居住小区物业管理服务范围4706.docx

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1、北京市住住宅物业业管理服服务标准准一、普通通商品住住宅物业业管理服服务标准准项目 范 围围工 作 内 容容 及 要 求求（一）综综 合管 理小区规划划红线范范围内，涉涉及共用用财产和和公共事事务的管管理（1) 负责责制定物物业管理理服务工工作计划划，并组组织实施施；（2) 每年年一次对对房屋及及设施设设备进行行安全普普查，根根据普查查结果制制定维修修计划,组织实实施； （3) 白天天有专职职管理员员接待住住户，处处理服务务范围内内的公共共性事务务，受理理住户的的咨询和和投诉；夜间有有人值班班，处理理急迫 性性报修，水水、电等等急迫性性报修半半小时内内到现场场；（4) 协助助召开业业主大会会并配

2、合合其运作作；（5) 管理理规章制制度健全全，服务务质量标标准完善善，物业业管理档档案资料料齐全；（6) 与业业主签定定物业服服务合同同等手续续；公开开服务标标准、收收费依据据及标准准;（7) 应用用计算机机系统对对业主及及房产档档案、物物业管理理服务及及收费情情况进行行管理；（8) 全体体员工统统一着装装，佩带带有相片片胸卡，持持证上岗岗；（9) 每年年进行一一次物业业管理服服务满意意率调查查，促进进管理服服务工作作的改进进和提高高，征求求意见用用户不低低于总户户数800。（10）建建立起应应对各种种公共突突发事件件的处理理机制和和预案，包包括组织织机构、人人员和具具体措施施等，一一旦发生生

3、，能随随时投入入运行。（二）房房屋及小小区共用用部位共共用设施施设备日日常维护护按北京京市住宅宅公共维维修基金金使用管管理办法法中附附件：共用部部位共用用设施设设备一般般应包括括的范围围的内容容为准；不包括括另行收收费的设设备设施施，如电电梯、水水泵、暖暖气等设设备确保居住住小区内内楼房共共用部位位共用设设施设备备、基本本市政设设施的正正常使用用运行和和小修养养护，包包括：（1）楼楼房及小小区内共共用部位位共用设设施设备备的日常常养护和和小修，执执行房房屋及其其设备小小修服务务标准；（2）保保证护栏栏、围墙墙、小品品、桌、椅椅、楼道道灯、绿绿化设施施等公共共设施、设设备正常常使用； 道路路、甬

4、路路、步道道、活动动场地达达到基本本平整，边边沟涵洞洞通畅；（3）确确保雨水水、污水水管道保保持通畅畅，定期期清淘化化粪池、雨雨水井，相相关设施施无破损损；（4）负负责小区区智能化化设施的的日常运运行维护护；（5）定定期清洗洗外墙。（三）绿绿化小区规划划红线范范围内的的中心绿绿地和房房前、屋屋后，道道路两侧侧区间绿绿地按市园林林局规定定的二二级养护护标准养养护。（四）保保洁小区规划划红线以以内，业业主户门门以外维护和保保持服务务范围内内的清洁洁卫生,包括：（1) 有健全的的保洁制制度，清清洁卫生生实行责责任制，有有明确的的分工和和责任范范围；（2) 设定垃圾圾集纳地地点，并并每日将将服务范范围

5、内的的垃圾归归集到垃垃圾楼、站站，对垃垃圾（专专用）楼楼、站、箱箱、道、桶桶及垃圾圾进行管管理；（3) 每日对保保洁服务务范围内内的区域域进行一一次清扫扫，做到到服务范范围内无无废弃杂杂物；（4) 对楼梯间间、门厅厅、电梯梯间、走走廊等的的门、窗窗、楼梯梯扶手、栏栏杆、墙墙壁等，进进行一周周一次清清扫;（5) 按政府有有关规定定向服务务范围内内喷洒、投投放灭鼠鼠药、消消毒剂、除除虫剂；（6) 在雨、雪雪天气应应及时对对区内主主路、干干路积水水、积雪雪进行清清扫。（7) 发生突发发公共卫卫生事件件时，应应迅速组组织人员员对物业业的共用用部位共共用设施施设备进进行通风风、清洗洗和消毒毒，加强强对业

6、主主的宣传传，维持持正常的的生活秩秩序。（五）公公共秩序维护小区规划划红线以以内，业业主户门门以外公共区域域的秩序序维护和和公共财财产的看看管，包包括：（1）相相对封闭闭：做到到小区主主要出入入口昼夜夜有专人人值守，危危及人身身安全处处有明显显标志和和防范措措施；（2）维维护交通通秩序：包括对对机动车车辆和非非机动车车辆的行行驶方向向、速度度、临时时停放位位置进行行管理，保保持车辆辆行驶通通畅；（3）看看管公共共财产：包括楼楼内的门门、窗、消消防器材材及小区区的表井井盖、雨雨箅子、小小品、花花、草、树树木、果果实等；（4）夜夜间对服服务范围围内重点点部位、道道路进行行不少于于一次的的防范检检查

7、和巡巡逻，巡巡逻不少少于2人人，做到到有计划划、有记记录；（5）有有发生治治安案件件、刑事事案件、交交通事故故的处置置预案；发生时时，应立立即采取取措施，并并及时报报警和配配合公安安部门进进行处 理。（六）停车管理机动车辆辆、非机机动车辆辆在停车车场（存存车处）、位位的管理理（1）有有健全的的机动车车、非机机动车存存车管理理制度和和管理方方案；（2）对对进入小小区的机机动车辆辆进行登登记发放放凭证，出出门凭证证放行；（3）保保证停车车有序，224小时时设专人人看管；有发生生紧急情情况预案案；（4）长长期存放放的，应应签订停停车管理理服务协协议，明明确双方方的权利利义务等等。（七）消防管理公共区

8、域域消防设设施的维维护及消消防管理理（1）有有健全的的消防管管理制度度，建立立消防责责任制及及火灾消消防预案案；（2）消消防设施施有明显显标志，定定期对消消防设施施进行巡巡视、检检查和维维护；（3）定定期进行行消防训训练，保保证有关关人员掌掌握消防防基本技技能。（4）发发生火灾灾，及时时报警，协协助消防防人员疏疏散、救救助人员员等。（八）高压供水养护、运运行、维维修（1）保保证居民民正常生生活用水水；有停停水处置置预案；（2）水水箱盖上上锁并定定期清洗洗消毒，确确保水质质合格；（3）维维修服务务标准执执行京房房地修字字19998第7999号文文件规定定。（4）发发生突发发公共卫卫生事件件时，要

9、要加强对对供水系系统的消消毒，禁禁止无关关人员进进入高压压水泵机机房，接接近高位位水箱。（九）电电梯养护、运运行、维维护（1) 主梯6：0024：00不不间断运运行，00：0006：00呼呼叫运行行，电梯梯工夜间间值班，并并在候梯梯厅公布布呼叫电电话或房房号。凡凡是楼层层中设有有电梯门门的，均均须开启启载客；（2) 凡有高峰峰梯的，在在高峰期期6点8点、117点19点点与主梯梯同时运运行；（3) 主梯维修修时，有有备用梯梯的，用用备用梯梯运行，无无备用梯梯的，属属急迫性性维修的的，应在在30分分钟内抢抢修完工工，其它它维修应应于233点至次次日5点点以内完完工；有有发生紧紧急情况况时的处处置预

10、案案；维修服务务标准执执行京房房地修字字19998第7999号文文件规定定。（4）一一旦发生生电梯停停电关人人、夹人人等危险险情况时时，应迅迅速组织织救助。（十）装装修管理服务房屋装饰饰装修管管理（1） 有健全的的装修管管理服务务制度；（2） 查验业主主装修方方案，与与业主、施施工单位位签定装装修管理理协议，告告知业主主装修注注意事项项；（3） 装修期间间，对装装修现场场进行巡巡视与检检查，严严格治安安、消防防和房屋屋安全管管理；对对进出小小区的装装修车辆辆、装修修人员实实行出入入证管理理，调解解因装修修引发的的邻里纠纠纷；（4） 业主装修修结束后后，应进进行检查查。对违违反装修修协议的的要进

11、行行处理，问问题严重重的报行行政管理理部门；（5） 及时时清运装装修垃圾圾，集中中堆放时时间不得得超过三三天。二、经济济适用房房、直管管和自管管公房、危危旧房改改造回迁迁房管理理服务标标准项 目目范 围工 作 内 容容 及 要 求求（一）综 合管 理小区规划划红线范范围内，涉涉及共用用财产和和公共事事务的管管理（1） 负责制定定物业管管理服务务工作计计划，并并组织实实施；（2） 每年一次次对房屋屋及设施施设备进进行安全全普查，根根据普查查结果制制定维修修计划,组织实实施；（3） 白天有专专职管理理员接待待住户,处理服服务范围围内的公公共性事事务，受受理住户户的咨询询和投诉诉；夜间间有人值值班，

12、处处理急迫迫性报修修，水、电电等急迫迫性报修修半小时时内到现现场；（4） 协助召开开业主大大会并配配合其运运作；（5） 管理规章章制度健健全，服服务质量量标准完完善，物物业管理理档案资资料基本本齐全；（6） 与业业主签定定物业服服务合同同等手续续；公开开服务标标准、收收费依据据及标准准；（7） 全体体员工统统一佩带带有相片片胸卡，持持证上岗岗；（8） 每年进行行一次物物业管理理服务满满意率调调查，促促进管理理服务工工作的改改进和提提高，征征求意见见户数不不低于总总户数660。（9） 建立起应应对各种种公共突突发事件件的处理理机制和和预案，包包括组织织机构、人人员和具具体措施施等，一一旦发生生，

13、能随随时投入入运行。（二）房屋及小小区共用用部位共共用设施施设备日日常维护护按北京京市住宅宅公共维维修基金金使用管管理办法法中附附件：共用部部位共用用设施设设备一般般应包括括的范围围的内容容为准；不包括括另行收收费的设设备设施施，如电电梯、水水泵、供供暖等设设备（1） 楼房及小小区内共共用部位位共用设设施设备备的日常常养护和和小修，执执行房房屋及其其设备小小修服务务标准；（2） 保证护栏栏、围墙墙、楼道道灯、绿绿化设施施等公共共设施、设设备正常常使用；（3） 确保雨水水、污水水管道保保持通畅畅，定期期清淘化化粪池、雨雨水井，相相关设施施无破损损。（三）绿化小区规划划红线范范围内的的中心绿绿地和

14、房房前、屋屋后，道道路两侧侧区间绿绿地按市园林林局规定定的三三级养护护标准养养护。（四）保洁小区规划划红线以以内，业业主户门门以外（1） 设定垃圾圾集纳地地点，并并每日将将服务范范围内的的垃圾归归集到垃垃圾楼、站站，对垃垃圾（专专用）楼楼、站、箱箱、道、桶桶及垃圾圾进行管管理；（2） 每日对保保洁服务务范围内内的区域域进行一一次清扫扫，做到到服务范范围内基基本无废废弃杂物物；（3） 按规定进进行消毒毒、灭鼠鼠等活动动；（4） 在雨、雪雪天气应应及时对对区内主主路、干干路积水水、积雪雪进行清清扫。（5） 发生突发发公共卫卫生事件件时，应应迅速组组织人员员对物业业的共用用部位共共用设施施设备进进行

15、通风风、清洗洗和消毒毒，加强强对业主主的宣传传，维持持正常的的生活秩秩序。（五）公共秩序维护小区规划划红线以以内，业业主户门门以外（1） 相对封闭闭：做到到小区主主要出入入口全天天有专人人值守，危危及人身身安全处处有明显显标志和和防范措措施；（2） 维护交通通秩序：包括对对机动车车辆和非非机动车车辆的行行驶方向向、速度度进行管管理，保保持车辆辆行驶通通畅；（3） 发生治安安案件、刑刑事案件件、交通通事故时时，应及及时报警警，并配配合公安安部门进进行处理理。（六）存车管理机动车辆辆、非机机动车辆辆在停车车场（存存车处）、位位的看管管（1） 有机动车车、非机机动车存存车管理理制度和和管理方方案；（

16、2） 对进入小小区的机机动车辆辆进行登登记发放放凭证，出出门凭证证放行；（3） 保证停车车有序，224小时时设专人人看管；（4） 长期期存放的的，应签签订存车车协议，明明确双方方的权利利义务等等。（七）消防管理公共区域域消防设设施的维维护及消消防管理理（1） 有消防管管理制度度，建立立消防责责任制；（2） 消防设施施有明显显标志，定定期对消消防设施施进行巡巡视、检检查和维维护；（3） 定期进行行消防训训练，保保证有关关人员掌掌握消防防基本技技能。（4） 发生火灾灾，及时时报警，协协助消防防人员疏疏散、救救助人员员等。（八）高压供水养护、运运行、维维修（1） 保证居民民正常生生活用水水；有停停水

17、处置置预案；（2） 水箱盖上上锁并定定期清洗洗消毒，确确保水质质合格；（3） 维修服务务执行京京房地修修字119988第7799号号文件规规定。（4）发发生突发发公共卫卫生事件件时，要要加强对对供水系系统的消消毒，禁禁止无关关人员进进入高压压水泵机机房，接接近高位位水箱。（九）电电梯养护、运运行、维维护（1） 主梯6：0024：00不不间断运运行，00：0006：00呼呼叫运行行，电梯梯工夜间间值班，候候梯厅公公布呼叫叫电话或或房号，凡凡是楼层层设有电电梯门的的，均须须开启载载客；（2） 凡有高峰峰梯的，在在高峰期期6点8点、117点19点点与主梯梯同时运运行；（3） 主梯维修修时，用用备用梯

18、梯运行；无备用用梯的，属属急迫性性维修的的，应在在30分分钟内抢抢修完工工，其它它维修应应于233点至次次日5点点以内完完工；有有发生紧紧急情况况时的处处置预案案；（4） 维修服务务标准执执行京房房地修字字19998第7999号文文件规定定。（5） 一旦发生生电梯停停电关人人、夹人人等危险险情况时时，应迅迅速组织织救助。（十）装修管理服务务 房屋装装饰装修修管理（1) 有健全的的装修管管理服务务制度；（2) 查验业主主装修方方案，与与业主、施施工单位位签定装装修管理理协议，告告知业主主装修注注意事项项；（3) 装修期间间，对装装修现场场进行巡巡视与检检查，严严格治安安、消防防和房屋屋安全管管理；对对进出小小区的装装修车辆辆、装修修人员实实行出入入证管理理，调解解因装修修引发的的邻里纠纠纷；（4) 业主装修修结束后后，应进进行检查查。对违违反装修修协议的的要进行行处理，问问题严重重的报行行政管理理部门；（5) 及时清运运装修垃垃圾，集集中堆放放时间不不得超过过三天。