2022年全国房地产估价师点睛提升预测题28.docx
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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题,每题1分,选项中,只有一个符合题意)1. 【问题】 判定房地产投资风险因素中,检验各风险变量是否相关属于()阶段的工作。A.风险辨识B.风险估计C.风险评价D.风险决策【答案】 A2. 【问题】 下列关于商品房买卖合同的表述,正确的是( )。A.商品房现售合同,包括面积误差处理方式B.商品房预售合同,包括房屋登记及物业管理等内容C.商品房销售可以按套计价,也可以按套内建筑面积或建筑面积计价D.按建筑面积计价,建筑面积或套内建筑面积有其一误差比绝对值在3%以内的,根据实测建筑面积结算价款【答案】 C3. 【问题】 田某于2011 年7 月1
2、日办理5 年期住房公积金贷款,2012 年7 月7 日住房公积金贷款利率下调,如本年度住房公积金贷款利率不再调整,则应从()执行新的利率。A.2012 年7 月7 日B.2012 年8 月1 日C.2013 年1 月1 日D.2013 年7 月7 日【答案】 C4. 【问题】 直接投资的特点是()。A.资金所有者和资金使用者不能分离B.资金所有者和资金使用者分离C.不能直接干预和有效控制其投资资金的运用状况D.在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志【答案】 A5. 【问题】 存销比=当月新建商品住宅库存面积/近6个月销售面积的移动平均值,是反映商品房库存去化周期的常用指标。这个指标属于( )
3、。A.结构相对指标B.强度相对指标C.比较相对指标D.动态相对指标【答案】 B6. 【问题】 房地产投资组合的目标之一,是在固定的预期收益率下使()。A.投资利润最大B.投资效率最高C.投资成本最低D.投资风险最小【答案】 D7. 【问题】 甲方(开发公司)于1993年7月委托乙方(建筑公司)建筑两幢(分别称为A座和B座)8层共5000m2的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元,此时A座建至4层,B座建至5屋,工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷,甲方认为工程款实际发生1400万元,乙方应返还100万元;乙方则认为工程款实际发生1580万元,甲方尚应再付80万元
4、。双方争执不下,至1995年7月甲方向法院起诉,法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。A.以1 500万元作为评估值B.以(1 400+1580)2=1490万元作为评估值C.以1995年7月的预算定额、材料差价等资料为依据,按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值D.以1993年7至12月的预算定额、材料差价等资料为依据,按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值【答案】 D8. 【问题】 对房地产开发企业来说,下列房地产开发的工作内容中,属于前期工作的是()。A.土地储备B.销售方案的细化C.建设项目的质量控制D.申领建设用地规划许可证【答案】 D9
5、. 【问题】 置业投资的投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额与()的比率。A.总开发成本B.项目投资的资本价值C.项目总投资D.总开发价值【答案】 C10. 【问题】 房地产开发公司于2007年1月开发一经济适用房住宅小区,项目总投资为3000万元,并以划拨方式取得了该项目建设用地使用权。2007年6月,经招标,分别与B监理公司,C施工企业签订了监理合同、施工合同,其中建设工期为一年半,施工工程合同价为1800万元。2007年4月,正式开工建设。2008年9月,乙公司完成该小区开发,并通过综合验收。A.工程进度控制B.工程质量控制C.工程面积控制D.工程投资控制【答案】 C11.
6、 【问题】 2017年末,某市住房总量为5000万平方米,其中经济适用住房400万平方米,商品住房3750万平方米,同期住房空置量为750万平方米,其中经济适用住房为50万平方米,商品住房为450万平方米,则该市2017年末的住房空置率是()。A.9%B.12%C.12.5%D.15%【答案】 D12. 【问题】 在原划拨土地上建造的某办公楼,建成于2001年8月31日,经济寿命为60年,后于2011年8月31日补办了建设用地使用权出让手续,土地使用期限为40年(自2011年8月31日起计),建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿。2012年8月31日对该办公楼进行评估,经测算,该
7、办公楼的土地重新取得价格为3000万元,建筑物重置价格为4500万元,残值率为0。该办公楼在2012年8月31日的评估价值为()万元。A.5850B.6125C.6510D.6675【答案】 D13. 【问题】 (2015年真题) 一写字楼单元的租赁期为18.8年,年租金为5万元,租金按当年实际租用时间在年初一次性收取,若年折现率为6%,则该写字楼单元租赁期内租金收入的现值为()万元。A.53.80B.55.47C.55.54D.58.79【答案】 D14. 【问题】 某宗房地产的成交价格比正常价格低8%,买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正
8、常价格的5%和3%。现将该房地产交易实例选作可比实例,其相应的修正系数为()。A.103.26%B.105.43%C.112.06%D.114.42%【答案】 A15. 【问题】 某幢平房的建筑面积100 m2,单位建筑面积的重置价格为500元/m2,判定其有效 年龄为10年,经济寿命为30年,残值率为5%。A.7 915B.15 830C.16 670D.47 490【答案】 B16. 【问题】 某住宅建筑面积为160m2,土地剩余使用期限为60年,以建筑面积计算的土地重新购建价格和建筑重新购建价格分别为5000/m2和3500元/m2。目前,该房屋门窗、墙面地面等破损引起的折旧为5万元,户
9、型设计落后引起的折旧为8万元,位于城市衰落地区引起的折旧为6万元。若土地报酬率为6%,则该住宅成本价格为( )万元。A.115.91B.117.00C.134.91D.136.00【答案】 B17. 【问题】 对新开发区土地的分宗估价,( )是一种有效的办法。A.比较法B.收益法C.市场法D.成本法【答案】 D18. 【问题】 (2010年真题)人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后,应当给予被执行人的宽限期是( )个月。A.1B.3C.6D.12【答案】 C19. 【问题】 某套建筑面积为100m2的住宅,含家电家具的成交价格为50万元,首付40%,余款半年后一次付清
10、,假设年利率为8%,家电家具价值为5万元,现将该交易实例作为可比实例,评估类似住宅不含家电家具的市场价格,可比单价为( )元/m2。A.4387B.4398C.4500D.4887【答案】 B20. 【问题】 某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅,该开发商在项目市场定位战略上采取的是()战略。A.形象差异化B.人员差别比C.服务差别比D.产品差别比【答案】 D二 , 多选题 (共20题,每题2分,选项中,至少两个符合题意)1. 【问题】 可用于互斥方案比选的方法有( )。A.净现值法B.内部收益率法C.动态投资回收期法D.费用现值比较法E.费用年值比较法【答案】 AD2. 【问题】 下列关于
11、重新购建成本的说法,正确的有( )。A.重新购建成本是指重新取得全新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建成本是在价值时点的重新购建成本C.重新购建成本是实际发生的重新购建成本D.建筑物重新购建成本是全新状况下的重新购建成本E.土地重新购建成本是法定最高出让年限下的价格【答案】 BD3. 【问题】 下列行为中,体现某宗房地产受到外部经济性影响的有()A.在其邻近建化工厂B.调整城市发展方向C.在其邻近建垃圾站.公共厕所D.在其邻近建花园.开辟一块绿地E.改善城市格局【答案】 D4. 【问题】 根据有关统计资料,对某类房地产的价格统计数据整理如下表,其中,2012年的房地产价格统计数据缺失。则关
12、于该类房地产价格的说法中,正确的有()。A.利用平均增减量法,2012年的趋势值为8150元/平方米B.利用平均增减量法,2015年的趋势值为9125元/平方米C.利用平均发展速度法,2012年的趋势值为8128元/平方米D.利用平均发展速度法,2015年的趋势值为9150元/平方米E.利用平均发展速度法,2015年的趋势值为9230元/平方米【答案】 ABC5. 【问题】 我国现行法律制度体系包括()。A.法律B.行政法规C.地方性法规D.部门规章E.技术规范【答案】 ABCD6. 【问题】 从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看,投资周期超前于市场自然周期变化的情况出现在( )。A.
13、第一阶段B.第二阶段初期C.第二阶段末期D.第三阶段E 第四阶段【答案】 CD7. 【问题】 下列征收集体土地中,属于应由省级人民政府批准征收的有()。A.基本农田10hm2B.基本农田20hm2C.其他土地60hm2D.基本农田以外的耕地20hm2E.基本农田以外的耕地40hm2【答案】 CD8. 【问题】 按照融通资金承担风险和获得报酬的方式不同,可以将资金融通划分为()。A.直接融资B.间接融资C.权益融资D.债务融资E.安全融资【答案】 CD9. 【问题】 房地产投资项目互斥方案在进行经济比选时应遵循的准则有()。A.备选方案差异原则B.备选方案独立原则C.最低可接受收益率原则D.不行
14、动原则E.备选方案关联性原则【答案】 ACD10. 【问题】 个人转让购买满5 年家庭唯一的普通自用住房,对交易双方可以免征的税种有( )。A.土地增值税B.个人所得税C.增值税D.契税E.印花税【答案】 ABC11. 【问题】 开发完成后用于出售的房地产通常采用()测算开发完成后的房地产价值。A.比较法B.收益法C.成本法D.长期趋势法E.推测法【答案】 ABD12. 【问题】 企业不论从何种角度进行市场细分,所确定的细分市场必须具备()。A.可衡量性B.可实现性C.可整合性D.可盈利性E.可区分性【答案】 ABD13. 【问题】 甲公司通过出让方式取得一宗建设用地使用权,规划用途为普通住宅
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