(一)房地产税作为财产税的基本特点docrq.docx

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1、我国房地地产税收收政策研研究秦虹 秦虹建设部政策研究中心副主任研究员李晓炜炜 李晓炜中国社会科学院研究生院城乡系硕士研究生摘要与与告白 以财财产税理理论为基基础，阐阐述了房房地产税税收应当当具有的的筹集地地方政府府财政收收入、促促进社会会公平、调调控房地地产市场场的三大大职能。指指出了我我国现行行房地产产税收政政策存在在的问题题。着重重探讨了了税收作作为经济济手段对对房地产产市场的的调控作作用。借借鉴国外外经验，提提出了调调整我国国房地产产税费体体系的设设想和建建议。Reseearcch oon tthe Reaal EEstaate Taxxatiion Pollicyy off Chhin

2、aaAbsttracct： Bassed on thee Prropeertyy Taaxattionn Theoory, thhe eessaay sset forrth thee thhreee maain funnctiionss thhat thee Reeal Estaate Taxxatiion shoouldd taake on, whhichh arre rraissingg loocall gooverrnmeent revvenuues, prromootinng ssociial equuityy, aand reggulaatinng tthe reaal eestaa

3、te marrkett. TThe autthorrs nnot onlly ppoinntedd ouut tthe proobleems of currrennt RReall Estaate Taxxatiion Pollicyy, bbut alsso ddisccusssed thee efffecct oof ttaxaatioon oon tthe reaal eestaate marrkett. BBy aabsoorbiing thee exxperrienncess off fooreiign couuntrriess, tthe esssay puttforrwarrd

4、tthe ideeas andd suuggeestiionss abboutt thhe rreall estaate taxxatiion refformm off Chhinaa.引言房地产税税收是指指与房屋屋和土地地有关的的税收。房地产税收制度是国家以法律的形式规定的房地产相关税种设置及征税办法的总和，它是市场经济条件下，国家运用税收法律形式对房地产业进行宏观调控的重要手段。我国的房地产税收是由多个税种组成的一个税系，包括土地增值税、房产税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、教育费附加 教育费附加虽然不是税收，但与城市建设为湖水一样，都是依附于营业税的，具有税的性质，因此一并列出

5、。、企业所得税、个人所得税、契税、印花税、耕地占用税，其中对外国企业和个人不征收房产税和城镇土地使用税，征收城市房地产税和土地使用费，免征耕地占用税、教育费附加，另外企业所得税也与内资企业不同。20033年以来来，我国国房地产产市场进进入了一一个新的的发展阶阶段，但但高速运运行的过过程中难难免产生生一些不不和谐的的因素。在在房地产产业支柱柱地位不不断被强强调的同同时，房房地产市市场仍存存在不容容忽视的的问题：一是商商品房价价格上涨涨过快；二是部部分地区区房地产产投资规规模过大大；三是是商品房房供应结结构问题题进一步步凸现；四是房房地产市市场秩序序比较混混乱。从20003年66月央行行出台的的关

6、于于进一步步加强房房地产信信贷业务务管理的的通知（1121号号文件），到到20005年33月底国国务院办办公厅关关于切实实稳定住住房价格格的通知知（“国八条条”）、55月建设设部等七七部委关关于做好好稳定住住房价格格工作的的意见（“七部委八条”），以及2006年五月出台的“新国六条”，显示了国家从单一的土地、金融政策逐步过渡到依靠政策组合，并引入税收手段调控房地产市场的过程。目前的税税收政策策调整仍仍然只是是局部性性的。而而事实上上，最近近一段时时期，改改革房产产税等税税种乃至至整个房房地产税税收体系系的呼声声和讨论论日渐高高涨。虽虽然我国国房地产产税收体体系存在在的问题题是较为为明显的的，但

7、已已有的论论述或是是只着眼眼于个别别税种进进行讨论论，或是是只针对对体系中中存在的的主要问问题进行行大体论论述。本本文则首首先明确确了房地地产税收收主体税税种的财财产税性性质，进进而试图图对整个个税制及及相关领领域政策策进行系系统性的的研究，并并侧重于于税收对对房地产产市场调调控作用用的分析析。一、房地地产税收收的性质质房地产税税收是指指与房屋屋和土地地有关的的税收。在在我国现现行房地地产税收收体系中中，不仅仅包括直直接以房房屋和土土地为课课税对象象（又称称税收客客体）的的房产税税、城镇镇土地使使用税、土土地增值值税、契契税等税税种，也包括括国家在在房地产产开发、流转、管管理过程程中，根根据相

8、应应的税收收规范，强制地向房地产纳税义务人征收的税赋，如营业税、城市维护建设税、教育费附加 注：教育费附加虽然不是严格意义上的税收，但它与城市维护建设税都是营业税的附加，具有相似的地位，因此也一同列出。、企业所得税、个人所得税、印花税、耕地占用税等。实际上，我我国房地地产税收收对现代代国家税税收的三三大体系系财产产课税、所所得课税税和商品品课税都都有涉及及。以房房屋和土土地为课课税对象象的税种种属于财财产税范范畴，包包括房产产税、城城镇土地地使用税税、土地地增值税税和契税税等；对对企业与与房地产产生产、经经营相关关的所得得，及个个人不动动产转让让或财产产租赁所所得的课课税属于于所得税税范畴；而

9、以销销售不动动产的行行为为课课税对象象的营业业税则属属于商品品税范畴畴，由于于城市维维护建设设税和教教育费附附加是依依附于营营业税的的，也可可归为此此类。房地产既既是一种种财产，进进行销售售交易时时，也被被看作一一种商品品。因此此，对于于房地产产税收来来讲，在在三大税税系之间间，既有有联系，又又有区别别。财产产课税是是对财富富的存量量课税，所所得课税税则是对对财富的的流量课课税，前前者的课课税依据据是土地地、房产产的价值值，后者者的课税税对象则则是经营营房地产产取得的的收益或或所得。至至于营业业税等商商品课税税，是基基于房地地产商品品的流转转，不同同于财产产税的定定期征收收，采用用一次课课征的

10、方方法，简简言之，财财产课税税以财产产的存在在为前提提，而商商品课税税以商品品的交易易为前提提。房地产具具有商品品和财产产的双重重属性，这这使它区区别于一一般消费费品。房房地产的的存在是是征收财财产税的的直接基基础，进进而也是是商品课课税和所所得课税税的必要要条件。从从这个意意义上来来说，房房产税、城城镇土地地使用税税、土地地增值税税等财产产税税种种始终是是我国房房地产税税收制度度的主体体，也是是税收制制度改革革的重点点。深入入了解房房地产税税收的财财产税背背景对于于抓住税税制改革革的关键键具有重重大意义义。（一）房房地产税税作为财财产税的的基本特特点财产税作作为一个个古老的的税种，是是指以各

11、各类动产产和不动动产为课课税对象象的税收收。大致致可分为为对财产产的所有有或占有有的课税税，以及及对财产产的转移移课税。财产课税税是私有有制出现现和国家家形成以以后最早早产生的的税收。由由于土地地是最基基本的私私有财产产形式，因因而土地地税也被被认为是是最古老老的财产产课税形形式；随随着经济济的发展展、财产产增加和和分离的的加快，财财产课税税也已经经完成了了由单一一税种到到多税配配合的转转变过程程，形成成了完整整的课税税体系。与其它形形式的财财产，如如车辆、股股票等有有形或无无形动产产相比，不不动产无无法移动动，不易易隐藏，课课税较为为方便，因因此现在在多数国国家的财财产税都都是以不不动产为为

12、主，对对动产课课税较少少。房地地产税收收作为财财产税的的重要组组成部分分，其基基本特点点包括以以下几个个方面：1.是对对社会财财富存量量的课税税财产税的的课税对对象是财财产，即即各类动动产和不不动产。这这是它区区别于所所得课税税和商品品课税的的标志。具具体到房房地产税税，其课课税对象象就是房房屋和土土地。与课税对对象相关关的概念念是税源源，也就就是税收收的经济济来源或或最终出出处。房房地产税税的课税税对象与与税源是是不一致致的，前前者是土土地和房房产，后后者却是是纳税人人的收入入。尽管管如此，如如果不存存在土地地或房产产，房地地产税也也就无从从征收。房屋和土土地属于于有形资资产，可可以被看看作

13、是社社会财富富的沉淀淀，是一一种存量量。与存存量相对对的是流流量概念念，如对对所得和和商品的的征税就就属于流流量课税税。对某某项收入入的课税税只能限限于取得得收入的的当期，而而不能对对过去的的收入再再次征税税。而财财产税则则不同，如如房产税税，只要要该项房房产没有有灭失，就就需要每每年按照照其价值值纳税。一般来讲讲，房地地产的价价值量巨巨大，房房屋和土土地的多多少能够够在一定定程度上上反映其其拥有者者财富的的多少，或或者取得得财富能能力的大大小。所所以对房房屋和土土地的课课税基本本符合税税收公平平原则之之一的支支付能力力原则。但但是，如如前所述述，财产产税是对对社会财财富存量量的课税税，与纳纳

14、税人当当期的收收入无关关，课税税对象与与税源存存在不一一致，那那么在某某些特殊殊情况下下，如发发生流动动性危机机或取得得收入能能力降低低，房地地产税也也可能成成为纳税税人的较较大负担担。2.具有有直接税税性质税收可以以划分为为直接税税和间接接税。凡凡是税负负不能转转嫁的税税种，归归属于直直接税，不不能转嫁嫁的税种种，归属属于间接接税。税负转嫁嫁是指在在商品交交换过程程中，纳纳税人通通过提高高售价或或压低进进价的方方式将税税收负担担转移给给购买者者或供应应者的经经济行为为。因此此税负转转嫁的前前提条件件是价格格能够自自由浮动动，但在在此基础础上还受受经济环环境、供供求弹性性等因素素影响。供供给弹

15、性性大，需需求弹性性小，则则税负容容易转嫁嫁；供给给弹性小小，需求求弹性大大，则税税负不易易转嫁。一般来讲讲，对商商品的课课税较易易转嫁，而而财产课课税和所所得课税税不易转转嫁。首首先，征征收房产产税时，由由于根本本没有进进入流通通环节，一一般只能能降低个个人的消消费水平平，而无无法转嫁嫁。其次次，对于于房屋出出租、出出售（这这里主要要指二手手房交易易）来说说，由于于租金水水平和价价格水平平通常由由市场供供求决定定，即供供给弹性性小，需需求弹性性大，因因此税负负不易转转嫁。当当然，也也不排除除由于房房屋的独独特性而而产生垄垄断地位位的情况况下，出出租人或或销售者者将大部部分税收收转嫁给给承租人

16、人或承买买人的现现象，这这时的供供给弹性性将大于于需求弹弹性，但但这种情情况较少少，不具具有代表表性。应当说明明的是，通通常我们们所说，开开发商将将房产开开发过程程中的各各项税费费包含在在销售价价格中，最最后大部部分由消消费者负负担的情情况，并并不能认认为等同同于财产产税的转转嫁。因因为房地地产不仅仅是一项项财产，在在它进入入流通环环节时，更更应被看看作是一一件商品品。那么么对于开开发商来来说，其其销售房房产时的的税负转转嫁应当当从商品品课税的的角度考考虑，而而不是财财产课税税。而上上文提到到的出租租、出售售的情况况下，则则应首先先理解为为财产权权力的让让渡。因因此，这这是两种种交易本本质上有

17、有所不同同，不能能混淆。总体来讲讲，房产产税、城城镇土地地使用税税和土地地增值税税等财产产税性质质的税种种税负转转嫁的可可能性不不大，通通常纳税税人就是是负税人人。这样样对经济济的扭曲曲和副作作用较小小，更有有利于兼兼顾税收收的效率率与公平平。3.一般般属于地地方经常常性税收收财产税，尤尤其是不不动产税税，从其其本身的的性质特特点看，最最适宜成成为地方方税的主主体税种种。一是是税基具具有明显显的地域域特征，其其课税对对象相对对固定于于某一区区域，不不随纳税税人的流流动而流流动；二二是税收收收入稳稳定可靠靠；三是是符合便便利征管管的原则则。例如，在在财产税税起源较较早，体体系较为为完善的的美国，

18、除除马里兰兰州于119999年将征征税权上上收到州州政府以以外，其其他499个州都都归地方方政府征征收 美国房地产税收体制考察团：深化税费体制改革，促进我国住宅业发展赴美国房地产税收体制考察报告，中国房地产，2000年第12期，第19页。（见见表1）。而而筹集到到的税收收通常被被用于公公共福利利方面的的开支。表1 美美国不同同税种在在各级政政府税收收中的分分配单位：%税种联邦政府府(Fedderaal)州政府(Staate)地方政府府(Loccal)各级政府府合计个人所得得税 (Perrsonnal Inccomee)81172100公司所得得税 (Corrporratee Inncomme)

19、81172100消费税 (Saale Exxcisse)176716100财产税 (Prropeertyy)0496100机动车税税 (MMotoor VVehiiclee)0928100其他 (Alll Ottherr)483616100合计 (Tottal)582616100资料来源源：丁成成日，PPubllic Finnanccingg inn USSA，220044。根据“国国家契约约论” 国家契约论认为，国家是一个契约，类似一个合同。签约双方就是政府与公民，他们之间是一种平等的政治关系。也就是说，政府与公民之间并不是统治与被统治的关系，而是一种特殊的交易关系。政府向公民提供公共产品和

20、公共服务，公民向政府缴纳税收。这里，税收既是政府提供公共服务所获得的报酬，也是公民购买政府服务的价格，二者之间应当是均衡的和等价的。，国家家提供服服务以保保护个人人，其报报酬就是是税收，相相应地，税税收也是是个人为为此支付付的价格格。房地地产的价价值与地地方政府府提供的的城市基基础设施施和服务务密切相相关，而而这些设设施和服服务大多多都是由由地方政政府提供供的，因因此房地地产税收收更应当当作为地地方政府府税收。从从某种程程度上说说，纳税税人与地地方政府府之间构构成了与与市场上上的平等等交换相相类似的的关系。只只不过，这这种交换换并不是是价值上上的严格格对等，而而是宏观观层面上上的对等等。（二）

21、房房地产税税作为财财产税发发挥的作作用1筹集集地方政政府财政政收入前面已经经提到，房房地产税税收应当当作为地地方政府府稳定的的收入来来源，以以此促进进房地产产业与城城市发展展的良性性循环。例例如，美美国的财财产税995%以以上由地地方政府府征收，而而依靠所所取得的的收入，在在交通基基础设施施、住房房等城市市建设方方面的支支出上，地地方政府府比州政政府承担担了更多多的责任任（见表表2）。表2 美国220022-20003财财政年度度财产税税收入及及部分财财政支出出情况单位：亿亿美元项目州政府与与地方政府府总计州政府地方政府府税收收入入9,3889.775,4889.993,8999.88财产税2

22、,9666.88104.72,8662.11财政支出出 交通通高速公路路1,1777.00724.5452.4机场170.515.66154.8停车设施施11.990.011.99海边及内内陆港口口设施58.7711.5547.22交通补助助4.41.82.7环境及住住房自然资源源保护228.1171.157.00公园及休休闲场所所317.646.44271.3住房及社社区开发发352.846.11306.7污水处理理设施325.410.00315.4垃圾处理理设施191.826.99164.9资料来源源：美国国普查局局（U.S. Cennsuss Buureaau, Summmarry oo

23、f SStatte aand Loccal Govvernnmennt FFinaancees bby LLeveel oof GGoveernmmentt: 220022-033 ）数据显示示，20002-20003财政政年度，财财产税在在美国州州及地方方政府税税收总额额中占到到了300%以上上，其中中绝大部部分属于于地方政政府收入入，占地地方政府府税收收收入的773.44% 美国征收的是一般财产税，课税范围主要针对不动产和营业性动产，但其中最主要的仍是不动产。而而支出方方面，在在交通设设施和环环境及住住房支出出两大项项内，除除高速公公路和自自然资源源保护两两项由州州政府重重点负担担以外，属

24、属于局部部获益的的建设项项目，地地方政府府的财政政支出力力度要大大大高于于州政府府。通过过财产税税筹集到到的收入入用于基基础设施施的建立立和环境境的改善善有助于于提升人人民生活活水平，并并反过来来影响房房地产价价值，形形成良性性循环。然而，在在我国，房房地产税税收远未未起到这这个作用用。一方面，我我国房地地产持有有环节税税收的税税基过窄窄，税负负过轻，使使得每年年对地方方财政的的贡献极极为有限限，不能能满足城城市基础础设施建建设的需需要。根根据表33数据，从从19995年到到20004年，三三个财产产税的主主要税种种收入合合计虽然然从1115.66亿增长长到5447.66亿，但但在地税税收入中

25、中的分额额始终只只有7%左右，而而美国却却能达到到70%以上，差差距悬殊殊。表3 财财产税主主要税种种占地税税收入比比重 单位：亿元年份1994419955199661997719988199992000020011200222003320044地税收收入总计计-15966.820944.025977.329500.833122.137333.747166.353088.763033.678633.7房产税 60.3381.77102.2123.9159.8183.5209.6228.6282.4323.9366.3城镇土土地使用用税 32.5533.6639.4444.0054.2259.1

26、164.9966.2276.8891.66106.2土地增值值税 -0.31.12.54.36.88.410.3320.5537.3375.11三税合计计占地税税收入%-7.26.86.67.47.57.66.57.27.27.0资料来源源：国家家税务总总局统计计数字及及计算结结果。另一方面面，我国国国有土土地出让让实行的的是土地地出让金金一次性性交清的的方式，这这加重了了地方政政府的短短视，甚甚至助长长了某些些官员的的腐败。为为了获得得资金或或增加政政绩，大大量国有有土地被被低价出出让，造造成土地地向少数数开发商商的集中中，导致致资源的的闲置和和浪费，并并为房价价的上涨涨埋下了了隐患。而而且

27、国有有土地的的无限制制出让与与城市规规划的薄薄弱相互互作用，对对城市的的长远发发展不利利。合理的房房地产税税收体系系，应当当在设计计上充分分考虑筹筹集收入入这一功功能，以以扭转依依靠土地地出让达达到这一一目标的的状况，进进而发挥挥房地产产税收作作为财产产税的重重要作用用。2促进进社会公公平公平是税税收应当当遵循的的两大原原则之一一，包括括受益原原则和支支付能力力原则两两个方面面 凯恩斯（1883-1946年）联系财政的三大经济职能（即收入分配、资源配置、经济稳定）主张应遵循税收的效率、公平和稳定三条原则。其中税收的公平原则，包括受益原则和按照纳税人的纳税能力负担政府费用的支付能力原则，使税收征

28、收所引起的对国民收入的再分配要达到公平、均衡。反过过来，税税收制度度对公平平原则的的实践也也促使资资源及财财富的分分配趋于于合理，从从而改善善社会公公平。首先，房房地产始始终以土土地为基基础，土土地，由由于不可可再生，在在城市化化急剧发发展、人人口不断断增加的的今天已已经成为为一种稀稀缺的资资源。在在房地产产的拥有有者之间间，对资资源占用用的多少少自然会会产生差差距，具具体可以以理解为为房产的的区位差差异和面面积差异异。对多多占者多多征税，对对少占者者少征税税，可以以说是受受益原则则的体现现之一，同同时也是是资源和和财富的的再分配配过程，是是防止两两极分化化的经济济手段。其次，就就房地产产的特

29、性性而言，不不论从作作为一种种商品的的使用价价值角度度，还是是从作为为一种资资产的投投资价值值角度，都都离不开开基础设设施和配配套设施施的完善善程度。一一宗房地地产的档档次和价价位客观观上也受受到此因因素的很很大影响响。那些些能够更更多地享享受到公公共服务务的房产产自然会会得到消消费者和和投资者者的较高高评价，对对这样的的房产多多征税，是是与它们们获得的的便利性性相对等等的，可可以更好好地弥补补公共设设施和服服务的成成本。另另外，不不同用途途的房产产从同等等的公共共服务中中获取的的回报或或收益不不同，例例如商业业或办公公房产与与居住用用房产的的不同。对对不同用用途房产产的差别别征税能能够达到到

30、基础设设施和配配套服务务的社会会效用最最大化。总总之，考考虑了享享受公共共服务的的因素，对对不同档档次和用用途的房房地产设设置不同同的税负负是受益益原则的的又一体体现。再次，除除了受益益原则，支支付能力力原则也也是税收收公平的的重要方方面。支支付能力力原则意意味着税税收只应应对有纳纳税能力力的人课课征，并并且税额额的大小小应随不不同的纳纳税能力力而变化化。具体体来讲有有两方面面的含义义：横向向公平和和纵向公公平。横横向公平平要求对对福利水水平相同同的人给给予相同同的对待待，而纵纵向公平平则要求求使福利利水平不不同的人人“牺牲相相等” “牺牲相等”的概念最早由J.S.穆勒提出。他指出，“这意味着

31、，以分担政府开支为目的而指定的每个人的贡赋应使每个人从其上缴的比例中所感受到的不便既不比别人多，也不比别人少”。一方方面，拥拥有房产产的价值值和多少少是衡量量个人福福利水平平的标志志之一，那那么通过过税率结结构的设设计，对对福利水水平高、支支付能力力强的纳纳税人课课以较重重的税收收，是合合情合理理的；另另一方面面，对那那些支付付能力低低下的居居民实行行税收优优惠或减减免，是是对人的的基本居居住权利利的保障障，体现现了对弱弱势群体体的保护护。当然，由由于福利利和效用用的不可可测，完完美的税税制和绝绝对的公公平是不不存在的的，但这这并不意意味着财财产税本本身的缺缺陷，因因为不论论是对收收入征税税还

32、是对对消费征征税，同同样存在在这个问问题。我我们要做做的是通通过更为为适合的的税基、税税率以及及税种间间的相互互配合达达到更好好的公平平原则实实施效果果。3调控控房地产产市场第一，合合理的财财产税制制度能够够影响房房地产市市场的供供需、价价格和流流动性，特特别是对对于我国国房地产产市场现现状具有有一定参参考意义义。对于土地地、特别别是闲置置土地课课税的增增加，使使得房地地产开发发商囤积积土地伺伺机获利利的机会会减小，将将促使这这部分土土地进入入流通，增增加土地地和房产产的供给给，有利利于降低低商品房房销售价价格。另一方面面，持有有财产的的税负增增加，是是对房地地产需求求方的调调节，能能够减少少

33、对房产产的过度度需求，促促使持有有者重新新衡量保保有住房房的成本本和收益益，从而而促进存存量住房房市场的的活跃。对于租赁赁市场，租租金水平平的形成成一般是是较为理理性的。在在税收等等调控手手段的作作用下，一一方面住住房价格格下降会会影响到到租金降降低，另另一方面面住房保保有的税税收上升升又会增增加居住住成本，这这种双重重作用对对租金的的最终影影响不会会太大。但但是，在在规范租租赁市场场的前提提下适当当降低出出租住房房的税负负，收集集一些以以前流失失掉的税税收，长长期看是是大有益益处的。第二，适适当的财财产税制制度还能能实现产产业政策策和调控控目标。例如，针针对商品品房供应应结构问问题，合合理的

34、税税收制度度能够使使价值量量大的房房产负担担相对更更重的税税收，这这将抑制制对高档档房产的的需求，对对直接调调控供应应结构的的措施起起到辅助助作用，引引导消费费，两方方面配合合有助于于达到更更好的政政策效果果。不仅如此此，通过过合理的的房地产产税收制制度还能能促进某某些政策策的推广广实施。如如建筑节节能省地地问题，经经济适用用住房面面积超标标问题，在在扩大房房地产税税征收范范围的情情况下，与与一次性性支出相相比，这这种长期期的支出出负担将将会极大大影响购购买者的的决策，降降低超大大面积住住房的竞竞争力，帮帮助转变变购房者者不适当当的消费费偏好，有有利于我我国土地地资源的的谨慎、合合理利用用，在

35、同同等条件件下生产产更多的的住房，缓缓解居民民，特别别是普通通收入者者的住房房紧张状状况。二、房地地产税收收分类房地产税税收作为为一个体体系，由由多个税税种构成成，以财财产税为为主体，兼兼有商品品税和所所得税。结结合我国国房地产产市场和和房地产产税收体体系的特特点，本本文希望望在财产产税分类类的基础础上对整整个房地地产税收收体系进进行分类类。财产税有有很多分分类方法法，根据据经济合合作及发发展组织织（OEECD）拟拟定的国国际税收收协定范范本，以以及国际际财政文文献局（International Bureau of Fiscal Documentation）有关资料，涉及对财产的课税大体分为三

36、类。第一类是在不动产所有权不发生转移的情况下，对让渡不动产用益权而取得的收益课税。第二类是财产清理或转让时，对售出财产收入超过原价的收益课税。由于收益的取得是因财产所有权的转移而产生的，所以也称之为财产转移税。第三类是对财产价值课税，是指对拥有财产的所有权或使用权，不论是否发生收益，而依据财产价值课税。其中第三类被认为是传统意义上的财产税。而第一类和第二类的共同点在于，课税的基础来源于收益。而在我国国的房地地产税收收体系中中，除了了属于财财产税的的几项税税收以外外，还涉涉及到各各种所得得课税和和商品课课税，在在我国房房地产开开发、交交易等环环节中扮扮演着重重要的角角色。这这样看来来，与房房地产

37、相相关的所所得课税税和商品品课税都都与收益益有关，都都是交易易环节产产生的。因此，本本文在财财产税分分类的基基础上，将将第一类类和第二二类合并并，称为为房地产产收益税税，并将将所得税税和营业业税等也也归于其其中，同同时沿用用第三类类的概念念，称之之为房地地产持有有税。这这种划分分可以避避免对房房地产税税收分类类的表面面化，体体现了我我国房地地产税收收体系的的独有特特点，有有助于理理解房地地产税收收调节市市场、发发挥社会会效益的的机制，并并为改革革现行税税费体制制提供思思路。（一）房房地产收收益税及及其特点点1房地地产收益益税的概概念房地产收收益税是是指对房房地产产产权（所所有权或或使用权权）的

38、转转移、变变动所获获收益的的征税，即即对增值值部分的的税收。房房地产收收益税又又分为两两种情况况 这里房地产收益税的两种情况与财产税的两种分类相似，但不同。此时的划分只针对不动产，而财产税包括动产。并且房地产收益税的概念包含了相关的所得课税和商品课税，是从房地产税收角度的划分。：一是指在在房地产产所有权权不发生生转移的的情况下下，当转转让房地地产的用用益权时时，对房房地产所所有者取取得的固固定或不不固定的的收益征征的税，涉涉及的税税种包括括房产出出租时对对租金收收入征收收的房产产税、印印花税，以以及企业业或个人人所得税税等。二是指出出售清理理房地产产，售出出收入超超过原价价而发生生收益时时，对

39、这这些收益益的课税税。涉及及的税种种包括土土地增值值税、营营业税、城城市维护护建设税税、教育育费附加加、印花花税 由于印花税为双方缴纳，因此仅对取得产权转让收益的一方来说属于收益税。，以以及企业业或个人人所得税税等。2房地地产收益益税的特特点（1）是是动态税税。房地地产收益益税是动动态税，前前提是产产权的变变动。这这种产权权的变动动可以是是完整的的所有权权的转移移，也可可以是在在所有权权权能与与所有权权人发生生分离的的基础上上产生的的，对物物进行占占有、使使用、收收益和处处分权利利的转移移。（2）必必须伴随随着收益益的产生生。顾名名思义，收收益税是是对收益益部分的的征税，无无收益则则不应征征收

40、。在第一种种情况下下，由于于房地产产的所有有者将与与所有权权有关的的财产权权分离并并转让给给他人，使使受让人人对房地地产拥有有了一定定程度的的直接支支配权，并并获得一一定的现现金或实实物作为为补偿。如如果这种种产权的的转移是是无偿的的，如房房屋的无无租金出出借，则则不应对对所有权权人征收收相关的的收益税税，而仍仍须看作作所有者者对房产产的持有有，并征征收持有有税。在第二种种情况下下，是所所有权的的转移，而而收益则则表现为为房地产产的增值值。收益益税只对对增值部部分征收收，若只只有所有有权的转转移而不不存在受受益，则则不应征征收。例例如销售售价格不不高于原原值，或或赠与等等情况。当当然，在在我国

41、的的土地所所有制度度和使用用制度下下，这里里的所有有权是指指地上建建筑的所所有权，而而土地使使用权不不过是在在使用者者之间进进行了传传递。不不过，房房地产的的增值通通常是由由土地的的自然增增值引起起的，因因此收益益更大程程度上来来源于土土地，所所有权的的转移是是作为收收益的载载体出现现的。综合以上上两个特特点，可可知收益益税是房房地产交交易环节节的税收收，它加加大了房房地产的的交易成成本，对对抑制房房价上涨涨过快具具有一定定的作用用，同时时也极大大地影响响着房地地产二级级市场的的流动性性和房地地产租赁赁市场的的活跃程程度。除除此以外外，收益益税对将将房地产产作为资资产进行行运营的的行为有有控制

42、作作用，能能够缓和和由于初初始资源源禀赋不不同带来来的收入入差距过过大现象象，从而而调节社社会贫富富。在税税收收入入方面，收收益税的的税基不不稳定，取取决于房房地产交交易的规规模和价价值，因因此其调调控市场场和改善善社会公公平的功功能重于于筹集收收入的功功能。（二）房房地产持持有税及及其特点点1房地地产持有有税的概概念房地产持持有税是是根据财财产价值值对房地地产所有有人或占占有人课课征的税税收，一一般依房房地产的的占有形形态即土土地、房房产或房房地合一一的不动动产来设设置。我我国房地地产持有有税涉及及的税种种有城镇镇土地使使用税（对对外商企企业和外外籍个人人仅征收收城市房房地产税税，不征征收城

43、镇镇土地使使用税）和和持有房房产时征征收的房房产税。2房地地产持有有税的特特点（1）是是静态税税。房地地产持有有税是静静态税，是是指对房房地产的的所有者者或使用用者，不不问其有有无收益益，均按按照一定定的课税税依据课课征的税税收。因因此是真真正意义义上的财财产税，是是对房地地产保有有环节的的课税。也也就是说说，只要要作为财财产的房房地产存存在，就就可以征征税，并并且是一一种经常常性税收收，每年年都要缴缴纳。（2）税税基与税税源相分分离。房房地产持持有税的的税基是是土地和和房产的的价值，但但其税源源，即税税收的最最终出处处，却为为房地产产所有者者或占有有者的收收入，两两者并不不统一。这这里存在在

44、的问题题是，收收益税是是在获取取收益的的基础上上征税，不不会降低低纳税人人的福利利水平，而而持有税税则不能能确保这这一点的的成立。因因为纳税税人可能能拥有房房产，但但当期收收入较少少，以至至于税收收负担过过重。这这也可以以理解为为静态的的持有税税与动态态的收入入之间的的矛盾。（3）是是对房地地产需求求方的调调节。作作为传统统意义上上的财产产税，房房地产持持有税是是一种成成本，一一般难以以转嫁，主主要影响响的是消消费者的的行为。在在保证居居民基本本居住权权利的前前提下，持持有环节节适当的的税收安安排有利利于引导导消费偏偏好向合合理利用用土地、资资源的方方向靠拢拢，实现现社会效效益目标标，并促促使

45、房地地产需求求回归理理性。综合以上上几点可可以看出出：首先先，房地地产持有有税作为为真正意意义上的的财产税税，在筹筹集财政政收入方方面的作作用是很很大的，其其优点是是税基稳稳定，税税收额还还能随着着房地产产的升值值而增加加；其次次，在征征税的广广度和力力度上需需要考虑虑纳税人人的实际际承受能能力和不不同情况况的区别别对待，避避免产生生新的不不公平；再次，持持有税作作用于需需求，它它与收益益税以及及土地、金金融等其其他手段段可以看看作是一一副天平平的两个个端点，是是房地产产市场调调控过程程中的重重要均衡衡因素，只只有抑制制供给和和引导需需求并重重才能达达到预计计的政策策目标。三、我国国房地产产税

46、收政政策存在在的问题题众所周知知，公平平和效率率是税收收的基本本原则，也也是衡量量税制建建设好坏坏的根本本标准。所所谓的公公平包括括两方面面含义普遍遍课税和和平等课课税，也也就是说说所有具具备纳税税能力的的人都应应毫无例例外地纳纳税，但但要做到到多得者者多征，少少得者少少征，无无所得者者不征。所所谓的效效率也包包含两方方面含义义：一是是指税收收行为本本身的效效率，即即以较低低的成本本获取最最大的税税收收入入；二是是指征税税对经济济运转效效率的影影响，也也就是必必须有效效地发挥挥税收的的经济调调节功能能。把我国的的房地产产税收体体系与这这两大原原则进行行对比，就就能发现现其中存存在的问问题。应应

47、当说，这这些问题题是由“点”及“面”的，即即不单是是个别税税种设置置的问题题，也有有税种之之间相互互协调的的问题；不单是是房地产产税收体体制内部部的问题题，也有有与土地地制度、财财政体制制相联系系的问题题。产生生的后果果便是有有失公平平，也妨妨碍效率率：筹集集收入功功能不足足，对房房地产市市场调控控能力弱弱，不能能引导公公众行为为向有利利于国情情的方向向发展，无无法有效效调节社社会公平平，相反反却产生生了逆向向激励作作用。特特别地，对对于我们们所关心心的目前前房地产产市场存存在的几几大问题题，虽然然税收政政策不是是它的根根源，但但作为政政府重要要的经济济调控手手段，房房地产税税收没有有起到应应有的作作用。因此，必必须详细细剖析我我国房地地产税收收政策