2022年全国房地产估价师自我评估提分卷19.docx

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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起（）日内给予答复。A.3B.5C.7D.10【答案】 B2. 【问题】 李某购买了其亲戚家的一处不动产。按照有关规定，李某应到当地房地产管理部门办理（ ）。A.不动产所有权注销登记B.不动产所有权初始登记C.不动产所有权转移登记D.不动产所有权变更登记【答案】 C3. 【问题】 房地产的( )对价值的决定作用几乎是房地产独有的。A.权益和区位B.权益C.实物和权益D.区位【答案】 D4. 【问题】 下列影响房地产市场运行环境的因素中，

2、属于技术环境的因素是（）。A.城市或区域产业结构与布局B.人口数量与结构C.土地资源状况D.信息技术的发展和应用【答案】 D5. 【问题】 房地产投资个别风险包括( )。A.利率风险B.或然损失风险C.持有期风险D.政策风险【答案】 C6. 【问题】 反映一定时期内城乡商品零售价格变动趋势和程度的相对数是（）。A.商品批发价格指数B.城市居民消费指数C.城市居民消费价格指数D.商品零售价格指数【答案】 D7. 【问题】 （2013年真题）建设工程符合城市规划要求的法律凭证是（ ）。A.选址意见书B.建设用地规划许可证C.建筑工程施工许可证D.建设工程规划许可证【答案】 D8. 【问题】 房地产

3、开发项目可行性研究是（）阶段的工作内容。A.投资机会选择与决策分析B.项目招标C.工程建设D.项目租售【答案】 A9. 【问题】 假设开发法的理论依据是（）。A.替代原理B.合法原理C.预期原理D.生产费用价值论【答案】 C10. 【问题】 （2016年真题）（一）甲企业在划拨国有土地上建造一幢综合楼，并以该在建工程作抵押，向乙银行贷款。2015年4月30日，房地产估价机构出具抵押估价报告，评估该在建工程2015年3月30日的市场价格为2000万元。另披露该工程尚欠工程款400万元，需补交土地出让金200万元。2016年3月，甲企业未能履行还款义务，乙银行要求实现抵押权。A.2015年9月29

4、日B.2015年10月29日C.2016年3月29日D.2016年4月29日【答案】 D11. 【问题】 某仓库房地产土地面积为1000m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为( )万元。A.93.75B.115C.293.75D.315【答案】 D12. 【问题】 关于项目投资现金流量表的说法，错误的是（ ）。A.项目投资现金流量表应以全部投资为基础进行编制B.项目投资现金流量表现金流出中不包含财务费用C.项目投资现金流量表能为投资方案间

5、进行比较建立共同的基础D.项目投资现金流量表中的运营费用应包括折旧费和摊销费【答案】 D13. 【问题】 盈亏平衡分析结果显示：甲项目售价下降30%、成本上升60%时，开发利润（税前）为0；乙项目当售价下降20%、成本上升50%时，开发利润（税前）为0。因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面，（）。A.甲项目强于乙项目B.乙项目强于甲项目C.甲项目与乙项目一样强D.不能确定哪个项目强【答案】 A14. 【问题】 同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由（ ）家房地产估价机构承担。A.1B.2C.3D.4【答案】 A15. 【问题】 从经济角度理解，利用资源或通过购买资本货物，以增加未

6、来产出或财富的行为称为（）。A.投机B.储蓄C.投资D.信托【答案】 C16. 【问题】 住房公积金委员会各项决策的执行机构是( )。A.住房公积金管理中心B.住房公积金管理委员会委托的银行C.各个单位D.全体职工大会【答案】 A17. 【问题】 甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%；年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。根据市场调查，该市餐饮业的

7、平均年利润率为10%。该酒楼房地产的年净收益为（）万元。A.1512.40B.1554.96C.1938.00D.1980.56【答案】 A18. 【问题】 若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为( )。A.78%B.85%C.117%D.150%【答案】 A19. 【问题】 某房地产项目的初始投资额为310 万元，基准收益率为15，经营期为15 年，财务净现值为210 万元，该项目在经营期内的等额年值为（）万元。A.14.00B.34.67C.35.91D.88.93【答案】 D20. 【问题】 下述各项中，属于房地产需求分析内容

8、的是（）。A.相关房地产类型的在建数量B.吸纳率分析C.相关房地产类型的存量D.改变用途数量【答案】 B二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 在相隔20km的两地间通过电缆以100Mb/s的速率传送1518字节长的以太帧，从开始发送到接收完数据需要的时间约是（）（信号速率为200m/us）。A.131usB.221usC.1310usD.2210us【答案】 B2. 【问题】 对“红线”的管理，体现在对（）等的规划管理。A.容积率B.建设密度C.建设高度D.建筑颜色E.建筑风格【答案】 ABC3. 【问题】 根据消费者对产品不同属性的重视程度，可将市场

9、细分为（）。A.同质偏好市场B.异质偏好市场C.分散偏好市场D.集群偏好市场E.个体偏好市场【答案】 ACD4. 【问题】 房地产市场营销因素调查包括（）。A.购买能力调查B.价格调查C.促销策略调查D.分销渠道调查E.市场需求质量调查【答案】 BCD5. 【问题】 运用路线价法对临街土地价值进行评估时，不需要做的项目有（）。A.交易情况修正B.市场状况调整C.房地产状况调整D.划分路线价区段E.制作价格修正率表【答案】 AB6. 【问题】 按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售商业物业可分为（）等类型。A.市级购物中心B.地区购物商场C.居住区商场D.邻里服务性商店E.批发

10、市场【答案】 ABCD7. 【问题】 普通股股东享有的权利有( )。A.股票转让权B.要求赎回权C.参加表决权D.公司剩余财产的分配权E.股息红利分配要求权【答案】 ACD8. 【问题】 我国城市土地使用制度改革突出表现在（）。A.征收土地使用费B.开展土地使用权有偿出让和转让C.制定地方性土地使用权有偿出让.转让法规D.制定宪法和土地管理法E.允许农村耕地使用权流转【答案】 ABC9. 【问题】 某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%，则（）。A.该房地产的收益价格为136.7

11、3万元B.该房地产的收益价格为143.89万元C.以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14D.该房地产的合理经营期限为15年E.该房地产的合理经营期限为20年【答案】 BCD10. 【问题】 房地产开发企业在融资方案比选时，通常会选择（）的方案。A.资金来源可靠B.审核程序复杂C.资金结构合理D.融资成本较低E.融资风险较小【答案】 ACD11. 【问题】 查账的原则包括（）。A.独立性原则B.客观性原则C.合法性原则D.公正性原则E.可靠性原则【答案】 ABCD12. 【问题】 在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，拟征收某村基本农

12、田以外的耕地200万平方米，并委托某房地产估价机构对被征收房屋的市场价格进行了评估。共4栋，每栋10层，5个单元，每个单元均为一梯两户。2014年6月1日，该项目取得商品房预售许可证，准许销售300套。A.挂牌出让B.招标出让C.拍卖出让D.划拨【答案】 ABC13. 【问题】 IPv6协议数据单元由一个固定头部和若干个扩展头部以及上层协议提供的负载组成。如果有多个扩展头部，第一个扩展头部为（）。A.逐跳头部B.路由选择头部C.分段头部D.认证头部【答案】 A14. 【问题】 房地产开发项目的市场定位方式主要有（）。A.产品差别化定位B.避强定位C.对抗性定位D.服务差别化定位E.重新定位【答

13、案】 BC15. 【问题】 关于重新购建价格的说法，正确的有（）A.重新购建价格是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出B.重新购建价格相当于账面价值C.重新购建价格是客观的重新购建价格D.建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格【答案】 CD16. 【问题】 下列选项中，（）可以从住宅专项维修资金中使用。A.人为损坏住宅共用部位所需的修复费用B.保修期满后共用设施设备的维修费用C.有线电视管线的养护费用D.住宅维修期满后共用部位的改造费用E.由建设单位承担的住宅共用部分的更新费用【答案】 BD17. 【问题】 下列社会经济活

14、动表现中，体现房地产市场功能的有（）。A.商品住房限购政策导致住房租金上涨B.居民对高层住宅需求增加使得更多房地产开发企业愿意建高层住宅C.保障性住房供给增加抑制商品住房价格D.房价大幅下降导致美国次贷危机爆发E.通货膨胀导致房地产重置成本增加【答案】 ABC18. 【问题】 下列属于平均指标的有（）。A.中位数B.众数C.全距D.标准差E.调和平均数【答案】 AB19. 【问题】 甲公司通过出让方式取得一宗建设用地使用权，规划用途为普通住宅，建筑控制高度为 30 米。该项目计划建设工期 2 年，项目可行性研究确定的投资额为 3 亿元。甲公司取得土地后立即开展了该项目的建筑设计工作，并于半年后

15、开工，由于资金紧张，甲公司以该宗土地及在建工程向乙银行抵押融资，签订了期限为 2 年的借款合同，并共同办理了抵押登记。1 年后，该项目实际投资额占全部开发投资总额的 60。随后，甲公司因拖欠工程款被债权人丙公司起诉，丙公司要求人民法院强制拍卖其土地及在建工程，以偿还到期债务。A.该房地产拍卖委托人应为丙公司B.人民法院决定采取拍卖方式处置时应告知乙银行C.该房地产因设置有抵押权，人民法院不支持其拍卖请求D.人民法院支持该拍卖请求时应以评估价格为基础确定拍卖保留价【答案】 ABC20. 【问题】 下列关于预登记叙述正确的有（）。A.预登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，发生物权效力

16、B.预登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起两个月内未申请登记的，预告登记失效C.预登记具有终局.确定的效力D.预登记主要目的在于保护权利人的合法权益E.当事人签订买卖房屋的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记【答案】 D三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 某房地产估价报告致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某房地产估价结果报告一、委托方某房地产开发有限公司，地址:某市某路某号，联系电话：XXXXXXXXXXXX。二、受托方某房地产评估公司，地址:某市某路某号，联系电话：XXXXXXXXXXXX。三、估价对象1.地理位置及概况（略

17、）2.估价对象概括(见估价技术报告）四、估价目的为委托方抵押、合资提供价格参考。【答案】1.致委托方函缺估价报告应用的有效期（或致委托方函缺估价报告使用期限）。2.估价对象实物状况描述不全或不清；或缺估价对象土地实物状况；或建成时间未具体到月；或缺估价对象四至；或缺估价对象分摊的土地面积。3.估价对象权益状况描述不全；或缺他项权利限制情况；或缺租赁权情况；或缺是否优先受偿款情况。4.价值定义中缺未设立法定优先受偿下的市场价值定义。5.结果报告的估价结果没有大写。6.缺少风险提示（或说明）。7.附件应放在技术报告之后。8.客观毛租金收益100元/(m2*月）确定有误。9.租约期外租金构成内涵不清

18、。10.租约期外租金面积内涵不清。11.租约期外收益变化趋势在未来使用年限相对稳定的假设缺乏依据(或不符合谨慎原则）。12.租约期外的有效毛收入中未考虑其他收入，如押金收入（或租赁期外有效毛收入中缺押金收益）。13.租约期外净收益确定有误，未扣除运营费用。14.空置率取2%的理由不充分。2. 某家庭计划5年后购买一套120m2的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下：（1）目前已准备用于购房的积蓄共50万元；（2）该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购房。各项收入

19、均为月末取得。若5年后该家庭购房时首付款比例为50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少（假设银行存款年利率为3%，按月计息）【答案】1.五年后可供购房的资金来源有三笔：（这些钱不会放到家中，而是放到银行中生息）1）目前的购房积蓄款（P-F）F1500000（10.25%）60580808.39（元）2）5年间月工资收入的50%（等比递增的年值换算为终值）3）5年间另一房屋出租的月租金（等额零存整村，实质A-F）五年后可用于购房的资金总额FF1F2F3580808.39449360.0964646.711094815.19（元）2.可购住房

20、总价：1094815.19/50%=2189630.40（元）3.可购住房单价：2189603.4012018246.92（元/平米）3. 某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设建筑面积为2000m2的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元；全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600

21、m2，预售均价为7800元/m2。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少？（假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末）自有资金现金流量表（此表题中给出）【答案】本题考查资本金现金流量表的编制与净现金的计算1.设月租金为A元1）第1年：年初自有资金投入200万元，年末销售收入4008000320（万元）2）第2年：年初自有资金投入400

22、万元，年末销售收入6007800468（万元），年末还本息：400（110%2）480（万元）3）第3年：年末出租收入100012A60%7200A，年末运营成本为7200A30%2160A或者直接计算出第3年末的净经济收入：100012A60%（1-30%）5040A4）第4年：年末出租收入100012A70%8400A，年末运营成本为8400A30%2520A或者直接计算出第4年末的出租净收入：10001270%（1-30%）5880A5）第5年：年末出租收入100012A80%9600A，年末运营成本为9600A30%2880A或者直接计算出第5年末的出租净收入：10001280%（1-

23、30%）6720A6）第650年：年末出租收入100012A90%10800A，年末运营成本为10800A30%3240A或者直接计算出第6年末的出租净收入：10001290%（1-30%）7560A自有资金现金流量表4. 张某计划用自有闲置资金100万元购买一套房屋用于长期投资，拟持有一段时间后转售。某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为100万元的两套房屋，一套为普通住宅，另一套为酒店式公寓。经了解，普通住宅的市场租金为5000元/月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托经营。张某认为，普通住宅的投资回报率是500012/10000006%，而酒店式公寓的投资回报率是70000/10

24、000007%，所以选择购买酒店式公寓。、张某的选择是否正确？、针对两类物业不同的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议？【答案】1.本题考查的是旅馆房地产估价的技术路线及难点处理。张某的选择不一定正确。如按资本化率考虑，酒店式公寓投资回报率高于普通住宅的收益率；如按报酬率考虑，张某的选择可能不正确，因为酒店式公寓收益年限可能短于普通住宅的收益年限；第二，应该考虑两套房屋本身未来增值速度和增值能力的差异；第三，还应考虑两套房屋变现能力大小，普通住宅的变现能力较好。要在综合考虑上述情况基础上作出判断。2.如选择酒店式公寓，一是区位选择非常重要，二是配套服务设施要齐

25、全，三是选择专业品牌物业服务很重要。如选择普通住宅，除考虑投资回报率外，重点要关注它的升值空间大小。5. 某宗出租的房地产，建筑面积为40000m2，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70%。根据市场调查得知，2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/m2，年平均空置率为20%，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8%，该房地产现时土地单价为2100元/m2，土地报酬率为8%，建筑物报酬率为10%。请计算该房地产在2010年10月1

26、日的价值。（8分）【答案】具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：A=400000.7（120）4012=1075.2（万元）；（2）总运营费用：C=3012+1075.28%=446.02（万元）；（3）年净收益：a=AC=1075.2446.02=629.18（万元）；或a=40.7（120%）4012（18%）3012=629.18（万元）；（4）土地总价：L=40000/42100=2100（万元）；（5）年土地净收益：aL=21008%/11/（1+8）40-5=180.19（万元）；（6）年建筑物净收益：aB=aaL=629.18180.19=448.99（万元）；（7）建筑物总价：B=448.99/10%11/（1+10）405=4330.13（万元）；（8）房地产价值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）。