地产入门培训房地产市场调研事半功倍全攻略-351157.docx

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1、房地产市市调培训在信息技技术时代，信信息已与与资金、材材料、设设备、人人力并列列为管理的的五大资资源。随着房地地产市场由卖方市场向买方市场的转变，房房地产市场竞争由由价格竞竞争向非非价格竞争争发展，使使得对房地产市场营销销信息的的需要比比过去任何何时候都更更为强烈。市场调研研是企来来营销活动中的重重要组成部分分。一、房地地产市场调研概概述市场调研研的概述述市场调研研是运用用科学的的方法，有有目的、有有计划地搜搜集、整整理和分分析与企企业市场营销有有关的各种情报、信息息和资料，为企业营销销决策提提供依据据的信息息管理活活动。市场调研研要确定定说明问题所需需的信息息，设计计搜集信信息的方方法，监监

2、测和执行数据搜集的的过程，分分析结果，并并把调研中的的发现和其其含义提供给客户。市场调研研的目的的是为管理决决策部门门提供参参考依据据。调研的服服务对象可可以是任任何企事业业单位的的管理决决策层或个人人。市场场调研的的目的可可能是为为了制定定长远战战略规划，也可可能是为为制定某某阶段或某某问题的具具体政策策或策略略提供参参考依据据。市场调研的的内容涉涉及消费者的意意见、观念、习惯惯、行为和态度等方方面。既既可以是抽像像的观念，如人人们的理想想、信念念、价值值观和人人生观等。也也可以是是具体的的习题或行为，如人人们接触媒媒介的习习惯、对商品品品牌的喜喜好、购购物习惯与行行为等。市场调研研的原则则

3、是遵循循客性与与科学性性。客观观性要求求调研人员具备高度的的职业道德德，自始始自终保持客客观的态度去寻求反映映事物真真实状态的准确确切信息息，正视视事实，接受受调研的结果。从从事调研活动不允许带带有任何何个人主主观的意愿愿或偏见见，也不应爱任何何个人或或管理部部门的影响响或“压力”。科学学性要求求采用科科学的方方法去设计方案、定定义问题题、采集集数据和和分析数数据，从从中提取取有效的的、相关关的、准准确的、可靠的、有代表性的当前的信息资料。市场调研研的结果是经过过科学方方法处理分析析后的基基础性数据据和资料，可可以用各各种形式的的调研报告向社社会或委委托人公公布（如如有协议议或合同同，应根据协

4、议议或合同同的要求求执行。）调调研中发现现的问题、受受到的启启示以及及有关的建议都应在调研报告中提示示，以帮帮助管理理决策部部门利用这些信息息并作出出相应的反应或行为。但必必须强调调指出：市场调调研的结果只是是用于帮帮助管理理部门作出正正确的决决策，其其结果本身身不是目目的。二、房地地产市场调研的的重要性性在现代市市场经济济条件下下，企业业的运营环环境是不不断变化的，环境的变化既给企业带来了了发展的机机遇，也也带来生存存的威胁胁。房地地产市场调研的的重要性性主要体体现在以下两个个方面：首先，房房地产行业作为资金密密集型行行业，项目运作作资金辄上亿元，丝毫的马虎都有有可能导导致严重的后后果。因因

5、此，通通过市场调研，使使房地产产开发商商对现有市市场充分了了解，对对产品及及营销策略略进行评估，不不断发现现新的市市场机会，解解决面临临的问题，规避市场风风险。其次，消消费者的需需求是不不断变化的，通通过及时的市场调调研可以以掌握消消费者的意向向和动态态。根据据马斯洛的的“需要层次理论”，人们的需要要是不断断变化的，如如对住房的的要求刚刚开始是是保证遮风、挡雨、睡睡觉、休息息，而后后随着生生活水平平的提高高，经济济条件的的改善，又又提出了了上些功功能要求求，包括括厨房、卫生设备俱全，房间布局合理，朝向位置较好等。随着科技的发展、新材料的诞生以及人口、家庭结构和人们活动范围的变化，现今人们不仅追

6、求住房的多功能性，室内家具、装修的和谐一体化等。房地产开发商必须通过市场调研，了解消费者对住房的需求，以及对现有住房的意见，以寻找住房开发的最佳市场切入点，从而不断开拓市场，提高市场占有率。房地产与与一般耐耐用消费费品市场调调研的区区别房地产市场调研不不同于一一般耐用用消费品的调研，它它是以房房地产为对对象，对相关市场信息进行系统的搜集集、整理理、记录录和分析析，对房地产市场进行研研究与预预测，并最终为为营销决决策服务务的专业方法法。房地地产市场调研与与一般耐耐用消费费品市场调调研的不同同之处主要表表现在下列列 4 个方面面：市场调研研的内容容不同房房地产市场调研具具有多样样性和复杂杂性，贯穿

7、整个个房地产产市场营销销过程，每个阶段具有有限性，以以访问者需需要甄别别的难度高，如如收入水水平的甄甄别、计划置业年限的甄甄别、计划置业面积的甄别、购买决策策人甄别别等。还有访问者的的配合等等问题。经常的情情况是找找到满足条件件的被访访问者，可可能需要要访问的家家庭是一一般耐用用消费品调研的数数倍，准准确性仍仍难以保证。房地产市市场调研和和处理都有有较高的难度。房房地产市场调研主主体侧重对房地产市场产品的的调研，如如项目基地地状况、交交通信息息和基本本信息，一一般耐用用消费品的市市场调研主主体侧重于消消费者。三、房地地产市场调研的的特点房地产市市场调研的的内容有有下列 4 个个特点： 1、房地

8、产市场调研的的内容是是广泛的的房地产市市场调研既既包括很很简单的内内容，如如被调研者的的性别、年龄、文化化程度等等基本情情况，也也包括像像态度或爱好之类的复杂问问题。有有些问题题被调研者可可能不会会回答，或或不知道道该如何回回答，也也可能是是因为问问题太敏敏感而不不愿回答答。例如如消费者的户型和空空间布局偏偏好调研，消消费者如不不面对实实际户型型空间，一般般很难回答调研者的问题题。要得得到这些方面面的信息息必须靠相当当的专业业知识、努力力和智慧慧。仅靠一般的的调研，就就想得到到所需的的信息是是不可能能的。房房地产市场调研分分不同阶阶段，各各个阶段的侧重点也也不一样样。2、房地地产市场调研具具有

9、很强强的针对性房地产市场调研在在营销的不不同阶段的内内容不同同，实施调研需要要具体问问题具体体分析。一一个调研项目可以以只花几几千元，也也可以花花几十万万、几百百万。可可以在一一天之内内完成，也也可长达数月月。可以以只提供供小范围围的一点点点数据据，也可可以给出覆盖盖大范围围的大量量信息。房房地产项项目调研对时效性性要求也也很高，如如销售率、价价格等动动态营销销信息的的调研，时间间发生变化，动态态营销信信息也会会发生改变。3、房地地产市场调研的的方法是是多样的调研研究究的方案案设计是多多样的，搜搜集数据据可以采采用实地调研、座座谈会、面面访、电话访谈谈或邮寄调研等方方法。房房地产市场调研开展的

10、程程度是有有伸缩性的。所所搜集数数据的多多少和复复杂程度度是可以以选择的，这取决于于所需要要的信息息和所拥拥有的经费费。简单的调研可以以设计得只只需几页页记录纸纸和一个个可装在在口袋里里的计算器，结结果也就就是几页报报告。复杂杂的大规模的调研要采采用高级级的计算机、数数据分析析程序和和信息处处理系统，用于于处理、计算并生生成大量量精确的的信息。4、房地地产市场调研结果具有有一定的的局限性性房地产市场调研的的结论不是是完美无无缺的。就就像任何何其他工工作一样样，房地地产市场调研也也不可避避免地会会有错误误、误差和疏疏忽。对对方案的的缜密设计和细心实施的目目的就是是为了避免免较大的误差和疏疏忽。只

11、只要对调调研信息息的价值值没有严重损害，细小的错误应应当容忍忍。如果果在调研或结束之后后发现了细小的错误误，就应当考察察它们对对调研信息息有什么么影响。仅仅仅因为一些细小的错误误就贬低或抛抛弃调研结果是不不合适的。应当当按照错错误的具具体情况况进行修正正处理，这样样可能需需要在解解释结果时作些修修改，或是是对调研发现的依依赖方面作作些变动动。房地地产市场调研结果不能能直接指指示决定。即使使没有发发现错误误或疏忽忽，调研完全全按所设设计的方方案进行，结果也不不是完全全确定的，不不能指示示或决定定最终答案。调调研结果只应被当成成是另外外一种证证据。必必须参考一般般经验、普普通的道道理和其其他信息息

12、来对它进行评价。人人类的感性性和判断断总是必要的。对调研的结果要认真思考、理解，看与我们对问题的感性认识是否基本吻合，如如果不相相符，原原因何在在，必要要时需作进一步的调研和分分析。调调研结果是重重要的决策策参考依依据，但但并不等等于准确确地给出了决决策答案案。四、房地地产市场调研的的程序为了使市市场调研工工作顺利进行，保保证质量，在在进行房地地产市场调研时，应按一定程程序进行。房房地产市场调研的的程序包包括确定定调研目的的、搜集集资料信息息、制定定调研计划、初初步调研、调研设计、资料分析析、做出出结论和提提出建议议。一、确定定调研目的的这是进行市场调研时应首先先明确的的问题。目目的确定定以后

13、，市市场调研就就有了方方向，不至至于出现现太大的的过失。也也就是说说，调研人员应应明确为什么要进行市场调调研？通过调研要要解决哪哪些问题题？有关调调研结果对于企业来说有什么作用？如果开开始做的问题题就不够准，将将使以后后一系列列市场调调研工作作成为浪费，造成成损失。一一般来说说确定调研目的的要有一一个过程，一一时是确定定不下来来的可以以采用探探测性调研、描描述性调研、因因果性调调研来确确定。1、探测测性调研当企业对对需要研研究的问问题和范范围不明确确、无法法确定应应当调研哪些些内容时时，可以采用探探测性调研来找找出症结结所在，然然后再作作进一步研究。例例如某房房地产公司近近几个月月来销售量不不

14、好，公公司一时时弄不清清楚什么么原因，是是宏观经经济形势不好、广广告支出出减少、销售代理效率低、还是消费者偏好转变的原因等等。在这种情况下，采用探测性调研，从中间商或者消费者那里搜集资料，以便找出最有可能的原因。从此例可以看出：探测性调研只是搜集一些有关资料，以确定问题所在。至于问题应如何解决，则有待于进一步调查研究。2、描述述性调研描述性性调研只是是从外部部联系上找找出各种种相关因素，并并不回答答因果关关系问题。例如在销销售这程中，发发现销售售量和广广告有关关，并不不说明何者者为因，何何者为果。也也就是说描述性性调研旨在在说明“是什么”、“何时”、“如何”等问题，并并且解释释“为何”的问题。

15、与探测性性调研比较，描述述性调研需要要有一事事先拟定的计划需要要确定搜搜集的资资料和搜集集资料的步骤骤，需要要对某专门问问题提出出答案。3、因果果性调研这种调研研是要找找出事情情的原因因和结果。例例如价格格和销售之间的因果果关系如何？广告与与销售间的因果果关系如何何？通常常对于一个个房地产产公司经营营业务范范围来说，销售、成成本、利利润、市场占有量量，皆为为因变量，自自变量较为复复杂，通通常有两两种情况：一一类是企业自已本本身可以以加以控控制的变变量，又又称内生生变量，例例如价格格、广告告支出等等。另一一类是企业市场环境中中不能控控制的变变量，也也称外生生变量，例例如法律律、法规规、政策策的调

16、整、竞争对手的广广告支出出与价格格让利等。因因果关系研究究的目的的在于了了解以上上这些自变量对某一因因变量（例例如对成本）的的关系。4、预测测性调研预测性调研是通通过搜集、分分析研究究过去和现在的各各种市场情报资料，运运用科学方法，估估计未来一一定时期内市市场对某种产品的的需求量量及其变变化趋势。由由于市场场情况复杂杂多变，不易易准确发发现问题题和提出出问题。因因此，在在确定研研究目的的的阶段，可进行一些情情况分析析。例如如前面所所述的房房地产公司发现现近几个个月来售售房量不不断下降降，经初步分析，认认为是由由于市场场竞争下下的广告告没有做做好，造造成消费费者视线转转移，为此便可可做若干干假设

17、。拟定假设设的主要要原因是是限制研研究或调调研的范范围，以便便使用今今后搜集集到的资资料来检验所作作的假设设是否成成立。二、搜售售信息资资料市场营销销调研需需要搜集集大量的的信息资资料，其其中有些些资料需要要经常不断断的搜集，有些些需要定定期搜集集，大多多数是需需要时才进行搜集集。三、初步步调研初步调研的的目的是是了解产产生问题的一一些原因因，通常常有如下下 3 个过程：（一一）研究究搜集的的信息材材料1、研究究企业外部材材料。从从各种信息资料中，了了解一些些市场情况和和竞争概况况，从中中了解目目前市场场上哪类房产最好销？其价价格如何何？当地地消费者对房产有什么偏好？2、分析析企业内部资料。对

18、公司的的各种记记录、函函件、订订货单、年年度报表等内内部资料进进行分析析，从而而找出产产生问题的原原因的线线索。（二）与与企业有关领导导进行正正式谈话话从这些领导人的的谈话中，寻找市场占不率率下降的的原因，如如市场营营销经理理可能认为房产产价格定定得太高高，工程程部经理可能能认为设设计不十十分合理理、材料料供应质质量不高，材材料部经经理可能能认为物价价指数上上涨太快，所所划拨的经费不能能全部采采用进口或国内内各种名牌材材料等等等。（三）了了解市场场情况市场是无情情的，消消费者对本公司司所开发发经营的的房产态态度，就就是反映映企业市场营销水平平的重要要标志，也也是初步步调研的的关键内容容，如为为

19、什么消费者不购买买本公司司商品房房，就需需要对用户进行调研研究究。四、调研研设计根据据前面信信息资料搜集集以及上上面初步步调研的的结果，可可以提出出调研的命命题，及实施的计计划。例例如近期期的房地地产业不太太景气，资金积压过多，建造好的房子销售不畅，什么原因呢？经过分析先拟定问题产生的原因有两点：一是国家宏观控制，银行收紧，消费者收入没有好转：另一是广告效果不大，没有引起消费者足够的兴趣，消费者储蓄待购。为了证实此命题的正确与否，决定采用：计划抽样发，重点调研法，并配合个人访问法的调研和电话调研法来进行调查研究。在搜集原原始资料时，一般般需要被被调研者填填写或回回答各种种调研表表格或问问卷。调

20、研表及及问卷是整整个调研工作作的核心心，其设设计的好好坏将直直接影响响调研结果。调研表和问卷的设计计既要具具有科学学性又要要有艺术术性，以以利市场场调研工工作的条条理化、规范化。一项房地地产市场调研工工作至少少应设计计以下 44 种调调研表格格： 11.当地地房地产产资源统计表，包包括房地地产分布、面面积、类型、单位价格格、单位总价、开开发程度度、居住住密度、交交易状况况和规模、使使用期限限、抵押押保险、政策策限制、竞争程度度、发展远景、其其他具体体情况和和调研日期期等项目。 22.房地地产出租市市场统计计表，包包括出租租房地产产名称、所所在地区区、出租租面积、租金水平、出出租房的的类型和等等

21、级、室内内设备状况况（暖气气、燃气气、电话话、家用用电器、厨卫设备备）、环境条件件（庭院院、阳台台、停车车场、文文娱场所、交交通和购购物等）、空空置率、影响响房租市市场的最大大因素、具体房东的记录、房地产出租公司的资料和调研日期等项项目。 33.房地地产出售统计计表，包包括已售售房地产产的名称称、地区区、开发发商、数数量、结结构类型、成成交期、成成交条件件（预付款、贷贷款额和利率率、偿还还约束、其其他附加加条款等等）、出出售时的房龄和状况况、客户户资料和和调研日期期等项目。4.房地地产个案市市调分析表表，包括括案名、区区位、投投资公司、产产品规划、推推出日期期、入伙伙日期、基基地面积积、建筑筑

22、密度、土土地使用用权年限、单单位售价价、付款款方式、产品特色、销售策略、客源分析、媒体广告、调研资料和日期等。房地产市市场调研中中普通采采用抽样样调研，即即从被调调研总体中选择部分分样本进行调研，并并用样本特性性推断总总体特性性。在实实地调研前，调调研人员应应该选择择决定抽抽查的对象、方方法和样样本的大大小。一一旦明确确下来，调研人员必须严格按照抽样设计的要求进行工作，以保证调研质量。五、现场场调研要进行编辑整理理。就是是把零碎碎的、杂杂乱的、分分散的资资料加以以筛选，去去粗取精精，去伪存真，以以保证资资料的系系统性、完完整性和和可靠性性。在资资料编辑整理理过程中，要要检查调调研资料的误差，剔

23、剔除那些些错误的资料；然然后要对对资料进行评定，一一确保资资料的真真实与准确确。其次次，要进进行分类编编号，就就是把调调研资料编入适当当的类别别并编上号码，一便于于查找、归档和使使用。再再次，要要进行统计，将将已经分类的资料进行统计计计算，有有系统地制成成各种计计算表、统统计表、统计计图。最最后，对对各项资料中中的数据据和事实实进行比比较分析，得得出一些些可以说说明有关问问题的统计数据据，直至至得出必必要的结论论。六、撰写写和提交交调研报告撰写和和提交调调研报告是房房地产市场调研工工作的最最后一环环。调研报告反映映勒令调调研工作作的最终终结果。要要十分重重视调研报告的撰撰写，并并按时提交调研报

24、告。撰撰写调研报告应做到：(1)客观、真实、准确确地反映映调研结果。(22)报告内容容简明扼要要，重点点突出；(3)文字精精炼，用语中肯；(4)结论和建建议应表达达清晰，咳咳归纳为为要点；(5)报报告后应附必要要的表格格和附件件与附图图，以便便阅读和使使用；(6)报报告完整整，印刷刷清楚美观观。以上房地地产市场程序对房地产市场调研工工作只具具有一般般的指导导意义。在实际际工作中可可视具体情情况，科科学合理理地灵活活安排调调研工作作的内容容。在作出结结论以后后，市场场营销调调研部门必须提出若若干建议议方案写写出书面报告，提供给决决策者。在在编写调研报告时，要指指出所采采用的调调研方法法、调研目的

25、的、调研对象，处处理资料手段段，通过过调研提提出结论论，并以此此提出一一些合理理建议。五、房地地产市场调研的的内容房地产市市场调研的的内容非非常广泛泛，涉及到房房地产市场需求和和供给的各个个方面。但由由于调研目的的不同调研时间限制制，房地地产调研的的内容也也并非完完全相同同。通常，房房地产市场调研主主要包括括房地产产市场环境调研房房地产市场需求调研房房地产市场场供给调研和和房地产产市场营销销活动调研四四个方面面的内容容。一、房地地产市场环境调研房地产企企业的生存存发展是以以适应房地产市场环境为产提的的，对房地产企业来说，市场场环境大大多是不不可控制制因素，房房地产企业的生产与营销活动必须与之相

26、相协调和适应。尽管管企业在市场活动中拥有充分分的自主主权，但它它的经营营活动受到社社会法律律环境的约束，受受到行业业惯例和和准则的规定与制制约，而社社会经济济、文化化的发展等都对房地产企业生产经营营有制约和影响响作用。(一) 政治法法律环境调研政治法法律环境调研主要要是了解解对房地产市场起影响响和制约约作用的的政治形形势、国家对房房地产行业管理的的有关方针政策、有有关法律法法规，包括括：1、各级政府有有关房地产开开发经营营的方针政策。如如房改政政策、开开发区政政策、房房地产价格政政策、房房地产税收政政策、房房地产金融政政策、土土地定级级及地价价政策、人人口政策策和产业业发展政政策等。22、各级

27、政府有有关国民经济济社会发展计划、发展规划、土土地利用用规划、城城市规划和区区域规划等。33、政府府有关法律法法规，如环境保护法、土土地管理理法、城城市房地地产管理法法、广告告法、反反不正当当竞争法等等。4、政府府有关方针和政策策，如产产业政策、金金融政策策、税收收政策、财政政策、物价政策、就业政策等。5、政局的变化，包括国际和国内政治形势、政府的重大人事变动等。(二) 经济环环境调研经济环环境调研主要要是了解解财政、金金融、经经济发展展状况和和趋势等因因素，这这些因素影影响的是是市场大气候候。更重重要的是是，该地区的的居民收收入、消消费水平、消消费结构、物价价水平、物物价指数数高低，对房地产

28、市场需求也会产生根本性的影响。经济环境调研应把握企业所在地区的总的经济发展前景。一般来说，对于经济发展快的地区，房地产市场的前影也将十分广阔，市场机会相对多。具体包括：1、国家、地区或城市的经济特性，包括经济发展规模，趋势、速度和效益。2、项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。3、一般利率水平、获取贷款的可能性以及预期的通贷膨胀率。4、国民经济济产业结结构和主主导产业业。5、居民民收入水水平、消消费结构和和消费水平。66、物价水水平及通通贷膨胀率。7、项目所在在地区的的对外开放程度度和国际际经济合合作的情情况，对外贸易和

29、外外商投资资的发展情况况。8、与特特定房地地产开发发类型和和开发地点点相关因素的的调研。(三) 社会文文化环境调研社会文文化环境主要要是居民民的生活活习惯、生生活方式式、消费费观念、消消费心理及及对生活的态态度、对人生的的价值取向等等。社会会文化环环境在很很大程度度上决定定着人们们的价值观观念和购买买行为，因此此它景响响着房地地产消费者购买房地地产产品的的动机、种类类、方式。某某一地区区人们所持有有的核心心文化价价值观念具具有高度度的持续续性，因因此房地地产企业必须了解当当地消费费者的文文化和传传统习惯惯，才能能为当地消消费者所接接受。而而一些价价值观，是是比较容易变化的，这这也是房房地产企业

30、开发发新的产品引进新的经营营思路创造了条条件。文文化环境调研的内内容主要要包括：1、居民民职业构成成、教育育程度、文文化水平平等。22、家庭庭人口规规模及构构成。33、居民民家庭生生活习惯惯、审美观念及价价值取向等。44、消费者民族族与宗教教信仰、社社会风俗等。(四) 社区环境调研社区环境直接接影响着着房地产产产品的的价格，这是房地产商品特有的属性。优良的社区环环境，对发发挥房地地产商品的的效能，提提高其使使用价值值和经济效益益具有重重要作用用。社区区环境调研内容容包括社社区繁荣荣程度、购购物条件件、文化化分围、居民民素质、交通和和教育的的便利、安安全保障障程度、卫生、空气和水源质量及景观等方

31、面。二、房地地产市场需求调研房地产市场需求既既可以是是特定房房地产市场需求的的总和，也也可以是是专指对某一房地产企企业房地产产产品的需需求数量量。市场场需求由由购买者、购买买欲望、购购买能力力组成。购买买者是需需求的主主体，是是需求行行为的实施者；购买欲望望是需求求的动力，是是产生需求求行为的源泉泉；购买买能力是是需求的的实现条件件，是需需求行为的物质保障。三三者共同同构成了了需求的的实体。房房地产企业为了使使其产品适销对对路，必必须事先了了解消费费者的构成成、购买买动力和和购买行为特征，真真正做到到按照消消费者的实际际需求来来进行企业的生产产经营活活动。对此，房房地产市场需求调研主要要包括如

32、如下方面面：(一) 房地产消费者调研房地产消消费市场容量调研，主主要是调调研房地地产消费者的数数量及其其构成。主主要包括括：(11)消费者对某类房地产的总需求量量及其饱饱和点、房房地产市场需求发展趋势；(2)调研房地地产现实实与潜在在消费者数量量与结构，如地地区、年年龄、民族族特征、性别、文化背景、职业、宗教信仰等；(3)消费者的经济来源和经济收入水平；(4 消消费者的实际际支付能能力；(5)消消费者对房地产产产品质量、价价格、服服务等方面面的要求和意意见等。(二) 房地产消费动机调研房地产消消费动机就就是为满满足一定定的需要要，而引引起人们们购买房房地产产产品的愿愿望和意念。房房地产消费动机

33、是是激励房房地产消费者产生消费行为的内在在原因。主主要包括消费者者的购买买意向，影影响消费费者购买动动机的因因素，消消费者购买动动机的类型等。(三) 房地产消费行为调研房地产消消费行为是房地地产消费者在实际际房地产消费者购买模式式和习惯惯的调研，主要要是要调调研：(11)消费者购买房地地产商品的的数量及及种类；(2)消费者对房屋设计、价价格、质质量及位位置的要要求；(3)消消费者对本企业房地产商品的的信赖程度和和印象；(4)房房地产商品购买买行为的主要要决策者者和影响响者情况况等。三、房地地产市场供给调研房地产市市场的供给是指在在某一时时期内为房地产提供房房地产产产品的总量。它它主要调研以以下

34、几个个方面：1.行情情调研。即即整个地地区市场场，房地地产市场现有产品的供供给总量、供供给变化趋势、市市场占有率率；房地地产市场的销售状况况与销售潜力力；房地地产市场产品的的市场生命周期期；房地地产产品供供给的充足足程度、房房地产企业的种类和数数量、是是否存在在着市场空隙隙；有关关同类产品价价格水平平的现状和趋势势，最适适合于客客户接受的的价格策策略；新产品定定价及价价格变动动幅度等等。2. 现有房地地产租售客客户和业主对房地产的环境、功功能、格格局售后后服务的意见及对某某种房地产产产品的接接受程度度。3. 新技术、新新产品、新新工艺、新材材料的出出现及其在在房地产产产品上上的应用情况。4.

35、建建筑设计计及施工工企业的有关情况。四、房地地产市场营销销活动调研房地产市场营销销活动是一系系列活动动的组合，包包括房地地产产品价价格、促促销、广告等活动动。因此此房地产产市场营销销活动调研应围绕绕这些营销组组合要素素展开。(一) 房地产市场竞争情情况调研市场竞争争对于房地地产企业制定主主要包括括竞争企业和竞争产品两方方面内容容。对竞争企企业的调研主要要包括(1)竞竞争企业的数量量、规模、实力状况况；(22)竞争企业的生生产能力、技技术装备水平和和社会信信誉；(3)竞竞争企业所采用用的市场场营销策策略以及新新产品的开发发情况；(4)对房地产企业未来市市场竞争情情况的分分析、预预测等。对竞争产产

36、品的调研主要要包括：(1)竞争产品的设计计、结构、质量、服务状况；(2)竞竞争产品的市市场定价及及反应状况；(3)竞争产品的市市场占有率率；(44)消费者对竞争产品品的态度和接接受情况况等。(二) 房地产价格调研房地产价价格的大大小对房地产价格的的调研的内内容包括括：(11)影响响房地产产价格变化的因因素，特特别是国家家价格政政策对房地产企业定价的的影响；(2)房房地产市场供求情情况的变变化趋势；(3)房地产商品价价格需求求弹性和供供给弹性的的大小；(4)开发商各各种不同的的价格策策略和定定价方法法对房地产租售量量的影响响；(5)国国际、国内内相关房地产市场的价格格；(66)开发发个案所所在城

37、市市及街区区房地产产市场价格。(三) 房地产促销调研广告促进进房地产商品市市场销售的的一种重要手手段，广广告促销销的效果果是房地地产房地产企业所关注的一一个问题题。促销调调研的主主要内容容包括：(1)房地产企业促销方式，广广告媒介介的比较较、选择；(2)房地产广告的的时空分布布及广告告效果测测定；(33)房地产广广告媒体体使用情情况的调调研；(44)房地地产商品广广告计划和预算的拟定；(55)房地产广广告代理理公司的的选择；(6)人员促销的配备状况；(7)各种营业业推广活活动的租售绩效。(四) 房地产营营销渠道道调研主要包括括：(11)房地地产营销销渠道的的选择、控控制与调调整情况况；(22)

38、房地地产市场营销方式的的采用情情况、发发展趋势及其其原因；(3)租售代代理商的的数量、素素质及其租租售代理的情情况；(4)房房地产租售客客户对租售售代理商商的评价。六、房地地产市场预测测一、房地地产市场预测测的概念念和作用用（一）房房地产市场预测测的概念念房地产市市场预测测是在市市场调研获得一定定资料的基基础上，针对对需要，运运用已有有的知识、经验和科科学方法法，对房地产企业和市场的未来来发展趋势以及及与之相相关的营销环环境因素素进行分析析和判断断，从而而为房地产企业的营销决策策提供依依据。实实际上，房地地产市场预测测是一种信息变换换系统，这一市场预预测系统中，输入的是是市场调调查取得得的历史

39、和现时时资料，输出的则是预测信息息。其中中，预测测者的经验验、知识、技巧以以及采用用的预测测方法对信息的的转换起着着重要的的作用。（二）房房地产市场预测测的作用用 1、房房地产市场预测测是房地地产企业制定开发发经营计计划和进行营销决策策的基础础。通过房地地产市场预测测，可以以了解房房地产市场发展变化的趋势势，以及及对房地产企业开发经经营活动所带来的影影响，从从而避免免企业盲目开发发经营，为制定科科学的计计划和开发发经营决决策提供供依据。2、房地地产市场预测测是改善善企业经经营管理理，提高高经济效益益的重要要手段。在在市场经经济下，房房地产企业的生存存和发展与房房地产市场息息相相关，而房房地产市

40、场又是瞬息息万变的，只只有通过过房地产市场预测测，了解解房地产产市场动态态和发展趋势，根根据市场需求来来制定正正确策略略，才能能提高企企业的投资决策水水平，增增加企业业的经济效益益，避免免盲目投投资带来的的损失。科科学地市市场预测测分析是是房地产产企业提高经济济效益的的途径之之一，可可以提高高整个企企业的经营管理理水平，实现经营管理的科学化。3、房地地产市场预测测可以降降低市场场不确定定性给房地产企业所带来的市市场风险险。房地产市场受到许多因素素的影响响，有些些因素是是可以控控制的，有有些因素素是可以以为企业所预知的，而而有些因因素是企企业既无法法控制又又无法预预知的，所所以房地地产市场在蕴含

41、着巨巨大机会会的同时时具有极极大的不不确定性性。房地地产企业可以通通过市场预测测借助过去的市市场信息资料对未来市市场的发展趋势进进行预测，从从而降低低市场不确定定性所带带来的风险险。实践证明明，有市市场预测测和无市市场预测测，预测是准准确与否否，对房地产企业经营营的影响响极大。哪哪个企业业注意利利用了房房地产市场预测测，而且且预测得比比较准确，那那个企业的生产和经营就好好。二、房地地产市场预测测的种类房地地产市场预测测，按预测测的时间长长短，可可分为短期预测测、中期期预测和长期预测；按预预测对象象的范围围，可分分为宏观市场预测测和微观市场预测测；按预测测方法的的性质，可分分为定性预测测和定量量

42、预测。（一）短短期预测测、中期期预测和长期预测短期期预测是指指房地产产企业安排年年度内市市场营销销计划的的预测，由由于房地地产具有开发周期期长的特点点，因此此这种短时期的预测测主要用用于制定定月计划、季季度计划、年年度计划，为日常的的市场营营销工作作服务。中期预测测是反映映企业对对 1-5 年年内的房房地产市场变化及及期限发发展趋势的预测，是企业制定发展规划的依依据。例例如，对对二三年年内的房房地产市场各类物业的需求求量进行预测，从从而为房地产企业投资何种类物业提供决决策依据据。长期预测测是指房房地产企业对五年年以上的的房地产产市场变化及及其趋势势的预测。这种预测测是企业制定长期战略目标的科学

43、学依据，长期预测的精确度很难把握，难度也较大。（二）宏宏观市场和微观市场预测测宏观市场预测测是对整个市市场的预测分析析，涉及的范范围大，牵涉涉面广。例例如，房地产市市场的供求求变化及与与之相联联系的各各种因素，如如人口结结构变化，经济济发展速速度，以以及对影响房房地产市场的其他他政治法法律因素素的预测测。宏观市场预测测对企业确定发展方向向和发展规划有指指导作用。微微观市场预测测是指房房地产企业营销销活动范围内进行的市市场预测测，如房房地产企业产品的的市场份额、价格格变化等预测测。微观市场预测是企企业制定生生产经营营决策，编编制计划的依依据。（三）定定性预测测和定量量预测定性性预测又称称判断预预

44、测，是是预测者根根据自己己掌握的的实际情况况、实践经验和逻辑推理能能力，对对房地产市场的发展趋势做出出的推测测和判断断。例如如，今后后几年房房地产市场供求关系是供供大于求求还是供不不应求等。定定性预测测需要的的数据少少，比较较简单易易行。在在应用定性性预测方法法进行房地地产市场预测测时，注注要是凭凭借个人人特别是专家的知识、经验和分分析能力力。这种种方法主主要适用用于缺乏乏信息资资料、或或影响因因素复杂杂又难以分清清主次、或或对主要影影响因素素难以进行定量量分析的的情况。定定性预测测方法常常用的有有特尔斐法、意意见集中法法、类推法等等。定量预测测是在了了解历史资料和统计计数据的的基础上，运运用

45、统计计方法和和数学模模型，对市市场发展趋势进进行数量量分析的的预测方法法。定量量预测与统计资资料、统计计方法密切切相关，也称称统计预预测，主主要包括括时间序列列预测和因因果关系预测。时间序列列预测是依据据预测对对象随时间间的变化规律建立立模型，主主要包括括移动平均法法，指数数平滑法法，季节节变动预预测法等等。因果果关系预测是依依据预测测对象及及其影响响因素间间的因果果关系建立立模型，主主要包括括因归分析，经经济计量量模型、投投入产出模型型等。三、地产产市场预测测对象的的步骤房地地产预测测的一般般步骤如下下（框图图见图 2-22）：1确定定预测对对象和预测测的目的的。要说说明预测的对象，要要达到

46、的的目的，预测的范围，预测时间等。如某企业预测商品房市场销售量，应明确是哪类商品房，短期预测还是中、长期预测，是全国还是某地区预测等。2制定定的预测测方案。应应包括具具体内容容、人员员、分工工、资料搜集集办法、地地点、时时间安排排等。3搜集集和分析析有关资资料。在在搜集资资料时一要注注意信息息资料的广广泛性，除除了与房房地产直接有有关方面的的因素外外，还要注意意对房地产市场具有较大影响响的间接因素；二要注注意信息息来源的的多渠道道性，使使得信息息具有代代表性、准准确性、系系统性、完完整性和和可比性性，在搜搜集资料的过程中还要分析析筛选，整整理出对对预测有有实用价值的资料和信信息。4选定定预测方

47、法法和预测测模型。即即根据预预测目标、资料、资料占有有情况、准准确度要要求及预预测费用用多少来来选定。房房地产市场预测测的定量量方法有有回归分析法法、时间序列预测测法等。5进行行实际预预测。即即根据选选定的预测测方法和和模型，进行预测计算。 6评价修正预测结果。预测不可能做到百分之百的精确，但若预测误差很大，就失失去了预预测的意意义。所以以，对预预测误差差进行具体体分析，看看预测结结果是否否达到预测目标的要求求。如果果满足要求求，则进进入撰写写报告的阶段；如如不能达达到要求求，则回到前前面步骤骤，或重重新确定定目标、搜集集资料，或或重新选选择方法法，再进进行预测，直到误差差符合预预测要求求。7撰写写预测报报告。房房地产市场预测测报告既既要有定定性分析析，也要要有定量量分析，尽量做到到数据真真实准