2022年全国房地产估价师自测模拟测试题24.docx

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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率（IRR）与最低的可接受收益率（ic）进行比较，判别标准是（）。A.若IRRic，则投资大的方案为优B.若IRRic，则投资小的方案为优C.若IRRD.若IRR【答案】 A2. 【问题】 （2012年真题）三级资质的房地产估价机构申请晋升二级资质，应从事房地产估价活动连续（ ）年以上。A.2B.3C.4D.6【答案】 C3. 【问题】 (2015年真题) 某国有土地上房屋征收时，组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作的部门是（）。A

2、.房屋征收部门B.市、县级人民政府C.地产行业主管部门D.房屋征收实施单位【答案】 A4. 【问题】 某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：A.该开发公司测算的开发成本B.现时的客观开发成本C.各期销售时的客观开发成本D.各期开发时的客观开发成本【答案】 A5. 【问题】 与购买股票相比，部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是（ ）。A.房地产投资更易变现B.房地产投资所需资金少C.房地产投资收益更高D.房地产能保值增值【答案】 D6. 【问题】 某公司

3、2016年9月，在南京购买了一间写字楼，位于25层商务写字楼的顶层，由于严重漏雨，影响了公司的正常经营。A.拆除工程费B.修缮工程费C.恢复工程费D.修复期间的损失营业额【答案】 D7. 【问题】 我国新建城市的规划人均城市建设用地指标为（ ）。A.不低与65/人B.65.185/人C.85.1105/人D.105.1115/人【答案】 C8. 【问题】 保留价的知情人不包括（）。A.委托人B.拍卖人C.竞买人D.公证人【答案】 C9. 【问题】 房地产投资项目盈亏平衡分析中临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值。A.利润为零B.容许的最低经济效益指标C.期

4、望的最高经济效益指标D.最可能实现的经济效益指标【答案】 B10. 【问题】 某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为（ ）。A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%【答案】 B11. 【问题】 进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是（）。A.债务融资成本分析B.资金占用费分析C.资本金与债务资金的比例分析D.担保费分析【答案】 C12. 【问题】 下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是（）。A.因解决估价结

5、果异议的需要，对原估价结果进行复核估价B.因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估C.因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价D.因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价【答案】 D13. 【问题】 下列各项中，属于财产权的是（）。A.物权B.生命健康权C.姓名权D.肖像权【答案】 A14. 【问题】 房地产开发项目的资金来源通常不包括的资金渠道是( )。A.资本金B.预租售收入C.借贷资金D.政府资助【答案】 D15. 【问题】 房地产区位是指该房地产与（ ）在空间方位和距离上的关系。A.某一事物B.某房地产C.其他房地产或事物D.各种事物【答案】 C16. 【问题

6、】 基准地价修正法本质上是一种（ ）。A.比较法B.收益法C.假设开发法D.成本法【答案】 A17. 【问题】 为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为（）。A.认知价值定价法B.成本加成定价法C.挑战定价法D.领导定价法【答案】 B18. 【问题】 房地产所有权有单独所有、共有和（）三种。A.建筑物区分所有权B.建筑物区分共有权C.建筑物区分共用权D.私有权【答案】 A19. 【问题】 某房地产开发企业投资开发一占地面积为30000m2的住宅项目，容积率为3.0，预计总开发成本为45000 万元，营业税金及附加为销售收入的5.5，如要实现3

7、0的成本利润率，则住宅的平均销售单价为（）元/m2。A.6500.00B.6878.31C.7142.86D.7751.94【答案】 B20. 【问题】 线性盈亏平衡分析中的盈亏平衡价格是（）。A.销售量等于盈亏平衡产量时单位产品销售价格B.销售量小于盈亏平衡产量时单位产品销售价格C.销售量等于生产能力产量时单位产品最低销售价格D.销售量等于生产能力产量时单位产品最高销售价格【答案】 A二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 租售方案必须明确的问题包括（）。A.出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系B.租售收入C.在整个租售期内每期拟销售或出租的

8、物业类型和数量D.租售价格E.收款方式【答案】 AC2. 【问题】 某城市政府为修建环城高速公路，委托银行组成承销团，面向社会发行期限为20年的建设债券。该债券种类属于( )。A.金融债券B.长期债券C.公募债券D.公债券E.抵押债券【答案】 BCD3. 【问题】 下列关于房地产开发企业的会计科目，不属于所有者权益类的有（）。A.固定资产B.商誉C.递延收益D.法定盈余公积E.在建工程【答案】 ABC4. 【问题】 国家可以提前收回建设用地使用权的情形有( )A.受让方逾期未支付全部地价款B.拆除地上建筑物C.自然灾害造成地上附着物变化D.因公共利益需要E.人民法院判决生效【答案】 AD5.

9、【问题】 不动产登记暂行条例规定，可以由当事人单方申请不动产登记的情形有（ ）。A.合法建造取得的房屋所有权B.商品房所有权转移C.主债权转让申请抵押权转移D.房屋所有权人更名E.受遗赠取得的房屋所有权【答案】 AD6. 【问题】 路线价法特别适用于（）估价。A.个别房地产B.房地产税收C.市地重划D.房地产转让E.需要在短时间内对许多宗土地进行估价的情形【答案】 BC7. 【问题】 勘察设计和前期工程费主要包括（），以及“三通一平”等土地开发工程费支出。A.城市基础设施建设费B.拆迁管理费C.可行性研究费D.水文地质勘测费E.前期规划、设计费【答案】 CD8. 【问题】 随着市场细分化理论在

10、企业营销中的普遍应用，消费者市场细分标准可归纳为（）。A.消费习惯因素B.人口因素C.消费行为因素D.消费心理E.经济因素【答案】 BCD9. 【问题】 下列行为属于房地产估价机构的禁止行为的是（）A.利用开展业务之便，谋取不正当利益B.受理与自身有利害关系的业务C.聘用注册房地产估价师从事评估业务D.出具具有重大遗漏的评估报告E.以恶性压价不正当手段招揽业务【答案】 ABD10. 【问题】 完全竞争市场必须同时具备的条件包括（）A.市场上有足够多的生产者和消费者B.市场上的产品是同质的C.任何一个生产者（或消费者）既是价格的接受者，又是价格的决定者D.资源完全自由流动E.信息是完全的【答案】

11、 ABD11. 【问题】 理论上房地产的供求状况可分为的类型是（）。A.全国房地产总的供求状况B.本地区房地产总的供求状况C.全国同类房地产的供求状况D.本地区同类房地产的供求状况E.房地产的短缺或者充足供求状况【答案】 ABCD12. 【问题】 国有土地上房屋征收补偿内容包括（ ）的补偿。A.被征收房屋价值B.因征收房屋造成的搬迁费C.因征收房屋造成的停产损失D.因征收房屋造成的临时安置E.因征收房屋造成的上、下班交通费【答案】 ABCD13. 【问题】 政策保险一般可以分为（）。A.农业保险B.信用保险C.输出保险D.巨灾保险E.准入保险【答案】 ABCD14. 【问题】 投资基金的创立和

12、运行涉及（）。A.政府B.投资人C.发起人D.管理人E.托管人【答案】 BCD15. 【问题】 以下可以应用于房地产开发投资评价的反映项目盈利能力的动态评价指标包括（ ）。A.速动比率B.投资利润率C.内部收益率D.成本利润率E.净现值【答案】 C16. 【问题】 北京市商业物业租赁市场，是按房地产市场细分的（）标准划分的。A.按地域细分B.按房地产用途细分C.按增量存量细分D.按交易方式细分E.按目标市场细分【答案】 ABD17. 【问题】 下列居住性用地控制性详细规划指标中，属于指导性指标的有 ( )。A.建筑密度B.用地面积C.人口容量D.停车泊位E.建筑形式【答案】 C18. 【问题】

13、 (2016年真题) 关于名义利率和实际利率关系的说法，正确的有（）。A.名义利率越大，计息周期越长，名义利率与实际利率的差异就越大B.当每年计息周期数m=1时，名义利率等于实际利率C.当每年计息周期数m1时，名义利率小于实际利率D.当每年计息周期数m，名义利率r与实际利率i的关系为：i=er-1E.名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值【答案】 BCD19. 【问题】 房地产估价实务中，估价假设和限制条件的内容应包括（ ）。A.房地产估价报告使用期限B.经实地查勘，无理由怀疑房屋存在安全隐患且无相应专业鉴定的情况下，对房屋安全的合理假定C.对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率

14、等事项的合理假定D.因被征收人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，对估价对象内部状况的合理假定E.为降低估价风险，对房地产市场状况进行假定【答案】 ABCD20. 【问题】 (2016真题) 某房地产开发企业1幢商住楼，该项目竣工验收前，该企业可能申请的登记为（）。A.预告B.抵押C.在建工程抵押D.抵押权预告【答案】 AC三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为100万元的住宅，首付款为房价的50%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为12%，问：（1）抵押贷款额、月贷款利率与月还款额各为多少

15、（2）如果该家庭30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，则该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅（3）如果该家庭在按月等额还款5年后，于第6年年初一次提前偿还剩余贷款本息，则还款额为多少【答案】（1）抵押贷款额P=10050%=50万元；月贷款利率i=12%/12=1%；月还款额为：A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1=501%(1+1%)240/(1+1%)240-1=0.550543万元=5505.43元；（2）该家庭欲购买上述住宅，其月收入须为：5505.43/30%=18351.43元（3）该家庭在第6年年初一次提前偿还剩余贷款余额时，所需偿还金额为Pn=A（1+i）n-m-1）/i

16、（1+i）n-m，其中，n=1220=240，m=125=60，代入数据，得到Pn=5505.43（1+1%）240-60-1）/1%（1+1%）240-60=458721.59元=45.87万元。2. (一)估价对象为一个已出租的商铺，租赁期限自2010年10月18日起至2020年10月14日止。甲房地产估价机构接受卖方委托，评估该商铺于2017年9月15日带租约转让的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，搜集了相关资料，发现该商铺的合同租金明显低于市场租金。请问:1.采用收益法估价时，如何测算该商铺的有效毛收入?2.采用比较法估价时，如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整?【

17、答案】1.采用收益法估价时，如何测算该商铺的有效毛收入?答案有效毛收入是潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。在租赁期内根据租约合同中有关租金、费用等的预定计算有效毛收入;租期结束后，根据市场客观租金水平、管理费用税金等利用比较法求取该商铺有效毛收入;本题中合同租金明显低于市场租金，应关注租赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。2.采用比较法估价时，如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整?答案对可比实例成交价格进行租赁状况调整包括以下方面:(1)租金构成内涵问题，如是否包含物业管理费、水电费;计租面积按建筑面积计还是按套内建筑面积计;此外还包括租约中有无免租期租赁期限长短?

18、与租赁面积的大小、是否续租等问题，选择可比实例时最好选择具有同一租金构成内涵的可比实例。(2)租金的支付方式问题，如按月分期支付、按季度分期支付、按年支付、按租约期限-次性支付等，比较法估价时，应详细了解可比实例的租金支付方式。3. 房地产估价报告致委托方函(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）估价结果报告一、委托方(略）二、估价方（略）三、估价对象估价对象为A实业有限公司和B有限公司所拥有的位于某省某市经济开发区内的部分四、估价目的为委托方确定估价对象在强制处分状态下的拍卖底价提供价值参考依据。五、估价时点【答案】(1)价值定义中考虑长期收益等因素不妥。(2)估价结果报告中缺估价依

19、据。(3)估价方法中首先应以最髙最佳为原则确定其客观合理价格不妥。(4)估价方法中的由于估价对象类似用途土地交易实例较多，因此选用成本法是适宜的不妥。(5)估价方法中租赁和买卖成交的案例较少，适宜用市场比较法和收益法对估价对象的地上建筑物部分进行测算不妥。(6)估价结果中的在2003年8月11日至2004年8月10日的拍卖底价为人民币373.23万元不正确。(7)有效期中若在此期间市场情况发生较大变化或受不可抗力的影响时价格不需作任何调整。(8)最髙最佳使用分析中的绝对最大的使用属用词不当。(9)估价技术报告中缺估价方法的选用。(10)运用市场比较法对估价对象中的土地价值进行测算中不计算管理费

20、用的原因有误。(11)发展商土地利润的计算有误。(12)土地价格的计算有误。(13)建造成本测算表中的宿舍楼建造成本和合计总价计算有误。(14)工程建设期内的借款利息计算错误。4. 张某计划用自有闲置资金100万元购买一套房屋用于长期投资，拟持有一段时间后转售。某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为100万元的两套房屋，一套为普通住宅，另一套为酒店式公寓。经了解，普通住宅的市场租金为5000元月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托经营。张某认为，普通住宅的投资回报率是（500012）1000000=6%，而酒店式公寓的投资回报率是700001000000=7%，所以选择购买酒店式公寓。

21、问题：1张某的选择是否正确?2针对两类物业不同的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议?【答案】（1）张某的选择不一定正确。（2）理由：如按资本化率考虑，酒店式公寓投资回报率高于普通住宅的收益率，如按报酬率考虑，张某的选择可能不正确，第一，因为酒店式公寓收益年限可能短于普通住宅的收益年限。第二，应该考虑两套房屋本身未来增值速度和增值能力的差异。第三，还应考虑两套房屋变现能力大小，普通住宅的变现能力较好。要在综合考虑上述情况基础上作出判断。2如选择酒店式公寓，其建议包括：尽量选择70年产权的公寓；区位选择非常重要；配套服务设施要齐全；选择专业品牌物业服务很重要。如

22、选择普通住宅，除考虑投资回报率外，重点要关注它的升值空间大小。5. 张某计划用自有闲置资金100万元购买一套房屋用于长期投资，拟持有一段时间后转售。某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为100万元的两套房屋，一套为普通住宅，另一套为酒店式公寓。经了解，普通住宅的市场租金为5000元/月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托经营。张某认为，普通住宅的投资回报率是500012/10000006%，而酒店式公寓的投资回报率是70000/10000007%，所以选择购买酒店式公寓。、张某的选择是否正确？、针对两类物业不同的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议？【答案】1.本题考查的是旅馆房地产估价的技术路线及难点处理。张某的选择不一定正确。如按资本化率考虑，酒店式公寓投资回报率高于普通住宅的收益率；如按报酬率考虑，张某的选择可能不正确，因为酒店式公寓收益年限可能短于普通住宅的收益年限；第二，应该考虑两套房屋本身未来增值速度和增值能力的差异；第三，还应考虑两套房屋变现能力大小，普通住宅的变现能力较好。要在综合考虑上述情况基础上作出判断。2.如选择酒店式公寓，一是区位选择非常重要，二是配套服务设施要齐全，三是选择专业品牌物业服务很重要。如选择普通住宅，除考虑投资回报率外，重点要关注它的升值空间大小。