物业管理服务方案(DOC57)15608.doc

《物业管理服务方案(DOC57)15608.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理服务方案(DOC57)15608.doc（58页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.目 录第一部分分 企业商商务文件件 033一、公司司简介04二、企业业法人营营业执照照05三、税务务登记证证06四、组织织代码证证 077五、物业业管理资资质证书书 088六、中国国物业管管理协会会会员单单位 099七、东莞莞市物业业管理协协会会员员单位 100八、东莞莞市湖南南衡阳商商会单位位 11九、干部部培训 122十、保安安形象 133十一、管管理规范范 144十二、部部分项目目 155第二部分分 物业管管理服务务方案 15第一章 管理方方式和管管理

2、目标标16第二章 管理架架构19第三章 安全管管理21第四章 工程管管理30第五章 清洁管管理37第六章 绿化管管理42第七章 服务管管理45第八章 社区文文化建设设49第九章 管理制制度50第三部分分 结束语 70第十章 结束语语 711第一部分分 企业业商务文文件 一、公司司简介*物业管管理有限限公司是是一家以以发展物物业管理理为主的的具有独独立法人人资格的的公司。国家三级物业管理资质、属于中国物业管理行业协会会员单位，*市物业管理行业协会会员单位。*物业管理理有限公公司非常常重视公公司信誉誉。公司司的目标标是持续续超越我我们的顾顾客不断断增长的的期望。从从市场中中汲取企企业生存存与发展展

3、的元素素，从国国内外先先进物管管企业中中提取高高品质理理念，以以积极进进取的姿姿态，创创造企业业价值，并并回馈社社会。 倡导“以以人为本本”的亲情情管理模模式，寄寄客户为为我们生生存和发发展基础础。争取取“零缺陷陷、无微微瑕”服务，把把高品位位、高档档次、高高质量的的服务建建立在高高素质的的人才基基础之上上。向社社会展示示企业风风采，传传播企业业特色，竭竭诚尽力力为每一一位客户户提供卓卓越服务务。我们的标标准：军军事化管管理+五星级级服务我们的使使命：为为业主创创造安全全、舒适适、和谐谐、满意意的生活活环境。我们的愿愿景：成成为国际际一流的的物业服服务公司司物业，全全心全意意为客户户服务!二、

4、企业业法人营营业执照照三、税务务登记证证四、组织织代码证证五、物业业管理资资质证书书六、中国国物业管管理协会会会员单单位七、*市物业业管理协协会会员员单位八、*市湖南南*商会会单位九、干部部培训十、保安安形象十一、 规范管理理十二、 部分项目目第二部分分 物业业管理服服务方案案 第一章 管理方方式和管管理目标标第二章 管理架架构第三章 安全管管理第四章 工程管管理第五章 清洁管管理第六章 绿化管管理第七章 服务管管理第八章 社区文文化建设设第九章 管理制制度第一章 管理方方式和管管理目标标一、管理理方式委托管理理模式：将物业业服务全全权委托托给我公公司管理理，既由由我公司司成立项项目管理理处，

5、承承担所有有的管理理职责。这这种合作作方式的的最大优优点在于于客户可可以将全全部精力力放在监监督工作作上；对对于我公公司来说说也能最最大程度度发挥我我们的品品牌管理理效应。二、管理理期限 三年以以上三、管理理原则1、社会会效益高高于经济济效益的的原则。如公司能能提供物物业服务务，对扩扩公司品品牌的知知名度有有深远影影响。因因此，公公司目的的不在谋谋经济利利益，更更追求社社会效益益。这种种社会效效益，扩扩大我公公司的社社会影响响度，坚坚持社会会效益的的原则，参参与管理理：（1）、以以优质服服务为中中心，以以高效管管理为目目标；（2）、不不做偷工工减料的的行为；（3）、不不搞管理理短期行行为；（4

6、）、公公司利润润低，微微利服务务。2、推行行品牌质质量的原原则公司在管管理实践践中，广广泛吸纳纳了境外外先进的的管理经经验和技技术，结结合自身身实践经经验的积积累，逐逐渐形成成了一套套高品质质，高标标准，并并可成功功运用到到委托管管理的物物业项目目中。（1）、推推行我们们的服务务方针。（2）、移移植我们们的管理理程序和和规范。（3）、运运用我们们的资源源库（人人才、理理论、经经验、社社会关系系）。3、致力力于服务务的原则则公司认为为，最能能体现管管理水平平差异的的是服务务。因为为物业管管理的本本质是服服务，管理理也是体体现服务务。公司司如管理理*物业业，将把把“温馨服服务、亲亲情管理理”作为服

7、服务主题题，不仅仅要通过过精心的的管理保保证小区区内安全全、舒适适、美观观、便利利的居住住环境，还还要让小小区用户户感受到到专业管管理热情情温馨的的服务，比比如：快快截维修修、代缴缴费用、社社区活动动、物品品搬运、免免费咨询询、非长长住业主主房屋代代管等等等。四、管理理目标1、总体体目标（1）、一一年内规规范运作作；（2）、两两年达到到区级示示范物业业标准；（3）、三三年内达达到市级级示范物物业小区区标准。2、具体体管理目目标：（1）、房房屋的完完好率1000%；（2）、房房屋维修修及时率率1000%；（3）、维维修质量量合格率率1000%；（4）、设设备保养养率1000%；（5）、设设备完好

8、好率98%以上，大大型及重重要机电电设备1000%；（6）、用用户满意意率90%以上；（7）、零零修急修修及时率率1000%，有维维修回访访记录；（8）、清清洁保洁洁率98%以上；（9）、绿绿化完好好率98%以上；（10）、管管理范围围照明完完好率98%以上；以上各项项是依照照我公司司其他项项目达到到的标准准制定的的，全部部标准皆皆达到或或高于“物业示示范小区区标准及及评分细细则”。第二章 管理架架构1、设立立管理处处，实行行经理负负责制由公司设设管理处处，并派派一名有有经验的的管理处处经理，代代表我公公司实施施具体的的日常管管理与服服务。管管理处主主任根据据公司的的授权，指指挥、组组织、安安

9、排管理理事物，协协调关系系，对突突发事件件采取紧紧急措施施，对不不称职的的管理人人员有权权辞退。2、管理理处架构构及人员员配备 项目经经理 管理部工工程部客客服部保保安部绿绿化、清清洁部管理处经经理任职职资格：（1）、具具有大学学专科以以上学历历，具有有五年以以上的物物业管理理工作经经验。（2）、思思想进步步，作风风正派，敬敬业精神神强。（3）、具具有较强强的口头头和文字字表达能能力，具具有很强强的组织织能力，协协调能力力、改革革创新能能力，能能独当一一面的负负责物业业管理工工作。（4）、年年龄在2640岁之间间。管理处各各职能部部门分工工如下：工程维修修部：负负责对设设施设备备的运行行管理，

10、维维修保养养和故障障维修，对对外工程程进行监监督。保安部：负责做做好“防火、防防盗、防防破坏、防防爆”的四防防工作，维维护小区区的治安安消防安安全。保洁部：负责对对设施设设备、公公共场所所进行清清洁保养养，营造造整洁舒舒适的居居住和商商务环境境。绿化部：负责对对园林景景观、室室内盆载载进行保保养、剪剪修及维维护管理理。客服部：负责管管理处的的人事、财财务、行行政等内内部管理理和对外外联系工工作。3、客户户为监督督机构公司建议议，客户户为监督督机构，代代表业主主行使对对我公司司管理处处的监督督权，定定期与管管理处一一起召开开管理会会议商讨讨管理工工作中存存在的问问题及提提出改进进要求。同同时，对

11、对管理工工作中遇遇到的困困难，如如物业的的工程质质量问题题等，业业主的代代表机构构应提供供帮助、协协调。4、建立立高级顾顾问机构构为确保体体现我公公司品牌牌水平，我我公司拟拟建立支支援管理理处的高高级顾问问小组，由由我公司司管理服服务、工工程管理理、财务务管理等等方面专专家组成成，定期期检查小小区的管管理，监监督小区区管理处处工作，有有针对性性地对管管理处员员工进行行培训，不不断提高高小区管管理水平平。总之之，顾问问小组的的目的是是将我公公司丰富富的管理理资源有有针对性性地输入入到小区区的管理理之中，体体现我公公司的整整体管理理优势。第三章 安全管管理一、整体体设想1、安全全管理包包括公共共安

12、全和和消防安安全。由由于为公公务人员员宿舍居居住区、花花园多，势势必增加加安全管管理制度度，但我我公司能能充分理理解安全全管理的的重要性性。既是是说，如如果出现现了安全全事故，不不但会造造成较大大的经济济损失，而而且会在在业主引引起很大大反响，这这就是特特殊所在在。因此，我我公司高高度重视视的安全全管理，把把安全工工作提升升到管理理工作的的重点地地位来对对待。2、我公公司有把把握通过过一整套套行之有有效的管管理措施施，确保保*物业业在管理理期内：无因管理理失职出出现重大大案件无因管理理失职出出现大小小火灾事事故无因管理理失职出出现恶意意破坏事事件3、*物业安安全管理理组织架架构图 项目名名称

13、保安部部 公共安全全 消防 车场 4、我公公司将选选择品行行端正、具具有较强强服务意意识的保保安员负负责*物业安安全工作作，基本本条件是是：（1）、转转业军人人或有两两年以上上物业管管理经验验；（2）、形形象较好好；（3）、无无任何违违法犯罪罪记录（派派出所证证明）；（4）、有有公安机机关颁发发的保安安上岗证证以上保安安员可以以从东莞莞市内招招聘。我我公司将将选择具具有一定定工作经经验、责责任心强强的保安安主管，负负责对保保安员的的管理和和培训。二、军事事化的内内部管理理安全管理理历来是是物业管管理的重重头戏，也也是业主主关注的的焦点问问题，物物业的安安全保卫卫能力将将直接影影响到物物业价值值

14、和管理理公司品品牌声誉誉。而要要做到安安全管理理无隐患患、无事事故，没没有过硬硬的军事事素质和和队伍作作风是不不行的。我我司对物物业的安安全部门门的内部部管理历历来以严严谨、周周密、军军事化为为原则，致致力于打打造威武武之师、物物业的子子弟兵队队伍。经经不断摸摸索和实实践，我我司已形形成了一一整套已已成型的的军事化化管理制制度，并并可以移移植到*物业业管理中中去。1、着装装：戴帽帽时，帽帽檐前缘缘与眉同同高，以以帽徽与与鼻梁同同在一直直线为准准，武装装带扎紧紧于三、四四颗衣扣扣之间。2、行为为规范：做到举举止文明明、精神神振奋、用用语规范范，固定定岗保安安员跨力力值勤，敬敬礼姿势势标准，巡巡逻

15、岗保保安员反反应灵敏敏、业务务娴熟。3、军事事化训练练（1）、队队列训练练：训练练队员的的军事素素质、服服从性、团团队意识识和体能能。主要内容容：立正正、稍息息、跨立立、停止止间转法法、敬礼礼、步伐伐行进与与立定（三三大步伐伐）、蹲蹲下与起起立、整整齐报数数。（2）、拳拳术训练练：训练练队员的的防卫能能力。主要内容容：武术术基础、擒擒敌拳、擒擒敌基本本套路。（3）、车车辆指挥挥手势：训练队队员指挥挥交通的的能力主要内容容：直行行手势、左左大转弯弯手势、左左小转弯弯手势、左左转弯辅辅助、右右转弯手手势、停停止信号号、停止止辅助信信号、示示意车辆辆靠边停停放、示示意车辆辆慢行、前前车避让让后车。4

16、、宿舍舍参照部部队营房房管理。三、治安安管理*物业业治安管管理分为为高层居居住区管管理、多多层区管管理。1、出入入口的安安全管理理：（1）、居居住区出出入口实实行全封封闭式管管理，出出入人员员车辆需需凭业主主证或登登记进入入。（2）、对对大件物物品或货货物搬入入要做登登记并进进行安全全检查。（3）、运运出大件件物品或或批量货货物要凭凭业主或或用户开开出的物物品放行行条，保保安人员员核对搬搬出物品品与放行行条上是是否一致致。2、劳务务人员的的管理：有可能因因各种需需要有一一些社会会劳务人人员如装装修工、送送货员、送送餐员、推推销员等等进入小小区，有有的劳务务人员可可能顺手手牵羊。因因此，严严格控

17、制制这类劳劳务人员员进入*物业业是确保保安全的的重要内内容。我我公司认认为：（1）、对对劳务人人员（除除施工人人员外）原原则上不不准进入入*物业业，送餐餐、送货货进入小小区要凭凭临时出出入证或或身份证证。（2）、禁禁止推销销人员进进入*物业，尤尤其防止止名为办办事、实实为推销销的人员员混入*物业业。（3）、对对施工人人员办理理出入证证，出入入证要贴贴上相片片，并对对*物业业内的施施工人员员进行动动态监控控。3、清场场管理：根据小区区情况，我我公司可可确定晚晚上某一一些时间间对装修修场地进进行清场场，由保保安员逐逐片地毯毯式的清清场。（1）、杜杜绝装修修人员在在小区内内过夜。（2）、检检查房间间

18、是否锁锁好。（3）、清清场后实实施有无无存放易易燃易爆爆的物品品。（4）、清清场后实实施巡逻逻。4、外围围的管理理外围管理理应重点点做好：（1）、防防止盲流流人员在在小区周周边安营营扎寨。（2）、防防止有人人从外围围进入*物业业破坏（放放置易然然易爆品品等）。（3）、防防止有人人破坏小小区周围围的设施施设备、装装饰品、绿绿化、广广告宣传传物等。四、消防防管理我公司认认为，消消防管理理是各项项管理中中的重中中之重。我我公司对对*物业业的消防防工作重重点放在在消防预预防上，通通过多种种举措使使*物业业不存在在消防隐隐患。1、建立立落实两两个系统统的消防防层级责责任制。一是建立立管理单单位的消消防责

19、任任制，从从管理处处经理部门负负责人员工，按按职责范范围建立立消防责责任制，使使管理处处每个员员工对消消防工作作都有责责任。二是建立立业户内内部消防防责任制制，具体体层级责责任范围围接管后后确定。2、建立立日常巡巡检制度度每日保安安员例巡巡*物业业的一个个重要内内容是认认真查看看*物业业内有没没有火情情隐患，消消防设施施是否完完好。3、装修修审批内如有装装修工程程，须经经管理处处审批，以以保证装装修符合合消防规规范要求求，尤其其是烧焊焊工程要要严格控控制，采采取足够够消防措措施才可可进行。装修装饰饰须上报报管理处处，由管管理处检检查是否否有违规规接线、装装饰材料料是否符符合安全全要求等等消防隐

20、隐患。4、消防防警报监监视监控室224小时当当值，密密切注意意消防警警报；一一旦发生生消防报报警，即即刻赶往往报警地地点，即即使是误误报，也也要当真真。5、消防防检查管理处每每月组织织一次消消防大检检查，检检查*物业的的消防设设备设施施是否完完好。每每半年组组织一次次用户室室内消防防安全检检查。长长假节日日前（五五一、国国庆、春春节|组织消消防检查查。通过过检查，对对可能构构成消防防隐患的的蛛丝马马迹的问问题予以以清除。6、消防防演习管理处拟拟在每年年11月份（秋秋东季节节）组织织消防演演习。其其目的：（1）、检检阅管理理处遇到到火警时时的应变变能力。（2）、增增强*物业每每一个工工作人员员对

21、火警警的敏感感性及指指导如何何逃生。8、消防防宣传管理处将将开辟消消防宣传传栏，以以及请消消防局人人员来*物业业作消防防教育报报告，目目的是强强化每个个人的消消防意识识。尤其其在业主主、用户户或商户户入住前前，发消消防宣传传册，以以强化业业主的消消防意识识。9、消防防设施的的维护保保养消防设施施的完好好是*物业消消防安全全的有力力保障，尤尤其是*物业业消防自自动报警警及消防防自控系系统要时时刻保持持在工作作状况。为为保证这这一系列列的良好好运作，我我公司建建议：可可将消防防自动报报警系统统的维护护保养由由专业消消防公司司来承担担，特别别是消防防报警的的干式系系统，涉涉及到产产品的密密码一般般只

22、能由由厂家维维保。五、紧急急事故的的处理再完善的的管理不不排除出出现突发发的紧急急事故。紧紧急事故故一般有有两种情情况：一一是人为为造成的的，二是是自然造造成的。*物业内可能出现的突发事件有：（1）、喷喷淋爆裂裂、泄水水（2）、电电梯困人人（3）、煤煤气泄漏漏（4）、爆爆炸（5）、水水浸（暴暴雨排水水不畅）（6）、不不明物体体（怀疑疑爆炸物物）（7）、寻寻畔滋事事等治安安纠纷等等等。对*物物业内可可能出现现的上述述突发事事件，我我公司有有整套处处理办法法，并向向所有员员工进行行培训，防防患于未未然。六、停车车的管理理我公司将将停车管管理列入入保安工工作，是是因为：停车影响响到车流流的畅通通停车

23、影响响到*物业外外观形象象停车影响响到车主主的财产产安全因此，加加强停车车的管理理，确保保红外线线内交通通顺畅是是物业管管理的份份内之责责。我公公司会致致力于：1、所有有居民和和商户的的机动车车辆需要要在指定定停车场场停放，以以便提高高车场的的利用率率。2、临时时送货车车辆应在在送货后后马上离离开小区区，以免免影响车车流畅通通。3、做好好车辆检检查登记记工作。车车辆进入入车场停停泊，管管理员在在司机离离开前，须须绕车辆辆仔细检检查一圈圈，检查查车灯、车车轮、车车身、车车标志是是否完好好。如有有问题，应应填写检检查表，叫叫司机签签名确认认：如司司机不愿愿签名，管管理员应应通知主主管到场场见证，并

24、并做好详详细记录录，以便便划分车车辆损坏坏赔偿责责任。4、做好好车辆的的安全防防范工作作。（1）、引引导车辆辆泊位时时，管理理员应站站在车的的左侧或或右侧，不不能站在在车的正正面，以以防倒车车是被撞撞。(2)、管理员员指挥泊泊位时的的手势要要让司机机能够看看到，一一般要与与反光镜镜持平，不不能过高高或过低低；泊放放的位置置应在停停车位正正中，不不可跨位位停放，以以免影响响相邻车车辆的正正常出入入及造成成车辆相相互碰撞撞。（3）、司司机离开开时，管管理员应应提醒其其带走贵贵重物品品，关锁锁好门窗窗，以防防车辆及及财务被被盗。（4）、司司机离开开时，检检查车门门窗是否否关严。车车内有贵贵重物品品时

25、，管管理员应应立即报报告上级级前来处处理，不不得私自自进入车车内检查查或触动动车内物物品。上上级主管管检查后后，能关关锁好门门窗的，替替其关锁锁；关锁锁不了的的，定镜镜监控录录象。如如发现有有巨额现现金的提提包，管管理员及及上级主主管、车车场收费费员等一一起清点点，列出出清单，在在场人员员签名确确认后，由由上级主主管保存存。车主主签领时时，要认认真核对对其驾驶驶证、行行驶证、复复印身份份证，与与车主签签名的领领条一起起存档。 （5）、停停车场内内应配置置足够的的灭火器器材，以以应付初初期火警警。此外外，车场场内应配配备一些些装有干干沙的桶桶，用于于处理漏漏油车辆辆；并在在显眼处处挂放禁禁止吸烟

26、烟的标志志牌，以以防火灾灾事故发发生。（6）、负负责车场场的管理理员定期期进行军军事化训训练，对对管理员员的手势势、举止止统一标标准，并并总结出出一套行行之有效效、简单单易懂的的手势，体体现我管管理员过过硬的素素质及会会场标准准化的管管理。我公司对对智能停停车场的的管理有有一套制制度，根根据*物业的的实际情情况移植植到车场场管理中中。七、保安安工作标标准1、保证证全天24小时监监控主要要出入口口、电梯梯、通道道，确保保治安安安全。2、当车车场出、入入车道阻阻塞时，3分钟内内到达现现场，采采取措施施，设法法在10分钟内内恢复正正常通车车。3、车辆辆安全检检查时，10分钟内内完成提提醒客人人锁好门

27、门窗，带带走贵重重物品及及登记工工作。4、出现现烟感警警铃报警警的情况况，3分钟内内到达报报警地点点核实情情况，迅迅速组织织扑救和和疏散人人员（如如属火警警）。5、出现现火警电电话报警警时，3分钟内内到达火火警现场场组织扑扑救和疏疏散。6、出现现用户被被抢或生生命财产产受到威威胁时，5分钟内内到达现现场。组组织人员员布控堵堵截，现现场控制制并调查查处理嫌嫌疑人等等，协助助用户报报案，协协助用户户将伤员员送到医医院抢救救。7、出现现用户报报失窃的的情况，5分钟内内赶到现现场，组组织人员员布控堵堵截，现现场调查查处理，协协助用户户报警。8、接到到用户求求救援助助的电话话，5分钟内内到达现现场处理理

28、或协助助用户报报警（视视情而定定）。9、客户户有关于于治安消消防的问问题咨询询，当面面答复用用户的疑疑问。10、接接报有可可疑人员员活动，5分钟内内赶到现现场处理理。第四章 工程管管理一、整体体设想工程管理理是物业业管理的的重要组组成部分分，关系系到*物业的的整体形形象，对对*物业业安全便便利的居居住环境境起着举举足轻重重的作用用，搞好好工程管管理是*物业业优质服服务的保保证。1、设备备管理对对*物业业的意义义（1）、良良好的设设备管理理能够延延长设备备的使用用寿命，充充分发挥挥设备的的使用价价值。（2）、良良好的设设备管理理能够保保证设备备的安全全运行，保保证*物业设设备安全全无事故故。（3

29、）、良良好的设设备管理理能够给给客户提提供优质质的服务务，提高高*物业业的社会会形象。2、工程程管理的的目标工程管理理的目标标为：三三个确保保，五个个完好，一一个正常常三个确保保：保证证供电设设备正常常运行，确确保供电电不中断断；保证供汽汽设备正正常运行行，确保保天然汽汽正常；保证供水水设备正正常运行行，确保保供水正正常供给给；五个完好好：保证证*物业业电梯设设施完好好； 保证*物业消消防设施施完好； 保证*物业监监控设施施完好； 保证*物业通通讯设施施完好； 保证供供水排污污设施完完好一个正常常：及时时有效排排除*物业用用户的设设备故障障，保证证设备正正常。3、设备备管理的的组织架架构工程部

30、的的组织架架构根据据*物业业的性质质、特点点来确定定。既要要保证设设备的正正常运作作，又要要尽量节节省人员员，提供供高效优优质的服服务。（1）工工程部的的组织架架够： 工程主主管 运运行主管管 维修主主管 领 班 领 班 技技 工 技 工 （2）、工工程部主主管任职职资格。工工程部主主管负责责工程管管理：A、具有有大专以以上学历历；B、具有有助理工工程师以以上的技技术职称称；C、有三三年以上上工程管管理的工工作经验验。二、日常常运行管管理1、建立立设备运运行管理理制度（1）、根根据工作作特点，制制定各种种设施设设备的运运行制度度。电 梯： 07：0022：00；居住住区一部部电梯24小时运运行

31、公共照明明： 07：0022：30 222：3007：00（只设设事故照照明）射 灯： 根据需需要确定定风 机： 08：0022：30生活水泵泵： 自动控控制污水处理理设备：根据需需要确定定（2）、设设备的开开启和关关闭：电 梯：运运行班负负责启闭闭，维修修班负责责检查，负负责维修修公共照明明：保安安部负责责启闭、负负责检查查，维修修班负责责维修射 灯：运运行班负负责启闭闭，维修修班负责责检查，负负责维修修风 机：运运行班负负责启闭闭，维修修班负责责检查，负负责维修修生活水泵泵：维修修班负责责检查，负负责维修修污水处理理设备：维修班班负责启启闭，负负责检查查，负责责维修2、设备备房的管管理及巡

32、巡检建立一系系列设备备房的管管理制度度，建立立*物业业各项设设备巡检检制度，确确保设备备运行安安全。常用的制制度：工工程部机机房管理理规定；工程部机机房卫生生管理规规定；工程部交交接班管管理规定定；工程部机机房防火火规定；工程部机机房卫生生管理规规定；工程部巡巡检规定定。3、设备备运行人人员的管管理根据政府府部门的的要求，有有关工种种员工都都应具有有上岗证证，实行行持证上上岗。没没有上岗岗证的员员工，不不得进行行操作。（1）、运运行主管管负责高高、低压压设备机机组的运运行管理理。（2）、运运行领班班具体负负责高、低低压设备备的运行行；负责责机组的的运行。（3）、运运行工负负责高、低低压设备备的

33、运行行；负责责机组的的运行。三、维修修与保养养管理1、维修修人员的的管理根据政府府部门的的要求，有有关工种种员工都都应具有有上岗证证，实行行持证上上岗。有有上岗证证的员工工，不得得进行操操作。（1）、维维修主管管负责电电气设备备、空调调设备、给给排水设设备、弱弱电设备备、污水水处理设设备、供供暖设备备和其他他设备的的维修管管理。（2）、维维修领班班具体负负责电气气设备、空空调设备备、给排排水设备备、弱电电设备、污污水处理理设备、供供暖设备备和其他他设备的的维修管管理。（3）、维维修工负负责设备备的维修修。2、维修修工作的的范围公共区域域：电梯的维维修空气处理理机和风风机盘管管的维修修公共照明明

34、设施和和电气设设施的维维修各种风机机的维修修各种水泵泵的维修修污水处理理设备的的维修给排水设设备的维维修监控设备备的维修修综合布线线设备的的维修广播系统统的维修修电话总机机的维修修消防设备备的维修修其他设备备的维修修室内（有有偿）：照明设施施的维修修电气及其其他插座座的维修修空调设备备的维修修天花的维维修其他维修修（例如如桌子、门门、锁等等的维修修）3、维修修承诺（1）、住住户报停停电和漏漏水等紧紧急事件件保证10分钟内内到达现现场处理理。（2）、住住户一般般维修在在接到通通知后10分钟内内到达现现场处理理，遇到到特殊情情况，不不能及时时到达现现场，用用电话通通知用户户，另约约上门维维修时间间

35、。（3）、没没有特殊殊情况，维维修当天天内完成成。（4）、住住户区域域影响*物业业形象的的维修没没有特殊殊情况，当当天完成成。（5）、公公共区域域的一般般维修三三天内完完成。4、维修修单处理理程序（1）、设设立维修修电话维修电话话日班设设在工程程部维修修班，中中、夜班班及节假假日设在在工程部部运行班班。24小时值值班，随随时准备备为用户户服务。（2）、设设立电脑脑程序管管理维修修单建立电脑脑维修单单管理程程序。日班当维维修人员员接到维维修要求求后，马马上将信信息输入入电脑，打打印出维维修单，维维修人员员持维修修单，前前往用户户室内进进行维修修；中、夜夜班及节节假日采采取先维维修后补补单的方方法

36、。（3）、维维修工作作验收及及统计规规定室内维修修部分由由用户验验收。维维修单上上有专门门的栏目目，请用用户对维维修工作作的及时时率、服服务态度度、服务务技术提提出意见见，以便便维修人人员在今今后的工工作中加加以改进进。四、房屋屋主体的的维修保保养1、对*物业业的主体体梁，柱柱等结构构每年进进行一次次检查。2、对*物业业的伸缩缩逢、防防水层每每年进行行一次检检查。3、对*物业业的门窗窗每季度度进行一一次检查查、维修修。4、对*物业业的屋面面的金属属楼梯、广广告支架架、灯柱柱和霹雷雷网每年年进行一一次处锈锈和油漆漆翻新。5、对*物业业周围的的地面及及墙身每每年进行行一次检检查、维维修。五、主要要

37、设备保保养管理理由于某些些主要设设备的维维修保养养技术要要求难度度较高，专专业性较较强，需需要外判判给设备备特约维维修保养养服务商商。为确确保设备备保养质质量达到到规定要要求，又又能从成成本费用用方面达达到最优优的控制制，最大大限度的的减少业业权单位位费用支支出，我我公司拟拟采取如如下管理理措施：1、做好好设备日日常的维维修养护护工作，提提高自我我保养能能力，尽尽量减少少外判费费用发生生。2、对主主要设备备（如消消防、电电梯、空空调等）外外判合约约保养商商的选择择，先由由工程部部对多家家（一般般3家以上上）承判判商的符符合条件件进行筛筛选，然然后将个个承判商商的规模模、资质质、信誉誉、报价价和

38、专业业能力等等指标一一一比较较，最后后由开发发商和工工程主管管决定承承判商。3、指定定工程技技术人员员，对承承判商提提供设备备保养服服务进行行质量监监督，并并及时向向业权单单位主管管部门呈呈报质量量监督报报告。4、年终终、工程程部及时时给业权权单位主主管部门门呈报一一份关于于承判商商提供设设备保养养服务的的全面评评估报告告。第五章 清洁管管理一、整体体设想清洁及保保洁状况况直接影影响到外外在形象象。因此此，实行行专业化化的物业业管理必必须将清清洁保洁洁提升到到较高的的水平。二、清洁洁标准（一）、外外围1、外围围地面打打扫 每日三三次2、外围围地面高高压机冲冲洗 每周一一次3、低位位（1.880

39、米以下下）外玻玻璃、墙墙身摸净净 每日一一次4、指示示牌摸净净 每日一一次5、低位位（1.880米以下下）外玻玻璃、墙墙身清洗洗 每周一一次6、围栏栏抹尘 每周一一次7、首层层外玻璃璃、墙身身及光棚棚清洗 每月一一次8、指示示牌及不不锈钢电电动门上上保护油油 每月一一次清洁标准准：地面面无垃圾圾、无杂杂物、无无积水、无无明显污污渍、无无明显胶胶渍、外外玻璃（低低位部分分）无积积尘、无无污痕；不锈钢钢大门干干洁美观观。（二）、楼楼宇大堂堂1、地面面拖抹 每日二二次2、地面面推尘 每日三三次3、地面面抛光 每日一一次4、低位位内玻璃璃及墙身身摸尘 每日一一次5、大堂堂服务台台椅抹净净 每日二二次6、大堂堂指示牌牌、宣传传架抹净净 每日一一次7、大堂堂垃圾茼茼、果皮皮箱清理理及表面面清洁 每日二二次8、玻璃璃门、把把手抹尘尘、清洁洁 每日多多次9、低位位（1.880米以下下）内玻玻璃清洁洁 每周一一次10、门门头清洁洁 每周一一次11、电电器开关关、地脚脚线清洁洁 每周多多次12、大大堂装饰饰物上保保护油 每周一一次13、大大堂内玻玻璃、墙墙身清洗洗 每月一一次14、大大堂天花花、风口口、灯具具（大型型灯饰除除外） 每月一一次15、大大堂地面面除旧蜡蜡、打新新蜡 每月一一次清洁标准准：地面面无杂物物、无积积尘；蜡蜡面均匀匀、光亮亮