律师办理物业管理法律业务操作指引5151.docx

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1、中华全国国律师协协会律师办理理物业管管理法律律业务操操作指引引（20007版）目 录录第一章 总 则第一节 目的的、概念念、基本本原则及及要求第二节 现有有立法及及相关规规定第二章 律师师办理为为开发商商委托前前期物业业管理提提供法律律服务的的业务第一节 前期期物业管管理公司司的选聘聘第二节 物业业管理公公司的提提前介入入第三章 律师师办理为为物业管管理公司司物业管管理提供供法律服服务的业业务第一节 律师师办理为为物业管管理公司司进行前前期物业业管理提提供法律律服务第二节 业主主委员会会成立后后，律师师为物业业管理公公司物业业管理提提供法律律服务第四章 律师师办理在在物业管管理过程程中为业业主

2、、业业主大会会及业主主委员会会提供法法律服务务的业务务第一节 律师师为首次次业主大大会的召召开和业业主委员员会的成成立提供供法律服服务第二节 律师师办理为为业主、业业主大会会及业主主委员会会正常运运作提供供法律服服务的业业务第五章 物业业专项维维修基金金第一节 物业业专项维维修基金金的交纳纳与续筹筹第二节 物业业专项维维修基金金的使用用第六章 物业业管理纠纠纷第一节 物业业管理纠纠纷范围围、分类类及特点点第二节 物业业管理纠纠纷的处处理第七章 附 则第一章 总 则第一节 目的的、概念念、基本本原则及及要求1.1.1制定定目的本指引由由中华全全国律师师协会起起草，其其目的系系为向律律师提供供办理

3、物物业管理理法律业业务操作作方面的的借鉴、经经验，并并非强制制性或规规范性规规定，仅仅供律师师在代理理物业管管理法律律实际业业务中参参考。1.1.2概念念界定物业管理理：根据据中华华人民共共和国物物权法的的规定，物物业管理理有狭义义与广义义之分，狭狭义的物物业管理理一般是是指根据据业主、业业主委员员会或者者其他组组织的委委托，物物业管理理机构对对物业进进行维护护、修缮缮、管理理，对物物业区域域内的公公共秩序序、交通通、消防防、环境境、卫生生、绿化化等事项项提供协协助管理理或者服服务的活活动。广广义的物物业管理理还包括括业主自自治管理理和业主主聘请专专业的公公司的管管理，比比如聘请请保安公公司提

4、供供安全保保障服务务，聘请请保洁公公司提高高公共区区域清洁洁服务等等等。物业管理理纠纷：物业管管理纠纷纷是指物物业管理理各主体体之间在在物业管管理的民民事、经经济、行行政活动动中，因因对同一一项与物物业有关关或与物物业管理理服务有有关或与与具体行行政行为为有关的的权利和和义务有有相互矛矛盾的主主张和请请求，而而发生的的具有财财产性质质的争执执。本操操作指引引所指的的物业管管理纠纷纷主要为为民事方方面的物物业管理理纠纷。开发商：开发商商，又称称发展商商，即房房地产开开发企业业，依据据城市市房地产产管理法法第229条规规定，房房地产开开发企业业是经营营利为目目的，从从事房地地产开发发和经营营的企业

5、业。开发发商作为为物业的的投资开开发商，原原始取得得物业的的所有权权，在物物业管理理中，被被称为“大业主主”。物业管理理公司：是依法法设立的的从事物物业管理理服务的的企业法法人。其其根据物物业管理理服务合合同授受受业主（业业主大会会）或者者开发商商的委托托，对物物业进行行专业化化管理和和对业主主提供服服务。国国家对物物业管理理企业实实行资质质管理。业主：是是指住宅宅以及其其配套设设施的产产权所有有者，一一般拥有有房地产产行政主主管部门门签发的的房地产产权证。使用人：是指物物业的承承租人或或其他非非业主使使用人。业主（代代表）大大会：是是由物业业管理区区域内全全体业主主组成的的，或者者业主人人数

6、较多多时，由由一定的的业主代代表组成成的，维维护物业业区域内内全体业业主的公公共利益益，行使使业主对对物业管管理的自自治权的的业主自自治机构构。业主委员员会：是是经业主主大会选选举产生生并经房房地产行行政主管管部门登登记，在在物业管管理活动动中代表表和维护护全体业业主合法法权益的的组织。业业主委员员会是一一个物业业管理区区域中长长期存在在的、代代表业主主行使业业主自治治管理权权的机构构。前期物业业管理：是指物物业出售售后至业业主委员员会成立立并选聘聘物业管管理机构构或其他他管理人人之前这这一期间间的物业业管理。前期物业业管理服服务合同同：是指指物业区区域内的的业主委委员会成成立之前前，物业业的

7、房地地产开发发商委托托物业管管理公司司或其他他管理人人管理物物业，并并与物业业管理公公司签订订的物业业管理合合同。物业管理理服务合合同：物物业管理理服务合合同是指指由业主主支付费费用，物物业管理理公司受受托对指指定物业业进行维维修、养养护、利利用及相相关区域域生活秩秩序管理理的合同同。物业业管理服服务合同同广义上上包括前前期物业业管理服服务合同同。业主临时时公约：是在销销售物业业之前，由由开发商商制订的的，对有有关物业业的使用用、维护护、管理理，业主主的共同同利益，业业主应当当履行的的义务，违违反公约约应当承承担的责责任等事事项的约约定。业主公约约：是指指业主共共同订立立或者承承诺的，对对全体

8、业业主具有有约束力力的有关关使用、维维护物业业及其管管理等方方面权利利义务的的行为守守则，是是全体业业主应当当遵守的的物业管管理服务务的规章章制度。业主大会会议事规规则：业业主大会会义事规规则是小小区业主主大会与与业委会会活动的的基本要要求，是是业主大大会活动动的程序序法，其其规定了了业主大大会和业业委会的的议事方方式、活活动程序序、职责责及任期期等。公共维修修基金（资资金）：全称为为住宅共共用部位位、共用用设施设设备维修修基金，指指由法律律规定的的专项用用于住宅宅共用部部位、共共用设施施设备保保修期满满后的大大修、更更新、改改造的基基金。1.1.3律师师办理物物业管理理法律业业务的基基本原则

9、则律师在办办理物业业管理法法律业务务中，应应当遵守守以下原原则：第一，应应具有一一定的专专业知识识。由于于物业管管理纠纷纷有相当当的专业业性，比比如说，维维修基金金的分摊摊，公共共部位的的确定等等等，所所以律师师应注意意学习专专业的法法律知识识，熟悉悉物业管管理行业业的特点点。第二，应应恪尽职职责，不不受外来来因素的的干涉。律律师接受受委托后后，应当当坚持对对委托人人忠诚负负责的原原则，恪恪尽职守守，勤勉勉尽责，不不受任何何单位及及其他组组织和个个人的非非法干涉涉，依法法维护委委托人的的合法权权益和国国家有关关法律法法规的正正确实施施。第三，依依法提供供法律服服务原则则。律师师在办理理物业管管

10、理案件件时，要要依法执执业，遵遵守国家家法律、行行政法规规、地方方性法规规、部门门规章的的规定，遵遵守司法法行政部部门与律律师行业业协会组组织制定定的规范范性文件件。1.1.4律师师办理物物业管理理纠纷案案件的基基本要求求律师办理理物业管管理纠纷纷案件业业务，应应依据与与委托人人签订的的委托协协议所设设定的具具体服务务内容和和要求，在在委托权权限内依依约履行行职责，应应严格执执行所在在市律师师协会关关于防止止利益冲冲突的有有关规定定，不得得损害委委托人的的合法权权益，应应保守当当事人的的商业秘秘密与个个人隐私私，按有有关规定定须向主主管司法法行政机机关通报报案情。1.1.5本操操作指引引的适用

11、用范围本操作指指引适用用于律师师从事物物业管理理法律业业务，主主要包括括：为房房地产开开发商、物物业管理理企业、业业主、业业主委员员会提供供非诉法法律服务务，拟定定前期物物业管理理标书、前前期物业业管理合合同、物物业管理理合同，业业主公约约，通过过协商、仲仲裁或诉诉讼方式式处理业业主与开开发商、业业主与物物业管理理公司、业业主与业业主之间间的纠纷纷。第二节 现有有立法及及相关规规定1.2.1物业业管理行行业是新新兴的行行业，在在这个行行业中出出现的法法律问题题立法尚尚不完善善，专门门的立法法除了国国务院物物业管理理条例以以外，多多为建设设部及相相关部委委的规章章和规范范性法律律文件，在在刚刚闭

12、闭幕的全全国人大大通过的的中华华人民共共和国物物权法中中也对涉涉及物业业管理方方面做了了一个纲纲领性、原原则性的的规定，另另外，全全国各地地方也有有较多的的地方法法规和规规范性法法律文件件，律师师办理物物业管理理法律业业务必须须结合当当地的地地方法规规和规范范性法律律文件才才能更好好的解决决问题、处处理纠纷纷。1.2.2物业业管理法法律业务务所涉的的全国性性法律、法法规、规规章主要要有：中华人人民共和和国物权权法220077年3月月16日日全国人人大第五五次会议议通过，220077年100月1日日起施行行。物业管管理条例例20003年年5月228日国国务院第第九次常常务会议议通过，自自2000

13、3年99月1日日起施行行。中华人人民共和和国合同同法119999年3月月15日日第九届届全国人人民代表表大会第第二次会会议通过过，自119999年100月1日日起施行行中华人人民共和和国价格格法119977年122月299日第七七届全国国人民代代表大会会常务委委员会第第二十九九次会议议通过，自自19998年55月1日日起施行行前期物物业管理理招标投投标管理理暂行办办法建建住房200031130号号，自220033年9月月1日起起施行物业服服务收费费管理办办法国国家发展展改革委委员会、建建设部发发改价格格2000318664号，自自20003年99月1日日起施行行业主大大会规程程建设设部建住住房

14、2200331331号，自自20003年99月1日日起施行行建筑装装饰装修修管理规规定119955年8月月7日建建设部令令第199号，自自19995年99月1日日起施行行已废废止住宅室室内装饰饰装修管管理办法法20002年年2月226日建建设部令令第1110号，自自20002年55月1日日起施行行物业管管理企业业财务管管理规定定财政政部财基基字1199887号号发布，119988年1月月1日起起施行物业管管理企业业资持管管理办法法建设设部令第第1255号，自自20004年55月1日日起施行行1.2.3从目目前立法法的情况况看，有有关物业业管理的的立法变变化较快快、较多多，从事事物业管管理业务务

15、的律师师应多关关心这方方面的立立法进展展，以便便更好地地做好这这一方面面的业务务。第二章 律师师办理为为开发商商委托前前期物业业管理提提供法律律服务的的业务第一节 前期期物业管管理公司司的选聘聘2.1物物业销售售（预售售或现售售）前，律律师应当当为开发发商选聘聘前期物物业管理理公司提提供法律律服务。2.1.1律师师应当向向开发商商建议通通过招标标投标的的方式选选聘具有有相应资资质的物物业管理理企业；投标人人少于33个或者者住宅规规模较小小的，经经物业所所在地的的区、县县人民政政府房地地产行政政主管部部门批准准，可以以采用协协议方式式选聘具具有相应应资质的的物业管管理企业业。2.1.2律师师应参

16、与与草拟或或审查上上述选聘聘前期物物业管理理公司的的相关法法律文件件包括但但不限于于招标书书、前期期物业管管理服务务合同、业业主临时时公约。2.1.3律师师应当帮帮助开发发商审核核投标的的物业管管理公司司的等级级资质、从从业经历历等相关关资料。物业管理理公司的的资质管管理我国政府府物业管管理部门门对物业业管理公公司实施施资质管管理制度度。根据据建设部部物业业管理企企业资质质管理办办法的的规定，物物业管理理公司应应当按照照本规定定申请企企业资质质等级评评定。未未经主管管部门进进行资质质评定并并取得资资质证书书的，不不得从事事物业管管理业务务。一级级、二级级、三级级物业管管理企业业的资质质标准如如

17、下：（1）资资质一级级企业a、注册册资本5500万万元以上上；b、物业业管理专专业人员员以及工工程、管管理、经经济等相相关专业业类的专专职管理理和技术术人员不不少于330人。其其中，具具有中级级以上职职称的人人员不少少于200人，工工程、财财务等业业务负责责人具有有相应专专业中级级以上职职称；c、物业业管理专专业人员员按照国国家有关关规定取取得职业业资格证证书；d、管理理两种类类型以上上物业，并并且管理理各类物物业的房房屋建筑筑面积分分别占下下列相应应计算基基数的百百分比之之和不低低于1000%:多层住住宅2000万平平方米；高层住住宅1000万平平方米；独立式式住宅（别别墅）115万平平方米

18、；办公楼楼、工业业厂房及及其它物物业500万平方方米。e、建立立并严格格执行服服务质量量、服务务收费等等企业管管理制度度和标准准，建立立企业信信用档案案系统，有有优良的的经营管管理业绩绩。（2）资资质二级级企业a、注册册资本3300万万元以上上；b、物业业管理人人员以及及工程、管管理、经经济等相相关专业业类的专专职管理理和技术术人员不不少于220人。其其中，具具有中级级以上职职称的人人员不少少于100人，工工程、财财务等业业务负责责人具有有相应专专业中级级以上职职称；c、物业业管理专专业人员员按照国国家有关关规定取取得职业业资格证证书；d、管理理两种类类型以上上物业，并并且管理理各类物物业的房

19、房屋建筑筑面积分分别占下下列相应应计算基基数的百百分比之之和不低低于1000%：多层住住宅1000万平平方米；高层住住宅500万平方方米；独立式式住宅（别别墅）88万平方方米；办公楼楼宇、工工业区及及其他物物业200万平方方米。e、建立立并严格格执行服服务质量量、服务务收费等等企业管管理制度度和标准准，建立立企业信信用档案案系统，有有良好的的经营管管理业绩绩。（3）资资质三级级企业a、注册册资本550万元元以上；b、物业业管理专专业人员员以及工工程、管管理、经经济等相相关专业业类的专专职管理理和技术术人员不不少于110人。其其中，具具有中级级以上职职称的人人员不少少于5人人，工程程、财务务等业

20、务务负责人人具有相相应专业业中级以以上职称称；c、物业业管理专专业人员员按照国国家有关关规定取取得职业业资格证证书；d、有委委托的物物业管理理项目；e、建立立并严格格执行服服务质量量、服务务收费等等企业管管理制度度和标准准，建立立企业信信用档案案系统。2.1.4律师师应当帮帮助开发发商制定定业主临临时公约约，对有有关物业业的使用用、维护护、管理理、业主主的共同同利益，业业主应当当履行的的义务，违违反公约约应当承承担的责责任等事事项依法法作出约约定。2.1.5根据据物权权法的的规定，开开发商不不仅可以以聘请物物业管理理公司进进行物业业管理，也也可以聘聘请其他他专业公公司进行行管理。在在开发商商选

21、择聘聘请专业业公司进进行管理理的时候候，律师师应协助助开发商商起草、审审核保安安服务合合同、保保洁服务务合同、设设备维修修服务合合同等等等。第二节 物业业管理公公司的提提前介入入2.2.1前前期物业业管理委委托合同同签订订后，律律师应当当向开发发商提示示让选聘聘的物业业管理公公司提前前介入整整个房地地产项目目的规划划设计、主主体工程程施工、装装修等过过程、让让物业管管理公司司从的业业管理的的专业角角度对规规划设计计、施工工、装修修提出相相关整改改和完善善意见，以以便开发发建设的的物业更更合理、更更人性化化、使物物业管理理公司今今后能顺顺利地管管理该物物业，减减少与业业主的矛矛盾与冲冲突，也也能

22、使物物业更好好的保值值增值，有有利于开开发商品品牌实力力的塑造造与延续续。如开发商商选择聘聘请专业业的公司司，对专专业的设设备维护护公司来来说，为为了及早早地了解解小区的的管线图图及设备备情况，开开发商也也让其提提前介入入。2.2.2商商品房买买卖合同同签订订时，律律师应当当建议开开发商合合同的内内容应包包含前期期物业服服务合同同的内容容，包括括约定物物业管理理服务内内容、服服务标准准、收费费标准、计计费方式式及计费费起始时时间等内内容，涉涉及牧业业买受人人共同利利益的约约定应当当一致。2.2.3商商品房买买卖合同同签订订时，律律师应当当提示开开发商要要求买卖卖人对遵遵守业主主临时公公约予以以

23、书面承承诺。2.2.4律师师应当提提醒开发发商在物物业管理理区域内内按照规规定配置置必要的的物业管管理用房房，各地地对物业业用房的的配置有有面积要要求的，应应遵照执执行。第三章 律师师办理为为物业管管理公司司物业管管理提供供法律服服务的业业务第一节 律师师办理为为物业管管理公司司进行前前期物业业管理提提供法律律服务3.1.1律师师应当帮帮助物业业管理公公司制定定投标方方案并参参与草拟拟或审查查包括但但不限于于投标书书、前期期物业管管理合同同、各物物业管理理制度、表表格等相相关法律律文件。3.1.2前期期物业管管理服务务合同的的主要内内容（1）物物业的接接管验收收物业接管管验收是是前期物物业管理

24、理服务协协议的重重要内容容，也是是物业管管理开始始运作的的第一道道程序。物物业接管管验收，是是指物业业管理企企业接受受物业管管理委托托后，对对指定物物业根据据开发商商的提请请，进行行以主体体结构安安全和满满足使用用的再检检验，同同时接受受图纸、说说明书移移交，从从而着手手实施物物业管理理。根据据前期物物业管理理服务协协议，开开发商负负有义务务将物业业所涉及及的设施施、设备备和建筑筑物图纸纸完整地地移交给给物业管管理公司司，验收收范围内内的设施施、设备备、建设设物及其其附着物物为物业业管理公公司行使使管理权权的范围围。（2）开开发商的的权利和和义务a、应当当在销售售物业之之前，制制定业业主临时时

25、公约，对对有关物物业的使使用、维维护、管管理，业业主的共共同利益益，业主主应履行行的义务务，违反反公约应应当承担担的责任任等事项项依法作作出约定定。b、应当当在物业业销售前前将业业主临时时公约向向物业买买受人明明示，并并要求物物业买受受人在订订立物业业买卖合合同时，做做出遵守守业主主临时公公约的的书面承承诺。C、在物物业竣工工交付使使用时，负负责向物物业买受受人提供供房屋质质量保证证书和房房屋使用用说明书书。d、审定定物业管管理公司司拟定的的物业管管理方案案并对物物业管理理公司提提交上述述物业管管理方案案出具书书面审定定意见。e、检查查监督物物业管理理公司管管理工作作的实施施及制度度的执行行情

26、况并并每年进进行一次次考核评评定；并并将管理理情况报报物业管管理主管管部门备备案。f、审定定物业管管理公司司提出的的物业管管理服务务年度计计划、财财务预算算及决算算报告并并在物业业管理公公司提交交上述材材料之日日起日内内出具书书面审定定意见。g、保证证委托物物业管理理公司管管理的房房屋、设设施、设设备达到到国家验验收标准准及要求求。h、向物物业管理理公司提提供经营营性商业业用房（一一般指车车库、会会所）。i、向物物业管理理公司提提供各地地规范性性物业管管理法律律文件规规定的物物业管理理用房。【是是否冲突突】j、在物物业管理理交接验验收时，负负责向物物业管理理公司移移交物业业管理公公司所需需要的

27、资资料。k、为实实现本合合同约定定的物业业管理服服务要求求而发生生的物业业管理服服务费用用，除由由业主、物物业使用用人按规规定缴纳纳外，不不足部分分由开发发商承担担。l、协调调、处理理本合同同效前发发生的管管理遗留留问题。m、协助助物业管管理公司司做好物物业管理理工作和和宣传教教育、文文化活动动。n、及时时缴纳空空置房屋屋的物业业管理服服务费；依法提提供物业业维修专专项资金金。o、开发发商有权权指定专专业审计计机构，对对合同约约定的物物业管理理服务费费用收支支状况进进行审计计。（3）物物业管理理公司的的权利和和义务a、根据据有关法法律、法法规及本本合同的的约定，制制定物业业管理方方案；自自主开

28、展展物业经经营管理理服务活活动。b、对项项目设计计和施工工提供管管理方面面的整改改和完善善建议。c、配备备工作人人员参与与物业管管理区域域内的共共用部位位、共用用设施设设备调试试、验收收和交接接。d、对业业主和物物业使用用人违反反法规、规规章的行行为，提提请有关关部门处处理。e、按本本合同的的约定，对对业主和和物业使使用人违违反业主主临时公公约或物物业使用用守则及及相关管管理规定定的行为为进行制制止和处处理。f、可以以将物业业管理区区域内的的专项服服务业务务委托给给专业性性服务企企业，但但不得将将该区域域内的全全部物业业管理一一并委托托给第三三方。物物业管理理公司将将物业管管理区域域内的专专项

29、服务务业务委委托给专专业性服服务企业业的，相相关的物物业管理理责任仍仍由牧业业管理公公司向开开发商、业业主及物物业使用用人承担担。g、负责责编制房房屋及其其附属建建筑物、构构筑物、设设施、设设备、绿绿化等的的年度维维修养护护计划和和保修期期满后的的大修、中中修、更更新、改改造方案案，经甲甲、乙双双方议定定后由物物业管理理公司组组织实施施。h、向业业主和物物业使用用人告知知物业使使用的有有关规定定，当业业主和物物业使用用人装修修物业时时，告知知有关注注意事项项和禁止止行为，与与业主和和物业使使用人订订立书面面约定，并并负责监监督。i、负责责编制物物业管理理年度管管理计划划，资金金使用计计划及决决

30、算报告告，向开开发商提提出上述述计划和和报告；经开发发商审定定后组织织实施。j、负责责每半年年向全体体业主和和物业使使用人公公布一次次物业管管理服务务费用收收支帐目目；并将将物业管管理服务务收费项项目和收收费标准准以及向向业主和和物业使使用人提提供专项项服务的的收费项项目和收收费标准准在本物物业管理理区域内内以书面面方式公公示。k、对本本物业的的公共设设施不得得擅自占占用和改改变使用用功能，如如需在本本物业内内改、扩扩建或改改善配套套项目，须须与开发发商协商商经开发发商同意意后报有有关部门门批准方方可实施施；不得得擅自改改变房屋屋共用部部位的用用途。l、不得得擅自在在物业管管理区域域内从事事物

31、业服服务以外外的经营营活动；不得在在处理物物业管理理事务活活动中侵侵犯业主主及物业业使用人人的合法法权益。m、建立立、妥善善保管和和正确使使用物业业的管理理档案，并并负责及及时记载载有关变变更情况况。n、本合合同终止止时，向向开发商商移交开开发商提提供的全全部经营营性商业业用房、管管理用房房及物业业管理的的全部档档案资料料。o、接受受业主、物物业使用用人、开开发商和和物业管管理主管管部门等等的监督督，不断断完善物物业管理理服务，定定期以书书面方式式向开发发商报告告本合同同履行情情况。3.1.3前期期物业管管理服务务合同的的费用负负担根据各地地的规定定，一般般凡是普普通住宅宅的，所所拟定的的物业

32、管管理服务务收费标标准应报报价管理理部门审审批，非非普通住住宅或商商用物业业的，应应报有关关部门备备案。关于管理理费的支支付问题题，结合合一些地地方的规规定，前前期物业业服务合合同生效效之日至至出售房房屋交付付之日的的当月发发生的物物业服务务费用，由由开发商商承担。出售房屋屋交付之之日的次次月至前前期物业业服务合合同终止止之日的的当月发发生的物物业服务务费用，由由物业买买受人按按照房屋屋销售合合同约定定的前期期物业服服务收费费标准承承担；房房屋销售售合同未未约定的的，由开开发商承承担。3.1.4前期期物业管管理合同同签定后后，物业业开始销销售时，律律师应当当提示物物业管理理公司严严格审核核售楼

33、说说明书、媒媒体广告告和房地地产买卖卖合同，对对不利于于物业管管理的条条款和承承诺应删删除或修修改，以以免带来来后患。如如购八楼楼房送顶顶楼阳台台，买一一楼送花花园（公公共场地地不属于于套内面面积，误误导消费费者）；免年管理理费或只只按多少少元/mm2收取管管理费（让让物业公公司倒贴贴钱）；小区提提供会所服服务（会会所一向向是个赔赔钱项目目，谁来来投资设设备，谁谁来支出出场地管管理费、水水电费、维维修费和和人工费费？谁来来贴补经经营亏损损？）；承诺小小区会有有管道煤煤气，智智能化管管理系统统，闭路路监控，二二次加压压，喷泉泉泳池、绿绿化庭院院等，但但设计时时根本没没有考虑虑，更谈谈不上交交付使

34、用用（业主主入住后后发现承承诺不兑兑现时和和物业公公司结怨怨），律律师应该该建议物物管公司司对开发发商售楼楼部分人人员进行行短期培培训，对对客户在在物业管管理方面面的咨询询要对答答如流，前前后一致致。3.1.5前期期物业管管理服务务合同的的期限，一一般为两两年，且且业委会会成立后后并与新新的物业业管理服服务公司司签订物物业管理理服务合合同（或或与前期期物业管管理公司司续签物物业管理理服务合合同）后后失效。第二节 业主委委员会成成立后，律律师为物物业管理理公司物物业管理理提供法法律服务务3.2.1律师师应当为为物业管管理公司司获得选选聘进行行程序的的合法性性审查，获获选聘的的物业管管理公司司应经

35、过过专有部部分占建建筑物总总面积过过半数的的业主且且占总人人数过半半数的业业主同意意（物物业管理理条例规规定必须须三分之之二以上上，物物权法则则是过半半数，现现以物物权法的的规定阐阐释，）物物业公司司才能与与代表业业主大会会的业主主委员会会签订物物业管理理服务合合同。3.2.2物业业管理服服务合同同的主要要内容（1）物物业管理理服务合合同的基基本内容容物业管理理服务合合同应具具备以下下主要条条款：a、双方方当事人人的姓名名或名称称、住所所。b、管理理项目。即即管理的的房地产产名称、坐坐落位置置、面积积、四至至界限。c、管理理内容。即即具体管管理事项项，例如如：房屋屋的使用用、维修修、养护护、消

36、防防、电梯梯、机电电设备、路路灯等公公用设施施的使用用、维修修、养护护和管理理。d、管理理费用。即即物业管管理公司司向业主主或使用用人收取取的管理理费。物物业管理理的收费费情况比比较复杂杂，不同同的的管管理事项项，收费费标准也也不同，有有的收费费项目是是规章明明确规定定的，如如季节性性的供暖暖收费，有有的收费费项目是是同业主主委员会会协商决决定的，如如停车场场的停车车费。e、双方方的权利利与义务务。f、违约约责任。双双方可以以约定不不履行或或不完全全履行合合同时各各自所应应承担的的责任。g、其他他事项。双双方可以以约定其其他未尽尽事宜，如如风险责责任、调调解与仲仲裁、合合同的更更改、补补充终止

37、止等。（2）业业委会或或业主大大会的权权利与义义务a、代表表和维护护业主的的合法权权益；经经常听取取业主的的意见和和建议，并并及时将将上述意意见和建建议反馈馈给物业业管理公公司。b、监督督业主遵遵守业主主公约及及物业共共用部位位和共用用设施设设备的使使用、公公共秩序序和环境境卫生的的维护等等方面的的管理制制度；采采取措施施督促业业主按时时交纳物物业管理理公共服服务费用用。c、审定定物业管管理公司司拟定的的物业管管理方案案。d、检查查监督物物业管理理公司管管理工作作的实施施及制度度的执行行情况。e、审定定物业管管理公司司提出的的物业管管理服务务年度计计划、财财务预算算及决算算报告并并在物业业管理

38、公公司提交交上述材材料之日日起内出出具书面面审定意意见。f、审批批物业维维修专项项资金的的使用预预算，并并监督物物业共用用部位、共共用设施施设备大大中修、更更新、改改造的竣竣工验收收；审查查物业管管理公司司提供的的物业共共用部位位、共用用设施设设备大中中修、更更新、改改造的书书面报告告。g、应在在本合同同生效之之日起日日内，向向物业管管理公司司移交有有关资料料。h、协调调、处理理本合同同生效前前发生的的管理遗遗留问题题。i、负责责物业维维修专项项资金的的筹集，督督促业主主缴纳物物业维修修专项资资金。j、业主主委员会会有权指指定专业业审计机机构，对对本合同同约定的的物业管管理公共共服务费费收支状

39、状况进行行审计。k、经物物业管理理区域内内全体业业主所持持投票权权2/33以上通通过，有有权代表表业主大大会提前前终止本本合同。（3）物物业管理理公司的的权利和和义务a、根据据有关法法律、法法规及本本合同的的约定，制制定物业业管理方方案。自自主开展展物业经经营管理理服务活活动。b、对业业主违反反法规、规规章的行行为，提提请有关关部门处处理。c、按本本合同的的约定，对对业主违违反业主主临时公公约或物物业使用用守则及及相关管管理规定定的行为为进行制制止和处处理。d、可以以将物业业管理区区域内的的专项服服务业务务委托给给专业性性服务企企业，但但不得将将该区域域内的全全部物业业管理一一并委托托给第三三

40、方。e、负责责编制房房屋及其其附属建建筑物、构构筑物、设设施、设设备、绿绿化等的的年度维维修养护护计划和和保修期期满后的的大修、中中修、更更新、改改造方案案，经业业委会、物物业管理理公司双双方议定定后由物物业管理理公司组组织实施施。f、向业业主告知知物业使使用的有有关规定定，当业业主装修修物业时时，告知知有关注注意事项项和禁止止行为，与与业主订订立书面面约定，并并负责监监督。g、按养养护计划划和操作作规程，对对房屋共共用部位位、共用用设施设设备状况况进行检检查，发发现不安安全隐患患或险情情及时排排除。h、负责责每半年年向全体体业主公公布一次次物业管管理服务务费用收收支帐目目和物业业维修专专项资

41、金金使用情情况；并并将物业业管理服服务收费费项目和和收费标标准以及及向业主主提供专专项服务务的收费费项目和和收费标标准在物物业管理理区域内内以书面面方式公公示。i、不得得擅自在在物业管管理区域域内从事事物业服服务以外外的经营营活动；不得在在处理物物业管理理事务活活动中侵侵犯业主主的合法法权益。j、建立立、妥善善保管和和正确使使用物业业的管理理档案，并并负责及及时记载载有关变变更情况况。k、本合合同终止止时，向向业主委委员会移移交管理理用房及及物业管管理的全全部档案案资料。3.2.3在新新的物业业公司取取代原前前期物业业管理公公司情况况下，如如何顺利利交接往往往是物物业管理理服务合合同成功功操作

42、的的关键，前前期物业业公司往往往会以以各种理理由不退退出物业业管理区区域，律律师应协协助业委委会、新新的物业业管理公公司与原原前期物物业管理理公司进进行沟通通，要求求政府有有关部门门指导、监监督。3.2.4因业业主拖欠欠物业管管理费而而向物业业管理公公司提供供催收等等法律服服务。一一般情况况下，律律师应告告知物业业公司先先通过发发律师函函的方式式向业主主催收，对对个别业业主可以以进行诉诉讼，但但诉讼不不宜广泛泛采用，这这样会将将物业公公司与业业主的推推向一个个对立面面。3.2.5律师师应当办办理为物物业管理理公司如如何纠正正开发商商、业主主的其他他违法行行为提供供法律帮帮助。对对开发商商许诺没

43、没有到位位的，物物业公司司应协助助业主与与开发商商交涉，比比如说会会所未投投入使用用，房屋屋有质量量问题。对对于业主主的违法法行为，物物业公司司只能劝劝阻，向向业委会会和政府府主管部部门进行行报告第四章 律师师办理在在物业管管理过程程中为业业主、业主大会会及业主主委员会会提供法法律服务务的业务务第一节 律师师为首次次业主大大会的召召开和业业主委员员会的成成立提供供法律服服务4.1.1律师师应当及及时提示示广大业业主召开开首次业业主大会会和选举举业主委委员会以以更好的的维护业业主的合合法权益益（1）首首次业主主大会的的召开a、首次次业主大大会或业业主代表表大会召召开的条条件国务院颁颁布的物物业管

44、理理条例第第十条提提及了首首次业主主大会，但但没有规规定首次次业主大大会召开开的条件件，也没没有规定定前期物物业服务务合同的的期限，这这样开发发商及其其聘请的的前期物物业企业业有可能能签订期期限很长长的前期期物业服服务合同同，损害害业主的的利益。各各地方的的物业管管理规定定对首次次业主大大会召开开的条件件大都做做了明确确的规定定，比如如上海海市住宅宅物业管管理规定定规定定：一个个特定管管理区域域内，房房屋出售售并交付付使用的的面积达达到500%以上上，或者者首套房房屋出售售并交付付使用已已满两年年的，应应当召开开首次业业主大会会会议，成成立业主主大会，因因此当物物业小区区首次业业主大会会召开的

45、的条件成成就时，律律师应当当提醒相相关业主主及时召召开业主主大会并并提供相相应的法法律服务务。但根据物物权法的的规定，成成立业主主大会与与否更加加尊重业业主的意意志，物物权法规规定小区区可以成成立业主主大会和和选举业业主委员员会，如如成立业业主大会会和选举举业主委委员会的的，行政政管理部部门对应应当给予予指导。b、首次次业主大大会及业业主代表表大会的的筹备工工作（以以上海为为例讲述述，其他他各地方方仍然以以当地的的相关物物业管理理规定为为准，律律师在提提供法律律服务时时，如发发现不按按以下程程序成立立业主大大会时，应应当及时时向相关关业主或或有关部部门提示示）根据上海海市房地地局的在在关规定定

46、，住宅宅物业管管理区域域符合业业主大会会成立条条件的，开开发商应应按上上海市住住宅物业业管理规规定的的规定，提提交有关关资料。区区（县）房房地产管管理部门门应当及及时和街街道办事事处依法法组织开开展业主主大会筹筹建工作作。开发发商未提提供资料料，经区区（县）房房地产管管理部门门督促后后仍不改改正的，区区（县）房房地产管管理部门门可根据据业主提提出的成成立业主主大会的的书面要要求，组组织人员员取得相相关资料料，所发发生的费费用由建建设单位位开发商商承担。在开发商商报送有有关资料料后，区区（县）房房地产管管理部门门和街道道办事处处组织业业主推荐荐产生业业主代表表，组成成业主大大会筹备备组。筹筹备组

47、成成员应当当由模范范履行业业主义务务、热心心公益事事业、责责任心强强并有一一定组织织能力的的业主担担任。筹备组在在区（县县）房地地产管理理部门和和街道办办事处指指导下，做做好下列列各项筹筹备工作作：确定召召开业主主大会会会议的形形式，由由业主代代表参加加业主大大会会议议的，确确定业主主代表产产生的方方法、人人数，并并组织业业主推荐荐产生业业主代表表。确认业业主身份份以及业业主在业业主大会会会议上上的投票票权数。确定召召开业主主大会会会议的时时间、地地点和内内容。确定业业主委员员会委员员候选人人人数和和产生办办法，组组织业主主推荐产产生业主主委员会会候选人人。在律师师的帮助助下拟定定业主主大会议议事规则则（草草案）和和业主主公约（草草案）。做好召召开业主主大会会会议的其其他各项项工作。业主的投投票权以以套为计计算单位位。单个个业主在在首次业业主大会会会议上上所持投投票权超超过全部部投票权权30%的，应应对其投投票权予予以限定定。c、首次次业主大大会的一一般程序序由大会会筹备组组介绍大大会筹备备情况；由大会会筹备组组介绍业业主委员员会候选选人情况况，候选选人也可可以作自自我介绍绍；审议通通过业主主委员会会章程和和业主公公约；由业主主大会成