惠城区国有土地上房屋征收与补偿安置实施细则.docx

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1、惠城区国有土地上房屋征收与补偿安置实施细（征求意见稿）第一条 为进一步规范和完善惠城区范围内国有土地上 房屋征收与补偿安置相关工作，根据土地管理法、中 华人民共和国城乡规划法、国有土地上房屋征收与补偿 条例等法律法规以及关于印发国有土地上房屋征收评 估方法的通知、广东省住房和城乡建设厅关于实施国 有土地上房屋征收与补偿条例有关具体问题的通知和惠 州市政府有关文件的规定，结合我区实际，制定本实施细贝L第二条 本区行政区域范围内国有土地上房屋的征收与 补偿适用本实施细那么。第三条本区行政区域内依法征收国有土地上房屋的， 由惠城区人民政府予以公告并组织实施。区自然资源主管部 门和其他部门及镇人民政府

2、（含“街道办事处“，下同）等 有关单位，在区人民政府的领导和组织下，按照各自职责， 依法、积极、主动、按时完成各项征收补偿工作。区自然资源主管部门为本行政区域内国有土地上房屋 征收与补偿安置的房屋征收部门，负责国有土地上房屋征收 与补偿的宣传、实施、指导、监督、管理等工作。镇人民政府为本行政区域内国有土地上房屋征收与补（三）临时安置补助费（过渡期安置补助费用）。被征 收入一律自行过渡，实行过渡期货币补助。按所选择的安置 房建筑面积，以同区位、同类住宅房屋平均市场租金单价（根 据房屋市场租金分析报告确定）计算。选择货币补偿的，一 次性补助12个月；选择房屋产权调换的，从腾空交付清拆 之日起计补，

3、补助至安置房建成后通知交付使用之日后90 日止。对住宅改作经营性需给予停产停业损失的，不再计算前 6个月的临时安置补助（即住宅过渡期安置补助）。（四）经营性停产停业损失补偿。在征收工程的国有土 地上房屋征收补偿安置实施方案征求意见稿发布前，仍在实 际依法经营的（含商业、工业、办公等），给予停产停业损 失补偿。停产停业损失补偿，根据征收前房屋的效益、停产停业 期限等因素确定，计算方法如下：1 .按实际用作经营的房屋建筑面积和同期、同区域、同 类经营性房屋市场租金（根据房屋市场租金分析报告确定） 计算，给予一次性6个月的停产停业损失补偿；2 .房屋权属人不同意按前项规定计算补偿的，可按房屋 征收前

4、1年内实际月平均税后利润（不提供纳税凭证或者无 法核算税后利润的，按上年度本地区同行业平均税后利润率 计算）和6个月停产停业损失期限，由资产评估机构评估。10房屋权属人与实际经营者的房屋租赁关系由签约双方 依法解决。（五）住宅房屋给予一次性签约补助。征收工程有安置房的，每平方米金额为本征收工程安置 房评估单价的20%计算住宅房屋给予一次性签约补助。征收 工程没有安置房的，按征收工程周边普通商品住宅备案平均 价的20%,由区自然资源局根据市住房城乡建设局公布的经 物价部门监制的价格报区人民政府同意后确定。（六）一次性货币补偿。鼓励住宅房屋的被征收人选择 一次性货币补偿。对房屋权利人自愿放弃住宅安

5、置房，全部 选择货币补偿的，给予一次性奖励。奖励标准按被征收住宅 房屋建筑面积计算，每平方米奖励900元，每户最高奖励43.2 万元。（七）限时搬迁奖励。被征收人在规定期限内签订补偿 安置协议并按约定搬迁腾空房屋的，给予限时搬迁奖励。按 房屋建筑面积计算，给予住宅、商铺、写字楼房屋300元/ m2 （每户最低2万元，最高15万元）、其他房屋（厂房、 仓储等）100元/面（每户最低2万元，最高30万元）。限时搬迁奖励不计入产权调换价值，直接货币形式补 偿。未建成使用的被征收房屋、附属用房（杂物间、砖墙铁 皮房、活动板房、简易房等）不给予限时搬迁奖励。选择房屋产权调换的，同时享受按签订房屋征收补偿

6、协11 议的先后顺序优先选择安置房的奖励。但被征收人签订协议 后未按协议约定时间腾空并移交被征收房屋的，按实际腾空 移交被征收房屋的时间与在该时间签约的其他被征收人的 同一顺序重新确定选房先后顺序。第八条房屋补偿价值评估，按被征收房屋的房产权属 证件的证载性质、用途和建筑面积给予评估。房屋有土地产 权证件但未办理房产权属证件的，按土地证件的证载用途和 经认定的建筑面积予以评估。土地使用权价值评估，开发小区（含厂房宿舍、高层房 改房小区等）按楼面价值确定土地使用权价值。个人独栋房 屋，设定容积率为4.0,但按产权证证载占地面积和证载建 筑面积计算的容积率或规划许可证确定的容积率大于4.0 的，可

7、以按产权证或规划许可证确定的容积率评估。为保障被征收人的合法权益，房屋实测建筑面积超出证 载面积3%的，超出局部全部参照未经登记的建筑进行认定 后给予评估补偿。第九条 未经登记的建筑（含手续不齐或无手续）可参 照合法建筑补偿房屋的认定程序。由被征收人提出申请和相 关证明文件，经镇人民政府组织当地居（村）委会进行调查 核实，先确认房屋权属关系并提出是否可按合法建筑进行补 偿的意见，经公示无异议后，报区住房与城乡建设局给予认 定。根据认定的性质、用途和建筑面积给予评估补偿。12第十条 补偿方式由被征收人选择货币补偿、或选择产 权调换、或选择局部房屋货币补偿及局部房屋产权调换。（一）被征收人选择货币

8、补偿的，直接以货币方式支付 给被征收人。被征收房屋补偿总额二被征收房屋价值（含装 饰装修）+搬迁补助费+临时安置补助费+停产停业损失补 偿+限时搬迁奖励金+一次性签约补助（仅限于住宅房屋） +选择货币补偿一次性奖励金（仅限于住宅房屋）。（二）有产权手续的住宅房屋，被征收人可选择货币补 偿，亦可选择在安置房进行房屋产权调换。被征收房屋进行 产权调换应遵循等值调换原那么和建筑面积最接近原那么。被征收人选择住宅房屋产权调换的，被征收房屋可调换 价值二被征收房屋价值补偿+一次性签约补助（仅限于住宅 房屋）。限时搬迁奖励金、搬迁补助费、临时安置补助费、 停产停业损失补偿、选择货币补偿一次性奖励金（仅限于

9、住 宅房屋）以货币方式支付。被征收人与所选择安置房的评估价值等值调换，按等值 原那么选择与被征收房屋建筑面积最接近的住宅安置房。未登 记的房屋（含局部未登记房屋）最高调换不超过480平方米。 被征收房屋价值超出实际选择安置房评估价值的局部以货 币形式给予补偿。由于安置房户型与被征收房屋原建筑面积不一一对应， 可允许被征收人选择建筑面积大于且最接近等值调换面积13 的安置房，但实际选择安置房的建筑面积不得超过被征收房 屋证载建筑面积或实测建筑面积10平方米。第十一条被征收人按征收补偿标准取得的补偿款免征 个人所得税。征收个人住宅的，被征收人选择货币补偿签订 征收补偿安置协议后并自行购买商品房的，

10、在产权登记时， 对购房成交价格中相当于征收补偿款的局部免征契税。选择 货币补偿后申请公租房，符合申请条件的，住房保障管理部 门予以优先安排。第十二条 安置房的价格以平均单价的形式计算，由房 屋征收部门委托有资质的房地产评估机构进行评估确定。同 时，如房屋征收工程评估基准日在1年内的，根据有利于征 收工作和被征收人权益最大化的原那么，不同工程可适用同一 安置房评估价格。第十三条安置房在惠城区规划区内建设，并符合土地利 用总体规划和城乡规划的要求；坚持相对集中、就近安置、 统一规划、统一设计、统一建设、质量优良、经济适用的原 那么。区住房和城乡建设局会同区自然资源局、镇人民政府落 实安置房建设用地

11、选址。安置房建设由区人民政府负责组织 实施，建设资金纳入建设工程资金预算，按规定程序上报审 批。安置房交付时间在签订补偿安置协议时约定，待区国资14 局将安置房交付给镇人民政府后，由镇人民政府与被征收人 办理交付手续。安置房的住宅专项维修资金由区自然资源局按照确定 安置房选址时的有关标准支付，资金支出纳入征收本钱。第十四条因政策变化或安置房交付使用推迟，或其他不可抗力原因，导致安置房不能按工程征收与补偿实施方案 交付使用而导致违约的，按逾期时的安置房的房屋建筑面积 和同期、同区域、同类经营性房屋市场租金（根据房屋市场 租金分析报告确定）计算临时过渡补助费，因此而增加的费 用列入工程征收本钱费用

12、。第十五条 安置房建设用地为国有划拨用地，安置房的 评估价格统一按划拨土地进行评估确定。被征收房屋进行产 权调换后取得的安置房应按有关规定补交地价和缴交有关 税费后方可进入市场交易。第十六条 工程征收补偿资金（包括征收补偿款、其他 征收本钱费用、征收工作经费）由工程业主单位负责筹集， 实行预存制度，专户存储，专款专用。在工程征收补偿安置 实施方案正式发布前补偿资金须及时预存到位，未预存到位 的，不发布工程征收补偿安置实施方案和具体实施各项征收 工作。第十七条 在工程征收与补偿过程中发生的公告费、评 估费、测绘出图费、清拆费、管线迁移费、公证费、行政复15 议和诉讼案件律师代理费、强制执行费、法

13、律服务费用、房 屋产权证件核减及注销等费用、选择房屋产权调换被征收人 的住宅专项维修资金、安置房办证相关税金及费用非个人承 担局部等，均列入工程征收本钱费用。第十八条房屋清拆费用，按框架和混合结构40元/平 方米、砖木结构20元/平方米、简易结构15元/平方米的标 准，根据实际清拆的建筑面积计算。第十九条实施细那么中未能明确的其他具体事项和遇到 的个案问题，由区人民政府召集房屋征收部门、实施单位等 有关部门根据实际情况具体研究。第二十条 在本实施细那么自公布之日起生效，有效期3 年。16 偿安置的具体实施单位。区开展改革、住房城乡建设、教育、公安、司法、财政、 审计、市场监督、城管执法、国资、

14、税务等有关部门应当按 照各自职责协同实施本细那么。各有关单位和部门的国有土地 上房屋征收工作职责如下：（一）区自然资源局职责1 .会同区司法局、区财政局、镇人民政府等有关单位， 拟定国有土地上房屋征收与补偿安置方案，报区人民政府审 定发布；2 .推行征收补偿安置信息公开，负责组织国有土地上房 屋征收与补偿安置方案听证工作；3 .委托测绘、评估、评审等第三方服务机构。测绘、评 审直接采取广东政府采购智慧云平台、中介超市等合法合规 的方式公开选取确定；评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时 间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少 数服从多数的原那么投票决定，或者采取摇号、抽

15、签等随机方 式确定。4 .审核镇人民政府拟定的工程征收补偿安置费用概算， 并申请落实征收补偿安置所需资金，征地补偿所需资金预存 到区自然资源局指定的专用账户；工程结算时，会同财政部 门负责按规定审核征收补偿安置费用并报区人民政府审定。5 .被征收国有土地上房屋所在的自然资源所配合镇人 民政府依法对征收范围内的房屋进行调查、认定。6 .负责会同区审计、财政等相关部门对镇人民政府国有 土地上房屋征收与补偿业务的管理、检查和监督工作。（二）区住房和城乡建设局职责1 .负责指导安置房建设工程施工许可等相关手续的办 理及建设过程中质量平安监督管理工作。2 .委托镇人民政府住房城乡建设部门配合镇人民政府

16、依法对征收范围内的房屋进行调查、审核、认定。3 .对房屋认定工作进行监督、指导。（三）区城管执法局职责1 .委托镇人民政府城管执法部门配合镇人民政府依法 对征收范围内的房屋进行调查、审核、认定。2 .对房屋认定工作进行监督、指导。（四）区财政局职责1 .与区自然资源局负责按规定审核由镇人民政府测算 的工程征收补偿安置费用；.负责区级征收补偿所需资金的筹集；2 .协助区自然资源局对镇人民政府征收与补偿业务的 管理、检查和监督工作。（五）区审计局牵头会同区自然资源局、财政、区农业农村和水利局等 相关部门对镇人民政府征收与补偿业务的检查和监督工作。（六）区司法局职责1 .协助起草涉及征收补偿工作的规

17、范性文件、政策措施 和指导意见、工作流程等，参与研究、论证在征收补偿工作 中遇到的法律政策问题；2 .代区人民政府主持全区性重大征收拆迁工程的听证 会、征求意见会、专家论证会等；3 .指导涉及征收与补偿安置工作的行政复议和行政诉 讼案件；.负责为征收补偿工作提供相关法律、公证服务；4 .负责对承当和参与征收补偿工作的机构及其工作人 员进行法律业务培训指导，组织开展法律政策与征收补偿业 务宣传等。（七）区国资局职责1 .区国资局下属企业作为安置房建设的业主单位，负责 安置房建设资金的筹集及安置房的设计，依法依规完善安置 房建设相关手续，确保安置房如期交付；2 .统筹区管安置房的管理，做好房源统计

18、，提供安置房 大确权证件等材料，协助实施单位（各镇、街道）做好安置 房交付、办证工作。（八）区开展改革局职责负责完成区级工程的立项批复工作，提供工程立项批复 给区自然资源局作为工程征收依据。（九）镇人民政府职责1 .负责拟定国有土地上房屋征收与补偿安置方案（征求 意见稿），在镇人民政府及征收范围内进行张贴公示，并在 镇人民政府网站公开征求社会公众意见，征求意见期限不少 于30天。2 .负责编制工程征收补偿安置费用预算；3 .负责宣传、发动被征收人及其他权利人配合开展征收 相关工作，根据需要组织召开被征收人代表会议，并做好会 议记录及现场拍照；4 .根据房屋征收红线图等资料，对拟征收国有土地上房

19、 屋的产权证件、权属、用途、面积等信息，进一步核实调查 工作，同时查明是否存在查封、抵押的情况；5 .发函至区住房和城乡建设局、区公安分局、区市场监 督管理局、区城管执法局、区不动产交易登记中心等有关部 门，自工程国有土地上房屋征收与补偿安置公告发布之日 起，在拟征收范围内暂停办理的事项；6 .受区自然资源局的委托，通过采取广东政府采购智慧 云平台、中介超市等合法合规的方式公开选取确定具备相应 评估能力的第三方服务机构负责社会稳定风险评估的具体 工作；.负责征收范围内未经登记的建筑的调查、认定和处理 工作；根据调查结果制作权属认定表，权属认定表应当由权 利人及镇人民政府确认，经镇人民政府、住房

20、城乡建设部门、 执法部门审核，签字、盖章及法律允许的其他方式，在拟征 收范围内张贴公示，公示时间不少3天；7 .负责对被征收房屋评估结果在拟征收范围内张贴公 示，公示时间不少3天；8 .受区自然资源局的委托，与被征收人签订房屋征收补 偿协议并依法补偿；9 .听取被征收人和其他利害关系人对征收补偿安置方 案的意见，做好意见和保存，并综合报区人民政府;n.负责收集、核查被征收人提供的房屋产权证等材料, 包括但不限于产权证、公证书、合同、经营凭证等。资料提 供人对资料的真实性、完整性、合法性负责。镇人民政府核 对人在资料复印件上写明“与原件核对一致“，并由资料提 交人和核对人共同签名确认后留存，原件

21、在签订房屋征收补 偿安置协议时按约定一定收回；12 .为第三方服务机构开展工作提供必要的条件，包括 与相关当事人商定现场工作时间、收集并提交相关资料、协 助配合第三方工作等；13 .对个别确实难以达成补偿、安置等协议的具体情况 进行说明，依据补偿登记结果和补偿安置方案提出补偿安置 的意见，并做好化解风险预案，报区人民政府作出征收补偿决定；14 .负责预防和打击拟征收范围内违法抢栽、抢建等行 为；15 .负责清场、围挡和管理；16 .负责工程用地移交和办理工程所有被征收房屋的不 动产权证及其他相关产权资料注销登记等手续；.负责安置房的选房、交付结算、办证等工作；17 .建立和完善征收补偿安置档案

22、，并在工程征收补偿 工作完成后3个月内送区自然资源局备案；.负责协助被征收人办理公证等工作；18 .聘请第三方服务机构协助开展征收补偿工作，包括 法律服务、房屋清拆工作，费用纳入工程征地本钱。（十）公安、教育、民政、市场监督管理、税务等有关部 门按照各自职责协同实施本细那么。有以下情况之一，镇人民政府无法签订征收补偿协议的，报区自然资源局核定上报区人民政府按法定程序根 据征收补偿方案作出补偿决定后，由区自然资源局向惠州市 惠城区公证机构申请办理提存公证：（一）被征收人及其他权利人不配合镇人民政府对征 收工作的；（二）权利人不明确、地址不详，或失踪、死亡其继承 人不明确，或无行为能力其法定代理人

23、不明确的。如签订征收补偿协议后，被征收人及其他权利人无正当 理由拒绝或延迟受领补偿款的，由镇人民政府发出补偿款领 取通知书告知。有需要的，直接由镇人民政府向惠州市惠城 区公证机构申请办理提存公证。第五条为保障国家平安、促进国民经济和社会开展等 公共利益的需要，符合国有土地上房屋征收与补偿条例 第八条所列情形的，可实施国有土地上房屋征收。国有土地 上房屋征收与补偿安置程序如下：（一）工程已完成立项批复，确定工程征收范围，并出具 工程征收红线范围图、工程国有土地上房屋征收红线范围 图；（二）对征收范围内房屋权属、用途等信息进行排查摸 底，编制工程征收补偿安置费用预算；（三）申请工程补偿资金，确保在

24、工程启动前足额到账。（四）拟定工程征收补偿安置方案征求意见稿；（五）工程征收补偿安置方案征求意见稿公开征求意见;（六）组织召开权利人代表会议，视工程需要组织召开听 证会；（七）发布工程征收补偿安置决定公告；（八）组织测绘、评估机构进场入户测绘、现勘；（九）组织审定被征收房屋评估报告；（十）签订征收补偿协议，镇人民政府履行审核、审批等 程序，支付补偿款。（十一）清场后交付工程用地，并完成产权证注销登记手续；（十二）安置房选房、交付、结算、办证；（十三）档案归档移交、工程结算。第六条 房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内 实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿 费用的行为；违反规

25、定实施的，不予补偿。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当 给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑， 不予补偿。第七条被征收房屋的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿。由房地产价格评估机构 按照房屋征收评估方法确定，不得低于房屋征收决定公告之 日被征收房屋类似房地产的市场价格。（二）搬迁补助费。按被征收房屋建筑面积计算，每平 方米补助15元，每户缺乏1000元的按1000元补助；需要 二次搬迁的，按照同标准给予二次搬迁补助费。其他搬迁补 助：1.有线电视移装费：468元/户；2.固定 移装费：150 元/号（不含分机）；3.空调拆装费：300元/台；4.热水器移 装费：200元/台；5.网络移装费：200元/户；6.太阳能热水 器移装费：500元/台；7.管道燃气迁移费按市开展改革部门 核定的标准向被征收人支付；8.涉及大型机器设备或特殊设 备设施的搬迁补助费，可按照市场评估方式给予补偿。