xx物业部工作手册（DOC 114）.docx

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1、xx物业业部工作作手册小区约章章第一节 业主公公约第二节 住户手手册第三节 装修手手册第二章 物业业管理对对外服务务指引第一节 交收楼手手续办理理指引第二节 室内二次次装修指指引第三节 各类申请请报装业业主指引引第四节 住户证证办理理指引第五节 车辆管理理及停放放管理指指引第六节 业主/住住户报修修业务指指引第七节 业主/住住户投诉诉业主指指引第八节 物品放行行指引第三章 内部部运作管管理规程程第一节 各类报修修处理规规程第二节 各类投诉诉处理规规程第三节 钥匙管理理规程第四节 回访工作作管理规规程第五节 日常巡查查工作规规程第六节 清洁工作作管理及及检查规规程第七节 绿化工作作管理及及检查规

2、规程第八节 物业管理理收费规规程第九节 夜间突发发事件处处理规程程第一章小小区约章章第一节业业主公约约第一章 定义公约中除除文义有有所指示示需另作作解释外外，下列列用语所所指意义义如下：1地块块 指根据广广州市国国有土地地使用权权出让合合同和有有关文件件而取得得位于中中国广东东省广州州市天河河区五山山镇*新新城地块块土地使使用权的的土地。2地名名 指座落落于地块块上名为为广州*新城城或其其他名称称的各座座建筑物物。3发展展商 指广州*集团团有限公公司。4公共共地方 指个别业业主/住住户拥有有独自使使用权和和发展商商保留的的地方以以外的地地方，其其中包括括“*新城城”内的各各出入口口、人行行道、

3、通通道、电电梯大堂堂、大楼楼的出入入口大堂堂、天井井、外墙墙、天台台及平台台（指未未被业主主单独取取得所有有权或约约定使用用权的部部分）、变压房房、电话话机房及及线架房房、绿化化区、车车道、升升降机、电梯井井、走火火通道、走廊、梯台、共用卫卫生间、后备发发电房、泵房、水箱、中央空空调设备备机房、电掣房房、自动动洒水系系统及消消防设备备控制室室、升降降机房及及为“*新城城”的业主主、用户户及访客客而设立立的公用用地方或或范围。5公共共设施 指为“*新城”的公众众利益而而在“*新城城”所属地地块范围围内装设设的各种种器械、设备、装置，包包括给排排水系统统、中央央空调及及电力系系统、通通讯系统统、消

4、防防系统、电子监监察保安安系统、升降机机、电梯梯井、卫卫生间设设备、照照明系统统、供电电系统、供气系系统、污污水处理理系统，共共用给排排水道、共用沟沟渠、共共用管道道、槽沟沟、电线线、电缆缆、有线线电视接接收系统统、卫生生设备、告示板板、会所所、绿化化区的装装置、其其他机械械、及其其小区公公共区域域内所种种植物等等；以上上所列的的各类设设施，不不论是设设置于公公共区域域、保留留地方，或或是个别别业主拥拥有的单单元内，均均属公共共设施部部分，只只供发展展商或相相关服务务机构使使用，业业主或租租户使用用的设施施则不包包括在内内。6绿化化区域 指根据政政府有关关部门批批准的规规划在“*新城城”所属地

5、地块或平平台上实实施绿化化的地区区。7保留留地方 指发展展商拥有有或仅供供发展商商使用的的部分，包包括“*新城城”内非住住户单元元及非公公共场所所。8物业业管理 是指对本本物业范范围内的的建筑物物和构筑筑物及其其设备、市政、公用、园林绿绿化、环环卫、交交通、治治安、消消防等公公共设施施以及环环境容貌貌等管理理项目进进行维护护、修缮缮和整治治的全部部活动。9管理理公司、管理处处特指广州州*物物业管理理有限公公司或其其管辖的的管理处处，是根根据广广州市物物业管理理办法第第三十三三条 “业主委委员会成成立前，物物业由建建设单位位委托物物业管理理公司进进行管理理”的规定定，由受受委托的的物业管管理公司

6、司成立的的、专业业从事“*新城城”小区物物业管理理的工作作机构。10管管理者 指由发展展商自行行任命或或根据公公约聘请请的，委委托管理理“*新城城”（全部部或部分分）的人人员或公公司。11维维修基金金 指发展商商或业主主缴交的的用于维维修、替替换物业业公共部部分和公公共设备备的款项项。12管管理规则则 指业主主公约、住户户手册和和装修修手册内内的一切切条款以以及发展展商、管管理者或或业主大大会按公公约授权权制定（不不定时修修正）修修订的各各项与“*新城城”有关的的规章制制度。13管管理合同同 指发展商商或业主主委员会会依据公公约与管管理者本本着协商商一致的的原则共共同订立立的一份份或多份份管理

7、合合同（视视情况而而定）。14业业主 指物业的的所有权权人。15使使用人 指物业的的承租人人和其他他实际使使用物业业的人。16单单元 指业主在在“*新城城”独立拥拥有的住住宅单位位、车位位、商铺铺或其它它独立空空间。17外外墙 指各座大大楼的全全部或部部分外露露墙体。18会会所 指“*新城”内专供供锻炼身身体、娱娱乐活动动的场所所及其设设施（包包括收费费或不另另收费的的场所）。19土土地出让让合同 指土地使使用者与与广州市市房地产产管理部部门签订订的有偿偿出让“*新城城”所占地地块的土土地使用用权的批批文、文文件和有有关合同同。20住住户手册册 指发展商商或管理理者根据据业主公公约而制制定并不

8、不时修订订的，供供各业主主及用户户在使用用其所拥拥有的单单元、公公共设施施、商铺铺及停车车位时所所需要遵遵守的细细则。21装装修手册册 指发展商商或管理理者根据据业主公公约而制制定并不不时修订订的，供供各业主主/住户户在装修修单元时时所需要要遵守的的细则。22管管理费预预算 指根据据业主公公约，住住户手册册和有关关法规规规定为“*新城城”准备的的管理费费的预算算。23管管理费指管理者者因管理理及保养养“*新城城”内建筑筑物及公公共设施施、设备备等各座座大楼而而引起的的所有费费用和开开支。24停停车位指根据业业主公约约、政府府批文以以及住住户手册册的规规定作为为停泊机机动车辆辆、摩托托车和自自行

9、车的的地方。25商商铺 指根据业业主公约约、政府府批文、房地产产证作为为商业经经营用途途的地方方。26交交楼通知知书 指发展商商就有关关“*新城城”单元可可以交付付给业主主使用而而发给各各业主的的通知书书。27业业主委员员会 指各业主主按照本本公约第第六章不不时召开开的由业业主大会会上委任任或选出出的业主主代表机机构。28业业主大会会 指按照本本公约第第六章组组织的业业主大会会。第二章 总 则则 加加强“*新城城”小区的的物业管管理，保保障全体体业主及及物业使使用人的的合法权权益，维维护公共共环境及及公共秩秩序，保保障物业业的安全全与合理理使用，创创造良好好的安居居生活环环境，是是全体业业主的

10、共共同意愿愿。根据政府府法律、法规的的有关规规定及全全体业主主的共同同意愿，各各业主均均须签署署“*新城城”小区“业主公公约”，并依依约遵守守。本公约的的作用是是协调全全体业主主、使用用人的整整体利益益或共同同意愿与与个别业业主的个个人利益益或局部部意愿的的关系，在在管理公公司的管管理下共共同维护护“*新城城”小区的的良好环环境。公约是为为维护小小区的正正常秩序序设置的的，因此此各业主主及其访访客有责责任和义义务遵守守和履行行公约，接接受公约约条文的的约束。公约明明文规定定各业主主对其依依法取得得所有权权的单元元享有占占有、使使用、收收益和处处分权时时，必须须使其承承让人或或使用人人承诺遵遵守

11、及履履行公约约的条款款。管理公司司可根据据实际需需要对管管理公约约进行修修改，并并与各业业主就本本公司未未详尽规规定签定定补充公公约，该该补充公公约与公公约具有有同等法法律效力力。用途：“*新城城”的住宅宅单元只只作为纯纯住宅使使用；首首层架空空层除部部分作为为管理用用房、设设备用房房及公共共设施用用房外，其其余作园园林绿化化区域使使用。第三章 业 主一、 主的权利利1. 依法独自自拥有、使用其其名下的的单元及及利用本本单元收收取租金金和获得得收益。2. 各单元业业主拥有有其名下下单元的的所有权权，并可可全权处处分其名名下所占占的物业业，例如如使用、批准别别人占用用、出售售、转让让、赠与与、遗

12、赠赠、抵押押、出租租或以其其他方式式处分，而而无须发发展商或或其他业业主的同同意。3. 在不影响响“*新城城”建筑结结构及外外观下，对对其名下下单元进进行装修修整理，但但必须遵遵守小区区管理公公司有关关装修规规则。4. 业主按本本公约规规定可共共同使用用“*新城城”的公共共地方和和公共设设施，包包括“*新城城”内所有有的体育育、娱乐乐、卫生生设施。5. 可根据本本公约维维护自身身的合法法权益。6. 可根据本本公约条条款监察察管理者者及管理理人员的的工作，但但业主无无权直接接惩戒管管理人员员。业主主若有投投诉可向向管理者者或业主主委员会会提出，然然后由管管理者根根据业业主公约约有关关条款进进行适

13、当当处理，业业主无权权要求管管理者或或其下属属为其提提供与楼楼宇管理理无关的的服务。7. 可根据本本公约第第五章规规定，罢罢免或变变换管理理者。在在行使该该项权利利时，业业主委员员会须至至少提前前六个月月书面通通知管理理者，而而且通知知书内须须附上有有关业主主大会通通过的决决议正本本。8. 有权参加加业主大大会，并并拥有对对本物业业重大管管理决策策的投票票表决权权。9. 有权就物物业管理理的有关关事项向向业主委委员会，物物业管理理公司提提出咨询询，并得得到答复复；有权权要求业业主委员员会和物物业管理理公司，按按照规定定的期限限公布物物业管理理收支帐帐目。10. 有权向物物业管理理部门进进行投诉

14、诉或提出出意见与与建议。二、 业主的义义务1. 业主在行行使上述述权利和和使用其其名下单单元时，有有遵守政政府物业业管理法法规政策策及本公公约和管管理规则则规定的的义务。2. 业主依照照本公约约及管理理者的规规定，有有依时缴缴交其名名下应分分担的管管理费、公共水水电分摊摊费和其其他应缴缴费用的的义务。3. 业主有共共同负担担维修和和美化小小区的结结构、公公共地方方及公共共设施等等费用的的义务。4. 业主须依依时缴交交其名下下单元须须缴付的的水、电电、煤气气等及有有关公共共设施使使用的费费用。5. 本物业委委托物业业管理企企业负责责房屋、设备、设施、环境、治安、绿化等等管理，全全体业主主和物业业

15、使用人人有遵守守物业管管理企业业或业主主委员会会制定的的各项规规章制度度，如业业主公约约、住住户手册册、装装修手册册及其其它管理理制度、规定、公约、手册等等文件的的义务。6. 业主在行行使本章章第（一一）节第第2条权权利时，必必须连带带把本公公约作为为物业转转让或出出租合同同的附件件，要求求其名下下单元的的受让人人或使用用人在处处理该单单元的同同时签署署公约或或承诺书书、承诺诺履行、遵守本本公约、住户手手册和其其它管理理规则，并并在十五五天内书书面通知知管理者者有关该该受让人人或使用用人的姓姓名、地地址、处处理日期期并将承承诺书交交管理者者，否则则，原业业主将对对承受人人或使用用人的违违约行为

16、为负共同同或连带带责任。7. 业主有义义务支付付在其物物业转让让生效之之前，其其受让人人正式与与物业管管理公司司联系之之前的所所有管理理费及其其它应缴缴纳的费费用。8. 各业主自自行负担担其单元元内部范范围设施施以及任任何虽位位于公共共地方但但由其独独占使用用的各种种入墙管管道、水水、电设设施以及及计费表表等的维维修和更更新费用用。必要要时，各各业主可可在报物物业公司司批准后后通过公公共地方方对其单单元设施施进行维维修，但但必须尽尽量减少少对其他他业主造造成的不不方便，并并须负责责赔偿因因该维修修而对其其他业主主造成的的损失或或损害。任何单单元内的的排水、排污、装修工工程或其其他行为为损害或或

17、影响上上下毗邻邻单元时时，有关关业主须须承担赔赔偿及其其有关维维修责任任。9. 在转让（转转租）所所拥有的的物业时时，依照照“权利、义务、责任依依附物业业实体”的原则则，转让让（转租租）方原原缴交的的涉及物物业实体体的各项项押金、基金不不予退还还，受让让（租赁赁）方承承接其权权利；转转让（转转租）方方原欠缴缴的各项项管理、水电等等费用由由受让（租租赁）方方连带承承担，受受让（租租赁）方方连带承承接其责责任。转转让（转转租）方方有遵守守本项约约定并预预先知会会受让（租租赁）方方的义务务。10. 业主在转转租所拥拥有的物物业或承承诺给予予非业权权使用人人使用该该物业时时，有承承担承租租人（或或非业

18、权权使用人人）违反反政府物物业管理理法规政政策及本本公约各各项约定定所产生生的连带带责任的的义务。11. 本物业的的管理成成本，当当由业权权（使用用）人分分担，无无论该业业权（使使用）人人是否已已入住，本本物业的的管理服服务成本本亦已发发生，因因此，合合法的业业权（使使用）人人同时也也是合法法的缴费费主体，均均有按规规定准时时缴交管管理费、公共水水电分摊摊费、逾逾期缴费费滞纳金金（如有有发生）、违章罚罚款（如如有发生生）、赔赔偿款（如如有发生生）以及及其它按按规定应应缴交的的周转金金、保证证金、维维修基金金等各项项费用的的义务。12. 各项物业业、设备备、设施施的维修修保养费费用支出出，将随随

19、自然损损耗以及及社会物物价指数数的增升升而呈现现逐年递递增趋势势。为保保持物业业管理服服务的质质素，依依年度预预算每年年适当合合理调整整管理服服务收费费，是平平衡预算算的必然然途径。业权（使使用）人人有依章章缴付管管理费的的义务。如需增增收管理理费，管管理处将将报物价价局审批批，并提提前一个个月以书书面形式式通知全全体业权权（使用用）人。13. 按照政府府规定的的套（单单元）内内建筑面面积水平平投影平平面面积积计算规规范，在在此水平平投影平平面面积积之外的的本物业业所有平平面及空空间，均均为公共共地域空空间，各各业权（使使用）人人不得占占用任何何公共地地域空间间。有自自觉维护护公共场场所（地地

20、）、道道路、通通道、平平台的整整洁、美美观、卫卫生、畅畅通及完完好的义义务。14. 有遵守本本物业装装修、装装饰管理理规定的的义务。1) 填写装修修申报表表，送管管理公司司进行工工程审核核并按章章缴付装装修管理理押金及及装修垃垃圾清运运费，领领取施工工许可证证，办理理装修施施工人员员出入证证；2) 按规定及及工程规规范施工工，将装装修散料料或余泥泥用袋装装运送；3) 完工后向向管理公公司申报报查验，经经常规查查验合格格，即无无违规、违章情情况或妨妨碍他人人正常使使用物业业的现象象（如渗渗、漏、堵、冒冒等），则则装修保保证金于于十五个个工作日日内无息息全额予予以返还还，否则则视违章章情况予予以扣

21、除除并限期期整改。15. 有承担自自有物业业维修养养护费用用的义务务，业主主如请管管理公司司对其业业权范围围内的有有关设施施、设备备进行维维修、养养护，则则应承担担支付有有关费用用的义务务。16. 有分担房房屋异产产毗连部部位维修修养护费费用的义义务，凡凡房屋建建筑及付付属设施施设备或或加建部部位已经经或可能能妨碍、危害异异产毗连连房屋的的他人利利益、安安全或有有碍外观观划一及及市容观观瞻，按按规定应应由业权权（使用用）人单单独或联联合维修修养护或或拆除的的，应及及时进行行维修养养护或拆拆除，费费用由业业权（使使用）人人单独或或联合分分担。拒拒不进行行的，由由业主委委员会或或管理处处强制维维修

22、养护护或拆除除，其费费用由违违规的业业权（使使用）人人承担。17. 有遵守社社会公德德及维护护公众利利益的义义务。在在本物业业范围内内，不得得有下列列行为：1) 擅自改变变房屋建建筑及其其设施设设备的结结构、外外观（含含外墙、外门、窗、阳阳台等部部位设施施的颜色色、形状状和规格格）、设设计、用用途、功功能和布布局等；2) 对房屋的的内、外外承重墙墙、梁、柱、板板、阳台台进行违违章凿、拆、搭搭、建；3) 占用或损损坏楼梯梯、通道道、屋面面、平台台、道路路、停车车场、自自行车房房（棚）等等公用设设施及公公共场所所（地）；4) 损坏、拆拆除、改改变供电电、供水水、通讯讯、排水水、排污污、消防防、交通

23、通、监测测等公用用设施；5) 不按规定定堆放杂杂物、丢丢弃垃圾圾、高空空掷物等等；6) 违反政府府规定存存放易燃燃、易爆爆、剧毒毒、放射射性等物物品，违违反规定定排放有有毒、有有害、易易燃的危危险物质质，违反反规定饲饲养家禽禽、宠物物等；7) 践踏、占占用绿地地，损坏坏、涂划划园林建建筑或公公共墙壁壁等；8) 影响市容容观瞻的的乱搭、乱贴、乱挂及及设立广广告牌及及安装室室外天线线等；9) 随意停放放车辆占占道等；10) 聚众喧闹闹、噪声声扰民等等危害公公众利益益或其他他不良的的行为；11) 法律、法法规及政政府规定定禁止的的其它行行为；18. 业权（使使用）人人使用本本物业公公共地域域内的活活

24、动，应应服从管管理公司司工作人人员的指指引，以以免因疏疏忽而侵侵害其它它业权（使使用）人人的权益益，有对对全体业业权（使使用）人人负责的的义务。三、 业主的责责任1. 不得改变变业权物物业（单单元）的的楼宇结结构，不不得更改改承力墙墙、横梁梁、支柱柱等；不不得加建建、扩建建、拆除除任何建建筑物；不得改改变任何何部分（包包括住宅宅单元）的的外观；不得在在“*新城城”任何公公共地方方和天台台、阳台台加建任任何雕塑塑品、遮遮光帘、遮蓬、花架、防盗网网或窗花花、晒衣衣架、天天线旗杆杆；不得得悬挂旗旗帜、横横幅标语语、广告告牌、招招牌、灯灯箱和其其他任何何伸出物物，亦不不得堵塞塞任何窗窗户和封封闭阳台台

25、。2. 不能改变变单元外外露的窗窗户、栏栏杆及阳阳台原有有的色彩彩，以维维护“*新城城”整齐美美观。不不得在管管理者指指定位置置以外的的任何地地方的窗窗户或外外墙安装装任何空空调机或或其他固固定设施施，如违违反规定定，管理理者有权权于任何何时间拆拆去加建建物而无无须事先先通知该该业主，且且有关费费用及责责任由该该业主承承担。3. 负责其单单元内部部整洁及及维修，保保持浴室室、厨房房等排水水系统畅畅通完好好，以免免溢水后后对其他他单元用用户造成成损失。4. 不得堵塞塞、切割割、损坏坏、更改改、干扰扰楼宇任任何公用用部分的的水、电电或煤气气等的输输入及输输出管道道、暗渠渠、喉管管、电缆缆、固定定装

26、置等等设施；各业主主若因此此等行为为引致水水、气、烟或其其他有关关物体外外溢，又又或因在在单元内内制造不不合理声声响和震震荡，妨妨碍或损损害他人人及其财财产而导导致他人人的诉讼讼、索赔赔和要求求时，由由该业主主对此诉诉讼、索索赔负全全部责任任。5. 各单元的的业主，只只能将其其单元按按上述土土地出让让合同规规定用途途使用，不不得将其其名下单单元作（或或容许作作）非法法或不道道德用途途使用，或或在单元元内进行行（或容容许进行行）任何何足以妨妨碍或侵侵扰其他他业主的的行为。6. 业主如饲饲养任何何宠物，须须严格按按照政府府及管理理者订立立的有关关管理规规定执行行，并报报管理者者备案。7. 不得在单

27、单元内举举行葬礼礼、打斋斋、宗教教仪式及及严重干干扰其他他住户的的类似活活动，不不得将单单元作斋斋堂、殡殡仪馆及及类似用用途。8. 除非得到到管理者者的书面面同意，不不得在楼楼宇内进进行任何何足以导导致楼宇宇所购的的保险全全部或部部分失效效，或引引致保险险费增加加的行为为。9. 不得妨碍碍他人合合法使用用公共地地方及公公共设施施；不得得在公共共非指定定的地方方晾晒衣衣物或弃弃置垃圾圾杂物；不得把把垃圾废废物抛出出窗外；不得在在公共区区域内作作出任何何行为导导致对其其他业主主及使用用者构成成干扰、不方便便或损害害。10. 未经向管管理者申申报并获获批准，任任何业主主或用户户不得擅擅自更改改、迁移

28、移或增大大所用电电、煤气气、给排排水装置置和中央央空调的的负荷；也不得得进行任任何可能能影响或或损毁“*新城城”及其内内各单元元的水、电、煤煤气、通通讯的供供应系统统、排水水排污系系统工程程的行为为。11. 在获得管管理者书书面同意意后，各各业主可可以在不不违反公公约和管管理规则则，并应应在取得得有关政政府部门门同意的的前提下下，自费费在其单单元中安安装或拆拆除增加加物、附附属物，但但不可因因此引起起“*新城城”或有关关楼宇任任何的结结构性破破坏，及及干预“*新城城”内的楼楼宇、公公共设施施的任何何部分的的使用。如业主主在安装装增加附附属物时时未获得得管理者者和政府府有关部部门的同同意，则则管

29、理者者有权将将有关加加建物拆拆除，一一切相关关费用由由该业主主负责。12. 各业主应应对自身身或其租租客、受受许可人人、代理理人、雇雇员、受受邀请人人、顾客客访客的的行为，向向发展商商、管理理者、其其他业主主或任何何有关人人员负责责。因上上述人员员的行为为，由于于疏忽、不当或或错误而而发生的的损害、损失，该该业主必必须支付付所有因因此而产产生的费费用和赔赔偿。在在前述情情况下，如如损害或或损失是是由管理理者负责责修复、补偿的的，则费费用由管管理者收收取；非非管理者者负责修修复、补补偿的，则则费用由由受影响响的业主主或代支支费用者者收取。13. 不得在“*新城城”或其单单元内储储存易燃燃、易爆爆

30、、有毒毒或过重重的物品品，也不不得在上上述地方方燃烧任任何燃料料或物质质导致发发出过量量的烟雾雾或气体体，亦不不得干扰扰、改变变、破坏坏“*新城城”的防火火系统。14. 不得在单单元大门门或窗口口安装不不符合管管理公司司规定的的铁闸或或窗花，也也不得改改变其单单元向公公共地方方的大门门窗户的的外观颜颜色。15. 在发展商商或管理理者指定定的地方方安装指指定类型型的空调调系统应应采用低低噪设备备并妥善善处理水水滴问题题，不得得造成对对其他住住户的干干扰或楼楼宇的损损害。违违反公约约规定的的业主须须对由此此而导致致的损失失负责并并支付一一切有关关费用。16. 违反公约约规定的的业主须须对因其其行为

31、疏疏忽、不不当或错错误而导导致的发发展商、管理者者、其它它业主或或任何有有关人员员的损失失负责并并支付一一切有关关费用。第四章 管 理理一、 一般事项项：1 *新城”住宅小小区管理理处（具具体是“定义”第9条条）受开开发商委委托，按按照政府府法律、法规的的有关规规定及全全体业主主的共同同意愿，对对本物业业实施专专业管理理，同时时承担为为业权（使使用）人人提供优优质管理理服务的的责任。2. 管理公司司是为全全体业权权（使用用）人提提供物业业管理服服务，而而非仅为为个别业业权（使使用）人人提供私私人服务务，故所所有业权权（使用用）人应应尊重管管理公司司为全体体业权（使使用）人人提供管管理服务务的公

32、共共职能。二、 管理者者的权力力及责任任1、 在不触犯犯业主整整体权利利的情况况下，管管理者有有权对“*新城城”进行有有效的管管理、美美化和维维修，并并为此负负责。其其中包括括下列事事项：1） 检查、视视察“*新城城”，必要要时包括括所有单单元的内内部。2） 每一位业业主或其其使用者者应严格格按照装装修规则则，完成成其单元元的装修修工程（包包括机电电工程）。如果管管理者发发现该业业主聘用用的承包包商或其其工人违违反装修修规则，管管理者有有权拒绝绝此类人人员进入入“*新城城”住宅小小区，且且在管理理者认为为有必要要的情况况下，有有权将其其逐出“*新城城”住宅小小区。装装修期间间，管理理者有权权进

33、入正正在装修修的单元元，以检检查并确确定有否否违反装装修规则则。所有有直接或或间接因因装修工工程引起起的诉讼讼、索赔赔、要求求及费用用完全由由该业主主负责，而而与其他他业主及及管理者者无关。管理者者有权在在适当的的时候，对对装修规规则进行行修正。装修者者需按规规则缴交交装修保保证金给给管理者者（装修修保证金金无利息息），管管理者根根据装修修规则的的条款可可将此保保证金作作有关应应用。3） 装修保证证金并无无利息，由由管理者者应用于于补偿业业主因其其单元违违规装修修引起的的所有损损失；4） 业（用）户户装修完完工，经经物业管管理公司司检查验验收，没没有损坏坏公共部部位、设设备设施施、乱倒倒乱放等

34、等现象，装装修保证证金于检检查合格格之日起起15个个工作日日内无息息退回业业（用）户户；如款款项需补补偿前述述损失，则则在计算算及扣除除补偿后后，余款款尽速发发还该业业主。5） 根据“*新城”日常运运作，建建立一套套完整的的管理工工作程序序，并在在实施中中不断完完善。6） 根据本公公约，制制订及修修改“*新城城”用户守守则、装装修规则则及其它它必要的的规章制制度，并并以有效效形式督督促业主主和用户户遵守。7） 维修、管管理、清清洁、更更新、涂涂漆及装装饰公共共地方及及设施。如有需需要管理理者或者者聘用的的承建商商、代理理人及其其他经许许可的人人士，可可进入“*新城城”任何单单元进行行有关工工作

35、，出出现紧急急情况时时应事前前发出通通知。8） 负责人事事管理工工作，并并指导和和监督员员工完成成各项管管理工作作和保障障各项管管理预算算。9） 根据“*新城”实际情情况，负负责建立立健全财财务管理理制度，编编制“*新城城”管理预预算。10） 处理所有有对“*新城城”管理的的投诉及及各项维维修工程程，并协协助调解解业主或或用户之之间因“汇 景景新城”管理而而引起的的纠纷与与争执。11） 负责“*新城”及其所所属地块块范围内内的保安安工作，保保持*新新城的正正常秩序序，尽力力使 业主或或用户免免遭骚扰扰。12） 对各项管管理职责责定期或或在发展展商及业业主委员员会合理理要求时时作出检检讨和总总结

36、，并并对改善善“*新城城”管理或或增加服服务项目目等事宜宜向发展展商和业业主委员员会提出出建议并并递交有有关报告告。13） 清理及拆拆除任何何违法或或不符合合管理规规则规定定的建筑筑物、安安装物、摆放的的货物及及杂物，并并 向应应负责的的人征收收及追索索清除费费和因此此而发生生的有关关费用。14） 控制“*新城”及其所所属地块块范围内内的所有有车辆（包包括机动动车和自自动车的的停放和和行驶。管理者者有权拖拖离或扣扣留违反反管理规规则停放放的车辆辆，并向向该车车车主收取取拖车及及扣车费费以及相相关欠款款利息和和手续费费。15） 在所有有有关“*新城城”的法律律诉讼中中受全体体业主的的委托，代代理

37、全体体业主参参与诉讼讼、仲裁裁或调解解（但在在管理者者与业主主之间有有利益冲冲突的情情况下除除外）。16） 防止任何何人在任任何不合合法、违违反本公公约以及及未经管管理者书书面同意意的方式式下占有有“*新城城”的任何何部分。17） 采取一切切必要措措施以遵遵守政府府对于“*新城城”的要求求。18） 防止任何何人对“*新城城”的公共共设施进进行破坏坏，并受受全体业业主委托托，代理理全体业业主对破破坏者进进行索赔赔。19） 节假日期期间可修修饰“*新城城”外墙、出入口口或其他他公共地地方包括括灯光及及其他饰饰物。如如管理者者认为必必要，可可以组织织“*新城城”内的文文娱活动动。20） 聘请、解解聘

38、、撤撤换及付付酬给律律师、建建筑商、会计所所、测计计所或其其他专业业顾问、承建商商、承判判商、工工人、代代理人、清洁工工人或其其工作人人员。21） 采取一切切必要措措施（包包括提出出及进行行诉讼）制制止各业业主违反反、不遵遵守或不不履行本本公约、住户手手册、装装修手册册或其他他规章制制度的规规定。其其方法包包括但不不限于：A. 在“*新新城”内或有有关楼宇宇内的显显著地方方公布违违约单元元号及其其违约情情节。B. 书面或口口头通知知违约业业主纠正正错误。在通知知后十四四天期满满而该业业主仍未未纠正错错误的行行为，如如属紧急急情况，可可不必书书面通知知。C. 通过民事事诉讼向向各违约约业主追追讨

39、公约约及其他他规章制制度规定定该业主主须缴付付的任何何款项。D. 对任何屡屡次违反反本公约约的业主主或单元元使用人人，管理理者有权权中止对对该单元元的服务务，并禁禁止有关关业主或或使用人人使用公公共地方方及设施施，直至至该业主主或使用用人纠正正违反本本公约的的行为。E. 管理者认认为合适适的其他他合法行行为。a. 制订各种种公共设设施的使使用规则则及各项项服务的的合理收收费标准准。b. 管理者可可以业主主或“*新城城”管理处处名义投投保及支支付费用用。投保保项目可可包括火火险、第第三者责责任保险险、劳动动保险等等与业主主和小区区有关的的保险。c. 公共地方方的清洁洁工作应应由管理理者安排排清洁

40、人人员在适适当的时时间进行行。d. 采取适当当的防御御措施，避避免“*新城城”的公共共地方及及设施受受台风或或暴雨及及恶劣天天气破坏坏。 2、管管理“*新城城”公共地地方及公公共设施施1） 安排保养养、维修修、改善善及更新新“*新城城”的公共共地方及及公共设设施。2） 确保所有有“*新城城”业主或或用户依依照“*新城城”土地出出让合同同和公约约规定的的用途正正确使用用所占用用的“*新城城”部分，如如有“*新城城”业主或或用户违违反“*新城城”土地出出让合同同或公约约及其他他规章制制度，管管理者应应尽量使使用可行行的方法法制止此此违约行行为，并并向违约约者追讨讨赔偿及及有关费费用。3） 在有合理

41、理需要时时，在“*新城城”的公共共地方、公共设设施及外外墙涂漆漆、清洁洁、铺砌砌或视情情况而施施行其他他适当的的工程。4） 更换公共共地方及及公共设设施处的的破损玻玻璃、门门窗或设设备。5） 保持公共共地方及及公共设设施的照照明系统统运作良良好。6） 保持“*新城”中密闭闭的公共共地方及及公共设设施的通通风系统统运作良良好及必必要时作作适当维维修。7） 保持“*新城”的公共共地方及及公共设设施清洁洁、卫生生及美观观。8） 阻止任何何废物弃弃置于“*新城城”的公共共地方或或公共设设施内，负负责清除除“*新城城”公共地地方和公公共设施施的垃圾圾。9） 采取适当当措施防防止“*新城城”任何公公共地方

42、方或公共共设施受受阻塞。10） 对所有公公用污水水渠、排排水渠、管道及及水管的的淤塞进进行清疏疏。11） 保持“*新城”的所有有公共设设备、机机械（包包括*新新城的保保安系统统、空调调系统、电梯系系统、电电器系统统、照明明系统、给排水水等系统统）的性性能良好好和运作作正常。当有需需要或在在方便的的情况下下，管理理者可与与第三者者订立合合约，维维修上述述设备、机械或或器材。12） 安排“*新城”管理员员、保安安及工人人的日常常工作程程序。根根据公约约、用户户守则或或其它制制度的有有关条款款，管理理、保养养、维修修及监督督使用以以下的设设施：A. 装卸货区区；B. 垃圾收集集站及垃垃圾车停停放处；

43、C. 花园、花花槽、水水池及其其他文娱娱设施；D. 车辆出入入口、车车道、停停车场、公共阶阶梯、人人行道、路灯、栏杆、围墙及及公共场场地。3、管理理“*新城城”财务1） 负责“*新城”的财务务管理及及帐务处处理，正正确地运运用“*新城城”管理帐帐户收取取管理费费及业主主须付款款项，定定期复审审结存，以以确保有有足够资资金维护护必要的的开支。2） 财务管理理包括编编制每年年的“*新城城”管理预预算，并并尽可能能使“*新城城”的开支支及运作作控制在在此预算算范围内内。每年年的年度度预算须须于年度度前提交交给发展展商或业业主委员员会审批批，经批批准后方方可实施施。遇年年度管理理预算不不足以支支付所有

44、有管理开开支时，管管理者可可修订此此管理预预算方案案并提交交发展商商或业主主委员会会审批通通过。3） 每月定期期向单元元业主、租客或或用户收收取管理理费及其其他应缴缴费用，并并定期审审核收缴缴情况以以确保所所有业主主、用户户准时履履行其财财务上的的责任。对于逾逾期不缴缴交有关关费用的的业主或或租客，管管理者在在提出适适当的警警告后，委委托以“*新城城”全体业业主的名名义向欠欠款者提提出法律律诉讼。三、 管理费费各业主须须在每月月的第一一个工作作日预先先缴交其其单元该该月应缴缴交的管管理费。管理费费由发展展商向业业主发出出交付使使用通知知书之日日起计算算。根据已获获发展商商或业主主委员会会批准的

45、的年度预预算或者者政府批批准的管管理费收收取标准准，管理理者可从从“*新城城”管理帐帐户中支支付有关关管理“*新城城”的基本本费用。上述所所提及的的费用包包括（但但不限于于）：1） “*新城城”各大楼楼、绿化化区、电电梯、消消防系统统、保安安系统、公共系系统、可可视对讲讲系统及及门控系系统、公公共给排排水系统统的日常常保养。2） 本公约第第四章第第（四）节节规定管管理者酬酬金（在在任何情情况下，此此项须为为业主最最先缴付付的管理理费用）。3） 聘用管理理人员的的开支，包包括薪金金、假期期、津贴贴、住宿宿、制服服、装备备及出差差旅费等等。4） 购买或租租赁所有有必须的的机械及及器材的的支出。5）

46、 聘请法律律、会计计、工程程、机械械等专业业人士的的费用。6） 清洁“*新城”公共地地方的费费用。7） “*新城城”及各楼楼宇外墙墙装饰的的费用。8） 行政办公公支出及及政府的的税费。9） 其他为管管理“*新城城”的合理理支出等等。管理者应应定期公公布管理理帐目，并并张贴于于“*新城城”告示栏栏。不论论单元是是空置、被占用用或出租租等，该该单元业业主须负负责缴交交管理费费及其他他应缴付付的费用用。对于发展展商尚未未售出或或租出而而管理份份额业已已分配单单元，发发展商只只须负责责及支付付有关单单元的二二分之一一的管理理费用；该单元元售出或或出租后后，有关关单元的的管理费费用则须须由有关关业主或或租客按按规定缴缴付。除上述第第四章第第（三）节节第2款款的规定定之外，经经发展商商和业主主