时尚国际地产项目营销策划深度提案4513739.docx

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1、 时尚国国际营销策划划深度提提案销售准备备期产品深化化对办公类类物业的的相关配配置要求求：如软软硬件设设备设施施，外立立面的风风格设计计，空调调和电梯梯的品牌牌及功能能要求，大大堂、电电梯厅的的装修标标准建议议，功能能区域划划分，户户型面积积分割等等细节工工作。对商业部部分的动动线分析析，业态态的划分分，面积积分割建建议等细细节工作作。设备设施施及装修修标准建建议一、写字字楼部分分1、公共共区域装装修l 大堂：高高档次商商务装修修，装饰饰风格简简约、现现代l 电梯：AA、B座座各设置置4部11.155t、22m/ssl 门窗：AA、B座座双开玻玻璃户门门（配金金属拉手手）；外外窗为LLOW-E

2、中空空玻璃，高高级铝合合金窗框框l 卫生间：每层公公共卫生生间高级级光洁墙墙面、防防滑地面面、防潮潮吊顶、“美标”或同档次合资洁具2、写字字楼室内内装修l 墙面：“立邦”三合一一或同档档高级乳乳胶漆墙墙面；l 地面：水水泥压光光地面，上上铺高级级防静电电地毯（踢踢脚线和和地毯在在收楼后后由物业业公司统统一铺设设），设设高级踢踢线；l 顶棚：高高级乳胶胶漆顶棚棚，空调调管线和和风口部部位设石石膏板吊吊顶；l 茶水间、卫卫生间：上下水水管线入入管道竖竖井，管管道甩口口裸露并并保护，交交房后由由物业公公司铺设设地毯时时统一封封堵；隔隔墙均不不做。3、设备备设施标标准l 供电：双双回路供供电，按按80

3、WW/M上上标设计计l 消防：大大厦裙楼楼及地库库及塔楼楼公共区区域设置置自动喷喷淋及消消火栓系系统。采采用控制制中心智智能报警警系统，且且有火灾灾报警、联联运控制制、紧急急广播切切换等功功能。l 通讯：1100MM网络带带宽、有有线及卫卫星天线线电视系系统、l 户内空调调系统：名牌户户式中央央空调，安安装到位位；l 热水系统统：公共共卫生间间提供热热水；l 安防系统统：地下下车库、大大堂、电电梯内及及主要通通道等位位置设置置监控系系统；办办公单元元内及大大堂保安安台设紧紧急报警警按钮；三层面面向屋顶顶花园房房间设置置玻璃破破碎探测测器；大大厦设有有电子巡巡更系统统；l 楼宇自控控系统：可为大

4、大厦内主主要机电电系统进进行有效效合理控控制。l 供热系统统：整个个项目热热源来自自市政热热力系统统，经由由地下一一层换热热站换热热后，将将二次热热力供向向各服务务区域。l 通风系统统：商业业区设有有新风及及加湿系系统，机机组设在在各层空空调机房房。公共共区的卫卫生间、厨厨房以及及机电房房、地下下车库均均设集中中排风系系统。l 防排烟系系统：地地下车库库、地下下层管理理用房及及员工餐餐厅、厨厨房以及及楼梯间间、前室室、合用用前室等等均按消消防要求求设置了了相应的的机械排排烟及正正压送风风系统。l 综合布线线系统：遵循国国际标准准EIAA/TIIA5668A，多多模光纤纤数据主主干，超超5类水水

5、平电缆缆，星形形网络拓拓扑结构构，用户户独享1100MM网络带带宽，提提供高速速接入IInteerneet服务务。信息息点设计计指标为为1对/10mm上标设设计。l 给水系统统：变频频分区给给水系统统。塔楼楼采用分分区变频频供水方方式，有有效防止止用水之之二次污污染。塔塔楼分户户水表出出户集中中设置，无无须入户户读表，方方便小业业主及物物业管理理。大厦厦设中水水处理及及中水供供水系统统，以满满足节约约用水及及环保之之要求。l 电视：设设有有线线及卫星星天线电电视系统统，整个个系统带带宽为8800MM-1GGHZ，提提供VOOD点播播数据服服务等业业务，除除可接受受北京市市光缆660余套套有线电

6、电视节目目外，还还可接收收包括卫卫视中文文台、卫卫视音乐乐台等境境外卫星星电视节节目。l 停车管理理系统：对“临时停停车”及“固定长长期停车车车辆”进行智智能化管管理。地地下二层层为立体体停车库库，该系系统可与与“停车管管理系统统”通讯，统统一管理理，对出出库车辆辆进行识识别。4、建筑筑立面l 外墙：铝铝幕及玻玻璃幕墙墙，配以以少量高高级石材材。玻璃璃幕墙采采用 LLOW-E中空空保温安安全玻璃璃。二、商业业部分除以上标标准之外外，建议议安排店店招及路路引系统统等。写字楼部部分优化化建议在设计可可行的前前提下，为为满足办办公类人人群的使使用要求求，我们们建议对对G、HH栋写字字楼户型型及结构构

7、进行如如下调改改：原H座平平面H座优化化建议及及文字说说明：1、建议议调整现现分户方方案，具具体调整整方案有有三种：方案一：一梯四四户，一一边两户户方案二：一梯两两户，一一边一户户方案三：一梯多多户，一一边两户户，一边边多户。三种方案案也可以以共存于于不同楼楼层。其中一边边两户可可实行两两种细分分方案。2、建议议防火门门全部采采用高档档木质防防火门。3、单元元户门建建议全部部采用边边开形式式，尽量量避免中中间开门门。4、过小小的户型型建议就就近与大大户型合合并。5、大户户型户内内除侧厨厨预留厨厨房条件件以外，建建议取消消其余厨厨房及相相应管道道。6、在不不影响使使用的情情况下，除除在总裁裁办保

8、留留小卫生生间以外外，建议议取消户户型内的的其余小小卫生间间。户内内其他人人员一律律使用公公共卫生生间。原G座平平面G栋优化化建议及及文字说说明：1、将卫卫生间翻翻至现公公共区域域，由户户内卫生生间转换换为公共共卫生间间。在规规范允许许的情况况下，建建议只设设一个公公共卫生生间。2、将公公共区域域的管井井由现状状的横向向设置调调为沿公公共区域域侧墙纵纵向设置置。3、将户户内的厨厨房及相相应管道道取消。另外，针针对上次次贵司提提出的伸伸缩缝处处理问题题，我们们认为只只要不在在伸缩缝缝位置开开门，处处理难度度不大。整体营销销方案根据产品品定位，制制定整体体营销方方案，此此方案应应分阶段段考虑，各各

9、阶段推推广方案案以及推推广方式式、推广广媒体选选择、推推广费用用预估，专专业服务务广告公公司的选选择。一、阶段段划分根据预售售证取得得的时间间的不确确定性，特特拟定了了4套排排期方案案。1、写字字楼预售证取取得06年66月06年88月06年110月06年112月前期准备备期06.44066.606.44066.606.44066.606.44066.7预热期06.66066.806.66066.806.44066.10006.88077.3开盘期06.88066.906.88066.906.110006.110.11507.44077.5强销期06.99066.11106.99066.1110

10、6.110.116006.112.11507.66077.9滞销期06.112007.4406.112007.4407.11077.3平稳期07.44077.10007.44077.10007.44077.10007.99077.100尾盘期07.110007.11207.110007.11207.110007.11207.110007.1122、商业业预售证取取得06年66月06年88月06年110月06年112月前期准备备期06.66066.122预热期07.11077.4开盘期07.44077.5强销期07.66077.9尾盘期07.110007.112二、各阶阶段媒体体选择及及广告配配

11、合（以以06年年8月取取得预售售证估算算）第一阶段段（前期期准备期期）平面设计计广告公公司选定定（预计计费用：8万元元）包装准备备：销售售道具：沙盘、销销售海报报、楼书书、单页页的设计计、网站站（预计费费用：220万元元）户外媒体体：现场场围档设设计制作作、交通通路牌的的设计制制作及报报广（预计费费用：660万元元）阶段推广广费用小小计：888万第二阶段段（预热热期）推广方式式：试探探性的广广而告之之，检验验市场反反应，确确认产品品卖点，寻寻求以最最佳方式式表现产产品特征征。媒体选择择：主打打报纸：北京青青年报、新新京报；辅助报报刊：北北京晚报报、北京京晨报（预计费费用：770万元元）主打电台

12、台：北京京交通台台；辅助助电台：mussic raddio，国国际广播播电台（预计费费用：550万元元）其他渠道道：新浪浪，焦点点，搜房房网，写写字楼和和俱乐部部的液晶晶电视（预计费费用：220万元元）相关软性性宣传（预计费费用：110万元元）阶段推广广费用小小计：1150万万第三阶段段（开盘盘期）推广方式式：加大大力度宣宣传写字字楼开盘盘火爆热热销，销销售进度度节节攀攀升，造造成人气气极旺印印象媒体选择择：主打打报纸：北京青青年报、新新京报（预计费费用：1100万万元）主打电台台：北京京交通台台；辅助助电台：mussic raddio，国国际广播播电台（预计费费用：330万元元）其他渠道道：

13、新浪浪，焦点点，搜房房网，写写字楼和和俱乐部部的液晶晶电视（预计费费用：110万元元）开盘活动动（预计费费用：330万元元）软性宣传传及DMM（预计费费用：220万元元）阶段推广广费用小小计：1190万万第四阶段段（强销销期）推广方式式：炒作作写字楼楼旺销场场面，另另外再结结合促销销主题诉诉求写字字卖点媒体选择择：主打打报纸：北京青青年报、新新京报；辅助报报刊：北北京晚报报、北京京晨报（预计费费用：1140万万元）其他渠道道：新浪浪，焦点点，搜房房网，写写字楼和和俱乐部部的液晶晶电视（预计费费用：330万元元）销售道具具制作（预计费费用：55万元）软性宣传传（预计费费用：225万元元）阶段推广

14、广费用小小计：2200万万第五阶段段（滞销销期）推广方式式：在此此期间建建议导入入商业部部分宣传传推广，以以保持项项目市场场形象及及销售的的连续性性媒体选择择：商业业主打报报纸：北北京青年年报、新新京报（预计费费用：550万元元）商业销售售道具：沙盘、销销售海报报、楼书书、单页页（预计费费用：110万元元）商业软性性宣传（预计费费用：55万元）阶段推广广费用小小计：665万第六阶段段（写字字楼销售售平稳期期）/（商商业开盘盘期强强销期）推广方式式：以投投资回报报主题诉诉求底商商投资价价值，并并以销售售进度吸吸引更多多投资者者，造成成抢购之之势媒体选择择：主打打报纸：北京青青年报、新新京报（预计

15、费费用：2200万万元）印刷媒体体：销售售海报、楼楼书、单单页（预计费费用：550万元元）户外媒体体：现场场围墙、交交通路牌牌（预计费费用：1100万万元）商业开盘盘活动（预计费费用：330万元元）软性宣传传及DMM（预计费费用：220万元元）阶段推广广费用小小计：4400万万第七阶段段（收尾尾期）推广方式式：以促促销主题题诉求项项目即将将清盘，机机会仅存存媒体选择择：主打打报纸：北京青青年报、新新京报（预计费费用：550万元元）户外媒体体：交通通路牌（预计费费用：220万元元）入住活动动（预计费费用：330万元元）阶段推广广费用小小计：1100万万推广费用用总计（含含平面广广告公司司月费）：

16、11993万证件配合合根据营销销计划，对对开发商商索取的的各种证证件的时时间要求求。通过上述述时间安安排可以以看出，如如果能在在06年年8月取取得预售售证最为为理想。售楼处物物业管理理对二期售售楼处选选址及要要求，对对售楼处处进行管管理的物物业公司司服务要要求等工工作。综合考虑虑项目周周边环境境，建议议收回原原售楼处处（现彩彩票中心心）作为为二期销销售现场场仍为首首选，主主要因为为：1、可视视性较强强2、在区区域内属属于临街街建筑，可可达性强强，对其其他项目目客源可可造成分分流对物业管管理要求求：保安安、保洁洁形象及及礼仪；水吧服服务；停停车管理理等。现场包装装售楼处现现场以及及施工现现场的包

17、包装建议议，如围围挡、现现场车位位、灯箱箱、道旗旗、看房房通道等等。销售现场场包装除除了常规规的户外外及室内内接待区区域装饰饰以外，需需要重点点强调的的有以下下几点：外部：1、注意意与周边边项目的的差异化化；2、销售售处可视视性要强强，建议议配备夜夜间照明明设施或或霓虹灯灯3、标识识文字简简洁清晰晰；4、销售售现场与与施工现现场保持持连通性性的基础础上在空空间上也也要相对对隔离；5、看房房通首整整洁便捷捷，工地地围档可可识别性性要高。内部：1、销售售现场内内部氛围围用鲜艳艳色彩烘烘托现场场气氛；2、内部部装修配配饰应保保持舒适适不懒散散、大气气不张扬扬的风格格原则；3、前台台接待位位置能够够观

18、察到到客户进进入销售售中心前前；4、茶水水台设置置便于环环顾卖场场；5、销售售中心内内部客户户动线形形成环流流；6、有背背景音乐乐设备；7、谈判判桌（沙沙发）间间隔摆放放，保持持一定距距离；8、设立立两间以以上单独独签约谈谈判室。地点：原原售楼处处口用途：吸吸引凤凰凰城客源源地点：售售楼处用途：更更换顶端端路牌，吸吸引进入入的客源源地点：一一期楼顶顶用途：多多角度吸吸引远程程客源地点：曙曙光西路路用途：吸吸引经过过客源地点：曙曙光西路路工地现现场用途：美美化项目目形象，吸吸引经过过客源销售工具具对销售工工具的提提前准备备，如效效果图、沙沙盘、楼楼书、户户型图、各各种宣传传用品、礼礼品、产产品展

19、示示所需物物品等等等。除了贵司司所述的的常规工工具以外外，我司司强调以以下几点点：1、由于于项目所所在地的的优势不不言而喻喻，要制制作整体体区域沙沙盘突出出区位优优势；2、将已已经确定定的建筑筑材料做做详细展展示；3、将销销售现场场保安、保保洁也当当作销售售道具，对对保安，保保洁公司司提出具具体要求求；4、对于于样板间间的选址址要突出出户型优优势，由由于贵司司项目主主打商主主概念，故故装修风风格及配配饰要现现代、简简洁、有有品味，充充分体现现户型优优势。销售实施施期销售管理理有一整套套销售管管理方案案，针对对不同时时期有相相应管理理体系和和制度。对于项目目现场销销售管理理方面，我我司除了了按照

20、上上东经纪纪销售部部管理制制度进行行专业化化常规化化管理以以外，还还会根据据时间国国际项目目不同周周期的特特点有针针对性的的进行管管理管理理。进入销售售现场，首首先要明明确我司司现场销销售经理理与贵司司现场直直属领导导，保证证沟通渠渠道的畅畅通，确确保我司司现场销销售经理理反馈给给贵司信信息的及及时有效效性。我我司会本本着开发发公司工工作人员员都是甲甲方领导导的姿态态做好现现场工作作。一、销售售准备期期重点管管理方向向1、对于于进场的的新员工工进行贵贵司企业业文化灌灌输，使使我司员员工充分分理解贵贵司经营营理念，有有利于加加深未来来对于贵贵司产品品的理解解，有利利于对客客户的表表达。具体措施施

21、：对于于贵司资资料的发发放讲解解，组织织贵司领领导、员员工与我我司现场场人员进进行充分分的沟通通交流。最最终进行行考核。2、对于于产品基基础知识识的详细细理解。具体措施施：对于于贵司提提供的销销售资料料进行学学习，在在熟悉的的基础上上请贵司司相关工工作人员员进行讲讲解，后后形成经经过贵司司确认得得书面专专案手册册，根据据手册内内容进行行考核。二、开盘盘销售期期重点管管理方向向1、对于于项目推推广思路路的理解解，保持持销售与与推广步步调统一一。具体措施施：请营营销策划划人员对对推广主主线及平平面广告告或者营营销活动动等推广广内容现现场讲解解。2、有效效利用广广告效应应，提高高留电数数量，增增加约

22、访访数量。具体措施施：将留留电数量量、约访访数量例例如考核核指标。3、充分分利用老老客户带带来成交交。具体措施施：开展展一期业业主的电电话回访访工作，开开展一期期业主的的直投工工作。三、强销销期重点点管理方方向1、将分分解后的的销售任任务施加加到每个个销售人人员身上上，实现现较高销销售业绩绩。具体措施施：制定定末位淘淘汰制度度，制定定奖励机机制。2、要求求约访人人数，要要求接访访时间，从从而提高高成交率率。具体措施施：将约约访人数数，接访访时间列列入考核核指标中中。3、提高高已经成成交客户户介绍新新客户的的成交率率。具体措施施：执行行客户回回访制度度。四、尾盘盘期重点点管理方方向1、出于于节省

23、广广告投放放的角度度，提高高来电、来来访客户户及老客客户介绍绍的成交交率。具体措施施：利用用各方面面优势打打动客户户购买，特特别是准准现房优优势及销销控技巧巧，引导导成交。2、做好好客户售售后服务务工作，保保质保量量完成成成交客户户入住工工作具体措施施：采用用销售人人员佣金金留存制制度。3、初步步处理客客户投诉诉工作。具体措施施：积极极听取客客户意见见，做好好记录，进进行初步步解释，需需要转达达贵司的的，做好好交接工工作，保保证沟通通的及时时有效性性。注：我司司已将销销售现场场管理制制度装装订成册册作为此此次提案案附件。销售培训训有一整套套完善的的培训计计划和体体系，要要将培训训工作贯贯彻在销

24、销售工作作中的每每个阶段段和每个个环节。销售中心心培训内内容1、销售售部人员员培训-公司背背景及项项目知识识、详细细介绍公公司情况况：公司司背景、公公众形象象、公司司目标（项项目推广广目标和和公司发发展目标标）2、售人人员的行行为准则则、内部部分工、工工作流程程、个人人收入目目标、物物业详情情：项目目规模、定定位、设设施、买买卖条件件、物业业周边环环境、公公共设施施、交通通条件、该该区域的的城市发发展计划划，宏观观及微观观经济因因素对物物业的影影响情况况3、项目目特点A、项目目规划设设计内容容及特点点，包括括景观、立立面、建建筑组团团、容积积率、绿绿化率；B、平面面设计内内容及特特点，包包括总

25、户户数、总总建筑面面积、总总单元数数、单套套面积、户户型图、户户型优缺缺点、深深、宽、高高等；C、项目目的优劣劣分析；D、项目目营销策策略，包包括价格格、付款款方式、策策略定位位、销售售目标、推推广手段段竞争对对手的优优劣分析析及对策策划业务务基础培培训、国国家及地地区相关关房地产产业的政政策法规规、税费费规定；E、房地地产基础础术语、建建筑常识识术语、常常识的理理解建筑识识图计算户户型面积积F、银行行按揭知知识，涉涉及房地地产交易易的费用用国家、地地区的宏宏观经济济政策，当当地的房房地产走走势、公公司制度度、架构构和财务务制度G、销售售技巧：售楼过过程中的的洽谈技技巧如何以以问题套套答案询问

26、客客户的需需求、经经济情况况、期望望等掌握买买家心理理展销会会场气氛氛把握技技巧推销技技巧语言技技巧身体语语言技巧巧H、签订订买卖合合同的程程序：售售楼部签签约程序序办理按按揭及计计算入住程程序及费费用合同说说明其他法法律文件件I、展销销会签订订合同的的技巧和和方法订金的的灵活处处理客户跟跟踪J、物业业管理课课程：物业管管理的服服务内容容、收费费标准管理规规则公共契契约K、销售售模拟：以实际际楼盘为为例实习习，运用用所学的的全部方方法技巧巧完成一一个交易易利用项项目营销销接待中中心、样样板房模模拟销售售过程及及时讲评评、总结结、必要要时再次次实习模模拟实地地参观他他人展销销现场销售节奏奏结合销

27、售售计划，有有合理的的销售节节奏控制制方法和和手段。上东经纪纪凭借以以往销售售经验并并结合项项目工程程进度，初初步拟定定销售节节奏如下下：1、写字字楼开盘期强销期滞销期平稳期收尾期期间06.88066.906.99066.11106.112007.4407.44077.10007.110007.112写字楼20%35%5%35%5%2、商业业开盘期强销期收尾期期间07.44077.507.66077.907.110007.112商业15%60%25%销控手法法：写字楼：准备期期内进行行客户积积累；开开盘时以以低价入入市，尽尽可能扩扩大销售售额；保保持期内内以先推推大户型型为主，减减小销售售风险

28、；在热销销期内以以推小户户型为主主，利用用推广配配合炒作作项目销销售火爆爆，造成成抢购场场面；尾尾盘以促促销策略略清盘。底商：利利用合理理的动线线规划、价价格策略略及销控控手法，以以直销及及坐销相相结合的的模式，凭凭借底商商的地段段、后期期经营管管理、投投资回报报及未来来前景吸吸引投资资人、经经营商户户等买家家。制定销售售与回款款计划制定合理理销售计计划，并并根据此此计划制制定回款款计划，要要求合理理可行。根据以上上的销售售节奏及及首次提提案建议议的销售售价格（写写字楼：145500元元、底商商：2550000元），回回款计划划如下：一、写字字楼回款款（单位位：亿元元）期间销售比例例销售金额额

29、首付金额额回款金额额开盘期06.00820%1.1660.34480强销期06.00935%10.30.811206.1100.6330.18890.706.1110.40.1220.4441滞销期06.1125%0.10.0330.28807.110.0550.01150.07707.220.0440.01120.033507.330.10.0330.0228平稳期07.4435%0.1550.04450.07707.550.1880.05540.099607.660.2550.07750.122607.770.2550.07750.177507.880.3550.10050.177507.

30、990.4550.13350.244507.1100.40.1220.3115收尾期07.1115%0.2990.0660.28807.112000.144二、底商商回款（单单位：千千万元）期间销售比例例销售金额额首付金额额回款金额额开盘期07.4415%0.1220.0448007.550.1880.07720.0772强销期07.6660%0.30.1220.100807.770.40.1660.18807.880.30.1220.24407.990.20.0880.188收尾期07.11025%0.2550.10.12207.1110.2550.10.15507.112000.155说明

31、：以以上回款款计划主主要以各各阶段回回款比例例为基础础，写字字楼部分分按三成成首付计计算，底底商部分分按四成成首付计计算而得得。客户服务务要求能完完成合同同登记备备案的办办理工作作，按揭揭资料的的催交等等全面工工作。上东经纪纪客户服服务部工工作内容容简述随着地产产市场不不断发展展成熟，竞竞争已进进入白热热化阶段段，从早早期的地地段竞争争、价格格竞争、产产品竞争争逐渐开开始向品品牌竞争争、服务务竞争升升级。上上东经纪纪客服工工作本着着“为客户户着想，让让客户满满意”的宗旨旨，推行行全程服服务模式式，致力力于客户户服务的的创新发发展。上上东经纪纪客服内内容涉及及贷款办办理、合合同备案案及按揭揭、房

32、屋屋产权证证办理、增增值服务务四方面面，具体体服务内内容如下下：一、销售售前期的的准备工工作1、在房房地局交交易网内内建立开开发商及及项目初初始信息息的录入入及申报报；2、项目目的房地地局预售售登记前前期备案案工作；3、期房房网上签签约的基基础信息息建立及及申报；4、配合合开发商商进行网网签预售售合同的的内部制制定与审审核。二、销售售过程中中的配合合工作1、现场场销控管管理；2、来电电、来访访及成交交客户的的基础信信息统计计、分析析；3、日常常销售数数据的录录入、统统计及整整理；4、欠款款的催收收、跟进进及回款款情况的的统计、上上报；5、销售售数据的的汇总及及报表制制作；6、签约约合同的的制作

33、及及审核；7、网签签合同的的预售登登记及注注销工作作；8、合同同及客户户资料的的登记、存存档及管管理；9、现场场按揭工工作的管管理及放放款进程程的跟进进；10、审审查借款款合同及及客户按按揭资料料的催收收；11、及及时了解解掌握各各家按揭揭银行的的最新要要求及国国家贷款款政策；12、对对逾期还还贷的客客户进行行催收、跟跟进；13、银银行放款款速度的的监控及及放款情情况的统统计、上上报。三、销售售后期的的服务工工作1、竣工工后进行行项目的的产权初初始登记记工作；2、完成成房地局局内的预预售转现现房备案案登记工工作；3、进行行现房网网上签约约基础信信息转换换及申报报；4、配合合开发商商进行网网签现

34、房房合同的的内部制制定与审审核工作作；5、为开开发商及及客户进进行权属属转移登登记、变变更登记记、注销销登记工工作；6、对于于银行按按揭客户户进行产产权证的的抵押登登记工作作；7、产权权证办理理完毕后后的领取取发放工工作；8、移交交与开发发商相关关的客户户资料及及合同档档案。销售结案案期制定尾房房销售方方案制定前期期的营销销方案和和销控的的实施，制制定尾房房收盘方方案。根据排期期，预计计项目尾尾盘销售售期应在在07年年10月月077年122月期间间。一、工作作重点1、滞销销户型的的推广2、回款款工作的的推进3、租赁赁业务的的前期准准备二、尾盘盘销售条条件1、营销销推广资资金有限限2、总平平均价

35、已已经基本本达到贵贵司要求求3、项目目现房阶阶段或者者准现房房阶段4、有相相对较大大的已成成交客户户5、滞销销户型为为主三、尾盘盘阶段销销售方式式尾盘销售售原则：节省资资金，提提高命中中率，缩缩短销售售周期。对于贵司司项目尾尾盘销售售最佳时时机我司司认为项项目尾盘盘一定是是商业部部分。1、准备备工作确定项目目尾盘阶阶段，并并且已成成交均价价满足贵贵司要求求后，对对于项目目进行整整体降格格上涨，目目的是对对已成交交客户及及市场有有良好的的回馈，还还有为尾尾房价格格优惠奠奠定基础础。2、具体体措施外部：将户外媒媒体信息息变更为为“圆满收收关尾房房回馈客客户”内容，并并对所有有已成交交客户及及销售人

36、人员能够够联系到到的客户户发布尾尾房回馈馈信息，同同时发布布优惠内内容。根据客户户反馈，在在项目现现场（大大堂）举举行销售售现场尾尾房销售售活动。内部：提高销售售人员尾尾房销售售佣金比比例，提提高销售售人员积积极性。3、商业业部分尾尾房针对商业业部分尾尾房建议议经“组合拳拳”的方式式进行销销售。开展招招商以租待待售以多种种形式对对外促销销，例如如：礼品品赠送、价价格优惠惠等宣传成成熟社区区对商业业需求，以以投资前前景吸引引投资者者及经营营者入住工作作的办理理制定入住住工作办办理方案案，以保保障入住住工作的的顺利完完成。入住接待待流程图图业主到售楼处办理入住手续，置业顾问全程陪同经纪公司客服部开

37、发商财务部经纪公司财务部物业公司财务部物业公司客服部律师事务所接待中心物业公司验房中心 领取钥匙入住流程程第一步步经纪公司司销售部部办理地点点：销售售中心入住前置业顾问问工作职职责：1、约定定入住办办理时间间，寄发发资料。2、与业业主约定定入住办办理时间间，告知知 需带带资料，并并提前一一天统计计汇总报报星泰销销售部。3、填写写入住手手册并将将其中入入住通知知书复印印2份交交审核组组。4、每日日50组组，业主主入住置置业顾问问全程陪陪同寄发入住住相关资资料，包包括：1、入入住手册册2、办理理产权过过户一览览表3、物业业公司收收费明细细表及客客户表格格、协议议。4、致业业主的一一封信注：入住住资

38、料由由销售部部统一填填写完毕毕并复印印2份后后，交审审核组统统一寄送送审核组组工作职职责：1、审核核结算算单、入入住通知知书2、复印印入住住通知书书并转转交开发发商协调调员3、联系系邮局、寄寄送入入住通知知书（集集中办理理）注：入入住通知知书必必须全部部以挂号号信寄出出。经纪公司司需履行行的其他他职责：按户收集集准备客客户资料料，包括括结算单单、补充充协议产权办理理委托书书及表格格入住流程程第二步步经纪公司司销售部部办理地点点：销售售中心入住办理理工作先先在销售售中心（售售楼处）进进行，办办理完毕毕后到现现场物业业公司办办公室领领取验房房、钥匙匙。业主办理理入住手手续由置置业顾问问全程陪陪同。

39、入住当日日工作内内容：1、置业业顾问：接待业业主，理理清业主主资料，业业主未带带复印件件的由置置业顾问问负责复复印。注：业主主资料明明细，详详见入入住须知知2、置业业顾问：领取房房价款结结算单、商商品房买买卖合同同补充协协议和和相关表表格，让让业主签签字确认认。3、控制制办理入入住节奏奏4、解答答业主相相关问题题入住流程程第三步步经纪公司司客服部部1组办理地点点：销售售中心工作内容容：1、确认认业主身身份，收收集业主主资料2、收集集结算算单营营销栏3、在入入住确认认单上上签字注：业主主资料明明细，详详见入入住须知知4、填写写公共共维修基基金分户户卡入住流程程第四步步开发商财财务部办理地点点：销

40、售售中心工作内容容：1、办理理购房尾尾款补差差结算2、收集集结算算单营营销栏3、查看看客户所所有票据据，开具具发票4、收取取产权办办理相关关费用a、产权权代办费费b、印花花税c、测绘绘费d、公共共维修基基金e、契税税在入住住确认单单上签签字入住流程程第五步步经纪公司司客服部部2组办理地点点：销售售中心工作内容容：开发商协协调员：填写出出库单出库单单业主主栏作为为凭证交交客户到到物业公公司办理理入住手手续；财财务栏当当日与财财务部交交接。经纪公司司客服部部负责：1、核对对客户相相关票据据、入住住确认单单2、向业业主提供供四书书并签签字确认认3、入入住情况况说明当当日完成成4、发放放入住礼礼品入住

41、流程程第六步步物业公司司财务部部办理地点点：物业业办公室室客户向物物业公司司交纳以以下费用用1、物业业服务费费 半年年2、有线线电视初初装费3、供暖暖费领取电卡卡水卡煤煤气卡入住流程程第七步步物业公司司验房中中心办理地点点：物业业办公室室物业公司司及经纪纪公司置置业顾问问陪同业业主领取取钥匙并并验房如果验收收合格，物物业公司司请业主主在房房屋验收收表签签字确认认客户发现现问题，标标注于房房屋验收收表置业顾问问、物业业公司客客服人员员和工程程人员分分别在房房屋验收收表上上签字入住流程程第八步步相关服务务办理地点点：物业业办公室室现场服务务厂商有线电视视网络、电电话注：现场场协调工工作由开开发商与

42、与经纪公公司各派派一名协协调员，统统一协调调管理相相关事务务。维保流程程维保主要要分两大大阶段，第第一阶段段是总包包向物业业公司交交房，第第二阶段段是业主主收房。第一阶段段的维保保负责人人为总包包，第二二阶段的的维保负负责人是是物业公公司，第第一与第第二阶段段的维保保流程基基本相同同，现就就第二阶阶段的维维保流程程说明如如下：1、业主主收房，由由开发商商、物业业根据业业主提出出的问题题填写“房房屋验收收单”，并并由三方方签字确确认，“房房屋验收收单”当当天交至至物业工工程部。2、物业业工程部部根据“房房屋验收收单”及及“维保保单位汇汇总表”整整理填写写“返修修单”。“返返修单”包包括房号号；返

43、修修内容；返修单单位、返返修负责责人、填填表日期期、返修修工程完完成时间间、物业业公司填填表人、填填表时间间、开发发商接表表人、接接表日期期及备注注。“返修单单”一式三三份，开开发商、要要求返修修的业主主、物业业各保留留一份。为确保返返修工程程按时间间完成，每每张返修修单加附附一张返返修期限限确认表表。3、在每每日的返返修例会会上（各各维保单单位负责责人均参参加）提提交返修修单，各各维保单单位签字字收单，于于当天或或第二天天返回“返返修期限限确认表表”。如如维保单单位对“返返修单”有有异议的的由开发发商工程程部专业业工程师师确定是是否在整整改范围围。如是是，维保保单位执执行“返返修单”，如如不是，由由物业公公司根据据开发商商的建议议或由开开发商客客服与业业主协商商解决此此“返修修单”的的内容。4、维维保方在在“返修修期限确确认表”限限定的时时间内完完成返修修工作，将将“返修修单”上上交物业业及开发发商客服服部验收收，如验验收合格格，此“返返修单”归归档，返返修工作作结束；如验收收不合格格，由物物业公司司再次下下发“返返修单”并并附“维维保质量量警告书书”，物物业根据据此“返返修单”的的“返修修期限确确认表”规规定的时时间（不不