公司内部管理制度(完整版)5790.docx

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1、前 言为加强公公司正规规化管理理，强化化对员工工的管理理，使各各项工作作有章可可循、有有据可依依，特制制定本内内部规章章制度，各各部门员员工应根根据本部部门工作作分工，加加强对本本制度的的学习和和领会，认认真执行行本规章章制度中中公共制制度和相相应制度度，并严严格加以以实施。本规章制制度连同同公司司管理规规定、新员工手手册、公司文文件及相相关管理理制度，具具有同等等的效力力，各职职能部门门、管理理处应按按照本制制度对所所属员工工加以管管理和考考核，违违反本规规章制度度将在公公司考核核中予以以相应处处罚。不尽之处处，公司司将适时时予以补补充。本规章制制度从下下发之日日起执行行。签发人：年 月 日

2、第一部分分 岗岗位职责责公司总经经理岗位位职责1、严格格执行国国家、省省、市有有关物业业管理的的方针、政策。2、带领领全体员员工对物物业辖区区实行全全方位管管理，保保证物业业完好状状态，提提高使用用效益。3、注意意经济效效益，精精心理财财，开源源节流，满满足业主主需求。4、抓好好精神文文明建设设，维护护业主合合法权益益，树立立良好的的企业形形象。5、制订订和完善善公司各各项规章章制度，建建立良好好的工作作秩序。6、制订订年度工工作计划划，明确确目标、任务，督督促所属属部门履履行岗位位职责，坚坚持年终终考核。7、重视视人才，合合理使用用干部，按按照德、勤、能能、绩定定期进行行考核。8、调动动各方

3、积积极因素素，共同同管好物物业。定定期向总总公司汇汇报工作作及经营营收支情情况，以以各种方方式听取取业主和和使用人人的建议议、意见见和要求求，并及及时答复复，认真真解决。9、关心心员工生生活，努努力提高高员工工工资福利利，改善善工作条条件。10经常常与上级级公司和和政府相相关部门门沟通，理理顺关系系，创造造良好的的外部环环境。公司副总总经理岗岗位职责责1、在总总经理领领导下，协协助经理理抓好全全面工作作。2、主要要抓好设设备设施施维修、保养计计划的制制订和落落实工作作。带领领全体员员工对物物业辖区区实行全全方位管管理，保保证物业业完好状状态，提提高使用用效益。3、制订订和完善善公司各各项规章章

4、制度，建建立良好好的工作作秩序。4、制订订年度工工作计划划，明确确目标、任务，督督促所属属部门履履行岗位位职责，坚坚持年终终考核。5、调动动各方积积极因素素、共同同管好物物业。定定期向总总经理汇汇报分管管理工作作情况，以以各种方方式听取取业主和和使用的的建议、意见和和要求，并并及时答答复、认认真解决决。6、关心心员工生生活，努努力提高高员工工工资福利利，改善善工作条条件。7、经济济与上级级公司和和政府相相关部门门顺关系系，创造造良好的的外部环环境。职能部门门经理岗岗位职责责1、在公公司总经经理室的的领导下下，全面面实施本本部门的的各项工工作。2、负责责制定本本部门的的工作计计划，组组织各项项工

5、作的的开展。3、负责责配合办办公室进进行本部部门员工工的招聘聘。4、负责责制定本本部门员员工的业业务培训训计划，定定期开展展员工培培训。5、负责责指导、监督、检查本本部门各各项工作作，定期期对本部部门员工工进行考考核。管理处主主任岗位位职责在总经理理直接领领导下，贯贯彻执行行公司各各项方针针、政策策，全面面负责负负责管理理处的日日常事务务和管理理工作。1、建立立、健全全各项规规章制度度，检查查督促岗岗位责任任制的执执行情况况，不断断提高服服务质量量，落实实奖惩制制度；2、安排排和调整整本部门门人员工工作，负负责制定定本部门门的工作作计划，并并组织编编写管理理报告和和各种通通知、公公函；3、负责

6、责传达公公司文件件、通知知及会议议精神；4、检查查监督本本辖区工工程维修修、保安安清卫人人员以及及管理员员工作情情况并进进行考核核，按员员工手册册的要要求抓好好管理；5、熟悉悉国家有有关法规规和物业业管理规规定，掌掌握各业业主情况况，检查查督促各各责任区区管理的的实际操操作；6、随时时掌握租租金、管管理费、水电费费等交纳纳情况，及及时做好好物业管管理费催催交的组组织工作作，并组组织解决决好有关关投诉，不不断改进进服务质质量；7、抓好好本部门门的组织织工作和和思想工工作，主主持日常常和定期期工作会会议，研研究拟定定下一步步工作计计划；8、加强强各班的的团结合合作，树树立整体体思想，密密切与其其他

7、部门门的联系系，互相相沟通、协调；9、认真真完成公公司交给给的其他他任务。内勤员岗岗位职责责内勤员在在管理处处主任统统一安排排下，负负责文档档资料的的保存和和管理，做做好各项项基础性性工作。1、按照照物业服服务的需需要，编编制采购购计划，并并实施采采购；2、对仓仓库物资资和其他他物资进进行管理理，建立立物资台台帐；3、协助助主任组组织开展展社区文文化服务务；4、做好好本部门门员工的的考勤、考核管管理；5、负责责管理辖辖区内业业主档案案和物业业档案，做做好保密密工作，防防止遗失失、损坏坏；6、负责责本部门门各类通通知、公公函、报报告的收收发；7、负责责接听服服务电话话，属于于业主投投诉及报报修的

8、要要做好记记录，并并及时转转交处理理，对于于紧急突突发事件件及时向向本部门门负责人人或公司司领导汇汇报；8、熟悉悉各种收收费程序序，负责责接待上上门的交交费的业业主，并并做好收收费记录录；9、热情情接待来来访的业业主及其其他人士士，对他他们的咨咨询事项项给予热热情、周周到的答答复和解解释；10、完完成本部部门安排排的其他他工作。管理员岗岗位职责责在管理处处主任的的直接领领导下开开展日常常管理服服务工作作。1、熟悉悉掌握物物业辖区区业主和和物业的的基本情情况；2、建立立收费台台帐，掌掌握收费费动态，及及时收取取、催交交各项应应收费用用；3、负责责办理业业主入住住、迁出出手续，监监督管理理装修事事

9、务；4、负责责巡视物物业使用用情况，以以及保安安、清洁洁、维修修人员的的工作情情况；5、负责责对外包包服务过过程进行行监督管管理；6、负责责与业主主沟通、回访，有有效处理理业主的的投诉。文员岗位位职责1、负责责部门的的文件撰撰写、整整理工作作；2、负责责员工考考勤、收收发传达达文件等等日常工工作，妥妥善保管管管理处处的各类类来文；3、负责责办理各各类外来来人员的的出入证证件；4、协助助主任组组织由管管理处发发起的会会议，并并做好会会议记录录；5、接待待来访的的业主，对对其提出出的问题题及意见见，予以以解释解解答，并并将详细细内容记记录在案案；6、负责责做好文文件、记记录、卡卡的管理理工作，并并

10、保证档档案完整整、齐全全、保密密；7、向各各业主发发出书面面缴交各各项费用用的通知知书；8、通过过各种媒媒介做好好宣传工工作；9、负责责组织业业主意见见征询活活动和社社区文化化活动；出纳岗位位职责1、清点点汇总部部门交来来的款项项；2、审核核原始凭凭证是否否完整；3、发放放工资、奖金，支支付符合合手续的的费用；4、处理理银行存存款收入入和支出出业务；5、填制制记帐凭凭证，交交会计记记帐；6、正确确使用发发票，保保证现金金和银行行支票使使用安全全。保安人员员岗位职职责（一）、总则1、贯彻彻执行公公安机关关和上级级部门制制订的各各项法规规和制度度，努力力维护好好物业辖辖区内的的治安安安全；2、遵守

11、守公司规规章制度度和员员工手册册，服服从领导导，完成成公司交交给的其其它工作作任务；3、负责责做好对对辖区内内的巡逻逻、值班班工作，做做好大宗宗物品出出物业辖辖区的登登记工作作；4、负责责做好机机动车辆辆的管理理和收费费工作；5、负责责做好综综合管理理费收取取工作；6、熟悉悉楼宇情情况、以以动态、巡查等等方式预预防、发发现、制制止各类类事故如如：打架架斗殴、盗窃等等事件，提提高应急急处理能能力；7、按规规定着装装，文明明值勤，严严格交接接班手续续，认真真做好值值班记录录和交接接班记录录；8、讲究究文明、礼貌待待人，耐耐心说服服、教育育住户遵遵守物业业辖区各各项管理理规定。 （二）、保安队队队长

12、岗岗位职责责保安队长长在管理理处主任任的直接接领导下下，全面面负责保保安队的的各项管管理工作作。1、了解解和掌握握保安队队的情况况，根据据管理处处领导的的要求和和意图，结结合实际际，建立立和健全全各项工工作细则则的奖惩惩条例，抓抓好实施施组织和和监督工工作，对对物业辖辖区的治治安、消消防、车车辆交通通工作全全面实施施管理；2、主持持保安业业务工作作会议，督督促检查查各项规规章制度度的落实实，重点点是员员工手册册及保保安相关关规定的的落实情情况，组组织队员员学习业业务知识识和形体体仪表训训练，认认真做好好培养和和业务训训练，提提高全体体队员的的整体素素质。；3、经常常定期不不定期检检查保安安队员

13、的的工作情情况，做做好监督督、检查查和考评评工作，落落实岗位位责任制制和奖惩惩条例；4、掌握握队员的的思想动动态，认认真做好好思想工工作，抓抓好保安安队伍的的思想建建设，关关心队员员的生活活状况和和业务水水平，做做好全体体队员的的思想教教育、法法制教育育和职业业精神教教育，帮帮助下属属正确处处理好工工作中的的各种问问题，为为下属解解决实际际问题；5、教育育培养所所属班长长，不断断培养他他们的组组织指挥挥能力和和管理水水平；6、处理理有关保保安方面面的事务务，重大大治安问问题和事事故及时时向领导导汇报，并并采取果果断措施施，控制制事态发发展。7、完成成公司交交办的收收费等其其它工作作任务。（三）

14、、保安班班长岗位位职责保安班长长在保安安队长的的直接领领导下，负负责保安安队日常常事务的的实施工工作。1、负责责组织当当班的保保安工作作，监督督和指导导认真做做好执勤勤工作，及及时纠正正和登记记违纪违违章现象象；2、检查查本班人人员的着着装仪容容、内务务卫生，保保管好配配备的通通讯器材材、保安安设施、自卫武武器等物物品；3、负责责填写值值班记录录，登登记本班班奖罚情情况，检检查各巡巡逻点情情况；4、按照照保安部部（队）制制定的培培训计划划搞好组组织实施施工作，定定期召开开班务会会，经常常对队员员进行具具体的业业务指导导和岗位位培训，提提高本人人和全班班的整体体素质和和业务水水平，能能及时解解决

15、当班班时间内内的各种种突发事事件。5、及时时做好上上传下达达和请示示汇报工工作，与与辖区业业主搞好好关系；6、熟悉悉在紧急急情况下下本班的的组织指指挥，处处理好一一般性的的治安事事件和业业主的投投诉，落落实安全全措施，预预防各种种事故，工工作中有有处理不不当的事事应及时时向上级级请示汇汇报；7、团结结本班人人员，坚坚持做好好经常性性思想工工作，熟熟悉和掌掌握队员员的思想想动态、工作表表现和工工作能力力。8、完成成公司下下达的其其他任务务。（四）保保安员岗岗位职责责1、门岗岗熟悉物物业辖区区的概况况、平面面布局及及楼幢分分布情况况；保持威威严可敬敬的仪表表仪容，树树立良好好的精神神风貌；负责做做

16、好大宗宗物品出出物业辖辖区的管管理工作作，对住住户装修修人员及及装修物物品的出出入进行行管理，制制止闲杂杂人员随随意进入入物业辖辖区；负责做做好对机机动车辆辆的出入入管理和和收费工工作。熟悉保保安设施施设备的的操作规规程及报报警设施施的使用用方法；做好本本岗位的的清洁卫卫生和交交接班工工作。负责回回答解决决住户及及来访人人员提出出属于本本岗职责责内的问问题；对任何何有损物物业辖区区物业管管理的行行为，及及时进行行规劝和和制止。2、巡逻逻岗严格遵遵守公司司规章制制度，实实行244巡视巡巡逻制度度，严格格执行队队列行走走标准，树树立公司司良好形形象和个个人道德德风范；树立强强烈的责责任感，全全面做

17、好好物业辖辖区的治治安、消消防、车车辆、收收费、以以及住户户求援、报警等等工作，确确保物业业辖区治治安安全全，秩序序井然；熟知本本人责任任区域内内住户情情况，了了解物业业辖区内内其它区区域房屋屋的地形形以及各各条通道道的布局局，做到到勤巡逻逻、勤检检查，发发现问题题及时处处理；熟悉物物业辖区区消防设设施的配配置，并并能熟练练使用各各种消防防器材，掌掌握防火火自救知知识；巡查公公共设备备设施使使用和公公共卫生生保洁情情况，发发现设施施受损及及时上报报，对任任何有损损物业辖辖区物业业管理的的行为，及及时进行行规劝和和制止；加强对对物业辖辖区的机机动车辆辆管理，维维持车辆辆停放秩秩序；积极参参加职业

18、业道德和和业务、消防培培训，努努力提高高自身素素质。消防员（保保安员兼兼）岗位位职责1、切实实贯彻“预防为为主，防防消结合合”的指导导方针，认认真学习习有关消消防知识识，掌握握各种灭灭火器的的使用方方法；2、积极极做好防防火宣传传和教育育，建立立消防值值班和消消防设施施台帐定定期进行行安全检检查，一一旦发现现火警即即可投入入使用；3、物业业辖区一一旦发生生火警，全全体员工工必须全全力投入入抢险工工作，履履行义务务消防员员的职责责，不得得临阵借借故逃避避；4、发生生火警事事故时，迅迅速报告告有关领领导，拨拨打火警警电话1119，向向消防部部门报警警，组织织人员抢抢救险情情，组织织住户撤撤离危险险

19、地带，并并做好妥妥善安排排，做好好现场安安全保卫卫工作，严严防趁火火打劫捞捞取不义义之财，协协助有关关部门查查清起火火原因；5、加强强辖区内内动用明明火的控控制和管管理。监控值班班员岗位位职责1、严密密监视保保安对象象的各种种情况，发发现可疑疑或不安安全迹象象，及时时通知值值班保安安处理，并并及时通通过对讲讲机或电电话向队队长报告告，且随随时汇报报变动情情况直到到问题处处理完毕毕。2、熟悉悉所管理理设备的的性能、操作程程序，能能独立进进行操作作，并能能进行简简单的维维修；3、出现现异常情情况时，坚坚持、确确认、汇汇报，并并做好情情况记录录；4、负责责设备的的日常巡巡视、情情况记录录；5、保持持

20、机房干干净、整整洁；做做好交接接班工作作。维修人员员岗位职职责1、执行行公司决决定，服服从管理理、遵守守纪律，树树立良好好的服务务意识；2、熟悉悉物业辖辖区内楼楼宇的楼楼幢号、单元、户数和和房屋结结构、水水施、电电施等管管线走向向；3、严格格遵守服服务内容容与服务务标准，及及时受理理业主提提出的各各种报修修；4、积极极为业主主提供多多项便民民服务，并并做到服服务周到到、热情情、规范范，无投投诉；5、工作作时间按按规定着着装，佩佩戴工作作牌，严严格遵守守操作规规程以确确保安全全，预防防意外事事故的发发生；6、工作作完毕及及时清理理施工现现场杂物物，服务务过程须须请业主主签字认认可； 7、爱护护工

21、具，杜杜绝浪费费，按规规定领用用工具和和维修材材料。8、负责责对共用用部位设设施的巡巡视和保保养。9、按月月做好报报修、维维修记录录的汇总总和材料料采购的的计划编编制。清卫工岗岗位职责责1、遵守守公司制制定的各各类规章章制度和和员工工手册；2、尊重重领导，服服从分配配，及时时完成工工作任务务；3、上岗岗佩戴好好工作证证，穿戴戴好服装装，并保保持整洁洁；4、文明明服务，作作风廉洁洁，拾金金不昧；5、按照照服务内内容和服服务标准准对物业业辖区进进行清洁洁卫生打打扫，维维护物业业辖区的的良好的的卫生环环境秩序序；6、及时时清洗公公共部位位的乱涂涂、乱画画、乱张张贴的广广告、标标语等；7、对保保洁范围

22、围内物业业的异常常情况及及时行保保安员或或管理员员汇报；8、对乱乱扔废弃弃物的现现象应予予以制止止，并及及时清除除；9、妥善善使用并并保管好好清扫、保洁的的工具，做做到勤俭俭节约、以旧换换新，对对无故损损坏的酌酌情赔偿偿。绿化工岗岗位职责责1、遵守守公司的的规章制制度和员员工手册册；2、服从从公司领领导和管管理人员员的检查查监督，工工作时佩佩戴好上上岗证；3、绿化化养护操操作场地地及道路路两旁整整洁有序序，无危危及车辆辆、行人人的现象象；4、对住住户说话话和劝阻阻有损绿绿化的行行为要温温和有礼礼；5、正确确并熟练练操作使使用园林林器械，妥妥善保管管好绿化化工具设设施、农农药、化化肥及其其他用品

23、品，严格格使用化化肥和农农药；6、花草草树木及及时浇水水，防止止过旱和和过涝；7、对花花草树木木定期培培土、施施肥、除除杂草和和除病虫虫害，对对新栽的的花草树树木要及及时修剪剪、补苗苗、浇水水，保证证成活率率达900以上上；8、熟悉悉物业辖辖区内的的绿化概概况，充充分利用用绿地面面积，合合理布局局、种植植花草、树木；9、对工工作过程程中发现现的物业业辖区的的异常情情况及时时向保安安或管理理员汇报报。第二部分分 公公共制度度全体员工工均为公公司物业业辖区的的管理人人员，无无论其工工作岗位位、分工工，需共共同遵循循以下制制度。接待来信信来访来来电投诉诉制度为了实现现“管理无无盲点，服服务无挑挑剔，

24、业业主无怨怨言”的管理理目标，不不断完善善管理体体系，提提高员工工素质，不不断改进进服务质质量，严严格认真真对待业业主（住住户）反反馈的每每一信息息，特制制定本制制度：1、实行行“首问责责任制”，公司司每一位位员工，无无论其部部门分工工，均有有义务接接受业主主的任何何来访来来电、投投诉，属属于自己己职权范范围内或或能够给给予解决决的，应应当场予予以解决决；不属属于自己己职权范范围内或或不能予予以解决决的，不不得任何何理由推推托、回回避，应应将业主主（住户户）反应应的问题题当场予予以接待待，而后后转告相相应部门门。2、每一一位员工工都有责责任收集集来自业业主（住住户）关关于小区区管理的的看法、建

25、议、意见等等。3、公司司员工接接听所有有来电时时，第一一句必须须为：“您好，某某某物业业”。4、受理理投诉时时，必须须热情接接待，主主动询问问，面带带微笑，不不得推诿诿、无理理拒绝，并并做到一一视同仁仁。5、当被被投诉者者受理投投诉时，受受理者必必须如实实记录，不不得提出出回避。6、对投投诉内容容要认真真记录，及及时派人人处理或或向主管管汇报并并在244小时内内予以解解决或答答复，做做到事事事有着落落，件件件有回音音。7、凡由由市政设设施如水水、电、气、道道路、邮邮电、通通讯等所所引起的的住户投投诉，应应努力做做好解释释工作,积极同同市政有有关部门门办理交交涉,尽尽早为业业主排忧忧解难,决不允

26、允许推托托了事.8、员工工应认真真做好本本职工作作，积极极为业主主提供满满意管理理服务，减减小投诉诉，把矛矛盾消灭灭在投诉诉之前。9、对业业主的投投诉应及及时进行行分析总总结，对对反复出出现的问问题，应应组织有有关部门门进行深深入探讨讨并找出出解决办办法，防防止重复复发生。10、对对投诉要要记录，投投诉资料料要存档档。管理人员员文明服服务标准准1、热爱爱本职工工作，努努力学习习管理技技术，提提高管理理水平，树树立“业主至至上，服服务第一一”理念。2、上班班时间统统一着装装，佩戴戴工作牌牌，保持持仪表端端庄，精精神饱满满，不得得有不雅雅观的举举止。3、主动动向来访访客人问问好，待待人彬彬彬有礼，

27、端端庄大方方，解答答提问掌掌握适度度。4、工作作中坚持持原则，秉秉公办事事，不徇徇私情，自自觉抵制制不正之之风，严严守法纪纪，不以以权谋私私。5、遵守守制度，精精简办事事程序，团团结协作作，互相相配合，互互相监督督，按质质按量完完成本职职工作。6、对业业主应热热情，遇遇个别业业主无理理言行时时，做到到耐心说说服，晓晓之以理理，动之之以情，不不以恶言言相待，不不得与业业主发生生打骂行行为。7、真热热情处理理业主来来信、来来访，积积极为他他们排忧忧解难。对业主主的投诉诉、批评评、建议议，要及及时进行行调查处处理或向向上级汇汇报。做做到事事事有着落落，件件件有回音音。不推推诿、扯扯皮、更更不允许许有

28、打击击报复的的现象发发生。员工文明明服务要要求1、热爱爱本职工工作：要树立立干好服服务工作作的职业业志向，热热爱本职职工作。刻苦学学习，不不断完善善和提高高管理和和专业技技术水平平。待业主主如亲人人，热情情服务，尽尽职尽责责做好工工作。2、文明明管理：仪态端端庄：衣衣着打扮扮端庄、整洁，给给业主有有一个美美的感觉觉，使人人感到亲亲切、和和蔼。语言谦谦逊：在在接待业业主过程程中，语语言要力力求文雅雅、谦恭恭准确，务务必做到到“四个不不讲”即：“不讲低低级庸俗俗的口头头语、不不讲脏话话、不讲讲讽刺挖挖苦话、不讲与与管理无无关的闲闲话”。不能能取笑人人、不能能训斥人人、不报报复人。主动热热情：在在服

29、务过过程中要要做到：“三个一一样”即：“对待生生人与熟熟人一个个样，大大人与小小孩一个个样，忙忙时闲时时一个样样”。优质服服务：对对业主负负责就是是对公司司负责，处处处应多多为业主主着想，为为业主提提供各种种便民服服务。讲诚信信：诚信信无欺是是公司每每一位员员工应有有的工作作作风，也也是我们们经营管管理中职职业道德德的一个个重要内内容，为为此在工工作中要要实事求求是，做做到言而而有信，严严守信用用。员工廉洁洁工作制制度1、在工工作中坚坚持原则则，秉公公办事，不不徇私情情。2、自觉觉抵制不不正之风风，严守守法纪。3、不以以权谋私私，不利利用工作作之便占占公司和和业主的的便宜。4、不在在上班时时间

30、干私私活，不不用公司司通讯设设备进行行私人活活动和聊聊天等。5、业余余时间，不不利用公公司机具具、材料料向业主主承揽私私活。6、不乱乱收费或或收费不不开收据据。7、不利利用工作作的特殊殊性质，对对流动、外来人人员进行行敲诈勒勒索。8、不以以次充好好，弄虚虚作假，欺欺骗业主主，赚取取物价差差额。9、维护护公司利利益，遵遵守公司司机密。10、不不利用公公款拉私私人关系系请、吃吃、喝。11、不不挪用、拖欠和和侵吞公公款。12、不不索取或或收受贿贿赂、好好处，要要洁身自自好。13、节节约用水水、用电电，不浪浪费公司司用品，坚坚持勤俭俭节约。14、不不得利用用工作之之便，要要求享受受商业网网点提供供优惠

31、服服务和物物价。15、不不在报销销凭据中中作假、谎报、多报。16、不不利用工工作之便便和业主主对公司司的信任任，私下下向业主主推销产产品，赚赚取外快快。对外服务务工作管管理制度度1、思想想面貌：细心、周到，要要体现本本公司高高尚的精精神面貌貌。2、上班班纪律：上班时时间根据据公司工工作安排排，每天天必须先先到公司司报到，然然后外出出工作；工作结结束后，必必须及时时到公司司签到；上班时时必须佩佩戴工作作证，以以便接受受业主、住户监监督。3、服务务质量：根据客客户的要要求，按按质、按按量、按按时完成成，以保保证业主主、住户户满意。在工作作中严禁禁向住户户索取财财物、吃吃、拿等等不良行行为，一一经发

32、现现，立即即作辞退退处理，情情节严重重者还将将追究法法律责任任。4、工作作检查：公司将将不定期期的进行行工作检检查，听听取业主主、住户户反映，如如业主、住户反反映该工工作人员员不能胜胜任时，公公司通过过核实后后，将作作辞退处处理。5、工作作人员如如损坏住住户财产产，视损损坏程度度，扣奖奖金或照照价赔偿偿。6、凡业业主、住住户付给给服务费费一律交交公司，并并开具发发票，若若私自收收取小费费者，一一经发现现，扣工工资或奖奖金，情情节严重重者作辞辞退处理理。鼓励员工工和业主主参与管管理制度度1、为了了改进服服务质量量，提高高工作效效率，公公司鼓励励各级员员工和业业主、住住户提出出各种合合理化建建议，

33、建建议采纳纳后视施施行效果果对建议议人进行行物资奖奖励。2、员工工和业主主、住户户的建议议范围包包括物业业管理方方法和手手段，改改进服务务质量的的措施，各各种设备备的使用用与养护护方法，节节约能源源与原材材料的方方式和如如何增加加经济收收益等方方面，所所有建议议均可直直接递交交公司经经理或上上级主管管领导。3、公司司适时召召集有关关人员开开会讲座座各项建建议，如如有合理理化建议议即由相相关部门门负责人人定出试试行方案案，并交交公司领领导审批批后执行行。4、合理理化建议议试行期期根据具具体情况况分别定定为155天和330天，期期满后由由公司领领导会同同各部门门负责人人共同考考证该项项建议的的实际

34、运运用效果果，并核核定奖励励等级，确确定奖金金数额。如合理理化建议议有明显显的建设设性和实实际效果果，可不不经试行行期直接接奖励建建议人。5、奖励励等级分分3000元、2200元元、1000元、50元元、300元五个个等级，考考证结束束后立即即发放，并并记入员员工档案案。6、员工工的合理理化建议议记录为为员工晋晋级、年年终评比比和奖励励的重要要依据，多多次提出出优质合合理化建建议的员员工将被被晋升提提拔或给给予特别别奖励。第三部分分 管管理处类类制度管理员工工作责任任监督区区日巡视视制度1、各管管理处必必须为每每个管理理岗位员员工划分分一定范范围的工工作责任任监督区区。2、每个个工作日日必须到

35、到各自的的监督区区域巡视视两遍，并并做好巡巡视记录录，无纪纪录视作作未巡视视。3、巡视视监督要要求：检查小小区保安安员、卫卫生员在在岗位工工作情况况（着装装、佩证证及有无无其他违违反有关关规章制制度的行行为）；检查小小区是否否有违章章行为（有有无乱搭搭建、违违章装修修、墙面面有无乱乱涂、乱乱画、张张贴广告告，小区区内有无无乱设摊摊及跨门门营业）；小区是是否有不不安全隐隐患（窨窨井盖是是否完好好，消防防通道是是否被堵堵，室外外输电线线路是否否完好，小小区内有有无可疑疑人员活活动）；小区内内环境管管理是否否符合要要求（树树木花草草有无损损坏，公公共场所所、绿化化带、楼楼梯道卫卫生情况况，垃圾圾亭管

36、理理是否符符合要求求，道路路上是否否有乱停停车辆，乱乱晒衣物物等、小小区内是是否有影影响正常常休息的的噪声源源）；基础设设施是否否完整（路路面有无无破损，室室外上下下管道是是否渗漏漏，路口口栏杆杆是否完完好）；留意倾倾听业主主对物业业管理的的意见反反映。4、在巡巡视过程程中，做做好记录录。发现现问题，能能处理的的应及时时处理，对对重大问问题和不不能处理理的事项项应向主主管汇报报。管理处走走（回）访访制度为加强物物业管理理处与广广大业主主（住户户）的联联系，使使管理处处各项工工作置身身于业主主（住户户）监督督之中，从从而集思思广益，及及时总结结经验、教训，不不断改进进管理工工作，提提高服务务质量

37、，特特制定对对住户走走（回）访访制度。1、走（回回）访要要求物业管管理处正正、副主主任把对对业主（住住户）的的走（回回）访列列入职责责范围，并并落实到到每年的的工作计计划和总总结评比比中；走（回回）访时时，虚心心听取意意见，诚诚恳接受受批评，采采纳合理理化建议议，作好好走（回回）访记记录；走（回回）访中中，对业业主（住住户）的的询问、意见，如如不能当当即答复复，应告告知预约约时间回回复；走（回回）访后后反馈的的意见、要求、建议、投诉，及及时逐条条整理综综合、研研究、妥妥善解决决，重大大问题向向上级领领导请示示解决，业业主（住住户）反反映的问问题，做做到件件件有着落落，事事事有回音音。走（回回）

38、访处处理率达达1000%，投投诉率力力争控制制在1%以下。2、走（回回）访时时间及形形式管理处处主任、管理员员每月登登门走（回回）访44次；每季度度参加一一次居委委会召开开的墙门门组长会会议，广广泛征求求意见；有针对对性地对对业主（住住户）作作专题调调查，听听取意见见；物业管管理处设设立投诉诉信箱，投投诉电话话；随时热热情接待待来访，作作好登记记。第四部分分 安安全、消消防、车车辆管理理制度第一章 安全全管理制制度保安人员员守则一、着装装仪表1、工作作或执勤勤时，必必须身着着制服，穿穿皮鞋，佩佩证上岗岗，制服服不准混混穿；2、制服服要保持持整洁、平整，上上岗前皮皮鞋要擦擦拭干净净，打好好领带，

39、戴戴好帽子子，不得得敞胸露露怀、卷卷袖子、挽裤腿腿。二、行为为规范1、上班班时间必必须精神神振作、精力集集中，不不得袖手手、插手手、背手手；2、站岗岗时姿态态严整，保保持立正正姿势，不不得东摇摇西晃。不得坐坐卧、倚倚靠、打打盹、吸吸烟、与与人闲聊聊、吃东东西、看看书报、乱打电电话和听听收、录录音机等等；3、值班班室内时时不得躺躺卧、打打盹、看看书报、吃零食食、下棋棋、玩弄弄手机，不不得听收收、录音音机，不不得两、三人聊聊天；4、巡逻逻中无情情况处理理时不得得进入住住户楼内内，不得得边走边边玩手机机，不得得听收、录音机机，不得得与无关关人员闲闲聊；5、上班班人员必必须提前前十五分分钟达到到各执勤

40、勤点，做做好交接接班手续续；不得得迟到早早退，不不得擅自自离开岗岗位；6、值班班人员就就餐必须须在值班班室内就就餐，不不得离开开岗位到到快餐店店就餐；7、不得得脱离岗岗位，按按照规定定时间、指定地地点站岗岗；8、不得得睡觉；9、对住住户要有有礼有节节，热情情受理住住户各种种问题，特特别是夜夜间值班班，对住住户提出出的问题题要及时时解决，解解决不了了的作好好登记，三、日常常管理1、不得得迟到早早退，严严格按照照规定时时间站岗岗或巡逻逻；2、认真真做好交交接班，做做好值班班记录和和实物出出入登记记；2、严格格执行对对讲机管管理规定定和警棍棍使用规规定；4、做好好本班岗岗亭的清清洁卫生生，不得得随意

41、张张贴、悬悬挂与堆堆放与工工作无关关的物品品；5、门岗岗值班室室不得会会客。四、罚则则1、违反反本规定定第一条条、第二二条（第第八点除除外）、第三条条的记行行政批评评一次，累累计记批批评五次次以上者者作辞退退处理；2、违反反第二条条第八点点的，第第一次记记行政批批评一次次，第二二次记行行政警告告一次，第第三次辞辞退；3、本守守则不尽尽之处，按按公司司管理规规定相相关条款款执行。值班管理理规定1、保安安人员实实行244小时轮轮流值班班制度。2、值班班人员分分3个班班，3个个班分为为早、中中、晚三三班，早早班为：7：330116：000，中中班为：16：000：000，晚晚班：00：0007：30

42、。3、各班班保安员员必须按按照编排排的值班班表上岗岗工作，并并严格履履行岗位位责任制制的要求求，坚守守岗位，巡巡逻人员员要按时时巡查，提提高警惕惕，及时时处理各各种突发发事件。4、当值值班人员员发现情情况时，应应做好控控制工作作，并及及时报告告当班班班长、队队长或部部门负责责人。报告时时简要说说明事发发地点、性质、人数和和特征等等；及时劝劝阻和处处理在物物业区域域违法管管理规定定的人员员和事件件；遇紧急急事件及及重大事事故应报报告相关关领导；在当班班期间发发生的问问题及处处理经过过，在值值班记录录做好好记录。保安人员员值班制制度1、三星星级小区区保安人人员实行行24小小时值班班室值班班制度，定

43、定时或不不定时进进行巡逻逻。2、二星星级小区区站岗时时间分为为三个时时段，分分别为：早间段：6：000（夏夏季为005：000）8：000；午间段：11：0013：00晚间段：16：0019：00（夏夏季为220：000）5：000222：000期间，不不站岗时时，保安安人员采采取在门门口游动动方式进进行值班班，不得得进入值值班室，违违者按脱脱岗处理理。3、一星星级小区区站岗时时间为：06：00（夏夏季为005：000）21：00（夏夏季为222：000）05：000223：000期间间，不站站岗时，保保安人员员采取在在门口游游动方式式进行值值班，不不得进入入值班室室，违者者按脱岗岗处理。4、

44、本规规定以上上所指的的夏季为为每年的的5月11日10月月31日日。5、各管管理处必必须为巡巡逻人员员划分责责任片区区，实行行24小小时不间间断巡逻逻。交接班制制度为认真做做好岗位位的工作作交接和和保安器器材交接接，减少少因交接接不清引引起的工工作失误误及保安安器材损损失，特特制定本本制度。1、本班班相互转转换岗位位时，须须认真做做好岗位位交接。2、接班班人须提提前155分钟签签到上班班，接班班人未到到，交班班人不得得离岗，否否则由此此产生的的一切后后果由交交班人负负责。3、接班班班长在在正点时时组织全全班人员员集合，讲讲明注意意事项，然然后各保保安员到到各自岗岗位换班班；2、本班班与下班班交接

45、时时，要将将本班工工作情况况详细交交待给下下一班，以以便下一一班开展展工作；3、保安安人员交交接班时时，必须须认真填填写宁宁波某某某物业有有限公司司保安交交接班登登记表，并并签名确确认，发发现问题题，交接接双方必必须当面面说明，如如果交班班人离开开后，接接班人才才发现属属于上一一班的问问题，应应立即报报告领班班或部门门负责人人处理；4、交接接班须正正点、守守时，非非特殊情情况，不不得超时时接班；保安员培培训制度度1、岗前前培训上岗前向向每位新新入职的的保安员员介绍物物业辖区区情况、工作纪纪律、操操作要求求和岗位位职责。上岗前前必须掌掌握保安安、通讯讯及消防防设备器器材的使使用和操操作；新入职职

46、的保安安员须进进行35天时时间进行行培训实实习，掌掌握本职职工作和和基本技技能，然然后开始始正式上上岗；2、岗位位培训保安培培训：根根据每年年制定的的保安部部制定的的培训计计划，拟拟订保安安培训方方案，通通过授课课与实际际操作相相结合的的方式，分分月、季季定期进进行培训训，从而而提高保保安员的的警惕性性、“四防”意识、应变能能力和身身体素质质，使其其掌握基基本技能能；消防培培训：根根据每年年制定的的保安部部内部制制定的培培训计划划，拟订订消防培培训方案案、年度度消防演演习计划划安排及及灭火等等培训内内容，通通过授课课与实际际操作相相结合的的方式，分分月、季季定期进进行培训训，从而而达到提提高保安安员的防防火意识识、掌握握灭火抢抢救能力力的目的的；每位保保安员必必须根据据培训计计划参加加公司和和部门组组织课程程，培训训前进行行书面通通知，并并要求每每位参加加培训的的人员在在员工培培训签到到表上签签到。3、培训训课程设设置培训目目的：通通过培训训，提高高保安员员的综合合素质和和服务水水平，培培养一支支训练有有素、纪纪律严明明、文明明执勤的的保安队队伍；培训项项目：A、应知知、应会会部分公司制度度与规定定部门制度度与规定定保安常识识服务意识识教育礼节、礼礼