桂林市漓江奥林苑营销策划报告doc523451.docx

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1、桂林市漓漓江奥林林苑营销销策划报报告第一部分分：桂林林概况一、桂林林简介桂林市是是世界著著名的风风景游览览城市和和历史文文化名城城，享有有“山水甲甲天下”之美誉誉。她位位于广西西壮族自自治区东东北部，地地处南岭岭系西南南部,座座落在越越城岭、海海洋山、驾驾桥 岭岭及天平平等中低低山夹持持的岩溶溶盆地中中,扼湘湘桂走廊廊南端。东北邻灵川县,南接阳朔县,西界临桂县。市辖秀峰、象山、七星、叠彩、雁山五城区和 灵川、兴安、全州、临桂、阳朔、平乐、荔浦、龙胜、永福、恭城、资源、灌阳十二县，行政区域总面积27809平方公里，其中市区面积565平方公里。桂林市现现有总人人口4776万人人（其中中市区人人口6

2、66万），是是一个多多民族地地区，壮壮、侗、苗苗、瑶等等28个个少数民民族占全全市总人人口的88.5%左右，共共有少数数民族668万人人。人口口自然增增长率为为0.442%，人人口密度度为每平平方公里里1711人。桂桂林市平平均海拔拔1500米，典典型岩溶溶地貌。岩岩溶峰林林地貌是是桂林重重要旅游游资源。桂桂林境内内河流密密布，有有漓江、湘湘江、洛洛青江、浔浔江、资资江5条条江，市市区现有文物物古迹5552处处。桂林是是一座基基础较好好的新兴兴工业城城市。已已逐步形形成了以以医药、食食品、汽汽车、电电子为支支柱，产产品、产产业结构构较为合合理的现现代工业业体系。桂林市的的体育运运动水平平较高。

3、技技巧、体体操、举举重、跳跳水等项项目久负负盛名，历历年来为为国家和和自治区区输送优优秀运动动员6000名，其其中有王王维俭、颜颜伟霞、莫莫慧兰、唐唐林生、肖肖建刚等等世界著著名运动动员。119944年被自自治区命命名为体体操城。全全市拥有有体育场场地10000余余个，业业余体校校10余余所，可可举行多多种国际际国内单单项比赛赛。在各各类体育育比赛中中， 桂桂林籍运运动员先先后获55个世界界冠军，554个国国际(亚亚洲)冠冠军，1168个个全国冠冠军。“全民健健身运动动”健康发发展并取取得了显显著成绩绩。桂林注重重山水环环境保护护与经济济发展的的关系，以以重两两顶桂冠冠，促经经济发展展，保生生

4、态环境境，跨世世纪决策策为指指导原则则，以保护山山水名城城，建设设园林城城，发展展生态城城为发发展目标标，规划划布局合合理，形形式新颖颖，形成成了富有有桂林特特色的城城市发展展基本空空间布局局模式。二、桂林林市房地地产状况况特点及及发展趋趋势：（一）桂桂林市220033年房地地产发展展状况20033年桂林林市全年年完成房房屋交易易额144.133亿元，审审批商品品房预（销销）售1150多多宗，面面积近1100万万平方米米，实现现销售总总额约113亿元元。与220022年全市市完成房房屋交易易额133.8亿亿元，商商品房预预（销）售售1000多宗，面面积700万平方方米，实实现销售售额199.7

5、22亿元的的情况相相比，从从数字上上看，220033年的业业绩算不不上理想想。但业业内人士士认为：20003年桂桂林市房房地产交交易情形形是“暗暗升”“明明降”。首先，从从销售情情况看，市市内楼盘盘基本无无空置现现房。期期房开盘盘销售情情形虽然然不一，但但总体看看好，火火爆的楼楼盘又出出现连夜夜排队购购房的长长龙；稍稍差的楼楼盘出现现了155%的空空置，但但这也在在正常范范围之内内。其次，经经过三年年城市大大建设，今今年桂林林市委、市市政府又又大力开开展了“创创四城”活活动，城城市的硬硬件设施施及软件件建设逐逐步完善善，吸引引了大量量外地购购房者，外外地购房房群体一一直处于于攀升状状态。据据市

6、房地地产部门门统计，220022年外地地购房只只占购房房者的二二成，今今年占到到了三成成以上。第三，由由于农产产品价格格提价，至至使“三三材六料料”等建建材价格格上涨了了约200%，加加上人工工费的上上浮，致致使房价价上涨。据业内人人士分析析：前三三年城市市大改造造带来了了大量拆拆迁安置置居民，这这批作为为房地产产市场的的主要消消费群体体今年已已经消化化，而房房市依然然坚挺，说说明了桂桂林市房房地产市市场的需需求依然然旺盛。（二）220033年桂林林房地产产市场运运行特征征1、热热点频现现、力抢抢滩头目前前，桂林林市开发发呈现一一线两片片势态，一一线即为为中山路路沿线，如如中山路路上的联联邦城

7、、佳佳信华庭庭、新豪豪庭、枫枫丹丽苑苑等；两两片为东东片七星星区的恒恒祥花园园、澳洲洲花园，南南片项目目为象山山区的同同心园与与鑫隆置置业广场场。在市市场上活活跃的开开发商以以80年年代末990年代代初的第第一代发发展商和和90年年代中期期和末期期随着城城市改造造而抓住住商机的的第二代代开发商商为主，第第一代开开发商有有丰富的的土地资资源社会会背景，但但在市场场研究判判断、营营销操作作手法显显得力不不从心，而而第二代代开发商商已具备备了一定定的市场场研究能能力，但但显然开开发经验验不够第第一代成成熟，在在操作手手法上仅仅为模仿仿、抄袭袭沿海发发达地区区如深圳圳、广州州的一些些作法，并并未科学学

8、的建立立自己的的一套独独特运作作模式，僧僧多粥少少，使得得桂林房房地产市市场在未未来几年年内更加加扑朔迷迷离，市市场呼唤唤极具竞竞争力、有有创新意意识的第第三代发发展商出出现。2、供需需两旺，空置率低。20033年桂林林市房地地产市场场开发规规模不断断增长；商品房房销售状状况良好好，房地地产销售售价格持持续上扬扬；现楼楼空置量量继续回回落。政政府对定定点开发发的控制制力度将将进一步步加强，房房地产将将实行大大块土地地集中出出让方式式，促进进房地产产项目上上规范、上上档次。空空置率一一直降低低，说明明桂林的的房地产产市场已已经进入入了一个个高速增增长时期期，这个个信号促促使发展展商抓住住战机，加

9、加大开发发力度。3、楼盘盘规模，日日趋增大大从桂林房房地产市市场发展展的历程程来看，房房地产项项目规模模越来越越大，大大规模楼楼盘的成成本更为为集约，配配套更为为完备，更更容易营营造小区区环境，方方便物业业管理，符符合住宅宅市场发发展方向向。从项项目组考考察的几几个重点点楼盘的的规模来来看，多多个项目目的规模模都普遍遍达到了了10万万平米以上上，如麒麒麟湾、九九里香堤堤，尤其其是安厦厦世纪城城，其规规模达到到了466万平米米，产品品有普通通住宅、联联排别墅墅、空中中别墅以以及独体体别墅，几几乎攮括括了目前前市场上上所有的的产品形形态.4、竞争争加剧，门门槛提高高由由于政府府对房地地产开发发的控

10、制制越来越越严格，桂桂林对房房地产开开发用地地出让的的方式将将由目前前的协议议形式向向拍卖形形式和招招标形式式转变，土土地出让让政策的的变化必必将带动动土地价价格的上上扬，拍拍卖和招招标土地地所需的的高额资资金使得得许多中中小型房房地产公公司失去去了拿地地的机会会，而资资金实力力较雄厚厚的房地地产公司司则会步步入一个个良性循循环发展展的局面面。发展展商的品品牌意识识、持续续发展意意识，更更显重要要。5、前景景可观，外外敌入侵侵由于桂林林地产发发展前景景可观，因因而吸引引了许多多外地发发展商的的目光。如如广西梧梧洲中恒恒集团开开始进入入桂林开开发的第第一个项项目恒祥祥花园已已经正式式面市，并并在

11、桂林林的房地地产行业业引发了了不小的的震动。估估计外地地发展商商进入桂桂林，恒恒祥公司司将不会会是最后后一家，外外敌入侵侵的步伐伐将会加加快，力力度也会会加大，理理念也会会更新。“狼来了”，迫使本地发展商转换思想、更新理念。6、专业业分工，开开始显现现桂林大多多数房地地产开发发企业在在20000年以以前基本本上对房房地产开开发全过过程都事事必躬亲亲。从楼楼盘的前前期开发发建设到到中期的的销售、后后期的物物业管理理全部都都做，但但是由于于人才储储备和精精力所限限，事事事都管的的结果却却是事事事都没有有做好。这这种状况况在20000年年开始有有根本改改变，专专业的营营销策划划机构、代代理机构构和专

12、业业物业管管理公司司在桂林林开始出出现。这这说明桂桂林的发发展商已已经意识识到专业业分工的的必要性性和外脑脑的重要要性。7、品牌牌效应，发发挥威力力桂林房地地产经过过近十几几年的发发展，发发展的进进程中，部部分具有有超前意意识和觉觉悟的发发展商逐逐步认识识到了品品牌对房房地产开开发企业业的重要要性，因因此，除除了扎扎扎实实的的做好产产品开发发以外，未未来几年年，发展展商将投投入大量量的财力力和精力力到品牌牌文化的的创建上上，通过过大量的的宣传推推广和细细致的工工作以及及良好的的服务态态度逐步步建立企企业品牌牌和楼盘盘品牌，从从而促进进了楼盘盘销售和和企业发发展。（三）桂桂林房地地产市场场走势简

13、简析1、住宅宅产品的的发展趋趋势从规划设设计和建建筑风格格上看，目目前桂林林众多在在售和待待开发项项目在风风格上仍仍然大量量采用欧欧陆风格格，住宅宅大多采采用三段段式的设设计手法法，物业业档次普普遍偏低低，产品品同质化化现象严严重，建建筑布局局基本上上以排列列式布局局为主。另另外桂林林住宅楼楼盘规模模普遍偏偏小，小小区环境境较差，抄抄袭风行行，楼盘盘配套设设施严重重不足，缺缺乏真正正意义上上的精品品楼盘可可以说是是目前桂桂林住宅宅的普遍遍特征。目前桂林林住宅的的形式比比较多样样，以多多层、小小高层为为主，高高层项目目很少；户型多多种多样样，市场中中在售楼楼盘的户户型从一一房到八八房都有有，平面

14、面、跃式式、复式式兼有。然然而，从从20001年开开始，桂桂林房地地产市场场有了相相应变化化，其规规划设计计已经跳跳出目前前桂林的的现有模模式，有有所创新新，在布布局上不不再局限限于排列列式布局局，对小小区的环环境设计计更加重重视，引引入外地地名牌物物业管理理，注重重对小区区业主的的关怀，真真正开始始做“以以人为本本”。2、价格格走势由于桂林林的特殊殊地理位位置，桂桂林已建建成区的的用地十十分紧张张，土地地升值速速度很快快，而桂桂林自119999年大力力全面实实施的旧旧城改造造政策更更是对整整个桂林林土地价价格提升升起到了了加速器器的作用用，土地地价格一一路上扬扬直接导导致了房房地产价价格的全

15、全面上涨涨，从桂桂林这几几年的房房地产市市场表现现来看，房房地产综综合价格格从999年的114966元/平平方米已已经增长长到20001年年的17758元元/平方方米，从从不同区区域价格格来看，靠靠近中山山路的枫枫丹丽苑苑的平均均价格已已经达到到37000元/平方米米的天价价，而七七星区的的恒祥花花园和七七星花园园的均价价也达到到27000元/平方米米左右；从不同同产品来来看,在在别墅市市场上,位于临临桂县的的麒麟湾湾单价在在26000元/平方米米,而在在中山南南路延长长线上的的安厦世世纪城临临江独体体别墅希希望卖到到80000元/平方米米的单价价。 3、目标标客户基于桂林林地产购购房入户户政

16、策和和桂林经经济的进进一步发发展桂林林城市建建设而导导致的城城市面貌貌焕然一一新，未未来桂林林房地产产市场购购房的主主体将会会在目前前的基础础上有所所变化，个个人购房房的比例例还会进进一步升升高，并并会有更更多的外外地居民民会到桂桂林购买买商品房房，目标标客户群群体的总总量增大大势必会会促使桂桂林的房房地产销销售面积积和价格格在现有有基础上上有一定定增长。4、开发发规模与与规划理理念小区规模模的增大大是一个个趋势，但但小区规规模的增增大必须须以一定定的小区区环境规规划作为为辅助，以以后楼盘盘的竞争争焦点将将主要集集中在小小区规模模和内部部环境的的竞争上上，价格格反而会会退居第第二。在在21世世

17、纪，注注重环境境的绿色色设计，将将成为诸诸多设计计中的第第一位因因素。“以以人为本本”的设设计，在在建筑内内部环境境中充分分体现气气候特征征、行为为方式、视视觉心理理及现代代技术，走走可持续续发展之路应应是另一一趋势。营营造具有有个性化化色彩的的社区文文化，提提高文化化品味，增增强居住住者的归归属感将将是未来来提高竞竞争力的的有效手手段。（四）220044年桂林林房地产产市场发发展预测测在20000年之之前，桂桂林市房房地产开开发所需需土地基基本采取取了协议议用地出出让的形形式，根根据从相相关渠道道了解到到的资料料，目前前桂林正正加紧对对整个桂桂林市地地价进行行基本地地价设定定，为未未来桂林林

18、市房地地产开发发用地由由协议出出让向招招标拍卖卖做准备备，政府府相关部部门同时时还加紧紧研究沿沿海地区区的经验验，准备备出台一一系列的的政策法法规来保保证土地地出让形形式的变变革。从从整个桂桂林范围围来看，土土地拍卖卖首先从从旧城区区的商业业用地开开始，并并逐步扩扩大到商商品住宅宅用地，相相信随着着土地出出让形式式的改变变，目前前的房地地产市场场现有的的竞争格格局将被被打破。土地拍卖卖政策的的实施对对整个桂桂林房地地产市场场的影响响是巨大大和深远远的，作作为富有有远见的的房地产产开发商商来说，一一定要加加强这方方面的研研究，相相应调整整公司的的开发方方向和经经营策略略，方能能保持不不败之地地。

19、三、片区区房地产产状况及及发展趋趋势：大圩镇为为广西四四大古镇镇之一，位位于漓江江东岸，父父子岩东东南，磨磨盘山北北，距桂桂林233公里水水程。大大圩是水水路交通通枢纽：东有潮潮田新河河，与福福利的马马河相接接；西连连相思江江，可至至永福；北南的的漓江贯贯串著桂桂林、兴兴安、阳阳朔、平平乐、梧梧州,可可上述湖湖南，直直下广州州。大圩圩是著名名的集市市贸易集集散地：远在6600年年前，大大圩以其其“大”，成成为广西西4大圩圩慎（宾宾阳的芦芦圩、苍苍梧的戎戎圩、贵贵县的桥桥圩）之之最。大大圩还是是历史悠悠久的古古镇：始始建于明明的单拱拱石桥万万寿桥，仍仍雄跨镇镇南；清清代建筑筑的高祖祖庙、汉汉皇庙

20、和和广东、湖湖南、江江西会馆馆等，以以及长达达5里的的青石板板路,两两旁挤满满了青砖砖青瓦楼楼房，都都成为古古老圩镇镇的见证证。大圩圩四周有有社公山山、景山山，磨盘盘山，镇镇西毛洲洲，四面面环水。大大圩是盛盛产柑桔桔橙柚的的大果园园，风景景优美，田田园如画画。明代代解缙的的大圩圩诗，“大大圩江上上芦田寺寺，百尺尺深潭万万竹围；柳店积积薪晨后后，壮人人荷叶裹裹盐归”，呈呈隔了几几十世纪纪,但他他细腻笔笔触所白白描的大大圩，仍仍给人以以古朴、优优美、恬恬静、繁繁荣的感感受。如如今，大大圩正在在成为一一个吸引引房地产产开发、工工业投资资、旅游游娱乐等等项目的的“投资洼洼地”。20003年年1至77月

21、，全全镇引进进新区开开发、旅旅游休闲闲广场、江江西会馆馆、汽车车客运站站等总投投资达225000万元的的城建项项目7个个，现已已投入资资金20000万万元。同同时，生生态休闲闲旅游也也显现出出强大吸吸引力，今今年已有有5个旅旅游项目目落户大大圩，总总投资达达7.22亿元。四、20003年年桂林别别墅的发发展状况况及发展展特点：20033年桂林林在建别别墅项目目不多，在在售的项项目仅88个；即即麒麟湾湾、九里里香堤、安安厦世纪纪城、金金山龙谷谷、江岸岸美庐、桃桃花江、安安厦翡翠翠山庄。特点：1、基本本以期房房销售,对施工工现场未未进行包包装或包包装的不不够细致致,小区区规划不不成熟;2、销售售周

22、期比比较长，如如金山龙龙谷、桃桃花江销销售近三三年，但但仍未竣竣工。33、市场场推广及及销售跟跟进严重重不足，营营销意识识薄弱，现现场各导导示系统统 为零；4、空置置率低，但但总价大大多控制制在1000万之之内，高高价位的的单位不不多。5、社区区内的各各项配套套简单，有有的只配配备体育育配套，而而商业配配套，如如便利店店、超市市却依赖赖于周边边的士多多店，如如江岸美美庐。6、产品品同质化化严重，其其中多以以联排别别墅为主主，独栋栋不多，大大多以桂桂林山水水作为卖卖点。总的来说说，由于于国家对对审批别别墅用地地“叫停停”，使使现有的的别墅显得尤为为可贵，故2003年别墅的销售态势良好，不少高端用

23、户表现出了“先占为快”的想法。同时也使2004年的别墅在建、在售的项目减少，高端别墅项目更成为市场稀缺，从而孕育了一定的市场机会。同时也使使一部分分开发商商形成拿拿地观望望的状态态。桂林市别别墅一览览项目：麒麒麟湾位置位于西城城区，临临桂县城城旁，机机场路侧侧规模占地344万平方方米，共共4000余套别别墅，分分四期开开发。定位国际化人人居别墅墅。客户户群定为为位桂林林市场的的顶级消消费群及及部分外外地消费费群。交通状况况出门即上上机场路路，距市市区大约约十到十十五分钟钟车程。配套外部配套套：共享享临桂县县城配套套：小学学、中学学，及医医院，菜菜市场等等生活配配套。内内部配套套：自身身有网球球

24、场、幼幼儿园、高高尔夫练练习场，会会所内拥拥有超市市、及棋棋牌馆、健健身房，咖咖啡馆等等。户型230平平方米联联排别墅墅（不带带车位），238、292、287、462平方米独体别墅。价格230平平方米联联排别墅墅40万/套，独独立别墅墅50-70万万/套。物管费1元/平平方米卖点1、小区区的整体体规划，2、小区内2.5公里长的水系，水景面积超1万平方米，3、精致的园林、山景。销售状况况销售已近近两年，项项目一期期、二期期已卖完完，三期期还剩二二十余套套，目前前正在进进行三期期的施工工，四期期将在五五月份推推出。促销及广广告目前促销销及广告告处于暂暂停状态态。优劣势分分析：优势：11、项目目地处

25、西西城区，西西城区是是桂林城城市规划划发展的的重点区区域，发发展前景景明显；2、整体体规划错错落有致致，优势势明显；3、户型型设计、空空间布局局合理；4、园林林精致。劣势：同同类产品品价格比比九里香香堤高220%，建建筑外观观不如九九里香堤堤洋气。项目：九九里香堤堤位置位于西城城区，临临桂县城城旁，机机场路侧侧。规模规划用地地面积33800082mm2，总建建面12273664m22，景观观及水体体面积达达到2846687mm2定位30万mm2纯水岸岸休头别别墅区。主主要针对对桂林的的中产阶阶级。交通状况况出门即上上机场路路，距市市区大约约十到十十五分钟钟车程。配套外部配套套：共享享临桂县县城

26、配套套：小学学、中学学，及医医院，菜菜市场等等生活配配套。内内部配套套：自身身有会所所、网球球场、游游泳池。户型206、2088、2355平方米米联排别别墅（不不带车位位），2252、2766平方米米独体别别墅（带带车位）。价格单价在221000-23300元元/m2之间。物管费1元/平平方米卖点1、项目目内的人人工水系系，2、建筑筑外观测测，3、项目目30万平平方米的的规模销售状况况销售一年年半，目目前一期期已销售售完毕，二二期将于于年内推推出。促销及广广告目前促销销及广告告处于暂暂停状态态。优劣势分分析：优势：11、项目目地处西西城区，西西城区是是桂林城城市规划划发展的的重点区区域，发发展

27、前景景明显；2、户型型设计比比较合理理；3、价格格比相邻邻的麒麟麟湾便宜宜50%。劣势：11、建筑筑的细节节部分不不够细致致；2、消费费者将其其做为第第一居所所，在配配套及交交通上不不够完善善。项目：安安厦世纪纪城位置但于崇信信路，斜斜对桂林林陆军学学院。规模占地366万平方方米，一一期4000亩，建建筑面积积46万平平方米，共共28770户，其其中独立立别墅440户。定位由于产品品类型众众多，其其形象定定位并不不明确，但但因为安安厦地产产在桂林林市场上上有较好好的声誉誉，安厦厦在消费费者中的的形象还还是比较较好的。交通状况况崇信路实实际为中中山南路路的沿长长线，交交通比较较便利，有有多路巴巴

28、士从门门前经过过。配套内部配套套：小区区设有小小学、幼幼儿园，运运动俱乐乐部，健健康会所所；崇信信路属城城市主干干道，沿沿线配套套设施齐齐全。户型一栋四户户的高尚尚住宅2250平平方米左左右每户户，独立立别墅2290-3222平方米米每栋。价格高尚住宅宅售价990-1100万万元，独独立别墅墅1600万至2000万每每栋。物管费独立别墅墅：1.2元/平方米米，住宅宅：0.70元元/平方米米卖点1、漓江江的自然然景观，2、人文大社区、3、产品设计先进，4、紧临南溪公园，半鸡山。销售状况况独立别墅墅尚未推推出，高高尚住宅宅还剩两两套，联联体别墅墅还余一一套。促销及广广告目前没有有动作优劣势分分析：

29、优势：11、安厦厦品牌优优势；2、产产品形式式多样，能能满足不不同消费费需求；3、景景观优势势；4、大大社区，配配套完善善。劣势：11、产品品多，居居住人员员杂乱，影影响社区区品质；2、密密度高，且且排列式式布局，私私密性不不够。项目：金金山龙谷谷位置位于临桂桂县城金金山脚下下，紧临临临桂县县委、县县公安局局，临桂桂一中，环环境幽静静。规模占地1008亩，1770余户户别墅。定位实现中产产阶级的的别墅梦梦交通状况况出县城即即可上机机场路，县县城有88路公交交车直达达桂林市市区配套外部配套套：共享享临桂县县城配套套：小学学、中学学，及医医院，菜菜市场等等生活配配套。内内部配套套：自身身配有会会所

30、，游游泳池。户型300-3200平方米米独立别别墅，1167平平方米联联排。价格独立别墅墅8090万平平方米每每套，联联排别墅墅39万平平方每套套。物管费0.800元/平方米米卖点1、三面面环山，周周边环境境幽静；2、配套套齐全；3、八国国风情的的建筑风风格。销售状况况项目从220022年开始始销售，目目前销售售已过半半。促销及广广告广告：机机场路上上的路牌牌广告和和灯杆旗旗。无促促销，付付款上实实行一次次付清997折，按按揭988折。优劣势分分析：优势：11、配套套好，县县城里生生活配套套齐全；2、环境境幽静，修修有爬山山道直通通小区内内的山顶顶。劣势：11、位置置偏僻；2、建筑筑风格太太杂

31、；33、建筑筑粗糙；4、园林林不够精精细。项目：江江岸美庐庐位置位于芦笛笛岩风景景区桃花花江岸，芦芦笛路，原原机床附附件厂。规模占地4110566平方米米，建筑筑面积22万平方方米，一一期1002套独独立别墅墅及Toownhhousse，联联排766户，独独立别墅墅10户，复复式166户。定位真山真水水真别墅墅交通状况况位于城效效结合部部，芦笛笛岩风景景区，有有风景区区巴士通通达市区区。配套外部配套套差，小小区内配配有书吧吧、茶吧吧、西餐餐厅、健健康俱乐乐部、超超市、美美容。户型联排别墅墅23772522平方米米，独立立别墅33003200平方米米。价格单价26600元元/平方米米物管泰然物业

32、业，1元/平方米米卖点桃花江及及芦笛岩岩风景区区，纯粹粹的山水水自然资资源。销售状况况一期已销销售完毕毕，仅余余三套联联排别墅墅。促销及广广告目前促销销及广告告处于暂暂停状态态。优劣势分分析：优势：11、地处处景区，空空气质量量高；22、山水水景观优优势明显显；3、户型型设计比比较合理理。劣势：11、生活活配套不不完善；2、地处处风景区区，开发发前不明明确；33、楼间间距偏差差，对视视情况严严重。项目：桃桃花山庄庄位置芦笛风景景区中隐隐路银荔荔宾馆西西侧规模占地900亩，总总户数1130户户，其中中76户独独体及联联排别墅墅，500多套住住宅。定位没有给市市场一个个明确的的定位交通状况况位于城

33、效效结合部部，芦笛笛岩风景景区，有有风景区区巴士通通达市区区。配套没有什么么内部配配套，外外部主要要依靠中中隐路沿沿线生活活配套，比比较完善善。户型联排别墅墅：占地地面积2220平平方米、建建面25502700平方米米，占地地面积3380平平方米、建建面3110平方方米。独独立别墅墅：占地地5000平方米米、建面面3400平方米米，占地地5200平方米米、建面面3500平方米米。价格2502755平方米米，价格格在933万1000万元元每栋，310至350平方米，价格在156162万每栋物管0.788元/平方米米卖点桃花江景景销售状况况20022年8月开始始预售，别别墅还余余9套，4套独体体，

34、5套联排排。促销及广广告目前促销销及广告告处于暂暂停状态态。优劣势分分析：优势：11、山水水景观优优势；22、桃花花江江景景；3、相相对完善善的商业业业配套套。劣势：11、园林林设计没没有充分分发挥景景观资源源优势；2、户型型设计较较差，33、价格格偏高。项目：安安厦翡翠翠山庄位置地处黑山山路，紧紧临黑山山植物园园，啤酒酒厂，琴琴潭汽车车站。规模占地1110亩，共共1188户，分分独栋、双双联排、三三联排等等。交通状况况紧临琴潭潭汽车站站，交通通便利配套地处城区区，外部部配套较较完善。自自身配有有会所，内内有棋牌牌等娱乐乐设施。户型250-3500平方米米之间。价格起价19980元元/平方米米

35、，现均均价30000元元/平方米米物管1元/平平方米卖点1、黑山山植物园园，2、安厦厦品牌销售状况况20033年初起起售，现现还剩220余套套促销及广广告目前促销销及广告告处于暂暂停状态态。优劣势分分析：优势：11、黑山山植物园园环境优优势；22、安厦厦品牌优优势；33、相对对的价格格优势。劣势：11、周边边脏乱差差现象严严重，环环境嘈杂杂；2、园林林设计比比较简单单。五、项目目竞争对对手分析析：A、九里里香堤二二期：特点：1、位置置：位于于西城区区临桂县县城，机机场路侧侧。2、规模模：规划划用地面面积38800882，总总建筑面面积12273664平方方米。3、景观观及水体体面积达达到288

36、46887平方方米。4、价格格：21100-23000每平平方米，总总价约在在40万万-800万之间间5、定位位：300万平方方米纯水水岸休闲闲别墅区区6、目标标客户：桂林本本地的中中产阶级级7、广告告语：世世界顶级级别墅-九里香香堤8、交通通：距市市区约110到115分钟钟的车程程，但无无公交线线路通过过。9、配套套：外部部配套：临桂县县城小学学、中学学、医院院，菜市市场等（约约1公里里）； 10、配配套：小小区规划划有会所所、网球球场、游游泳池等等。11、销销售情况况：一期期已售完完12、物物管费：1元每每平方米米13、卖卖点：aa、人工工水景；b、建建筑外观观比较休休闲;cc、项目目规模

37、达达30万万平方米米。优劣势分分析:优势分析析：1、项目目交通便便利，距距市中心心约100-155分钟的的车程。2、广告告宣传为为世界顶顶级别墅墅，但总总价在550-990万之之间，使使客户有有物超所所值之感感。3、销售售策划、整整合推广广由专业业的公司司操作，销销售状况况良好（一一期已售售完）。4、项目目规模达达30万万平米,对客户户有一定定的吸引引力。5、建筑筑外观趋趋向于西西式风格格,色彩彩配比出出色。6、有样样板间开开放。劣势分析析：1、内部部配套不不足，一一切均依依赖会所所。2、密度度高，户户与户之之间的距距离较近近，对业业主私密密性设计计不够。3、无可可利用的的自然景景观资源源，小

38、区区的环境境和造景景均为人人工刻意意营造。4、消费费者将其其作为第第一居所所,各项项配套不不够完善善。B、麒麟麟湾四期期特点：1、位置置：位于于西城区区临桂县县城，机机场路侧侧。2、规模模：总占占地344万平米米，共4400余余套，分分四期开开发。3、价格格：联排排别墅(2400平米左左右)440万/套,独独立别墅墅50-1688万/套套4、定位位：国际际化人居居别墅5、目标标客户：桂林本本地金字字塔消费费人群,及部分分与桂林林有联系系的外地地消费群群6、广告告语：一一流别墅墅,麒麟麟湾7、交通通：距市市区约110到115分钟钟的车程程，但无无公交线线路通过过。9、配套套：外部部配套：临桂县县

39、城小学学、中学学、医院院，菜市市场等（约约1公里里）； 内部配配套：小小区规划划有会所所、网球球场、游游泳池等等。10、销销售情况况：一、二二期已售售完，三三期正在在销售中中11、物物管费：1元每每平方米米12、卖卖点：11、人工工水景；2、建建筑外观观比较西西化3、项项目规模模达300万平方方米。优劣势分分析：优势分析析：1、户型型设计、空空间布局局合理。2、区内内景观规规划已完完成800%，社社区基本本成熟。3、有小小区专线线巴士运运营，可可方便通通达市区区。4、体育育配套相相对完善善，有高高尔夫练练习场、标标准网球球场、壁壁球场、室室内室外外游游泳泳池、健健身中心心。5、利用用青狮潭潭水

40、库营营造小区区水景。6、规模模大，社社会声誉誉良好。7、有样样板间开开放。劣势分析析：1、价格格较九里里香堤高高20%，但外外立面设设计没有有九里香香堤出色色。2、生活活配套设设施有待待于进一一步完善善。3、客户户定位不不清晰，对对在售的的三期有有一定的的影响。4、未对对在售的的三期的的施工现现场进行行包装，在在一定程程度上降降低了自自身形象象。第二部分分：项目目解析：一、项目目地块解解析（一）项项目地理理位置、形形状、地地势分析析：本项目位位于桂林林市区99公里的的漓江与与黄沙河河交汇处处，属桂桂林市灵灵川县大大圩镇辖辖区，用用地东临临黄沙河河，南隔隔漓江远远眺桂林林群山，西西靠奥林林山，北

41、北至基本本废置的的桂海铁铁路。地地块呈三三角形，地地势平整整，景观观资源丰丰富。桂桂磨旅游游快速通通道（一一级公路路）从区区内通过过，并穿穿越漓江江与广西西旅游通通道（高高速公路路）相接接。本项项目距至至市中心心仅155分钟车车程，至至大圩镇镇约5分分钟车程程，交通通便利。（二）项项目指标标：规划总用用地面积积：40044000平方方米规划总建建造筑面面积：11116610平平方米其中：休休闲住宅宅10338500平方米米会所及管管理用地地54000平方方米陈静乒乓乓球俱乐乐部用地地13000平立立米羽毛球俱俱乐部用用地41100平平方米网球俱乐乐部用地地：60000平平方米标准篮球球赛用地地

42、：36600平平方米五人足球球用地：32000平方方米门球场用用地12280平平方米室外大型型游泳池池用地331000平方米米室内游泳泳池用地地：12280平平方米综合健身身中心用用地5000平方方米高尔夫用用地：2210000平方方米人工攀岩岩用地3300平平方米琴棋书画画苑用地地25000平方方米传统保健健中心用用地25500平平方米容积率00.288建筑密度度10.7%绿地率:62%最高建造造层数：5最小日照照间距：1：11.5住宅总户户数：3365户户总机动车车停车位位：6440辆（其中体体育设施施的用地地达400%以上上）（三）周周边景观观及配套套本项目紧紧临桂磨磨快速路路（一级级公

43、路），东东边黄沙沙河水清清澈，景景色宜人人，西边边隔着公公路与奥奥林山相相对。项项目处于于市郊，拆拆迁户均均为农民民，周边边各商业业配套为为零，（需需开车至至大圩镇镇方可。）从从奥林山山观察本本项目，开开阔的视视野，平平整的地地块， 与山水水相依的的景观为为别墅开开发提供供了极其其有利的的客观条条件。二、项目目SWOOT分析析项目机会会：1、项目目地处著著名的旅旅游名城城-桂林林，且与与漓江为为邻，山山水自然然景观为为本项目目提供了了极其有有利的客客观条件件。（地地理机会会点）2、桂林林别墅市市场在220033年销售售喜人，虽虽多为期期房，但但业绩不不错。（市市场机会会点）3、国家家停止审审批

44、别墅墅用地，使使20004年在在售别墅墅不多，从从长远来来说使本本项目的的竞争对对手减少少。（政政策机会会点）4、本项项目处于于大圩镇镇西部，是是政府规规划的生生态旅游游度假小小区和旅旅游休闲闲居住小小区，其其发展前前景支持持本项目目的上马马。（规规划机会会点）5、桂林林市场目目前主要要为低价价经济型型别墅，高高价位的的别墅稀稀缺，为为本项目目提供了了生存的的机会。（产产品机会会点）6、桂林林-广州州的公路路于20005年年完工，为为本项目目提供了了向珠三三角辐射射的客观观条件。（交交通机会会点）项目威胁胁：1、本项项目是所所在区域域上马的的第一个个大型别别墅项目目，别墅墅文化尚尚未形成成，市

45、场场认可还还需时间间。2、项目目地处郊郊区，周周边配套套严重不不足。3、本项项目定位位于高端端的消费费者，桂桂林本地地的消化化能力有有待于验验证，使使本项目目的销售售周期延延长。4、20004年年桂林在在售的别别墅将达达到3880套（不不包括本本项目）左左右，且且多为经经济型别别墅，总总价低，对对市场的的吸引力力不可小小视。5、各地地陆续推推出相关关别墅按按揭规定定，如按按揭贷款款最多只只提供55成，使使客户置置业门槛槛提高，给给销售带带来一定定的负面面影响。项目优势势：规划优势势：1、本项项目体育育设施占占地达到到总占地地的400%以上上，各运运动设施施完备，为为桂林之之首。2、本项项目占地

46、地达400万平米米，规模模优势明明显。3、本项项目起点点高，在在规划中中充分考考虑了生生态及环环保的要要求。4、本项项目率先先在桂林林引入私私家游泳泳池，并并配有高高尔夫练练习场。5、本项项目容积积率为00.288，为桂桂林罕有有.6、本项项目将山山水与运运动相结结合，为为其他别别墅项目目所不能能及。产品优势势：1、 本项目独独家推出出双车位位车库的的产品。2、 本产品均均为独栋栋产品，且且在规模模、档次次上为桂桂林市罕罕见。3、 本产品独独家推出出室内水水景。地段优势势：1、 本项目处处于两江江交汇处处，山水水景观资资源丰富富。2、 本项目将将作为漓漓江边最最后的别别墅区，其其稀缺性性将随着着时间的的发展显显现出来来。物管优势势：1、 小区人员员、车辆辆进出实实行全封封闭管理理，感应应式ICC卡联网网系统实实现小区区人员、车车辆进出出一卡通通。2、 可视对讲讲访客系系统。3、 智能化综综合布线线，建立立完整的的小区局局域网。4、 智能型中中央监控控系统：将社区区电力、照照明、给给排水、音音乐喷泉泉及公共共监视安安全和住住户安全全系统，于于管理室室统一动动态图显显示，分分散监视视，集中中控制。5、 电子警察察系统：略6、 电子消防防系统：略其他优势势：7、从规规划设计计到销售售代理均均由专业业公司操操作。8、本项项目交通通距市区区仅155分钟的的车程。