商铺理财完全手册之商铺投资篇20380.docx

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1、商铺理财财完全手手册商铺理财财完全手手册之商商铺投资资篇一、*20005商商铺投资资调查*每年年年初都都会就中中国商铺铺投资市市场的基基本状况况针对国国内商铺铺投资者者、经营营商户及及专业人人士进行行网上问问卷调查查，此次次特别从从20005年33月188日进行行的“*220055商铺投投资调查查”返回回的2995600份问卷卷结果进进行数据据统计，结结果如下下：1、常用用理财方方式（11）、在在总共票票数当中中，有339.447%的的选择商商铺投资资，其次次是商铺铺经营，占占30.57%。另外外在住宅宅、写字字楼投资资和证券券、基金金等金融融方面分分别有117.00%和112.996%。 （

2、22）、结结合投资资回报和和投资风风险两方方面的因因素，以以及中国国零售业业的飞速速发展，商商铺经营营投资成成为投资资人的首首选。2、是否否投资过过商铺及及投资总总资金规规模？有555.77%的被被访问者者曾经进进行过商商铺投资资，在愿愿意填写写投资金金额的当当中，1100万万以上投投资额的的占344.5%，1000万以以下的占占65.5%，其其中500-1000万（一一、二线线城市一一般商铺铺的销售售总价格格）的占占13.8%。3、是否否考虑跨跨区域投投资？（11）、超超过半数数的人会会考虑跨跨区域投投资，达达到了555.66%。（22）、有有鉴于此此，跨区区域的推推广和炒炒做成为为必要。4

3、、商铺铺投资类类型偏好好在对对上述各各种商铺铺类型的的投资偏偏好调查查中，投投资人对对商业街街的偏好好最高，达达到266.177%，这这和商业业街往往往是城市市商业地地标、经经营独立立的原因因有关；其次是是住宅底底商和社社区类商商铺，分分别为116.00%和115.666%，这这是一个个发展趋趋势，随随着商业业中心的的商业项项目的逐逐步饱和和，商业业项目的的开发逐逐渐往社社区方向向转变，和和投资人人的偏好好无太大大关系；相对纯纯商业类类商铺而而言，写写字楼的的吸引力力非常弱弱，仅有有11.09%；市场场类商铺铺的比重重较少，可可能是由由于目前前市场类类商铺供供应较少少、另外外被访问问人对“市市

4、场类商商铺”理理解比较较模糊的的缘故。5、国内内商铺投投资热点点地区大家家一致认认为国内内最具投投资潜力力的区域域仍然集集中在几几个经济济发达区区域：以以上海为为核心的的长三角角（华东东）、以以广州深深圳为主主力的珠珠三角（华华南）。这这两个区区域对投投资人有有比较明明显的吸吸引力；华北、华华中、渤渤海湾以以及西南南等内地地区域旗旗鼓相当当，相对对均衡；另外，东东北和西西北的吸吸引力相相对最弱弱。6、感兴兴趣的商商业经营营类型在被被访问的的会员中中，经营营类型所所占比例例比较靠靠前的有有餐饮/酒吧、专专业店、专专卖店、百百货（日日常百货货用品）等等投资相相对较小小、需求求相对较较大的领领域，所

5、所占比重重均在110%以以上，另另外，表表示为特特许加盟盟的占111.553%，足足以说明明人们对对开店经经营的特特别关注注。因此此，投资资知识和和经营知知识将有有越来越越大的需需求。二、中国国商铺投投资区域域、城市市排行榜榜当前前，全国国各地商商铺投资资、投资资热度不不减，但但很明显显不同区区域、不不同城市市商铺投投资的状状况显著著不同：1、热热点商铺铺投资区区域排行行根据据*20005商铺铺投资调调查的结结果，长长三角地地区依然然是中国国商铺投投资最热热点的地地区，这这个结果果和20004年年的调查查结果完完全相同同，华东东地区、珠珠三角、华华南地区区紧随其其后，其其次是华华北地区区、华中

6、中地区、东东北地区区和西北北地区。需需要特别别指出的的是20004年年的调查查结果中中，东北北地区和和西北地地区仅排排在长三三角之后后，可是是今年却却排在最最后，说说明市场场对东北北地区和和西北地地区的商商铺投资资兴趣发发生了根根本性变变化比较较谨慎；另外，220044年排在在倒数第第一的华华北地区区今年排排在中间间的位置置，这说说明商铺铺投资市市场对包包括北京京在内的的华北地地区的商商铺的关关注度有有了很大大的提升升。2、热热点商铺铺投资城城市排行行根据*220055商铺投投资调查查的结果果，按照照投资热热度降低低的顺序序，热点点商铺投投资城市市排行如如下：上上海、温温州、杭杭州、苏苏州、珠

7、珠海、广广州、北北京、天天津、武武汉、沈沈阳、大大连、西西安、银银川、呼呼和浩特特、兰州州等。3、商商铺投资资风险城城市排行行根据据*20005商铺铺投资调调查的结结果，长长三角地地区、西西北、东东北城市市商铺的的售价和和当地的的消费水水平相比比较，整整体偏高高，换言言之，这这些地区区城市商商铺的投投资风险险阶段性性来看，比比较高；其他地地区商铺铺价格和和当地的的消费水水平相比比较，或或者属于于合理，或或者属于于有上涨涨潜力。需要指出的是：上述宏观观点，并不意味着商业地产项目个案风险不存在。三、商铺铺投资四四步骤11、第一一步：准准确判断断商铺类类型 商商铺的类类型，按按照所属属项目的的开发形

8、形式不同同可以分分成以下下八大类类： （1）、商商业街商商铺商业业街沿街街两侧的的铺面及及商业楼楼里面的的铺位都都属于商商业街商商铺。按按照经营营商品的的类型，可可以划分分为专业业商业街街商铺和和复合商商业街商商铺，专专业商业业街商铺铺如三里里屯酒吧吧街商铺铺，复合合商业街街商铺如如王府井井商业街街商铺等等。（2）、市市场类商商铺“市场场”是指指各种用用于某类类或综合合商品批批发、零零售、经经营的商商业楼宇宇，有些些是单层层建筑，大大多是多多层建筑筑。这类类市场里里面的铺铺位即我我们所谈谈的市场场类商铺铺。按照照经营商商品的复复合程度度，可以以分为专专业市场场商铺和和综合市市场商铺铺。专业业市

9、场商商铺如京京温市场场的商铺铺，综合合市场商商铺如万万通新世世界商品品交易市市场等。（3）、社区商铺社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。（4）、住宅底层商铺住宅底层商铺 指位于住宅底层的商用铺位。住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益。（5）、百货商场、购物中心商铺百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而

10、深远。目前，国内有很多这类正在运营的项目，另外也有不少大型SHOPPINGMALL项目在国内多个大中城市开发建设，鉴于该类项目规模庞大，开发复杂，所以投资风险也比较高。 （6）、商商务楼、写写字楼商商铺商务楼楼、写字字楼商铺铺指诸如如酒店、商商住公寓寓、俱乐乐部、会会所、展展览中心心、写字字楼等里里面用于于商业用用途的商商业空间间，如北北京王府府饭店底底下世界界顶级品品牌精品品廊等。（7）、交交通设施施商铺交通通设施商商铺指位位于诸如如地铁站站、火车车站、飞飞机场等等交通设设施里面面及周围围的商铺铺，以及及道路两两侧各类类中小型型商铺。道道路两侧侧交通设设施商铺铺几乎含含盖包括括汽车专专卖店、

11、汽汽车4SS店等在在内的各各种商铺铺，所以以内容广广泛，投投资选择择很多。（8）、旅旅游商铺铺旅旅游商铺铺指旅游游设施里里面及周周边，以以旅游者者为目标标消费者者的商铺铺类型，既既包括传传统旅游游景点的的各类商商铺，也也包括主主题旅游游公园的的各类商商铺。旅旅游商铺铺适合经经营的商商品类型型、商业业形式明明显区别别于其他他商铺类类型。 2、第二二步：确确定目标标收益空空间商铺投投资收益益是所有有商铺投投资者所所关注的的问题，但但一般的的投资者者对商铺铺投资收收益的理理解仅局局限在租租金收益益上。实实际情况况是，租租金收益益属于商商铺投资资收益中中常规的的收益项项目，属属于普通通意义的的收益内内

12、容，而而商铺价价值升值值收益对对于像中中国商业业房地产产这种发发展中的的市场来来讲，无无疑成为为商铺投投资者创创造财富富的重要要手段。租金金收益对对于商铺铺投资者者来讲，是是很简单单的概念念。租金金方式回回收投资资也是房房地产业业投资回回报的基基本方式式，对于于商铺来来讲也不不例外。价值升值收益实际上是商铺二手交易实现的卖价和初始买价的差额。实现价值升值收益对于一般的商铺投资者有不小的难度，如果选择得当，虽然租金收益率不是最高，但却可以获得买家飞涨的报价；如果选择失当，不仅商铺不好出租，而且完全有可能被迫“挥泪降价甩卖”。3、第三三步：熟熟知122项价值值因素影响商商铺租金金收益和和价值升升值

13、收益益的因素素大约有有12项项，这些些因素对对不同类类型商铺铺价值的的影响是是显著不不同的。（1） 商情情因子指商铺铺所在地地区商业业环境、商商业竞争争状态及及所吸引引的主要要客户群群的规模模及覆盖盖范围等等。（2）客流流量客流流量对于于商铺的的价值至至关重要要。商情因因子阐释释的是商商铺所在在地区的的“宏观”商业状状况，但但客流量量是针对对商铺价价值的“微观”量化。（3） “可视性性”因子商铺铺的“可视性性”指经过过建筑师师创造性性的设计计，最大大限度使使得尽可可能多的的商铺在在平面、立立体范围围内极容容易被消消费者看看到。（4）楼层层商铺铺所在的的楼层对对商铺价价值的影影响力不不小，一一层

14、的商商铺无论论是租金金还是售售价都要要比二层层、三层层的商铺铺高出很很多。（5） 交通通条件 交通条条件往往往意味着着可能到到访客流流量的潜潜力。（6）停车车条件具体讲讲就是轿轿车停车车场。强强调停车车条件的的重要性性，是出出于中国国经济强强劲增长长的势头头。（7） 整个个项目规规划设计计的科学学性规规划设计计必须体体现市场场功能的的需要。通通常，开开发商需需要从市市场的角角度对项项目规划划设计进进行调整整。（8）硬件件条件商铺的的硬件条条件具体体指商铺铺的设计计和能源源状况等等，包括括面宽、进进深、层层高，及及对消费费者的有有效引导导，还有有商铺的的水、电电、煤气气、污水水排放等等技术性性内

15、容，以以上因素素对商铺铺的功能能影响很很大。（9）经营营商品的的类型经营商商品的类类型与商商铺的租租金收益益及价值值升值收收益有密密切关系系。不同同的商品品，其利利润空间间显著不不同。（10）隶属项项目的运运营特点点商铺铺多数隶隶属于某某个项目目，所隶隶属项目目的类型型、运营营方式、运运营状态态、管理理水平等等对该商商铺租金金、价值值的影响响是无法法避免的的。（11） 商铺初初始售价价商铺铺初始售售价的高高低将影影响商铺铺投资的的收益。商商铺初始始售价越越高，投投资收益益率越低低，资金金风险也也会越高高。（12） 商铺周周边房地地产发展展趋势 商铺价价值提升升是一个个动态的的过程，商商铺周边边

16、房地产产发展的的状况及及趋势将将对商铺铺的价值值起到核核心作用用。影响响商铺租租金收益益和价值值升值收收益的因因素还有有其他因因素，商商铺投资资者在投投资过程程中需要要首先熟熟知上述述各因素素。4、第第四步：赛睿商商铺投资资原理商铺投投资者在在清晰判判断商铺铺类型、明明确目标标收益空空间、熟熟知122个商铺铺价值因因素后，需需要解决决的问题题就是如如何量化化收益，这这正是赛赛睿商铺铺投资原原理的内内容：商商铺投资资收益（Pr）包括租金收益（R）和价值升值收益（V），租金收益（R）的水平主要取决于商铺所在位置的商情因子（E）、客流量（Po）、“可视性”（Vi）、楼层（F）、交通条件（T）、停车设

17、施（P）、商铺硬件条件（C）、整个项目规划的科学性（D）、经营商品的类型（G）、隶属项目的运营特点（M）等因素；价值升值收益的水平主要取决于商铺所在地区的商情因子（E）、原始买入价格（Pc）、整个项目规划的科学性（D）、楼层（F）、经营商品的类型（G）、隶属项目的运营特点（M）及未来周边居住、办公类、房地产及旅游房地产等的发展趋势（Re），即：Pr=R+VR=F（E，Po，Vi，F，T，P，C，D，G，M）V=F（E，Pc，D，F，G，M，Re）如果投资者持有商铺的时间为N年，那么静态投资回报率为：Ri=Pr/（N*Pc）不同城市的商铺、同城市不同位置的商铺、不同市场环境的商铺、不同市场成熟度

18、的商铺以及不同类型的商铺，只有Ri达到相应的某种水准时，商铺投资者才可以做出投资选择。需要指出的是商铺投资具有典型的市场化特点和市场引起的个性化特点，所以以上Ri的目标水准对于不同的城市、不同类型的商铺会有所不同。商铺投资者在投资过程中需要逐渐建立“没有完全相同的两个商铺”的概念，以警示自己的投资直觉，用专业价值进行理性投资。 另外，商铺投资和其他投资一样，有其特定的风险特点、收益特点，与之相对应，投资者只能选择符合其特定的个人风险承担能力、资金势力的商铺类型、项目进行投资。四、商铺铺投资回回报率和和商铺贷贷款政策策1、商商铺投资资回报率率与投资资回收期期计算方方法商铺投投资回报报率从严严格意

19、义义上讲是是一个动动态的概概念，投投资中除除了投资资者的购购买初始始投资外外，还应应包括税税费，贷贷款利息息、物业业管理费费用、取取暖费用用、折旧旧费用，甚甚至还有有通货膨膨胀带来来的价格格贬值和和央行加加息后带带来的利利差等方方面的因因素，同同时还必必须考虑虑到商铺铺一定的的空置期期，但对对于普通通投资者者来说动动态投资资计算比比较复杂杂，现介介绍一种种相对动动态的投投资分析析方法，以以供投资资者参考考使用。（特特别提示示：目前前开发商商提供的的投资回回报率的的算法各各异，基基本都是是比较静静态的计计算方式式，但这这种静态态计算方方式得出出来的投投资回报报率通常常要比实实际收益益高很多多，很

20、容容易给投投资者造造成假象象，投资资型买家家在购买买商业地地产时应应注意。）（1）年投资回报率一次性购买：公式：（税后月租金每月物业管理费）12/（购买房屋总价+契税+印花税）按揭贷款：公式：（税后月租金按揭月供款-每月物业管理费）12（首期房款+契税+印花税+律师费+保险费）注：商铺投资合理的年投资回报率一般为8%-12%。（2）投资回收期一次性付款：计算公式：（购买房屋总价+契税+印花税）/（税后月租金每月物业管理费）12按揭贷款：计算公式：（首期房款+契税+印花税+律师费+保险费）/（税后月租金按揭月供款-每月物业管理费）12 注：商铺投资合理的回收期限一般为8-12年。 2、商铺贷款政

21、策 自2005年3月17日，央行再次调高个人住房贷款利率，即通过“遏制过热的房地产投资和投机行为，达到调控全国各地目前出现的房价快速上涨的目的。”，此次贷款利率的调整也必然影响到商铺贷款利率。有关商铺投资的即时报道，敬请关注“*”关于利率的系列报道。（注：以以上信息息仅供参参考。）五、商铺铺投资110大典典型失误误 1、因因为“一一铺养三三代”，所所以忽视视个案投投资风险险 “一一铺养三三代”的古训训说明商商铺属于于良好的的投资理理财品种种。严格格讲，可可以“一铺养养三代”的商铺铺应该是是具备成成功经营营基础的的商铺，如如果开发发商非专专业化操操作，那那么这样样的商铺铺非但不不能养三三代，相相

22、反会损损失惨重重，甚至至血本无无归。22、关注注开发商商承诺，忽忽视项目目的专业业素质不同同的商业业地产开开发商因因为不同同的专业业水平，所所以操作作思路决决然不同同：专业业的开发发商关注注踏踏实实实解决决项目的的定位、招招商及管管理等专专业问题题，炒做做思想严严重的开开发商似似乎只关关注回租租、回购购、担保保等承诺诺。商业业地产项项目的营营销并非非不需要要，但专专业问题题的有效效解决是是项目成成败的关关键。商商铺投资资风险靠靠开发商商的承诺诺去抵御御是错误误的，因因为中国国投资市市场的变变数实在在太多。3、对商铺投资的收益目标不清楚商铺的投资价值在于租金收益和升值收益，在中国商业地产发展的初

23、期，鉴于中国经济成长的良好空间和趋势，升值收益是重要的收益内容，但升值空间比较大的商铺，初期的租金收益往往比较低，甚至最初还满足不了按揭月供的需要，这种状况要求投资者必须清楚收益目标，并对自身资金状况的适合性做出判断，避免目标收益、目标不清楚导致的投资困局。4、混淆商铺投资和投机的概念 投资就意味着长期性，投机必须是短期性操作，如果把商铺投资和商铺投机混淆的话，必然会出现投资风险。上海房地产价格竞升，商铺也不例外，过去几年在上海炒商铺暴富的人不在少数，他们的共同特点是“投机短炒”，而不是“长期投资”，因为靠租金是不可能有如此高的收益的，这是不成熟商铺市场的共同特点；如果商铺市场趋于成熟，这种投

24、机短炒将会出现巨大风险，长期投资思维将会主导市场。5、忽视“不同类型商铺不同的收益能力问题”不同类型的商铺其收益能力截然不同。在广大商铺投资者心目中有良好投资形象的综合商业街，其租金收益在全国绝大多数城市都普遍比较低；投资者谨慎参与、商铺售价不高的家居建材专业市场，不少项目租金收益却表现良好在进行商铺投资的时候，对商铺类型的专业划分，有助于较高商铺投资收益的实现。6、居然以“地段、地段，还是地段”进行商铺投资 不少商铺投资者在进行商铺投资的时候，居然也按照“地段、地段，还是地段”的原则进行商铺投资，这种原则并不适合于商铺投资。比如，北京沙子口办公文具批发市场，该区域无论是位置、交通条件，还是环

25、境都并非传统意义上的“地段”价值型区域，但这里的商铺价值却相当高，所以进行商铺投资的时候必须重新评价“地段”价值对商铺价值的影响。7、盲目进行产权商铺的投资 产权商铺在当前的商铺投资市场有不小的供应量，但其风险性值得投资者全面关注。产权商铺并非不可以投资：各类市场里面的产权商铺投资的风险就比购物中心里面的产权商铺投资风险小，因为前者对保证良好经营环境所要求的统一经营管理的要求比较低；购物中心里面的产权商铺不是不可以投资，但投资的前提是开发商必须在购物中心项目的定位、招商及统一管理方面搭建足够专业的框架，否则开业后的经营困局会直接导致经营风险。8、忽视城市扩张推动的商铺价值商铺因为和商业密不可分

26、的协同关系，所以和其他地产有所区别的是：商业地产的发展和经济的增长之间保持着最大程度的线形相似关系，中国的经济增长又必然和城市的扩张存在协同性，所以城市扩张和商业地产发展之间的协同性必然带动商铺的价值空间。商铺投资者如果能够充分理解城市扩张对商铺价值的带动，那么商铺的投资收益将会在比较低的风险度下良性进行。大家可以设想：中国70-80%的人口在农村，20-30%的人口在城市，中国经济发展带动的人口在农村和城市的比例关系即使达不到美国的20%：80%，城市人口扩张的空间显然会异常推动商业地产的发展，带动商铺价值的提升。投资者需要关注到中国城市扩张对商铺投资的价值推动。9、对商铺投机诱惑缺乏克制力

27、当前中国商铺市场的的确确处在发展初期，所以存在明显的投机特点投机就意味着潜在的巨大利润和潜在的巨大风险。潜在的巨大利润源自行业发展太过初级和中国经济持续的成长能力，潜在的巨大风险也源自行业发展太过初级，所以商业地产的开发普遍存在的低专业化水平运做的问题，直接导致个案风险及行业风险。在利润和风险之间徘徊的普通商铺投资者需要有克制商铺投机诱惑的意识，以长期投资的理念进行商铺的选择和操作，关注商业地产项目专业化运做的水平，并以此作为投资选择的标准。就仿佛股市里的短线高手少之又少一样，能够获得商铺投机利益的人也是少之又少。可以捕捉商铺投机利益的人需要有良好的投资水平、冷静的投资心态和比较雄厚的资金势力

28、，绝大多数投资者不具备商铺投机的素质，这些投资者需要对商铺投机有良好的克制力。10、忽视商铺的功能性因为商铺最终是由经营商户使用，所以商铺的规划设计、硬件条件等是否可以满足未来的经营需要必然成为商铺投资者关注的重要因素，但是许多投资者却因为对商业经营不熟悉，选择的商铺因为功能的缺陷导致投资风险。现在很多大城市都对住宅底商的经营有功能性限制，比如在北京，住宅底商限制餐饮、歌舞娱乐、洗浴及网吧等的经营，这样的话，大量大面积住宅底商的出租就存在问题；有些独立商铺做餐饮虽然没有行政限制，但诸如进深、面宽设计的缺陷也会导致出租风险。对商铺功能性要求比较高的商业业态有各类大卖场、电影及高科技娱乐及餐饮等，

29、功能性涉及到载荷、面积、面宽及进深等。六、投资资分析11、购物物中心商商铺投资资分析购物中中心的开开发无疑疑是中国国商业地地产市场场的热点点投资类类型，全全国各地地热炒的的大型购购物中心心就属于于这样的的投资品品种。客客观地看看，针对对大众日日常消费费的商业业地产类类型，购购物中心心是属于于可以创创造最大大租金收收益的品品种，但但购物中中心商铺铺的投资资却需要要投资者者关注以以下问题题：（1）、只只有专业业化操作作的、成成功的购购物中心心才可以以创造最最大租金金收益；（2）、规规模庞大大的SHHOPPPINGGMAALL的的投资风风险因为为开发商商专业化化操作（定定位、招招商及管管理等）能能力

30、的制制约，其其产权商商铺的投投资风险险比较大大；（33）、绝绝大多数数购物中中心都存存在市场场培育的的问题，所所以购物物中心产产权商铺铺的前期期租金收收益率比比较低；（4）、购购物中心心独立铺铺面的投投资风险险比里面面的铺位位低；（5）、购购物中心心餐饮店店铺的投投资风险险相对比比较低；（6）、购购物中心心休闲娱娱乐设施施的投资资虽然高高，但投投资收益益潜力需需要关注注；（7）、购购物中心心商铺价价值和周周边商家家的品牌牌度存在在正相关关关系；（8）、没没有经过过科学定定位、没没有主力力商家进进驻、不不采取统统一招商商的购物物中心原原则上要要谨慎投投资。22、商业业街商铺铺投资分分析在在200

31、05*商铺铺投资调调查中，商商业街商商铺成为为商铺投投资者最最偏好的的投资类类型，原原因首先先在于商商业街商商铺主要要是铺面面，投资资风险比比较低。关关于商业业街商铺铺的投资资，以下下问题需需要关注注：（1）、商商业街商商铺的低低风险，同同时意味味着较低低的投资资收益；（2）、复复合商业业街的投投资风险险普遍比比较高；（3）、专专业商业业街的投投资价值值要优于于复合商商业街； （4）、社社区商业业形成的的商业街街更多体体现的是是社区商商业的特特点，其其商铺投投资价值值需要用用底商、社社区商铺铺的影响响因素评评价；（5）、规规模庞大大、5000米以以上长度度的商业业街市场场风险会会比较大大；（6

32、）、成成功的商商业街也也需要主主力店带带动市场场；（7）、批批发类型型的商业业街具有有比较高高的投资资价值。3、专业市场投资分析 专业市场和综合市场之间的显著区别在于前者进行了市场细分，这种市场细分缩短了经营成熟的周期，而且商铺价值得到了显著提升。关于专业市场的投资，需要关注以下内容：（1）、专业批发市场商铺是产业商业中可以创造租金收益最大化的商铺品种；（2）、专业市场商铺的价值和经营产品的附加值相关，经营产品的附加值越高，商铺的价值越高；（3）、专业市场商铺出售，对商铺价值的影响比较小；（4）、专业市场规模太大，存在经营风险；（5）、专业市场的细分会更加深入，值得长期关注。4、社区商业及住宅

33、底商投资分析社区商业和住宅底商具有良好的投资空间，最值得关注的问题是规模问题，如果开发商盲目进行开发，不有效控制开发规模，市场风险会相当大。如果规模比较大，就必须主力商家带动市场。社区商业和住宅底商的开发应该关注餐饮及其他服务业的需要，换言之，餐饮及其他服务业商铺的市场承接力度会很强，在策划过程中需要特别关注。商铺理财财完全手手册之商商业经营营篇我们们把商铺铺理财分分为成商商铺投资资和商业业经营，完完全是因因为商铺铺投资和和商业经经营存在在明显的的联系，甚甚至密不不可分。根根据*的行行业调查查，目前前大约330%的的商铺投投资者也也同时从从事商业业经营，伴伴随商业业地产及及商业的的长期发发展，

34、这这个比重重会更大大，如何何为商铺铺投资和和商业经经营提供供更加复复合的服服务自然然成为*的的服务方方向。一、教教你开店店大家家手里有有了钱，绝绝大多数数人都会会很容易易想到开开店。很很多人都都会认为为开店是是小儿科科，没什什么难度度，所以以我们身身边有不不少店就就是这样样“速效”开起来来的当然这这些“速效”开起来来的店，的的确有不不少是“速效”关门的的。很显显然，开开店的财财富效应应因为开开店的随随意性，表表现出很很大的随随机性。1、如何何开店如果果你开始始开店，从从开店第第一天开开始你就就成了老老板。如如何成功功地开店店呢？A、行业业选择(1)、对对自己资资源(人人际关系系、资金金等)、能

35、能力的状状况进行行检讨；(2)、判断断什么是是自己最最优势的的资源、能能力；(3)、根根据自己己的优势势资源、能能力，初初选适合合自己的的行业；(4)、对初初选的目目标行业业进行市市场调查查；(55)、对对初选的的目标行行业的发发展阶段段及发展展潜力进进行判断断；(66)、初初定有良良好发展展潜力、市市场已经经初步形形成的行行业作为为要开店店的行业业；(77)、再再次检讨讨自己的的优势对对初定开开店行业业的掌控控能力；(8)、选择择自己(资源、能能力)优优势可以以发挥、市市场空间间比较大大、自己己能够掌掌控的目目标行业业。B、开店店实施(1)、研研究选定定行业及及行业中中的品牌牌个案，对对行业

36、的的市场状状况、发发展趋势势等有足足够了解解，对品品牌个案案进行从从产品到到经营到到服务的的深度分分析；(2)、借借鉴品牌牌个案的的经验，结结合自己己的想法法，进行行开店策策划，包包括选址址、店铺铺大小、市市场定位位、投资资测算等等各种开开店实施施必须关关注的细细节；(3)、选选址，租租店铺；(4)、开业业前各种种筹备工工作；(5)、开开业及开开业庆典典、开业业营销；(6)、试营营业；(7)、正正式营业业。C、永续续经营(1)、经经营初期期根据市市场的反反馈进行行产品、服服务、经经营的微微调；(2)、在在经营半半年后，分分析市场场的变化化进行阶阶段性调调整；(3)、每每年都需需要进行行市场分分

37、析，根根据消费费市场的的变化，进进行必要要的经营营调整、产产品调整整；(44)、不不断地针针对市场场需求进进行的调调整将保保证永续续经营。2、开店店典型失失误(1)、对对自己的的资源、能能力优势势不加分分析，随随意开店店；(22)、不不做市场场调查，往往往进入入竞争异异常激烈烈的行业业或者夕夕阳行业业；(33)、不不考虑自自己资金金、资源源、能力力的掌控控能力，最最终生意意失控；(4)、开店店前，不不研究行行业中的的品牌个个案，走走很多冤冤枉路、错错路；(5)、选选址失误误；(66)、商商店档次次定位失失误；(7)、经经营商品品品质、品品位失误误；(88)、经经营商品品、经营营思想一一成不变变

38、；(99)、营营销方式式失误；(100)、缺缺乏特色色化经营营的理念念，无论论是商品品，还是是服务都都没有创创新意识识二、品品牌建立立目前前，在中中国商业业服务业业形形色色色的顶顶级品牌牌似乎更更多是国国际血统统：沃尔尔玛、家家乐福、伊伊腾洋华华堂、BB&Q、宜宜家、OOBI、时时代华纳纳、加拿拿大IMMAX、星星巴克、麦麦当劳、肯肯德基、必必胜客、星星期五餐餐厅、PPOLOO、GUUESSS等。需需要关注注的是这这些进入入中国市市场的品品牌的数数量的确确很有限限，大批批国外品品牌尚未未进入中中国市场场。鉴于于绝大多多数国外外品牌对对中国市市场不熟熟悉，开开拓速度度比较慢慢，这为为中国本本土品

39、牌牌的成长长留下了了难得的的市场机机遇。1、品牌牌，恒久久价值的的象征伴随随社会经经济的持持续发展展，越来来越多的的人进入入中产阶阶级的行行列。中中产阶级级及以上上的阶层层最基本本的消费费习惯就就是品牌牌消费：没有钱钱的时候候，实在在只能顾顾及基本本生存、生生活条件件；有钱钱以后，消消费必然然关注品品质、身身价等，所所以品牌牌的消费费成为中中产阶级级及以上上阶层生生活最基基本的组组成部分分，也成成为消费费者恒久久价值的的象征。品牌给消费者创造的高层次的物质享受和精神享受，对于品牌经营者来讲就意味着更高的利润：同样的产品，不同的品牌，原材料的成本没有根本性的区别，品牌度越高，人力成本会相应增加，

40、品牌经营成本会成为主要成本，但品牌商品的价格提升的空间却比成本的提高空间高出几倍，甚至几十倍。对于品牌商来讲，品牌也是恒久价值的象征。2、品牌牌，创造造百万富富翁的摇摇篮大家家都是消消费者，品品牌的价价格大家家都有深深刻的体体会，但但绝大多多数消费费者并不不清楚品品牌到底底价值几几何？如如果评判判品牌价价值，单单纯从开开一个专专卖店或或一个餐餐厅来看看，的确确判断不不出品牌牌的价值值，因为为单个店店属于纯纯粹的经经营，属属于品牌牌形成的的过程，并并没有延延伸到品品牌的经经营。品牌牌高速形形成的过过程有以以下特点点：(1)、对对目标市市场准确确的选择择；(22)、对对目标市市场的消消费特点点进行

41、准准确的判判断；(3)、对对产品(产品的的概念不不单指服服装等具具体的产产品，从从品牌的的角度，咖咖啡厅也也是个产产品)进进行全方方位的策策划，明明确产品品的形式式、风格格等产品品最基本本的组成成元素；(4)、确定定产品的的价格体体系；(5)、在在上述步步骤的基基础上，进进行品牌牌包装策策划，包包括LOOGO、品品牌主色色调、装装修风格格、员工工服装、名名片等全全系列VVI设计计；(66)、形形象店选选址及开开业筹备备；(77)、形形象店开开业经营营；(88)、通通过标准准化产品品质量、服服务推动动品牌形形成。在上上述品牌牌形成的的过程中中，要注注意以下下问题：(1)、不不能不考考虑市场场需求

42、凭凭空判断断；(22)、选选择目标标消费市市场的时时候要牢牢记“细细分市场场”，细细分的越越准确，越越容易成成功，不不要什么么都想做做，什么么人都是是自己的的目标市市场；(3)、全全方位产产品策划划可以避避免后期期频繁修修改，每每一次修修改都会会加大品品牌经营营的成本本，甚至至影响到到品牌的的竞争力力；(44)、产产品的价价格体系系做不到到恰如其其分，失失败就是是必然的的；(55)、形形象店的的选址要要懂得借借势，用用合理的的前期成成本，让让管理商商和其他他零售商商的品牌牌推动自自己的品品牌；(6)、形形象店较较高的成成本具有有战略价价值，要要避免浪浪费，但但不能影影响品质质；(77)、产产品

43、质量量、服务务的标准准化是品品牌的最最基本特特点，必必须自始始至终对对标准化化严格要要求，否否则品牌牌形成里里程会更更长。经过过上述严严谨操作作，每个个品牌都都可以造造就百万万富翁！三、连锁锁加盟很多人人都有成成功开店店的经验验 但只只有少数数人有品品牌打造造的经历历 至于于在品牌牌经营方方面有成成功经验验的人自自然就更更少了。开店成功，成就的是一个成功的老板；品牌打造成功，成就的是一只可以生蛋的鸡；品牌经营成功，成就的却是一群统一形象、标准化产蛋的鸡群！开店可以赚钱，但没有品牌的店，即使赚钱，利润率却会比较低；有了品牌却没有进行品牌经营，的确赚钱，但是赚钱的数量却少了很多；有了品牌，又在进行

44、品牌经营，可以想象这群统一形象、标准化产蛋的鸡群会给你创造多少财富？！什么是品牌经营？品牌经营最基本的表现形式就是连锁经营。连锁经营又包括连锁直销经营和连锁加盟经营。连锁直销经营适用于任何类型的品牌，但连锁加盟经营不太适合大多数高端品牌，因为高端品牌采取连锁加盟方式，品质、服务的标准化不容易实现。连锁直销经营实际上还是品牌的延伸，商家利用品牌影响进行跨区域经营，但往往受人力、资本的局限，扩张速度相对比较慢；连锁加盟经营充分发挥品牌价值，进行跨区域经营，而且不会受人力、资本的局限，扩张速度很快，极具财富效应。很显然，连锁加盟对于品牌经营者来说，财富增长速度会很快。1、建立品牌，推广连锁加盟如果您

45、已经建立了品牌，但还没有考虑连锁加盟；如果您还没有建立品牌，但您希望通过连锁加盟赚钱，下面的内容供您参考：（1）、如果您只是开了店，品牌还没有形成；或者您连店都还没有开，特别建议您按照标准化连锁经营的方式进行整个产品模式、架构、营销框架的搭建，落实“品牌建立”中的品牌元素；（2）、制定整套连锁加盟政策；（3）、建立形象店，并利用形象店推广加盟市场； （4）、引进加盟商，通过培训、后续服务，保证产品、服务的标准化，并实现收益，赢利点包括加盟费、服务费用、培训费用及产品利润等；（5）、连锁加盟商管理。成功实现连锁加盟的条件包括：产品本身良好的市场基础，品牌度高，产品、服务的品质有美誉度，标准化程度

46、好，产品的成本优势空间大等。连锁加盟的财富效应良好，同时要求品牌商必须有良好的品牌、服务意识，不可以试图利用炒做进行商业欺诈，这样必然和财富无缘。2、做加盟商，赢利空间也不错建立品牌，并推广连锁加盟对于绝大多数人来讲都属于比较遥远的事情，毕竟品牌建立是有很高的要求的。不能建立品牌，可以选择做加盟商，这样不去管品牌经营问题，甚至也不需要管产品问题，更多的精力放在如何经营上，自己的优点发挥的更好，收益自然会好。当然，现在有不少连锁加盟的操作潜藏欺诈，建议大家在加盟的时候谨慎。关于如何推广连锁加盟以及如何加盟，随后附上仙踪林的加盟资料供大家参考。如果有进一步的问题，可以随时登陆*。综上所述，商业经营之开店、品牌建立和连锁经营分别代表商家不同的经营策略。鉴于品牌价值的差别、品牌价值的经营的差别，其收益模式、收益速度有显著差别。任何人不可以简单追逐收益速度，必须清楚自己的资源、能力和开店、品牌建立、连锁经营的匹配程度，正确的人应该选择做与自己资源、能力相匹配的行业，这样会最大程度控制风险，并且实现收益的最大化。