承雨 项目招商工作建议书.docx

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1、承雨-项目招商工作建议书目录一、商业业地产总总体开发发现状和和预测二、商业业形态简简析1、体育育场馆2、连锁锁超市3、 便利利店4、 折扣扣店5、商业业街6、专卖卖店7、 SHHOPPPINGG MAALL（销品茂茂）三、招商商中微观观经营主主体的选选择与配配合1、影响商商业地产产价值的的因素2、几类类商业投投资的特特点3、一般般的商铺铺选择基基本分析析法4、项目目中经营营主体选选择和配配合的要要素四、项目目实际操操作中需需要处理理的关系系与招商商简述1、面临临的投资资客户2、面临临的租赁赁户3、必须须考虑的的问题五、项目目的大致致工作步步骤1、市场场条件判判断2、项目目位置选选择3、判断断可

2、发展展规模4、项目目土地取取得及政政府许可可5、项目目定位细细化6、项目目规划设设计7、设计计方案的的市场化化8、项目目设计、市场调调整方案案及财务务方案的的系统化化整合9、项目目方案的的政府许许可六、项目目招商的的工作简简单步骤骤1、提前前招租项项目内的的大型主主力户2、品牌牌商家的的引进和和规划3、充分分掌握客客户需求求4、多渠渠道进行行招商沟沟通5、商户户的最后后确定七、小结结对商业地地产进行行招商，我认为为应该先先来了解解商业形形态和其其特征、资金的的投资来来源、招招商对象象等。由由于商业业形态比比较多而而且复杂杂，我在在翻阅了了大量的的资料并并结合自自身的一一些认识识将出现现或者曾曾

3、经考虑虑出现在在本项目目内的商商业形态态作个简简单说明明，并依依据不同同特征和和客户来来源做了了简单的的招商建建议，时时间比较较仓促请请大家多多提意见见。一、商业业地产总总体开发发现状和和预测商业地产产对于地地产业来来说是相相对较新新的一个个范畴，自从中中国加入入世界贸贸易组织织后，许许多国际际零售、娱乐、家居、餐饮业业的商业业巨头均均在加快快进军中中国市场场，一些些新兴的的商业类类型推动动了国内内商业类类物业的的发展。除北京京、上海海、深圳圳等经济济中心城城市外，自20002年年开始，国内一一些大中中城市商商业类物物业叫卖卖声迭起起，而且且卖价屡屡屡摸高高，商业业地产发发展势头头令人咋咋舌；

4、各各地都开开始争建建商业“一条街街”及大型型购物中中心。有有关方面面提供的的数据显显示，目目前我国国大小城城市几乎乎都建有有商业街街，纯粹粹的步行行商业街街也在2200条条以上。从购物物中心来来看，目目前全国国已建成成的有554个，面积将将近7000万平平方米，已经在在建立项项的还有有2000多个，面积超超过30000万万平方米米。另据据中原（中国）物业顾顾问有限限公司中中央研究究部的调调查，220033年1至11月份份，全国国完成商商铺市场场开发投投资额为为10110多亿亿元，比比上年同同期增长长42.5，完成商商铺竣工工面积达达20997万平平方米，比上年年同期增增长400.9。我国国商业

5、地地产从规规模和形形态上划划分主要要为六种种，分别别为底商商、百货货商铺、购物中中心、主主题店、SHOOPPIING MALLL和商商业街，各种业业态互为为补充，尤以SSHOPPPINNG MMALLL发展最最为突出出。大连万达达将商业业地产作作为与住住宅开发发并重的的主攻目目标，与与国际商商业巨头头沃尔玛玛结成了了战略性性同盟，并于去去年秋季季相继在在南京和和沈阳开开发了万万达购物物广场。大连万万达对商商业地产产的战略略定位很很快吸引引了家乐乐福、欧欧倍德、百安居居、肯德德基、必必胜客、百脑汇汇、吉盛盛伟邦等等国内外外著名新新型商业业企业的的加盟，同时，也由此此获得了了中国银银行100亿元的

6、的授信。不久前前，该公公司又直直接注资资与港资资合股成成立大洋洋百货集集团。并并计划在在上海杨杨浦和北北京等115个城城市开发发商业地地产，可可以说是是国内最最大商业业地产开开发公司司。有数数字表明明，20002年年国内商商业地产产的投资资额增加加了111.8%，商业业地产市市场正在在从长达达近100年的沉沉寂中走走出，并并快速升升温。面对行业业的迅速速发展，经济学学专家对对未来的的中国商商业地产产发展趋趋势做一一个大胆胆的预测测，在220055年前后后，在中中国各地地会出现现“商业地地产问题题现象”：1、发展展商给商商铺投资资者的回回报率不不能充分分兑现；2、不少少项目由由于定位位不准确确，

7、进行行反复调调整；3、一些些商场在在开业不不到一年年，就要要关闭；4、发展展商将商商铺卖给给投资者者后，对对后期的的招商、开业等等工作就就置之不不理，投投资商铺铺者利益益出现无无保障；5、一些些项目由由于发展展商实力力不够，出现项项目烂尾尾的情况况；6、个别别发展商商打着做做商业地地产的幌幌子，实实行圈钱钱目的，出现卷卷款外逃逃的现象象；7、境外外资金、基金加加入到商商业地产产淘金的的队伍，带来全全新的理理念、经经验的同同时，也也给国内内的发展展商带来来了压力力，也让让那些不不思进取取的地产产企业出出局；8、零售售商在继继续做零零售业的的同时，也会在在商业地地产领域域进行投投资，同同时商业业地

8、产开开发企业业在做商商业地产产开发的的同时，也会涉涉足零售售业的投投资，这这种现象象将会越越来越普普遍，这这是因为为零售企企业希望望有长久久租金收收益的优优质物业业，地产产类企业业需要充充足、稳稳定的现现金流；9、未来来的中国国会出现现越来越越多的二二房东企企业，并并且会形形成集团团化的趋趋势，这这些二房房东不是是采取先先买地再再开发的的模式，而是从从原先的的业主手手中租下下10-20年年的合约约，将物物业的功功能进行行调整，采取统统一经营营管理，收取高高额的租租金价差差，这些些二房东东当中既既有世界界5000强的零零售企业业，也有有知名度度很高的的洋快餐餐，还有有国产的的专业二二房东企企业，

9、而而这些企企业在二二房东项项目上的的利润率率要远远远超过他他们的本本行，那那些专业业的二房房东地产产企业所所获得的的收益，也并不不比传统统的房地地产企业业获得的的收益要要低，有有的甚至至要高出出许多；10、会会出现越越来越多多的有关关研究不不同地区区消费者者不同消消费习惯惯的机构构，而这这些专业业机构会会与生活活方式紧紧密地联联系在一一起，而而这些机机构在不不久的将将来，与与世界一一流的制制造企业业、设计计企业合合作的机机会，会会远远超超过他们们与房地地产企业业的合作作。二、商业业形态简简析商业房地地产按照照行业类类型可以以分为零零售功能能房地产产、娱乐乐功能房房地产、餐饮功功能房地地产、健健

10、身服务务及休闲闲功能房房地产等等。零售功能能房地产产又可以以分为诸诸如百货货商场、超市、家居建建材、商商业街房房地产、商品批批发商业业房地产产等功能能房地产产，以及及将上述述多功能能集于一一身的大大型购物物中心和和SHOOPPIING MALLL类型型的商业业房地产产。娱乐功能能房地产产包括用用于电影影城、娱娱乐城、KTVV等运营营内容的的商业房房地产。有些采采取独体体模式，有些与与其他类类型的商商业房地地产融合合发展，其发展展呈现大大规模、复合度度高、时时尚化的的特点。餐饮功能能房地产产也呈现现独体形形式和融融合发展展的经营营特点，大型和和小型连连锁餐饮饮都获得得了良性性发展，同时在在项目中

11、中也开始始发挥越越来越重重要的作作用。健身服务务类商业业房地产产和休闲闲类房地地产首先先在国内内大城市市发展，作为生生活品质质的一个个标准，被越来来越多的的运用在在商业房房产中，现在成成功的案案例主要要存在于于国内大大型城市市。目前，大大中MAALL在在国内的的发展势势头极为为强劲。究其原原因是各各种商业业业态在在相互渗渗透和变变幻。我我项目的的业态依依据此点点是商业业发展的的一个趋趋势。我我现将我我项目内内预计出出现的部部分业态态作个简简单描述述。1、体育育场馆体育场馆馆原来在在招商前前期我们们的建设设初衷是是建造类类似杭州州游泳馆馆的集合合休闲娱娱乐为一一体的，但这样样的投资资面临22大问

12、题题，投资资金额巨巨大和相相对维修修成本的的高昂，在国外外每5年维护护游泳馆馆的费用用可以再再建一座座游泳馆馆，而这这样的投投资一般般都是政政府做的的公益投投资，所所以对行行业的了了解可以以让我们们知道如如何去那那里找投投资人或或合作伙伙伴。同同时体育育的商业业形态在在近几年年经营的的类型也也在发生生着变化化，这和和体育事事业的蓬蓬勃发展展是分不不开的。简单来来说体育育产业可可分为体体育服务务产业和和体育商商品产业业。体育育服务产产业主要要包括：竞技观观赏、健健身娱乐乐消费市市场（消消费者为为健身购购买运动动器材，租用体体育场馆馆或设施施，接受受健身训训练指导导，参与与体育旅旅游活动动等）。体

13、育商商品产业业是指由由体育派派生的为为体育提提供物质质条件的的器材、设备、服装、图书、音像、食品饮饮料等有有关体育育用品的的销售市市场。摘录：体体育比赛赛除了为为运动员员展现实实力向人人类极限限挑战及及促进运运动技术术水平的的提高等等功能外外，已越越来越多多地成为为商业开开发的手手段和机机会，而而且以奥奥运会、世界杯杯等为前前导，赛赛事规模模越来越越大，社社会和经经济效益益越来越越好。通通过组织织大型比比赛，可可以带动动城市建建设、旅旅游、就就业等多多方面发发展，并并带来许许多潜在在的商业业机会。无疑，下个世世纪将有有更多从从综合到到单项的的体育赛赛事成为为各国竞竞争的目目标，成成为一种种世界

14、范范围的现现象和新新的经济济增长点点。大型型比赛的的投资主主要有三三个方面面：举办办城市的的基础市市政建设设、场馆馆及食宿宿接待设设施建设设、组织织比赛的的直接费费用如文文化宣传传、接待待、交通通、通讯讯、人员员工资等等。近几几届奥运运会在此此三方面面的投资资均已达达到十几几亿美元元。由此此可见与与投资相相比，举举办大型型比赛的的收益则则要更好好。其中中既有看看得见的的直接效效益，也也有可持持续多年年的间接接效益。直接经经济收入入的主要要渠道有有：出售售电视转转播权、比赛标标志商品品特许权权、广告告权、门门票，发发行彩票票，发行行邮票、纪念币币、纪念念章，企企业及个个人的赞赞助和捐捐赠等。许多

15、国国际体育育活动，透过卫卫星电视视的转播播，几乎乎传到世世界每一一个角落落，因而而成为商商品广告告的黄金金媒介。2、连锁锁超市超市是源源于法国国家乐福福19663年创创建的特特级市场场，该业业态首次次将生鲜鲜食品超超市与大大型非食食品折扣扣店有机机结合，它倡导导：超大大的营业业面积、一站式式的购物物消费、超低的的价格体体系、自自动式的的消费方方式，以以家庭消消费为目目标客户户。超市市从商品品结构来来看都是是综合形形的商品品销售中中心，但但从消费费形态来来看还是是有好多多种：麦麦德龙现现购自运运的会员员制卖场场、家友友在杭州州翠苑的的仓储卖卖场、广广州沃尔尔玛类似似购物中中心的休休闲卖场场、类似

16、似好又多多底层品品牌服饰饰和小商商品的互互补形卖卖场。百百货零售售业态始始于199世纪中中叶，伴伴随着超超市、仓仓储商店店及网络络购物的的发展，这些业业态以商商品价格格、便利利、品类类深度、环境、购物体体验等多多种因素素，将“特色”与“专营”凸现出出来，给给传统的的精于有有限产品品、高价价格、环环境优雅雅、人员员密集的的百货业业带来冲冲击使其其不再为为商业主主流业态态，逐步步成为追追求高购购物享受受的载体体，在西西方，百百货业的的出路主主要是并并购整合合、连锁锁化、专专业化三三个方向向。超市是一一种以价价格低廉廉及商品品一站式式消费来来吸引购购物距离离不便顾顾客的零零售业态态，成功功经营的的基

17、础是是如何最最大限度度使顾客客增加来来店频率率与提高高平均消消费客单单价。具具体系于于2点：如如何使客客户受超超市的吸吸引，克克服距离离上的不不便，尽尽量频繁繁地光顾顾；如何何使来店店顾客增增加购物物物品项项数与购购物的平平均单价价。这需需要超市市从商品品结构、商品价价格、宣宣传广告告、经营营方式都都要进行行仔细设设计。3、便利利店便利店最最早起源源于美国国，是在在20世纪纪40年代代末作为为超市的的补充形形式而诞诞生的。便利店店基本可可以概括括为面积积小、服服务时间间长、品品类少、日常生生活服务务性强、地处于于人口密密集区域域等特征征。人均均GDPP和周围围人口密密度是便便利店能能否存活活的

18、决定定因素，便利店店一般的的面积基基本在1100MM2左右右，而在在某个区区域内可可存在数数量依据据消费需需求、竞竞争情况况、周围围人流而而定，随随着这一一业态的的发展，在西方方已经不不再作为为超市的的一种补补充业态态，开始始慢慢成成为人们们消费密密不可分分的一种种主导业业态，有有些地区区已经代代替超市市成为第第一零售售业态。便利店店在我国国现在也也开始迅迅速开始始，有相相当规模模的还不不多，由由于发展展和存在在优势还还不明显显，暂时时还无法法取代超超市。4、折扣扣店折扣店是是由英文文”OUTTLETTS”的的音译，其含义义为出路路、销路路、市场场。在西西方现在在是最为为流行的的一种商商业业态

19、态，它是是介于标标准超市市和大卖卖场之间间起补充充作用的的商业业业态，这这类店铺铺规模都都不大，多位于于城市郊郊区，地地价较低低的地区区，购物物环境简简洁明快快、内部部不作太太多装修修，以求求最大程程度降价价让利于于消费者者，所经经营的货货品都采采用指定定品牌加加工，采采购量大大，折扣扣店商品品价格比比一般大大卖场还还要低110%左左右。最最有代表表的是220022年上海海东路外外滩的友友谊商店店引进DDISCCOUNNT SSHOPP概念折折扣店和和20002年底底北京OOUTLLETSS燕莎莎奥特特莱斯购购物中心心。商业业界普遍遍把折扣扣店、超超市、购购物中心心视为三三大重量量级业态态：到

20、百百货店购购物是体体验时尚尚、到超超市是为为了方便便、到折折扣店是是为了采采购便宜宜商品。驰名商商品常年年打折是是折扣店店的主要要法宝。在国外外自有品品牌是折折扣店的的核心，许多折折扣店中中的自有有商品比比例高达达80%，比较较少的也也达到660%左左右，国国内折扣扣店经营营范围还还是偏少少，经营营规模也也远达不不到连锁锁，主要要的功能能还是为为著名厂厂商销售售库存及及换季商商品，消消费者对对于此业业态概念念还很模模糊。5、商业业街商业街是是指为数数众多的的零售商商店集中中在一个个区域内内，以一一定的规规模和规规律，形形成带状状的商业业群体。商业街街不同于于商业区区（组成成城市地地域的基基本街

21、区区），也也不同于于商业圈圈（特定定商业中中心地的的商业职职能及其其影响的的地域范范围），商业街街处城市市中心，各类商商店群集集，顾客客即能买买到所需需商品又又能在此此从事文文化娱乐乐、品尝尝风味食食品、享享受综合合服务。从此特特性看与与SHOOPPIING MALLL的功功能还是是有相通通的部分分。依据经济济学家万万典武对对商业街街的类型型划分，可分44类：.邻里里型商业业街地处地方方城镇中中心，街街区长度度1000-2000M，商业设设施1-2层，商业密密度为550%-80%，自身身人口为为30000人，可辐射射人口为为100000人人。来此此区域购购物的人人群主要要依靠步步行和自自行车，

22、目的是是单纯购购物。该该区域构构成形状状为线状状，商店店数目550家、行业数数目200家，核核心为副副食品店店或商品品超市。该街区区采购单单次数额额低，但但较频繁繁。.地域域型商业业街地处地域域中的城城市内，街区长长度5000-7700MM，商业业设施22-4层层，商业业密度为为70-90%，自身身人口为为3万人，可辐射射人口为为10万人人。来此此区域购购物的人人群主要要依靠公公共交通通工具，正常日日客流量量为1万人，来此购购物的比比例大于于闲逛的的客流比比例。该该区域构构成带状状附以树树状结构构，商店店数目3300-4000家、行行业数目目1000家，核核心为粮粮油食品品店和百百货店。该街区

23、区采购单单次购物物数额大大，而且且周频率率高。.地区区型商业业街地处中等等城市中中心区或或大型城城市副中中心，其其城市人人口为330万人人，可辐辐射人口口为1000万人人。来此此区域购购物的人人群主要要依靠公公交车、地铁等等交通工工具。正正常日客客流量为为5万人，该商业业街构成成形态为为环形或或圈形。商店数数目10000-30000家，行业数数目2000家，核核心为百百货、服服装、五五金交电电等专营营商店。来此购购物的频频率较大大。.大型型商业街街地处大城城市中心心或交通通便捷处处，街区区长度为为10000-550000M，商商业设施施为6层或6层以上上，商业业密度为为80%-1000%。其城

24、市市人口为为1000万以上上，可辐辐射人口口为3000万人人。来此此区域购购物的人人群主要要依靠公公交车、地铁、火车等等交通工工具。该该商业街街构成形形态为平平面圈状状。内为为观赏、服务、饮食、商业等等综合方方式，行行业以高高档商店店、高档档餐饮、高级娱娱乐中心心，行业业数目为为3000个，核核心为高高级时装装店、大大型游乐乐场所、各类专专业服务务店、贸贸易洽谈谈场所、汽车商商店等。来此街街购物的的人群购购买频率率低但数数额巨大大。综合下来来可以看看到商业业街的形形成和最最终发展展规模与与地域（远期规规划）人人口流量量密切相相关。商商业街不不同于其其他商家家聚集地地的最大大区别在在于商业业街的

25、主主题。从从国内出出现的案案例来看看没有特特色不具具备引导导消费的的商业街街门可罗罗雀。6、专卖卖店专卖店是是专营店店、专业业店、直直销店的的统称，主要包包括服装装、电器器、办公公用品、家装用用品、汽汽车、体体育健身身、化装装美容、工艺品品、黄金金珠宝、书店、音像制制品、妇妇女儿童童用品、男士用用品、机机械设备备等。其其中服装装专卖店店是专卖卖体系中中范围最最广，变变化最多多的一种种类型。专卖店店是品牌牌进行宣宣传推广广自己的的重要平平台，是是人们购购买力提提高、购购物环境境改变和和消费心心理变化化而形成成发展的的。专卖卖店的经经营方式式可分为为厂家直直营和加加盟代理理，区别别对待这这两种方方

26、式可以以执行不不同的招招商策略略。注：由于于大家都都于厂家家进行了了很长时时间的招招商联系系，应该该比较了了解此类类形式，在此就就不多作作说明了了。7、SHHOPPPINGG MAALL（销品茂茂）SHOPPPINNG MMALLL简称MAALL，与购物物中心、商业街街不能等等同，美美国对MMALLL的诠释释是指“在毗邻邻的建筑筑群中或或一个大大建筑物物中，许许多商店店和餐馆馆组成的的大型零零售综合合体”，由开开发商开开发建设设、统一一管理的的商业设设施，它它拥有大大型核心心店、多多样化商商业街和和宽广的的停车场场，能满满足消费费者的购购物需求求和日常常生活的的商业场场所。MMALLL的支柱柱

27、是大型型的百货货店或综综合超市市，大量量的则是是组成室室内商业业街的多多种专业业店，还还有餐饮饮、娱乐乐等企业业。MAALL作作为一种种商业零零售企业业群体，是200世纪中中叶在美美国开始始出现的的，当时时美国人人均GDDP已达达一万美美元以上上，家庭庭汽车化化和住宅宅郊区化化已基本本形成，购物和和吃喝娱娱乐有新新的需求求，这是是产生MMALLL的重要要条件。日本、新加坡坡、韩国国借鉴了了美国的的做法，在当地地零售业业态如百百货、超超市、仓仓库商品品、专业业店等均均已成熟熟，竞争争激烈，繁华商商业已经经饱和甚甚至出现现相对衰衰退的情情况下，在郊区区逐步开开发建立立。我国部分分城市人人均GDDP

28、已达达数千美美元，繁繁华商业业区的停停车和购购物环境境远远不不能满足足顾客特特别是高高收入者者的需求求，加上上年均1100天天的节假假日如何何休闲等等因素，正呼唤唤MALLL类的的多功能能大商场场的萌生生，但需需要考虑虑的是：即使220100年，我我们人均均GDPP预计也也只有220000美元，少数大大城市或或特区可可能达到到50000-1100000美元元；同时时考虑到到国家可可建商业业土地的的建立宽宽敞停车车场、绿绿地园林林式MAALL的的可行性性，操作作MALLL还应应当采取取务实做做法，采采取循序序渐进和和变通的的办法进进行。三、招商商中微观观经营主主体的选选择与配配合投资者在在投资商

29、商业街、专业批批发市场场、主题题商场、购物中中心、社社区商铺铺、（底底商）SSHOPPPINNG MMALLL等各种种业态的的商铺时时，在投投资前，衡量一一个是否否值得投投资的商商铺所要要求的是是地段；发展商商的资金金实力；发展商商的知名名度；项项目的定定位；发发展商以以往的开开发经验验；商业业管理公公司的专专业水平平；所买买商铺的的性价比比；所买买项目的的增值空空间。其中影响响投资的的性价比比可以从从影响商商业地产产价值的的主要因因素、投投资特点点和商铺铺选择的的技术条条件来看看待这些些问题。1、影响响商业地地产价值值的因素素区位条件件：宏观观区位影影响商业业地产价价值。同同一个城城市的不不

30、同区位位，具有有不同的的级差地地租，直直接影响响商业地地产的土土地成本本。物业业态态类型：不同类类型收益益性商业业物业的的租金由由高到低低的顺序序是：商商场、康康乐中心心、写字字楼、公公寓。而而珠宝首首饰、化化妆品、女子时时装在各各类商店店的收益益能力排排比中则则最高。综合经营营程度：大型综综合性商商业大楼楼，往往往一应俱俱全，它它们互相相配合，提升价价值。而分散散型的物物业则不不具备价价值的相相互提升升，因而而区域商商业物业业集中化化，综合合化将是是影响因因素之一一。时间因素素：区域域性购物物中心有有长期投投资前景景，一般般用35年时时间便可可进入最最佳经营营期，并并可保持持10年左左右，此

31、此时价值值最大。之后则则须进行行重新装装修，价价值降低低。2、几类类商业投投资的特特点、商业业街商铺铺在城市商商业中心心或住区区中心，由沿街街商铺聚聚势形成成的购物物步行街街是形成成黄金商商铺的重重要区域域。但这这样传统统的商业业中心推推出的新新商铺非非常少，投资机机会非常常小。旧旧街通过过改造后后形成的的新商业业街，郊郊区城市市商业中中心的商商业街，大型住住区形成成的商业业街等，释放的的商铺多多，投资资机会也也多，投投资回报报将会非非常可观观。、购物物中心、专业市市场席位位型商铺铺此类商用用物业多多将整层层购物中中心、大大市场分分隔成220330平米米甚至几几平米的的铺位，然后进进行小单单元

32、零售售或长期期出租。此种类类型商铺铺投资门门槛相对对较低，有一定定收益承承诺保证证，适合合个人投投资长线线投资。但是从从市场经经验来看看此类型型的商铺铺承担的的风险也也是较高高的，因因为它需需要发展展商进行行准确的的市场定定位、完完善的经经营管理理，有力力的市场场推广等等，如果果缺乏准准确的市市场分析析，定位位混乱，加之招招商渠道道不畅，缺乏经经营租户户支持，致使项项目建成成后无法法正常开开业或亏亏损经营营，这样样投资就就会失败败。、底层层商铺（底商）底商是目目前北京京最多的的商铺类类型，这这种拥有有独立门门面的商商铺最受受投资人人的欢迎迎。底商商从专业业投资眼眼光看是是非常模模糊的概概念，商

33、商业街的的临街商商铺也是是底商，普通住住宅下的的商业也也是底商商，底商商是房地地产开发发概念，而不是是商业分分类。办办公楼底底商多处处于中心心商务区区，相对对客流较较大，人人口消费费素质和和租金承承受能力力较高。但一般般商厦商商铺划分分的出售售单元面面积较大大，多在在1200平米以以上，总总投资额额度也较较高。办办公楼底底商的建建筑结构构、整体体和环境境应有较较大的适适应性，这样有有利于后后期商户户的经营营使用。住宅底底商投入入成本低低，在有有针对地地经营也也能获得得长期的的回报，风险低低收益稳稳定但投投资回报报率低。3、一一般的商商铺选择择基本分分析法商铺不同同于住宅宅，在强强调收益益的时候

34、候更要重重视风险险，为了了进行有有效的控控制成本本，预见见可收益益情况，投资人人一般都都通过分分析，对对投资进进行控制制，肯德德基、麦麦当劳等等连锁企企业有自自己的择择铺方式式，但对对于普通通经营户户可进行行参考的的基本依依靠以下下几个方方面进行行衡量。回报计算算：购买买商铺的的最终目目的是通通过租赁赁实现预预期利润润，再低低的回报报总应该该比银行行利息要要高，这这是一个个原则性性的问题题。所以以判断一一个商铺铺是否值值得选择择的首要要条件是是看它能能不能获获得较高高的回报报，而判判断回报报的最有有效方式式，是看看现实租租金收入入是否能能尽快地地回收购购铺的前前期资金金投入。计算商商铺回报报的

35、方式式有很多多种，最最简单实实用的一一种是看看总售价价与总年年收益的的比值倍倍数，如如果大于于15说明明投资收收益较低低，不宜宜介入，如果小小于155，大于于10就可可以考虑虑投资，如果小小于100则说明明，你碰碰到了很很不错的的铺位。当然年年收益的的推算应应尽量准准确客观观，同时时也需考考虑一定定的风险险如空置置期等等等。通过过此方法法进行投投资项目目的初步步筛选。风险控制制：商铺铺投资对对个人资资金投入入和现金金流要求求较高，投资者者应将承承受的风风险控制制在一定定的范围围内，如如投资额额不超过过总资产产的700%，同同时应在在可能的的情况下下，多点点选择，分散投投资。应应尽量购购买准现现

36、房或现现房物业业。投资资前应通通过现场场实地调调查来深深入了解解铺位的的实际情情况、环环境因素素、通过过直观感感受和对对区域商商业规划划的间接接了解，来判断断未来商商业发展展的趋势势。计算回报报率：初初步决定定投资目目标后，拟定计计划的出出租经营营业态，然后去去拜访商商户，通通过商户户拜访即即调查，了解相相近经营营商户的的经营要要求、承承受租金金水平，来计算算实际可可行的回回报率。检查产品品品质：检查商商铺的结结构和设设施是否否有硬伤伤，层高高、柱距距、排污污、水电电供应等等是否合合理，对对经营业业态是否否有限制制，比如如经营餐餐饮需要要有上下下水动力力电、煤煤气、排排烟设施施，如果果商铺没没

37、有这些些设施，那这个个投资就就失败了了，因为为像排水水排油排排烟这样样的问题题等到正正式交楼楼后，是是投资者者根本解解决不了了的。4、项项目中经经营主体体选择和和配合的的要素相对整个个商业项项目，我我们把百百货店、专卖店店、餐饮饮店、娱娱乐以及及其他可可出现在在商业项项目中规规模略小小的业态态称为微微观经营营主体。不同的的业态、同行业业不同档档次业态态对于所所处地理理要求都都不同，这要求求我们准准确确定定微观经经营主体体的内容容并把他他们有机机地组合合起来。微观经经营主体体选择的的依据是是建筑特特点和建建筑条件件、商业业地产的的类型和和特点、商业房房地产项项目的经经营定位位。同时时，商业业房地

38、产产的类型型和特点点也在很很大程度度上取决决于微观观经营主主体的构构成。在在执行招招商计划划前必须须先确定定各种微微观商业业经营主主体的组组成和数数量、占占整个可可出租面面积的比比例以及及所处的的地位与与位置。确定微观观经营主主体的组组成即为为项目定定位，项项目定位位可以根根据地区区的消费费水平、消费结结构、消消费能力力和商业业房地产产项目的的经营规规模进行行经营定定位，具具体可以以从以下下几方面面考虑：业态定定位：集集购物、休闲、娱乐、文化、饮食等等多功能能服务于于一体的的一站式式大型商商业房地地产项目目；目标市市场定位位：满足足地区全全客层消消费者需需要；地地区或城城市新型型商业区区的标志

39、志性企业业；主题特特色：符符合当地地人群的的经营主主题设计计；经营品品项：吃吃、穿、用、玩玩、乐、赏、游游等项目目的合理理配置；微观经营营主体选选择的第第三点是是要考虑虑零售业业的一些些特点，这包括括：经营组组织形式式（连锁锁经营、合作经经营还是是特许经经营）；销售方方式（自自助服务务、自选选商店还还是百货货商店）；经营规规模（大大百货商商店还是是小货亭亭）；经营范范围（食食品还是是非食品品、日用用品还是是耐用品品、比较较购物还还是方便便购物）；经营商商品档次次（是高高价和流流行商品品、还是是低价冲冲动购买买商品）；商品本本身特点点（是否否产生垃垃圾和气气味、是是否需要要特别安安全保卫卫措施）

40、。需要商商业房地地产开发发商在综综合平衡衡各种关关系的基基础上制制定招商商政策，对微观观商业经经营主体体进行控控制，最最基本的的目标是是微观商商业经营营主体在在商业上上能够生生存，有有足够的的回报，让整个个商业房房地产开开发能够够获得效效益。然后，在在微观经经营主体体组成确确定之后后，还需需要根据据各种微微观经营营主体的的需求和和商业房房地产自自身的需需要进行行整合，最后确确定它们们在商业业房地产产的位置置，以促促进共同同繁荣，给商业业房地产产带来最最佳效益益。在整整合中还还应该注注意一些些问题。首先，核心微微观经营营主体对对于引导导人流起起着关键键作用，其布局局直接影影响到商商业房地地产的形

41、形态。核核心微观观经营主主体的位位置需要要最先确确定，大大型商业业房地产产的核心心商店适适合放在在线性步步行街的的端点，不宜集集中布置置在中间间，这样样才能达达到组织织人流的的效果。其次，在在微观商商业主体体的布局局上，应应该考虑虑选择一一些微观观商业主主体集中中布置，因为购购物者对对商业房房地产只只有一家家商店出出售某种种商品不不会感到到满意，希望能能够像在在城市商商业区购购物一样样，方便便的进行行款式、质量和和价格的的比较。集中布布置有利利于扩大大商品覆覆盖范围围，提供供与城市市商业区区一样的的竞争性性和便利利性，创创造”购物气气氛”。接下来考考虑普通通微观经经营主体体的位置置，微观观经营

42、主主体的适适当组合合能够在在一定程程度上提提高销售售额。对对于一些些大型商商业房地地产项目目微观经经营主体体布局需需要统一一规划和和布置。各种微微观经营营主体之之间的亲亲和力是是不同的的，一些些经营项项目的商商店组成成群体有有助于加加强吸引引力，另另一些经经营项目目的商店店需要相相互避开开。商店店之间的的位置关关系受承承租政策策决定，研究发发现，商商店销售售额和经经过商店店的人流流数量有有一定的的比例关关系，这这个结果果常常用用于确定定微观经经营主体体的布置置，一个个基本规规则就是是微观经经营主体体的布置置必须能能够加强强商店之之间的交交流。在大型商商业房地地产，四四种主要要商店类类型需要要互

43、相聚聚集。第第一类是是男士用用品商店店，男鞋鞋、男装装、运动动用品应应当集中中布置。第二类类是女士士用品和和儿童用用品店，包括女女装、女女鞋、童童装、童童鞋和玩玩具等等等，这样样便于在在购买之之前对商商品款式式、价格格和颜色色进行比比较。第第三类是是食品零零售店，包括肉肉店、鱼鱼店、熟熟食店、面包店店等等，聚集不不仅给购购物者带带来方便便，而且且还能有有效的增增加销量量。此外外，适合合聚集的的还有个个人服务务店，这这些服务务设施需需要靠近近停车场场和入口口，有可可能的话话集中布布置，并并与其它它微观经经营主体体相对分分离，让让购物者者出入方方便，允允许他们们在商业业房地产产营业时时间之外外继续

44、营营业。一些商店店类型适适合分散散布置，例如，服装店店和外卖卖快餐和和冷饮应应该分开开，原因因很明显显，而且且，把服服装和食食品分开开也有利利于组织织人流，因为在在这两种种类型的的商店中中，购物物者的步步行速度度完全不不同。超超级市场场需要能能够方便便的进出出停车场场，有可可能的话话最好设设置单独独的出入入口，珠珠宝店和和音像制制品店适适合分散散布置，这样可可以延长长购物者者的兴趣趣。如果商业业房地产产规模比比较大，则可以以考虑安安排百货货商店。百货商商店往往往成为大大型商业业房地产产的核心心，但是是常常只只能获得得比较低低的租金金，特殊殊的情况况还能够够有所增增加，并并且随着着面积的的增加而

45、而递减。小型百百货商店店则往往往成为大大型商业业房地产产的次级级核心经经营主体体。小型型百货商商店往往往也很重重要，所所以也可可以通过过谈判得得到比较较低的租租金。超级市场场是商业业房地产产的重要要补充，多数情情况下是是全国性性或竞争争力很强强的地方方连锁店店。它有有很好的的信誉，能够缴缴纳足够够的租金金。超级级市场提提供的是是方便购购物，研研究表明明，超级级市场对对于吸引引人流的的作用非非常大。因此，对于大大型商业业房地产产而言，超级市市场是必必不可少少的。除除了超级级市场之之外，还还有风味味食品、糖果店店、面包包店、熟熟食店、肉店、鱼店等等食品商商店，它它们面积积从5002000m2，并且

46、有有较好的的销售额额。综合商店店可以占占到整个个商业房房地产营营业面积积的49。单单位面积积的销售售额非常常低，但但是它却却非常重重要。他他们常常常是全国国性的连连锁店，具有良良好信誉誉。对于服饰饰店的布布局要尽尽量创造造好的购购物环境境，大的的女装店店和男装装店是重重要成员员。商店店规模直直接影响响租金，全国连连锁店的的租金低低于一般般商店。家具店对对位置的的要求不不高，但但是由于于这种商商店要求求仓库和和展示空空间面积积大，主主要位于于地下室室，在主主要营业业层只需需要小面面积展示示空间。餐饮设施施一般可可以分为为三类：即快餐餐、自助助餐厅和和高级餐餐厅。快快餐为员员工和购购物者提提供餐饮

47、饮。高级级餐厅能能够吸引引汽车交交通，所所以最好好放在靠靠近停车车场和道道路的独独立建筑筑中，同同时又不不能脱离离主要步步行人流流。礼品店、珠宝店店、收藏藏品商店店、运动动用品商商店、箱箱包店、音响制制品店和和照相机机商店通通常只能能由地方方经营者者经营，也可能能包括一一些信誉誉好的全全国性珠珠宝连锁锁店。他他们能够够有效地地增加商商业房地地产的吸吸引力，其销售售收入也也很高，收取的的租金也也相对高高一些。服务设施施包括理理发店、美容店店、减肥肥沙龙、修鞋和和修理店店等等，在商业业房地产产项目中中占的比比例很小小，不超超过2。由由于面积积小，故故抵押保保证金比比较低。四、项目目实际操操作中需需要处理理的关系系与招商商简述1、面临临的投资资客户a) 品牌生生产厂b) 生生产基地地生产经经营户c) 专专业招商商机构d) 投投资散户户e) 当地投投资户2、面临临的租赁赁户a) 大型型连锁企企业（超超市、体体育馆）b) 服饰日日化品牌牌代理商商c) 休闲餐餐饮等经经营户d) 部分生生产厂家家3、必须须考虑的的问题根据连云云港消费费的特点点和我项项目所处处地理位位置及客客户群，必须考考虑以下下几个问问题。1）避免免出现品品牌同化化、消费费群体不不分割误误区，招招商手法