房地产行业会计实务篇djfd.docx

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1、 Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.房地产行业业会计实务务及涉税介绍 房地产产企业项目目部第一篇 房房地产行业业会计实务务第一章 开发产品品成本为了加强开开发产品成成本的管理理，降低开开发过程耗耗费的活劳劳动和物化化劳动，提提高企业经经济效益，必必须正确核核算开发产产品的成本本，在各个个开发环节节控制各项项费用支出出。要核算开发发产品的成成本，必须须明确开发发产品成本本的种类和和内容。开开发产品成成本是指房房地产开发发企业在开开发过程中中所发生的的各项费用用支出。开开发产品成成本按其用用途，

2、可分分为如下四四类： 一、土地开开发成本指指房地产开开发企业开开发土地（即即建设场地地）所发生生的各项费费用支出。 二、房屋开开发成本指指房地产开开发企业开开发各种房房屋（包括括商品房、出租房、周转房、代建房等等）所发生生的各项费费用支出。 三、配套设设施开发成成本指房地地产开发企企业开发能能有偿转让让的大配套套设施及不不能有偿转转让、不能能直接计入入开发产品品成本的公公共配套设设施所发生生的各项费费用支出。 四、代建工工程开发成成本指房地地产开发企企业接受委委托单位的的委托，代代为开发除除土地、房房屋以外其其他工程如如市政工程程等所发生生的各项费费用支出。 以上四四类开发产产品成本，在在核算

3、上将将其费用分分为如下六六个成本项项目： 一、土地征征用及拆迁迁补偿费或或批租地价价指因开发发房地产而而征用土地地所发生的的各项费用用，包括征征地费、安安置费以及及原有建筑筑物的拆迁迁补偿费，或或采用批租租方式取得得土地的批批租地价。 二、前期工工程费指土土地、房屋屋开发前发发生的规划划、设计、可行性研研究以及水水文地质勘勘察、测绘绘、场地平平整等费用用。 三、基础设设施费指土土地、房屋屋开发过程程中发生的的供水、供供电、供气气、排污、排洪、通通讯、照明明、绿化、环卫设施施以及道路路等基础设设施费用。 四、建筑安安装工程费费指土地房房屋开发项项目在开发发过程中按按建筑安装装工程施工工图施工所所

4、发生的各各项建筑安安装工程费费和设备费费。 五、配套设设施费指在在开发小区区内发生，可可计入土地地、房屋开开发成本的的不能有偿偿转让的公公共配套设设施费用，如如钢炉房、水塔、居居委会、派派出所、幼幼托、消防防、自行车车棚、公厕厕等设施支支出。 六、开发间间接费指房房地产开发发企业内部部独立核算算单位及开开发现场为为开发房地地产而发生生的各项间间接费用，包包括现场管管理机构人人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护护费、周转转房摊销等等。以上可以看看出：构成成房地产开开发企业产产品的开发发成本，相相当于工业业产品的制制造成本和和建筑安装装工程的施施工成本。如要计算算房地产开开发

5、企业产产品的完全全成本，还还要计算开开发企业（公公司本部）行行政管理部部门为组织织和管理开开发经营活活动而发生生的管理费费用、财务务费用，以以及为销售售、出租、转让开发发产品而发发生的销售售费用。管管理费用、财务费用用和销售费费用，也叫叫期间费用用。它们绝绝大部分都都是经营期期间的费用用开支，与与开发工程程量的关系系并不十分分密切，如如果将期间间费用计入入开发产品品成本，在在开发产品品开发和销销售、出租租、转让不不同步的情情况下，就就会增加开开发产品的的成本，特特别是在开开发房地产产滞销时期期，将滞销销期间发生生的管理费费用、财务务费用和销销售费用计计入当期开开发产品成成本，就会会使企业造造成

6、大量的的潜亏，不不能及时反反映企业的的经营状况况。同时，将将期间费用用计入开发发产品成本本，不但要要增加核算算的工作量量，也不利利于正确考考核企业开开发单位的的成本水平平和成本管管理责任。因此，现现行会计制制度中规定定将期间费费用计入当当期损益，不不再计入开开发产品成成本，也就就是说，房房地产开发发企业开发发产品只计计算开发成成本，不计计算完全成成本。 第一节 自营开发发工程成本本的核算房地产开发发企业的基基础设施和和建筑安装装等工程的的施工，可可以采用自自营方式，也也可采用发发包方式进进行。 采用自营方方式进行的的基础设施施和建筑安安装（包括括装饰）等等工程，如如果工程规规模不大，在在施工过

7、程程中发生的的各项工程程费用，可可直接计人人有关开发发成本的核核算对象，记记入“开发成本本房屋开开发成本”等账户的的借方和“银行存款款”、“库存材料料”、“应付工资资”等账户的的贷方，作作如下分录录入账： 借：开发成成本房屋开开发成本XXXX 贷：银行存存款XXXX 库存材料XXXX 应付工资XXXX 如果工程规规模较大，由由企业所属属施工单位位进行内部部核算的，可可根据需要要设置“工程施工工”账户，用用来核算和和归集自营营工程费用用，并按工工程施工成成本核算对对象和成本本项目设置置工程施工工成本明细细分类账进进行工程成成本明细分分类核算。 一、自营工工程成本核核算的对象象和项目 由于开发企企

8、业基础设设施、建筑筑安装等工工程具有多多样性和固固定性的特特点，每一一工程几乎乎都有它的的独特形式式和结构，需需要一套单单独的设计计图纸，在在建设它时时，要采用用不同的施施工方法和和施工组织织。即使采采用相同的的标准设计计，也由于于必须在指指定的地点点建造，以以致它们的的地形、地地质、水文文等自然条条件和交通通、材料资资源等社会会条件不同同，在建造造时，往往往也需要对对设计图纸纸以及施工工方法、施施工组织等等作适当改改变。工程程的这些特特点，使工工程施工具具有个体性性。因此，基基础设施、建筑安装装等工程的的施工属于于单件生产产，在对工工程组织成成本核算时时，必须采采用定单成成本核算法法，即按照

9、照各项工程程进行分别别核算成本本的方法。凡是可以以直接记入入各项工程程的生产费费用，应直直接计入各各项工程成成本；凡是是不能直接接计入各项项工程而应应由有关工工程共同负负担的生产产费用，要要先按照发发生地点先先行归集，然然后按照一一定的标准准，定期分分配计入有有关工程成成本。 按定单成本本核算法核核算工程成成本，必须须确定工程程成本计算算的对象。工程成本本核算的对对象，通常常是具有工工程预算的的单位工程程。因为单单位工程是是编制工程程预算、工工程进度计计划的对象象。根据单单位工程来来组织工程程成本核算算，便于反反映工程预预算的执行行结果，分分析工程成成本超降的的原因，及及时反映施施工活动的的经

10、济效益益。为了简简化工程成成本核算手手续，对于于：（l）在在同一施工工地点、同同一结构类类型、开竣竣工时间相相接近的各各个单位工工程；（22）在同一一工地上施施工的几个个预算造价价很小的工工程，也可可把它们的的成本合并并核算，然然后按照各各该单位工工程预算造造价的比例例，算得各各该单位工工程的实际际成本。 为了便于核核算各项工工程成本和和分清工程程成本超降降的原因，必必须对生产产费用按照照经济用途途加以分类类。施工单单位的生产产费用按照照它的经济济用途，一一般应分为为下列成本本项目： 1材料费费指在施工工过程中所所耗用的构构成工程实实体的材料料、结构件件的实际成成本以及周周转材料的的摊销和租租

11、赁费用。 2人工费费指直接从从事工程施施工工人（包包括施工现现场制作构构件工人，施施工现场水水平、垂直直运输等辅辅助工人，但但不包括机机械施工人人员）的工工资、奖金金、津贴和和职工福利利费。 3机械使使用费指在在施工过程程中使用自自有施工机机械所发生生的费用，包包括机上操操作人员工工资，职工工福利费，燃燃料动力费费，机械折折旧、修理理费，替换换工具及部部件费，润润滑及擦拭拭材料费，安安装、拆卸卸及辅助设设施费，养养路费，牌牌照税，使使用外单位位施工机械械的租赁费费，以及按按照规定支支付的施工工机械进出出场费。 4其他直直接费指现现场施工用用水、电、蒸汽费，冬冬雨季施工工增加费，夜夜间施工增增加

12、费，土土方运输费费，材料二二次搬运费费，生产工工具用具使使用费，工工程定位复复测费，工工程点交费费，场地清清理费等。 5施工间间接费指施施工单位为为组织和管管理工程施施工所发生生的全部支支出，包括括施工单位位管理人员员工资、职职工福利费费、办公费费、差旅交交通费、行行政管理用用固定资产产折旧修理理费、低值值易耗品摊摊销、财产产保险费、劳动保护护费、民工工管理费等等。如搭建建有为工程程施工所必必需的生产产、生活用用的临时建建筑物、构构筑物及其其他临时设设施，还应应包括临时时设施摊销销费。 上述材料费费、人工费费、机械使使用费和其其他直接费费，由于直直接耗用于于工程的施施工过程，叫叫做直接费费，可

13、以直直接记入“工程施工工”账户和各各项工程成成本。施工工间接费由由于属于组组织和管理理工程施工工所发生的的各项费用用，要按照照一定标准准分配计入入各项工程程戍本，叫叫做间接费费，在核算算上应先将将它记入“施工间接接费用”账户，然然后按照一一定标准分分配计入各各项工程成成本。 二、材料费费的核算 各项工程耗耗用的主要要材料和结结构件，通通常通过“领料单”、“退料单”。“已领未用材材料清单”、“大堆材料料耗用单”等材料凭凭证汇总计计算。“已领未用用材料清单单”是对下月月需要继续续使用的月月末施工现现场存料，在在月末由各各施工队组组按各项工工程用料分分别盘点后后填制，应应从当月领领用材料总总额中减去

14、去借以计算算该月材料料耗用额的的材料凭证证。大堆材材料是指砖砖、瓦、砂砂、石等材材料。这些些材料常有有几个单位位工程共同同耗用，领领用次数又又多，很难难在领用时时逐一加以以点数，往往往采用“算两头、轧中间”的办法，来来定期计算算其实际用用量。即对对进场的大大堆材料进行行点数后，日日常领用时时不必逐笔笔办理领料料手续，月月末先计算算定额耗用用量。 本月定额耗耗用量（本月完完成工程量量材料消耗耗定额） 再通过盘点点求得实际际耗用量，差差异数量和和差异分配配率： 本月实际耗耗用量月月初结存数数量+本月月收入数量量-月末盘盘点数量 差异数数量本月月实际耗用用量一本月月定额耗用用量 差异分分配率差差异数

15、量本月定额额耗用量100% 然后求得各各项工程实实际耗用大大堆材料数数量和计划划价格成本本： 某项工工程实际耗耗用大堆材材料数量该工程定定额耗用量量（1差异分配配率） 某项工工程实际耗耗用大堆材材料的计划划价格成本本该工程程实际耗用用大堆材料料数量计划单价价 施工队组在在施工过程程中领用的的周转材料料，如模板板、跳板、脚手架木木等，一般般可在领用用时填制“领料单”，先将其其成本记入入各项工程程成本。于于工程完工工时，再填填制“退料单”将实际盘盘存数冲减减工程成本本。对租赁赁的周转材材料，其租租赁费可根根据租赁费费用账单记记入各项工工程成本。 三、人工费费的核算 工程成本中中的人工费费，对计件件

16、工人的工工资，可直直接根据“工程任务务单”中工资总总额汇总计计入各项工工程的成本本，职工福福利费可按按工资的比比例（目前前为14）计入各各项工程的的成本。 “工程任务务单”是施工员员根据施工工作业计划划于施工前前下达给工工人班组的的具体工作作通知，也也是用以记记录实际完完成工程数数量、计算算奖金或计计件工资的的凭证。通通常于施工工前由施工工员会同定定额员根据据施工作业业计划和劳劳动定额，参参照施工图图纸，分别别工人班组组签发。任任务单中工工程完工后后，施工员员应根据工工程任务单单中规定的的各项条件件进行检查查，并会同同质量检查查员进行验验收，评定定质量等级级。实际验验收数量与与签发的工工程数量

17、有有出入时，应应查明原因因并经领导导批准后才才能结算。每月签发发的工程任任务单，应应于月末全全部进行结结算。如某某些工程尚尚未全部完完工，即将将其完工部部分按估计计数进行结结算，未完完工部分可可结合下月月施工作业业计划中的的工程任务务，再签发发给原来的的班组，使使当月完成成的工程和和当月应发发的工资奖奖金于当月月结算。 对计时工人人的工资和和职工福利利费，可根根据按工程程项别汇总的的工时汇总总表中各项项工程耗用用的作业工工时总数和和各该施工工单位的平平均工资率率计算。所所谓施工单单位平均工工资率，就就是以月份份内各该施施工单位建建筑安装工工人作业工工时总和，除除建筑安装装工人工资资和职工福福利

18、费总额额所得的商商数，它的的计算公式式如下： 某施工单位位平均工资资率（元/时）月月份内施工工单位建筑筑安装工人人工资和职职工福利费费总额（元元）月份内该该施工单位位建筑安装装工人作业业工时总和和（时） 用施工单位位平均工资资率乘各项项工程耗用用的工时，就就可算得各各项工程在在某月份内内应分配的的人工费： 各项工程分分配的人工工资该项项工程耗用用工时施工单位位平均工资资率 四、机械使使用费的核核算 施工单位因因采用机械械化施工使使用施工机机械而发生生的各项费费用，应另另行组织核核算。因为为使用施工工机械而发发生的机械械使用费，是是单独记入入工程成本本的“机械使用用费”项目的。 机械使用费费的内

19、容，一一般包括： 1人工费费指机上操操作人员的的工资和职职工福利费费。 2燃料、动力费指指施工机械械耗用的燃燃料、动力力费。 3材料费费指施工机机械耗用的的润滑材料料和擦拭材材料等费用用。 4折旧、修理费指指对施工机机械计提的的折旧费、应计的修修理费和租租人机械的的租赁费。 5替换工工具、部件件费指施工工机械使用用的传动皮皮带、轮胎胎、胶皮管管、钢丝绳绳、变压器器、开关、电线、电电缆等替换换工具和部部件的摊销销费和维修修费。 6运输装装卸费指将将施工机械械运到施工工现场、运运离施工现现场和在工工地范围内内转移的运运输、安装装、拆卸及及试车等费费用，若运运往其他施施工现场，运运出费用由由其他施工

20、工现场的工工程成本负负担。 7.辅助设设施费指为为使用施工工机械建造造、铺设的的基础、底底座、工作作台、行走走轨道等费费用。施工工机械的辅辅助设施费费，如数额额较大，可可先记入“待摊费用用”账户，然然后按照现现场施工期期限分次从从“待摊费用用”账户转入入“工程施工工机械使使用费”账户，摊摊入各月工工程成本。 8.养路费费、牌照税税指为施工工机械如铲铲车、压路路机等缴纳纳的养路费费和牌照税税。 9.间接费费指机械施施工队组织织机械施工工、管理机机械发生的的费用和停停机棚的折折旧、修理理费。 至于施工机机械所加工工的材料，如如搅拌混凝凝土时所用用的水泥、砂、石等等，应记入入工程成本本的“材料费”项

21、目；为为施工机械械担任运料料、配料和和搬运成品品工人的工工资，应记记入工程成成本的“人工费”项目；土土建施工队队因组织机机械施工而而发生的有有关管理费费，一般应应记入“施工间接接费用”的有关项项目，不列列作施工机机械使用费费。 机械使用费费的总分类类核算，应应先在“工程施工工机械使使用费”账户进行行。施工单单位发生的的各项机械械使用费，都都要自“库存材料料”、“低值易耗耗品”、“材料成本本差异”、“应付工资资”、“应付福利利费”、“银行存款款”、“累计折旧旧”、“待摊费用用”等账户的的贷方转入入“工程施工工机械使使用费”账户的借借方，作如如下分录入入账： 借：工程施施工机械使使用费190000

22、 贷：库存材材料 11100 低值易耗品品 150 材料成本差差异 25 应付工资 40000 应付福利费费 5560 银行存款 21165 累计折旧 80000 待摊费用 30000 机械使用费费的明细分分类核算，对对大型机械械可按各机机械分别进进行；对中中型机械一一般可按机机械类别进进行。至于于那些没有有专人使用用的小型施施工机械，如如打夯机、卷扬机、砂浆机、钢筋木工工机械等的的使用费，可可合并计算算它们的折折旧、修理理费。 机械使用费费的分配，一一般都以施施工机械的的工作台时时（或工作作台班或完完成工作量量）为标准准。各施工工机械对各各项工程施施工的工作作台时，可可以根据各各种机械的的使

23、用记录录，在“机械使用用月报”中加以汇汇总。 根据机械使使用费明细细分类账记记录的机械械使用费合合计数和机机械使用月月报中各项项工程的工工作台时，就就可通过下下列算式将将机械使用用费进行分分配。 某项工工程应分配配的机械使使用费该该项工程使使用机械的的工作台时时机械使用用费合计机械工作作台时合计计 对于各种中中型机械的的机械使用用费的核算算，也可不不分机械种种类进行。在这种情情况下，对对于各项工工程应分配配的机械使使用费，可可在月终根根据机械使使用月报中中各种机械械的工作台台时合计分分别乘该种种机械台时时费计划数数，求得当当月按各种种机械台时时费计划数数计算的机机械使用费费合计，然然后与当月月

24、实际发生生的机械使使用费合计计数比较，求求得机械使使用费实际际数对按台台时费计划划数的百分分比，再将将各项工程程按台时费费计划数计计算的机械械使用费进进行调整。 某项工工程应分配配的机械使使用费（该工程程使用机械械的工作台台时机械台时时费计划数数）实际发生生的机械使使用费（机械工工作台时合合计该机械台台时费计划划数） 现举例说明明它的分配配计算方法法如下： （一）先确确定各种施施工机械每每个台时费费计划数 施工机械台台时费计划划数的计算算，可参照照以往核算算资料确定定，也可根根据施工机机械原值、折旧率，随随机驾驶人人员工资、估计年工工作台时等等资料加以以计算。设设例中：00.5立方方米履带挖挖

25、土机的台台时费计划划数为200元，0.4立方米米混凝土搅搅拌机的台台时费计划划数为 88元。 （二）求出出各种施工工机械按台台时费计划划数计算的的机械使用用费合计 设例中: 0.5立方方米履带挖挖土机 290台时时台时费计计划数 220元 55 8000元 0.4立方方米混凝土土搅拌机 300台时时台时费计计划数 88元 2 400元元 其他施工机机械 111 8000元 按台时费计计划数计算算的机械使使用费合计计 20 000元元 （三）根据据机械使用用费明细分分类账汇总总计算实际际发生的机机械使用费费，设例中中计 199 0000元 （四）计算算机械使用用费实际数数对按台时时费计划数数计算

26、的百百分比，设设例中为 190000元/2200000元10095 （五）将各各项工程按按台时费计计划数计算算的机械使使用费按实实际数加以以调整 如 1011商品房建建筑工程按按各机械工工作台时和和按台时费费计划数计计算的机械械使用费合合计数为99 0000元，则应应分配的机机械使用费费为： 9000元元9585500元 对于分配于于各项工程程成本的机机械使用费费，应自“工程施工工机械使使用费”账户的贷贷方转入“工程施工工”账户的借借方，并记记入各项工工程成本的的“机械使用用费”项目： 借：工程施施工 199 0000 贷：工程施施工机械使使用费 119 0000 对于小型施施工机械的的折旧、

27、修修理费，可可于月末按按各项工程程的工料费费或工作量量的比例，分分配计入各各项工程成成本的“机械使用用费”项目。 五、其他直直接费的核核算 工程成本中中的“其他直接接费”，是指在在施工现场场直接发生生但不能记记入“材料费”、“人工费”和“机械使用用费”项目的其其他直接发发生的费用用，主要包包括： 1施工过过程中耗用用的水、电电、风、汽汽费； 2.冬、雨雨季施工费费包括为保保证工程质质量，采取取保温、防防雨措施所所需增加的的材料、人人工和各项项设施费用用； 3因场地地狭小等原原因而发生生的材料搬搬运费； 4土方运运输费。 此外，还包包括生产工工具用具使使用费、检检验试验费费、工程定定位复测费费、

28、工程点点交费、场场地清理费费等。 施工单位在在现场耗用用的水、电电、风、汽汽和运输等等劳务，可可按实际结结算数记入入“工程施工工”账户的借借方和有关关工程成本本的“其他直接接费”项目。如如用银行存存款为某项项工程支付付土方运输输费2 0000元，应应作： 借：工程施施工 2 000 贷：银行存存款 2 000 对于不能直直接记入各各项工程成成本的水、电、风、汽等劳务务费用，可可在月终根根据各项工工程的实际际耗用量，将将各项劳务务费用分配配于各有关关工程成本本。 根据水、电电、风、汽汽、运输费费用分配表表，就可将将各项工程程分配的水水、电、风风、汽和材材料二次搬搬运费等计计入各项工工程成本的的“

29、其他直接接费”项目。 对于施工现现场发生的的各项冬、雨季施工工费以及工工程定位复复测费、工工程点交费费、场地清清理费、检检验试验费费等其他直直接费，凡凡能直接计计入各项工工程成本的的，应直接接计入；不不能直接计计入各项工工程成本的的，应先行行汇总登记记，然后按按照一定标标准将它分分配计入有有关工程成成本。 六、施工间间接费用的的核算 工程成本中中除了上文文所说的各各项直接费费外，还包包括施工单单位组织施施工、管理理所发生的的各项费用用。这些费费用，虽为为组织施工工、管理所所必需，但但是不能确确定其为某某项工程成成本所应负负担，因而而无法将它它直接计入入各项工程程成本。为为了简化核核算手续，都都

30、将它先记记入“施工间接接费用”账户，然然后将它分分配计入各各项工程成成本。 施工间接费费用的内容容，一般包包括： 1管理人人员工资指指施工单位位管理人员员的工资、工资性津津贴、补贴贴等。 2职工福福利费指按按照施工单单位管理人人员工资总总额的一定定比例（目目前为144）提取取的职工福福利费。 3折旧费费指施工单单位施工管管理使用属属于固定资资产的房屋屋、设备、仪器等的的折旧费。 4修理费费指施工单单位施工管管理使用属属于固定资资产的房屋屋、设备、仪器等的的经常修理理费和大修修理费。 5.工具用用具使用费费指施工单单位施工管管理部门使使用不属于于固定资产产的工具、器具和检检验、试验验、消防用用具

31、等的购购置，摊销销和修理费费。 6.办公费费指施工单单位管理部部门办公用用的文具、纸张、账账表、印刷刷、邮电、书报、会会议、水电电、烧水和和集体取暖暖用煤等的的费用。 7差旅交交通费指施施工单位职职工因公出出差、调动动工作的差差旅费、外外勤补助费费、市内交交通和误餐餐补助费、上下班交交通补贴、职工探亲亲路费、职职工离退休休退职一次次性路费、工伤人员员就医路费费，以及施施工单位管管理部门使使用的交通通工具的油油料、燃料料、养路费费、牌照费费等。 8.劳动保保护费指用用于施工单单位职工的的劳动保护护用品和技技术安全设设施的购置置、摊销和和修理费，供供职工保健健用的解毒毒剂、营养养品、防暑暑饮料、洗

32、洗涤肥皂等等物品的购购置费和补补助费以及及工地上职职工洗澡、饮水的燃燃料费等。 9.其他费费用指上列列各项费用用以外的其其他间接费费用。 施工单位发发生的间接接费用，在在总分类核核算上，应应在“施工间接接费用”账户进行行。发生的的各项施工工间接费用用，都要自自“库存材料料”、“低值易耗耗品”、“材料成本本差异”、“应付工资资”、“应付福利利费”、“银行存款款”、“现金”、“累计折旧旧”、“待摊费用用”等账户的的贷方转入入“施工间接接费用”账户的借借方。 借：施工间间接费用 215538 贷：库存材材料 19900 低值易耗品品 600 材料成本差差异 500 应付工资 85000 应付福利费费

33、 11190 银行存款 29000 现金 2298 累计折旧 46000 待摊费用 15000 如施工单位位搭建有为为进行施工工所必需的的生产和生生活用的临临时宿舍、仓库、办办公室等临临时设施，应应将其搭建建支出先记记入“递延资产产”账户，然然后分月摊摊销记入“施工间接接费用”账户。 施工间接费费用的明细细分类核算算，应按施施工单位设设置“施工间接接费用明细细分类账”，将发生生的施工间间接费用按按明细项目目分栏登记记。 每月终了，应应对施工间间接费用进进行分配。为了便于于将施工间间接费的实实际水平与与定额比较较，以考核核施工间接接费用的节节约或超支支情况，施施工间接费费用在各项项建筑安装装工程

34、之间间的分配，可可按照各项项工程的施施工间接费费用定额（即即为直接费费或人工费费的百分比比，建筑工工程一般按按直接费的的百分比，水水电安装工工程、设备备安装工程程按人工费费的百分比比）所计算算的施工间间接费的比比例进行分分配。 某项工程本本期应分配配的施工间间接费用本期实际际发生的施施工间接费费用该项工程程本期实际际发生的直直接费（或或人工费）该项工程规定的施工间接费用定额各项工程本期实际发生的直接费（或人工费）各项工程规定的施工间接费用定额 在实际核算算工作中，对于施工间接费用的分配，往往先计算本期实际发生的施工间接费用对按施工间接费用定额计算的施工间接费用的百分比，再将各项工程按定额计算的

35、施工间接费用进行调整，即将上列算式改为： 某项工工程本期应应分配的施施工间接费费用该该项工程本本期实际发发生的直接接费（或人人工费）该项工程程本期该项项工程规定定的施工间间接费用定定额本期实际际实际发生生的施工间间接费用各项项工程本期期实际发生生的直接费费（或人工工费）各项工程程规定的施施工间接费费用定额 如某施工单单位在 11998年年 7月份份计发生施施工间接费费用 200 5388元，各项项工程在77月份内发发生的直接接费和它们们的施工间间接费用定定额如下： 101商品品房建筑工工程直接费 141 000元元 施工间接费费用定额为为直接费的的6% 102商品品房建筑工工程直接费 126

36、000元元 施工间接费费用定额为为直接费的的6 151出租租房建筑工工程直接费 59 0000元 施工间接费费用定额为为直接费的的6 则各项工程程在7月份份应分配的的施工间接接费用如下下： 101商品品房建筑工工程： 1411000元元6%205338元(1410000元6%+11260000元6%+5590000元6%) 84460元205338元/1195600元 84600元10588883元 1022商品房建建筑工程： 11260000元6%205338元195660元77560元元105%79338元 1511出租房建建筑工程： 55900006%205338元195660元3354

37、0元元105%37117元 对于分配于于各项工程程成本的施施工间接费费用，应自自“施工间接接费用”账户的贷贷方转入“工程施工工”账户的借借方，并记记入各项工工程成本的的“施工间接接费”项目： 借：工程施施工200 5388 贷：施工间间接费用 20 5538 七、自营工工程成本核核算程序小小结 为了核算各各项自营工工程的实际际成本，会会计部门在在接到施工工部门的开开工报告后后，即要根根据前述有有关成本核核算对象的的说明，为为各该单位位工程或同同类工程开开设 “工程施工工成本明细细分类账”，用以记记录各项工工程的成本本。同时不不论工程施施工期限的的长短，都都须等到工工程完工记记入各项应应计成本以

38、以后，工程程成本明细细分类账的的记录方为为完整。 工程施工成成本明细分分类账中各各成本项目目的实际成成本，根据据上述耗用用材料分配配表、人工工费分配表表、机械使使用费分配配表、水电电风汽运输输费用分配配表、施工工间接费用用分配表等等记入。对对于月份内内各项工程程发生的实实际成本，应应在月终将将它自“工程施工工”账户的贷贷方转入“开发成本本”账户的借借方: 借：开发成成本XXXX 贷：工程施施工XXXX 根据上文所所述，现将将自营工程程成本核算算程序归纳纳如下： 1根据开开工报告，确确定工程成成本核算对对象，开设设工程施工工成本明细细分类账； 2按工程程成本核算算对象和成成本项目汇汇总分配材材料

39、、人工工、折旧等等费用； 3分配机机械使用费费、其他直直接费和施工间间接费； 4计算各各月施工工工程实际成成本； 5根据完完工报告，结结算工程施施工成本明明细分类账账中的实际际总成本，并并与预算成成本对比分分析。 第二节 发包开发发工程及其其价款结算算的核算房地产开发发企业的基基础设施和和建筑安装装等工程的的施工，如如不采用自自营方式，可可以采用发发包方式。 对发包包的基础设设施和建筑筑安装工程程，一般采采用招标、议标方式式，通过工工程公开招招标或邀请请施工企业业议标，将将工程发包包给施工企企业的，按按工程标价价进行结算算。开发企企业要根据据工程承包包合同条例例的规定，同同承包工程程的施工企企

40、业签订工工程承包合合同。承包包合同是发发包开发企企业和承包包施工企业业为了完成成承发包工工程，根据据批准的设设计文件和和中标标函函内容所签签订，明确确双方相互互权利、义义务关系的的协议。它它一般应具具备以下主主要内容：（l）工工程名称和和地点；（22）工程范范围和内容容；（3）开开、竣工日日期；（44）工程质质量、保修修期及保修修条件；（55）工程造造价；（66）工程价价款的支付付、结算及及交工验收收办法；（77）设计文文件和技术术资料提供供日期；（88）材料、设备的供供应和进场场期限；（99）双方相相互协作事事项和违约约责任等。开发企业业应将承包包合同副本本送开户银银行作为结结算工程价价款的

41、依据据。 一、工程价价款结算的的办法 开发企业与与施工企业业在工程承承包合同中中规定的工工程价款的的结算，应应根据国家家有关工程程价款结算算办法，结结合当地的的有关规定定具体确定定。从目前前各个地区区所采用的的工程价款款结算办法法来看，归归纳起来，主主要有如下下三种。 1按月结结算就是按按照每月实实际完成的的分部分项项工程进行行结算。因因为建筑安安装工程等等虽具有个个体性的特特点，但不不同的工程程，都是由由一定的分分部分项工工程构成的的。每一个个分部分项项工程，都都有一定的的施工内容容、质量标标准和统一一的计量单单位，并在在短期内可可以完成。国家为了了管理工程程造价而制制订的工程程预算定额额和

42、地区预预算造价，都都是以分部部分项工程程为基础的的。因此，根根据经验收收合格的各各月份的已已完分部分分项工程的的工程数量量和预算单单价等计算算的工程造造价，就是是各该月份份应结算和和支付的工工程款。如如果招标出出包工程，工工程标价与与工程造价价不同时，应应按工程标标价占工程程预算造价价的百分比比进行调整整计算。在在具体做法法上，各个个地区也不不尽相同，目目前一般都都实行月中中预付、月月终结算，即即在月中按按照当月施施工计划所所列的工作作量一半预预付，月末末（实际为为下月初）按按照各工程程当月实际际完成工作作量（即预预算造价或或调整计算算后的工程程标价）扣扣除月中预预付款后进进行结算。 2分段结

43、结算就是将将一个单位位工程按形形象进度划划分为几个个阶段（部部位），如如基础、结结构、装饰饰、竣工等等；按照完完成阶段，分分段验收结结算工程价价款。分段段结算也可可按月预付付工程款，即即在月中按按照当月施施工计划工工作量预付付，于工程程阶段完成成验收后按按分段工程程预算造价价或调整计计算后的工工程标价扣扣除预付款款后进行结结算。 3竣工一一次结算开开发项目或或单项工程程施工工期期在12个个月以内，或或者工程承承包合同价价值较小的的，可以实实行工程价价款每月月月中预支、竣工后一一次结算。即在工程程开工后，每每月按当月月施工计划划所列工作作量预付工工程款，于于工程竣工工验收后按按工程承包包合同价值

44、值扣除预付付工程款后后进行结算算。 不论采用何何种结算办办法，施工工期间结算算的工程价价款一般都都不得超过过承包工程程合同价值值的95。结算双双方可以在在5的幅幅度内协商商确认尾款款比例，并并在工程承承包合同中中订明。尾尾款应专户户存入银行行，候工程程竣工验收收后清算。但如承包包施工企业业已向开发发企业出具具履约保函函或有其他他保证的，可可以不留工工程尾款。 由承包施工工企业储备备工程施工工所需主要要建筑材料料、结构件件时，发包包开发企业业可根据承承包施工企企业的要求求，在签订订工程承包包合同后按按年度发包包工程总值值的一定比比例向承包包施工企业业预付备料料款，于后后期以抵充充工程价款款的形式

45、陆陆续扣回。 在实际工作作中，预付付备料款的的额度和扣扣回办法，在在各个地区区并不完全全相同，当当材料储备备天数为44个月、材材料费比重重占工程造造价75的情况下下，预付备备料款的额额度应为当当年工程价价值的255。在累累计已完工工程价值达达到当年发发包工程价价值的500时，就就可将超过过发包工程程价值500部分的的工程价款款的50，抵作预预付备料款款扣回。这这样，到工工程完工，扣扣回相当于于发包工程程价值255（500X500）的全全部预付备备料款。不不过随着生生产资料的的开放，施施工所需的的建筑材料料、结构件件，一般均均可从当地地市场随时时采购，今今后也就没没有必要再再预付备料料款了。 二

46、、应付工工程款和预预付备料软软、工程款款的核算 开发企业与与施工企业业有关发包包工程款和和预付备料料款、工程程款的核算算，应在“应付账款款应付工工程款”和“预付账款款预付承承包单位款款”两个账户户进行。开开发企业按按照规定预预付给承包包施工企业业的备料款款和工程款款，应记入入“预付账款款预付承承包单位款款”账户的借借方；按照照工程价款款结算账单单应付给承承包施工企企业的工程程款，应记记入“开发成本本房屋开开发成本”等账户的的借方和“应付账款款应付工工程款”账户的贷贷方。如有有扣除应付付工程款的的预付备料料款和预付付工程款时时，应将扣扣回的预付付备料款和和预付工程程款记入“预付账款款预付承承包单位款款”账户的贷贷方，“应付账款款应付工工程款”账户的贷贷方仅记减减去扣回预预付备料款款和预付工工程款后的的应付账款款。支付工工程款时，记记入“应付账款款应付工工程款”账户的借借方和“银行存款款”等账户的的贷方。 如上述某开开发企业某某项发包工工程年度合合同总值为为 6000 0000元，按照照合同规定定开工前应应付预付备备