2022年青海省房地产估价师自测提分卷.docx

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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 (2013年真题) 下列取得房地产的行为中，属于免征契税的是（）。A.接受遗赠房地产B.购买经济适用住房C.城镇职工第一次购买公有住房D.购买90以下且属于该家庭唯一住房【答案】 C2. 【问题】 用于物业大规模维修的资金来自于（）。A.保证金基金B.资本支出预算C.年度运营预算D.季度预算【答案】 B3. 【问题】 一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：A.第（1）种情况B.第（2）种情况C.第（4）种情况D.第（5）种情况【答案】 A4. 【问题】 关于假设

2、开发法的静态分析法的说法，错误的是（ ）。A.开发完成后的房地产价值为价值时点房地产市场状况B.开发完成后的房地产价值是未来开发完成后的房地产价值C.后续开发的必要支出为其未来发生时房地产市场状况下的价值D.需测算后续开发的应得利润【答案】 C5. 【问题】 房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。A.从价值时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，价值时点在估价作业期之前B.从委托人和评估主体上讲，房地产转让估价可以委托社会上任何一家值得委托人信任的评估机构评估C.从估价目的和要求上讲，房地产转让

3、评估只是为了了解、掌握房地产交易行情而进行的评估D.房地产转让评估的目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格，它带有一种咨询性【答案】 A6. 【问题】 下列关于预售房地产开发经营期正确的是（ ）。A.AB.BC.CD.D【答案】 D7. 【问题】 房地产市场分析中，针对特定区域内某一物业类型房地产市场或特定房地产子市场供需分析的是（）。A.区域房地产市场分析B.专业房地产市场分析C.项目房地产市场分析D.地区房地产市场分析【答案】 B8. 【问题】 张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成

4、的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。A.剩余3年租期、月租金为200元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和B.剩余3年租期、月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和C.该店面在2006年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格D.剩余3年租期、正常市场租金与180元/m2条件下的差额在2006年10月的现值之和【答案】 D9. 【问题】 某个可比实例2013年1月1日的价格为2000美元/m2，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.2%。假设人民币与美元的市场汇率2013年1月1日为1美元6.29

5、元人民币，2013年9月1日为1美元6.16元人民币。则将该可比实例的价格调整到2013年9月1日为（ ）元人民币/m2A.12580B.12320C.12782.69D.12518.51【答案】 C10. 【问题】 王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。A.房屋所有权注销登记B.房屋所有权

6、初始登记C.房屋所有权变更登记D.房屋所有权转移登记【答案】 D11. 【问题】 某市2013年办公楼施工面积为300万平方米，竣工面积为120万平方米；2014年办公楼新开工面积为500万平方米，竣工面积为280万平方米。若不考虑停建、缓建因素，则该市2014年办公楼的平均建设周期为（ ）年。A.1.70B.1.79C.2.43D.2.86【答案】 C12. 【问题】 下列房地产市场指标中，属于房地产租赁市场供给指标的是（）。A.房地产租金B.房地产实际出租量C.出租房屋空置率D.房价租金比【答案】 C13. 【问题】 下列关于商品房预售的条件，表述错误的是（ ）。A.取得土地使用权证书B.

7、取得工程规划许可证C.取得商品房预售许可证D.预售的规模不得大于栋【答案】 D14. 【问题】 价值时点为现在的估价，下列日期中不应选为价值时点的是（）。A.估价作业期间的某日B.实地查勘估价对象期间的某日C.估价报告出具日期D.估价报告出具后的某日【答案】 D15. 【问题】 在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是（ ）。A.开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径B.开发用地取得途径应为估价时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径C.开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径D.开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径【答案】 B16

8、. 【问题】 物业甲为写字楼项目，2016年末价值为1000万元，预计2017年末价值为1100万元的可能性为50%、为900万元的可能性为50%；物业乙为保龄球场项目，2016年末价值为1000万元，2017年末价值为1200万元的可能性是50%、为800万元的可能性为50%，甲乙两个物业投资风险比较的结果是（）。A.甲物业投资风险较大B.乙物业投资风险较大C.甲、乙两个物业投资风险一样大D.无法判断【答案】 B17. 【问题】 以下会引起房地产价格下降的因素有( )。A.减免营业税B.降低契税税率C.减少土地使用税D.严格控制房地产开发贷款【答案】 A18. 【问题】 距离是衡量房地产区位

9、优劣最常见、最简单定指标，其中相对科学的距离指标是（）。A.空间直线距离B.交通线路距离C.交通时间距离D.经济距离【答案】 D19. 【问题】 估价对象为总楼层6层的住宅楼中第四层的一套住宅，可比实例为总楼层5层的住宅楼中顶层的一套住宅，可比实例的成交价格为5700元/m2，所有交易税费均由买方负担，估价对象所在区域同类5层和6层住宅楼以第一层为基准的不同楼层住宅价格差异系数见表1；6层住宅楼中第一层住宅价格为5层住宅楼中第一层住宅价格的98%，买方和卖方应缴纳的交易税费分别为成交价格的3%和6%，除上述因素外，估价对象与可比实例的其他情况均相同，由可比实例成交价格求取的比准价值为（）元/m

10、2。A.6280B.6408C.688lD.702l【答案】 C20. 【问题】 动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（）所需的时间。A.经营收入抵偿全部投资B.净收益抵偿全部投资C.全部现金流入抵偿全部现金流出D.全部现金流入抵偿全部投资【答案】 B二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 关于最高最佳利用原则的说法，正确的是（）。A.遵循最高最佳利用原则，并不一定要遵循合法原则B.最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次C.根据最高最佳利用原则，估价中只存在一种估价前提D.收入现值小于支出现值的利用方式不是最高最佳利用E.经济学上的适合原理可以帮

11、助确定估价对象的最佳用途【答案】 BD2. 【问题】 (2014真题) 下列居住性用地控制性详细规划指标中，属于指导性指标的有（）。A.建筑密度B.用地面积C.人口容量D.停车泊位E.建筑形式【答案】 C3. 【问题】 建筑物的功能折旧又称精神磨损，其原因主要是( )。A.自然环境恶化B.消费观念变更C.设备陈旧落后D.城市规划改变E 政府政策变化【答案】 BC4. 【问题】 根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，建设用地使用权因( )而终止。A.工地使用权抵押B.土地灭失C.土地使用权出租D.提前收回E.土地使用权转让【答案】 BD5. 【问题】 债券的基本要素包括债券( )。A.利

12、率B.价格C.持有人D.偿还期限E.票面价值【答案】 ABD6. 【问题】 关于强制拍卖中目的的利他性，下列说法正确的是( )。A.指法院强制拍卖被执行财产，其目的不在于通过拍卖为自己营利或实现其自身的其他经济目的B.目的是一方面实现申请执行人的债权，另一方面充分保障被挂靠人的合法权益C.目的的利他性特点决定了法院强制拍卖需要遵循一些有别于任意拍卖的特殊规则D.在强制拍卖中，执行当事人应亲自与拍卖机构打交道，以充分保障其知情权E 是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点【答案】 ABC7. 【问题】 下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有（）。A.交通便捷程度B.朝向、楼层C.周围环境和景

13、观D.建筑规模E.外部配套设施【答案】 ABC8. 【问题】 现代意义的金融是指货币资金的融通，其中融通的主要对象包括（）。A.财产B.信用C.货币资金D.货币E.实物【答案】 CD9. 【问题】 年度土地储备计划包括（）等指标。A.年度供应规模B.年度土地新增规模C.年度前期开发规模D.年度后期开发规模E.年初与年末土地储备规模【答案】 AC10. 【问题】 功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失，造成建筑物功能折旧的主要原因有（）,。A.意外破坏的损毁B.市场供给的过量C.建筑设计的缺陷D.人们消费观念的改变E.周围环境条件恶化【答案】 CD11. 【问题

14、】 根据不动产登记实施细则规定，可以办理房屋预告登记的情形有（ ）。A.房屋所有权转让B.房屋抵押C.在建工程抵押D.预购商品房抵押E.预购商品房【答案】 ABD12. 【问题】 在建工程抵押权登记包括（）。A.首次登记B.变更登记C.转移登记D.注销登记E.地役权登记【答案】 ABCD13. 【问题】 运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括 ( )等。A.统一采用总价B.统一采用单价C.统一币种和货币单位D.统一面积内涵E 统一付款方式【答案】 BCD14. 【问题】 关于现金回报率的说法，正确的有（ ）。A.现金回报率是年净收益与初始权益资本的比率

15、B.现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率C.现金回报率考虑了还本付息的影响D.现金回报率中的现金报酬包含了物业升值带来的收益E.现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力【答案】 BC15. 【问题】 下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有（）。A.交通便捷程度B.朝向、楼层C.周围环境和景观D.建筑规模E.外部配套设施【答案】 ABC16. 【问题】 在控制性详细规划中，通常用下限控制的规定性指标包括（）。A.建筑密度B.车泊位C.容积率D.绿地率E.建筑红线后退距离【答案】 BD17. 【问题】 运用假设开发法估价的效果，还要求有一个良好的社会经济环境，不包括（）。A.稳定.具可预

16、见性及透明的房地产政策B.一套统一.严谨及健全的房地产法规C.一个较多公平交易的房地产信息资料库D.一个公平竞争的市场环境E.一个有较长历史.连续.全面及开放的房地产信息资料库【答案】 CD18. 【问题】 2015年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区的，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为16个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。A.未封闭的阳台B.全封闭的阳台C.与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝D.与房屋

17、相连有上盖无柱的走廊【答案】 AD19. 【问题】 下列各项中，属于房地产开发项目主要不确定性因素的有（）。A.空置率B.资本化率C.运营费用D.开发期与租售期E.建筑安装工程费【答案】 BD20. 【问题】 下列关于统计总体与总体单位，表述正确的有（）。A.总体单位，简称总体B.构成总体的所有单位至少有一个主要属性相同C.总体必然为同质性总体D.同质性是构成统计总体的基础E.总体和总体单位是相对而言的，总体和总体单位可以相互转化【答案】 BCD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 指出并改正下列房地产估价文书的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.

18、5分，本题最多扣至零分，请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）本次估价背景情况如下：（一）估价对象：本次估价对象为位于市路1号园座101房的一宗房地产，建筑面积为353.54平方米，土地使用权面积为679.6平方米。估价目的：为法院确定房地产市场价值提供参考依据。（三）价值时点：20年11月14日，为委托评估之日。（四）价值类型：为房地产的市场价值。（五）估价方法：本次评估选取的估价方法为比较法及成本法。（六）估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况，经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素具体分析，最

19、终确定估价对象于价值时点的评估价值为人民币柒佰零柒万零捌佰元整（￥7，070，800元）。以下是该房地产估价报告中“估价假设和限制条件”的内容片段：估价假设和限制条件一、估价假设（一）一般假设1.市场供应关系、市场结构保持稳定，未发生重大变化或实质性改变。【答案】错误1：如果有特殊买家需要认真考虑特殊买家的附加出价。改正：不考虑特殊买家的附加出价。错误2：若实际面积与本次评估所依据的面积不符，不再调整评估价值。改正：若实际面积与本次评估所依据的面积不符，则需相应调整评估价值。错误3：本次估价需要考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。改正：本次估价未考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。错误4：

20、并未考虑市场波动、税费率的变化、但充分考虑了国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，改正：并未考虑市场波动、税费率的变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，改错题相对较容易，是常遇到的错误。本套题难点设在了指错题，相对较少见，但大家在考试中只能学会适应，并在平时增加严格错误的指出。通过真题，希望大家：第一，要学会把题放在一起来考核自己。第二，培养一下题感，明确一下考试难度和试题题量。第三，把握一下时间，进行合理的做题时间分配。2. 李某有意购买一间商铺用于出租，以获取较稳定的租金收益，并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。李某为此委托房

21、地产估价机构评估其对该商铺的最高出价。请问：1.该估价项目属于鉴证性估价还是咨询性估价？估价时应采用哪种价值类型？2.该估价项目主要适宜采用哪种估价方法？请简述该方法的估价技术路线。【答案】1.属于咨询性估价，投资价值。2.收益法。首先，确定未来收益期限。其次，预测未来各期的净收益。第三，求取报酬率，根据委托方要求，求其最高出价，报酬率确定为一年期银行存款利率。第四，选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。3. 房地产估价报告项目名称：市区东街号商业用房征收补偿价格评估估价委托人：市房屋征收管理办公室估价机构：房地产估价有限公司注册房地产估价师：（注册号：）（注册号：）估价报告出具日期：201

22、1年8月18日估价报告编号：估字第号致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告【答案】1.估价对象缺维护保养及完损情况说明；2.权益状况描述不全，缺少土地使用权人等；3.价值类型没有说明不包含租赁、抵押、查封影响；国有土地上房屋征收评估办法第十一条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。4.估价依据缺少国有土地上房屋征收与补偿条例；5.依据中的城市房屋拆迁管理条例已经被新法取代，不应作为估价依据；6.缺少估价方法

23、选择的理由，或估价方法选用理由未充分说明；7.注册房地产估价师不得以签章代替签字；8.比较法可比实例交易价格内涵未明确；9.楼层应该是区位因素，放在实物状况中错误；10.交易日期调整系数的选取缺少相关价格变化的调整说明，如定基、环比指数，价格变动率的说明；11.比较法中缺计算公式；12.收益法公式选择未说明理由，未对未来收益情况进行分析；13.收益法租金计算使用合同租金错误，应该使用市场租金；4. 房地产抵押评估报告估价项目名称：市开发区路号房地产抵押价值评估估价委托人：有限公司估价机构：房地产估价有限公司注册房地产估价师：（注册号：）（注册号：）估价作业日期：2012年10月1日至2012年

24、10月8日估价报告编号：估字2012第号目录（略）致估价委托人函（略）注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告一、估价委托人（略）【答案】该房地产评估报告中存在的错误如下：（1）该房地产评估报告的封面中应为“估价报告出具日期”而不是“估价作业日期”。理由：房地产估价报告的封面应写明估价报告名称、估价项目名称、估价估价委托人、估价机构(名称)、注册房地产估价师(姓名)、估价报告出具日期及估价报告编号。估价报告出具日期，是指本次估价出具报告的年、月、日。需要注意的是，估价报告出具日期应与致估价委托人函中的致函日期一致。（2）该房地产评估报告的“致估价委托人函”应放在“目录”前

25、。理由：一份完整的估价报告通常由以下八个部分构成：封面；目录；致估价委托人函；估价师声明；估价假设和限制条件；估价结果报告；估价技术报告；附件。（3）该房地产评估报告缺估价对象是否有他项权、是否有共有权情况说明。理由：致委托人函的写作内容应包括：致函对象、估价目的、估价对象(名称、坐落、范围、规模、用途、权属)、价值时点、价值类型、估价方法、估价结果、与估价结果和使用估价报告有关的特别提示、致函日期。（4）该房地产评估报告“七通一平”中不包含“通风”，缺少“通信”或者说“七通一平”中不应为“通风”而应为“通信”。理由：七通一平”是指通供水、通排水、通电、通信、通路、通煤气、通热、土地平整。（5

26、）该房地产评估报告估价目的应放在估价对象之前。（6）该房地产评估报告价值时点未说明确定理由或者说价值时点应为估价作业日期内某时点，通常为注册房地产估价师现场查勘之日。理由：价值时点是所评估的估价项目客观合理价格或价值对应的年月日。价值时点也是估价结果所对应的日期。价值时点要说明所评估的估价对象价值对应的年、月、日及其确定的简要理由。（7）该房地产评估报告中价值定义表述错误。理由：估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值(或有限市场价值)扣除法定优先受偿款后的余额。5. 某写字楼在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，目前土建主体工程基本完工，房屋设备安装

27、、室内外装饰装修及室外附属工程均未动工。该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖，甲房地产估价机构接受人民法院委托对该在建工程进行评估，为拍卖提供价格参考依据。某房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托乙房地产估价机构评估最高竞买价格。甲、乙两家房地产估价机构均采用假设开发法进行估价，评估价值差异较大。请问：造成两个估价项目评估价值差异较大的因素主要有哪些？【答案】造成两个估价项目评估价值差异较大的因素主要有：（1）估价目的不同。甲房地产估价机构（以下简称甲公司）的估价目的是强制拍卖目的，乙房地产估价机构（以下简称

28、乙公司）的估价目的是投资竞买目的。估价目的不同评估出的价值肯定有差异。（2）价值类型不同。甲公司评估的价值类型是市场价值，乙公司评估的价值类型是投资价值。投资价值与市场价值区别在于前者由于不同的投资者可能在品牌、开发成本、运营费用等方面的优势不同，纳税状况不同，风险偏好不同，对未来房地产市场的预期或信心不同。具体表现在：即使评估投资价值与评估市场价值的方法相同，主要估价参数的选取也是不一样的。价值类型不同则评估价值肯定有差异。（3）价值时点不同。甲公司评估的价值时点是法院委托之日，乙公司评估的价值时点是某房地产开发公司委托之日。价值时点不同则评估价值也会有差异。（4）估价原则不同。甲公司评估时遵循独立、客观、公正原则，乙公司评估则不必遵循独立、客观、公正原则。估价原则不同则评估价值也会有差异。