保障性住房后期物业管理问题及对策.docx

《保障性住房后期物业管理问题及对策.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《保障性住房后期物业管理问题及对策.docx（10页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、保障性住房后期物业管理问题及对策摘要：住房保障是重要的民生问题，近年来，保障性住房建设日益规模化，但是在国家政府高度重视，大量的保障性住房投入使用后，后期物业管理过程却面临着前所未有的挑战，物业管理部门与住户间的矛盾横生，十分不利于保障性住房的良性运行。有针对性地依据部门主管、物业管理和住户三大主体探究保障性住房后期物业管理中的问题并提出相应的破解策略，对保障性住房后期管理的“绿色进展具有十分主动的意义。关键词：保障性住房；后期物业管理；河南安阳市一、讨论背景及意义大规模实施保障性安居工程是党中央、国务院的一项重大决策。为加快进展保障性住房建设，快速解决城镇低收入家庭、外来务工人员以及新就业群

2、体的住房困难问题，逐步改善城市中等偏下收入家庭、棚户区居民的居住条件,实现住有所居目标,推动河南城镇化快速健康进展，自从2022年以来，河南省多次出台了关于保障性住房的政策建议和意见：2022年12月21日河南省人民政府关于加快保障性安居工程建设的若干意见，提出要进一步规范廉租房和经济适用住房建设方式、审核机制、售后管理,建立可持续进展的廉租房和经济适用住房制度。2022年河南省政府出台关于加强廉租住房和公共租赁住房入住管理的指导意见公布，要求逐步降低保障性住房准入门槛，同时将新就业职工和外来务工人员纳入公租房保障范围。2022年河南省住房和城乡建设厅关于做好2022年城镇保障性安居工程工作的

3、通知提出要加快推动保障性住房建设，切实落实保障性住房配建政策，主动推动棚户区改造。2022年关于加强公共租赁住房管理的若干意见中提出实行配售的措施，这些都是保障性住房建设和管理过程中不行缺少的制度保障。由于政府的主动作为，河南省的保障性住房已经形成了以廉租房和公租房为主体，经济适用房、两限及定向安置房等为补充的多元化体系。保障性住房的后期运营管理主要包括：准入退出、租金收缴、物业管理、社区文化建设、配套设施经营等方面。国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见国办发202245号规定，“保障性住房小区可以实行住户自我管理、自我服务，也可以聘请专业机构提供物业服务，对保障性住房后期物业管

4、理提出了指导性意见。本文基于对安阳市的保障性住房后期物业管理的实证讨论，对保障房后期物业管理过程中的问题做出较为详尽透彻的分析，从而有针对性地提出解决策略，这将促进安阳市保障房后期物业管理的进一步完善；而且，通过改善住房条件和环境，切实解决目前居住在保障房内群体的后顾之忧，也有利于提高中低收入群体的美好指数；同时增加一般群众对后期物业管理工作的协作和支持，对有效降低后期管理过程中的阻力，促进保障房后期物业管理的可持续进展具有主动的推动作用。二、问题解读一从部门主管方面发觉的问题对于保障性住房部门主管，主要是以访谈的形式进行，谈及保障性住房不少主管表示正在逐步完善相关配套措施，对于后期管理这部分

5、，将会继续沿用政府托付物业进行管理的形式开展，但其中也暴露很多问题，主要有以下三个问题。第一，政府的资金压力过大。保障性住房资金来源主要是财政资金、房租以及配套设施经营收益。随着房屋规模扩大，包括行政人员、管理人员等费用开支扩大，而政府仅向民众收取金额很少的房租及物业费，随着时间的推移资金的压力就越大；第二，有些官员怕担责任搁置手中的房源，使保障房不能发挥它应有的成效；第三，居民的资产审核困难及退出意识淡薄。由于我国尚未建立起与市场经济体制相适应的金融信誉体制和居民个人收入申报制度，个人收入和金融资产不公开透亮，缺乏有效的收入监控手段和相关的调查统计手段。当资产审核时出现漏洞，导致有些保障房内

6、居住的是有房有车以及将房屋租售的业主，违反了设立保障房的初衷。此外，保障房退出机制中的奖惩措施力度不明显，关于退出概念模糊，缺乏激励机制，导致住户一旦居住在保障房内就不想退出，居民自愿退出的动力严重缺乏。二从物业方面显示的问题问卷上涉及物业的问题主要包括是否有物业进行管理、物业人员的从业素养如何、是否对物业管理状况满意及主要提供的服务这四题。在安阳市三个不同档次小区中收回的220份有效问卷中得知，156份70.91%小区没有特地的物业公司进行管理，64份29.09%设置物业管理的小区中有127份40.2%问卷结果表示从业人员素养一般，有84份38.18%表示对物业的管理满意度是一般，主要提供的

7、服务有设置门岗、清扫卫生、公共设施维护和园艺绿化管理。调查的结果说明了四个问题：第一，物业提供的服务范围太狭窄，仅限于简洁的日常服务，并且住户反映小区安全管理不到位，多发生电瓶车失窃案件，门卫进出没有严格把关导致小区内人员混杂，居民的日常安全得不到保障。第二，物业的小区绿化没有规划到位，并且出现轿车乱停乱放影响交通的现象。第三，物业工作效率较低，出现房屋质量问题如房顶漏水、管子阴水、没暖气等问题没有准时得到回复。第四，缺乏针对性的物业，应依据保障房业主不同需要，不同消费水平制定切合实际的服务业务，做到服务细致化。而与物业管理人员的交谈中发觉有些小区居民没有准时缴纳物业费，导致物业工作不能如期准

8、时开展，管道使用期为2年，屋面等使用期为5年，到达肯定期限后的修理费、人工费等也是一笔不小的开支。而业主认为物业为了节约开支削减本钱而降低服务质量，拒交物业费。解决两者直接的矛盾是目前物业工作的重点，既要保证服务质量又要建立合理机制鼓舞民众主动主动缴纳物业费。社区有开展志愿服务站、节日文艺汇演以及读书平台等工作，但大多数居民并没有很好地参加其中，缺少主人翁意识，并没有意识到自己也是小区中一员，不能主动主动的参加社区文化建设。三从住户满意度方面反映的问题问卷主要从住房概况、物业管理、配套设施、社区建设以及相关政策和退出机制六个方面分析不同住房状况的住户对于保障性住房后期管理中缺乏及看法观点。在2

9、20份有效问卷中70份为廉租房住户，147份为经济适用房住户，3份为公租房住户。主要反映的有以下五个问题：第一，保障性住房所在小区普遍存在公交交通不便，缺乏健身器材以及公共活动场地，社区医疗不健全，社区超市物价偏贵等问题。第二，在邻里关系这方面，27.5%的居民选择一般，表示需要加强邻里沟通和社区文化建设以及培育社区居民的团结友爱、邻里互助意识。当谈及志愿服务不少居民表示没有参与过社区的志愿活动，假如有条件将特别愿意参加其中，尤其是“以工代费情愿参与社区劳动来抵消物业费。第三，在后期管理模式这题28.5%的居民选择了盼望住户和物业自行结合管理，20.9%选择政府及相关部门主导，说明住户参加管理

10、的意愿还是很强的，只是缺少一个平台。此外，目前没有物业管理的保障房小区居民表示，之前在小区内有物业进行管理，但由于第四，36.4%的住户表示对保障房相关政策不太了解，并且50.6%表示不了解投诉举报方式也从来没有举报过，少数住户表示举报过但并未得到回复，物业退出管理。这说明政府及社区的监督机制不够完善，没有一个公开透亮的渠道，真正的让民众表达心声，让权力行使在阳光下。第五，多数居民在退出机制这一部分表现出剧烈的意愿即不会退出保障房，说明政府在这方面的引导不够，没有让民众建立一个正确的就业观，通过自己的努力提早退出保障房。三、破解策略一部门主管方面对于部门主管方面的问题，首先应实行措施“开源节流

11、，对廉租房和公租房的物业服务收费实行政府指导价，降低政府财政资金的压力，一方面，通过适当的梯度在肯定范围内提高租金以及配套设施的承包费用，增加保障房管理的资金来源；另一方面，可在社区居委会组织下由承租人参加物业管理、自我服务，精简物业管理人员的规模，实行竞争性激励机制，提高办事效率；其次，对于住建厅的相关工作人员加强监督，同时健全公示制度，最大限度地避开保障房资源的浪费，使其发挥应有的效用，切实保障住房困难户解决住房问题；最终，对于住户资产审核困难以及退出意愿淡薄的问题，应当成立政府部门人员和物业管理人员相结合的工作小组，确定明确指标，定期入户核查，而且要加大宣扬力度，使住户对退出机制加强理解

12、，严格根据资产审核标准和退出稽核标准对不愿主动退出但是不符合保障房入住资格的人员实行强制性退出，同时，建立周转房或周转金制度，在执行强制退出时，提供其他租金较低的公租房给住户或为其提供周转金，助其在社会上租房。二物业管理方面物业管理公司在对保障房小区进行管理时，应当提供全方位的服务，尤其是安保措施，要切实维护住户的人身和财产安全；同时，“就近原则接纳本小区内部人员承租人参加民主管理，平常注重对工作人员进行培训，提高办事人员的素养，提高办事效率；对住户反应的问题要有特地工作人员整理记录并准时予以解决，要使小区住户对物业管理加强民主监督，健全小区住户的申诉渠道。另外，物业费要根据规定的标准收取，建

13、立合理机制鼓舞民众主动主动缴纳物业费，并结合住户的住房状况分层分阶段收取，不能任意更改收费标准。加强住户与物业管理部门的沟通与协商，使管理信息公开化，缓解两大主体间的矛盾。此外，物业管理人员要鼓舞小区住户主动主动的参加社区文化建设，使其增添主人翁意识。三住户方面首先，住户是保障性住房管理的关键元素，保障房后期物业管理的进展需要住户主动支持协作管理工作的开展，民主参加管理，主动建言献策，增添自身的主人翁意识。调查发觉，多数住户情愿以“以工代费形式参加社区管理抵消物业费，所以开展社区内部互相帮扶，不仅可以增进邻里间的关系，而且还可以减轻物业管理的工作压力，对于社区和谐建设也大有裨益。不仅如此，对于

14、流淌性强，劳动强度不大，不需要固定人员的工作岗位，可以吸纳大学生志愿者或者社工人员参加其中，有效整合可以利用的人力资源，在保障性住房后期管理过程中是一项主动而有意义的尝试。关于退出机制，要加强住户对保障性住房退出机制相关政策的了解，自愿选择有利的主动退出策略，促进保障性住房退出机制合理公平实施。作者:王净净 郭晓晴 单位:河南师范大学参考文献：郭林,张学峰.租赁型保障性住房后期运营管理的现存问题与破解之道基于河北省的阅历分析J.苏州大学学报(哲学社会科学版),2022(05).本文来源：网络收集与整理，如有侵权，请联系作者删除，谢谢！第10页 共10页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页