XX物业公司品质督导管理手册3385.docx

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1、成都康和和物业管管理有限限公司品品质督导导手册总则：为了进一一步提升升东麓驿驿境物业业服务品品质，打打造物业业品牌形形象，提提高各部部门的工工作执行行力，更更好地为为业主提提供优质质、舒适适的居住住环境，特特制订此此督导手册册。一、 品质督察察领导小小组：班长： 蒋旭/总总监 副班长： 王道田/副总品质执行行督察： 唐朱彬彬/主管品质督导导成员： 刘桢桢/经理理、詹小小彬/主主管、龙龙海/主主管助理理、宁艳艳/主管管助理马马春华/主管助助理、徐徐琼芳/主管助助理、董董兴文/班长、袁波/品品管员1 公司品质质督察领领导小组组直接向向总经理理负责，全面负责公司品质督察工作。2 品质督察察部工作作职

2、责： 每天佩戴戴公司品品质督导导证，上上午（99:000-111:300）下午午（200:000-177:300）各一一次及每每周夜间间不少于于一次全全面巡检检各部门门工作执执行情况况，携带带公司违违纪处罚罚单，对对违纪现现象按照照公司相相关奖惩惩制度开开具违违纪处罚罚单报报行政部部进行处处罚； 督检各部部门管理理流程的的运行情情况并根根据项目目实际情情况做出出相应修修改、完完善； 督察项目目公共形形象标准准的执行行情况，保保持服务务品质的的稳定； 负责跟踪踪、落实实各级管理理人员工工作安排排、执行行、处理理情况和和各部门门限期整整改措施施； 负责将违违纪人员员的违纪纪处罚单单按部门门分类，于

3、于次日在在食堂公公示栏公公布； 编制项目目品质周周简报，以以及每月月最后一一工作日日汇总项项目当月月督导情情况，编编制品质质月报； 组织召开开月度品品质督导导专题研研讨会，并并依据各各部门提提交的整整改计划划及完成成进度表表而跟进进检查；3 品质督导导成员由由部门监管管、主管管兼任，其其工作职职责为： 负责本部部门服务务品质的的自查自自检及部部门间品品质监督督工作，发发现异常常现象及及时整改改、纠正正、处理理和告知知相关部部门负责责人； 针对本部部门存在在的问题题，提交交整改计计划书及及执行进进度表，报报公司品品质督察察部备档档，以便便于跟进进检查； 负责夜间间18:00-21:00（根根据实

4、际际情况调调整）佩佩戴公司司品质督督导证，督导项目公共环境情况、秩序部现场各岗位服务情况、客服中心接待及报事处理情况、工程部维修及报修处理效率；携带公司违纪处罚单（现场发现违纪直接开处罚单），并对各重要岗位签署情况确认而留下管理痕迹，按规定填写当日项目品质值班评估记录； 配合及协协助公司司品质督督察部的的日常工工作；二、 督导流程程：1、检查查标准为为各部门门服务标标准、内容执执行情况况（见附附件）；2、处罚罚标准参参照公司司员工工工作行为为规范、员工手手册等管管理内容容（见附附件）；三、 附件附件一：公司品品质督导导证附件二：品质督督导违纪纪处罚通通知单（一一式两联联，第一一联为存存根、第第

5、二联为为扣款凭凭证、公公示联）成都康和和物业管管理有限限公司违违纪处罚罚单编号： 日 期及及时间部 门员工工牌牌号姓 名处罚事由由处罚金额额处罚人签签字被处罚人人签字超越处罚罚权限审审核：备注：此此处罚单单，品质质督导员员每次处处罚上限限权为550元，对对违纪严严重者，处处罚权限限由项目目负责人人审核签字字附件五：现场品品质管理理处罚标标准细则则：一、 各部门员员工触犯犯以下任任意一条条，都将将按影响响公司对对客服务务形象进进行品 质督督导处罚罚，每违违反一条条者处以以5元罚罚款。1、在岗岗期间未未按公司司规定统统一着装装、佩带带工号牌牌或佩带带非工作作饰物标标志（各各部门应应在早会会、班前前

6、会进行行自查）；2、岗位位现场仪仪表、仪仪容不符符合公司司规范,男员工工留长发发,胡须须,长鬓鬓角,未未穿深色色袜子、黑色皮皮鞋、彩彩色染发发,吹烫烫怪异发发型等；女员工工未按规规定着淡淡妆等；3、工作作期间在在公众场场合有不不雅行为为或不礼礼貌动作作的；4、接待待业主及提提供服务务时态度度生硬, 语言言行为不不规范的的； 5、工作作场所不不讲卫生生,随地地吐痰,乱扔垃垃圾的； 6、接听听电话未未使用标标准用语语或接听听时精神神状态不不佳的；7、无紧紧急情况况不走指指定通道道、乘坐坐客用电电梯的或或擅自使使用其他他客用设设施的；（上楼楼可以乘乘坐电梯梯，下楼楼步行，工工程设备备人员检检修时除除

7、外）8、在工工作岗位位（场所所）或公公区内吸吸烟的；9、因工工作失误误或处理理不当受受到业主主有效口口头投诉诉的；10、工工作态度度恶劣,侮辱,漫骂他他人的；11、在在岗期间间精神面面貌较差差，对业业主服务务时表情情呆板的的；12、在在岗位上上对客服服务不理理不睬，缺缺少主动动服务意意识人员员；13、进进入上级级办公室室不敲门门，没有有礼貌人人员；14、反反映问题题不通过过直属上上级或部部门领导导，直接接上报公公司；20、非非机动车车辆控制制不严，造造成乱停停乱放；16、在在工作岗岗位上站站姿及车车辆指挥挥手势不不规范；二、 违反以下下行任意意一条都都将影响响到我们们对客服服务工作作质量和和效

8、率，故故将对项项目各部部门各级级员工每每违反一一条者处处以100元罚款款1、交接接班时，岗岗位工作作交代不不清楚,物品移移交不清清点，没没有交班班记录并并签字确认认的；2、不爱爱护公共共财物造造成损坏坏的；3、开会会,迟到到或早退退的；4、当值值岗位工工作环境境、卫生生检查不不合格的的；5、因工工作失误误或处理理不当受受到业主主有效书书面投诉诉的6、在值值班期间间拨打或或接听与与工作无无关的电电话超过过3分钟钟的（特特殊情况况，有部门主主管许可可除外）； 7、秩秩序维护护部上下下班，没没有按规规定统一一列队的；8、上班班时间无无故未配配带对讲讲机或者者未按要要求使用用耳麦的的； 9、上班班迟到

9、100-200分钟以以内的；（还将将按行政政部管理理规定进进行处罚罚）10、上上级领导导布置的的工作拖拖拉不办办或消极极对待处处理，未未达到工工作效果果的；11、巡巡视不到到位或发发现问题题不及时时汇报处处理的；12、未未经上级级许可不不侯接替替，擅自自离开工工作岗位位或窜岗岗的；13、最最后离开开值班室室未关门门,未关关电灯及及其他电电器的；14、使使用对讲讲机进行行工作无无关的通通话或干干扰他人人正常通通讯的；20、不不如实反反映情况况,欺瞒瞒领导的的；16、上上班看报报,听音音乐,吃吃零食,玩手机机,干扰扰他人工工作的；17、未未经上级级批准擅擅自换班班者； 18、因因工作失失误造成成本

10、项目目财务损损失,设设施损坏坏的（还还将负责责赔偿）；19、不不服从工工作安排排,消极极怠工,无理顶撞撞领导的的；20、无无特殊原原因,擅擅自不上上班者； （还还将按行行政部管管理规定定进行处处罚）21、故故意损坏坏项目设设施设备备及工作作用具的的；（还还将负责责赔偿）22、散散布损害害公司利利益之谣谣言，造造成严重重影响的的；（行行政部还还将视情情况给予相关处处理）23、控控制可疑疑人员及及物品进进出不严严者或进进出登记记不规范范、完整整的；24、没没有及时时清理当当值区域域内的垃垃圾和杂杂物；25、当当值时间间内，制服和和皮鞋很很脏人员员；（特特殊情况况下部门门主管认认可除外外）五、违反反

11、以下行行任意一一条行为为都将影影响到项项目制度度落实及及安全管管理，故故将对每每违反一条条者处以以20元元的罚款款1. 有涂改考考勤卡等等作假行行为的；2. 无特殊事事由电话话临时请请假或由由他人转转告的；3. 发现他人人有违纪纪过失行行为知情情不报的的；4. 因工作失失误或处处理不当当受到业业主有效效严重投投诉的；5. 代人打卡卡或请他他人代打打卡的； （还还将按行行政部管管理规定定进行处处罚）6. 违反本项项目保密密制度将将公司及及业主资料料透露给给他人；7. 对于衣冠冠不整进进入控制制不严者者；8. 岗位工作作职责不不清楚导导致严重重后果的的；9. 发现可疑疑人员不不能及时时有效制制止并

12、报报告的；10. 对项目服服务中心心电话号号码不熟熟悉的；11. 未经部门门主管同意意，私自自擅放离离、退职职人员或或外来参参观人员员进入园园区的；12. 消防设施施、设备备简单操操作不会会使用的的；13. 在公共场场所大声声喧哗、打闹的的；14. 当值期间间在岗位位上闲谈谈与工作作无关话话题的；15. 见到上级级领导查查岗时不不主动配配合，消消极对待待，不主主动问候候者；16. 在岗位工工作记录录时，不不认真规规范填写写的；17. 私自改动动工作操操作流程程，不服服从班次次安排者者；18. 未经部门门同意私私自换班班和顶岗岗人员。四、违反反以下行行任意一一条行为为都将影影响到业业主对我我们管

13、理理人员的的综合素素质的评评价，故将将对每违违反一条条者处以以50元元的罚款款：1. 捡到物品品不上交交或私自自藏匿的的；2. 挑唆同事事间关系系,影响响部门团结结的；3. 散布有害害公司利利益谣言言的；4. 呈交伪造造的病假假证明，骗骗取病假假的；5. 私拿项目目较贵重重物品或或拾到贵贵重物品品不上交交的；6. 不按职务务和姓名名称呼，乱乱取绰号号人员；7. 上班打盹盹睡觉者者；8. 内部斗殴殴或伙同同外来人人员闹事事，未造造成严重重后果的的；五、造成成以下行行为将会会给公司司带来经经济和名名誉损失失，故将将根据实实际情况况经公司司研讨后后，给予予岗位当当值人员员、部门门各级负负责人、监管人

14、人处罚：项目失窃窃、失盗盗，经查查证本部部门有工工作过失失或管理理不善；六、品质质督察领领导小组组处罚流流程：1、在当当月品质质督察领领导小组组巡检中中，给予予第一次次现场违违纪的各各部门员员工口头头警告并并纠正，第第二、三三、四次次现场违违纪按照照品质质管理处处罚标准准类别别进行处处罚；2、当班班员工被被处罚第第五次时时，同班班次班长长记过一一次，以以此类推推，员工工被处罚罚第六次次时同班班次班长长记过第第二次，班班长每被被记过五五次时，被被处罚110元，部部门主管管记过一一次；3、部门门主管每每被记过过五次时时被处罚罚20元元，部门门监管人人记过一一次；4、部门门监管人人每被记记过五次次时

15、被处处罚400元；5、当月月违纪部部门现场场违纪超超过500人次的的，追加加处罚该该部门3300元元，部门门主管向向监（分分）管人人书面报报告分摊摊比例，监监（分）管管人再报报告公司司决定其其可行性性。附件四：各专业业服务标标准及内内容（此项由由各专业业小组月月度进行行自检自自查）业主服务务类标准准对照检检查表 分项内容容房屋交付服务标准准执行情况况准备交房房资料：房屋验验收表，物品领领用登记记表，智能门禁禁卡，治安消消防安全全责任书书，物业业使用说说明书，业户手手册、业业主临时时规约，钥匙交接及委托寄存，装修管理规定及装修手册等收缴物业业相关费费用指定工程程人员陪陪同业主主验房，抄抄录水、电

16、、煤煤气表底底数，并并请业主主在房房屋验收收表上上签验收收意见及及问题。业主验房房而存在在的相关关房屋遗遗留问题题，及时时书面汇汇报开发发公司工工程部业主入住住业主搬家家入住后后，所属区区域管家家应根据据业主资资料而进进行短信信祝贺业主入住住前对相相关信息息进行搜搜集整理理，制作作便民卡卡，内容容包括：物业中中心、区区域管家家电话号号码、辖辖区政府府机构电电话号码码（派出出所、街道、居委会会等）、附近商商业及公公共设施施配套（餐餐饮、农农贸市场场、学校校、医院院、银行行等等）公示物业业五级投投诉电话话及物业业公司管管理人员员照片和和电话号号码费用收缴缴每月需对对欠费业业主的原原因进行行分析，对

17、对在催费费过程中中业主提提出的意意见或建建议应有有专人进进行跟进进处理每半年对对长期欠欠费户进进行清理理，对超超过一年年仍未缴缴费户，可可发律师师函催收收社区文化化每年122月提交交下年度度社区活活动计划划及预算算活动结束束后形成成效果评评估报告告，对于于活动过过程中业业主提出出的意见见应予以以重视，及及时调整整社区文文化活动动计划大型社区区活动每每年不低低于1次，普普通社区区活动每每年不低低于2次报事投诉诉管家服务务部需将将处理情情况、进进度与业业主沟通通所有报事事投诉都都有书面面记录，管家服务部第一时间书面告知函或电话至相关部门，相关部门制定出相应的纠正预防措施，并将处理情况反馈至管家服务

18、部投诉处理理完毕后后，进行行1000%回访访。电话话回访率不低于于40%，上上门回访访率不低低于600%将投诉形形成案例例库，总总结经验验和教训训并向相相关人员员进行培培训项目每季季度编制制物业业服务报报告向向业主公公布有责任人人负责关关注项目目业主论论坛等形形式上，发生生物业服服务方面面的投诉诉，保证证在投诉诉产生后后两个小小时内，或或相关部部门回馈馈信息后后的一个个小时内内回帖，该该回帖可可采取礼节节性的，但但必须向向投诉者者表明其其投诉已已被受理理在不违背背公司利利益且符符合法律律法规要要求的情情况下，对对业主诉诉求应尽尽量满足足，如不不能满足足，应向向业主说说明原因因，获得得谅解业主诉

19、求求项目内发发生质量量事故、突发事事件在事事发后11小时内内报送公公司，并并有书面面处理及及预防措措施、方方案信息管理理对外公示示的通知知、通告告等，须须有项目目经理审审阅同意意后才能能盖章张贴贴，并保保证在有有效期过过后负责责撤除业主关系系物业服务务中心建建立244小时接接听电话话制度，并并做好相相关记录录服务中心心至少每年年召开不不少于一一次业主主意见征征询会服务中心心设立业业主意见见箱，并并有指定定人每周周至少开开启一次次收集业业主意见见并跟进进处理按计划对对业主进进行走访访，每年年覆盖率率不低于于已入住住业主及及租户的的80建立短信信平台，在在节日/业主生生日/季季节变换换、发生意意外

20、或重重病时给给业主短短信问候候业主档案案遵循保保密原则则，妥善善保管，目目录清晰晰、易查查业主财产产管理业主暂存存物品登登记准确确、完整整，保管管妥善，领领回记录录清晰并并有领取取人签字字违法违章章装修、乱搭建建、乱悬悬挂、乱乱张贴广广告、霓霓虹灯等等及时整整改，无无安全隐隐患或破破损等商铺管理理商铺入伙伙时须签签订消防防、安全全责任书书及具备备经营范范围许可可证复印印件，相关管管理协议议等落实门前前五包，铺铺面整齐齐，无违违章摆卖卖，无乱乱扔垃圾圾，无非非机动车车乱停乱乱放商铺消防防符合规规定，物物业中心心建立和和落实定定期检查查商铺消消防设施施的制度度，对于于停水停停电及其其他服务务通知应

21、应书面通通知到位位，并有有签收记记录商铺经营营行为不不影响其其他业主主正常居居住和生生活空置房管管理物业服务务中心建建立空置置房清单单，并每每月进行行巡查与与更新，对对空置房房每月进进行一次次保洁，确确保空置置房内的的门、窗窗、玻璃璃、栏杆杆、配电电箱清洁洁无尘、房内无无蜘蛛网网，空置置房内设设施设备备完好，及抄水电气表读数装修管理理入场许可可证、房房管局相相关手续续等装修修审批手手续齐全全，贴于于门外装修施工工人员有有统一识识别标志志（出入入证）装修现场场关闭通通向公共共通道内内的门窗窗，避免免灰尘影影响其他他业主。阳台禁禁止堆放放装修物物品和其其他易燃燃易爆物物品。装装修现场场禁用明明火，

22、禁禁止乱拉拉电线，禁禁止使用用大功率率电器，特特种作业业需取得得相关资资质证装修现场场消防器器材，灭灭火器压压力表显显示正常常，原则则上每550平方方米至少少配备11台2公公斤灭火火器，不不足500平方米米的，按按50平平方米计计算。动动用明火火时需办办理动火火许可证证装修期无无破坏周周边环境境现象，规规定装修修垃圾搬搬运到指指定地点点对违规装装修现象象（装修修时间、装修噪噪音、装装修垃圾圾排放）有有制止、书面整整改告知知，有过过程存档档。对影响外外观整体体形象等等装修行行为做出出统一要要求限定每天天装修停停止时间间，对装装修现场场清场装修房屋屋内不得得留宿、动火（特特殊情况况需业主主书面同同

23、意书，并并约定责责任）装修服务务在交房前前制订装装修手册册，在在交房时时发放全全体业主主物业公司司应根据据政府相相关规定定确定装装修时间间，避免免装修干干扰已入入住业主主的正常常生活，根根据公司司规定装装修时间间要求进进行巡查查物业服务务中心制制订装修修人员及及物料进进出的路路线及时时间业主的装装修申请请办理完完毕后，并与与业主签签订装装修服务务协议物业中心心在交房房前对各各种户型型存在的的设计缺缺陷、共共性问题题进行识识别，制制订应对对措施，制定装装修指引引，针对对业主可能能出现的的装修需需求，制制定统一一方案对对业主进行行指导，对影响响房屋外外立面等等装修行行为做出出统一要要求装修前对对装

24、修的的注意事事项及室室内的设设施布置置情况向向业主进进行交底底说明每日必须须对装修修现场进进行不少少于一次次巡查（新新装修户户现场不不少于两两次巡查查），涉涉及结构构或政府府要求申申报内容容，必须须由业主主提供申申批结果；违规装装修情况况必须发发出书面面限期整整改书，限期未未整改的的报告政政府相关关部门，证证据保留留 装修结束束后与业业主、装装修单位位进行五五方验收收装修完毕毕后，房房屋装修修档案需需进行存存档安全管理理类标准准对照检检查表 分项内容容服务标准准交接班管管理岗位交接接班时，具备交接班仪式，接班班长应整队进行班前会，检查着装及器械，对前一天值勤中存在的问题进行重述并指正，并安排当

25、班工作交班前110分钟钟交班人人员需进进行岗位位清洁工工作，收集整整理好相相关的工工作情况况，认真真做好交交班记录录交班人员员应将未未完成工工作及岗岗位物品品与接班班人员进进行交接接，双方方签字确确认交班后，交交班班长长应进行行班后会会，总结结岗位值值勤情况况，对当当班值勤工工作予以以点评，对对存在的的问题要要指出，好好的地方方，要进进行表扬扬交接班时时两人成成行五人成列列列队交班班时符合合岗位交交班标准准交班后，班班会结束束后，下下班员工工要列队队回宿舍舍，禁止止穿着公公司制服服回家综合管理理主管负责责每周至至少对秩秩序维护护员的夜夜间工作作状态进进行二次次以上查查岗,将将查岗情情况在管管理

26、人员员巡查记记录本记记录，并并在秩序序维护部部内部进进行通报报项目经理理每月对对秩序维维护部的的夜间工工作状态态进行一一次查岗岗,并将将查岗情情况在项项目范围围内进行行通报公司每月月不定期期对项目的秩秩序维护护部夜间间工作状状态进行行一次查查岗,并并将查岗岗情况在在公司范范围内进进行通报报秩序维护护岗位实实行244小时值值班及巡巡逻制度度，并有有交接班班记录对存在安安全隐患患的地方方应设有有明显警警示标识识和具体体的防范范措施秩序维护护部门对对所服务务区域内内所有消消防设施施设备有有专人管管理，发发现异常常及时上上报，确确保存在在故障设设施设备备得到及及时维修修，且保保证等设设施在有有效期内内

27、秩序维护护部门所所用设施施设备质质量记录录完整，按按规定时时间保存存，无遗遗漏及缺缺页现象象秩序维护护部门有有各类突突发事件件的处理理预案，并并定期进进行培训训和演练练秩序维护护岗亭内内物品摆摆放整齐齐有序，业主寄存物品有寄存及领走记录夜间业主主报事接接待，紧紧急事件件由夜班班值班管管理人员员处理，一一般事件件次日及时时反馈至至管家服服务部门岗服务务业主进出出时，需需五米内微笑、问好，当当来访人人员到达达，敬礼礼后应礼礼貌的询询问来访访人员的的来访事事由并经经与业主主确认后后放行门口设置置门禁，对对未带卡卡业主核核对业主主资料后后放行项目内装装修施工工人员凭凭证出入入，对临临时施工工人员或或其

28、他人人员的进进出应实实行有效效证件登登记管理理有效控制制物品的的出入，危危险品应应委婉拒拒绝进入入小区，如如系业主主必须物物品，应应通知巡巡逻人员员予以跟跟进对于大件件物品的的运出，严格执行行物品品出入证证审核核制度对携带重重物的业业主应予予以帮助助，门口口设置雨雨伞、手手推车、园区内内流动摆摆渡车等等设施，以以方便业业主使用用挂号信、特快专专递、重重要包裹裹邮件等的的收发，采采取员工工陪同送送至业主主家里的的方式业主报刊刊杂志的的收转应应有书面面签收记记录巡逻服务务秩序维护护部需制制订两套套以上的的巡逻路路线，并并不定时时的进行行替换对行迹可可疑的人人员进行行盘问，确确保此类类人员不不在园区

29、区内逗留留注意公共共部分的的清洁卫卫生，发发现异常常，通知知清洁人人员及时时清洁并并进行记记录对项目内内的施工工现场进进行监控控，必须须放置标标示牌和和灭火器器设备，对对高空作作业要求求施工方方具备高高空作业业证，并并对其安安全带进进行检查查检查公共共区域的的照明开开起时间间或灯具具是否异异常，发发现异常常进行记记录，并并通知工工程人员员/服务务中心处处理每月对空空置房进进行巡查查，发现现问题及及时报告告业主和和物业服服务中心心项目内设设施设备备的巡视视，防止止破坏，发发现问题题及时制制止和通通知报修修巡逻线路路要签到到，重点点部位巡巡逻每小小时一次次，夜间间半小时时一次的的频次巡逻中文文明礼

30、貌貌，同时时提供业业主服务务消防管理理全体工作作人员即即为义务务消防队队伍，有有效落实实消防安安全责任任制度，定定期进行行检查，并并保存相相关记录录，并协协同工程程部进行行计划性性检查及及随时抽抽查消防设备备设施完完好无损损且在有有效期内内，可随随时启用，严禁禁挪作他他用须与业主主签订治治安消防防责任书书消控人员员持证上上岗消防通道道畅通，无无阻碍物物及无不符符合消防防规定的的设施每半年至至少一次次消防知知识的公公示普及及和宣传传火警发生生通报后后紧急救救援队成成员应携携带相应应消防器器具应在在5分钟内内赶到现现场，各各岗位能能熟练地地按照规规定的灭灭火流程程投入灭灭火工作作设备房配配置的消消

31、防设施施功能完完好，可可随时启启用备有消防防斧头、消防扳扳手、铁铁撬、铁铁锤等消消防工具具，以及及警戒带带、医疗疗箱及常常用医药药、防烟烟防毒工工具等有公司内内部、外外部的紧紧急联系系方式开消防结结合器的的扳手要要在附近近存放，开开启地下下消火栓栓的钥匙匙和大闸闸应放在在固定位位置紧急广播播系统应应处于完完好状态态，随时时可用监控服务务监视摄像像机设置置位置、摄影范范围合理理、画面面清晰。重要场场所、停停车场和和出入口口应设有有录像，并作好硬盘刻录机留存备查（至少半月），制定监控资料查阅管理制度遇突发事事件应及及时调整整摄像镜镜头进行行录像，并并保存录录像备查查监控中心心应按消消防管理理标准配

32、配置消防防设施及及干湿温温度计，同同时监控控中心应应设有防防鼠板、鼠虫药药盒、消消防应急急包及降降温措施施或设备备，监控控中心管管理制度度上墙监控中心心严禁无关关人员进进出，管管理人员员进入监监控中心心须如实实填写来来访事由由并签字登记记确认停车场的的出入口口，监视视摄像应应能清晰晰录制驾驾车人体体貌特征征及车牌牌号消防中心心和监控控中心实实行244小时不不间断值值勤，对对信号随随时作出出反应，并并做好相相关记录录红外报警警系统等等护卫防防范系统统确保能能全天侯侯布防的的需要，信信号接受受和反应应灵敏，并并定期检检验建筑区划划周界基基础设施施完好，无无人员潜潜入隐患患红外、监监控、灯灯光联动动

33、使用系系统周边边植物要要及时清清理发现红外外报警，应应在5分钟内内赶到现现场红外系统统有损坏坏时，须须立即采采取有效效人防措措施，并并及时维维修，保保证正常常运用监控系统统交班时时要每日日检查一一次公共区域域的钥匙匙需在监监控中心心统一备备份、保保管，标标明公共共区域钥钥匙名称称，并有有钥匙管管理制度度内务管理理床架摆放放必须整整齐，做做到床架架之间横横平竖直直同一直直线，床床板、床床单、凉凉席、被被子应摆摆平放好好成同一一直线，并并做到干干净整洁洁，棱角角分明，帽子放放置在被子之之上，帽帽子前沿沿与被子子前端并并齐和居居中朝外外根据项目目实际情情况而制制定备勤勤制度床下摆放放的鞋，鞋鞋尖须朝

34、朝外，并并保持干干净整齐齐成一直直线，床床铺下不不能有任任何杂物物牙刷、毛毛巾，脸脸盆、水水桶等日日常用具具摆放整整齐并保保持洁净净衣服及其其他生活活用品必必须存入入指定的的地方或或柜内，不不能乱摆摆放，床床头不晾晾挂衣物物不得在宿宿舍内高高声喧哗哗和做其其它影响响他人休休息的事事情或不不正当的的娱乐、赌博安排员工工轮流打打扫寝室室卫生，每每班选举举一名寝寝室室长长进行管管理，有有卫生、值日安安排项目须保保证足够够处理突突发事件件的力量量，原则则上秩序序维护员员外出人人数不超超过不当当班秩序序维护员员总人数数的500%（不不含500%），特特殊时期期外出人人数不超超过不当当班秩序序维护员员工总

35、人人数的220%，留留守员工工外出需需向班长长请假，返返回后进进行销假假（备勤勤后执行行）秩序维护护员宿舍舍应配备备有效的的紧急召召集设施施，如对讲讲机等交通管理理秩序维护护员应熟熟练掌握握交通指指挥的动动作、手手势，用用标准的的车辆指指挥手势势指引车车辆正确确行驶和和停放无牌机动动车辆（新新车除外外）及携携带危险险品车辆辆严禁进进入管理理服务区区域内停车场内内有清晰晰、有效效、规范范的交通通标识，在在入口显显眼处公公示停停车场管管理规定定及收收费标准准项目内严严禁机动动车鸣笛笛，有明明显的限限速标志志，禁止通通行的道路路应有禁禁行标志志或路锥锥所有机动动车实行行一车一一卡的封封闭管理理机动车

36、出出入口设设有减速速装置和和防强闯闯设施，并并能有效效发挥功功能机动车停停车场地地应有标标识明显显的车位位线，车车位、交交通线路路、出入入口规划划合理机动车停停放整齐齐有序，指指挥车辆辆动作标标准规范范，每月月占用他他人车位位的比例例控制在在2%以下下并逐月月减少在机动车车场值勤勤的人员员上身穿穿着反光光背心非机动车车实行号号牌管理理，指定地地点整齐齐停放，存存取方便便，无乱乱停、乱乱放、叠叠放现象象恶性交通通事故发发生数为为0，车车辆遗失失率为00制止车辆辆乱停放放，车卡卡不相符符时出入入经确认认登记后后方可放放行车场现金金应和票票据相吻吻合，每每日移交交清楚临时停车车采用临停停卡管理理，严

37、禁禁停放私私家车位位，设置置访客临临停区工程管理理类检查对对照检查查表 分项内容容服务标准准执行情况况遗留工程程处理工程部有有遗留工工程统计计清单和和跟进记记录，交交房半年年内，跟跟进开发发商和施施工方整整改处理理：对重重大遗留留工程问问题有解解决处理理方案和建建议，交交房一年年，已解解决问题题占总遗遗留工程程的800%，交交房二年年，全部部解决形成系统统性的建建议报告告，上呈呈物业公公司和开开发商，避避免类似似问题再再出现工程档案案资料工程部和和客服部部建立图图纸资料料台帐，实实行专人人责任管管理，电电子目录录上报公公司，项项目负责责人为第第一责任任人，建建立资料料的收集集、整理理、保管管、

38、借阅阅等管理理机制，保保障资料料的长期期完整；新项目目验收时时，开发发商或施施工方须须把完整整的图纸纸资料移移交给物物业服务务中心，否否则不予予验收设备台帐帐工程部在在交房后后五个月内内建立设设施设备备台帐所有设备备应按单单机单台台或功能能系统建建立设设备卡，贴贴于或悬悬挂于设设备上；由于部部分设备备无法张张贴设设备卡如如：潜水水泵、污污水过滤滤池等无无法贴于于设备上上，可以以在附近近醒目位位置粘贴贴予以标标识节能降耗耗在项目交交房一年年内应根根据具体体情况基基本完成成节能改改造工作作，在不不影响正正常功能能使用的的情况下下，每年年建立节节能降耗耗指标计计划，并并力争持持续改进进公共区域域走廊

39、、公共场场所、办办公室内内等区域域的照明明普通灯灯泡采用用节能灯灯（声控控灯不适适合节能能灯，但但可以适适当控制制照明数数量与减减小灯泡泡瓦数），并并采用控控制开启启时间等等节能措措施；公公共区域域用水（保保洁、绿绿化、宿宿舍、食食堂等用用水），控制水阀的开启量、采用节能型器具，制订节约能耗资源的控制计划工程部根根据具体体情况建建立节节能降耗耗制度,并由部部门负责责人进行行落实并并上报公公司维养计划划工程部制制订各类类设施设设备的年年度维修修保养计计划并严严格执行行，保留留记录维修保养养计划应应包括：供配电电系统、弱电系系统、给给排水系系统、消消防系统统、房屋屋本体及及附属设设施、电电梯、计计

40、量仪器器、水景景（水系系）、游游泳池、停车场场等维养计划划必须与与年度预预算相结结合设备房管管理设备房内内外应有有相应的的标识，按按照公司司统一标标准制作作现场的作作业指导导书齐备备有效，各各类设备备维修检检修记录录完整。相关管管理制度度上墙，值值班人员员相关有效效操作证证件的复复印件需需张贴上上墙配备足够够的灭火火器和应应急灯，通风良好设备房内内的开关关、阀门门、单体体设备等等要有明明显的状状态标志志。流体体要有流流向标识识；重要要和操作作有危险险的设备备、部件件要有警警告标识识各类仪表表使用正正常无损损坏且合合格，状状态标示示正常，无无“跑、冒冒、滴、漏”现象，责责任人明明确，设设备巡查查

41、记录完完整规范范设备房中中重要设设备上端端如有排排污管等等设施时时，应在在该设备备上端加加设喇叭叭口、挡挡板等设设施，做做好防护护措施，以以保证重重要设备备的使用用重要设备备房内（如如监控中中心，电电话机房房、配电电房、发发电机房房、消防防控制室室、电梯梯机房、电脑机机房、水水泵房）应应配置干干湿球温温度计，对对环境的的温、湿湿度进行行检测，设设备房内内环境温温度应保保持在440摄氏氏度以下下，相对对湿度应应保持在在80%以下,有防鼠鼠防虫设设施并定定期消杀杀，上述述设备间间配备22个以上上2公斤斤手提式式灭火器器和1个个应急照照明灯设备房内内严禁吸吸烟，严严禁堆放放易燃、易爆及及与管理理无关

42、的的物品应该有进进出人员员登记制制度巡检水电电表运行行记录，注注意观察察水电异异动的状状况设备房及及库房中中均应采采用防爆爆型开关关、灯具具噪音污染染严重的的设备应应采用防防噪设施施设备房钥钥匙由工工程部专专人负责责管理供配电系系统管理理属于五级级用电负负荷的总总配电房房的配电电设备每每日至少少巡视检检查两次次并记录录。属于于二级用用电负荷荷的总配配电房的的配电设设备每日日至少须须四次并并记录。属于一一级用电电负荷的的总配电电房的配配电设备备每两小小时须巡巡检并记记录项目建立立检查制制度，工工程部予予以落实实，品质质部检查查记录完完整情况况高压配电电室需要要有完好好的模拟拟操作盘盘，高压压操作

43、工工具与高高压操作作保护设设施公共区域域的管井井门、箱箱柜门须须处于关关闭状态态并配有有设备标标识、警警示标识识。临时时取电必必须穿管管、作出出警示防防护要求求动力配电电柜互投投装置手手动、自自动转换换灵敏，功功能完好好，指示示正常，配电设设备接地地电阻值值小于44欧姆电容补偿偿柜功率率因数能能手动、自动调调节控制制。补偿偿柜内接接触器动动作灵敏敏、放电电电阻、熔断器器可靠无无损坏。补偿控控制手动动、自动动切换有有效。补补偿电容容壳体无无膨胀，相相对地绝绝缘电阻阻大于00.5兆兆欧。功功率因数数：不小小于0.9高低压配配电柜内内部连接接螺栓无无松动；无发热热变色接接线；仪仪表、蜂蜂鸣器、电铃、

44、按钮、指示灯灯完好无无损坏无无缺项；盘内装装置无异异常声响响、无焦焦糊气味味；配电电回路标标识清楚楚准确高压继电电保护装装置应灵灵敏可靠靠，电气气操作工工应能识识别各种种掉牌信信号性质质酸性蓄电电池经常常保持在在浮充状状态，定定期作定定充保养养。电池池端子绝绝缘良好好，表面面清洁无无电解残残液。电电线绝缘缘完好无无锈蚀。充电状状态不允允许开盖盖项目发生生市政停停电后，55分钟（特特殊困难难不超过过20分钟钟）内启启动发电电机，并并至少能能连续运运行4小小时发电机设设备：内内燃机、减速箱箱、启动动马达、发电机机润滑良良好。润润滑油泵泵管线接接头阀门门无泄漏漏； 发发电机、柴油内内燃机，润润滑油泵

45、泵、启动动电机，无无异常声声音、异异常震动动；柴油油发动机机转速稳稳定。发发电机输输出电压压符合标标准要求求；备用用柴油量量保持在在容器容容量的880%附附近或确确保电机机连续工工作244小时的的储备量量油，在在柴油保保质期到到期前，应应妥善处处理储备备的柴油油；若系系水冷式式发电机机,冷水水箱水量量保持在在容积的的80%以上，四四滤应及及时更换换；必须须配备符符合要求求的两套套蓄电池池，至少少每2个个月轮流流切换使使用；备备有符合合要求的的切换开开关装置置；发电电机接地地可靠，对对噪音污污染已影影响业主主生活的的发电机机房应有有隔降噪噪音措施施；蓄电电池组电电压保持持在244V左右右，正常常情况下下，发电电机转换换开关应应打在自自动位置置。每两两周启动动试运行行一次，每每次运行行时间为为20分钟钟电梯管理理电梯准用用证、年年检合格格证、维维修保养养合同完完备电梯运行行稳定，开开关门灵灵活，舒舒适感好好，平层层准确，轿轿厢通风风，照明明良好, 从启启动到平平层皆无无异常震震动、冲冲击以及及异常声声响合格平层层状态平平层误差差在正负负7mmm以内