XXXX年1月26日房地产新国八条政策的市场影响tne.docx

《XXXX年1月26日房地产新国八条政策的市场影响tne.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《XXXX年1月26日房地产新国八条政策的市场影响tne.docx（14页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、20111.1.26日日“新国八条条”政策的的市场影影响一、“新新国八条条内容”的颁布布背景及及分析内容：l 国务院总总理温家家宝266日主持持召开国国务院常常务会议议，研究究部署进进一步做做好房地地产市场场调控工工作。会会议指出出，自去去年4月月份国国务院关关于坚决决遏制部部分城市市房价过过快上涨涨的通知知印发发后，房房地产市市场出现现积极变变化，房房价过快快上涨势势头得到到初步遏遏制；l 为巩固和和扩大调调控成果果，逐步步解决城城镇居民民住房问问题，继继续有效效遏制投投资投机机性购房房，促进进房地产产市场平平稳健康康发展，必必须进一一步做好好房地产产市场调调控工作作，会议颁颁布了新新的措施

2、施简称“新国八八条”。分析：1) 20100年122月中国国的房地地产市场场成交量量再度发发力，整整个成交交量再创创新高；2) 20100年大量量的货币币及信贷贷供应，加加上投资资渠道有有限，使使得资金金仍涌向向房地产产市场，这这是造成成虽然调调控力度度空前，是是楼市量量价齐升升的重要要原因；3) 20111年是“十十二五”开开局年，房地产行业在整体经济结构比重的合理性，将直接影响中国经济能否完成经济发展方式的转变，能否完成扩大内需，保证经济平稳的发展的目标，因此只有把房地产行业的问题解决好，才有调整经济结构，实现科学发展的可能；4) 住房问题题是最重重要的民民生问题题，能否否解决好好直接影影

3、响到政政府的信信誉，直直接影响响到社会会的稳定定；5) 因此在以以上背景景下20011年年1月226日国国务院颁颁布“新国八八条”。以保障障房和商商品房两两条腿并并进的政政策，力力求把房房地产拉拉回到正正常的发发展轨道道，逐步步使房地地产业“去投资资化”，最终形成成科学、稳稳定、发发展的房房地产市市场。二、“新新国八条条主要内内容”及分析析1) 第一条：进一步步落实地地方政府府责任。内容：地方政府府要切实实承担起起促进房房地产市市场平稳稳健康发发展的责责任。220111年各城城市人民民政府要要根据当当地经济济发展目目标、人人均可支支配收入入增长速速度和居居民住房房支付能能力，合合理确定定本地区

4、区年度新新建住房房价格控控制目标标，并于于一季度度向社会会公布。分析：l 这是首次次要求地地方政府府制定房房价调控控目标，并并要求今今年第一一季度就就要发布布，力度度之严，史史无前例例；l 规定中所所提的“住房价价格控制制目标” 应该该指的是是一个具具体的价价格数量量，各地地方政府府应该制制定并公公布一个个20111年底底本区域域内的预预期房价价；l 此条的目目的是可可以打消消投资、投投机者对对预期的的追逐，同同时，让让有合理理购买需需求的购购房人不不再恐慌慌性购房房。让房房地产市市场逐渐渐平稳，特特别是价价格能保保持在合合理的区区间；l 此外，这这是第一一次明确确提出要要各地制制定房价价控制

5、目目标，估估计部分分高房价价城市可可能会制制定出房房价涨幅幅控制线线，如北北京、上上海、广广州及有有可能制制定出价价格涨幅幅线。2) 第二条：加大保保障性安安居工程程建设力力度。内容：各地要通通过新建建、改建建、购买买、长期期租赁等等方式，多多渠道筹筹集保障障性住房房房源，逐逐步扩大大住房保保障制度度覆盖面面。加强强保障性性住房管管理，健健全准入入退出机机制，切切实做到到公开、公公平、公公正。有有条件的的地区，可可以把建建制镇纳纳入住房房保障工工作范围围。努力力增加公公共租赁赁住房供供应。分析:l 今年北京京将开工工建设220万套套保障性性住房，其其中六成成为公租租房。同同时，今今年竣工工10

6、万万套保障障性住房房，实现现交用的的公租房房数量将将达到11万套左左右；l “十二五五”期间，北北京开工工建设的的保障房房数量总总量将达达到1000万套套，其中中六成为为公租房房，保障障性住房房的加速速建设将将会分流流部分商商品房购购房者，缓缓解房屋屋供应紧紧张的局局面，满满足居民民的住房房需求。3) 第三条：调整完完善相关关税收政政策，加加强税收收征管。内容：l 调整个人人转让住住房营业业税政策策，对个个人购买买住房不不足5年年转手交交易的，统统一按销销售收入入全额征征税；l 加强对土土地增值值税征管管情况的的监督检检查，重重点对定定价明显显超过周周边房价价水平的的房地产产开发项项目，进进行

7、土地地增值税税清算和和稽查；l 加大应用用房地产产价格评评估技术术加强存存量房交交易税收收征管工工作的试试点和推推广力度度，坚决决堵塞税税收漏洞洞；l 严格执行行个人转转让房地地产所得得税征收收政策。各各地要加加快建立立和完善善个人住住房信息息系统，为为依法征征税提供供基础。分析:l 首先从个个人、企企业、交交易评估估、转让让四个方方面加强强了税收收的管理理力度；l 5.5%的全额额营业税税使得55年内房房源再交交易成本本将明显显上涨，将将明显遏遏制过度度炒作。假定一套房屋以100万元购买、现在出售200万元的二手房为例，之前只需要按照差额缴纳5.5%的营业税也就是缴纳5.5万，而以后将需要交

8、纳11万；l 其次，对对房价超超过平均均水平的的商品房房项目进进行土地地增值税税清算和和稽查，将将有效地地遏制部部分开发发商过快快上涨价价格。预预计各地地区将陆陆续出台台房价的的抑制措措施；l 第三，目目前部分分城市存存在明显显的避税税现象，导导致了楼楼市调控控的部分分措施作作用减弱弱。预计计调控很很快将弥弥补这部部分漏洞洞，部分分城市的的二手房房交易可可能增加加税费在在一倍以以上；l 第四，严严格执行行个人转转让房地地产所得得税征收收政策，个个税很可可能开始始按照220%收收取，如如果严格格收取将将给市场场调控带带来相比比房产税税更有效效的作用用；l 此次国务务院常务务会议要要求各地地要加快

9、快建立和和完善个个人住房房信息系系统，为为依法征征税提供供基础，“不不仅是为为已开征征的税种种提供基基础，更更是为全全国范围围开征房房产税提提供技术术支持。房房产税并并不是个个新的税税种，上上海和重重庆两个个城市已已宣布将将率先试试点，最最终会向向全国推推广。”4) 第四条：强化差差别化住住房信贷贷政策。对对贷款购购买第二二套住房房的家庭庭，首付付款比例例不低于于60%，贷款款利率不不低于基基准利率率的1.1倍。内容：l 人民银行行各分支支机构可可根据当当地人民民政府新新建住房房价格控控制目标标和政策策要求，在在国家统统一信贷贷政策的的基础上上，提高高第二套套住房贷贷款的首首付款比比例和利利率

10、；l 加强对商商业银行行执行差差别化住住房信贷贷政策情情况的监监督检查查，对违违规行为为严肃处处理。分析：l 再次加强强了对投投资及投投机购房房者的控控制，特特别是第第二套房房贷款增增加一成成首付，将将使得投投资者最最多只能能贷款不不到四成成，而且且，“贷款利利率不低低于基准准利率的的 1.1倍”也为提提升二套套房贷款款利率留留下了空空间，可可以进一一步抑制制投机购购房；l 虽然规定定二套房房首付提提高，但但是执行行的时间间没有具具体确定定，所以以将可能能促成消消费者规规避政策策短期之之内成交交量加速速上涨；l 一旦二套套房利率率再往上上调，根根据现在在“认房又又认贷”的商贷贷政策标标准，即即

11、使卖掉掉手中贷贷款房产产，名下下无房也也会算做做二套房房，意味味着更加加贷款买买不起房房，止步步于置业业升级“门槛”之外；l 新“国八八条”相对于于此前两两轮调控控，最大大的特点点就是“抬高门门槛，强强化力度度”，都是是为了抑抑制过度度消费和和投资需需求；l 毕竟资源源是有限限的，应应该把资资源尽可可能地向向首套房房需求倾倾斜，抑抑制多套套房的投投资需求求。5) 第五条：严格住住房用地地供应管管理。内容：l 各地要增增加土地地有效供供应，落落实保障障性住房房、棚户户区改造造住房和和中小套套型普通通商品住住房用地地不低于于住房建建设用地地供应总总量的 70%的要求求；l 在新增建建设用地地年度计

12、计划中，单单列保障障性住房房用地，做做到应保保尽保。今今年的商商品住房房用地供供应计划划总量原原则上不不得低于于前2年年年均实实际供应应量；l 大力推广广以“限房价价、竞地地价”方式供供应中低低价位普普通商品品住房用用地；l 加强对企企业土地地市场准准入资格格和资金金来源的的审查，参参加土地地竞买的的单位或或个人，必必须说明明资金来来源并提提供相应应证明；l 对擅自改改变保障障性住房房用地性性质的，坚坚决纠正正，严肃肃查处；l 对已供房房地产用用地，超超过两年年没有取取得施工工许可证证进行开开工建设设的，及及时收回回土地使使用权，并并处以闲闲置一年年以上罚罚款。依依法查处处非法转转让土地地使用

13、权权行为。分析：l “十一五五”期间北北京市累累计投放放保障性性住房用用地36603公公顷，保保障性住住房在全全市住房房供应中中的比例例逐年加加大；l 20100年，北北京明确确提出了了“两个550%”的建设设目标，即即保障性性住房建建设用地地占全市市住宅供供地500%以上上；l 新开工建建设和收收购各类类保障性性住房113.66万套以以上，占占全市新新开工住住宅套数数50%以上；l 保证性住住房从土土地供应应方面良良好的指指标，将将跟有利利于保障障性住房房的建设设，解决决居民的住住房需求求。6) 第六条：合理引引导住房房需求。内容：l 各直辖市市、计划划单列市市、省会会城市和和房价过过高、上

14、上涨过快快的城市市，在一一定时期期内，要要从严制制定和执执行住房房限购措措施。l 原则上对对已有 1套住住房的当当地户籍籍居民家家庭、能能够提供供当地一一定年限限纳税证证明或社社会保险险缴纳证证明的非非当地户户籍居民民家庭，限限购1套套住房；l 对已拥有有2套及及以上住住房的当当地户籍籍居民家家庭、拥拥有1套套及以上上住房的的非当地地户籍居居民家庭庭、无法法提供一一定年限限当地纳纳税证明明或社会会保险缴缴纳证明明的非当当地户籍籍居民家家庭，暂暂停在本本行政区区域内向向其售房房。分析： l 限购力度度进一步步加大。新新政与老老政限购购令相比比更加严严格，新新政更加加打压了了有实力力还能购购买房子

15、子的客户户不仅从从贷款角角度限制制，而是是直接禁禁购；l 此次新政政相比较较以前政政策是以以购房者者购房套套数为限限制标准准，新政政前如购购房者经经济实力力雄厚仍仍可以购购买房屋屋，而“新国八八条”公布将将以前有有实力的的二次以以上购房房者完全全驱逐出出市场，但但是首次次购房者者的经济济实力不不会短时时间内有有较大的的提升，实实际执行行时不一一定能够够达促进进首套购购置者比比例的增增加；l 此次政策策是前阶阶段限购购政策的的延续，覆覆盖面扩扩大至全全国，同时不给给市场是是否继续续执行限限购令的的误判。7) 第七条：落实住住房保障障和稳定定房价工工作的约约谈问责责机制。内容：l 未如期确确定并公

16、公布本地地区年度度新建住住房价格格控制目目标、新新建住房房价格上上涨幅度度超过年年度控制制目标或或没有完完成保障障性安居居工程目目标任务务的省（区区、市）人人民政府府，要向向国务院院作出报报告，有有关部门门根据规规定对相相关负责责人进行行问责；l 对于执行行差别化化住房信信贷、税税收政策策不到位位，房地地产相关关税收征征管不力力，以及及个人住住房信息息系统建建设滞后后等问题题，也纳纳入约谈谈问责范范围。分析 ：l 首次以政政策的形形式规定定关于房房价工作作的约谈谈问责机机制，明明确了相相关领导导的责任任，有利利于房价价的调控控政策的的实施，也也体现出出中央调调控房价价的决心心。8) 第八条：坚

17、持和和强化舆舆论引导导。内容： l 对各地稳稳定房价价和住房房保障工工作好的的做法和和经验，要要加大宣宣传力度度，引导导居民从从国情出出发理性性消费。对对制造、散散布虚假假消息的的，要追追究有关关当事人人的责任任。分析：l 此条强调调的是居居民居住住及购房房观念需需要有大大的转变变，会是伴伴随保障障性住房房、商品品房的共共同发展展逐渐形形成，也也是来自自政府结结合中国国实际情情况亡羊羊补牢的的声音；l 如能够最最短时间间内居住住观念有有重大的的转变，将将会起到到事半功功倍的作作用。二、“新新国八条条主要内内容”的总结结通过以上上分析，对对于“新国八八条”对市场场的影响响，总结结为：“一个创创新

18、、五五个加强强、两个个持续”一个创新新：l “新国八八条”中最新新的政策策是第一一条，直直接要求求各地政政府对新新建住房房价格制制定目标标，明确确本地区区价格的的涨幅幅幅度；l 对于房价价的升值值空间给给予官方方的预判判，目的的是可以以打消投投资、投投机者对对预期的的追逐，同同时，让让有合理理购买需需求的购购房人不不再恐慌慌性购房房；l 让房地产产市场逐逐渐平稳稳，特别别是价格格能保持持在合理理的区间间；l 如涨幅超超过制定定标准就就相关负负责人将将被问责责。五个加强强：l “新国八八条”中第三三、第四四、第五五、第六六条、第第七条是是从税收收、金融融信贷、土土地供应应、限购购、落实实保障性性

19、住房及及约谈机机制五个方面面进行强强化；l 相对于“国十条条”税收方方面二手手房营业业税由原原来的差差额5.5%变变为全额额5.55%。对对于企业业加强税税收监管管（重点点对定价价明显超超过周边边房价水水平的房房地产开开发项目目，进行行土地增增值税清清算和稽稽查）；l 相对于“国十条条”对于金金融信贷贷政策由由原有的的二套房房首付比比例500%提升升到600%，利利率必须须二套房房在基准准利率的的1.11倍以上上，加强强了金融融信贷政政策的调调控力度度。l 相对于“国十条条”对于土土地供应应量加强强保障性性住房的的力度，同同时量化化商品房房住房供供地指标标。l 相对于“国十条条”限购力力度继续

20、续加大，此次新政相比较以前政策是以购房者购房套数为限制标准，新政前如购房者经济实力雄厚仍可以购买房屋，而“新国八条”公布将以前有实力的二次以上购房者完全驱逐出市场，但是首次购房者的经济实力不会短时间内有较大的提升，实际执行时不一定能够达促进首套购置者比例的增加；l 相对于“国十条条”加强保保障性住住房力度度与负责责人问责责制直接接挂钩，力力度明显显加强，上上升到了了行政问问责层面面。两个持续续：l “新国八八条”第二条、第第八条是是对原有有政策的的持续，其其中第二二条是持持续加大大保障性性住房的的建设、第第八条是是对政府府直接要要求舆论论给与现现行政策策相符；l 新国八条条继续原原有对保保障性

21、住住房加强强建设的的力度，此此外，此此次颁布布的“新国八八条”在春节节前颁布布政府意意图在试试探市场场反应，此此是政府府在“抢时间间”，即通过过更加严严厉的政政策避免免价格继继续走高高，同时时在此阶阶段大力力建设保保障房，加加大市场场供应量量，满足足市场需需求；综上所述述：未来来市场总总体看还还将维持持平稳的的走势，短短期内对对与市场场是利好好，但从从中长期期看不同同物业类类型的产产品成交交情况表表现将会会有不同同的表现现。三、“新新国八条条”对市场场的影响响1) 对于不同同物业的的影响l 对于北京京市核心心区域的的住宅，因因成熟的的配套、交交通的便便利，因因此价格格波动不不会太大大；l 对于

22、大兴兴、昌平平、亦庄庄、房山山、昌平平、通州州、顺义义等卫星星城的普普通住宅宅市场将将会受到到影响，要要求开发发商对产产品品质质的把控控，市场场竞争将将更加激激烈，不不排除价价格战的的可能；l 对于高端端物业产产品影响响将最为为明显；l 对于400、500年产权权的物业业是利好好消息，因因此类物物业不受受贷款、限限购政策策的制约约，甚至至首付出出现倒挂挂现象，短短时间内内讲是利利好消息息。2) 对于不同同客户的的影响l 对于首次次购房者者（含本本市、外外地客户户）“新国八八条”是利好好消息，继继续敞口口，同时时将会是是未来的的购房的的绝对主主力。在在经济能能力允许许时，首首套房购购房者也也尽可

23、能能买大的的房子，满满足未来来居住需需求增长长的需要要；l 对已有一一套住房房的本地地户籍居居民，在在购二套套时会出出现在征征税前尽尽快成交交的趋势势，或将将把第一一套小面面积住房房也换成成大面积积住房的的意愿；l 对于纯投投资的购购房者，行行政强制制性封堵堵、投资资需求被被全面驻驻遂；l 因此综合合推论中中小户型型项目全全力抓本本地购房房需求，市市场会继继续稳定定活跃，大大户型主主抓两套套和外地地户籍首首套，近近两年未未开征税税的城市市，该细细分市场场需求反反而可能能受更活活跃，户户型面积积也要适适当加大大且提高高三居以以上比例例，以与与该类客客群新的的购买取取向更匹匹配。四、“新新国八条条

24、”应对策策略l 第一条对对策：建建议开发发商积极极与顺义义区政府府沟通，对对后期价价格的涨涨幅的制制定与执执行情况况有前期期的了解解，以便便项目后后期产品品价格的的制定；l 第三条对对策：本本条主要要是针对对税费的的政策，其其中“直接对对项目影影响的是是加强对对土地增增值税征征管情况况的监督督检查，重重点对定定价明显显超过周周边房价价水平的的房地产产开发项项目，进进行土地地增值税税清算和和稽查。”对项目产生直接影响，也就是说如果项目销售价格过高，将会受到政府有关部门的直接调查资金、增值税的情况，将影响项目的销售，企业的形象。因此，项目后期加个的制定应更加谨慎；l 第四条对对策：本本条主要要影响二二套房购购房者，首首付比例例增加到到60%，比率率必须是是1.11倍以上上。100%的提提升实际际影响不不会太大大，但也也应建议议继续提提升项目目的产品品品质，提提升项目目的性价价比，满满足客户户需求；l 第六条对对策：本本条是对对前期限限购令的的进一步步深化条条件更加加严格。建建议必须须加大对对区域内内首次置置业客户户的挖掘掘，确保保次部分分客户不不会流逝逝。此外外，建议议采用金金融服务务方式，进进行创新新性购房房（如信信托、以以公司名名义购房房）。