如如果试行行，除了了原有的的金融机机构它可可以介入入，更主主要的就就是原有有的房地地产开发发商它如如果是手手中原来来就有那那种滚动动开发的的房子，而而且这种种房产是是商业性性的，就就可以作作为REEITss的支撑撑。就不不必向银银行申请请贷款了了，拓宽宽了融资资渠道。你在在什么样样的情况况下，房房地产开开发商是是可以介介入的？你有多多少物业业，什么么形式的的物

48、业，物物业的一一揽子的的状态，比比如国外外的可以以跨地区区进行，可可以跨行行业我这这个房地地产开发发商，我我使用融融资，我我手中的的物资，有有天津的的，有上上海的是是一揽子子状态，这这样可以以分散风风险。这些些都要有有相关的的发条开开发商也也好，积积极的工工作。法法律部门门也在积积极探讨讨，具体体到想融融资，急急切融资资的房地地产开发发商也在在积极思思索与探探索，因因为我们们有很多多房地产产企业，做做不到权权威的，一一个模仿仿一般地地，我们们就叫他他出行，或或者准RREITTs，所所以这个个事情我我觉着我我们会加加快地推推进。好好像是一一个加快快速度往往前推进进的一个个状态。主持人：谢谢两两位老师师，给我我们普及及了REEITss的基础础的知识识，我们们让现场场的朋友友和网友友对REEITss有了一一定的了了解。我我想接着着咱们刚刚刚的话话题，我我们现在在开发商商融资比比较困难难，虽然然我们刚刚刚聊到到我们有有多少多多少的准准大学生生会进入入城市成成为白领领，这是是一个刚刚性的需需求。目目前上国国际形势势粮食紧紧缺，石石油资源源也紧缺缺，在这这个大环环境下，土土地政策策相应的的是不是是也会一一定的紧紧缩？虽虽然我们们有一些些刚性需需求在内内，我们们也知道道我们城城市的人人口比例例“4221”即即4位老老人，22为大人人，1个个孩子，这这样的话话，过了了十年二