房地产会计制度ccqu.docx

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1、房地产企企业会计计核算一、概念念及执行行的会计计制度房地地产开发发企业是是指按照照城市房房地产管管理法的的规定，是是以营利利为目的的，从事事房地产产开发和和经营的的企业。按按房地产产开发业业务在企企业经营营范围中中地位的的不同，可可将房地地产开发发企业分分为房地地产开发发专营企企业、兼兼营企业业和项目目公司。房地产开发企业执行企业会计准则和房地产开发企业会计制度。二、会计计科目的的设置1、资 产 类类级次科目代码码科目名称称辅助核算算110011现金110022银行存款款110099其他货币币资金111011短期投资资111022短期投资资跌价准准备111111应收票据据111211应收股利利

2、111222应收利息息111311应收账款款21131101房款（工工程款）项目核算算21131102其他客户往来来111322内部往来来111333其他应收收款21133301备用金21133302保证金21133303公司内部部往来21133304公司外部部往来21133309其他111411坏账准备备111511预付账款款客户往来来、项目目核算111611应收补贴贴款112011物资采购购112111原材料112211包装物112311低值易耗耗品112322材料成本本差异112333周转材料料112411自制半成成品112433开发产品品（库存存商品）项目核算算（房产产企业）11244

3、4商品进销销差价112455出租开发发产品项目核算算（房产产企业）21245501出租开发发产品原原值项目核算算21245502出租开发发产品摊摊销项目核算算112511委托加工工物资112611委托代销销商品112711受托代销销商品112811存货跌价价准备112911分期收款款发出商商品113011待摊费用用114011长期股权权投资114022长期债权权投资114211长期投资资减值准准备114311委托贷款款115011固定资产产21501101运输设备备21501102办公设备备21501103电器设备备21501104生产设备备21501105房屋21501109其他115022

4、累计折旧旧21502201运输设备备21502202办公设备备21502203电器设备备21502204生产设备备21502205房屋21502209其他115055固定资产产减值准准备115066临时设施施115077临时设施施摊销116011工程物资资21601101专用材料料21601102专用设备备21601103预付大型型设备款款21601104为生产准准备的工工具及器器具116033在建工程程116055在建工程程减值准准备117011固定资产产清理117022临时设施施摊销清清理118011无形资产产118055无形资产产减值准准备118155未确认融融资费用用119011长期待

5、摊摊费用21901101开办费21901102其他119111待处理财财产损溢溢21911101待处理流流动资产产损溢21911102待处理固固定资产产损溢2、负债债类级次科目代码码科目名称称辅助核算算121011短期借款款121111应付票据据121211应付账款款客户往来来、项目目核算121233工程结算算121311预收账款款22131101房款（工工程款）项目核算算22131102其他客户往来来121411代销商品品款121511应付工资资121533应付福利利费121611应付股利利121711应交税金金22171101应交增值值税22171102未交增值值税22171103应交营营

6、业税22171104应交消消费税22171105应交资资源税22171106应交所所得税22171107应交土土地增值值税22171108应交城城市维护护建设税税22171109应交房房产税22171110应交土土地使用用税22171111应交车车船使用用税22171112应交个个人所得得税121766其他应交交款22176601应交教育育费附加加22176602应交河道道管理费费22176609其他121811其他应付付款22181101保证金22181102应交住房房公积金金 22181103应交工会会经费22181104应交职工工教育经经费22181105公司外部部往来22181109其

7、他121911预提费用用122011待转资产产价值122111预计负债债123011长期借款款123111应付债券券123211长期应付付款123311专项应付付款123411递延税款款3、所有有者权益益类级次科目代码码科目名称称131011实收资本本131033已归还投投资131111资本公积积131211盈余公积积131311本年利润润131411利润分配配4、成本本类（房房产开发发企业）级次科目代码码科目名称称辅助核算算141011开发成本本项目核算算24101101土地征用用及拆迁迁补偿费费项目核算算34101101001政府地价价项目核算算34101101002土地有关关的税费费项目

8、核算算34101101003拆迁补偿偿费项目核算算24101102前期工程程费项目核算算34101102001勘察丈量量费项目核算算34101102002规划设计计费项目核算算34101102003报批报建建费项目核算算34101102004招标及失失标费项目核算算34101102005三通一平平费项目核算算34101102006建设方临临时设施施费项目核算算24101103建筑安装装工程费费项目核算算34101103001土建工程程费项目核算算44101103001011基础工程程项目核算算44101103001022地下室工工程项目核算算44101103001033主体结构构工程项目核算算

9、44101103001044门工程项目核算算44101103001055窗工程项目核算算44101103001066幕墙项目核算算44101103001077户内精装装修项目核算算44101103001088公共部位位精装修修项目核算算44101103001099钢结构工工程项目核算算44101103001100施工用水水项目核算算44101103001111施工用电电项目核算算34101103002安装工程程费项目核算算44101103002011室内水暖暖气电管管线设备备费项目核算算44101103002022室内设备备及其安安装费项目核算算44101103002033外立面泛泛光照明明工

10、程项目核算算24101104基础设施施费项目核算算34101104001市政配套套费项目核算算34101104002给水系统统费项目核算算34101104003雨污水系系统费项目核算算34101104004供电系统统费项目核算算34101104005燃气系统统费项目核算算34101104006有线电视视工程费费项目核算算34101104007电话通讯讯工程费费项目核算算34101104008宽带工程程费项目核算算34101104009智能化系系统费项目核算算34101104110采暖系统统费项目核算算34101104111园林环境境工程费费项目核算算24101105公共配套套设施费费项目核算算

11、34101105001会所项目核算算34101105002幼儿园项目核算算34101105003学校项目核算算34101105004游泳池项目核算算34101105005球场项目核算算34101105006车站项目核算算24101106开发间接接费项目核算算34101106001转入项目核算算24101198成本预提提项目核算算24101199结转项目核算算141066开发间接接费项目核算算24106601工程管理理费项目核算算34106601001监理理费项目核算算34106601002预结结算编审审费项目核算算34106601003工程程质量监监督费项目核算算34106601004安全全监

12、督费费项目核算算34106601005工程保险险费 项目核算算34106601006其其他项目核算算24106602资本化借借款费用用项目核算算24106603营销设施施建造费费项目核算算34106603001广告设施施费项目核算算34106603002销售环境境改造费费项目核算算34106603003售楼处装装修装饰饰费项目核算算34106603004样板间费费用项目核算算34106603005其他项目核算算24106604物业管理理完善费费项目核算算24106605行政管理理费项目核算算34106605001工资项目核算算34106605002职工福利利费项目核算算34106605003职

13、工社会会保险项目核算算34106605004住房公积积金及房房贴项目核算算34106605005工会经费费项目核算算34106605006职工教育育经费项目核算算34106605007劳动保护护费项目核算算34106605008办公费项目核算算34106605009业务招待待费项目核算算34106605110差旅费项目核算算34106605111出国费用用项目核算算34106605112租赁费项目核算算34106605113运输费项目核算算34106605114折旧费项目核算算34106605115修理费项目核算算34106605116低值易耗耗品摊销销项目核算算34106605117无形资产

14、产摊销项目核算算34106605118咨询费项目核算算34106605119劳务费项目核算算34106605220手续费项目核算算34106605221其他项目核算算24106699结转项目核算算5、损 益 类类级次科目代码码科目名称称151011主营业务务收入151022其他业务务收入152011投资收益益152033补贴收入入153011营业外收收入154011主营业务务成本154022主营业务务税金及及附加154055其他业务务支出155011营业费用用155022管理费用用156011营业外支支出157011所得税158011以前年度度损益调调整三、开发发成本核核算内容容开发成本本：1

15、、土地地征用及及拆迁补补偿2、前期期工程费费3、建筑筑安装工工程费4、基础础设施费费5、公共共配套设设施费6、开发发间接费费（一）土土地征用用及拆迁迁补偿土地征用用及拆迁迁补偿指指为取得得土地开开发使用用权而发发生的各各项费用用，主要要包括以以下内容容：1、政府府地价：支付的的土地出出让金、土土地补偿偿费、土土地开发发费、土土地变更更用途和和超面积积补交的的地价等等；2、土地地有关的的税费：向政府府部门交交纳的契契税、土土地使用用金、土土地使用用权初始始登记费费等；3、拆迁迁补偿费费：有关关地上、地地下建筑筑物或附附着物的的拆迁补补偿净支支出，安安置及动动迁支出出，农作作物补偿偿费，危危房补偿

16、偿费、征征地包干干管理费费、拆迁迁管理费费等；（二）前前期工程程费前期工程程费指在在取得土土地开发发权之后后、项目目开发前前期的水水文地质质勘察、测测绘、规规划、设设计、可可行性研研究、筹筹建、“三三通一平平”等前前期费用用。主要要包括以以下内容容：1、勘察察丈量费费：包括括初勘、详详勘等。主主要有：水文、地地质、文文物和地地基勘察察费，沉沉降观测测费，日日照测试试费、环环境评估估费、环环境检测测费、交交通影响响分析、防防雷检测测费、拨拨地钉桩桩验线费费、复线线费、定定线费、施施工放线线费、建建筑面积积丈量费费等。2、规划划设计费费：(1)规规划费：规划设设计模型型制作费费、方案案评审费费、效

17、果果图设计计费、总总体规划划设计费费。(2)设设计费：地质勘勘察设计计费、施施工图设设计费、修修改设计计费、环环境景观观设计费费、综合合管网设设计费、排排水方案案设计费费等所有有设计费费。(3)其其他：可可行性研研究费、审审图费、制制图费、晒晒图费、赶赶图费、样样品制作作费等。3、报批批报建费费：包括括安检、质质检等检检测检验验费、标标底编制制费、交交易中心心手续费费、人防防报建费费、消防防配套设设施费、集集中供热热参建费费、散装装水泥专专项资金金、白蚁蚁防治费费、墙改改基金、路路口开设设费等、规规划管理理费、新新材料基基金(或或墙改专专项基金金)、教教师住宅宅基金(或中小小学教师师住宅补补贴

18、费)、招投投标管理理费、地地名费、地地籍地形形图核地地、合同同审核费费等。还还包括项项目整体体性报批批报建费费：项目目报建时时按规定定向政府府有关部部门交纳纳的报批批费、办办证费（如如建设用用地规划划许可证证、建设设工程规规划许可可证、建建设工程程施工许许可证、预预售证等等）。4、招标标及失标标费：包包含所有有招标及及失标费费，如勘勘察工程程、设计计、监理理、施工工等的招招标及失失标费。5、“三三通一平平”费：(1)临临时道路路：接通通红线外外施工用用临时道道路的设设计、建建造费用用。(2)临临时用电电：接通通红线外外施工用用临时用用电规划划设计费费、临时时管线铺铺设、改改造、迁迁移、临临时变

19、压压器安装装及拆除除费用。(3)临临时用水水：接通通红线外外施工用用临时给给排水设设施的设设计、建建造、管管线铺设设、改造造、迁移移等费用用。(4)场场地平整整：基础础开挖前前的场地地平整、场场地清运运、旧房房拆除等等费用。6、建设设方临时时设施费费指建设设方承担担的临时时设施费费，包括括：(1)临临时围墙墙：包括括围墙、围围栏设计计、建造造、装饰饰费用。(2)临临时办公公室：租租金、建建造及装装饰费用用。(3)临临时场地地占用费费：含施施工用临临时占道道费、临临时借用用空地租租费。(4)临临时围板板：包括括设计、建建造、装装饰费用用。（三）建建筑安装装工程费费1、土建建工程费费：指项项目开发

20、发过程中中发生的的主体内内列入土土建预算算内的各各项费用用。主要要包括：(1)基基础工程程，包括括桩基、基基础桩应应变及质质量测试试费、土土石方、基基础围护护、基础础处理费费、桩基基咨询及及检测费费、降水水等；(2)地地下室工工程：地地下室工工程（含含人防工工程），含含半地下下、地下下车库；(3)主主体结构构工程，主主要包括括砼框架架（含独独立柱基基和条基基等基础础）、砌砌体、找找平及抹抹灰、防防水保温温、垂直直运输、脚脚手架、超超高补贴贴、散水水、沉降降缝、伸伸缩缝、底底层花园园砌体、内内墙保温温、外墙墙保温、屋屋面保温温、阳台台栏杆等等金属结结构、外外墙饰面面（涂料料、面砖砖、石材材、线条

21、条）、公公共部位位（楼梯梯间、大大堂、电电梯间）的的简装修修（如防防滑砖和和涂料等等）、集集中避雷雷系统、地地上独立立车库；(4)门门工程：包括单单元门、进进户门、防防火门等等（不含含阳台门门）；(5)窗窗工程：包括窗窗及阳台台门工程程；(6)幕幕墙；(7)户户内精装装修：以以精装修修标准交交房所发发生的装装修费，主主要包括括厨房、卫卫生间、厅厅房、阳阳台、露露台的精精装修费费用等；(8)公公共部位位精装修修：公共共部位（楼楼梯间、大大堂、电电梯间）的的精装修修；(9)钢钢结构工工程：整整体为钢钢结构的的项目不不在此科科目核算算，应在在“主体体结构工工程”核核算；(10)施工用用水；(11)施

22、工用用电。2、安装装工程费费(1)室室内水暖暖气电管管线设备备费，包包括：室内给排排水系统统费：包包括自来来水、排排水、直直饮水、热热水；室内采暖暖系统费费：包括括地板热热、电热热膜、分分户燃气气炉、管管道系统统、暖气气片；室内燃气气系统费费；室内内电气系系统费：包括楼楼栋及单单元配电电箱、电电表箱、户户配电箱箱、管线线敷设、灯灯具、开开关插座座、含弱弱电工程程管盒预预埋；宽宽带网：主体内内外布线线及终端端插座费费用；有有线电视视费用：有线电电视、卫卫星电视视主体内内外布线线及终端端插座费费用；电电话系统统费用：主体内内外布线线及终端端插座费费用。(2)室室内设备备及其安安装费，包包括：通风空

23、调调系统及及安装费费：空调调设备及及安装费费用、空空调管道道、通风风系统费费用；电电梯及其其安装费费；发电电系统及及其安装装费：发发电机供供货、安安装、机机房降噪噪费；人人防设备备及其安安装费：密闭门门、气体体过滤装装置等；消防系系统及其其安装费费：水消消防、电电消防、气气体灭火火、防排排烟工程程费；锅锅炉系统统及其安安装费；厨房设设备及其其安装费费等； (3)外外立面泛泛光照明明工程：建筑物物外立面面的灯光光照明工工程；（四）基基础设施施费1、市政政配套费费：向政政府部门门缴纳的的红线外外大市政政配套费费，如果果开发商商做大市市政配套套，则为为实际发发生的红红线外道道路、水水、电、气气、通讯

24、讯等建造造费、管管线铺设设费、接接口补偿偿费等；2、给水水系统费费：(1)管管道系统统：主要要包括小小区内给给水管道道、检查查井及外外接的消消火栓等等费用；(2)水水泵房：水泵房房土建、设设备、安安装及装装修费等等；(3)用用水增容容3、雨污污水系统统费(1)管管道系统统(2)雨雨污水泵泵站土建建、设备备、安装装及装修修费等4、供电电系统费费：(1)管管道及电电缆系统统：包括括红线到到配电房房的高压压线、高高压柜、变变压器、低低压柜及及箱式变变压设备备费用，室室外强电电管道及及电缆敷敷设；(2)配配电房：配电房房土建、设设备、安安装及装装修费等等；(3)用用电增容容5、燃气气系统费费：(1)室

25、室外管道道系统；(2)调调压站；(3)煤煤气增容容费6、有线线电视工工程费：室外有有线电视视的管道道预埋、检检查井、室室外线路路及设备备等费用用；7、电话话通讯工工程费：室外电电话的管管道预埋埋、检查查井、室室外线路路及设备备等费用用；8、宽带带工程费费：室外外宽带网网的管道道预埋、检检查井、室室外线路路及设备备等费用用；9、智能能化系统统费：(1)停停车管理理系统费费用：包包括露天天停车场场管理系系统、地地下室或或架空层层停车场场管理系系统的费费用；(2)小小区闭路路监控系系统费用用：包括括摄像头头、显示示屏及电电气系统统安装等等费;(3)周周界红外外防越系系统费用用；(4)小小区门禁禁系统

26、费费用；(5)电电子巡更更系统费费用；(6)电电子公告告屏费用用；(7)居居家防盗盗系统费费用：包包括阳台台及室内内红外探探测防盗盗、门磁磁、紧急急按扭等等；(8)三三表远传传系统费费用：水水、电、气气远程抄抄表系统统费用；(9)对对讲系统统费用：可视及及非可视视对讲系系统费用用。10、采采暖系统统费：(1)管管道系统统；(2)热热交换站站：热交交换站土土建、设设备、安安装及装装修费等等(3)锅锅炉房：锅炉房房土建、设设备及安安装及装装修费等等11、园园林环境境工程费费指项目目所发生生的园林林环境造造价，主主要包括括：(1)绿绿化建设设费：包包括公共共绿化、组组团宅间间绿化、一一楼私家家花园、

27、小小区周边边绿化支支出；(2)建建筑小品品：雕塑塑、水景景、环廊廊、假山山等；(3)道道路、广广场建造造费：道道路广场场铺设、开开设路口口工程及及补偿费费等；(4)围围墙建造造费：包包括永久久性围墙墙、围栏栏及大门门；(5)室室外照明明：室外外照明电电气工程程，如路路灯、草草坪灯；(6)室室外零星星设施：儿童游游乐设施施、运动动器材、各各种指示示牌、标标识牌、示示意图、垃垃圾桶、座座椅、阳阳伞等；(7)集集中灭蚊蚊、喷雾雾系统。（五）公公共配套套设施费费：指房屋屋开发过过程中，根根据有关关法规，产产权及收收益权不不属于开开发商，开开发商不不能有偿偿转让也也不能转转作自留留固定资资产的公公共配套

28、套设施支支出。主主要包括括以下几几类：1、在开开发小区区内发生生的不会会产生经经营收入入的不可可经营性性公共配配套设施施支出，包包括居委委会、派派出所、岗岗亭、儿儿童乐园园、自行行车棚等等；2、在开开发小区区内发生生的根据据法规或或经营惯惯例，其其经营收收入归于于经营者者或业委委会的可可经营性性公共配配套设施施的支出出，如建建造幼托托、邮局局、图书书馆、阅阅览室、健健身房、游游泳池、球球场等设设施的支支出；3、开发发小区内内城市规规划中规规定的大大配套设设施项目目不能有有偿转让让和取得得经营收收益权时时，发生生的没有有投资来来源的费费用；4、对于于产权、收收入归属属情况较较为复杂杂的地下下室、

29、车车位等设设施，应应根据当当地政府府法规、开开发商的的销售承承诺等具具体情况况确定是是否摊入入本成本本项目。如如开发商商通过补补交地价价或人防防工程费费等措施施，得到到政府部部门认可可，取得得了该配配套设施施的产权权，则应应作为经经营性项项目独立立核算。该该成本项项目下按按各项配配套设施施设立明明细科目目进行核核算，如如：(1)会会所：设设计、装装修费、资资产购置置、单体体会所结结构；(2)幼幼儿园：建造成成本及配配套资产产购置；(3)学学校：建建造成本本及配套套资产购购置；(4)游游泳池：土建、设设备、设设施；(5)球球场；(6)车车站：土土建、设设备、各各项设施施。（六）开开发间接接费开发

30、间接接费核算算与项目目开发直直接相关关、但不不能明确确属于特特定开发发环节的的成本费费用性支支出，以以及项目目营销设设施建造造费。1、工程程管理费费(1)监监理费：支付给给聘请的的监理单单位的费费用，包包括设计计监理、工工程监理理、造价价监理、质质量监理理、安全全监理等等各种监监理费；(2)预预结算编编审费：支付给给造价咨咨询公司司的预结结算的编编制、审审核费用用；(3)工工程质量量监督费费：建设设主管部部门的质质监费；(4)安安全监督督费：建建设主管管部门的的安监费费；(5)工工程保险险费：(6)其其他：门门牌号费费、印花花税等其其他费用用。2、资本本化借款款费用包包括直接接用于项项目开发发

31、所借入入资金的的利息支支出、折折价或溢溢价摊销销和辅助助费用，以以及因外外币借款款而发生生汇兑差差额。因因借款而而发生的的辅助费费用包括括手续费费等。3、营销销设施建建造费(1)广广告设施施费；(2、销销售环境境改造费费：会所所、推出出销售楼楼盘(含含示范单单位)周周围等销销售区域域销售期期间的现现场设计计、工程程、装饰饰费；临临时销售售通道的的设计、工工程、装装饰等费费用；(3)售售楼处装装修、装装饰费：设计、工工程、装装饰等；(4)样样板间费费用：包包括样板板间设计计、装修修、家具具、饰品品以及保保洁、保保安、维维修费。主主体外搭搭设的样样板间还还包括建建造费用用； (5)其其他。4、物业

32、业管理完完善费:包括按按规定应应由开发发商承担担的由物物业管理理公司代代管的物物业管理理基金、公公建维修修基金或或其他专专项基金金；以及及小区入入住前投投入的物物业管理理费用。5、行政政管理费费：直接接从事项项目开发发的部门门（前期期部、工工程部、技技发部等等）的人人员的工工资、奖奖金、补补贴等人人工费以以及直接接从事项项目开发发的部门门的行政政费。四、成本本费用的的归集与与分配1、土地地征用及及拆迁补补偿费一般能分分清成本本核算对对象的，可可直接将将土地成成本计入入特定的的成本核核算对象象中；如如果分不不清成本本核算对对象，可可先在“土土地征用用及拆迁迁补偿费费”之“待待分摊成成本” 项目核

33、核算中进进行归集集，然后后，至少少每年度度一次在在有关成成本核算算对象间间分配；也可以以不进行行归集而而直接通通过设定定分摊方方法分配配计入有有关成本本核算对对象。有有关分配配方法如如下： (1)按按占地面面积计征征土地征征用及拆拆迁补偿偿费时的的分配方方法方法一：可将公公用占地地面积先先分摊到到房屋等等成本核核算对象象的占地地面积上上，房屋屋等成本本核算对对象自身身的占地地面积加加分摊的的公用占占地面积积，再乘乘以单位位面积的的土地成成本来分分配。方法二：也可先先按期（区区）的占占地面积积将土地地成本分分配到各各期（区区）；再再将分配配到各期期（区）内内的土地地成本，按按期（区区）内房房屋等

34、成成本核算算对象和和道路、广广场等公公用场所所的占地地面积进进行直接接分配；然后将将分配到到期（区区）内道道路、广广场等公公用场所所占地面面积的土土地成本本，按房房屋等成成本核算算对象的的占地面面积进行行间接分分配，计计入房屋屋等成本本核算对对象的的的开发成成本；房房屋等成成本核算算对象的的直接分分配数加加间接分分配数，即即为该房房屋等成成本核算算对象应应负担的的土地成成本。计计算出以以上房屋屋等成本本核算对对象应负负担的土土地成本本后，再再按该房房屋等成成本核算算对象的的可售面面积来分分摊每平平方米可可售面积积应分摊摊的土地地成本。(2)、直直接按可可售面积积计征土土地征用用及拆迁迁补偿费费

35、时的分分配方法法：直接接按成本本核算对对象的可可售面积积来分摊摊土地成成本。2、前期期工程费费、建筑筑安装工工程费、基基础设施施费、公公共配套套设施费费能够分分清成本本核算对对象的，可可直接计计入成本本核算对对象的相相应成本本项目；应由两两个或两两个以上上的成本本核算对对象负担担的费用用，可通通过各成成本项目目下的“待待分摊成成本”之之项目核核算进行行归集，并并至少每每年度一一次按下下表所示示分摊标标准分配配计入各各成本核核算对象象；也可可以不进进行归集集而直接接通过下下表所示示分摊标标准分配配计入有有关成本本核算对对象。有有关分配配方法如如下：成本项目目分摊标准准前期工程程费按可售面面积分摊

36、摊建筑安装装工程费费按可售面面积分摊摊基础设施施费按可售面面积分摊摊；若能能区分可可按占地地面积分分摊公共配套套设施费费按可售面面积分摊摊3、开发发间接费费能够分清清成本核核算对象象的开发发间接费费，可直直接计入入成本核核算对象象的相应应成本项项目；应应由两个个或两个个以上的的成本核核算对象象负担的的开发间间接费，可可通过各各成本项项目下的的“待分分摊成本本”之项项目核算算进行归归集，并并至少每每年度一一次，根根据其实实际发生生数按各各成本核核算对象象的可售售面积分分配计入入各成本本核算对对象。五、存货货核算房产企业业存货包包括拟开开发土地地、在建建项目、开开发产品品、出租租开发产产品（出出租

37、开发发产品原原值、出出租开发发产品摊摊销）、低低值易耗耗品等。通通过“开开发成本本”、“开开发间接接费”、“开开发产品品”、“出出租开发发产品”、“低低值易耗耗品”、“存存货跌价价准备”等等科目核核算。如如下表：存货类别别说 明会 计计 科科 目目核算要求求拟开发土土地购入的、尚尚未动工工但已决决定将之之发展为为出售或或出租物物业的土土地开发成本本（项项目核算算：拟开开发土地地）开发间接接费存货跌价价准备在项目核核算的项项目属性性中增加加占地面面积及可可售建筑筑面积，并并至少每每季度依依照实际际情况进进行调整整。在建项目目已开工但但尚未办办理竣工工验收手手续的、以以出租或或出售为为开发目目的的

38、物物业开发成本本（除“拟拟开发土土地”以以外的项项目核算算）开发产品品已办理竣竣工验收收手续、待待出售的的物业，包包括住宅宅、商铺铺、写字字楼、车车库及车车位等开发产品品项目核算算出租开发发产品已办理竣竣工验收收手续、用用于出租租或自我我经营的的物业出租开发发产品出租开开发产品品原值项目核算算出租开发发产品出租开开发产品品摊销项目核算算低值易耗耗品不能作为为固定资资产的各各种用具具物品，如如工具等等低值易耗耗品六、房地地产开发发企业的的涉税房地产开开发企业业主要涉涉及的税税种有营营业税、城城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。 1、营业业税:是是对在

39、我我国境内内提供应应税劳务务、转让让无形资资产，为为纳税人人向对方方收取的的全部价价款和价价外费用用。应税税劳务主主要涉及及以下几几个方面面：转让土土地使用用权，应应按“转转让无形形资产”税税目中的的“转让让土地使使用权”子子目征税税；销售不不动产，税税率为55%；包销商商承销，应应按“服服务业代理业业”征税税。土地使使用权出出租以及及房地产产建成后后出租的的，按“服服务业租赁业业”征税税。计算算公式=营业额额适用用税率 2、城市市维护建建设税和和教育费费附加：以营业业税等流流转税为为计税依依据，依依所在地地区分别别适用77%、55%、11%征城城市建设设维护税税，依33%计征征教育费费附加。

40、 3、土地地增值税税：是对对转让国国有土地地使用权权、地上上的建筑筑物及其其附着物物并取得得收入的的单位和和个人征征收的一一种税。土土地增值值税按照照纳税人人转让房房地产所所取得的的增值额额和规定定的适用用税率计计算征收收，纳税税人转让让房地产产所取得得的收入入减除条条例规规定的扣扣除项目目金额后后的余额额，为增增值额。它它采用四四级超率率累进税税率，应应纳土地地增值税税=土地地增值额额适用用税率-速算扣扣除额速算扣扣除率。其其中：土土地增值值额=转转让房地地产总收收入-扣扣除项目目金额。计计算扣除除项目有有：（1）取取得土地地使用权权所支付付的金额额；（2）开开发土地地和新建建房及配配套设施

41、施的成本本；（3）开开发土地地和新建建房及配配套设施施的费用用；（4）旧旧房及建建筑物的的评估价价格；（5）与与转让房房地产有有关的税税金；（6）加加计扣除除。 4、房产产税：是是在城市市、县城城、建制制镇、工工矿区范范围内，对对拥有房房屋产权权的内资资单位和和个人按按照房产产税原值值或租金金收入征征收的一一种税。它它以房产产原值(评估值值)为计计税依据据,税率率为1.2%。年年应纳税税额=房房产原值值(评估估值)(1-30%)11.2%。 5、城镇镇土地使使用税:是在城城市、县县城、建建制镇和和工矿区区范围内内,对拥拥有土地地使用权权的单位位和个人人以实际际占用的的土地面面积为计计税依据据，按规规定税额额、按年年计算、分分期缴纳纳的一种种税。年年应纳税税额=(各级级土地面面积相相应税额额)。房房地产开开发企业业自用、出出租、出出借本企企业建造造的商品品房，自自房屋使使用或交交付之次次月起计计征城镇镇土地使使用税和和房产税税。 6、城市市房地产产税、三三资企业业土地使使用费：城市房房地产税税是对拥拥有房屋屋产权的的外商投投资企业业、外国国企业及及外籍个个人、港港澳台胞胞，按照照房产原原值征收收的一税税种。城