XX商业步行街物业管理方案wvt.docx

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1、西城路商商业步行行街物业服务务投标方方案桂林市桂桂安物业业服务有有限责任任公司二00八八年七月月一日目 录致 函一、桂安安物业服服务有限限责任公公司简介介二、商业业步行街街物业服服务理念念三、商业业步行街街物业管管理的特特殊性四、西城城路商业业步行街街物业项项目概况况 五、西城城路商业业步行街街物业管管理目标标与整体体策划六、西城城路商业业步行街街物业服服务人员员拟配数数量及工工资分配配七、西城城路商业业步行街街物业费费用总支支出及收收益预测测八、西城城路商业业步行街街物业费费用分项项描述九、西城城路商业业步行街街物业服服务各项项收费标标准结 束 语附件1：企业法法人营业业执照（副副本）（复复

2、印件）附件2：企业法法人身份份证（复复印件）附件3：组织机机构代码码证（副副本）（复复印件）附件4：企业资资质证书书（副本本）（复复印件）致 函 尊敬的的西城路路商业步步行街业业委会全全体同仁仁：桂安物业业服务有有限责任任公司非非常荣幸幸能为贵贵公司负负责的【西城路路商业步步行街】提供物物业管理理服务方方案建议议。由于本公公司所做做方案是是在未能能最详尽尽地了解解【西城城路商业业步行街街】之具体体情况下下完成的的，故此此，所提提交建议议，属初初步管理理思路。日日后，我我公司正正式签约约接管该该项目，我我们将对对【西城城路商业业步行街街】进行行更进一一步的深深入了解解与分析析，并在在此基础础上提

3、供供全方位位详尽的的管理方方案与建建议给贵贵委审阅阅。我们希望望能凭借借自身积积累的专专业化管管理经验验，以高高度的诚诚意及热热情为贵贵委领导导的【西城路路商业步步行街】提供优优质高效效的服务务，并希希望通过过此项目目的成功功接管与与贵委建建立愉快快、良好好的合作作关系！一、 桂安物业业服务有有限责任任公司简简介：桂林市桂桂安物业业服务有有限责任任公司是是由桂林林市公安安局直属属企业桂林市市保安服服务总公公司创办办的有限限责任公公司，总总公司占占80%股份，其其他自然然人占220%股股份。桂林市保保安服务务总公司司是桂林林市公安安局于119877年122月288日创办办的，是是一家向向社会提提

4、供专业业化有偿偿安全防防范服务务的特殊殊企业，是是协助公公安机关关维护社社会治安安减少违违法犯罪罪的重要要力量。现现拥有固固定资产产10000多万万元，客客户1550余家家，客户户聘请保保安员119000余名。公公司分支支机构包包括“猎豹技技防公司司”，“金豹武武装押运运公司”、“桂安物物业服务务有限公公司”；并开开办保安安培训基基地1个个、休闲闲农场11个、保保安器材材销售部部1个，承承接全市市1100开锁服服务业务务等。整整个保安安队伍分分9个大大队，221个中中队进行行管理。桂安物业业服务有有限责任任公司注注册资金金50万万元，物物业管理理资质为为三级。在在全公司司职工努努力奋斗斗下，致

5、致力拓展展物业服服务业务务，从众众多物业业服务企企业的竞竞争中相相继接手手了桂林林“奇峰小小筑”、“恒祥花花园”、“三星大大厦”、“北斗城南旺旺角”、“红岭小小区”、“阳光花花园”、“临江苑苑小区”、桂林林“商务经经贸广场场”、“汇通商商业广场场”等楼盘盘的物业业管理及及“大宇客客车厂”、“水晶郦郦城”、“ 旅游游发展总总公司”、“香江饭饭店”、“广运商商贸城”“普天天通信设设备厂”等的专专业化人人防服务务管理项项目。桂安物业业始终坚坚持以客客户满意意为先导导，以目目标管理理为核心心。在物物业管理理实践中中，通过过提高自自身管理理素质，追追求完美美服务，不不断超越越广大业业户日益益增长的的对物

6、业业服务的的需求，努努力成为为业户的的“好保姆姆、好管管家”，成为为发展商商的“好参谋谋、好帮帮手”，成为为行政主主管部门门及社会会各界的的“好企业业、好朋朋友”。精良的服服务品质质，使桂桂安物业业正逐渐渐获得业业主和行行业主管管部门的的一致认认可，亦亦培养和和锻炼了了一支作作风优良良、技术术精湛、团团结敬业业能打硬硬仗的队队伍，公公司在册册员工3300余余人，管管理层人人员平均均年龄为为35岁岁，所受受教育涉涉及物业业管理、企企业管理理、工民民建、计计算机、自自控、暖暖通、给给排水、无无线电、供供配电、等等专业。公司在管管及在谈谈项目涉涉及文化化、科研研、医疗疗、商业业、超大大型住宅宅小区等

7、等多方领领域，每每接管一一个新的的项目，便便针对项项目的实实际特点点及客户户的需求求，进行行充分的的研究，严严密合理理的设计计，迅速速建立与与之相适适应的服服务管理理模式。 目前，公公司管理理实力日日益增强强，管理理制度更更加科学学严谨，管管理理念念愈加体体现了人人文精神神，促进进并带动动各项经经营管理理工作。同同时借助助总公司司的整体体优势，结结合本行行业的特特点，探探索出一一条具有有“桂安”品牌特特色的发发展新路路，在物物业管理理行业中中牢固地地树立“桂安”品牌形形象。公司企业业精神：人本精神神、乐业业情怀、诚诚信服务务、求实实管理。公司经营营方针：一尘不染染、滴水水不漏、细细致周到到、专

8、业业追求。公司管理理目标：服务是本本、管理理是魂、信信誉是源源、形象象是根。二、【西西城路商商业步行行街】物业服服务理念念：商业步行行街作为为一种最最具活力力的商业业业态和和最具成成长空间间的商铺铺形式，受受到投资资者的热热烈追捧捧。纵观观全国成功功步行街街的发展展轨迹，从从其地段段来看，无无一不处处于城市市的核心心商圈，拥拥有悠久久的历史史和极高高的知名名度，在在城市里里家喻户户晓，如如深圳的东东门步行行街、广广州的上上下九步步行街、长长沙黄兴兴路步行行街、武武汉的江江汉路步步行街等等。 商业步行行街作为为有规划划的商业业聚集,对商业业步行街街进行“统一管管理,分分散经营营”是商业业步行街街

9、区别于于其他房房地产的的核心特特点。 “统一一管理”，要求求商业步步行街必必须由代代表业主主权利的的、受业业主委托托的管理理公司统统一管理理，目前前国内商商业步行行街购买买者有很很多是依依靠收取取租金，归归还银行行商铺按按揭贷款款，在这这种情况况下，商商业管理理公司对对商业步步行街的的管理更更为重要要。没有有统一管管理的商商业步行行街是难难以经受受激烈的的零售业业市场竞竞争。“分散经经营”，是商商业步行行街对消消费者和和经营者者间的交交易提供供场所，商商业步行行街的管管理者不不能直接接进行商商业经营营，只是是在消费费者和经经营者之之间搭建建桥梁。 1、商业业步行街街统一管管理的理理念在于于：统

10、一一招商管管理、统统一营销销、统一一服务监监督、统统一物管管。为了达到到“统一管管理,分分散经营营”的管理理模式，在在商业步步行街管管理合同同中都应应该约定定承租户户必须服服从管理理公司的的统一管管理。从从而在法法律上确确定商业业步行街街管理公公司的管管理地位位。1）“统统一招商商管理”要求招招商的品品牌审核核管理和和完善的的租约管管理同步步实施。a）“品品牌审核核管理”指：招招商对象象需经品品牌审核核后才能能进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。

11、 b）“完完善的租租约管理理”指：签签定租约约后方可可进入。租租约管理理包括约约定租金金、租期期、支付付方式、物物业管理理费的收收取等。c）营业业时间的的确定。d）承租租户的店店名广告告、促销销广告的的尺寸大大小、悬悬挂位置置、语言言文字方方面须接接受统一一管理。 e）为整整个商铺铺促销承承担的义义务。f）承租租人对停停车场的的使用，确确定有偿偿还是无无偿，有有无限制制。g）投保保范围事事宜。2）“统统一的营营销管理理”有助于于维护和和提高经经营者的的共同利利益。a）由由于目前前商业竞竞争激烈烈，打折折降价的的促销竞竞争手段段比较流流行，以以吸引购购物者光光顾。管管理公司司应该为为商铺策策划好

12、11年122个月的的营销计计划，所所谓“大节大大过、小小节小过过、无节节造节过过”。b）组织织策划相相关的促促销活动动，所发发生的费费用应预预先与业业主沟通通预算，经经业主同同意后，对对实际发发生的费费用按照照承租户户销售额额的一定定比例进进行分摊摊。3）“统统一的服服务监督督”有助于于经营者者间的协协调和合合作。商业步行行街设立立业主管管理委员员会，指指导、协协调、服服务、监监督承租租户的经经营活动动，保证证商铺的的高效运运转。常常见的方方式有：指导项目目：店铺铺布置指指导、促促销活动动安排；协调项目目：协调调经营者者之间的的紧张关关系，增增进经营营者之间间合作；服务项目目：行政政事务管管理

13、；监督项目目：维护护商铺的的纪律、信信誉，协协助工商商、税务务、卫生生、消防防等部门门的管理理。4）“统统一的物物业管理理”有助于于建筑空空间的维维护和保保养。商业业步行街街的物业业管理内内容包括括：养护护建筑、维维护设备备、保证证水电气气热正常常供应、公公用面积积的保洁洁、保安安防盗、车车辆管理理、绿化化养护、意意外事故故处理等等。商铺铺的各项项设施的的使用频频率较高高，统一一管理有有助于对对物业设设施设备备有计划划的保养养与维修修，增加加使用的的安全性性和耐久久性。三、商商业步行行街物业业管理服服务的特特殊性：1、顾顾客流量量大 商业步步行街进进出人员员杂，不不受管制制，客流流量大，易易发

14、生意意外，安安全保卫卫工作非非常重要要，有些些零售商商品易燃燃易爆，因因此消防防安全不不得有半半点松懈懈。同时时商场在在发生突突发事件件时，疏疏散相对对较慢。安安全管理理应特别别慎重 。2、服服务要求求高商业步步行街要要求物业业管理服服务面向向置业人人和使用用人，向向他们负负责，一一切为他他们着想想。促进进商业步步行街物物业保值值、增值值；同时时为使用用人和顾顾客营造造一个安安全、舒舒适、便便捷、优优美的经经营和购购物环境境。这是是商铺物物业管理理服务的的根本原原则3、 管理点点分散 出入口口分散，需需要的保保洁、保保安人员员相对较较多，管管理点分分散，管管理难度度较大是是商业步步行街物物业管

15、理理的特点点。4、营业时间性强 顾客到到商业步步行街购购物的时时间，大大多集中中在节假假日、双双休日和和下班及及晚间，而而平时和和白天顾顾客相对对少一些些。统一一店铺的的开张及及关门时时间有利利于商铺铺的整体体形象塑塑造。开开张、关关门时间间不统一一会造成成整体商商铺经营营的凌乱乱感，无无序经营营的印象象，对顾顾客产生生不良的的心理影影响。5、车辆管理难度大 来商业业步行街街的顾客客，有开开车的，也也有骑车车的，大大量的机机动车和和非机动动车对商商业步行行街周边边的交通通管理和和停车场场管理增增加了压压力。车车辆管理理好坏直直接影响响着商场场物业管管理水平平的整体体体现。四、 【西城路路商业步

16、步行街】物业项项目概况况：【西城路路商业步步行街】由北斗斗集团开开发、招招商并建建设完成成，目前前已成为为桂林市市首家集集商务、娱娱乐、购购物、休休闲为一一体的综综合性商商业步行行街。由由于地理理环境因因素，及及规划设设计和整整体效果果，使西西城路商商业步行行街极具具商业价价值及升升值潜力力。五、【西西城路商商业步行行街】管理服服务目标标与整体体策划：物业服务务管理的的最终目目标是创创一方文文明，保保一方平平安。使使商（铺铺）户安安居乐业业，使该该物业保保值增值值。物业业管理服服务主要要包括两两部分：一是对对物业的的管理，二二是对商商（铺）户户的服务务。 11、对【西城路路商业步步行街】作为桂

17、桂林市物物业管理理的典范范实施管管理，以以高起点点的管理理，高标标准的服服务，高高素质的的人员，从从而达到到社会环环境和经经济的高高效益。 2、在【西城路商业步行街】的管理上实行定员、定量、定额的方式，以科学的管理方法，合理调配各工作岗位的人员，量化各岗位的工作指标，实行严格有效的管理制度，使管理队伍的素质达到相应的服务水平，为管好西城路商业步行街，服务于商（铺）户打好坚定的基础。 3、处理好房产销售与商（铺）户经营之间的关系，给开发集团提出合理化意见及建议，为商（铺）户排忧解难，充当好开发商和商（铺）户之间的桥梁和纽带。 4、科学的管理服务，使【西城路商业步行街】的管理服务工作将按照“用心管

18、理，真心服务”的原则，实施一体化管理的综合服务，一体化管理就是工作实施中分设职责不同之部门，负责协调管理中出现的各种情况和问题，保证工作有序开展，受理商（铺）户投诉监督服务质量，确保各项管理工作顺畅进行。【西城路商业步行街】管理服务中心设有管理组开展日常服务充分发挥资源合理配置的优势，节约人力，物业的投入，加强各组的相互支持和促进，提高管理效能，服务中心以人性化的管理贯穿于工作的始末，充分发挥员工的工作积极性，主动性和创造性，最好地满足商（铺）户的各项要求，服务中心将结合步行街的特点，创造出独特且具有风格的管理模式，以尽善尽美有服务为商（铺）户提供安全，舒适的商业经营环境。六、 【西城路路商业

19、步步行街】物业服服务人员员拟配数数量及工工资分配配： 成立【西西城路商商业步行行街】管理服服务中心心，由精精干，专专业性强强的人员员组成，下下设各管管理服务务专业组组。 11、管理理服务中中心：人人员配置置力求合合理，拟拟设经理理1名。各下属管管理骨干干分工明明确，在在管理服服务中心心的指导导下，各各司其职职，各负其责责，以协协调高效效，相互互促进的的模式来来实现良良性循环环。2、业户户服务组组：设管管理员11名（经经理兼），电电工1名名，清洁洁工3名名。 1）负负责日常常前台接接待事务务、受理理商（铺铺）户的的各类投投诉，协协调比邻邻问题。2）办理理商（铺铺）户的的装修报报装手续续，装修修进

20、程跟跟踪3）免免费为商商（铺）户户代办所所需经营营证照、代代理招商商招租业业务4）负负责步行行街的各各项公共共设施、设设备的管管理，维维护及保保养5）负负责步行行街的公公共卫生生绿化管管养的监监督指导导6）负负责步行行街各项项物业日日常费用用收取77）负责责开展相相关的有有偿服务务：如打打字复印印、传真真、收发发电子邮邮件服务务。3、保安安服务组组：拟设设保安队队长1名名,保安安员8名名。1）负负责步行行街的秩秩序维护护管理22）消防防防范管管理3）车车辆交通通管理4、经营营服务部部：（物物业经理理兼任），全全面负责责商铺业业户委托托给物业业管理公司的租租赁代理理、广告告策划及及项目开开发等经

21、经营服务务工作，该该部门的的主要职职责是配配合业户户的经营营活动，促促进商铺铺经营销销售和物物业管理理工作。 合计：14人5、本管管理区域域使用服服务人员员编制及及工资费费用：序号人员设置置数量工资标准准工资小计计一管理层人人员1经理1人15000元/月月15000元/月月二工程技术术类人员员1水电工1人10000元/月月10000元/月月三保安类人人员1队长1人10000元/月月10000元/月月2保安8人900元元/月72000元/月月四保洁绿化化类人员员 1保洁3人700元元/月21000元/月月五工资总额额1人员总数数14人2工资总额额128000元/月注以上人员员工资含含养老、失失业

22、、工工伤保险险金等。七、【西西城路商商业步行行街】管管理费用用总支出出及收益益预测：1、 管理费用用总支出出：序号项目内容测算依据测算公式月支出（元/月月）1管理人员员工资费用用11人 1288002国家法定定假日加班费11天50元元/天14人人12月月=6442元/月6423高低压配配电系统统维保、公公共场地地维修及及养护、公公共照明明系统维维护、消消防系统统维护及及公共电电费消耗耗。20000元/月200004办公运行行费用（含招待待、交通通、通信信、耗材材、折旧旧）200元/人/月200元元/人/月14人人280005卫生绿化化费用(含卫生生用具及及清扫用用水及绿绿化清杀杀费)100元/

23、人/月100元元/人/月14人人140006税收按5%计计算100002、管理理费用收收入预测测：序号物业性质收费单价价(元/月月/平方方米)收费面积积估测费用收入入小计1商业门面5（中段段）3（东西西二段）2（面积积超1000）建筑面积积约38812133442元/月（依照770%计计算）2公共摊位位收益：物业与与业委会会分配比比例： 7：3 即即物业占占总收益益的700%，业业委会占占总收益益的300%。 估估计物业业月收益益为 ：70000元 3大型商务务活动总总收益：物业与与业委会会分配比比例： 5：5 即即物业占占总利润润的500%，业业委会占占总利润润的500%。4 小小计收益益：

24、 203342元元/月5盈亏预测测：2003422元/月月2006422元/月月=-3300元元/月八、【西西城路商商业步行行街】物业服服务管理理分项描描述： 【西城路路商业步步行街】物业管管理包含含以下几几个方面面，我们们现对此此进行分分项描述述：1、商铺铺业户服服务管理理1）商铺铺业户服服务管理理： 业户户服务部部有两部部分工作作职能，一一是业户户服务，二二是内部部管理。a）接接待与联联系接待待与联系系是业户户服务的的重要内内容之一一，是物物业管理理方为业业户、顾顾客提供供服务并并与业户户、顾客客进行交交流的窗窗口。其其主要职职能与其其他类型型物业管管理的业业户服务务一样，包包括倾听听建议

25、和和意见，接接受投诉诉，安排排维修和和回访，收收取管理理费与内内外联系系等。b）纠纠纷、投投诉接待待顾客客在商铺铺购物因因环境服服务因素素而来投投诉。对对物业管管理方来来说，所所有投诉诉、处理理结果都都要有记记录，作作为年终终表彰与与履行“管理公公约”业绩考考核依据据之一;c）报报修接待待商铺铺铺位的的照明或或其他设设施出问问题，对对业户营营业将造造成很大大的影响响。业户户报修，应应迅速做做记录，填填写维维修任务务单，即即时派维维修工到到现场抢抢修；d）走走访回访访接待待员的走走访内容容包括三三方面： 一是是：听取取业户和和商铺方方对物业业管理服服务的意意见、建建议； 二是是：对报报修后的的维

26、修结结果进行行回访； 三是是对业户户的礼仪仪、形象象、环境境、广告告、装潢潢等方面面的不足足之处作作出提示示、督促促改进，晓晓之以理理，动之之以情，用用实际行行动去感感化业户户，让他他们明白白：我们们所做的的一切，都都是为了了商铺的的自身形形象，我我们的目目标是一一致的。e）内内外联系系商铺铺内部联联系：商铺铺的内部部联系包包括向业业户收取取租金、管管理费、水水电能耗耗费、铺铺位的报报修抢修修费等；向商铺铺方收取取物业管管理费、能能耗费。商商铺服务务管理做做得如何何，必将将影响到到收缴率率的好坏坏。商铺铺的外部部联系： 商铺与街街道、居居委、警警署、消消防、劳劳动、环环保、水水、电、煤煤、电信

27、信及媒体体都有业业务上的的联系，如如处理不不好这些些关系，会会使商铺铺的经营营活动很很被动。处处理得好好，往往往事半功功倍。2、商铺铺装修服服务管理理1）商铺铺装修服服务管理理：装修管理理应包含含在业户户管理中中，因管管理难度度较大，故故单独列列出论述述。装修修管理职职能主要要包括：审核装装修申请请、签订订“装修管管理协议议”，现场场监督管管理等。商铺铺楼宇的的租赁往往往以整整个层面面向外出出租，出出租后，由由承租商商依据经经营要求求，提出出装修申申请；也也有的业业主把一一个层面面装修完完毕之后后出租铺铺面。承承租商户户对铺面面只能通通过申请请批准后后作一些些小的变变动装修修，装修修管理应应做

28、好以以下几个个方面：建立立周全、详详细、便便于操作作的管理理制度；专人人负责对对工程实实行严格格的监督督；选定定资质高高、信誉誉好的工工程承包包商进行行装修；对装装修现场场进行监监督管理理。2）商商业铺面面制定装装修管理理规定的的要点；a）二二次装修修过程应应遵守物物业管理理处制订订的二二次装修修施工管管理规定定；业业户装修修需使用用电焊、气气焊、砂砂轮、切切割机等等设备的的，应严严格遵守守商铺铺动火申申请制度度的各各项规定定；禁止止擅自更更改水、电电管线及及负荷用用电。b）装装修完毕毕后，物物业管理理处根据据装修前前业户递递交的经经认可的的装修设设计图、装装修协议议，对工工程进行行竣工验验收

29、，如如发现有有违反装装修设计计图及装装修协议议某些条条款的，应应视情节节轻重作作不同的的处理。c）为为了保证证业户在在装修过过程中不不损伤楼楼宇结构构等重要要部位，装装修工程程施工方方事由物物业管理理处选定定还是由由业户选选定应视视工程涉涉及的方方面来确确定，通通常分以以下几种种情况：d）凡凡涉及电电力设备备（由铺铺外的配配电架至至铺内的的终端空空气开关关箱等）进进行增建建、改装装的；为为该层的的消防设设备（包包括消防防喷淋装装置、管管道、警警铃等）进进行增建建或改造造的；为为该层的的电梯、自自动扶梯梯进行增增建或改改装的，以以及电视视监控系系统、公公共天线线分布系系统等进进行增建建或改装装的

30、，都都由物业业管理处处选定工工程实施施工方。业业户则按按工程费费用的一一定比例例支付给给物业管管理处作作为工程程监督管管理费。e）凡凡涉及铺铺面、商商号招牌牌、天花花板、墙墙面、墙墙壁装饰饰、内部部间隔，水水管、排排水道、电电力装置置，通风风设备、电电话等小小规模装装修可由由业户自自行选定定工程施施工方，也也可由物物业管理理处选定定施工方方。d）业业户递交交的装修修设计方方案所附附的图纸纸，应包包括：清清楚显示示楼层内内部间隔隔的平面面图；楼楼层平面面图的正正视图、切切面图（附附铺面、商商号招牌牌的细节节）；排排水系统统的分布布图（附附由关细细节）；电力供供应设备备分布图图及电线线敷设简简图（

31、附附有敷设设电线资资料及负负荷量）；照明设设备位置置图；假假天花的的平面，切切面图；及其他他一些物物业管理理处或商商铺要求求提供的的建筑细细节；装装修工期期、开工工期、防防火措施施、环保保、环卫卫要求、违违约责任任、施工工期保险险等。等等等3、装修修现场监监督管理理在施施工过程程中，物物业管理理处应派派专人在在现场进进行管理理。管理理的内容容主要包包括3方方面：对施工人人员的管管理，以以及对工工程是否否按图施施工、按按“装修协协议”要求和和对装潢潢现场环环境卫生生（装潢潢垃圾）进进行监督督管理。一一般建筑筑施工队队的人员员情况复复杂，大大多是临临时工，施施工方对对他们可可能也缺缺乏有效效的控制

32、制；装修修施工与与整个楼楼宇的建建筑不同同，他通通常局限限于一个个单元或或一个楼楼层内施施工，而而其他层层面则照照常营业业，如对对施工人人员无有有效管理理，势必必会影响响其他业业户的营营业活动动。对于于装修的的工程监监控主要要着眼于于施工人人员有否否严格按按认可的的设计图图纸进行行施工，有有否违反反已签订订的“装修管管理协议议”上的条条款，有有否违反反物业管管理处的的其他管管理规定定等，如如有违反反规定要要及时联联系，发发出“整改通通知单”等。如如装修时时损及商商铺的装装饰、装装置或公公用设施施，则由由业户负负责将其其修复，直直至商铺铺方满意意为止。当当然，也也可由物物业管理理处修理理，但有有

33、关费用用则由业业户支付付。这些些管理服服务都应应做好详详细记录录，作为为竣工验验收时的的证据或或参考，等等等。4、商铺铺设备、设设施维保保服务管管理 11）商业业物业的的日常养养护标准准较高，维维修要求求严，其其内容同同办公楼楼相似，但但其方式式不同。商商业物业业的重点点在于各各种设施施，设备备上，因因为商业业物业设设施设备备使用频频率较其其它物业业相比是是最高的的一类，设设备、设设施养护护及维修修管理的的好坏直直接影响响经营环环境和经经营活动动的正常常运行。一一些设备备如电梯梯，自动动扶梯等等易出故故障的设设施设备备，保证证其正常常运行主主要靠平平时养护护。2）商商铺设备备管理主主要是防防止

34、商铺铺停电和和保证中中央空调调、自动动扶梯的的正常使使用。商商铺供电电需要绝绝对保证证，因为为一旦停停电，漆漆黑的营营业厅将将给顾客客、商品品和营业业款带来来不安全全的因素素，对商商铺声誉誉带来不不利影响响。所以以应选派派优秀员员工，日日夜监测测电气运运行状况况和空调调系统、自自动扶梯梯的运行行状况，一一有异常常情况及及时安排排维修，确确保电气气和中央央空调、自自动扶梯梯正常运运行。5、商铺铺建筑物物的养护护及维修修管理 1）商铺铺建筑物物的养护护及维修修管理：a）商商铺修缮缮的计划划、资金金管理：为了了确保商商铺建筑筑物的完完好，应应制订完完整的修修缮制度度，编制制每年的的修缮计计划，安安排

35、年度度修缮投投资，经经管理处处审核后后报商铺铺业委会会方审批批（大中中修要落落实资金金），检检查修缮缮结果。 b）工工程性质质的确定定：依据据商铺建建筑物的的损坏程程度，将将修缮工工程大致致分为大大修、中中修、小小修三类类。大修工工程是指指建筑物物主体结结构的大大部分严严重损坏坏，或有有局部倒倒塌的危危险；部部分附属属设施必必须拆换换、改装装或新装装，如上上、下水水道等。由由于大修修工程施施工场地地和安全全的要求求，通常常是经营营业户必必须停止止营业。因因此，工工期安排排和开工工前的筹筹备工作作非常重重要；中中修工程程是指建建筑物部部分损坏坏，在局局部维修修中只牵牵动或拆拆换少量量主体构构件，

36、保保持原楼楼宇规模模和结构构的工程程。如楼楼顶的局局部修缮缮或部分分重做面面层，加加固部分分钢筋混混凝土梁梁柱，外外墙的全全面粉刷刷装饰等等。中修修工程影影响面为为局部，商商铺发生生突法事事件，保保安、管管理人员员应按应应急事件件处理规规程操操作。防防止事态态扩大，注注意保护护现场，及及时向上上级报告告或呼叫叫救护车车。应特特别强调调，在发发生恶性性事件紧紧急疏散散围观顾顾客时等等等。6、商铺铺保安服服务管理理1）监控控中心管管理监控控是指利利用电视视监控系系统对商商铺进行行全方位位多角度度的监视视，尤其其是对出出售贵重重商品如如钻石珠珠宝、高高档手表表等铺面面应进行行日夜监监视。如如发现可可

37、疑人员员或突法法事件、恶恶性事件件的发生生，监控控人员应应及时录录象，寸寸作查证证。另外外地下车车库或露露天停车车场亦须须安置监监控摄像像探头，防防止车辆辆被窃，万万一遭窃窃，录象象将提供供证据、线线索，有有利破案案等等。这项项工作的的重要性性要求监监控中心心的保安安人员工工作认真真、敬业业。2）消防管理商铺铺消防工工作的重重要性不不言而喻喻，商铺铺内人流流大，楼楼梯、通通道（尤尤其是放放火楼梯梯、通道道）相对对面积较较小，这这给火灾灾时的人人员疏散散带来很很大困难难；商品品多（且且大多是是易燃品品），火火种容易易迅速燃燃烧；面面积广，因因无防火火墙阻隔隔，烈火火蔓延极极快；如如商厦火火灾，高

38、高楼内的的竖井多多，烟囱囱效应可可使火灾灾热烟上上升速度度达到每每秒8米米，瞬间间整个商商厦将全全被烟雾雾笼罩。烟烟雾窒息息死亡往往往是火火灾死亡亡率中最最高的。鉴鉴于防止止火灾的的重要性性，商铺铺都安装装有先进进的火灾灾探测装装置（烟烟感探测测器和温温感探测测器）和和自动灭灭火装置置（喷淋淋装置）。这这些装置置直接与与火灾自自动报警警系统联联网。只只要易各各地方出出现火情情，烟雾雾和温度度各达到到一定的的限度，这这两种装装置便自自动通过过导线将将报警信信号传输输至报警警器，进进行有效效监控与与预防。 制定定切合本本商铺实实际的消消防管理理制度（包包括几套套火灾应应急处理理方案）；商铺的的各部

39、门门及物业业管理的的各部门门都要把把各自放放火职责责、范围围规定清清楚；消消防监控控中心的的保安员员应明确确自身的的职责范范围。做做到“统一指指挥，分分区管理理，层层层负责，责责任明确确，防患患未然”，切实实贯彻“预防为为主，防防消结合合”的消防防方针。发现现监控屏屏幕有火火灾报警警号时，立立即用对对讲机通通知就近近的保安安人员赴赴现场核核查与处处置；如如确为火火警，按按应急方方案实施施，报告告保安部部主管组组织扑救救，重点点是商铺铺内人员员的疏散散，保障障人身安安全，事事故后作作好调查查分析报报告并备备案。发现现故障警警报，应应迅速消消除警铃铃使之还还原，并并立即通通知维保保部，协协助维保保

40、部尽快快排除故故障，并并作好详详细记录录。定期期对消防防设施、设设备、器器材及消消防通道道、标记记、放火火门进行行检查，确确保完好好备用、通通道畅通通、标记记清晰。对对一些业业户可能能擅自增增加电气气设备要要认真检检查，防防止发生生电气超超负荷火火接触电电阻过大大、线路路老化、过过载、摩摩擦等危危险现象象。 在员员工、管管理人员员和业户户中定期期开展消消防培训训及消防防演习，使使人人都都会使用用消防器器具，掌掌握火灾灾逃生知知识，不不断提高高大家的的防火意意识和消消防业务务水平。等等等。7、商铺铺保洁服服务管理理商铺铺的环境境有外部部环境和和内部环环境，外外部环境境包括楼楼宇的外外墙、附附属建

41、筑筑设施及及周围的的绿地、广广场、停停车场等等；内部部环境包包括过道道、扶梯梯、自动动扶梯、电电梯、卫卫生间、会会议室等等一切公公用场所所，以及及业户的的铺内、办办公室内内等非公公用部位位。搞好好商铺的的环境卫卫生和绿绿化养护护的主旨旨在于创创造整洁洁优美、和和谐怡人人的商业业氛围，为为业户提提供一各各理想的的经营环环境，为为顾客提提供一个个轻松愉愉快的购购物环境境。1）商商铺保洁洁管理方方法：要做做好商铺铺的保洁洁服务管管理，首首先要确确定做什什么，即即什么地地方需要要保洁，然然后定出出清洁的的标准，根根据这些些标准、要要求再定定出保洁洁的频率率（次数数），还还要再加加上检查查手段，如如目视

42、检检查还室室手摸检检查或白白纸擦一一米检查查等，制制作商商业街商商铺环境境清洁的的作业标标准，内内容有检检查的部部位、项项目、清清洁的标标准、保保洁的频频率、检检查的手手段等。重重要的问问题是怎怎么做等等，制订订商业业街保洁洁服务作作业规程程，这这个“规程”指导保保洁工对对商铺各各部位的的清洁按按规定的的操作程程序去做做，是保保洁工岗岗前岗中中的培训训教材，其其要点有有：地面面清洁、打打蜡；墙墙角线清清洁；墙墙面除尘尘；大理理石清洁洁、打蜡蜡；不锈锈钢面清清洁；卫卫生间清清洁；玻玻璃幕墙墙清洁；窗户清清洁；地地毯清洗洗干净等等。 2）商商铺保洁洁管理的的重点： a）商商铺的清清洁管理理重点之之

43、一是地地坪清洁洁。随着着人流的的进出，给给商铺地地坪带来来的灰尘尘、纸肖肖；定时时的清洁洁能够带带给顾客客舒适、优优美的购购物环境境； b）商商铺的玻玻璃无框框门、室室内柱上上镜、电电梯内镜镜面等，由由于顾客客触摸频频率较高高，留下下的手印印带给人人视觉上上的不舒舒服，应应定时清清洁以消消除不洁洁现象；c）商商铺盥洗洗室墙面面、洁具具、地坪坪的清洁洁、干燥燥和无异异味，也也是清洁洁工作的的重点；d）商商铺外的的铜牌，因因暴露在在室外，风风吹雨淋淋会使铜铜牌便黑黑，定期期擦拭，能能保持其其程亮，提提升商铺铺的形象象。e）商商户铺内内产生的的垃圾须须袋装并并放至指指走位置置，及时时清理；f）雨雨大

44、进门门处及其其他公用用过道应应设置一一些雨具具存放器器，尽量量不要把把带雨水水的雨具具带进大大厅，同同时注意意清洁卫卫生。g）对对商铺的的杀虫灭灭鼠工作作要引起起重视，但但放置鼠鼠药时，要要充分考考虑儿童童的安全全，要放放在摸不不到的地地方；为为了安全全也可以以聘请专专业队伍伍进行消消杀工作作；h）在在商铺的的营业时时间内，保保洁工不不能使用用长柄拖拖把，更更不能使使用湿拖拖把拖地地，以免免造成顾顾客滑倒倒伤害事事故；i）在在雨雪天天，商铺铺进门处处应勤保保洁并放放置地毯毯或防滑滑提示牌牌；j）提提醒业户户在规定定的时间间内把铺铺面内产产生的垃垃圾袋装装送至指指定的位位置；k）对一一切能利利用

45、的再再生垃圾圾（包装装纸、箱箱）要回回收处理理，等等等。8、商铺铺绿化服服务管理理 1）商商铺绿化化服务管管理：绿化化环境是是保持生生态平衡衡，营造造舒适、美美观、清清新、幽幽雅的购购物环境境的基础础。商铺铺内外的的绿化搞搞得好，能能使周围围得环境境得到改改善，又又提升了了商铺得得品位。绿绿化管理理应配备备专业技技术人员员，依据据季节、气气候，地地域条件件的不同同和树木木花草的的生长习习性及要要求，制制定详细细的管理理细则，指指导养护护人员实实行。2）商商铺绿地地管理：商铺铺外围的的绿地，在在基建时时就已定定型，商商铺得整整体绿化化风格和和局部独独立的构构图要统统一协调调，水平平绿化和和垂直绿绿化要相相得益彰彰。为保保证草坪坪生长良良好，劝劝阻顾客客、游客客进入草草坪；保持持绿地环环境整洁洁，及时时清除死死株、病病株，缺缺株要补补檀，定定期对花花木修剪剪整形；发现现病虫害害要进行行捕捉或或喷药，药药物防治治要注意意安全，并并挂警示示标识；草坪坪要经常常除杂草草：定期期轧剪，每