某物业公司的商铺管理顾问建议10602.docx

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET. 物业管管理顾问问建议商商铺的物物业经营营管理顾顾问建议议：n 商铺是指指从事具具体商业业行为的的物业。按按其经营营方式主主要为单单体经营营，集中中管理的的模式，对对商业街街商铺进进行统一一管理，是是目前开开发商普普遍推行行的一种种方法，管管理的好好，对培培育区域域商业中中心和商商业品牌牌有重要要影响。n 对于开发发商来说说，开发发、销售售商铺是是前提，但但只有开开发、销销售是不不够的，还还必须成成立专门门的商业业管理公公司对商商铺进行行管理，才才能长久久发

2、展。n 目前国内内商铺购购买者有有很多是是依靠收收取租金金，归还还银行商商铺按揭揭贷款，在在这种情情况下，开开发商对对商铺的的管理更更为重要要。如果果商铺商商业管理理不力，影影响商铺铺业主的的租金收收益，业业主不能能归还按按揭贷款款，最终终风险还还是要落落到开发发商的头头上。1.0 商铺物业业管理理理念商铺是有有计划的的商业聚聚集,对对商铺进进行“统一管管理,分分散经营营”是商铺铺区别于于其他房房地产的的核心特特点。“统一管管理”，要求求商铺必必须由代代表业主主权利的的、受业业主、开开发商委委托的管管理公司司统一管管理，没没有统一一管理的的商铺是是难以经经受激烈烈的零售售业市场场竞争。“分散经

3、经营”，是商商铺对消消费者和和经营者者间的交交易提供供场所，商商铺的管管理者不不能直接接进行商商业经营营，只是是在消费费者和经经营者之之间搭建建桥梁。 1.1. 商铺的统统一管理理的理念念在于统统一招商商管理、统统一营销销、统一一服务监监督、统统一物管管。 为了达到到“统一管管理,分分散经营营”的管理理模式，在在商铺销销售合同同中都应应该约定定承租户户必须服服从管理理公司的的统一管管理。在在法律上上确定商商铺管理理公司的的管理地地位。 1.1.1 “统一招招商管理理”要求招招商的品品牌审核核管理和和完善的的租约管管理。 “品牌审审核管理理”指：招招商对象象需经品品牌审核核后才能能进入。 审核包

4、括括对厂商商和产品品的审核核，须具具有有效效的营业业执照、生生产许可可证、注注册商标标登记证证、产品品合格委委托书（适适用于批批发代理理商）、品品牌代理理委托书书（适用用于专卖卖代理商商）、税税务登记记证、法法人授权权委托书书等。 “完善的的租约管管理”指：签签定租约约、合同同关键条条款必须须进入。 租约管理理包括约约定租金金、租期期、支付付方式、物物业管理理费的收收取等，还还有其他他比较关关键的租租约条款款管理，比比如： l 承租户的的经营业业态是受受到整个个商铺的的统一商商业规划划的限制制，如果果发生重重大变化化，须经经业主委委员会的的认可（业业主委员员会成立立之前，经经开发商商认可）；

5、l 营业时间间的确定定； l 承租户的的店名广广告、促促销广告告的尺寸寸大小、悬悬挂位置置、语言言文字方方面须接接受统一一管理； l 为整个商商铺促销销承担的的义务； l 承租人对对停车场场的使用用，确定定有偿还还是无偿偿，有无无限制； l 投保范围围事宜； l 是否统一一的收银银等。 1.1.2 “统一的的营销管管理”有助于于维护和和提高经经营者的的共同利利益。 由于目前前商业竞竞争激烈烈，打折折降价的的促销竞竞争手段段比较流流行，以以吸引购购物者光光顾。管管理公司司应该为为商铺策策划好11年122个月的的营销计计划，所所谓“大节大大过、小小节小过过、无节节造节过过”。 组织策划划相关的的促

6、销活活动，所所发生的的费用应应预先与与业主沟沟通预算算，经业业主同意意后，对对实际发发生的费费用按照照承租户户销售额额的一定定比例进进行分摊摊。如果果商铺统统一收银银管理，就就能较好好地执行行按销售售额分摊摊费用。 1.1.3 “统一的的服务监监督”有助于于经营者者间的协协调和合合作。 商铺须设设立由开开发商领领导、商商业专家家组成的的管理委委员会，指指导、协协调、服服务、监监督承租租户的经经营活动动，保证证商铺的的高效运运转。常常见的方方式有： l 指导项目目：店铺铺布置指指导、促促销活动动安排； l 协调项目目：协调调经营者者之间的的紧张关关系，增增进经营营者之间间合作； l 服务项目目：

7、行政政事务管管理； l 监督项目目：维护护商铺的的纪律、信信誉，协协助工商商、税务务、卫生生、消防防等部 门的管理理。 1.1.4 “统一的的物业管管理”有助于于建筑空空间的维维护和保保养。 商铺的物物业管理理内容包包括：养养护建筑筑、维护护设备、保保证水电电气热正正常供应应、公用用面积的的保洁、保保安防盗盗、车辆辆管理、绿绿化养护护、意外外事故处处理等。商商铺的各各项设施施的使用用频率较较高，统统一管理理有助于于对物业业设施设设备有计计划的保保养与维维修，增增加使用用的安全全性和耐耐久性。2.0 商铺物业业的管理理特点 2.1 顾客流流量大 商铺进出出人员杂杂，不受受管制，客客流量大大，易发

8、发生意外外，安全全保卫工工作非常常重要，有有些零售售商品易易燃易爆爆，因此此消防安安全不得得有半点点松懈。同同时商场场在发生生突发事事件时，疏疏散相对对较慢。安安全管理理应特别别慎重。2.2 服务要要求高 要物业管管理服务务面向商商铺置业业人和使使用人，向向他们负负责，一一切为他他们着想想。促进进商业物物业保值值、增值值；同时时为使用用人和顾顾客营造造一个安安全、舒舒适、便便捷、优优美的经经营和购购物环境境。这是是商铺物物业管理理服务的的根本原原则。2.3 管理点点分散出入口多多，电梯梯（客梯梯）、观观光梯、自自动扶梯梯等）分分散，需需要的保保洁、保保安人员员相对较较多，管管理点分分散，管管理

9、难度度较大是是商业物物业管理理的特点点。2.4 营业时时间性强强 顾客到商商铺购物物的时间间，大多多集中在在节假日日、双休休日和下下班及晚晚间，而而平时和和白天顾顾客相对对少一些些。统一一店铺的的开张及及关门时时间有利利于商铺铺的整体体形象塑塑造。开开张、关关门时间间不统一一会造成成整体商商铺经营营的凌乱乱感，无无序经营营的印象象，对顾顾客产生生不良的的心理影影响。2.5 车辆管管理难度度大 来商铺的的顾客，有有开车的的，也有有骑车的的，大量量的机动动车和非非机动车车对商铺铺周边的的交通管管理和停停车场管管理增加加了压力力。车辆辆管理好好坏直接接影响着着商场物物业管理理水平的的整体体体现。 3

10、.0 商铺物业业管理人人员配备备3.1.1 商铺管理理的人员员配备原原则是因因事设岗岗、一专专多能、精精简高效效、使业业户感觉觉没有虚虚职，没没有闲人人，业户户交纳的的管理费费都用在在刀刃上上。3.1.1.1 业户服务务部设主管一一人，可可由物业业主任兼兼任。该该部主要要职能是是业户接接待与内内部管理理、下设设业户接接待员若若干名，分分别兼任任行政人人事、文文书档案案、计划划财务、物物料管理理等职。接接待员的的多少主主要依据据于业户户服务部部的工作作时间和和工作量量，通常常每班保保持两人人便可。3.1.1.2 维保服务务部设主管一一人，全全面负责责房屋、设设备、设设施的运运行、保保养和维维修工

11、作作。该部部门主要要职能是是保证商商铺不间间断地安安全运行行，使物物业保值值和升值值。维保保服务部部的作业业人员应应根据商商铺经营营服务需需要、商商铺设备备的多少少和技术术难易程程度进行行合理配配置。3.1.1.3 保安服务务部设主管一一人，全全面负责责商铺的的门卫、巡巡逻、监监控、消消防和车车管工作作。该部部门主要要职能使使安全防防范与消消防管理理。具体体作业人人员根据据商铺保保安的值值勤点、工工作量和和作业班班次进行行配备。3.1.1.4 保洁绿化化部设主管一一人，全全面负责责商铺的的室内保保洁、室室外保洁洁与绿地地养护工工作。该该部门的的主要职职责是保保洁服务务管理和和绿化服服务管理理。

12、具体体保洁和和绿化作作业人员员根据商商铺保洁洁范围、保保洁面积积、保洁洁频次以以及商铺铺的绿化化面积进进行安排排。3.1.1.5 经营服务务部设主管或或兼职主主管一人人，全面面负责商商铺业户户委托给给物业管管理公司司的租赁赁代理、广广告策划划及项目目开发等等经营服服务工作作。该部部门的主主要职责责是配合合业户的的经营活活动，促促进商铺铺经营销销售和物物业管理理工作。4.0 商铺的物物业服务务管理商铺物业业管理包包含以下下几个方方面，我我们现对对此进行行分项描描述：4.1 商铺业业户服务务管理4.2 商铺装装修服务务管理4.3 商铺设设备、设设施维保保服务管管理4.4 商铺建建筑物的的养护及及维

13、修管管理4.5 商铺保保安服务务管理4.6 商铺保保洁服务务管理4.7 商铺绿绿化服务务管理4.8 商铺经经营服务务管理 4.9 商铺广告告管理4.100 商铺保险险管理4.1 商铺业户户服务管管理业户服务务部有两两部分工工作职能能，一是是业户服服务，二二是内部部管理。4.1.1 接待与联联系接待与联联系是业业户服务务的重要要内容之之一，是是物业管管理方为为业户、顾顾客提供供服务并并与业户户、顾客客进行交交流的窗窗口。其其主要职职能与其其他类型型物业管管理的业业户服务务一样，包包括倾听听建议和和意见，接接受投诉诉，安排排维修和和回访，收收取管理理费与内内外联系系等。4.1.2 纠纷、投投诉接待

14、待顾客在商商铺购物物因环境境服务因因素而来来投诉。对对物业管管理方来来说，所所有投诉诉、处理理结果都都要有记记录，作作为年终终表彰与与履行“管理公公约”业绩考考核依据据之一；4.1.3 报修接待待商铺铺位位的照明明或其他他设施出出问题，对对业户营营业将造造成很大大的影响响。业户户报修，应应迅速做做记录，填填写维维修任务务单，即即时派维维修工到到现场抢抢修；4.1.4 走访回访访接待员的的走访内内容包括括三方面面： 一是听取取业户和和商铺方方对物业业管理服服务的意意见、建建议； 二是对报报修后的的维修结结果进行行回访； 三是对业业户的礼礼仪、形形象、环环境、广广告、装装潢等方方面的不不足之处处作

15、出提提示、督督促改进进，晓之之以理，动动之以情情，用实实际行动动去感化化业户，让让他们明明白：我我们所做做的一切切，都是是为了商商铺的自自身形象象，我们们的目标标是一致致的。4.1.5 内外联系系 商铺内部部联系：商铺的内内部联系系包括向向业户收收取租金金、管理理费、水水电能耗耗费、铺铺位的报报修抢修修费等；向商铺铺方收取取物业管管理费、能能耗费。商商铺服务务管理做做得如何何，必将将影响到到收缴率率的好坏坏。 商铺的外外部联系系商铺与街街道、居居委、警警署、消消防、劳劳动、环环保、水水、电、煤煤、电信信及媒体体都有业业务上的的联系，如如处理不不好这些些关系，会会使商铺铺的经营营活动很很被动。处

16、处理得好好，往往往事半功功倍。4.2 商铺装修修服务管管理4.2.1 装修管理理应包含含在业户户管理中中，因管管理难度度较大，故故单独列列出论述述。装修修管理职职能主要要包括：审核装装修申请请、签订订“装修管管理协议议”，现场场监督管管理等。4.2.2 商铺楼宇宇的租赁赁往往以以整个层层面向外外出租，出出租后，由由承租商商依据经经营要求求，提出出装修申申请；也也有的业业主把一一个层面面装修完完毕之后后出租铺铺面。承承租商户户对铺面面只能通通过申请请批准后后作一些些小的变变动装修修，装修修管理应应做好以以下几个个方面： 建立周全全、详细细、便于于操作的的管理制制度； 专人负责责对工程程实行严严格

17、的监监督； 选定资质质高、信信誉好的的工程承承包商进进行装修修； 对装修现现场进行行监督管管理。 4.2.3 商业铺面面制定装装修管理理规定的的要点 二次装修修过程应应遵守物物业管理理处制订订的二二次装修修施工管管理规定定； 业户装修修需使用用电焊、气气焊、砂砂轮、切切割机等等设备的的，应严严格遵守守商铺铺动火申申请制度度的各各项规定定；禁止止擅自更更改水、电电管线及及负荷用用电； 装修完毕毕后，物物业管理理处根据据装修前前业户递递交的经经认可的的装修设设计图、装装修协议议，对工工程进行行竣工验验收，如如发现有有违反装装修设计计图及装装修协议议某些条条款的，应应视情节节轻重作作不同的的处理；

18、为了保证证业户在在装修过过程中不不损伤楼楼宇结构构等重要要部位，装装修工程程施工方方事由物物业管理理处选定定还是由由业户选选定应视视工程涉涉及的方方面来确确定，通通常分以以下几种种情况：l 凡涉及电电力设备备（由铺铺外的配配电架至至铺内的的终端空空气开关关箱等）进进行增建建、改装装的；为为该层的的消防设设备（包包括消防防喷淋装装置、管管道、警警铃等）进进行增建建或改造造的；为为该层的的电梯、自自动扶梯梯进行增增建或改改装的，以以及电视视监控系系统、公公共天线线分布系系统等进进行增建建或改装装的，都都由物业业管理处处选定工工程实施施工方。业业户则按按工程费费用的一一定比例例支付给给物业管管理处作

19、作为工程程监督管管理费。l 凡涉及铺铺面、商商号招牌牌、天花花板、墙墙面、墙墙壁装饰饰、内部部间隔，水水管、排排水道、电电力装置置，通风风设备、电电话等小小规模装装修可由由业户自自行选定定工程施施工方，也也可由物物业管理理处选定定施工方方。 业户递交交的装修修设计方方案所附附的图纸纸，应包包括：清清楚显示示楼层内内部间隔隔的平面面图；楼楼层平面面图的正正视图、切切面图（附附铺面、商商号招牌牌的细节节）；排排水系统统的分布布图（附附由关细细节）；电力供供应设备备分布图图及电线线敷设简简图（附附有敷设设电线资资料及负负荷量）；照明设设备位置置图；假假天花的的平面，切切面图；及其他他一些物物业管理理

20、处或商商铺要求求提供的的建筑细细节； 装修工期期、开工工期、防防火措施施、环保保、环卫卫要求、违违约责任任、施工工期保险险等。 等等 4.2.4 装修现场场监督管管理 在施工过过程中，物物业管理理处应派派专人在在现场进进行管理理。管理理的内容容主要包包括3方方面： 对施工人人员的管管理，以以及对工工程是否否按图施施工、按按“装修协协议”要求和和对装潢潢现场环环境卫生生（装潢潢垃圾）进进行监督督管理。一一般建筑筑施工队队的人员员情况复复杂，大大多是临临时工，施施工方对对他们可可能也缺缺乏有效效的控制制； 装修施工工与整个个楼宇的的建筑不不同，他他通常局局限于一一个单元元或一个个楼层内内施工，而而

21、其他层层面则照照常营业业，如对对施工人人员无有有效管理理，势必必会影响响其他业业户的营营业活动动。对于于装修的的工程监监控主要要着眼于于施工人人员有否否严格按按认可的的设计图图纸进行行施工，有有否违反反已签订订的“装修管管理协议议”上的条条款，有有否违反反物业管管理处的的其他管管理规定定等， 如有违反反规定要要及时联联系，发发出“整改通通知单”等。如如装修时时损及商商铺的装装饰、装装置或公公用设施施，则由由业户负负责将其其修复，直直至商铺铺方满意意为止。当当然，也也可由物物业管理理处修理理，但有有关费用用则由业业户支付付。这些些管理服服务都应应做好详详细记录录，作为为竣工验验收时的的证据或或参

22、考。 等等 4.3 商铺设备备、设施施维保服服务管理理商业物业业的日常常养护标标准较高高，维修修要求严严，其内内容同办办公楼相相似，但但其方式式不同。商商业物业业的重点点在于各各种设施施，设备备上，因因为商业业物业设设施设备备使用频频率较其其它物业业相比是是最高的的一类，设设备、设设施养护护及维修修管理的的好坏直直接影响响经营环环境和经经营活动动的正常常运行。一一些设备备如电梯梯，自动动扶梯等等易出故故障的设设施设备备，保证证其正常常运行主主要靠平平时养护护。 商铺设备备管理主主要是防防止商铺铺停电和和保证中中央空调调、自动动扶梯的的正常使使用。商商铺供电电需要绝绝对保证证，因为为一旦停停电，

23、漆漆黑的营营业厅将将给顾客客、商品品和营业业款带来来不安全全的因素素，对商商铺声誉誉带来不不利影响响。所以以应选派派优秀员员工，日日夜监测测电气运运行状况况和空调调系统、自自动扶梯梯的运行行状况，一一有异常常情况及及时安排排维修，确确保电气气和中央央空调、自自动扶梯梯正常运运行。商铺设备备设施维维保管理理的具体体实施过过程与办办公项目目类似，在在此省略略。4.4 商铺建筑筑物的养养护及维维修管理理4.4.1 商铺修缮缮的计划划、资金金管理。为了确保保商铺建建筑物的的完好，应应制订完完整的修修缮制度度，编制制每年的的修缮计计划，安安排年度度修缮投投资，经经管理处处审核后后报商铺铺业委会会方审批批

24、（大中中修要落落实资金金），检检查修缮缮结果。4.4.2 工程性质质的确定定。 依据商铺铺建筑物物的损坏坏程度，将将修缮工工程大致致分为大大修、中中修、小小修三类类。 大修工程程是指建建筑物主主体结构构的大部部分严重重损坏，或或有局部部倒塌的的危险；部分附附属设施施必须拆拆换、改改装或新新装，如如上、下下水道等等。由于于大修工工程施工工场地和和安全的的要求，通通常是经经营业户户必须停停止营业业。因此此，工期期安排和和开工前前的筹备备工作非非常重要要； 中修工程程是指建建筑物部部分损坏坏，在局局部维修修中只牵牵动或拆拆换少量量主体构构件，保保持原楼楼宇规模模和结构构的工程程。如楼楼顶的局局部修缮

25、缮或部分分重做面面层，加加固部分分钢筋混混凝土梁梁柱，外外墙的全全面粉刷刷装饰等等。中修修工程影影响面为为局部，管管理工作作做得好好，可使使建筑物物内的部部分业户户继续营营业； 小修工程程（亦称称零修工工程或养养护工程程）是指指及时修修复的小小损小坏坏，以保保持建筑筑物原有有完损等等级的日日常养护护工程。此此类工程程在新旧旧楼宇中中极为常常见，如如修补面面层，门门，窗、地地面的整整修等。小小修工程程较小影影响商业业经营，但但也应加加强施工工管理，尽尽可能不不影响业业户及顾顾客。4.4.3 建筑物维维修的档档案管理理 建筑物维维修的技技术档案案的管理理是对原原有建筑筑物技术术资料的的补充，是是为

26、日后后建筑物物的维修修、整改改、扩建建等工作作提供不不可缺少少的依据据。4.4.4 维修或施施工工程程的管理理 设备、设设施的大大中修或或商铺建建筑物的的修缮如如需外发发包时，应应给有相相应资质质的修缮缮施工单单位承接接。外发发包合同同应要求求该施工工单位对对修缮工工程有设设置总工工程师、主主任工程程师、技技术队长长或技术术负责人人的措施施，形成成工程施施工过程程中的技技术决策策、管理理体系，总总工程师师为技术术总监，各各岗位有有技术负负责人，职职、权、责责分明。维维保部派派专人在在整个工工程施工工过程中中对现场场的质量量、安全全（包括括防火）和和是否按按外发包包合同要要求和对对施工现现场环卫

27、卫（装潢潢垃圾）、环环保措施施进行监监督管理理。4.4.5 检查监督督 维保部主主管对属属下各维维修组的的维修与与保养每每天进行行抽查，发发现问题题（苗子子）记录录在案，追追查分管管维修工工的责任任；发生生责任事事故追究究维保部部主管的的责任。4.5 商铺保安安服务管管理4.5.1 治安管理理商铺的安安全保卫卫工作包包括治安安防盗、防防范突法法事件、监监控中心心管理、车车辆管理理、停车车场管理理等。其其管理的的重点如如下：4.5.2 安全保卫卫管理是是商铺物物业管理理的要点点，必须须予以重重视。它它有两部部分组成成一消防防和治安安管理。 商铺物业业一般都都安装先先进的自自动火灾灾报警装装置和自

28、自动灭火火装置，这这些装置置直接与与电视监监控系统统联网，一一旦发现现火情，烟烟雾达到到一定的的浓度或或温度达达到一定定的高度度这两种种装置便便自动通通过导线线将报警警信号传传输至报报警装置置、电视视监控系系统和自自动喷淋淋装置； 运用电视视监控系系统对商商铺进行行全方位位、多角角度，尤尤其对出出售贵重重商品及及金融营营业点进进行日常常监视，发发现可疑疑人员或或突发事事件、恶恶性事件件时监控控人员及及时录像像存作查查证。 在地下车车库或露露天停车车场亦须须安置监监控探头头，防止止车辆被被窃。 人防方面面由于商商铺中铺铺面多，人人流密集集，易造造成电视视监控死死角，人人防是商商服物业业管理中中必

29、不可可少的。 商铺主要要进出门门岗的保保安员发发现可疑疑人员时时用对讲讲机通知知场内便便衣保安安人员加加以注意意。流动动岗应着着便装，流流动巡逻逻，做到到勤观察察，勤分分析，善善于发现现问题及及时解决决问题。 对突发事事件和恶恶性事件件应及时时处置防防止事态态扩大并并注意保保护现场场及时向向上级和和公安部部门报告告。 等等 4.5.3 防窃防盗盗的管理理 超市类商商铺出入入口不宜宜太多，太太多的出出入口对对商品将将带来不不安全因因素。在在商品出出入口应应设置便便衣保安安，其职职责检查查带出的的商品是是否有发发票，是是否是合合法的商商品购置置行为； 大型商铺铺在进货货和为顾顾客送货货（大件件）时

30、，由由于商品品货量大大，堆在在商铺外外场地上上，容易易给不法法之徒以以可乘之之机，这这时保安安就要提提高警惕惕，防止止商品被被盗； 商铺在逢逢年过节节、双休休日时有有较多的的顾客；货商铺铺搞促销销，如限限时商品品优惠；或凭广广告券免免费领商商品时，都都会造成成柜台前前人头攒攒动的拥拥挤现象象，不法法分子会会乘机作作案盗窃窃钱包，这这时保安安就应上上前维护护秩序，保保障顾客客人身与与财产的的安全； 商铺为使使收银活活动安全全，收银银员换班班或营业业结束，将将钱款解解送至总总收银柜柜或商铺铺管理部部门，这这时保安安应上前前保护收收银员以以及钱款款安全，防防止歹徒徒抢劫； 一些盗贼贼在商铺铺关门前前

31、躲在商商铺内隐隐蔽处，等等到深夜夜出来作作案，第第二天开开门后又又混在顾顾客中出出门。故故商铺关关门后保保安要仔仔细检查查商铺各各角落、隐隐蔽点、夜夜晚值班班时要提提高警惕惕，加强强巡逻； 对夜晚值值班保安安的素质质要求应应较高，夜夜晚值班班应排出出两名以以上保安安和一名名管理人人员，商商铺夜应应采取必必要的技技防措施施。防范范恶性事事件和突突法事件件。 商铺入口口时保安安的第一一关，保保安人员员责任心心要强，善善于察言言观色。发发现可疑疑人员，用用对讲机机报告商商铺内的的便衣保保安员加加以注意意。 商铺发生生突法事事件，保保安、管管理人员员应按应应急事件件处理规规程操操作。防防止事态态扩大，

32、注注意保护护现场，及及时向上上级报告告或呼叫叫救护车车。应特特别强调调，在发发生恶性性事件紧紧急疏散散围观顾顾客时 等等 4.5.4 监控中心心管理 监控是指指利用电电视监控控系统对对商铺进进行全方方位多角角度的监监视，尤尤其是对对出售贵贵重商品品如钻石石珠宝、高高档手表表等铺面面应进行行日夜监监视。 如发现可可疑人员员或突法法事件、恶恶性事件件的发生生，监控控人员应应及时录录象，寸寸作查证证。 另外地下下车库或或露天停停车场亦亦须安置置监控摄摄像探头头，防止止车辆被被窃，万万一遭窃窃，录象象将提供供证据、线线索，有有利破案案。 等等 这项工作作的重要要性要求求监控中中心的保保安人员员工作认认

33、真、敬敬业。4.5.5 消防管理理 商铺消防防工作的的重要性性不言而而喻，商商铺内人人流大，楼楼梯、通通道（尤尤其是放放火楼梯梯、通道道）相对对面积较较小，这这给火灾灾时的人人员疏散散带来很很大困难难； 商品多（且且大多是是易燃品品），火火种容易易迅速燃燃烧；面面积广，因因无防火火墙阻隔隔，烈火火蔓延极极快；如如商厦火火灾，高高楼内的的竖井多多，烟囱囱效应可可使火灾灾热烟上上升速度度达到每每秒8米米，瞬间间整个商商厦将全全被烟雾雾笼罩。烟烟雾窒息息死亡往往往是火火灾死亡亡率中最最高的。鉴鉴于防止止火灾的的重要性性，商铺铺都安装装有先进进的火灾灾探测装装置（烟烟感探测测器和温温感探测测器）和和自

34、动灭灭火装置置（喷淋淋装置）。这这些装置置直接与与火灾自自动报警警系统联联网。只只要易各各地方出出现火情情，烟雾雾和温度度各达到到一定的的限度，这这两种装装置便自自动通过过导线将将报警信信号传输输至报警警器，进进行有效效监控与与预防。 制定切合合本商铺铺实际的的消防管管理制度度（包括括几套火火灾应急急处理方方案）；商铺的的各部门门及物业业管理的的各部门门都要把把各自放放火职责责、范围围规定清清楚；消消防监控控中心的的保安员员应明确确自身的的职责范范围。做做到“统一指指挥，分分区管理理，层层层负责，责责任明确确，防患患未然”，切实实贯彻“预防为为主，防防消结合合”的消防防方针。 发现监控控屏幕有

35、有火灾报报警号时时，立即即用对讲讲机通知知就近的的保安人人员赴现现场核查查与处置置；如确确为火警警，按应应急方案案实施，报报告保安安部主管管组织扑扑救，重重点是商商铺内人人员的疏疏散，保保障人身身安全，事事故后作作好调查查分析报报告并备备案。 发现故障障警报，应应迅速消消除警铃铃使之还还原，并并立即通通知维保保部，协协助维保保部尽快快排除故故障，并并作好详详细记录录。 定期对消消防设施施、设备备、器材材及消防防通道、标标记、放放火门进进行检查查，确保保完好备备用、通通道畅通通、标记记清晰。对对一些业业户可能能擅自增增加电气气设备要要认真检检查，防防止发生生电气超超负荷火火接触电电阻过大大、线路

36、路老化、过过载、摩摩擦等危危险现象象。 在员工、管管理人员员和业户户中定期期开展消消防培训训及消防防演习，使使人人都都会使用用消防器器具，掌掌握火灾灾逃生知知识，不不断提高高大家的的防火意意识和消消防业务务水平。 等等 4.6 商铺保洁洁服务管管理商铺的环环境有外外部环境境和内部部环境。 外部环境境包括楼楼宇的外外墙、附附属建筑筑设施及及周围的的绿地、广广场、停停车场等等； 内部环境境包括过过道、扶扶梯、自自动扶梯梯、电梯梯、卫生生间、会会议室等等一切公公用场所所，以及及业户的的铺内、办办公室内内等非公公用部位位。搞好商铺铺的环境境卫生和和绿化养养护的主主旨在于于创造整整洁优美美、和谐谐怡人的

37、的商业氛氛围，为为业户提提供一各各理想的的经营环环境，为为顾客提提供一个个轻松愉愉快的购购物环境境。4.6.1 商铺保洁洁管理方方法 要做好商商铺的保保洁服务务管理，首首先要确确定做什什么，即即什么地地方需要要保洁，然然后定出出清洁的的标准，根根据这些些标准、要要求再定定出保洁洁的频率率（次数数），还还要再加加上检查查手段，如如目视检检查还室室手摸检检查或白白纸擦一一米检查查等， 制作商商业街商商铺环境境清洁的的作业标标准，内内容有检检查的部部位、项项目、清清洁的标标准、保保洁的频频率、检检查的手手段等。重重要的问问题是怎怎么做等等， 制订商商业街保保洁服务务作业规规程，这这个“规程”指导保保

38、洁工对对商铺各各部位的的清洁按按规定的的操作程程序去做做，是保保洁工岗岗前岗中中的的培培训教材材，其要要点有：地面清清洁、打打蜡；墙墙角线清清洁；墙墙面除尘尘；大理理石清洁洁、打蜡蜡；不锈锈钢面清清洁；卫卫生间清清洁；玻玻璃幕墙墙清洁；窗户清清洁；地地毯清洗洗干净等等。4.6.2 商铺保洁洁管理的的重点 商铺的清清洁管理理重点之之一是地地坪清洁洁。随着着人流的的进出，给给商铺地地坪带来来的灰尘尘、纸肖肖；定时时的清洁洁能够带带给顾客客舒适、优优美的购购物环境境； 商铺的玻玻璃无框框门、室室内柱上上镜、电电梯内镜镜面等，由由于顾客客触摸频频率较高高，留下下的手印印带给人人视觉上上的不舒舒服，应应

39、定时清清洁以消消除不洁洁现象； 商铺盥洗洗室墙面面、洁具具、地坪坪的清洁洁、干燥燥和无异异味，也也是清洁洁工作的的重点； 商铺外的的铜牌，因因暴露在在室外，风风吹雨淋淋会使铜铜牌便黑黑，定期期擦拭，能能保持其其程亮，提提升商铺铺的形象象。 商户铺内内产生的的垃圾须须袋装并并放至指指走位置置，及时时清理； 雨大进门门处及其其他公用用过道应应设置一一些雨具具存放器器，尽量量不要把把带雨水水的雨具具带进大大厅，同同时注意意清洁卫卫生。 对商铺的的杀虫灭灭鼠工作作要引起起重视，但但放置鼠鼠药时，要要充分考考虑儿童童的安全全，要放放在摸不不到的地地方；为为了安全全也可以以聘请专专业队伍伍进行消消杀工作作

40、； 在商铺的的营业时时间内，保保洁工不不能使用用长柄拖把把，更不不能使用用湿拖把把拖地，以以免造成成顾客滑滑倒伤害害事故； 在雨雪天天，商铺铺进门处处应勤保保洁并放放置地毯毯或防滑滑提示牌牌； 提醒业户户在规定定的时间间内把铺铺面内产产生的垃垃圾袋装装送至指指定的位位置； 对一切能能利用的的再生垃垃圾（包包装纸、箱箱）要回回收处理理。 等等 4.7 商铺绿化化服务管管理绿化环境境是保持持生态平平衡，营营造舒适适、美观观、清新新、幽雅雅的购物物环境的的基础。商商铺内外外的绿化化搞得好好，能使使周围得得环境得得到改善善，又提提升了商商铺得品品位。绿绿化管理理应配备备专业技技术人员员，依据据季节、气

41、气候，地地域条件件的不同同和树木木花草的的生长习习性及要要求，制制定详细细的管理理细则，指指导养护护人员实实行。4.7.1 商铺绿地地管理 商铺外围围的绿地地，在基基建时就就已定型型，商铺铺得整体体绿化风风格和局局部独立立的构图图要统一一协调，水水平绿化化和垂直直绿化要要相得益益彰。 为保证草草坪生长长良好，劝劝阻顾客客、游客客进入草草坪； 保持绿地地环境整整洁；及及时清除除死株、病病株，缺缺株要补补檀：定定期对花花木修剪整形； 发现病虫虫害要进进行捕捉捉或喷药药，药物物防治要要注意安安全，并并挂警示示标识； 草坪要经经常除杂杂草：定定期轧剪剪，每季季度施肥肥一次，施施后浇水水或雨后后施撒；

42、台风前对对花木做做好立支支柱、疏疏剪枝叶叶的防风风工作，风风后清除除花木折折断的枝枝干，扶扶正培植植倒斜的的花木。 等等 4.7.2 商铺室内内绿化管管理 花卉摆放放前要有有设计图图，造型型变更要要有小样样图，与与商铺总总体设计计风格相相协调； 花卉上挂挂名称牌牌”，简介介花卉学学名、俗俗称、习习性，宣宣传养花花的常识识，争取取业户和和顾客的的配合，共共同创造造幽雅清清新的购购物环境境，同时时又陶冶冶情操，增增加商铺铺的文化化氛围； 花卉搬运运时，注注意保护护花卉株株形不受受损伤，不不散落盆盆泥，注注意场地地整洁； 商铺人流流量较大大，因此此商铺内内摆放的的花卉要要经常检检查，及及时修剪剪，清

43、除除黄叶，枯枯萎的花花卉立即即更换：由于各各点摆放放位置的的光照度度不一，花花卉就要要定期相相互调剂剂、更换换位置； 等等 4.7.3 检查督导导部门主管管对保沽沽、绿化化，服务务各组工工作时时时进行巡巡视，发发现问题题记录在在案，并并追究各各组长责责任：管管理处经经理、业业户部督督导不定定期对各各组工作作进行抽抽查，发发现问题题立即督督促主管管部门整整改，每每月累积积数次，对对主管进进行处罚罚。4.8 商铺经营营服务管管理 商铺方和和物业管管理公司司所签订订的委托托物业管管理合同同中，往往往会把把商铺经经营管理理范畴的的租赁管管理，广广告筹划划、新项项目开发发同时委委托给物物业管理理公司，以

44、以配合其其商铺的的经营管管理作作为物业业管理公公司也应应将商铺铺经营管管理的好好坏与自自己的物物业管理理服务紧紧密地联联系起来来。4.8.1 租赁管理理出租方式式的管理理 主主要是在在租金商商定时要要考虑多多方面因因素，如如商品经经营的范范围及类类别；附附近商铺铺楼宇的的空置率率；承租租户的经经营特色色；商铺铺所处的的位置。另另外经营营商品给给管理带带来的易易难也应应作为一一个因素素。租金金计算可可采用两两种形式式， 一种先规规定一个个固定的的月租金金（根据据面积），然然后根据据市场情情况和货货币升、贬贬值决定定几年后后再增加加合理的的幅度。 一种是按按面积定定出最低低租金，然然后根据据承租户

45、户销售总总额按一一定的百百分比收收取租金金。 4.8.1.1 竞标租赁赁的注意意事项： 严格审定定投标者者的资格格，主要要是审核核其个人人或公司司的商业业零售管管理经验验、经营营业绩，资资信状况况及经营营品种是是否符合合行业规规定等； 投标的程程序须规规范、严严密、全全面，尤尤其是租租金的计计算方式式及规定定，预付付竞标租租金的保保证方式式，有关关撤回投投标的规规定，以以及中标标后延时时签约的的赔偿，应应作更为为周全和和深人的的考虑。4.8.1.2 协议租金金出租的的注意事事项： 在和业户户签订租租赁协议议之前亦亦应了解解承租人人的资格格、经营营管理经经验，资资金状况况，以及及目前所所经营店店铺的数数目，业业绩情况况及所经经营品种种是否符符合行业业的规定定等； 承租人的的经营性性质，经经营范围围，所经经营的商商品档次次和质量量是否否有能力力进