公司房地产项目的报建流程crhg.docx

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1、房地产项项目开发发中华人民民共和国国城乡规规划法将将于明年年1月11日实施施，作为为曾经房房地产管管理部门门的小混混混以及及现在的的下海流流浪人员员，我看看了其中中与房地地产开发发报建有有关的内内容，有有些感慨慨，在这这里讲一一讲。 其中，涉涉及房地地产管理理的各大大部门之之间的恩恩怨由来来已久，我我想到哪哪里就讲讲到哪里里吧。下下面基本本上是按按照报建建的先后后顺序来来说。1、土地地证、建建设用地地规划许许可证、规规划要点点批复阶阶段 土地地证和建建设用地地规划许许可证这这两个证证，加上上规划要要点批复复，是进进行房地地产开发发的前提提.但是是，这几样样东西领领取的先先后顺序序，非常常的有学

2、学问。有有经验的的同志，一一看这几几样东西西的发出出时间，基基本上就就可以判判断出地地块背后后的故事事。这三三样东西西涉及到到国土部部门和规规划部门门之间旷日日持久的的权力斗斗争。目目前我国国法律也也没有很很好的规规范这个个问题。 恩，简简单的说说一下，土土地证由由国土部部门颁发发，是土土地权属属证明，载载明了土土地用途途及使用用期限（只只是载明明）；建建设用地地规划许许可证由由规划部部门颁发发，是核核定土地地用途及及用地界界线的法法律依据据；规划划要点批批复由规规划部门门颁发，是是确定土土地使用用强度指指标的法法律依据据，如容容积率啊啊、建筑密密度啊、停车位位配置要要求啊这这些指标标都在这这

3、个批复复里体现现出来，包包括现在在的那个个小户型型比例限限制要求求，也会会在这个个文件里里体现出出来。 一般来说说，一块块地必须须要由规规划部门门核定规规划要点点，颁发发了建设设用地规规划许可可证（以以下简称称地规证证）之后后，才能能领取土土地使用用权证。这这绝对是是必须应应该走的的程序。因因为国土土部门必必须依据据规划部部门核定定的土地地功能及及土地使使用强度度，才能能计算出出土地出出让金，才才能在土土地证上上载明土土地用途途及年限限。但是是在现实实中呢，这这个想法法只能是是理想状状态。因因为很多多地方的的国土部部门在出出让土地地的时候候，根本本不考虑虑规划，直直接就整整块出让让了，然然后给

4、人人家办理理商住用用地土地地使用权权证。这这种让人人无法理理解的土土地出让让模式一一度非常常盛行。受受让了土土地的开开发商要要再去规规划部门门软磨硬硬泡，无无论是修修改规划划也好，还还是根本本没有规规划都好好，反正正我的土土地出让让金是已已经交了了，剩下下的事情情你规划划部门得得给我搞搞定。 我不是批批评这种种土地出出让模式式容易滋滋生腐败败。要知知道，我我国正式式搞土地地出让也也只不过过是从119900年开始始的，而而以公开开交易的的形式搞搞土地出出让，甚甚至都只只是从119977年才正正式开始始。而北北京第一一块公开开交易的的土地，是是到20000年年之后才才上市的的。我只只不过是是说，我

5、我国在这这个问题题上缺乏乏经验，国国际上也也没有什什么可供供借鉴的的模式。因因为我国国的房地地产管理理体系那那绝对是是全世界界独有的的。愤青青们不要要在这里里说三道四四，我在这这个行业业浸了这这些年了了，起码码我个人人觉得，把把我放到到90年年代的背背景里面面去，我我也想不不出更好好的土地地交易模模式。城城市规划划这个概概念一直直到现在在都还没没深入人人心，更更何况当当时呢。 不过，无无论如何何，这种种土地交交易模式式现在已已经只是是历史了了。 新城城乡规划划法第三三十八条条：在城城市、镇镇规划区区内以出出让方式式提供国国有土地地使用权权的，在在国有土土地使用用权出让让前，城城市、县县人民政政

6、府城乡乡规划主主管部门门应当依依据控制制性详细细规划，提提出出让让地块的的位置、使使用性质质、开发发强度等等规划条条件，作作为国有有土地使使用权出出让合同同的组成成部分。未未确定规规划条件件的地块块，不得得出让国国有土地地使用权权。 以出让方方式取得得国有土土地使用用权的建建设项目目，在签签订国有有土地使使用权出出让合同同后，建建设单位位应当持持建设项项目的批批准、核核准、备备案文件件和国有有土地使使用权出出让合同同，向城城市、县县人民政政府城乡乡规划主主管部门门领取建建设用地地规划许许可证。 城市、县县人民政政府城乡乡规划主主管部门门不得在在建设用用地规划划许可证证中，擅擅自改变变作为国国有

7、土地地使用权权出让合合同组成成部分的的规划条条件。希希望在我我日后的的职业生生涯中，不不要再拿拿着商住住用地土土地证去去规划部部门死磨磨硬泡，阿阿门。 2、项目目公司设设立、立立项、环环境评估估、房地地产开发发资质这四项几几乎是每每一个项项目要开开始的时时候必须须要搞的的东西，非常的的社会主主义特色色。不过过这里也也有些东东西很有有趣，与与法律的的关系也也比较紧紧密，比如设设立项目目公司。这这里要注注意一下下，母公公司拍到到的土地地，转到到其全资资设立的的项目公公司名下下，按我我国法律律，不属属于交易易。我再再次强调调一下：母公司司与其全全资子公公司之间间的土地地流转，不不属于交交易。再再次强

8、调调：不属属于交易易。因此此，房地地产公司司可以任任意设置置项目子子公司，房房子卖完完后再把把它在实实体上消消灭，只只留下一一个壳。这这种操作作模式没没什么法法律风险险可言，非非常的经经济实用用，因此此现在我我国稍微微有点规规模的房房地产公公司都这这么干。再说立项项，这个个东西纯纯粹是计计划经济济时代留留下的产产物，非非常的烦烦，也不不知道这这个东西西应该算算什么。立立项主要要考察的的是项目目的投资资额及可可行性。我我不知道道在目前前的市场场里，可可行性这这个东西西，政府府是从什什么角度度来管理理的。反反正现在在各地由由于市场场经济的的深度不不同，所所以在这这个事情情的管理理上也不不同。有有些

9、地方方基本上上不太管管，有些些地方就就管得非非常严。而而且立项项到底需需要什么么材料那那也是谁谁都说不不清楚的的事情。立立项与其其他程序序的先后后关系那那更是异异常随便便的事情情。譬如如最近国国家的政政策，要要求先做做好环境境评估，再再回头来来立项。这这是基于于加强环环境保护护促进可可持续发发展的考考虑。但但在很多多地方，环环评的一一项主要要前提材材料就是是立项批批文。立立不了项项根本做做不了环环评。不不过上有有政策下下有对策策，事情情都是人人办出来来的。反反正到目目前为止止，建设设项目都都在纷纷纷的上马马中，我我也不知知道大家家都是怎怎么在这这些莫名名其妙的的政策中中穿越过来来的。反反正我自

10、自己如果果操办这这些事情情，基本本上都是是直接去去这些部部门。譬如要去计划划部门，就就让他们们给我推推荐可行行性研究究报告的的编制公公司；要要去环保保局，就就让他们们给我推推荐环境境评估报报告的编编制公司司，然后后让这些些公司负负责把这这些手续续办出来来，编制费费用稍微微给多点点都没关关系。总总之我自自己一看看到这些些手续，头头就痛得得厉害。 房地产产开发资资质就比比较有技技术含量量一点，关关键是专专业技术术人员难难找。现现在这些些专业技技术人员员资料都都是省内内联网了了，想搞搞几个球球人糊弄弄建设部部门基本本上做不不到，建建设部门门也不敢敢在这个个事情上上乱来，因因为任何何人都可可以上网网查

11、到，某某某是什什么专业业资质任任职什么么公司。现现在结构构类的工工程师难难找啊，感感慨一下下，嘿嘿嘿。下一篇开开始讲正正式的规规划报建建：总平平面审查查阶段。 3、总平平面审查查阶段 这个阶段段各地的的叫法不不一样，我我听得比比较多的的叫“修建性性详细规规划审查查”。这个个阶段就就是审查查小区的的总平面面规划图图纸，也也就是审审一个小小区的建建筑物都都是怎么么排的，每每栋单体体建筑有有多高，有有多大，各各栋单体体建筑之之间怎么么间隔，间间距是多多少，日日照够不不够，总总容积率率是多大大，有没没有超过过规定的的容积率率，建筑筑密度是是多少，进进出小区区的道路路怎么安安排，是是不是符符合消防防规范

12、等等等，这这些东西西都是非非常的专专业啊专专业。 在这这里我要要举例说说明一下下。比如建建筑密度度，这个个东西看看起来很很简单是是吧，就就是建筑筑物基底底面积占占整个小小区面积积的比例例数。譬譬如这个个小区是是1万平平方米，有有30000平方方米的地地面上有有建筑物物，那么么建筑密密度就是是30%。看起起来这个个计算应应该是没没有什么么争议了了。但是是且慢，我这30000平平方米的的建筑占占地里面面，有220000平方米米是一个个大型的的架空平平台，架架空层下下是停车车位，上上面是空空中绿化化广场。那么争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了

13、保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以钻。 再举举个关于于容积率率的例子子，就是总建建筑面积积除以净净用地面面积，也是看看起来很很简单。但但是放到到实践中中一看，啥啥是净用用地面积积啊？从从哪里起起算啊？是纯粹粹的土地地使用权权证上面面载明的面积积呢，还还是比这这个面积积大那么么一点，一一直到周周边道路路的道路路中线去去呢？这这个东西西根本说说不清楚楚，怎么么算

14、都行行。如此此把净用用地面积积加大了了，总建建筑面积积自然就就水涨船船高。这这都是可可以钻空空子的地地方。 还有其他他的地方方，譬如如消防通通道的设设置，高高层建筑筑四周必必须设立立环形消消防车道道。但是是这么一一搞，小小区的绿绿化基本本上就毁毁掉了。怎怎么办？那就设置置那种隐隐形消防防车道，上上面种草草保持绿绿化，然然后指着着图纸说说这就是是一条消消防道路路。这么么搞行不不行？消消防车道道的载重重量那是是有非常常严格的的设计要要求滴，反反正我个个人不知知道这种种草地能能不能承承载得起起消防车车，但是是大家都都这么做做。审查查总平面面是整个个开发报报建过程程中最有有技术含含量的活活，这个个过程

15、一一般都要要持续2到到3个月月，往往往都要和和规划部部门反复复修改扯扯皮，来来回磨，磨磨到双方方都没了了脾气，才才能通过过。我反反正几乎乎没有见见过能顺顺顺当当当、啥工作作都不做，干干等着就就能通过过总平面面审查的的。也没没见过那那种零缺缺陷的总总平面设设计。所所以只要要有心，无无论什么么公司的的总平面面，无论论是你万万科还是是富力还还是雅居居乐，那那只要稍稍微挑剔剔一下，问问题都是是一筐筐筐的。不不是消防防间距不不够，就就是在不不能开窗窗的地方方开了窗窗，要么么就是车车道转弯弯半径太太小，等等等等等等。（在在这儿自夸一一个：本本人不才才，曾经经试着在100天内完完成这个个工作，至至今被引引为

16、传奇奇故事。嘿嘿嘿） 4、管线线综合图图审查、排排水许可可证 管线线综合审审查是规规划部门门的专业业审查内内容之一一，我现现在专门门拿出来来讲，因因为这个个东西实实在是非非常非常常的专业业啊。搞搞得不好好的话，实实在是害害死人啊啊。而且且，被这这个东西西害死的的公司比比比皆是是。各位位千万别别以为那那些什么么保利啊啊、合生啊啊之类的的大公司司就不会会在这个个问题上上犯重大大原则性性的错误误。事实实上，无无论什么么房地产产公司，在在这个问问题上栽栽跟头的的的几率率是一样样的，这这个东西西就跟击击鼓传花花似的，一一轮到就就死。 说了了半天，管管线综合合是啥？它包括三三大项：小区给给排水管管线、强强

17、电线路路、弱电电线路，这这三项综综合起来来考虑，根根据各项项设计规规范科学学统筹安安排，并并放到同同一张图图纸上。给给排水不不用多解解释了，就就是怎么么引自来来水进小小区，然然后怎么么把生活活污水和和雨水排排出小区区；强电电就是生生活用电电，线路路从哪里里进，怎怎么上楼楼，怎么么进门；弱电的的内容就就多了，什什么有线线电视线线、各类类通讯线线路、网网线、内内部监控控线路，等等等等等等多得要要死。上上面这三三样东西西如果要科科学的话话，统统统都得在在地下走走，从地地下穿进进各栋单单体再连连接进入入千家万万户。 这些些线路啊啊什么的的，必须须要合理理的安排排好，不不能到处处乱走。作作为非专专业人士

18、士，要判判断一个个小区的的管线设计计好不好好，只需需要看两两个东西西：1、你你就这么么走进一一个小区区，看它它里面是是不是有有电线搭搭在楼和和楼之间间。只要要有这个个，基本本上这个个小区你你就不用用多考虑虑了。22、沙井井盖是不不是基本本沿着小小区道路路排布，不不是搞到到到处都都是。如如果什么么沙井盖盖搞得满满地都是是，简直直看不出出走向来来的，基基本上这这个小区区你就可可以考虑虑放弃了了。 为什什么我要要这么强强调这个个管线综综合呢？如果它它设计不不好有什什么后果果呢？首首先，就就是给排排水会整整天出问问题。一一下雨小小区就变变池塘的的事情，我我实在是是见得太太多了；然后，对对于年轻轻的我来

19、来说，就就是网络络整天出出问题，小小区网络络运营商商根本没没得选，因因为只埋埋了一条条管，别别的网络络运营商商想进来来提供优优质服务务都不行行，而现现在的这这家，不不是这里里的线路路坏就是是那里坏坏，整天天修，我我这儿正打怪怪呢，嘣嘣的一下下，断网网了。再再然后，夏夏天千万万别开空空调，一一开就断断电跳闸闸。家里里的电器器得轮着着用，千千万别一一起开。看看电视的的时候千千万别开开电脑，不不然就得得在黑暗暗中度过过一晚。这这都是管管线综合合没搞好好的标志志啊。你你说，这这样的小小区能住住吗？ 管线线综合既既然如此此重要，那那么我们们说，我我们设计计的时候候好好考考虑、仔仔细研究究不就行行了吗？事

20、实上上，确实实不行。为为什么？因为所所有的线线，你都都得从外外面引进进来，都都得跟外外面有个个接口。但但是接口口在哪里里呢？我我现在告告诉你们们，无论论开发商商们在事事先做多多少准备备工作，做做多少调调查工作作，都无无法保证证预留的的接口不不发生变变化。最最常见的的是市政政排污管管线突然然就重新新施工，换换地方了了，哪怕怕它不换换地方，就就是水平平抬高个个几公分分，这个个小区的的排水因因为倾斜斜度不够够，那也也完蛋了了。这种种事情太太常见了了，大家肯肯定经常常看到市市政管线线施工，把把路挖开开，今天天搞搞这这里，明明天搞搞搞哪里。我我反正是是被这个个东西搞搞怕了，这种情情况那是是想赔钱钱都搞不

21、不定的。然然后还有有高压电电线的接接入口，一一开始说说得好好好的，从从某某变变电站接接，等到到施工完完毕，要要正式接接的时候候，突然然发现那那个变电电站已经经搬走了了，又或或者它的的容量已已经超了了，不能能再让你你接，你你得从其其他地方方接，这这个时候候只能花花冤枉钱钱乱引。引引到多少少电算多多少电。至至于会引引起什么么生活上上的麻烦烦，我也也不知道道。 再说到这这个排水水许可证证。这个个东西是是市政部部门发的的，专门门针对小小区的排排水。现现在都是是要求雨雨污分流流了，就是雨雨水和生生活污水水要分两两条管排排。这个个证管的是是管径和和流量，以以及连接接市政管管线的位位置。然然后这个个东西反反

22、过来又又影响管管线综合合设计，事事实上是是一回事事，我就不不多说了了。5、单体体审查、建建筑工程程规划许许可证规划部门门对单体体设计的的审查那那也是非非常严格格的，但但是总体体来说，相相对于总总平面规规划，就就比较容容易通过过一点。单单体设计计是啥呢呢？就是是在总平平面规划划的基础础上，落落实单体体建筑的的设计方方案。单单体方案案的主要内内容有哪哪些呢？我个人人是这么么总结的的：关键键就是落落实各空空间的大大小尺寸寸。这个个阶段有有些东西西也很麻麻烦，最最烦的是是车位。目前来说说，我国国各大城城市在车车位问题题上管得得那都是是非常严严格的，要要求一般般是每户户住宅配配一个车车位，商商业一般般是

23、1000平方方米配一一个车位位。大体体的配置置要求基基本上都都是这样样，各城城市大同同小异。车车位不够够的，基本本上都别别想通过过单体审审查。当然然，总平平面审查查期间一一般来说说也会审审车位，不不过那个个阶段主主要是经经验值，按按35平平方米到到45平平方米一一个车位位这样的的经验值值来估算算地下室室面积够够不够，一一般来说说规划部部门不会会很在意意车位够够不够，不不会认真真的在图图纸上数数。但是是单体阶阶段就不不一样了了，开始始数数了了。这时时候什么么毛招都都会用上上。比如如所谓的的子母车车位啦，根根本停不不进去车车的转角角位置也放放个车位位啦，等等等等等等。但是是有些时时候，无无论怎么么

24、摆都摆摆不够，那那也有办办法，就就是宣称称我这里里要做立立体机械械停车位位。立体体机械停停车位我我相信很很多人都都见过，那那玩意非非常的不不好使唤唤，进出出一次花花上半个个小时那那是非常常正常的的事情。不不过无数数开发商商都只是是停留在在口头上上，只要要通过单单体审查查了，这这个机械械停车装装置那是是绝对不不会安装装的。 那么么，为什什么开发发商那么么不愿意意建大点点地下室室？因为为建地下下室是亏亏本的。买买的人也也少。我我知道这这个话一一说出来来粪青们们就会向向我开炮炮，说什什么100几200万买一一巴掌大大的停车车位，开开发商还还亏本？事实是是，停下下一台车车，的确确只需要要10个个平方米

25、米不到的的空间。但但是，你你要把这这部车停停进去，你你另外还还需要330平方方米的进进车道。所所以按经经验值，每每个停车车位所须须分担的的面积，基基本上都都是355到455平方米米，规划部部门都这这么掌握握。你这这个车是是不能垂垂直起降降的，这就是是客观规规律。 当然我这这个是大大概经验验，在有有些城市市，停车车位还是是能赚钱钱的，比比如广州州、深圳圳和上海海的一些些黄金地地段的楼楼盘，据据说停车车位都能能买到440万一一个，不过这这个不代代表一般般规律。审完单体体设计，设设计公司司再细化化一下出出建筑施施工图，就就可以申申领建设设工程规规划许可可证。这这个过程程没什么么技术含含量，不值得得多

26、说，我就一一笔带过过了。 不过这这个建设设工程规规划许可可证，在在新的城城乡规划划法中中被提到到非常高高的位置置，反复复的强调调。我个个人还没没钻详明明白，不不知道这这个法是是什么意意思，在在搞什么么玄虚。6、消防防和人防防专项审审查 这两两样东西西搞死人人。我直直接这么么下两个个结论：没有哪哪个小区区的消防防和人防防设计是是达标的的；没有哪哪个小区区的消防防和人防防设备是是合格。直截了当的说：消防报建，要说难，是所有专业报建中最艰难的，但是如果说简单，也可以很简单。至于人防报建，这个东西莫名其妙，我不知道这个算什么，我对任何备战的东西，都心存恶感。 先从从消防说说起。消消防部门门是武警警官兵

27、，不不是政府府机构，这这个大家家心里要要有数。我我国的消消防审查查，在很很多时候候都是非非常扯淡淡的，非非常官僚僚的。另另外呢，我我们的开开发商，也也的确是是非常的的不象话话，要满满足消防防规范的的话，这这个投入入太大了了。另外外我们的的消费者者也没这这种意识识。因为为很多消消防上的的要求是是非常影影响使用用的，比比如电梯梯间和楼楼梯间之之间设置置个1级级防火门门，那对对业主进进进出出出来讲是是非常不不方便的的。基本本上，消消防设计计绝对不不可能严严格按规规范做够够做足。在在这个方方面，审审查那也也是越来来越严。一般说，开发商都是委托消防施工企业代理报建。为什么呢？因为这些企业长期和消防部门打

28、交道，跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长，往往由他们出面才能把事情办成。但是，我在这里说句公道话：涉及生命安全的消防规范，基本上没人敢动手脚。比如12层以上要设置专门的消防电梯，17层以上设置剪刀楼梯，这些强制性规范已经是铁律。我个人没见过有开发商能绕得过这些强制性规范的，即使能绕过去将会获得巨大的回报，譬如减少一套楼梯，那是多么好的事情啊， 但是基本上没人敢去办。起码我不敢。在我个人日后的职业生涯中，我也不敢。 人防防工程是是非常神神经的一一样中国国特色的的东西。我我不知道道这个东东西算啥啥。真要要有空袭袭了我绝绝对不会会呆在高高层建筑筑的地下下室里，9911的的那栋大大楼就是是前车之之见

29、。真真要被炸炸了，呆呆在地下下室里绝绝对活埋埋掉。当当然这只只是我的的个人观观感，大大家不必必介意。 人防部门门属于政政府部门门，不是是军队编编制。用用于人防防用途的的那部分分地下室室也可以以搞停车车位，但但是这部部分要被被划出来来，不能能发产权权证。这这部分停停车位只只有使用用权。关关于人防防停车位位的使用用权问题题，现在在的争议议非常大大，社会上上各种声声音都有有，尤其其是自以以为看通通了物权权法的神神经们。我我现在告告诉你们们，所有有人防用用途的东东西，产产权都是是国家所所有。国国家为了了鼓励大大家搞人人防工程程，就允允许你暂暂时用着着。但是是这个产产权，无无论如何何，都不不可能归归属于

30、什什么全体体业主。 因为为人防用用途部分分的车位位只不过过是一种种暂用的的性质，不不能卖，所所以开发发商绝对对会想办办法减少少人防面面积。另另外，人人防设备备那也是是非常疯疯狂的东东西，比比如人防防那个安安全门，那那都不知知道算啥啥，那个个东西要要真放进进地下室室，还真真是碉堡堡了，也不知知道能防防什么。 7、节能能审查、施施工图审审查在领取建建设工程程规划许许可证之之后，设设计公司司在建筑筑施工图图的基础础上再次次细化，完完成结构构施工图图、水电电施工图图等等全全部施工工图及结结构计算算书等，完完成节能能设计，做做一个节节能计算算书，就就可以开开始这两两项审查查了。 节能能审查，在在我的个个

31、人经验验里面，是是怎么审审都行的的事情。我我国现在在越来越越强调可可持续发发展，建建筑节能能摆上的的位置也也越来越越高。这这么说吧吧：什么么3600度大落落地窗、全全敞开式式阳台、无无封闭式式中庭这这些东西西，在节节能方面面肯定是是不达标标的。搞搞了这些些东西，夏夏天空调调得开到到疯掉。不不过老百百姓都喜喜欢这种种新鲜东东西。此此外，南南北差异异非常明明显：北北方一般般在节能能审查上上都比较较能达标标，老百百姓在观观念上也也比较能能接受这这个，因因为北方方有一个个取暖的的问题，节节能不能能达标的的房子，在在冬天那那可是要要白白的的花出取取暖费的的。但是是南方人人对这种种东西就就比较不不待见，我

32、我就好这这一口，你你管得着着啊。 说到到这里不不由得想想对那个个套型建建筑面积积90平平方米以以下占770%以以上的990700政策说说两句。建建设部的的官员们们在政策策制定上上，必定定带有强强烈的北北方特征征。北方方人在考考虑在冬冬天取暖暖的要求求之后，的的确不习习惯居住住大面积积。开间间超过66米的客客厅，在在取暖上上就肯定定不达标标了。同同时，在在完全不不考虑洗洗手间的的采光和和通风要要求时，90平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。这是与北方人的使用习惯及气候一致的：空气干燥，而且洗手间的使用频率较低，一般人都不习惯每天洗澡。（我说明，我这不是地域歧视啊，我这完全是就事

33、论事。）但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户，90平方米要设计出三居室，就几乎是不可能完成的任务。这个稍微在图上画一下就知道了。房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了。本人当年参与的好几个项目，为了在满足这个9070的要求下还能做3房单位，设计师呕了不知道多少吨血。现在很多开发商给逼得没法子，被迫只能大量的推出两房单位。当然，两房单位也可以住，不过就不能养孩子，一养孩子这家就完蛋了，爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭，连转身的地方都没有。现实就是这么滴残酷。客观规律就是如此。现在有些公司为了规避这个9070，还想了些花招，比如设计两套房子，再打通它一起卖。在某些不良媒体的

34、宣传口径上，将这个做法称为不良开发商昧着良心做事。我个人无言以对。 恩，再说说节能审审查。现现在开始始说施工工图审查查。施工工图审查查现在都都已经在在表面上上市场化化了，允允许开发发商自己己找有资质的的施工图图审查单单位做审审查。施施工图审审查单位位还必须须对审查查结果负负责。但但是，基基于我国国的审查查技术非非常的落落后，其其实应该该说是设设计、施施工技术术都非常常落后，因因此这个个审查实实在是见见仁见智智，根本本没法子子审。在在这里讲讲一个本本人曾经经亲历的的事情。那那一年在在珠三角角一个三三线城市市，在一一个别墅墅项目门门口建一一座景观观塔。那那个塔呢呢，形状状就像个个纺锤，中中间粗两两

35、头细。该该地建设设局检查查组带人人检查施施工现场场，上了了这塔的的工架，突突然这塔塔就塌了了，整个个检查组组全部死死光。这这是个大大事啊，政政府因此此开展了浩浩大的调调查工作作，来查查这个事事故的原原因。首首先当然然是从源源头设计计查起。然而设计坚称没有任何设计上的问题。于是把那图纸送去重新做审查。结果审查人员一查，说不行，这个图纸有问题。两边就吵了起来。最后两边都说服不了对方。要说这个图纸违反强制性规范吧，它也不违反。但是不违反强制性规范就表示安全合格吗？我看谁也不敢说这个话。最后只能把施工单位拉出来，判了几个罚了些钱，了事。现在合生在广州的某楼盘前面，也打算树这么样一个塔，做审查的时候也是

36、吵得不可开交。最后也是不了了之，因为这根本说不清楚，到底安不安全反正我个人不知道。施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。施工图审查时除了给审查费，专家的红包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。8、余泥泥排放许许可、噪噪音排放放许可、夜夜间连续续施工许许可余泥泥和噪音音，这两两个东西西专门在在这里讲讲，是因因为这两两样东西西是最扰扰民的。我我知道在在很多城城市几乎乎没怎么么管。但但现在，越越来越多多的城市市，开始始加强了了对这两两样东西西的管理理。余泥泥排放现现在都快快成了各各大公路路管理部部门，包包括公路路、交通通、警察察，的主主要生财财道路了了。运输输施工余余泥的

37、车车辆，只只能在规规定时间间，规定定道路上上行驶。但但在很多多时候，根根本不可可能这么么规范。尤尤其是工工程赶进进度的时时候，那那是日夜夜得都运运泥啊，没没办法，只只能打通通各路神神仙。 余泥在运运输过程程中，很很容易污污染路面面。本人人曾经见见识过广广州的一一部车，从从天河一一路撒到到番禺，结结果被罚罚了5万万多，包包工头拼拼命去做做工作都都没用，估估计是交交通部门门火大了了，撞枪枪头上了了。噪音排放放许可，是是指只能能在规定定时间用用规范的的噪音较较轻的方方式施工工。这个个是环境境保护部部门主管管的。现现在很多多城市已已经禁止止使用锤锤击桩了了。那玩玩意打起起来不是是人能忍忍受的，想想当年

38、我我刚刚进进入这个个行业时时候，我我靠，站站在工地地里，听听了一天天的锤击击声，第第二天耳耳朵里都都是嗡嗡嗡声，差差点就给给给锤傻傻了。当当然用锤锤击桩，那那肯定是是最经济济的。只只要没人人管，开开发商绝绝对用锤锤击桩。因因此我个个人无论论如何，都都支持在在这方面面加强管管理。此此外，对对那些夜夜间连续续施工的的，更要要予以管管制。现现在一些些城市，这这个夜间间连续施施工的管管理，就就管得非非常好，比比如广州州和深圳圳。那是是真的管得不不错，无论怎怎么找关关系都难难批得下下来。如如果胆敢敢不报批批就夜间间开工，那是嫌嫌自己钱钱多，想想支援政政府的贫贫困官员员了。但但是绝大大多数的的城市，唉唉，

39、那处处于几乎乎没有管管理的地地步。 我作为从从先进城城市走出出来的三三个代表表，到一一些二三三线城市市去，傻傻乎乎的的去问人人家环保保局，噪噪音排放放和夜间间连续施施工怎么么办手续续啊？结结果被人人家狠狠狠的嘲笑笑过好几几回。嘎嘎嘎，我我相信这这里也会会有人看看过我这这一段之之后，狠狠狠的嘲嘲笑我，并并且自鸣鸣得意的的说：有有这种手手续吗？我这里里没有啊啊，我这这里很简简单啊，什什么什么么的，就就和上面面某些人人自鸣得得意的嘴嘴脸一样样。9、质量量监督、安安全监督督我为为了把施施工许可可证这一一节赶紧紧搞出来来，已经经写得不不耐烦了了。但是是没法子子。程序序是这么么一步步步走过来来的。施施工许

40、可可证完了了之后，我我随便这这么一想想，我靠靠，后面面不知道道还有多多少程序序。放验验线、白白蚁防治治、防雷雷、预测测绘、预预售、各各专业验验收、项项目备案案验收，一一直到交交楼。这这得写死死我啊。为为什么我我会突然然发这种种神经写写这种东东西呢？不明白白自己啊啊不明白白自己，特牢骚骚百余字字，谢谢各各位。质量监督督站和安安全监督督站都是是建设部部门下属属机构。拿拿施工许许可证之之前，必必须得去去两个站站办审批批手续。这两个站的分工，我跟各位说老实话，我分不清楚。在我看来，质量问题都是安全问题。我就不明白为什么要搞两个站分着管。譬如我打桩没按规定程序打，导致桩荷载不达标，这个到底是安全问题还是

41、质量问题？我反正说不清楚。总之两个机构都得好好的哄着。当然在若干细节上这两部门还是有所区别。比如有些安全问题的确跟建筑质量关系不大，譬如工人不戴安全头盔啦，物料堆放不按规定乱堆啦这些。但在我看来，安监把质监吃掉，并成一个机构，没有任何逻辑和操作上的困难。 在现现实的操操作中，但但凡涉及及到检测测的，就就由质监监办；不不需要检检测，一一般用肉肉眼就能能发现毛毛病的，就就属于安安监的职职责。由由于质监监搞检测测，比如如桩荷载载检测、水水泥检测测，这些些东西，都都是收费费项目，所所以质监监在管理理上就没没那么的的严，为为什么呢呢，因为为质监大大多得靠靠这些收收费项目目养活自自己。收收人钱手手软，云云

42、云。安安监基本本不收费费，但是是他们也也能想出出非常多多的收费费服务出出来，譬譬如安全全生产培培训，工工人佩带带平安智智能卡上上班，等等等，总总之各有有各的门门路啦。现在有些些城市，质质量检测测的功能能已经开开始市场场化了，有有资质的的检测单单位都能能做检测测了。我我见过最最好的城城市是广广州。桩桩检测的的费用只只是周边边城市的的三分之一。不过过呢，绝绝大多数数的城市市，这个个功能被被质量监监督站牢牢牢的把把持着。这这个也是是建设部部门的生生财主道道啊。我我要是局局长我也也不肯放放。10、施施工招投投标、监监理报建建还是是没写到到施工许许可证，写写死我了了，啊啊啊啊我为为什么会会想到写写这个题

43、题材？我我现在内内心深处处泛滥着着一写到到施工许许可证就就太监掉掉的冲动动啊。首先先，我必必须说明明，按照照我国现现行招投投标法，私私营房地地产公司司（无国国有经济济成分）的房地产项目不需要做建筑施工招投标，他们可以直接发包。但在某些大城市，譬如广州，无论什么企业施工，都必须招投标。这是广州在管理上严重违反行政许可法的地方。我个人对此一直持非常反感的态度。在大多数城市，私营企业只要能提供私营企业证明，既可免除施工招投标手续。啥是私营企业证明呢？去工商局打一张股东结构书就行了。 在必必须要做做施工招招投标的的时候，我我必须得得说，这这个领域域那是真真黑不是是假黑。黑黑得让人人毛骨悚悚然。搞搞施工

44、的的就没几几只好鸟鸟。我在在此随便便讲个故故事哈。施施工企业业必须把把自己的的专业技技术人员员备案到到建筑管管理部门门里去，一一般包括括施工员员、质量量员和安安全员。施施工投标标的其中中一个材材料是专专业技术术人员，根根据项目目大小，配配备的人人员多少少也有不不同要求求。大家家知道一一下就行行。有一一次在广广州，某某企业围围一个标标，另外外一个不不识相企企业就想想进去，材材料一准准备，然然后发现现自己的的技术人人员不够够了，于于是马上上到建设设局备案案新增人人员资料料。本来来这种新新增技术术人员备备案实在在是非常常简单的的事情。结结果，连连交件都都交不进进去。总总之就是是不受理理。后来来求爷爷

45、爷告奶奶奶给受理理了，然然后又因因为其中中一个人人的身份份证复印印得不清清晰，全全部材料料退件。这这个企业业的老板板气得吐吐血。到到最后当当然这个个标是投投不进去去了。我我这里讲讲的还只只是个小小手段。暗暗地里啥啥招数都都用得出出来。我我个人不不排除有有些人为为了逼别别人退出出投标会会使用黑黑社会的的可能性性。 监理招标标的程序序跟施工工招标的的程序及及做法几几乎一致致，我不不多说了了。监理理报建是是完成这这个监理理免招标标或招标标手续之之后的事事情，做做一个监监理规划划和监理理细则，交交建设部部门审核核一番，认认为OKK了，发发一个监监理审查查意见，通过了了就是下下一步，施施工许可可证。而而

46、监理规规划和监监理细则则，老实实讲，在在我个人人的经验验里面，我我从来没没看到建建设部门门真的做做过审核核。在我我个人的的从业经经验里面面，我没没见过几几个政府府官员能能看得懂懂的。11、施施工许可可证 我怀着万万分激动动的心情情，打下下了上面面那5个个字。施工工许可证证所须材材料基本本上是上上面全部部手续一一个汇总总。缺一一不可。在在我个人人的职业业生涯中中，我从从来没有有经历过过能办齐齐上面所所有的手手续，再再申领施施工许可可证的。在在我与同同行的交交流中，我我也从来来没见过过老老实实实的一一步步完完成所有有手续，再再来办理理施工许许可手续续的。要要这样的的话，没没个一年年的时间间绝对出不

47、不来。不不相信的的同学，请请回头再再把前面面10个个大项看看一遍，基基本上每每个大项项里的每每一个小小项的工工作日不不会少于于20个个。而且且得一步步一步来来。这是是什么概概念？这这是卡死死你的概概念。随随便哪个个环节出出了任何何问题，直直接就GGAMEE OVVER。在改革开开放之初初，外资资企业刚刚进中国国的时候候，有个个著名的的段子，说说是有个个企业要要搞一个个项目，前前后盖了了2000多个章章，事还还没办成成。最后后撤资了了，不干干了。上上级政府府震怒，云云云。现现在改革革开发这这么多年年了，我我们好到到哪里去去了吗？我们的的办事流流程方便便吗？我我们能方方便快捷捷的为企企业服务务吗？

48、到到了今日日，还有有什么企企业抱怨怨过政府府管得太太严、太死，审审批环节节太复杂杂吗？听听不到了了。为什什么？因因为大家家统统都都已经适适应了这这个游戏戏规则。大大家已经经在这个个圈子中中取得了了某种平平衡，达达成了某某项交易易。在这种情情况下，改改革办事事流程，简简化办事事程序，反反而会阻阻碍办事事效率。我我知道我我这么说说，会有有很多愤愤青不能能理解。我我就这么么告诉你你们：大大家都已已经把潜潜规则当当成了规规则，这些规规则维系系着房地地产这个个产业。在在每一个个程序中中，在每每一个环环节中，都都存在利利益分配配，都存存在制衡衡。这个个系统在在经过110多年年的运做做之后，它它本身已已经具有有了生命命力，绝绝对是牵牵一发而而动全身身。因此此，我们们经常可可以看到到，除了了一些管管理相对对规范和和严格的的大城市市，很多多的城市市都可以以在未领领取施工工许可证证的情况况下就干干上了很很多工作作，譬如如土方工工程，一一般都是是先动的的。这就就是一种种双方博博弈之后后达到的的平衡。哪哪怕是在在这些管管理相对对规范的的大城市市，也有有空子可可以钻，比比如基坑坑支护可可以先发发一个单单独的施施工许可可证，然然后再发发地下室室部分的的施工许许可证，再再发地上上部分。这这么把一一