最新税收政策解读12352.docx

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1、最 新 税 收收 政 策 解 读第 1 期期纳税服务中心编编制 二OO九九年五月三十十一日编者按：2009年是纳纳税服务年。为为了不断提升升纳税服务质质量和服务水水平，更好地地为纳税人服服务，纳税服服务中心将以以编制最新新税收政策解解读的形式式，及时对最最新税收政策策进行解读，以以供税务干部部和广大纳税人参参考。如有不不当，请批评评指正。近期，国家税务务总局下发了了国税发22009331号、国税税函200092122号、财税200929号、财财税2000969号号等文件，现现对这些政策策具体解读如下下： 一、国家税务务总局关于印印发房地产产开发经营业业务企业所得得税处理办法法的通知（国国税发2

2、0009311号）文件解解读国税发2000931号号是在国家家税务总局关关于外商投资资房地产开发发经营企业所所得税管理问问题的通知（国国税发200011442号）、国国家税务总局局关于房地产产开发业务征征收企业所得得税问题的通通知（国税税发2000631号号）的基础上上进行重编修修订、补充后后而制定的。国国税发20009311号文充分吸吸收、借鉴了了国税发22006331号文的主主要内容，并并有机结合了了国税发220011142号文的的重要内容，并并根据目前房房地产开发行行业特殊业务务情况，对需需要规范的部部分内容予以以了增删、合合并调整。该办法总体框架架更加清晰明明了，全篇按按照一般的法法律

3、体例，设设总则、附则则等六章，并并分为三十九九条，每一章章的内容明确确，每一条的的表述清晰。而而原来的“国税发22006331”号文以及“国税发220011142号文”均没有章节节结构，只有有条款之分。新国税发31号号文件与老331号文件相相比，对企业业有五大利好好变化：（一）下调了最最低预计计税税毛利率。开开发项目位于于省、自治区区、直辖市和和计划单列市市人民政府所所在地城市城城区和郊区的的，不得低于于15，而而此前的规定定是20%；开发项目位位于地及地级级市城区及郊郊区的，不得得低于10%，此前的规规定是15%；开发项目目位于其他地地区的，不得得低于5，此此前的规定是是10%。属属于经济适

4、用用房、限价房房和危改房的的，不得低于于3%，和以以前的规定没没有差异，但但是需要提供供有关主管部部门的批准文文件。（二）取消了了房地产开发发企业将开发发产品转作固固定资产视同同销售的规定定。 （三三）向金融机机构借款利息息采用谁使用用谁分摊原则则，允许按税税收规定税前前扣除，为房房地产开发企企业融资税收收上开绿灯。国国税发20009311号第二十一一条规定，企企业集团或其其成员企业统统一向金融机机构借款分摊摊集团内部其其他成员企业业使用的，借借入方凡能出出具从金融机机构取得借款款的证明文件件，可以在使使用借款的企企业间合理的的分摊利息费费用，使用借借款的企业分分摊的合理利利息准予在税税前扣除

5、。 （四）明确列举举了三项预提提（应付）费费用，从计税税成本结转角角度上，为房房地产企业松松绑。国税发发2009931号文文第三十二条条及苏地税发发2009953号明明确：1、出包工程未未最终办理结结算而未取得得全额发票的的，在证明资资料充分的前前提下，其发发票不足金额额可以预提，但但最高不得超超过合同总金金额的10。可以预提提的出包工程程，是指承建建方已按出包包合同完成全全部工程作业业量但尚未最最终办理结算算的工程项目目。房地产开开发企业可以以据以预提的的出包工程合合同总金额，不不包括甲供材材料的金额。预预提的出包工工程款最高不不得超过工程程合同总金额额的10%，且且已开发票金金额与预提费费

6、用总计不得得超过出包工工程合同总金金额。预提的的出包工程，自自开发产品完完工之日起超超过2年仍未未支付的，预预提的出包工工程款全额计计入应纳税所所得额；以后后年度实际发发生时按规定定在税前扣除除。2、公共配配套设施尚未未建造或尚未未完工的，可可按预算造价价合理预提建建造费用。此此类公共配套套设施必须符符合已在售房房合同、协议议或广告、模模型中明确承承诺建造且不不可撤销，或或按照法律法法规规定必须须配套建造的的条件。可以以预提的公共共配套设施建建造费用，对对售房合同、协协议或广告，或或按照法律法法规及政府相相关文件等规规定建造期限限而逾期未建建造的，其预预提的公共配配套设施建造造费用在规定定建造

7、期满之之日起一次性性计入应纳税税所得额。未未明确建造期期限的，在该该开发项目最最后一个可供供销售的成本本对象达到完完工产品条件件时仍未建造造的，其以前前年度已预提提的该项费用用应并入当期期应纳税所得得额。以后年年度实际发生生公共配套设设施建造费用用时，按规定定在税前扣除除。3、应向政政府上交但尚尚未上交的报报批报建费用用、物业完善善费用可以按按规定预提。物物业完善费用用是指按规定定应由企业承承担的物业管管理基金、公公建维修基金金或其他专项项基金。预提提的报批报建建费用、物业业完善费用，必必须是完工产产品应上交的的报批报建费费用、物业完完善费用，同同时需提供政政府要求上交交相关费用的的正式文件。

8、未未完工产品应应上交的报批批报建费用、物物业完善费用用不得预提在在税前扣除。除除政府相关文文件对报批报报建费用、物物业完善费用用有明确期限限外，预提期期限最长不得得超过3年；超过3年未未上交的，计计入应纳税所所得额。以后后年度实际支支付时按规定定在税前扣除除。同时，国税发200931号第三三十四条规定定：企业在结结算计税成本本时其实际发发生的支出应应当取得但未未取得合法凭凭据的，不得得计入计税成成本，待实际际取得合法凭凭据时，再按按规定计入计计税成本。（五）委托境外外机构销售开开发产品的，其其支付境外机机构的销售费费用，不超过过委托销售收收入10%的的部分，准予予据实扣除。这这与原适用于于外商

9、投资房房地产开发企企业的扣除标标准是一致的的，也就是说说从此内资、外外资房地产企企业委“外”销售时，佣佣金的扣除限限额统一为委委托销售收入入的10%。此外，转发国家税务总总局关于印发发房地产开开发经营业务务企业所得税税处理办法的通知的的通知（苏苏地税发22009553号）规定定，房地产开开发企业销售售未完工开发发产品取得的的收入，可以以作为计提业业务招待费、广广告费和业务务宣传费的基基数，但开发发产品完工会会计核算转销销售收入时，已已作为计提基基数的未完工工开发产品的的销售收入不不得重复计提提业务招待费费、广告费和和业务宣传费费。所指“房地产开发发企业销售未未完工开发产产品取得的收收入”是房地

10、产企企业与客户签签订房地产销销售合同（包包括预售合同同）在企业所所得税上应确确认企业销售售收入的实现现，包括预收收款，不包括括定金。二、关于企业手手续费及佣金金企业所得税税前扣除规定定解读原企业所得税税税前扣除办办法（国税税发2000084号号）对计入销销售费用的佣佣金做了严格格界定，符合合“有合法真实实凭证；支付付的对象必须须是独立的有有权从事中介介服务的纳税税人或个人（支支付对象不含含本企业雇员员）；支付给给个人的佣金金，除另有规规定者外，不不得超过服务务金额的5%”条件的，可可作为佣金计计入销售费用用并允许在税税前扣除。自自2008年年1月1日起起，对企业手手续费及佣金金规定发生了了较大

11、变化。变变化一是分行行业规定手续续费及佣金支支出的扣除比比例；变化二二是将原限于于个人佣金比比例扩大到具具有合法经营营资格中介服服务机构或个个人的佣金比比例。具体规规定如下所列列：1、财政部 国家税务总总局关于企业业手续费及佣佣金支出税前前扣除政策的的通知（财财税2000929号号）中规定：（1）保险企业业：财产保险险企业按当年年全部保费收收入扣除退保保金等后余额额的15%（含含本数，下同同）计算限额额；人身保险险企业按当年年全部保费收收入扣除退保保金等后余额额的10%计计算限额。（2）其他企业业：按与具有有合法经营资资格中介服务务机构或个人人（不含交易易双方及其雇雇员、代理人人和代表人等等）

12、所签订服服务协议或合合同确认的收收入金额的55%计算限额额。 2、国国家税务总局局关于印发房地产开发发经营业务企企业所得税处处理办法的的通知（国国税发20009311号）中规定定：企业委托境境外机构销售售开发产品的的，其支付境境外机构的销销售费用（含含佣金或手续续费）不超过过委托销售收收入10%的的部分，准予予据实扣除。三、关于技术转转让所得减免免企业所得税税有关问题解读读中华人民共和和国企业所得得税法第二二十七条规定定，企业符合合条件的技术术转让所得可可以免征、减减征企业所得得税。中华人民共和和国企业所得得税法实施条条例第九十十条，所称符符合条件的技技术转让所得得免征、减征征企业所得税税，是

13、指一个个纳税年度内内，居民企业业技术转让所所得不超过5500万元的的部分，免征征企业所得税税；超过5000万元的部部分，减半征征收企业所得得税。国家税务总局局关于技术转转让所得减免免企业所得税税有关问题的的通知（国国税函200092112号）规定定，享受减免免企业所得税税优惠的技术术转让应符合合以下条件：（一）享受受优惠的技术术转让主体是是企业所得税税法规定的居居民企业；（二二）技术转让让属于财政部部、国家税务务总局规定的的范围；（三三）境内技术术转让经省级级以上科技部部门认定；（四四）向境外转转让技术经省省级以上商务务部门认定；（五）国务务院税务主管管部门规定的的其他条件。符合条件的技术术转

14、让所得应应按以下方法法计算：技术转让所得=技术转让收收入-技术转转让成本-相相关税费技术转让收入是是指当事人履履行技术转让让合同后获得得的价款，不不包括销售或或转让设备、仪仪器、零部件件、原材料等等非技术性收收入。不属于于与技术转让让项目密不可可分的技术咨咨询、技术服服务、技术培培训等收入，不不得计入技术术转让收入。技术转让成本是是指转让的无无形资产的净净值，即该无无形资产的计计税基础减除除在资产使用用期间按照规规定计算的摊摊销扣除额后后的余额。相关税费是指技技术转让过程程中实际发生生的有关税费费，包括除企企业所得税和和允许抵扣的的增值税以外外的各项税金金及其附加、合合同签订费用用、律师费等等

15、相关费用及及其他支出。四、“符合条件件的小型微利利企业，减按按20%的税税率征收企业业所得税”政策解读1、中华人民民共和国企业业所得税法第二十八条，符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。中华人民共和和国企业所得得税法实施条条例第九十十二条，“符合条件的的小型微利企企业，是指从从事国家非限限制和禁止行行业，并符合合下列条件的的企业：（一一）工业企业业，年度应纳纳税所得额不不超过30万万元，从业人人数不超过1100人，资资产总额不超超过30000万元；（二二）其他企业业，年度应纳纳税所得额不不超过30万万元，从业人人数不超过880人，资产产总额不超过过1000万万元。”2、财政部

16、 国家税务总总局关于执行行企业所得税税优惠政策若若干问题的通通知（财税税2009969号）规定， 其中第（一）项和第（二）项所称从业人数，是指与企业建立劳动关系的职工人数和企业接受的劳务派遣用工人数之和；从业人数和资产总额指标，按企业全年月平均值确定，具体计算公式如下：月平均值（月初值月末值）2全年月平均值全年各月平均值之和123、国家税务务总局关于中华人民共共和国企业所所得税年度纳纳税申报表的补充通知知（国税函函2008810811号）规定，“资产总额”按企业年初和年末的资产总额平均计算。4、财政部 国家税务总总局关于执行行企业所得税税优惠政策若若干问题的通通知（财税税2009969号）规规

17、定，企业所所得税法第二二十八条规定定的小型微利利企业待遇，应应适用于具备备建账核算自自身应纳税所所得额条件的的企业，按照照企业所得得税核定征收收办法（国国税发20008300号）缴纳企企业所得税的的企业，在不不具备准确核核算应纳税所所得额条件前前，暂不适用用小型微利企企业适用税率率。五、关于准备金金支出企业所所得税税前扣除规定定解读1、自20088年1月1日日起，中华人人民共和国企企业所得税法法第十条，在在计算应纳税税所得额时，未未经核定的准准备金支出不不得扣除。中华人民共和和国企业所得得税法实施条条例第五十十五条，所称称未经核定的的准备金支出出，是指不符符合国务院财财政、税务主主管部门规定定

18、的各项资产产减值准备、风风险准备等准准备金支出。2、财政部 国家税务总总局关于保险险公司准备金金支出企业所所得税税前扣扣除有关问题题的通知（财财税2000948号号）、财政部 国家税务总总局关于证券券行业准备金金支出企业所所得税税前扣扣除有关问题题的通知（财财税2000933号号）、财政政部 国家税税务总局关于于金融企业贷贷款损失准备备企业所得税税税前扣除有有关问题的通通知（财税税2009964号）对保险公司、证券行业准备金、金融企业贷款损失准备金作出了具体规定，这三个文件属国务院财政、税务主管部门另行规定的准备金支出。六、关于房地产产企业开发的的商品房转作作自用是否视视同销售解读读1、营业税

19、方面面：在中华人民民共和国境内内有偿提供应应税劳务、转转让无形资产产或者销售不不动产的单位位和个人为营营业税纳税义义务人。所谓谓有偿，包括括取得货币、货货物或者其他他经济利益。单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人，视同销售。由此可见，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并取得货币、货物或者其他经济利益的，是征收营业税的前提。对房地产开发企业将开发产品转作固定资产用于本企业自用、样品等行为，作为房地产开发企业既未取得货币、货物及其他经济利益，又不存在着无偿赠送他人的行为，所以，对不动产在一个纳税主体之间的转移，不视同销售，不征收销售不动产营业税。2、土地增值税税方

20、面：据关关于房地产开开发企业土地地增值税清算算管理有关问问题的通知（国国税发200061887号）规定定，房地产开开发企业将开开发的部分房房地产转为企企业自用或用用于出租等商商业用途时，如如果产权未发发生转移，不不征收土地增增值税，在税税款清算时不不列收入，不不扣除相应的的成本和费用用。由此可见见，对开发的的商品房转为为自用或出租租等，只要产产权没有发生生转移的，不不征收土地增增值税。3、企业所得税税方面：20008年1月月1日以前，国国家税务总局局关于房地产产开发业务征征收企业所得得税问题的通通知（国税税发2000631号号）规定，开开发企业将开开发产品转作作固定资产，应应视同销售，于于开发

21、产品所所有权或使用用权转移，或或于实际取得得利益权利时时确认收入（或或利润）的实实现。自2008年11月1日起，国家税务务总局关于企企业处置资产产所得税处理理问题的通知知（国税函函20088828号号）中规定，企业发生“改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营）”情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。而国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号）也取消了原国税发200631号文“开发产品转作固定资产，应视同销售”规定。由于自产产品转转固定

22、资产不不再视同销售售，为避免房房地产开发企企业利用固定定资产折旧避避税，国税发发2009931号第第二十四条设设置了一个反反避税条款，即即：企业开发发产品转为自自用的，其实实际使用时间间累计未超过过12个月又又销售的，不不得在税前扣扣除折旧费用用。七、采用预收款款方式提供建建筑劳务纳税税义务时间变变化解读中华人民共和和国营业税暂暂行条例实施施细则第二二十五条，纳纳税人提供建建筑业或者租租赁业劳务，采采取预收款方方式的，其纳纳税义务发生生时间为收到到预收款的当当天。原建筑企业采用用预收款方式式提供建筑业业劳务的，预预收时不征收营业业税。而自2009年年1月1日起起，建筑企业预预收款也要缴缴纳营业税，纳税义务时时间比原规定定提前。附：各相关处室室如有最新政政策解释，可可与纳税服务务中心联系。联系人：朱水琴琴 联系电话：683588259报：省局纳税服服务处送：各市、吴中中、相城地税税局，市区各各税务分局，稽稽查局，市局局一、二、三三处，法规处处、征管处11