【房地产】华江可行性研究958.docx

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1、华江居住住区可行性研研究报告告目 录总论 1一、 主要规划划指标 1a) 结论与与建议 1b) 本报告编编制依据据 4第一章 项目建建设的必必要性 55一、 总体发展展的需要要 5二、 区域发展展的需要要 7第二章 项目概概况 8一、 基地现状状 8二、 地理环境境 8三、 交通条条件 8四、 项目主要要规划指指标 9第三章 市场分分析 111一、 增量房市市场供给给、需求求和价格格分析 11二、 存量房市市场交易易情况 22三、 动拆迁迁情况223第四章 市场定定位 229一、 原规划市市场定位位分析 29二、 类似楼盘盘分析330三、 本报告分分析得出出的市场场定位 50第五章 项目规规划

2、 553一、 报批中的的华江江居住区区控制性性详细规规划概概述53二、 规划调整整建议56第六章 项目实实施 558一、 项目组织织结构58二、 建议土地地购买价价59三、 开发进度度计划59四、 销售进度度预测61五、 项目实施施建议61第七章 项目投投资规划划与经济济分析 663一、 投资估算算 63二、 方案1财财务分析析与结论论 699三、 方案2财财务分析析与结论论 733附 表 851533华江居住住区可行性研研究报告告(附表部部分)第一章 项目目概况一、 基基地现状状华江居住住区地处处上海的的西大门门嘉定区区，横跨跨江桥镇镇、封浜浜镇两个个镇区，规规划用地地范围计计2555.16

3、6公顷。基地形形状大致致为长方方形，东东西向长长约3千千米，南南北向宽宽约1千千米。基基地东区区内现有有多层住住宅约55万平方方米，7770套套，其中中大部分分户型陈陈旧，档档次较低低，条件件很差,华江小小区的88幢住宅宅条件稍稍好。基基地西区区为嘉定定区封浜浜镇用地地，以农农田和民民宅为主主,河东东小区、封浜花花苑为六六层住宅宅小区，开开发时间间较早,星华公公寓为新新建楼盘盘，有六六层住宅宅和独体体别墅。二、 地地理环境境1、地理理环境客客观情况况华江居住住区基地地南至曹曹安路，北北侧紧靠靠沪杭铁铁路外环环线，东东侧紧邻邻外环高高架，西西至黄家家花园路路。其中中东侧边边界为中中槎浦河河，该河

4、河为市级级六级航航道，通通航能力力1000吨，蓝蓝线522.5米米，现平平均河宽宽36米米，在中中槎浦与与环西二二大道之之间是规规划的5500米米绿化带带。基地地的南侧侧为三路路高压走走廊控制制带。高高压走廊廊南侧为为3122国道，即即曹安路路与市区区武宁路路相接，基基地西侧侧为拟建建的高尔尔夫球场场。另外外基地处处于虹桥桥机场航航道控制制范围，控控制高度度从700米到1100米米不等。2、 地地理环境境分析华江居住住区基地地南侧的的三路高高压走廊廊控制带带，会影影响居住住区周边边的景观观环境，将将影响人人们在居居住区购购房的热热情，对对居住区区的开发发有着较较大的负负面影响响。基地北侧侧沪杭

5、铁铁路上列列车的噪噪音将影影响居住住区居民民的安静静生活，也也将影响响人们在在居住区区购房的的热情。同时基地地还处于于虹桥机机场航道道控制范范围，飞飞机的噪噪音也会会对居住住区产生生一定的的影响，机场航道的控制高度还将限制开发的楼盘的类型。三、交通通条件华江居住住区基地地距离上上海市中中心人民民广场约约15公公里。基基地现在在与市区区的主要要联系道道路为曹曹安路。曹安路路至曹杨杨路起，经经真如、江桥、封浜、黄渡、安亭等等5个集集镇，过过安亭泾泾，出上上海市境境，与江江苏昆安安公路贯贯通，全全长255.6公公里，与与沪宜路路相接。曹安路路路面宽宽45米米，实施施机动车车和非机机动车分分流。基基地

6、北侧侧，即沪沪杭铁路路外环线线南侧有有规划的的桃浦路路从上海海环西二二大道穿穿越，与与普陀区区的建华华小区相相连。基基地内有有一约55米宽道道路穿过过沪杭铁铁路外环环线与沪沪宁铁路路线，接接普陀区区桃浦新新村。在在紧邻沪沪宁铁路路北侧，有有规划的的交通路路延伸线线与沪宜宜路相接接。基地地内部现现有环镇镇路、华华江路与与曹安路路相连接接。其中中环镇路路已部分分实施，长长度约7700米米，实施施宽度115米。目前，华华江居住住区的交交通主干干道曹安安路交通通状况已已经很拥拥阻，不不能满足足华江居居住区未未来大规规模的开开发所带带来的交交通量。四、项目目主要规规划指标标华江居居住区控控制性详详细规划

7、划中主主要规划划指标如如下： 用地地平衡表表用地名称称用地面积积（公顷顷）用地百分分比规划总用用地25515其中1居住用用地20029100%其中住宅用用地112565622%公共建建筑用地地2477412335%公共绿绿化用地地3544517770%道路用用地2755413775%2其它54887其中城市道道路16995河流水水域16990隔离绿绿地21002建筑容量量汇总表表编号项目建筑面积积（万mm2）户数（户户）1住宅建筑筑160.78127002其中1.独立立别墅6.1882472.六层层住宅87.990732553.小高高层住宅宅66.770513002公共建筑筑25.99-其中中

8、小学3.2幼托1.5医院1.3影剧院1.2-体育健身身中心1.0商业及其其它17.77-3总建筑面面积186.68主要技术术经济指指标一览览表编号项目单位数量1规划总用用地公顷255.162居住用地地公顷200.293总建筑面面积万平方米米186.68其中住宅建筑筑面积万平方米米160.78公共建筑筑面积万平方米米25.994住宅总套套数套1270025户均人口口人/户2.86规划总人人数人3556667住宅建筑筑面积毛毛密度万平方米米/公顷顷0.8008住宅建筑筑面积净净密度万平方米米/公顷顷1.4339毛容积率率（规划划总用地地）0.73310居住用地地容积率率0.93311建筑密度度%2

9、2.9912集中绿化化率%17.7713绿地率%46总 论论本报告是是对华江江居住区区开发所所进行的的可行性性研究。本报告告是在调调查收集集大量数数据的基基础上，经经过详细细分析与与计算，对对原规划划方案的的可行性性进行分分析论证证。在原原规划项项目赢利利能力较较低的情情况下，分分析原因因并提出出了规划划修改建建议、具具体的实实施进度度与方案案，供区区政府和和有关投投资各方方进行决决策参考考。二、 主要规划划指标主要规划划指标（原原规划方方案）编号项目单位数量1规划总用用地公顷255.162居住用地地公顷200.293总建筑面面积万平方米米186.68其中1住宅宅建筑面面积万平方米米160.7

10、8其中独立别墅墅万平方米米6.188小高层住住宅万平方米米66.770多层住宅宅万平方米米87.9902公共共建筑面面积万平方米米25.994毛容积率率（规划划总用地地）0.7335居住用地地容积率率0.933主要规划划指标（建建议方案案）编号项目单位数量1规划总用用地公顷255.162居住用地地公顷185.293总建筑面面积万平方米米228.35其中1住宅宅建筑面面积万平方米米200.29其中联体别墅墅万平方米米6188小高层住住宅万平方米米1178多层住宅宅万平方米米78552公共共建筑面面积万平方米米25.994毛容积率率（规划划总用地地）0.8995居住用地地容积率率1.233三、 结

11、论与建建议1、 住宅市场场状况1）、目目前整个个上海市市房地产产市场呈呈现出供供需两旺旺的局面面，真正正进入了了二、三三级市场场联动发发展的阶阶段。并并有以下下特征：20011年全市市商品房房整体价价格上扬扬，成交交单价峰峰值较220000年每平平方米提提高了5500元元。外环线与与市中心心的区域域之间楼楼价差距距拉大。中心城城区建造造低价位位的动迁迁房已无无可能，市市场上适适合动迁迁户的二二手房源源越来越越少，将将旧区改改造需要要疏散的的人口聚聚集到外外围区域域是较适适宜的做做法。市场上小小高层住住宅的成成交量逐逐渐增加加，而且且在总量量中的比比重增加加的最快快，多层层在外围围区域传传统垄断

12、断地位已已经日渐渐受到小小高层项项目的挑挑战。2）、嘉嘉定区的的商品房房预售单单价也在在逐年上上升，220011年达到到了27771元元/平方方米，整整体价格格也呈上上扬态势势。2、 本项目市市场定位位本项目定定位于中中低档的的居住区区，目标标群体主主要是市市区的中中低收入入者和动动迁户，包包括中心心城区的的动迁户户以及本本项目所所在的嘉嘉定区和和邻近的的长宁、普陀区区的动迁迁户，以以满足市市政建设设和城市市发展的的需要。3、投资资规划本项目总总投资为为:70008455.644万元其中：自自有资金金：6000000万元银行贷款款： 22400000.00 万元预售（售售）房款款：400084

13、45.664 万万元椐项目建建设资金金需求情情况，自自有资金金分 2 年年投入，220022年投入入230007.97万万元， 20003年投投入3669922.033万元。4、项目目收益 项目目全部投投资内部部收益率率：9.69% 项目目全部投投资投资资收益率率：5.87%项目全部部投资静静态投资资回收期期: 7.447年自有资金金内部收收益率: 228.889 % 自有资金金投资收收益率: 688.566% 自有资金金静态投投资回收收期: 33.211年5、实施施建议（1）、建设环环区绿化化带基地北面面沪杭铁铁路，对对居住区区影响较较大，建建议以330米50米米宽林地地绿化带带予以隔隔离，

14、同同基地南南面高压压走廊下下规划的的绿化走走廊和基基地东面面5000米宽的的绿化带带以及基基地西面面规划的的高尔夫夫球场构构成了环环绕居住住区四周周绿化圈圈，最大大限度降降低了居居住区周周边不利利环境因因素的影影响。（2）、先行配配套、重重视一期期开发、辅以宣宣传造势势在交通配配套方面面，完善善的交通通网络会会显著提提升周边边地区住住宅的销销售价格格和销售售量。在在敏感性性分析中中可以看看到项目目盈利能能力会因因为销售售价格的的上涨而而显著提提高，建建议尽快快进行通通达该小小区的交交通建设设，尤其其是轨道道交通的的建设。在项目的的配套商商业设施施方面，借借鉴浦东东金杨、杨浦中中原等社社区的做做

15、法，引引进大的的超市、快餐店店和其他他商业设设施，以以改善居居住区附附近的商商业环境境。项目第一一期开发发的成败败直接关关系着后后续各期期能否顺顺利的继继续进行行。本项项目规模模庞大，尤尤其应注注意第一一期的开开发。在项目的的宣传上上，建议议项目开开始前和和第一期期商品房房上市前前集中统统一宣传传造势，以以居住区区规模和和居住区区的配套套设施引引起人们们的注意意。（3）、适当调调整规划划方案按照原规规划方案案，在区区会议纪纪要建议议的五年年内开发发，考虑虑正常的的市场价价格，得得出项目目的全部部投资内内部收益益率为22.355% (计算过过程详见见本报告告附表) 。在在修改方方案中住住宅建筑筑

16、面积增增加了441.667万平平方米，毛毛容积率率提高到到了0.89，居居住用地地容积率率提高到到1.223(原原规划方方案中分分别为00.733和0.93)，项目目的盈利利能力显显著增强强。地块周边边的种种种不利因因素决定定了本地地块不适适合作高高档的独独体别墅墅，原规规划的独独体别墅墅建议改改为经济济型联体体别墅。原规划方方案中，多多层和小小高层的的开发量量分别为为总的住住宅开发发量的555%和和41%。在修修改方案案中多层层和小高高层的开开发量分分别为总总的住宅宅开发量量的399%和558%，提提高了小小高层的的开发量量和开发发比例。本居住区区的目标标客户群群体是市市区中低低收入者者主要

17、是是旧区改改造的动动迁户，这这部分群群体的需需求特点点是：有有强烈的的购房需需求但支支付能力力有限，对对商品房房总价敏敏感。建建议中小小户型（建建筑面积积80-1000平方米米）占一一定比重重。（4）、适当优优惠、吸吸引开发发商经过计算算，由开开发商负负担的土土地费用用在65507755元元/平方方米时,既能保保证开发发商有正正常的开开发利润润,又能能保证政政府合理理的土地地出让收收入。建议引进进有知名名度的开开发商，充充分利用用品牌效效应，成成功开发发第一期期。四、 本报告编编制依据据1)关关于华江江居住区区控制性性详细规规划编制制情况的的报告（嘉嘉规划220022第25542号号）2)嘉定定区政府府会议纪纪要20002.33.2553)上海海市嘉定定区政府府20002-221号令令 20002.3.2254)华江江居住区区开发建建设办公公室会议议纪要（一一） 220022.4.285)华江江居住区区开发建建设办公公室会议议纪要（二二） 220022.5.176)嘉府府办便函函（20002）88号 220022.5.137)华华江居住住区开发发建设工工作基本本情况20002.55.1558)房房地产开开发项目目经济评评价方法法中华华人民共共和国建建设部