工程维修部作业指导书-已改13049.docx

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1、天一物业工程维修部作业手册 TY/WI-GC-01工程维修修部工作作手册TY/WWI-GGC-001浙江天一一物业管管理有限限公司授控： 发布布：20008年年6月8日 实施：20008年7月1日目 录录第一部分分、工程程维修部部岗位说说明3第二部分分、工程程维修部部服务流流程6第三部分分、工程程维修部部工作规规范、标标准111第四部分分、各类类工程应应急处理理方案166第五部分分、设施施设备管管理规定定 220第六部分分、各类类记录表表格 288第一部分分、工程程维修部部岗位说说明1、 工程维修修部经理理岗位职职责岗位名称称工程部经经理定 员1人直接上级级总经理所辖人数数所属部门门工程部直接

2、下级级工程部主主管岗位职责1、 制订每月月工作计计划，做做好检查查考核记记录。2、 负责制定定每月工工程备品品及耗材材的申购购计划，并并定期对对供应供供货商进进行考评评。3、 熟悉、掌掌握公司司各管理理处的房房屋、公公共部位位、配套套设施、机机电设备备的基本本情况。4、 协助各管管理处建建立设施施设备台台帐，编编制房屋屋本体、公公共部位位、设施施设备的的维修保保养计划划并组织织实施，确确保完好好与正常常运行，并并负责定定期检查查与监督督。5、 制定监视视和测量量装置检检定周期期表，组组织各管管理处实实施并建建立监视视和测量量装置台台帐。6、 负责协助助各管理理处的工工程技术术资料、设设施设备备

3、资料的的收集、整整理、归归档工作作。7、 组织物业业的接管管验收，负负责物业业的交付付验收工工作及验验收问题题的处理理。8、 负责维修修项目的的实施、验验收、回回访等工工作。9、 接待业主主对房屋屋本体、设设施、设设备质量量投诉，做做好记录录并妥善善处理。10、 负责联系系开发公公司、施施工单位位及时完完成保修修项目和和进行遗遗留问题题处理。11、 组织制定定年度设设备设施施维修保保养计划划并组织织实施。12、 负责对各各管理处处工程设设备管理理情况进进行抽检检。13、 负责管煤煤、市政政、自来来水、电电力局等等公用事事业单位位的业务务处理和和事故协协调处理理。14、 负责本部部门员工工的工作

4、作安排和和工作考考核。15、 完成上级级下达的的的其他他任务。岗位要求基本要求求25岁以以上，550岁以以下，具具备吃苦苦耐劳精精神；有有较强的的工作组组织性、纪纪律性；有较强强的沟通通能力、组组织能力力。从事事工程管管理3年年以上工工作经历历，助理理以上职职称，有有水电、电电梯等技技术证书书辅助技能能熟悉电脑脑及各类类软件的的操作品质要求求思想品质质优秀学历要求求大专及以以上身体要求求身体健康康2、工程程维修部部主管岗岗位职责责岗位名称称维修部主主管定 员1人直接上级级工程部经经理所辖人数数所属部门门工程维修修部直接下级级维修员岗位职责1、执行行工程部部经理指指示，确确保所管管系统设设备的安

5、安全运行行是首要要任务；对下属属人员和和所属系系统设备备负有全全面的管管理责任任，每天天作如下下检查：（1） 重要设备备的运行行技术状状况，发发现问题题立即组组织处理理。（2） 下属岗位位纪律及及精神状状态，发发现不良良现象立立即纠正正。（3） 现场督导导重要维维修工程程及整改改状况。（4） 实地考察察下属员员工维修修保养工工作质量量与工作作效率，发发现问题题及时采采取纠正正措施。（5） 掌握所属属系统当当天能耗耗状况，发发现异常常分析原原因，及及时杜绝绝浪费现现象。2、设备备发生故故障及时时组织检检修，发发现隐患患及时组组织处理理；当设设备发生生故障或或影响正正常使用用时，迅迅速到现现场组织

6、织处理，并并及时向向工程部部经理报报告。3、负责责实施所所管系统统设备月月度和年年度的维维修保养养计划，备备品、备备件计划划定期报报送工程程经理审审定。4、负责责制定所所管系统统运行方方案，研研究改进进措施，使使本系统统设备在在保证安安全运行行的前提提下节省省能耗。5、认真真落实岗岗位责任任制，督督导下属属员工严严格执行行操作规规程、员员工守则则、设备备维修保保养制度度，做到到设备干干净、机机房干净净、工作作场地干干净，不不漏电、不不漏油、不不漏气、不不漏水，使使用性能能良好、密密封良好好、润滑滑良好、紧紧固良好好、调整整良好。6、了解解下属员员工技术术状态和和思想状状况，经经常对下下属员工工

7、进行沟沟通和业业务指导导。7、改进进不合理理设备的的性能，完完善设施施和施工工遗留的的缺陷，对对所属系系统的重重大改造造工程参参与设计计，提出出可行方方案。8、负责责住宅装装修管理理检查和和验收，确确保建筑筑物结构构安全、装装修协调调、统一一、美观观、符合合规范要要求。9、完成成上级下下达的的的其他任任务。岗位要求基本要求求25岁以以上，550岁以以下，具具备吃苦苦耐劳精精神；有有较强的的工作组组织性、纪纪律性；有较强强的沟通通能力、组组织能力力。从事事小区工工程维修修3年以以上工作作经历辅助技能能熟悉电脑脑及各类类软件的的操作品质要求求思想品质质优秀学历要求求大专及以以上 身体要求求身体健康

8、康3、工程程维修部部维修工工岗位职职责岗位名称称工程部维维修工定 员直接上级级工程部主主管所辖人数数所属部门门工程维修修部直接下级级岗位职责1、 熟悉小区区供电、消消防、中中控和机机电设备备等系统统。2、 负责对公公共照明明、管线线的检查查、维护护和保养养工作。3、 为业主提提供有偿偿维修服服务。4、 负责小区区内水、电电表的管管理及抄抄表工作作。5、 负责配合合保安队队对消防防、监控控系统进进行检查查，发现现故障配配合专业业单位及及时维修修。6、 负责供配配电设备备、地下下室风机机、水泵泵等机电电设备的的正常运运行，发发现故障障配合专专业单位位及时修修理。7、 负责对电电梯进行行巡视和和定期

9、保保养，发发现问题题及时处处理或联联系电梯梯公司限限期解决决，并为为电梯公公司提供供必要的的协助。8、 运行中中电梯突突然出现现故障，应应尽快赶赶到现场场，按照照应急预预案处理理9、 负责给排排水管道道的疏通通清理工工作，以以及房屋屋的本体体、附属属设施、道道路的检检查、维维修和保保养工作作。10、 为业主提提供有偿偿管道维维修安装装、土建建修缮服服务。11、 负责对给给排水系系统的检检查、维维护保养养工作，以以及做好好水泵房房日常保保养工作作。12、 熟悉小区区内房屋屋本体、附附属设施施、给排排水、消消防用水水设施，以以及各类类管路走走向，阀阀门控制制范围。13、 负责小区区内的水水表管理理

10、及每月月的抄表表工作。14、 负责处理理房屋渗渗漏和业业主装修修过程中中出现的的渗漏问问题。15、 履行244小时应应急抢修修职责。16、 完成上级级下达的的其他任任务。岗位要求基本要求求25岁以以上，550岁以以下，具具备吃苦苦耐劳精精神；从从事物业业管理行行业2年年以上工工作经历历，有水水电安装装上岗证证书。辅助技能能能阅读工工程技术术图纸品质要求求思想品质质优秀学历要求求高中及以以上身体要求求身体健康康第二部分分、工程程维修部部服务流流程1、工程程部上门门维修操操作流程程：用户报修修(电话话上门门)维修人员员实施维维修物 业 管 理理 处用户签字字确认;验收客户接待待填写*派工单单*一式

11、式二份并并预约维维修时间间第一联交交与综合合部第二联交交与工程程主管工程主管管签收派派工单指派维修修人员维维修2、工程程部日常常工作内内容与各各类计划划：每天巡视视周 检中央空调调运行情情况生活水泵泵运行情情况电梯运行行情况游泳池循循环泵运运行情况况路面人行道;砼道楼梯间墙墙面扶手手;花岗岗岩的维维护,各单元楼楼道灯;灯罩;声控开开关;小小区路面面;浇花花水龙头头等各配电柜柜线路的的检查维维护.发现问题题立即处处理，月 计 划季度计划划电梯水泵泵等机电设备的维护保养日常机电电设备的的零部件件易耗品品维修;更换预算公共共能耗;及实际际需要维维修的费费用雨水口;雨水井井;污水井;化粪池池;阀门井等

12、等室外消防防栓;水水泵接合合器公用地面面的维修修改.公公共墙门门厅墙.天棚的的维护；隔热层破破损;防防水层破破损造成成屋面渗渗漏;屋屋面积水水疏散标志志的维修修及维护护;室内内消火栓栓（箱）的的维护及及检修。半 年 计 划划公用地面面的维修修改造;公共墙墙;门厅厅的墙; 天棚棚维护楼梯间墙墙面;扶扶手;台台阶的维维护.隔热层破破损;防防水层破破损造成成屋面渗渗漏;屋屋面积水水污废水管管接口及及砂眼漏漏；管道道堵塞、破破裂；固固定码松松脱等对生活水水箱进行行消毒;生活泵泵;消防防泵进行行保养.每半年对对所有线线路检修修一遍年 计 划房屋承重重结构部部位;外外墙起鼓鼓脱落的的修补.外墙局部部渗漏;

13、外墙大大面积渗渗;外墙墙面的翻翻新.各线路的的检查维维护;灯灯具的维维修及更更新.对屋面出出烟口盖盖板及防防护罩进进行一次次维修潜污泵拆拆卸泵体体;检查查密封情情况,更更换机械械油.生活泵;消防泵泵;电动动机等各各元件的的检修所有电梯梯年度保保养及年年审3、电动动设备、操操作规程程1、 操作前应应先测量量三相电电源电压压是否偏偏低，三三相电压压是否平平衡。要要检查禁禁锢螺栓栓有无卡卡阻、损损坏或磨磨耗现象象。2、 在操作中中应注意意，在启启动中和和运行后后的电动动机具，音音响和震震动是否否正常，要要检查电电动机层层装风叶叶的扇风风情况是是否良好好。3、 开始正常常运行后后要测量量三相电电流表的

14、的负荷电电流是否否一样，其其表针的的指示位位置有无无反常现现象。电电动机及及其起动动电气设设施有无无过热和和焦味，应应检查各各部轴承承有无过过热现象象。4、 应经常检检查电表表，有无无失效现现象，操操作开关关及保险险丝等零零件是否否完完好好。导电电体有无无过热变变质现象象。电气气电机设设施的金金属外壳壳接地保保护是否否完好，选选挂的保保险丝容容量是否否正确、压压合的是是否妥当当。发现现故障及及时予以以修好，保保证设备备的正常常运行。5、 要检查轴轴承室有有无进水水或缺油油，有无无过热或或噪音、转转动部分分是否良良好。如如联轴器器、金属属链条和和齿轮有有无磨损损现象以以及电动动机或机机具的紧紧锢

15、螺钉钉是否齐齐全，有有无松动动不全现现象。要要检查水水泵有无无漏水，泵泵轮和风风轮有无无磨壳现现象，并并对“症”进行修修理。4、配电电设备维维修保养养规程1、 严格按照照供配电电系统设设备保养养计划进进辖区设设备的保保养。2、 主管、工工程、每每年122月制订订下一年年度的设设备保养养计划。3、 工作过程程应严格格遵守电电气作业业规程。4、 根据系统统设备的的特点，重重点做好好除尘、润润滑、禁禁锢接线线端子等等保养工工作。5、 各系统的的维修保保养以不不影响小小区正常常原则，特特殊情况况须报告告管理处处和主管管，及时时通知受受影响的的用户。一、 电房倒闸闸操作制制度1、 停电拉闸闸操作必必须按

16、照照开关负荷侧侧刀闸进线侧侧刀闸顺顺序依次次操作，送送电合闸闸的顺序序与此相相反。如如变压器器需要停停电时，应应先停低低压，后后停高压压。送电电时先送送高压，后后送低压压。严防防带负荷荷拉合隔隔离开关关（刀闸闸），为为防止误误操作，高高压电气气设备都都应加装装闭锁。2、 倒闸操作作由操作作人填写写操作表表，每张张操作表表只能填填写一个个操作任任务，下下列项目目应填入入操作表表内：应拉合合的开关关和刀闸闸检查开开关和刀刀闸的位位置检查负负荷分配配检查接接地线是是否拆除除装拆接接地线安装或或拆除控控制回路路，电压压互感器器回路的的保险器器切换保保护回路路和检验验是否确确无电压压等3、 倒闸操作作应

17、由两两人执行行，其中中一人对对设备较较为熟悉悉者作监监护。4、 操作中发发生疑问问时，不不准擅自自更改操操作，不不准随意意解除闭闭锁，应应立即向向主管负负责人报报告，弄弄清楚后后再操作作。5、 电器设备备停电后后，即使使是事故故停电，在在未拉开开有关刀刀闸和做做好安全全措施以以前，不不得触及及设备或或进入遮遮拦，以以防突然然来电。5、电气气维修操操作规程程1、 电气维修修人员必必须持证证上岗，严严格按照照国家标标准作业业。2、 在进行电电气维修修时，维维修人员员应配备备绝缘良良好的电电工工具具。3、 维修和保保养电气气设备时时，应按按要求做做好保证证安全的的组织和和技术措措施。维维修同时时向维

18、修修人员说说明工作作中的安安全注意意事项，并并在工作作中检查查、监督督执行情情况。4、 在高、低低压配电电箱上作作业时，应应设专人人监护，并并至少二二人进行行。5、 一般情况况下，尽尽量避免免带电作作业，若若因特殊殊需要而而必须带带电作业业时，应应装设隔隔离挡板板，并有有专人监监护。6、 维修和保保养时，开开关操作作把手上上，应悬悬挂“禁止合合闸，有有人作业业”的指示示牌。7、 维修和保保养后的的电气设设备或线线路，在在经检查查无误，拆拆除所有有安全措措施，全全体维修修人员撤撤出工作作现场后后，方可可送电。6、管理理处水、电电、机械械设备维维修、保保养规程程（一）消消防系统统：1、 消防水泵泵

19、每月试试运行一一次，每每次以不不少于两两分钟为为宜。2、 消防水泵泵轴承每每季加油油一次；电动机机轴承每每半年加加油一次次。3、 每周检查查一次闸闸阀、止止回阀、开开关是否否灵敏，密密封是否否良好，如如有毛病病应及时时进行维维修。4、 供电、照照明、控控制信号号线路应应随时保保持良好好的应急急状态。5、 每周检查查消防带带一次，如如发现有有潮湿应应及时进进行晾晒晒，如有有霉坏应应及时更更换，以以利应急急使用。6、 报警系统统每星期期检查一一次是否否灵敏。7、 每周检查查水泵结结合器，消消防栓是是否完好好，检查查消防器器材是否否损坏丢丢失。（二）供供水系统统：1、 水泵每周周轮换运运行。2、 水

20、泵轴承承每季加加油一次次；电动动机轴承承每半年年加油一一次。3、 每周检查查一次闸闸阀、止止回阀、开开关是否否灵敏，密密封是否否良好。4、 水泵每半半年保养养一次，对对磨损零零件及时时进行更更换。5、 每半年清清洗水池池一次。6、 每月检查查水表一一次，发发现问题题的应及及时更换换和修理理。7、 水泵运行行完好的的质量指指标：连接部部份要求求螺丝、垫垫圈、销销子齐全全、完整整、坚固固，每一一次放水水阀、星星形环完完好。仪表方方面，要要求电流流表、电电压表、压压力表齐齐全准确确。出水阀阀门、逆逆止阀、进进水阀门门齐全完完好，盘盘根密封封良好，泄泄露合乎乎要求。泵体各各部门连连接严密密，不漏漏水。

21、油油圈齐全全，油质质合格，油油量适中中，不漏漏油。设备无无油污，无无积尘，机机房无积积水，无无杂物；工具、材材料配件件存放整整齐，油油料要加加盖。轴承温温度不得得超过660-665，运转转不得有有 和异异常震动动。电机温温升不得得超过品品牌规定定，绝缘缘电阻要要符合要要求。过流及及欠压保保护齐全全；接线线齐全，导导电良好好，接地地合格。各类设设施设备备有技术术档案，供供、排水水图齐全全。（三）供供电系统统：1、 每月检查查电表箱箱一次，发发现问题题及时处处理。2、 公共照明明与其它它开关及及时维修修更换。第三部分分、工作作规范、标标准1、设备备检查维维修保养养标准一、 认真做好好设备运运行管理

22、理体制，制制定设施施计划和和保养规规定，按按计划做做好维修修保养工工作，并并做好维维修保养养记录。二、 每周巡视视检查楼楼道内水水表、电电表、电电话设备备、门窗窗、灯具具、开关关、楼梯梯扶手、地地面等，及及时关锁锁所有箱箱盒门盖盖。如有有缺损，及及时更换换，发现现故障隐隐患及时时处理，并并填写公公共楼道道设施检检查保养养记录三、 每周巡查查小区内内设施，包包括路灯灯、音响响监控探探头、标标牌、地地面、垃垃圾箱、凳凳子、球球场等，发发现问题题，及时时处理，并并填写室室外公共共设施检检查保养养记录四、 维修保养养时尽量量不影响响居民的的正常用用电、用用水，如如必须因因工作需需要停电电、停水水时，应

23、应事先通通知业主主，做好好应急准准备。五、 维修保养养事先做做好备品品备件和和其它充充分准备备工作，尽尽量缩短短维修保保养时间间。六、 维修保养养的同时时做好各各种安全全措施工工作，防防触电、防防火、防防设备人人为损伤伤，防人人员损伤伤等。七、 维修保养养结束，检检查设备备安全运运行措施施是否落落实，包包括绝缘缘电阻测测量，接接地保护护是否良良好等，并并同时做做好记录录。2、供电电系统管管理标准准一 用户对原原设计电电路不得得擅自拆拆改，如如需要时时，必须须提出书书面申请请。二 电路出现现故障，物物业工程程部应及及时负责责维修，必必要时通通知供电电公司抢抢修。三 业主用户户室内线线路发生生故障

24、，维维修人员员要及时时维修，以以免扩大大故障范范围。四 经常检查查、保养养分弱电电系统，如如对讲系系统。五 保持各电电表、电电表箱的的清洁卫卫生。六 监视电气气设备的的运行情情况，严严禁不合合理的超超负荷运运行。3、低压压配电柜柜保养标标准一 电工每天天检查低低压配电电柜运行行情况，并并填写配配电房运运行记录录表二 每半年对对配电设设施进行行检修保保养，填填写配配电房设设施检修修保养记记录表。具具体过程程如下：1 断开总开开关，挂挂指示牌牌“禁止合合闸，有有人操作作”。2 用摇表检检查绝缘缘电阻是是否良好好。3 检查母线线接头有有无变形形，确保保接头连连接紧密密、无松松动和损损坏。4 清洁柜内

25、内无灰尘尘，试验验机械的的合闸、分分闸情况况。5 逐级检查查各配电电屏。6 对转动部部分如自自动开关关等，需需要时添添加润滑滑油，以以保持转转动灵活活。7 检查所有有低压电电器的金金属部分分，应保保持均有有可靠接接地装置置。4、配电电房管理理规定一 配电房内内全部机机电设备备，由专专业电工工负责管管理、操操作，无无关人员员禁止入入内。二 保持良好好的室内内照明和和通风，墙墙上配挂挂温度计计，室内内温度控控制在440CC以下。三 建立运行行记录，值值班电工工每天至至少巡查查两次，发发现有异异常，马马上报告告工程部部主管。四 房内禁止止拉接临临时线路路，供电电线路严严禁超载载供电。五 严禁违章章操

26、作，操操作或检检修时必必须按规规定使用用电工绝绝缘工具具，绝缘缘鞋套等等。六 配电房内内设备及及线路需需改变，必必须报公公司领导导批准，请请专业人人员确认认方可改改变。5、水系系统管理理标准一 每月检查查生活水水系统各各路阀门门是否正正常。二 发现水管管爆裂时时，立即即通知用用户停水水，紧急急抢修。三 要注意水水池、水水箱的保保养，防防止破裂裂或生锈锈。四 辖区内水水表、水水闸阀门门发生故故障时，应应即修理理或更换换。五 业主不得得对原设设计安装装的给排排水管道道随意改改动，如如有特殊殊情况应应向物业业管理处处提出书书面申请请，批准准或方能能实施。六 对损坏公公共区域域管道及及供水设设备者，应

27、应负责赔赔偿。七 应每月启启动消防防泵、潜潜污泵，观观察运行行是否正正常，填填写消消防泵启启动记录录和潜潜污泵启启动记录录。八 生活水池池每年清清洗消毒毒一次。九 做好记录录报告十 总则：水水泵房及及地下水水池、消消防系统统的全部部机电设设备由机机电人员员负责监监控，定定期保养养、维修修、清洁洁，定时时进行巡巡回检查查，了解解设备的的运转情情况，及及时发现现故障苗苗子和消消防隐患患并及时时处理，认认真做好好记录，解解决不了了的问题题书面报报告上级级主要部部门，争争取早日日解决。6、水泵泵房管理理标准一、 水泵房内内的机电电设备必必须由专专职人员员操作，其其中人员员不得擅擅自操作作。二、 不得擅

28、自自改动泵泵房的电电器线路路及设备备的运转转状况，若若需改动动必须经经上级部部门批准准后方可可进行。三、 水泵房的的电器检检修必须须由持电电工有效效操作证证人员处处理，无无证人员员不得擅擅自动手手，检修修时必须须在显眼眼处悬挂挂警示牌牌，严禁禁合闸，不不得带电电操作。四、 水泵房必必须保持持良好的的通风散散热及照照明环境境，门窗窗开启灵灵活无破破损。五、 应每天检检查设备备的运行行情况，对对设备的的运行状状况做到到心中有有数，发发现故障障及时排排除，若若重大故故障自己己无法解解决的应应立即向向工程部部主管汇汇报并配配合其尽尽快解决决。六、 消防设施施良好，禁禁止在工工作场所所吸烟。七、 闲杂人

29、员员不得随随意进入入泵房。八、 操作人员员必须严严格按制制度及章章程办事事，严禁禁违纪操操作九、 消防泵每每月运转转一次（22分钟）以以保持正正常运转转情况，每每半年运运行一次次“自动、手手动”保修检检查，每每年进行行一次全全面检查查。十、 水泵房卫卫生每周周打扫一一次。十一、 消防泵、生生活泵、恒恒压泵、污污水泵的的选择开开关位置置于自动动位置，操操作标志志都应简简单明确确。7、电梯梯管理标标准一 轿厢的载载重量不不应超过过额定重重量，物物件尽可可能安放放在轿厢厢当中。二 不允许装装运易燃燃、易爆爆的危险险物品。如如遇特殊殊情况，需需经司机机和物业业管理部部处同意意并严加加安全保保护措施施。

30、三 不允许利利用轿顶顶安全窗窗、轿厢厢安全门门的开启启来装长长物件。四 维修、保保养等原原因造成成停梯，应应在一层层挂牌告告示。五 任何人不不得在电电梯机房房、轿厢厢、并道道吸烟。六 保持良好好照明几几通风，常常备手电电筒及应应急照明明设施，门门窗开启启灵活无无破损。七 电梯维修修工每月月进行一一次检查查保养，并并做好记记录。八 督促电梯梯公司按按规定进进行维修修保养工工作。九 遇火警/火灾时时，应将将电梯迫迫降至最最底层，并并锁住严严禁使用用。十 遇水管爆爆裂等水水浸事件件，水流流可能流流入电梯梯井道时时，应将将电梯升升至最高高层，并并锁住严严禁使用用，马上上通知电电梯维修修人员进进行检修修

31、。待水水浸情况况处理完完毕，且且电梯检检修结果果正常后后方能重重新投入入使用，在在上述过过程中，应应做好用用户的解解释工作作。8、电梯梯维修保保养管理理标准一 电梯钥匙匙必须有有专人保保管。二 机房每周周打扫一一次。三 电梯公司司按电电梯保养养合同对对电梯作作保养，按按规定记记录。四 对电梯运运作时产产生的微微小故障障能自行行处理，如如需大修修及时请请专业电电梯公司司上门维维修。五 对电梯产产生之故故障，及及处理结结果，做做好记录录，并及及时归档档。六 每月检测测电梯的的报警系系统，确确保完好好及可靠靠性。9、设施施巡回检检查标准准第一条：设备的的巡回检检查是为为了掌握握设备的的运行情情况，以

32、以便即时时发现设设备隐患患，监视视设备的的运行，确确保设备备的安全全运行。第二条：当班人人员应认认真做好好巡回检检查，详详细记录录。第三条：巡回检检查路线线：水泵房、配配电房、电电梯机房房、中央央空调系系统。第四条：巡回检检查时间间：员工工每天不不少于两两次，值值班长每每天不少少于一次次。第五条：高、底底压配电电室，每每天抄表表两次，抄抄表时应应同时注注意设备备运行情情况和有有无超负负荷现象象。第六条：巡回检检查中如如果发现现设备有有缺陷或或设备运运行不正正常，应应立即向向上级汇汇报情况况或在不不危及人人身安全全的前提提下做相相应的紧紧急处理理，并加加强巡回回检查。第七条：检查运运行设备备时，

33、必必须注意意人身的的安全，保保持一定定的安全全距离，严严禁用手手或其他他非良好好的绝缘缘物触及及带电体体。第八条：在雷雨雨、高温温、满负负荷运行行期间，应应加强巡巡回检查查。第九条：巡回检检查要做做到“五勤”：勤看看、勤听听、勤摸摸、勤嗅嗅、勤分分析。第十条：雷雨天天气需要要巡视高高压设备备时，应应穿绝缘缘鞋，并并不得靠靠近避雷雷器或避避雷针。第十一条条：高压压设备发发生故障障时，室室内不得得接近故故障点44m。第四部分分、各类类工程应应急处理理方案一、停电电应急程程序：（一）预预先得到到通知的的：1及时时将情况况通知办办公室、维维修组或或工程部部，使每每位员工工都知道道此事。2通知知大厦、小

34、小区内的的每一位位业主，在在显眼处处贴告示示通知。3工程程部采取取停电后后的应急急措施。4使用用应急照照明灯，保保证公共共通道照照明。5保安安人员到到大厅、小小区主入入口维持持秩序，指指导人员员行走，上上下楼梯梯。6保安安查看电电梯所处处位置，若若有情况况通知工工程部。7恢复复供电后后，保安安、维修修人员检检查设备备是否运运行正常常。8若住住房内发发生水浸浸，尽快快通知当当事人关关闭水阀阀等相应应措施。9垃圾圾堵塞下下水道泛泛水，及及时疏通通。（二）未未接到通通知的；1 因未知的的原因发发生临时时停电时时，停电电区域的的主管和和员工应应迅速通通知工程程部主管管。2 主管应根根据停电电时间、场场

35、合，迅迅速向供供电部门门了解停停电原因因，组织织恢复供供电，通通知相关关部门并并做好记记录。2.1双双路供电电全停时时（1） 启动应急急灯、手手电或蜡蜡烛。（2） 与供电部部门取得得联系（联联系电话话）了解解停电原原因和恢恢复供电电时间，报报告管理理处经理理。（3） 通知保安安。（4） 加强各重重要机房房、设备备的巡视视。2.2单单路停电电时（1） 供电切换换，加强强相关设设备的巡巡视；（2） 了解停电电原因和和恢复时时间。2.3局局部停电电（1） 通知保安安主管或或领班，通通报停电电情况并并加强联联系；（2） 启用应急急照明灯灯设施，迅迅速派员员进行抢抢修；（3） 估计抢修修时间、报报告主任

36、任。3.保安安部程序序3.1保保安根据停电电信息和和人流情情况，迅迅速调集集应急照照明灯，迅迅速组织织停电区区域的人人员疏导导，加强强巡视，加加强出入入口的监监控，必必要时控控制人员员的进出出。3.2广广播根据停电电和人流流情况，对对全楼或或部分进进行停电电情况通通报，进进行疏导导人员、平平定人心心的广播播。4.行政政服务部部程序（1） 管理处电电话一定定要有接接听、解解释；（2） 电梯困人人，管理理处马上上派人与与里面的的人聊天天、安慰慰；（3） 处理问题题时，态态度要端端正，有有礼貌。2、溢水水的应急急程序1员工工发现楼楼内外有有溢水现现象时，应应及时通通知工程程部。2工程程部接报报后，通

37、通知工程程主管并并迅速派派员到现现场了解解情况。作作出溢水水流量、溢溢水来源源、溢水水去向及及影响的的估计，并并及时报报告主任任。 3工程主主管组织织维修工工，切断断溢水源源或堵漏漏，切断断部分受受影响区区域的电电源，将将受影响响区域的的电梯开开至顶层层。4利用用沙包及及可用之之物堆放放，保护护重要设设备，防防止水侵侵。溢水水多时，应应安装临临时泵等等措施尽尽快排水水。5保洁洁绿化组组长组织织清洁工工，调集集吸水机机、水桶桶等工具具迅速清清理溢水水多时，应应安装临临时泵等等措施尽尽快排水水。6保安安在溢水水处理过过程中控控制现场场，改变变人流方方向。7如喷喷淋损坏坏，则用用消防水水带一头头套住

38、喷喷头，另另一头接接到出排排放窨井井中，另另一方面面关闭阀阀门、稳稳压泵和和喷淋泵泵。8若住住户内发发生水浸浸，尽快快通知当当事人并并关闭水水阀门等等响应措措施。9垃圾圾堵塞下下水道泛泛水，及及时疏通通。10观观察现场场附近的的电掣。如如有浸水水应立即即切断电电源，以以防水浸浸漏电伤伤人。3、通常常溢水情情况的防防止一屋顶顶排水口口被堵溢溢水的防防止：保洁员定定期清扫扫天台（包包括排水水沟），以以防止下下雨后垃垃圾冲入入排水口口，造成成堵塞。二水池池溢水的的防止：定期检查查保养自自动控制制系统，检检查限位位联动是是否失灵灵、报警警装置是是否失灵灵，另外外检查排排水口是是否堵塞塞。二、 水后恢复

39、复供水产产生溢水水的防止止：当市政停停水后，一一般还有有一段时时间水池池还有余余水供应应，当余余水用完完后，工工程人员员应在恢恢复供水水前检查查水龙头头，将水水龙头全全部关闭闭，并在在恢复供供水时检检查水池池供水系系统是否否正常平平时检查查地漏是是否堵塞塞。4、困梯梯处理程程序一小区区大厦电电梯损坏坏经常发发生， 是否办办公时间间，监控控人员和和工程人人员应立立即通知知电梯维维修人员员或电梯梯外包公公司到场场修理，同同时应张张贴“服务暂暂停”等字样样于电梯梯外，以以停职各各使用者者。二乘客客被困电电梯内，监监控人员员须密切切注视被被困梯内内人员的的情况，并并通过对对讲机询询问被困困者情况况；无

40、监监控室的的，保安安人员应应到现场场与被困困者通话话，保持持联络，使使他们知知道救援援行动的的进度。三如果果电梯维维修人员员于300分钟后后仍未到到处理，被被困者内内有孕妇妇或病人人需要救救援，现现场保安安员或监监控人员员应立即即报警，待待消防人人员到场场处理。四被困困者救出出后，须须与他们们联络及及询问，须须记录被被困者的的姓名、地地址、联联络电话话或送往往何处医医治。五、须记记录该事事件之始始末及时时间、详详细情况况，维修修人员救救护人员员到达及及离开时时间等。5、台风风、暴雨雨处理程程序一检查查紧急应应用工具具如雨衣衣、雨靴靴、手电电筒、沙沙包、草草包、潜潜水泵等等有否备备足并确确定其性

41、性能良好好。二管理理处发放放通知给给全体业业主、提提醒业主主搬离放放在窗台台或花架架上的花花盆，各各类杂物物，外出出时关好好门窗。三检查查露台、窨窨井、单单元雨蓬蓬、屋顶顶设施层层、机房房、地下下车库下下水道、雨雨水渠、沙沙井、地地漏等，有有无沙泥泥杂物堵堵塞，落落实人员员清扫，确确保其畅畅通。四撤离离放在围围墙顶及及其他高高处各类类可调动动物件，将将安装有有屋顶的的霓虹灯灯、广告告牌等绑绑好或移移走。五紧闭闭所有门门窗、电电梯机房房及垃圾圾房等门门窗，还还必须做做好防水水措施。六加固固所有树树木用绳绳索捆好好，将盆盆栽之花花卉移至至低处或或隐蔽角角落。七留意意电台播播放有关关风暴进进展消息息

42、，及时时将最新新台风讯讯号张贴贴于宣传传栏、信信息栏，以以便向业业主告知知台风的的进展。八员工工为本身身之安全全应避免免逗留在在空旷地地方，如如参加抢抢险工作作时，要要注意自自身安全全，采取取适当的的安全措措施，并并通知其其他员工工。九当台台风讯号号减低至至3号时时，主任任应立即即进行检检查及填填报台风风损毁报报告。保保洁员迅迅速清理理由台风风所造成成的垃圾圾淤塞渠渠道，绿绿化工对对树木的的扶植等等善后工工作。第五部分分、设施施设备管管理规定定（一）技技术档案案管理规规定1、设施施设备档档案要齐齐全，并并且要分分类存放放，专人人负责；2、要爱爱护技术术档案资资料，保保证档案案的安全全与保密密，

43、不得得擅自涂涂改、勾勾画、抽抽取、拆拆散、摘摘抄、翻翻译、复复印、外外借、或或损坏，否否则严肃肃处理；3、如发发现档案案有遗失失或损坏坏的，应应立即上上报管理理处负责责人。（二）管管理责任任人奖惩惩规定1、每周周末工程程技术部部要对园园区设施施、设备备进行检检查，对对设备保保养无记记录或记记录不详详的责任任人要给给予经济济处罚，再再次出现现加重处处罚。2、对设设施设备备不进行行定期维维护保养养的维修修人员（包包括设备备负责人人）要进进行适当当的经济济处罚，并并限期保保养。3、对设设备违章章操作，造造成较大大事故的的要给予予经济处处罚，并并且在岗岗培训一一周。4、对影影响设施施设备维维护保养养工

44、作，造造成事故故的责任任人给予予通报批批评，并并进行经经济处罚罚。5、非工工作人员员对设备备乱动乱乱拉影响响正常工工作，根根据情节节轻重，分分别给予予警告、罚罚款、下下岗培训训等处罚罚。6、每月月要对各各部门的的设备管管理保养养工作进进行小结结。 7、每每年对设设施设备备管理保保养工作作进行总总结评比比，成绩绩好的表表扬，差差的处罚罚。（三）住住宅区设设施设备备管理规规定1、在设设备接管管时,主主管责任任部门负负责按设设备使用用说明书书和相关关资料对对接管设设备进行行验收。对对达不到到要求的的，应通通知有关关单位限限期整改改。设备备的接管管由主管管责任部部门办理理相应手手续，相相关资料料由主管

45、管责任部部门复核核存档。2、设备备正式接接管后，由由主管责责任部门门进行清清点，并并分别在在设施施/设备备台帐上上登记。3、验收收合格的的设施由由主管责责任部门门进行编编号，并并按照基基础设施施和工作作环境控控制程序序要求求悬挂设设施标识识卡，规规定设施施/设备备维护责责任人，并并在设设施/设设备台帐帐上登登记。4、主管管责任部部门保存存设施施/设备备台帐和和重要设设施/设设备技术术资料（图图纸），并并保存好好设施/设备的的定期维维护保养养记录、维维修记录录和检查查记录。5、所有有设施由由专业人人员进行行操作。填填写相应应设施/设备运运行记录录。对国国家规定定的特殊殊工种，要要求操作作人员持持有相应应的上