普罗旺斯小镇项目营销策划方案5466.docx

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1、“普罗旺旺斯小镇镇”营销策划划方案本方案主主要内容容：一、项目目市场竞竞争环境境分析二、项目目竞争力力分析三、项目目总体营营销目标标四、项目目目标市市场细分分及客户户特征五、项目目宣传推推广策略略六、项目目销售策策略七、项目目上市成成功及持持续成成成交保证证措施八、确保保开盘的的必备条条件九、整体体宣传推推广及销销售的具具体时间间安排第一篇 项目目市场竞竞争环境境分析一、 区域市场场现状与与趋势1、总体体竞争形形势延续20004年年的平稳稳势头，220055年的贵贵阳楼市市将继续续稳步发发展，市市场整体体进入理理性发展展的时期期，市场场的竞争争更加激激烈，市市场总体体趋于成成熟，具具体主要要表

2、现在在以下几几个方面面：11-1、大大盘时代代来临、地地产新贵贵崛起如果说，上上世纪990年代代初是贵贵阳房地地产的起起步阶段段，900年代末末是贵阳阳房地产产的成长长期，则则自20002年年以来，贵贵阳房地地产市场场进入了了一个调调整阶段段。伴随随着贵阳阳房地产产市场110余年年的发展展，开发发商实力力的增强强，市场场消费力力和消费费意识的的提高，贵贵阳楼市市逐步摆摆脱了单单体、小小规模商商住楼的的开发模模式，向向小型社社区、大大规模纯纯住宅或或纯商业业办公的的方向发发展，由由于开发发规模大大、开发发成本相相对低、便便于修建建高质量量的建筑筑和环境境好、配配套完善善等因素素。大盘盘规模化化开

3、发经经营成为为楼市的的开发的的趋势。据不完全全统计，贵贵阳楼市市10万万平方米米以上的的项目已已经不下下30个个，500万平方方米以上上的住宅宅小区逐逐渐增多多，占地地10000亩，开开发量1100万万平方米米以上的的项目也也已经登登上楼市市舞台。尽尽管同广广州、北北京、重重庆等地地的30000亩亩、万亩亩大盘相相比，贵贵阳大盘盘的单个个体量相相对较小小，但对对于城市市常住人人口仅1160余余万人，年年成交量量不足1150万万平方米米的贵阳阳市场而而言，不不管你愿愿不愿意意，可以以这样认认为，贵贵阳的大大盘时代代已经来来临。220055年就是是贵阳大大盘时代代的启动动年。经过多年年的开发发、培

4、育育和发展展，贵阳阳的开发发商也逐逐步成长长壮大，并并形成了了一定的的市场影影响力，如如老牌的的中天集集团、鸿鸿基集团团等。市市场宏观观经济的的良性走走势、各各种经济济实体的的多元化化发展、一一些非老老牌的地地产公司司进入市市场，共共同来发发展和分分享贵阳阳的楼市市蛋糕，如如中铁五五局旗下下的天意意公司房房开、民民营的麒麒龙房开开等。出出于对市市场的看看好，云云南官房房集团也也在贵阳阳风光的的走了一一回云南南秀，而而更多有有实力的的本地和和外地机机构也相相续进入入市场，如如振华集集团、澳澳龙房开开等。相相信20005年年将会有有更多的的地产新新贵在贵贵阳的地地产舞台台上崛起起。11-2、开开发

5、量持持续增长长、市场场竞争日日趋激烈烈据了解，220055年城市市中心区区将保持持约1000万平平方米相相对平稳稳的开发发量。主主要的开开发量将将集中在在三桥、乌乌当、贵贵阳几个个区域，以以上三个个区域将将陆续推推出的总总量预计计达到5550万万平方米米，其中中三桥区区域定点点项目约约20个个，未来来将陆续续推出的的开发量量将达2250万万平方米米。乌当当根据去去年的土土地出让让情况，预预计在年年内将有有约800万平方方米的项项目开工工上市。贵阳新区除碧海花园的待上市部分外，市政府规划200万平方米的森活林城也将在推出，如果进展顺利预计近几年有近220万平方米项目开发。在如此大大的新开开工面积

6、积和以往往的在建建面积双双重压力力下，市市场竞争争更加激激烈，如如何在贵贵阳增长长相对缓缓慢的销销售总量量中分取取更多的的份额，成成了各地地产公司司乃至各各板块楼楼盘营销销工作的的重中之之重，进进一步细细分市场场、实施施产品差差异化战战略、走走板联合合道路等等等，相相信会成成为20005年年房地产产市场开开发工作作的热门门话题。谁谁能在220055年的房房地产市市场上引引领风骚骚呢？11-3、三三桥、贵贵阳、乌乌当将会会成为楼楼市中的的新亮点点。三桥在贵贵阳的城城市老版版图上一一直处于于配角角角色，长长期以来来给人以以交通不不便、环环境糟糕糕、缺乏乏人文气气息的印印象，但但随着大大贵阳战战略的

7、实实施、贵贵阳新区区的建设设、云岩岩区政府府的重点点发展，三三桥已经经今非昔昔比。凭凭着连接接贵阳新新老城区区，紧连连贵州贵贵遵、贵贵黄两大大交通干干道，区区域内良良好的植植被和用用地条件件等多种种优势，吸吸引了省省内外多多家具备备较强实实力的地地产机构构进入开开发行列列，一些些新的地地产思想想与贵阳阳本土较较为成功功的开发发经验将将在这块块土地上上演绎出出新的贵贵阳地产产风云录录。贵阳阳新区经经过几年年来的强强力开发发，在市市政府的的全力支支持下，从从路网、行行政中心心到市民民广场、城城市公园园、教育育、公交交等配套套设施逐逐步实现现，碧海海花园的的陆续完完工交房房，对贵贵阳市民民仍至全全省

8、人民民来讲贵贵阳已经经不再是是海市蜃蜃楼，以以贵阳的行行政地位位和一流流的配套套规划、优优秀的自自然环境境，较低低的房价价，从吸吸引眼球球到实现现购买，相相信只是是时间问问题而已已，而且且贵阳给其其他板块块的时间间已经不不太长了了。11-4、二二手房日日趋活跃跃、梯级级消费结结构初现现 经过几几年来的的培育和和发展，贵贵阳的存存量房交交易日趋趋活跃，且且发展势势头增速速，交易易量和交交易价格格明显增增加，房房地产消消费形成成了一个个基本的梯梯级模式式：“没房的的租房、有有房的换换房、换换房的投投资房”。二手手房市场场初步与与商品房房市场形形成联动动的发展展，在一一定程度度上推进进了商品房市市场

9、的发发展。随着市民民住房梯梯级消费费观念的的进一步步转变和和成熟，政政府对房房改房、经经济适用用住房上上市交易易条件的的放宽、房房地产中中介行业业的自身身规范与与发展等等条件的的推动，贵贵阳的二二手房交交易市场场将更加加活跃，房房地产产产品的梯梯级消费费结构的的增强，将将给贵阳阳的房地地产业发发展形成成新的动动力源。11-5、宏宏观经济济走好，消消费力量量分流根据有关关资料数数据显示示，20004年年中国GGDP增增长速度度达133.7%，贵阳阳的GDDP增长长达到112.99%，城城区的居居民人均均可支配配收入，接接近10000美元。这这些数据据显示在在宏观经经济增长长的同时时，市民民的个人

10、人经济收收入也在在不断的的增长，按按照国际际标准划划分，110000美元的的收入水水平，意意味着高高消费时时代的来来临，这这一切无无疑为市市民购房房、改善善居住条条件提供供了坚实实的消费费基础。贵贵阳市“大贵阳阳”战略的的实施，城城市化进进程的加加快也给给贵阳的的房地产产业发展展提供了了持续的的市场空空间。在在看到这这些利好好空间的的同时，应应该也看看到市场场消费力力量被其其他消费费行为分分流的趋趋势。经经过几年年来的调调整，近近期以来来国家整整顿金融融市场的的系列政政策出台台，中国国熊寂多多年的股股市在进进入20005年年后呈现现上升势势头，股股市春天天到来的的说法吸吸引部分分投资者者的目光

11、光，持币币待购的的地产投投资客增增多。随随着股市市的复舒舒，房地地产竞争争激烈，投投资风险险加大，地地产投资资客的减减少将是是一个不不可回避避的事实实。先买买车、还还是先买买房？在在年轻一一族的消消费天平平上，已已经不在在是买房房一边倒倒的局面面，对有有房的中中年消费费者而言言，购买买私家用用车也成成为热门门话题，在在中国汽汽车行业业的鼓动动下，先先购车，占占缓购房房或换房房，对楼楼市消费费的分流流将产生生相当的的影响。影影响力有有多大？看看满满街的车车流，贵贵阳每日日新上牌牌近1000台的的记录，不不得不承承认，楼楼市消费费多了一一个对手手。贵阳阳楼市在在存量补补贴政策策的取消消，银行行购房

12、贷贷款门槛槛的提高高等因素素的影响响下，即即使个人人经济收收入不断断增长，在在相对较较低的工工作水平平与日趋趋增高的的楼价的的差距面面前，消消费力量量的合理理回归是是贵阳楼楼市不可可避免的的一个局局面。11-6、综综合因素素影响、房房价稳中中有升 20005年贵贵阳的房房地产市市场竞争争进一步步增强，为为了在竞竞争中胜胜出，开开发商们们将会在在开发建建设过程程中提高高产品技技术含量量、产品品创新、通通过环境境建设、配配套建设设等手段段来提高高产品含含金量，提提升市场场空间，这这一切都都以成本本为支撑撑；从220033年起土土地的协协议出让让时代一一去不返返，在贵贵阳这个个土地本本就紧缺缺的山地

13、地城市，有有限的土土地资源源在众多多竞争者者的争夺夺，土地地成本势势必增加加；金融融政策的的调整，收收紧，对对需要大大量资金金在较长长时间运运作的地地产行业业来讲，房房地产的的资金成成本、财财务成本本必定会会增多；再加上上旺盛的的市场需需求、持持续增长长的宏观观经济、以以钢材为为代表的的建筑原原材料上上涨等因因素，220055年房地地产的成成本必定定上涨，房房价向上上涨的日日子可以以预测也也就不远远了，不不涨价是是不太可可能的，只只是涨多多少罢了了。12竞竞争板/项目重重点调查查研究1.2-1、重重点板/区域市市场分析析南明区行行情1）、提提要核心区域域均值：约33300元元平方方米东山、水水

14、口寺区区域均值值：约116000元平平方米油榨街区区域均值值：约228500元平平方米太慈桥区区域均值值：约220000元平平方米2）、板板楼市概概述 南明区区是贵阳阳的传统统核心区区域，都都市繁华华，拥有有很好的的区位资资源及景景观资源源。经过过多年的的改造开开发，区区域中心心内已经经基本无无地可用用，少量量高层项项目持续续供应。伴伴随城市市发展，区区域内楼楼市已经经向城郊郊结合部部寻求发发展，发发展方向向主要集集中在太太慈桥、朝朝阳洞，油油榨街、龙龙洞堡和和东山、水水口寺区区域三个个方向。由于该板板的区域域位置及及自然地地理，该该板目前前的规划划定位主主要以中中高档住住宅开发发为主。3）、

15、细细分区域域情况31）、核核心区均价均值值：33300元元平方方米价格区间间：24460-85000元/平方米米最高价个个盘： 蓝波湾湾85000元平方米米最低价个个盘：金金地苑（多多层），224600元平平方米区域楼市市特征：该区域项项目主要要以高层层项目供供应、多多层单位位极少。受受用地条条件限制制，项目目规模普普遍不大大，集中中在1.1-44.5万万方之间间，少数数项目在在8-113万方方，建筑筑形态均均以高层层出现，商商住结合合，群楼楼主要用用做商业业和写字字楼，很很少有纯纯居住项项目。供供应户型型主要为为1300-1880平米米的大屋屋，布局局多为三三房和四四房，少少数项目目供应88

16、0-1120平平方米的的中小单单位，产产品供应应同前期期相比呈呈现小型型化趋势势。因受受项目规规模和建建筑形态态限制，项项目自身身配套普普遍较弱弱，环境境一般，但但交通条条件和社社会配套套资源丰丰富，居居家便利利。销售售情况良良好但价价格呈下下调态势势。32）、太太慈桥、朝朝阳洞区区域均价均值值：20000平方米米价格区间间：13390-27000元平方米米最高价个个盘：凤凤凰佳苑苑（高层层单位）227000元平平方米最低价个个盘：快快乐家园园 （经经济适用用房）113900元平平方米区域楼市市特征：多层为主主、小高高层为辅辅的小区区式物业业类型。供供应户型型主要为为90-1300平米小小三房

17、和和舒适三三房，两两房单位位集中在在75-90平平方米，产产品供应应同质性性高，供供应面积积集中项项目自己己配套较较差、环环境为一一般水平平，项目目周边配配套资源源和环境境普遍较较差。33）、油油榨街、龙龙洞堡均价均值值：28850元元平方方米价格区间间：23380-37000元平方米米最高价个个盘：经经典时代代37000元平方米米最低价个个盘：空空缺区域楼市市特征：项目多为为小区性性社区，产产品供应应全面，小小高层、高高层、多多层均有有供应。项目规模5-16万平方米、项目定位多元化，中、高、低端产品均可选择。因项目供应多元化，供应单位主要为两房和三-四房产品，面积辐射面宽，不集中。具备一定规

18、模，拥有自身配套，小区环境普遍较好，但周边环境和社会配套一般，空气质量受工业影响较差，销售也和价格也因此受到一定限制。重要个盘盘：中天天世纪新新城项目概况况小区总占占地面积积78.9万，总建建筑面积积1000万，容容积率11.266，小区区绿化率率为455%，共共分为112个组组团，总总户数660000余户，规规划居住住总人口口2万余余人。其其中一期期别墅区区占地面面积8.44万万，建建筑面积积5.442，容容积率00.644，共2229户户。二期期总户数数约7000户，建建筑面积积约100万。 项项目拟修修建一个个100000的社区区幼儿园园和中、小小学及足足球场等等教育设设施，规规划修建建

19、700000的商业业配套设设施及占占地5000000的康康体中心心会所和和一个550000的社社区医疗疗中心。现现一期会会所已修修好（即即现在的的销售大大厅兼开开放会所所），一一期还有有一个网网球场、组组团广场场等休闲闲运动设设施。项目目前前开发建建设的是是第一组组团“TOWWNHOOUS别别墅”和二组组团（拆拆迁还房房），一一期别墅墅共2229套，现现已交付付的约885套，且且已有部部分业主主入伙装装修。现现有约十十余套在在建，别别墅区会会所已修修好，因因用作售售楼大厅厅，所以以有部分分功能未未启用，估估计一期期在20004年年底前可可全部完完工。项项目二期期预计在在04年年初动工工，计划划

20、开工约约10万万，计计划竣工工8万。整个个新城的的总工期期约在88年左右右。销售情况况，一期期销售约约75%，别墅墅起价为为40000元/，均均价在444000元/，最高高价达到到55000元/。二二期预计计均价约约18550元/。别别墅区的的物管费费现为每每月1.3元/(暂暂定)。项目特点点及简评评卖点：1、规模模宏伟、规规划超前前、配套套完善，距距离城市市核心区区近。2、中天天公司多多年经营营，具备备一定市市场影响响力的中中天品牌牌。抗性：1、周边边自然环环境不佳佳，南明明河下游游情况恶恶劣。2、区域域开发不不成熟，人人气不足足。3、道路路情况差差，现有有交通不不便。4）、板板发展趋趋势向

21、城郊结结合部发发展是区区域不二二的方向向，但从从城市发发展和建建设持续续用地情情况来看看，龙洞洞堡、油油榨街片片区其未未来发展展的重点点，从多多家公司司在此拿拿地、政政府有计计划出让让土地、城城市建设设长远发发展规划划等各方方面情况况分析，该该区域的的未来值值得市场场关注。云岩区行行情1）、提提要核心区域域均价：约32288元元平方方米大营坡、茶茶店区域域均价：约20000元元平方方米头桥、三三桥区域域均价：约20000元元平方方米2）、板板楼市概概述 云岩区区是贵阳阳的传统统核心区区域，经经济总量量全省第第一，各各种大型型批发、贸贸易中心心云集，都市繁华，拥有很好的区位资源及配套资源，但城市

22、居住环境较南明区弱。经过多年的改造开发，区域核心区域内已经基本无地可用，少量高层项目持续供应。伴随区域经济发展和贵阳整体发展方向的展开，区域内楼市主要向大营坡、茶店区域，头桥、三桥区域两个方向发展。由于该板板的区域域优势及及自然地地理，两两个发展展方向内内的用地地情况较较为完整整且具备备一定的的规模，该该板内项项目的规规划定位位主要以以经济适适用房和和中高档档住宅开开发为主主，多以以大规模模项目面面市。3）、细细分区域域情况31）、核核心区均价均值值：32288元元平方方米价格区间间：26680-48000元/平方米米最高价个个盘：新新联华苑苑，26680元元平方方米 最低价个个盘：贵贵山城市

23、市花园448000元平平方米区域楼市市特征：商住结合合的高层层项目是是区域市市场主流流，少量量多层项项目出现现在区域域边缘。项项目规模模主要集集中在22-4万万平方米米，个别别项目达达到111万平方方米，高高层项目目一般均均有3-5层的的商业用用房，但但经营情情况不佳佳。中高高端客户户定位。880-1190平平方米是是区域供供应单位位的面积积区间，主主要供应应单位面面积为1110-1400平方米米，多为为三房结结构。区区域发展展成熟，交交通方便便、生活活便捷，但但项目受受规模和和用地限限制，自自身环境境一般，地地段优势势，销售售良好。32）、大大营坡、茶茶店区域域均价均值值：20000元元平方

24、方米价格区间间：15500-30000元平方米米最高价个个盘：中中天花园园（普通通产品）约约30000元平方米米最低价个个盘：心心怡园（经经济适用用房）115000元平平方米区域楼市市特征：经济适用用房和中中端产品品是该区区域的主主要特征征，供应应产品类类型以多多层为主主、小高高层为辅辅。项目目规模趋趋于两个个方向，11.9-6万平平米和330、1100万万方的大大盘在区区域内供供应，项项目主要要以住宅宅小区的的形态出出现。大大盘项目目内有少少量高端端产品供供应。容容积率走走低。面面积跨度度大，从从48-2000平米均均有供应应，经济济使用房房单位面面积小型型化，面面积主要要集中在在1200平

25、方米米以下。普普通商品品房中的的小面积积单位555-770（两两房）有有一定比比例，1110-1300平米（三三房）是是供应主主力。经经过多年年的开发发建设，云云岩政府府的北进进，区域域不适合合居家的的局面得得到改善善，区域域内的项项目均有有一定的的配套和和环境，但但外部环环境和配配套资源源欠佳，交交通在未未来的压压力较大大。33）、头头桥、三三桥均价均值值：20000元元平方方米价格区间间：15550-24550元平方米米最高价个个盘： 智慧龙龙城约224500元平平方米最低价个个盘： 广信四四季家园园15550平平方米区域楼市市特征：多层为主主、辅以以小高层层和高端端产品的的大型住住宅小区

26、区是各项项目的共共同特点点。项目目规模在在16-55万万平方米米，该区区域是贵贵阳市场场的大盘盘区，集集中有数数个蓄势势待发的的项目，如如贝地卢卢加诺、圣圣泉流云云、枫丹丹白鹭城城市花园园、宏泰泰房开苹苹果园项项目等，规规模、品品质都比比较上乘乘，预计计今年底底会是产产品放量量集中区区。因地地处城市市边缘，配配套缺乏乏，项目目多自建建配套，目目前各项项目主要要在开发发初期，项项目形象象未能完完好展示示。单位位面积660-2200平平方米，主主力供应应面积在在1100-1440平方方米。户户型结构构以三房房为主流流，兼有有部分两两房单位位。重要个盘盘：中天天花园项目概况况整个小区区占地11400

27、0多亩，总总建筑面面积1110万平平方米，规规划总户户数78800余余户，规规划总居居住人中中3万人。小小区容积积率1.15，绿绿化率440%。主主要由多多层，小小高层，别别墅和部部分花园园洋房构构成现代风格格,玉兰兰园、紫紫微园外外立面为为浅色磁磁面砖和和浅色涂涂料相间间。交房房为毛坯坯房，卫卫生间有有粗装修修，进户户门为钢钢板防盗盗门，窗窗为白色色铝合金金窗，有有管道纯纯净水。小小现已修修好并投投入使用用的有幼幼儿园，中中、小学学，网球球场，游游泳池，休休闲广场场，邮政政，电信信，银行行，超市市和农贸贸市场等等各种商商业网点点。区内内24小小时闭路路电视监监控。现楼盘销销售情况况一般，小小

28、区五个个组团已已全部交交付，目目前玉兰兰园临街街的销售售情况不不甚理想想，21180元元/起起价，最最高价小小高层近近30000元/，均均价在224000元/，月亮亮湖别墅墅现可预预订，订订金200万元，预预计别墅墅在20004年年6月开开盘。小区前两两期已全全部交付付，玉兰兰园已交交付但还还未售馨馨（临街街的一带带多层较较为难走走，山腰腰下的小小高层走走势较好好），月月亮湖现现正在做做基础，同同时有二二套别墅墅正在装装修作示示范单位位，目前前可预订订（200万元的的订金），具具体交房房时间未未能确定定。中天天花园地地处贵阳阳市市区区环城绿绿化带上上，自然然景观良良好，从从城区发发展趋势势来看

29、，三三县一市市并入贵贵阳后，贵贵阳市城城区的扩扩张，小小区正好好处于“大贵阳阳”的中心心位置，向向东北面面扩展直直到新添添寨，新新添寨片片区的康康居工程程、安居居工程也也逐步走走向成熟熟、完善善，中天天花园正正处于这这一片的的中心区区域，加加之交通通上的便便利（现现有177、255、822及效区区等多路路大中巴巴车往返返）及小小区自有有的完善善配套，该该小区将将是一个个适合居居住的大大型社区区。项目特点点及简评评卖点：1、规模模宏伟、配配套成熟熟，距离离城市核核心区近近。2、多年年经营，入入住率高高，人气气较旺，知知名度高高。抗性：1周边自自然环境境不佳。2、开发发多年产产品显得得陈旧，小小区

30、形象象不佳。3、规划划较早，产产品老化化，小区区协调性性差。4）、板板发展趋趋势判断断向外发展展，走大大盘线路路是该区区域的主主要特点点，现在在和未来来几年内内大营坡坡、茶点点区域和和头桥、三三桥区域域是重点点发展方方向，并并能形成成市场消消费热点点地区。小河区行行情1）、提提要区域均价价均值：16000元元元平方方米价格区间间：11100-23000元/平方米米最高价个个盘：兴兴隆城市市花园一一期， 20000元平方米米 （普普通单位位）最低价个个盘：瑞瑞和家园园，11100元元平方方米2）、板板楼市概概述成规模的的中高档档项目是是区域楼楼市的总总体特点点，产品品结构主主要以多多层为主主，小

31、高高层为辅辅，有部部分高档档物业。重重视社区区商业物物业的开开发，但但经营欠欠佳。项项目规模模跨度大大，从11万-330万平平方米不不等，受受到土地地供应的的限制，产产品开发发在现阶阶段走向向小性化化。单位位面积440-2200平平方米，主主力供应应面积分分成700-900平方米米的二房房、小三三房单位位，1110-1140平平方米的的大三房房。经过过几年来来众多房房地产公公司的努努力，小小河的房房地产开开发水平平有很大大提高，成成为较多多市民认认同的居居家选择择地，但但交通成成为区域域的置业业障碍，因因土地供供应不足足，开发发总量呈呈下降趋趋势。 重要个盘盘：中兴兴世家项目概况况总用地面面积

32、6881800（土土地使用用年限770年）。总总建筑面面积约112.55万。总规划居住户数约750户，总人口约2300人。其中一期约600户，二期约80户，三期约70户。绿化率39%，容积率约1.8，车位比例1：0.3。住宅：多多层普通通住宅，面面积6002000，主主力面积积78-1334，其其中主要要分788、855两房房一厅小小户型和和1233、1334三三房两厅厅两个产产品段。项目配套套社区森森林公园园、休闲闲健身广广场、人人工湖、游游泳池、网网球场、商商业街，社社区会所所，社区区主入口口大型水水景园林林。该项目于于03年年初开发发，进展展顺利一一期住宅宅已经基基本交付付，现房房销售。

33、同同期小区区会所、游游泳池、网网球场，森森林公园园、入口口大型水水景园林林均已经经建成投投入使用用。二期建设设目前已已经基本本完成， 04年年6月份份已交付付，同时时别墅产产品推向向市场。整整个项目目的开发发在055年初完完成。项目特点点及简评评卖点：1项目周周边自然然环境较较好。2配套相相对完善善，产品品供应全全面。抗性：1交通不不便，密密度较大大。2紧邻工工业生产产区和铁铁路线。4）、板板发展趋趋势判断断小河政府府20004年的的发展重重点将放放在工业业园的建建设和珠珠江路、黔黔江路的的改建工工程。根根据规划划，以黄黄河路为为界，小小河以南南的部分分过漓江江花园就就是工业业区，以以工业发发

34、展为主主。小河河的房地地产开发发将不再再向南部部移动。黄黄河路以以西，沿沿南明河河一带，具具有一定定代表性性持续供供应的主主要是“兴隆城城市花园园”和“山水黔黔城”两个主主要楼盘盘。黄河河路以东东，热销销楼盘数数量较220033年略有有下降，目目前较有有规模有有环境且且销售情情况较好好的楼盘盘以“中兴世世家”为首。小小河东北北方向，珠珠江路的的改造将将为“瑞和家家园”的二期期和“珠江路路各地块块”的启动动锦上添添花。黄黄河路北北端，黔黔江路的的改造工工程，“中海城城市花园园”二、三三期的启启动以及及云凯颐颐园的开开盘也将将使此地地快成为为小河区区今年的的热点。商商业项目目普遍不不旺。就就目前的

35、的情况来来看，小小河的房房价仍是是和楼盘盘的规模模、档次次以及配配套等较较为紧密密。乌当区行行情1）、提提要区域核心心均值：多层均价价：13380元元平方方米价格区间间：10080-16880元/平方米米最低价个个盘：银银泰花园园10880元平方米米 最高价个个盘：金金田家园园16880平平方米（变变维单位位）小高层均均价均值值：15590元元平方方米价格区间间：13380-18000元/平方米米最低价个个盘：新新星园113800元平平方米 最高价个个盘： 天骄豪豪园18800元元平方方米2）、板板楼市概概述新添板块块房地产产起步较较晚，但但发展速速度异常常迅猛，在在四郊区区中大有有后来居居上

36、之势势。20001年年，该板板块开发发项目基基本还是是低档商商品房和和经济适适用房，220022-20003年年，随着着一大批批外来投投资者的的相继续续进入，使使该板块块房地产产开发骤骤然升温温，项目目质素也也得到大大幅度的的提升，住住宅预售售价格迅迅速上升升到13380元元/M22左右（多多层均价价）。多层带商商铺是该该区域楼楼市的一一个特征征，项目目开发主主要以多多层为主主，带部部分小高高层。项项目规模模由20000平平方米-10平平方米间间不等，规规模普遍遍偏于中中小，主主要以55、6万万平方米米的项目目为主，缺缺少大盘盘，项目目定位主主要为中中低端市市场，但但有上调调的趋势势。供应户型

37、型由500-2000平方方米，主主力单位位为700-900平米两两房和990-1130平平米三房房构成，四四房单位位面积集集中在1140-1600平米。重要个盘盘：乌当当蓝波湾湾、城市市山水公公园项目概况况乌当蓝波波湾位于于乌当传传统的繁繁华区域域，原区区政府旧旧址，闹闹中取静静，占地地1700亩，总总建筑面面积约112万平平米，由由开发“蓝波湾湾”项目的的贵州龙龙润得房房开公司司开发，规规划为中中高档住住宅小区区，并注注重商业业物业的的开发，希希望以商商业来促促进项目目的开发发，目前前项目房房案报批批中，预预计055年内上上市，其其他情况况不详。城市山水水公园项项目位于于乌当城城区中部部边缘

38、地地带，离离繁华市市区约8800米米，项目目地块周周边群山山环抱，自自然条件件优越，占占地约1100多多亩，总总规划面面积155万平米米，定位位为城市市低密度度低、多多层为主主的中高高档居住住社区，方方案报批批中，将将在055年底上上市。3）、板板发展趋趋势判断断新添板块块具有便便利的交交通条件件，区域域环境改改善极快快，随着着新添大大道的通通车，由由该板块块至中心心城区仅仅十余分分钟车程程，相信信越来越越多的消消费者会会选择在在此购房房置业。从从大片区区来看，本本板块通通过新添添大道与与大营坡坡、中心心城区紧紧密相连连，伴随随住宅日日益郊区区化的趋趋势，住住宅开发发必将形形成以大大营坡、新新

39、添寨为为中心、沿沿新添大大道一线线分布的的格局。该该区域将将在055年成为为贵阳中中档居住住区域的的又一热热点。白云、贵贵阳区行行情1）、提提要白云区域域均价均均值：约约11880元平方米米贵阳区域域均价均均值：约约14000元平方米米价格区间间：12200-16000元平方米米2、板楼楼市概述述白云板块块近年房房地产发发展虽然然较快，但但由于受受贵州铝铝厂及其其它工业业的污染染较大，作作为居住住区域还还不是很很受欢迎迎，消费费群体以以当地居居民为主主，目前前住宅预预售均价价约在111800元/MM2左右，在在四郊区区中处于于最低价价位。但南湖新新区作为为白云的的开发区区，拥有有与贵阳阳相连的

40、的区位优优势，随随着贵阳阳开发的的推进、新新的区行行政中心心牵入等等利好因因素，该该区域的的房地产产开发定定位出现现与老城城区不同同的局面面，部分分大型高高档项目目已经浮浮出水面面，中天天集团也也将进入入南湖。20033年，贵贵阳新区区加快了了建设步步伐，基基础设施施建设进进展顺利利，新区区道路骨骨架基本本形成；新贵阳阳一中、新新贵医启启动建设设、进展展顺利，市市政府行行政中心心完工并并于044年启用用。贵阳阳首个房地地产项目目“碧海花花园”也已在在新区正正式全面面启动，并并有在年年内全部部建成交交付。该该项目占占地1887万余余平方米米，建筑筑面积约约1700万平方方米。另另一个超超大型居居

41、住小区区“森活林林城” 也已已经确定定开发建建设，开开发规模模达2220万平平方米。贵阳商贸中心启动开发，土地市场交易火爆。商品房市场启动在即。重要个盘盘：南湖湖丽水茗茗苑项目概况况整个小区区占地3390亩亩，共分分为三期期开发。一一期总建建别墅774户。二二期规划划全部为为沿湖独独立别墅墅。约330多套套。现一一期大部部分别墅墅大部分分已封项项，044年六月月底全部部交房。一期别墅墅房型主主要分为为2200平米，3340平平米和4400多多平米的的别墅。其其中3000平米米的别墅墅最多，其其次为2220平平米的联联排别墅墅。该项目依依山傍水水，环境境较好，规规模大。开开发商计计划走旅旅游带动

42、动地产的的开发思思路，除除别墅产产品外，项项目内还还规划了了多层、小小高层、学学校、酒酒店、运运动设施施，大型型主题旅旅游城等等产品。开开发商为为白云永永茂房开开，别墅墅区以准准现房的的形象面面市，给给项目的的营销带带来良好好的销售售局面，也也获得了了市场的的较高认认同。3）、板板发展趋趋势判断断白云是贵贵阳市各各郊区中中人均GGDP最最高的经经济强区区，近年年来工业业经济、会会展经济济都取得得了较快快的发展展，随着着区域生生态环境境的逐渐渐改善，在在贵阳新区区、南湖湖新区建建设的带带动下，本本板块房房地产市市场也具具有一定定的潜力力。作为贵阳阳市未来来的行政政中心和和新的居居住中心心区，贵贵

43、阳房地地产业发发展无疑疑具有十十分广阔阔的前景景。为鼓鼓励人们们到贵阳阳购房，220033、20004年年市政府府连续出出台了关关于在贵贵阳购房房的优惠惠政策，这这对吸引引人们到到贵阳购房房置业肯肯定会有有较大的的促进作作用。220044年，随随着政府府搬迁、第一批城市居民入住贵阳、两大公园的建设、新一中的开班招生，此地房地产开发将进一步升温。对贵阳市民和省内其他区域来筑来购房者的购买力量形成有效的市场分流。花溪区行行情1）、提提要区域均价价均值：约20000元元平方方米价格区间间：15580-29000元平方米米最低价个个盘：银银座九号号 15580元元平方方米 最高价个个盘：麒麒龙溪园园2

44、9000元平方米米2）、板板楼市概概述花溪房地地产市场场经过几几年来的的开发建建设，目目前已经经由初期期阶段向向成熟期期发展，但但开发项项目规模模较小，基基本属于于中档偏偏低住宅宅。不过过由于花花溪自然然环境十十分优美美，又具具有浓郁郁的文化化氛围，众众多开发发商已看看好区域域发展前前景，近近两年陆陆续进入入该板块块角逐，因因此开发发项目的的质素提提升较快快，其中中以麒龙龙房地产产公司所所开发的的麒龙溪溪园，销销售平均均价格价价格已达达到24400元元/M22以上。从项目开开发水平平来看，该该区域的的楼市可可用低水水平高价价位来概概括。重要个盘盘：梦溪溪笔谈项目概况况小区总占占地面积积2万平平

45、方米，总总建筑规规模2661300平方米米，其中中梦溪公公寓71100平平方米，蓝蓝梦华府府54000平方方米，竹竹溪居1100000平方方米，林林中极品品别墅77套，总总共1115套。绿绿化率为为53，容积积率为11.3。现现小区普普通住宅宅已全部部封顶，今今年年底底包括别别墅在内内可全部部交房。梦溪公寓寓面积1114平平米至1143、1156、1161平平米不等等。其中中以1556平米米左右为为主力户户型。蓝蓝梦华府府（别墅墅）面积积分别为为2300、2440、2250、2260平平米左右右整个小区区规模较较大，设设计独特特。但就就目前来来说，交交通相对对不便，且且在售住住宅户型型面积过过

46、大，售售价较高高，加之之较为另另类的产产品设计计，销售售情况不不好。至至开盘以以来，销销售惨淡淡。3）、板板发展趋趋势判断断根据花溪溪自然山山水及人人文特色色，政府府将其定定位为旅旅游、生生态型城城市，近近年来旅旅游业的的发展很很快，已已逐渐形形成旅游游、休闲闲及度假假胜地，由由此也带带动了房房地产业业的快速速发展。本本板块土土地储备备量较大大，房地地产市场场发展前前景广阔阔。从物物业发展展方向来来看，本本板块比比较适合合发展旅旅游、度度假、教教育型项项目，物物业档次次应以中中档为主主。二、 竞争性楼楼盘点评评（规模模、营销销效果、价价格、户户型、品品牌形象象、营销销主题与与手法等等）1、贵阳

47、阳在售及及即将上上市大型型房地产产项目统统计区域项目名称称开发商开发量目前状况况备 注小河区兴隆城市市花园天意公司司房开55二期处于于前期规规划、拆拆迁中，年年内上市市量约77万方今年年内内开盘销销售。价价格在222000元/平平左右。二二期产品品中700%是多多层面积积在9001300平方米米。高层层与小高高层占225%，低低层占55%左右右。兴隆珠江江湾畔56前期规划划、拆迁迁中年内内上市量量约100万方一期：多多层一梯梯二的1120套套（面积积在12201300平三房房为主）；多层一一梯四的的多层有有2888套（面面积60080平平两房、1110平平三房）。116层高高层一梯梯四3884套；5+11洋房3340套套（面积积13001600平三房房四房）。66+1洋洋房966套面积积在13301600平。二二期：双双拼别墅墅27栋栋（2000平），独独立别墅墅