2022年江西省房地产估价师自测预测题.docx

《2022年江西省房地产估价师自测预测题.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年江西省房地产估价师自测预测题.docx（15页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 关于明确估价基本事项的说法，错误的是（）。A.估价目的本质上由委托人的估价需要决定B.估价时点由估价目的决定C.估价对象由委托人和估价目的决定D.估价类型由估价师决定【答案】 D2. 【问题】 房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。A.假设开发法B.比较法C.收益法D.成本法【答案】 C3. 【问题】 现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为80

2、00m2，销售单价为1.6万元/m2，若报酬率为8%，折现率为10%。则测算该写字楼开发完成后的现值是（ ）万元。A.9616.83B.10161.05C.12021.04D.12800【答案】 A4. 【问题】 下列关于贷款担保的说法，错误的是( )。A.是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证B.贷款的担保人能取代借款人的信用状况C.贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还D.贷款有保证、抵押、质押三种形式【答案】 B5. 【问题】 某开发商向银行申请了年利率为6%、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第

3、一年的还本收益为（）。A.6.00万元B.7.05万元C.7.59万元D.13.59万元【答案】 C6. 【问题】 下列选项中，不计入收益性物业运营管理费用的是（）。A.抵押贷款还本付息B.管理人员工资C.公共设施维修费D.保险费【答案】 A7. 【问题】 某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（ ）。A.社会平均收益率B.项目基准收益率C.通货膨胀率D.国家经济增长率【答案】 B8. 【问题】 房地产作价入股估价应当采用（ ）标准。A.谨慎价值B.投资价值C.市场价值D.快速变现价值【答案】 C9. 【问题】 某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价80

4、00万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中70%的住宅销售完毕，剩余30%用作出租用房，并且还清了所有贷款。A.一类用地B.二类用地C.三类用地D.四类用地【答案】 B10. 【问题】 产生房地产价格泡沫的基础是( )。A.土地稀缺B.城市化进程快C.投机需求膨胀D.过度放贷【答案】 A11. 【问题】 具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地是（

5、）。A.生地B.毛地C.熟地D.在建工程【答案】 C12. 【问题】 下列行为中，不违背房地产估价职业道德的是（ ）。A.在委托人许可的情况下，将部分超出业务能力范围的估价业务转给自己朋友新开设的估价机构B.注册房地产估价师在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见C.注册房地产估价师在出具报告之前与委托人讨论估价结果D.为招揽估价业务，向委托人单位领导支付回扣【答案】 A13. 【问题】 在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标建筑面积，属于（）。A.单元估算法B.概算指标法C.单位指标估算法D.工程量近似匡算法【答案】 B14. 【问题】 20

6、10年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区内，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为16个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得商品房预售许可证后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了书面预售合同，合同约定建筑面积为100m2，并约定售房价格为3000元/m2。2012年1月，该住宅小

7、区全部业主入住，并开展了物业管理。2012年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107m2。2012年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业服务企业。A.如果B房地产开发公司以在建工程抵押后，新增的房屋及新增房屋相应分摊的土地使用权不属于抵押财产，但处分抵押房地产时可以一同处分B.B房地产开发公司在取得商品房预售许可证前，不可以对外发布房地产预售广告C.B房地产开发公司在交齐土地使用权出让金并实施完拆迁工作后，如向银行融资困难可随时与有意向的其他开发商协商并办理开发项目转让D.B房地产开发公司在交付商品房时，必须向购房者提供住宅质量保证书和住宅使用说明书【答案】 C1

8、5. 【问题】 业主委员会是（ ）的执行机构。A.物业服务企业B.社区居委会C.业主大会D.业主或物业住用人【答案】 C16. 【问题】 某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中70%的住宅全部销售完毕，剩余30%用作出租用房，并且还清了所有贷款。请根据上述材料回答问题：A.一类用地B.二类用地C.三类用地D.四

9、类用地【答案】 B17. 【问题】 关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（）。A.估价依据应根据估价对象和估价结果来选取B.房地产估价规范应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求C.在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查D.估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据【答案】 B18. 【问题】 耕地占用税的计税依据是纳税人（）面积。A.经批准占用的耕地B.经批准占用的土地C.实际占用的耕地D.实际占用的建设用地【答案】 C19. 【问题】 完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。A.制定估价报告内部审核表

10、可以保证审核标准的一致性、完整性和规范性B.估价师在完成估价项目时，应尽可能的亲自进行实地查勘C.估价中的主要不同意见有助于估价机构和估价师总结估价经验D.估价报告交接单要载明签收日期、报告数量、交接人等【答案】 B20. 【问题】 运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是（ ）。A.估算后续开发经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生D.估算开发期中的利息和利润【答案】 D二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 相对于债务融资，权益融资的特点有（）。A.需到期偿还B.无需还本付息C.税收负担轻D.共担投资

11、风险E.共享投资利润【答案】 BD2. 【问题】 10.下列控制性详细规划的控制体系指标中，属于指导性指标的有（ ）。A.容积率B.人口容量C.建筑体量D.建筑限制高度E.建筑红线后退距离【答案】 BC3. 【问题】 下列关于投资基金的特点，表述正确的有（）。A.化零为整B.降低投资风险C.降低投资效率D.弥补中小投资者管理缺陷E.避免国外投资者直接控制国内企业股权【答案】 ABD4. 【问题】 下列关于拍卖与投标招标的区别，说法正确的有（）。A.拍卖活动实施机构必须是依法设立的拍卖企业，招标人也只可委托代理机构招标B.招标人是为了完成某些项目而在投标人中选择一个条件最优的合作伙伴，合同成立后

12、由中标人完成合同约定的工作C.拍卖成交后，委托人和买受人都必须根据合同的约定向拍卖行支付佣金D.招标投标活动中，双方均需支付佣金或酬劳E.是否收取酬劳可以作为区别拍卖与招标投标的一个重要标志【答案】 BC5. 【问题】 有助于把握房地产估价的最高最佳使用原则的经济学原理有( )。A.收益递增递减原理B.均衡原理C.替代原理D.预期原理E 适合原理【答案】 AB6. 【问题】 数学曲线拟合法主要有（）。A.直线趋势法B.指数曲线趋势法C.二次抛物线趋势法D.指数修匀法E.回归分析法【答案】 ABC7. 【问题】 关于拍卖、变卖抵押房地产所得价款清偿顺序的说法，正确的有（）。A.抵押权未登记的，按

13、照债权先后清偿B.抵押权未登记的，按照债权比例清偿C.抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿D.抵押权未登记的，经过公证的优先清偿E.抵押权登记顺序相同的，按照债权比例清偿【答案】 BC8. 【问题】 下列有关房地产估价的本质，表述正确的有（）。A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价C.房地产估价是提供价值意见也可以作价格保证D.房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内E.房地产估价既是一门科学又是一门艺术【答案】 BD9. 【问题】 下列情形中会导致房地产当前需求增加的有（）。A.消费者的收入增加B.作为替代品的房地产的价格上升C.作为

14、互补品的房地产的价格上升D.消费者预期其未来的收入增加E.消费者预期未来的房地产价格上升【答案】 ABD10. 【问题】 证券市场的参与者主要包括（）。A.证券发行人B.证券交易场所C.证券投资者D.证券市场中介机构E.证券监管机构【答案】 ACD11. 【问题】 房地产价格的特征主要包括（）。A.房地产价格受建筑技术的影响很大B.房地产价格不受交易者的个别情况影响C.房地产价格形成的时间通常较长D.房地产价格实质上是房地产权益的价格E.房地产价格既有买卖价格，也有租赁价格【答案】 CD12. 【问题】 下列属于法定委托拍卖程序的是( )。A.委托人拍卖意向B.发出委托拍卖函C.拍卖人接受委托

15、D.双方当事人洽谈E.签订委托拍卖合同【答案】 BC13. 【问题】 与动态分析法法不同的是，在静态分析法中（）都单独显现出来。A.销售费用B.后续的开发成本C.投资利息D.开发利润E.管理费用【答案】 CD14. 【问题】 农用地包括( )。A.养殖水面B.草地C.耕地D.水利设施用地E 未利用地【答案】 ABC15. 【问题】 决策的原则包括（）。A.系统原则B.满意原则C.淘汰原则D.反馈原则E.落实原则【答案】 ABD16. 【问题】 下列原则中，属于我国民法基本原则的有( )。A.平等原则B.自愿原则C.公平原则D.诚实信用原则E.优先原则【答案】 ABCD17. 【问题】 下列关于

16、明确房地产估价时点的表述中，正确的有( )。A.对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点B.城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日C.分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点D.房地产估价人员可以假定估价时点E 对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点【答案】 AB18. 【问题】 政府规范房地产市场行为的措施有（）。A.健全市场准入制度B.推动行业诚信体系建设C.调整银行贷款利率D.规范交易程序E.加强产权管理【答案】 BD19. 【问题】 2018年甲房地产开发企业获得一住宅项目地块。该规划地块面积为

17、10000m2，出让合同约定容积率为4.5，建筑密度为30%。根据规划设计，该小区住宅楼层高度均一致，平均每套户型面积为90m2。行业平均利润率为20%，甲房地产开发企业目标利润率30%。A.主合同B.单务合同C.有偿合同D.典型合同【答案】 ACD20. 【问题】 下列房地产抵押估价活动中，符合估价行为规范的有（）。A.估价师向某银行成功介绍借款人并回避该房地产抵押估价业务B.估价师要求估价委托人提供房地产权证复印件，同时查验原件C.估价师按贷款银行要求对报酬率进行取值D.估价师委托工程造价咨询机构对估价对象的建安成本进行核算，并在估价报告中说明E.估价师在提供估价报告之前征求贷款银行对估价

18、结果的意见【答案】 ABD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房进行估价。由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产，分别测算得到该商业用房的月租金为280元/m2、300元/m2和350元/m2，然后根据最高最佳利用原则选取350元/m2作为该商业用房的有效毛收入，扣除30%的运营费用后，求出年净收益为2940元/m2，再选用银行贷款利率为折现率测算出了该

19、商业用房的市场价值。请问：上述估价工作中有哪些错误或不当之处？【答案】上述估价工作中的错误或不当之处包括：(1)乙评估机构没有对该商业用房进行实地査勘，估价师在完成任何估价项目时，都需要亲自到估价对象现场查勘；(2)询问委托人评估期望值不对；(3)根据最高最佳利用原则选取350元/m2作为该商业用房的有效毛收入不妥；(4)直接选用银行贷款利率作为折现率不对。2. 甲公司花4.3亿元购买了一幢写字楼用于出租经营。该公司自有资金投入为购买价格的60，其余为年利率7.5、期限20年、按年等额还款的抵押贷款。该写字楼可出租面积为36000m2，前两年的租金均为150元（m2月），以后租金每年递增5。另

20、有地下停车位310个，租金为500元/（个月）。写字楼与停车位的空置和收租损失为潜在毛租金收入的10，包括营业税和房产税在内的运营费用为潜在毛租金收入的30。建筑物采用直线折旧，年折旧额为600万元，土地使用权等无形资产年摊销额为800万元，其他设备的年折旧额为200万元。请计算该项目第5年的税前现金回报率和偿债备付率。【答案】（1）第5年的税前现金回报率计算第一年净收入A1=（150错误12错误36000+500错误12错误310）错误（11030）=39996000（元）；第五年净收入A5=A1错误（15）3=46300369.5（元）3. 注：上表中房地产状况因素是以估价对象为基准给出的

21、，正(负)值表示可比实例的房地产状况优(劣)于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。当地2003年1月8月房地产价格定基指数为1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051。比准价格计算如下。一、交易日期修正系数KA=99.7%；KB=99.0%；KC=99.2%二、求取比准价格1比准价格A=600099.7%100/100100/98100/97100/98100/100100/100100/99100/99101/100=6617(元/m2)比准价格B=680099.0%100/100100/102100/99100/101100/100100/100100

22、/102100/100100/102=6344(元/m2)比准价格C=690099.2%100/100100/103100/100100/101100/100100/100100/102100/102100/103=6201(元/m2)比准价格计算结果(6617+6344+6201)/3=6387(元/m2)【答案】KA计算错，应为1051/1048=100.3%2比准价格A，房屋内装修情况修正系数比反，应为100/101。比准价格A=600099.7%100/100100/98100/97100/98100/100100/100100/99100/99100/101元/m2=6487元/m2

23、3比准价格C，容积率修正系数错误，应为100/99。比准价格C=690099.2%100/100100/103100/100100/101100/100100/100100/99100/102100/103元/m2=6326元/m2您可能感兴趣的试题4. 置业公司部分房地产估价结果报告一、委托方置业公司，法定代表人：；住所：市路号。二、估价方房地产估价事务所，法定代表人：；住所：市路号，二级评估资质。三、估价对象置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于市路号，四至范围，总占地面积12000m2，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有

24、一栋7800m2建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物；新建一栋建筑面积18000m2的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点经委托人和估价机构确认，估价时点为2004年6月30日。六、价值定义(略)七、估价依据(略)【答案】缺少土地使用性质、产权描述。没有说明房屋改变用途及重建是否经政府有关部门批准。超市应优先选用收益法估价。估价结果中应说明在建写字楼单价。收益年限的选取没有说明原因或依据。收益法只选择一个参照物，客观性不够。全年收益天数按300天计算错误。确定报酬率不能只参照

25、一个实例。比准价格应为收益价格。应该首选现金流量折现法进行计算。(11)未来发生的投资利息中应包括在建工程投资的利息。(12)缺未来发生的利润的计算。(13)缺开发商开发在建工程应负担的税费，同时此项也应计算利息。(14)缺附件的有关内容。5. 甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。请问：若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些？【答

26、案】产生两者差异的原因有：(1)估价时点不同。乙估价机构评估在建工程的估价时点与丙估价机构评估估价对象抵押价值的估价时点相距半年以上，由于时间的变化，房地产市场行情会发生变化，房地产价值也会发生变化。(2)估价目的和价值类型不同。乙估价机构的估价目的是转让目的，评估的是估价对象的市场价值，而丙估价机构的估价目的是抵押贷款目的，评估的是估价对象的抵押价值，等于市场价值减去估价师所知悉的法定优先受偿款，仅就估价目的和价值类型不同而言，两个价格之间会有差异。(3)设计方案变更。由于甲公司修改了原设计方案并经过政府主管部门批准，估价对象用途、规模均有可能发生了改变，仅从改变设计方案角度看，改变前后估价对象市场价值也会有差异。(4)购买后投入后续建设资金。项目购买后，甲公司投入了后续建设资金建设了半年，估价对象价值与购买价值会有差异。