房地产附加值及其应用ccik.docx

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1、房地产附加值及其运用2013-7【目录】一、附加加值概述述5(一) 附加值值概念55(二) 附加值值的由来来12(三) 附加值值的功能能18二、房地地产的附附加值220(一)房房地产产产品与其其他产品品的区别别20(二)地地理位置置与配套套设施的的附加值值22(三)房房地产造造势的附附加值223(四) 房地产产概念的的附加值值26(五) 房地产产文化的的附加值值27(六) 房地地产服务务的附加加值300（七）房房地产潜潜规则所所带来的的附加值值31三、房地地产附加加值的酿酿造333(一) 通过过市场细细分酿造造附加值值34(二)通通过主题概概念酿造造附加值值35(三) 通过文文化酿造造附加值值

2、42（四）通通过打造造品牌酿酿造附加加值455（五）通通过服务务酿造附附加值446（六）另另类营销销与附加加值477（七）潜潜意识营营销和潜潜规则营营销与附附加值448一、附加加值概述述美国国营销学学家李维维特指出出：未来来竞争的的关键，不不在于企企业能产产生什么么样的产产品，而而在于企企业为产产品提供供什么样样的附加加值，人人们是以以价值来来衡量一一切东西西的。(一) 附加值值概念1、附加加值的定定义：附加值值，通常常指在规规范和设设计时就已经经融入的的，以便便捷迅速速、愉悦悦舒适、健健全健康康、广而而告之等等方式提提供的，在在生产的的同时就就开始消消费的，使使消费者者满意、自自豪和荣荣耀的

3、，超超出产品品自身价价值（主主要指功能能价值）以以外的，象象征性的的、概念念性的以以及文化化性的价价值。如如果用量量来表示示，一个个产品的的附加值值是高出出产品自自身成本本与社会会平均利利润之和和的那部部分。关于于附加值值最典型型的例子子有“哈利波特现现象”和“贵妃荔荔拍卖效效应”。哈利波利是是英国女女作家JJK罗琳的的长篇小小说，这这是一个个传统而而又老套套的英国国魔法故故事，却却居然让让全世界界的男女女老少们们迷醉而而疯狂，这这里面的的许多奥妙妙中，最最重要的的一条就就是故事事所带给给人们的的体验文文化所创创造的附附加值。一一个111岁的小小孩哈利波特骑骑着一把把魔幻扫扫把在魔魔幻世界界中

4、的种种种经历历，反映映的是人类文文明传颂颂了几千千年的“善战胜胜恶”的主题题，魔幻幻扫把不不仅扫遍遍魔幻世世界，也扫遍遍现实的的人类世世界，并并演变成成一个商商业传奇奇，演变变成附加加值极高高的文化化经济。以以致经济济学家们们不得不不称其为为“哈利波特现现象”。先是是哈利利波特一一书一开开印就是是1500万册，创创造了儿儿童文学学第一版版印刷的的神话（一一般开印印不超过过5万册册）；在在美国连连续3年年名列畅畅销书榜榜首；被被翻译成449种文文字；至至今全球球销量实实破1亿亿册，总总销售额额已达55个多亿亿美元；出版哈哈利波特系系列书的的英国BBlooomsbburyy出版社社原本是是一个默默

5、默无闻闻的公司，因因哈利利波特的的成功而而迅速窜窜红，业业绩惊人人的提高高。接着着，财大大气粗的的美国在在线时代华华纳公司司斥资11.255亿美元元签下了了拍摄版版权；可可口可乐乐公司亦亦紧随其其后，以以1.55亿美元元独家买买断了电电影赞助助权，成成为华纳纳公司指指定的全全球饮料料商。再接接着，“哈利波特”的衍生生产品一一个系列列又一个个系列地地接踵而而至：各各种玩具具、文具具、电脑脑游戏软软件等不不断地在在市场上上出现。还还有，“哈利波特”概念股票票亦受到到强烈的的追捧。凡凡是粘上上了“哈利波特”的名字字，就会会徒然身身价百倍倍，比如如一个小小小的塑塑料制的的钥匙链链竞卖到到了188美元。

6、我们再回回过头来来看看作作者罗琳琳，一个个单身母母亲，几几年前还还是靠救救济金过过日子，如如今却变变成了全全英国第第三富婆婆，她的的财富神神话与比比尔盖茨相相比速度度还要快快得多；就连当当年罗琳琳在写作作哈利利波特时时，常光光顾的那那家爱丁丁堡小咖咖啡馆，也也被当地地僻为名名胜，生生意异常常红火。 这一一切的一一切使人人们不得得不相信信“哈利波特”这个名名字是有有魔法的的即极极高的附附加值，它它不仅能能带来幻幻想快乐乐，追星星的疯狂狂和对未未来事物物的好奇奇心，而而且还能能带来滚滚滚财源源。一句句话，带带来无限限的附加加值。另一个个例子是是，当年年为杨贵贵妃专供供荔枝那那颗荔枝枝树，其其深厚的

7、的历史文文化价值值的沉淀淀，现在在被人们们挖掘出出来，推推崇为一一种华贵贵显赫的的果食文文化的象象征。这这个象征催催生了“七颗荔荔枝拍卖卖了三十十多万元元”的商业业奇谈，为为荔枝创创下了有有史以来来的天价价。这个个天价并并不是几几颗小小小的荔枝枝所能承承载得起起的，而而是由特特定条件件下特定定的附加值值所酿成成的。购购买荔枝枝的人也也并不是是为了吃吃荔枝，而而是为了了这小小小荔枝后后面的大大大附加加值传媒广广而告之之的宣传传效果，极极大地提提高了购购买者及及其所经经营的企企业和产品品的附加加值。2、附加加值的特特征：（11）至尊性性或第一一性凡是有有附加值值的商品品都蕴含含着在某某个方面面具有

8、尊尊贵的地地位或史史无前列列的第一一性。比比如，奥奥远冠军军奖牌，由由于它的的尊贵地地位和竞竞争中的的第一，使使它的价价值远远远超过奖奖牌本身身的价值值。（22）稀有性性或唯一一性凡是有有较高附附加值的的商品一一般都是是不可多多求的或或不可再再生的稀稀少，要要么就是是独一无无二，没没有竞争争的唯一一。比如如珍贵的的古董就就是因为为稀有或或唯一才才价值连连城。（33）个体感感觉上的的超值性性或大众众共认的的社会效效应性附加值值是无形形的，它它不是通通过商品品来体现现，而是是通过使使用商品品或享受受服务时时，由消消费者感感觉出来来的，同同时又是是被社会会所认同同的，比比如“贵妃荔荔枝的拍拍卖”就是

9、如如此。3、心时时代的心心经济价价值：未来学学家曹世世潮先生生定义221世纪纪为心生生活、心心经济、心心时代。何何谓心时时代，即即以创意意生产意意味（也也可以说说是品味味）来满满足人们们情感和和精神的的需要，它它不同于身身时代，身身时代是是以制造造生产物物质来满满足人们们身体的的需要和和生存的的需要。在在心时代代，人们们为自己己的经历历、体验验和感悟悟而付钱钱，即为为附加值值而付钱钱。在这这里，一一系列表现现文化意意味的产产品被制制造出来来，人们们知道自自己主要要是在消消费符号号、感觉觉和信仰仰，或兼兼而有之之；生产产者为满满足人们们对这一一系列文文化符号号、样式式的认识识、认知知和认同，努努

10、力使经经济活动动在文化化之中展展开，在在心灵的的感受和和觉悟中中展开，在在附加值值的酿造造中展开开。这就就是心经经济（相相对心经经济的概概念有身身经济），心心经济的的主要价价值特征征如下：（11）感受受等于消消费“一手手交钱，一一手交货货”是天经经地义的的事，但但在心经经济里，一一手交钱钱一手并并不交换换，而是是交感受受，交附附加值。比比如坐过过山车，既既没有从从一个地地方到达达另一个个地方的的旅行价值值，也没没有买到到什么或或吃到什什么。买买到的仅仅仅是一一次惊险险的感受受。更有有甚者，你你闻一闻闻大自然然的空气气也得付付钱。那那些修建建在远离离城郊的的大山里里或大海海边的度度假村，既既不是

11、什什么名胜胜古迹，也也没有什什么旅游游文化，那那么他们们的卖点点在哪？卖点就就是空气气有丰丰富氧离离子的空空气，并并冠名“自然氧氧吧”。而人人们却愿愿意为此此而付钱钱。就这样样，人们们为感受受而付钱钱，为感感受到的的一切意意味而付付钱，为为看到的的、听到到的、嗅嗅到的付付钱。感感受变成成了消费费，感受受就是消消费，感感受的价价值大于于消费的的价值。比比如，一斤稻稻谷的收收购价只只是六、七七毛钱，而而一支稻稻穗做成成的稻花花则要十十多元，一一斤稻穗穗做成的的花，大大概要卖卖60多多元，其其价值是是稻谷的的一百倍倍。何以以如此，附附加值使使然。（22）品味味胜于品品质20世世纪的主主题是品品质，2

12、21世纪纪的主题题则是品品味。一一件砂洗洗的衣服服其牢度度降低了了30%，但砂砂洗后形形成的返返朴归真真的感觉觉反使它它的价值值提升了了百分之之百，因因为风格格出来了了、个性性出来了了、品味味出来了了，虽然然牢度降降低了，但但价值却却上升了了，那上上升的部部分就是是附加值值，是品品味带给给砂洗衣衣服的附附加值。品品味使人人们将更更多的钱钱、更多多的兴趣投投入在心心情与精精神的消消费之中中。为了了讲究品品味，人人们在房房屋建筑筑上挖空空了心思思，营造造出一个个又一个个新的主主题氛围围，使装装饰性建建筑越来来越多。从从物质角角度来看看，装饰饰性建筑筑是一种种极大的的浪费，而而从精神神上来说说，则是

13、是一种绝绝对的富富有。这这是两种种绝然不不同的境境界。（33）感觉觉到的才才是最重重要的实质、实实在、功功能及其其价值在在身经济济活动中中是最重重要的；而在心心经济中中则相反反，虚质质、虚无无、体验验及其附附加值才才是最重重要的。人人们付出出去的钱钱及其多多少,在在于自己己能否感觉觉到及其其感觉到到多少,在于自自己觉着着的深浅浅。没有有感觉、没没有感受受，就什什么也没没有，自自然就不不愿多付付钱，甚甚至不购购买不享享受也不不愿付一一文钱。大大凡购高高价房者者不仅仅是是为了居居住,更更是为了了自己的的身份和和地位、荣荣耀和面面子。生生意人为为了显示示自己的的富有而而愿多付付钱，当当官的人人为了表

14、表现自己己的显赫赫而愿多多付钱，文文化人则则为了衬衬托自己的的高雅而而愿多付付钱，剩剩下平民民甚至穷穷人只愿愿为经济济实用并并且是必必需的而而付钱。房房地产开开发中无无论是一一梁一柱柱、一房房一厅，还还是一砖砖一石、一一草一木木，只要要有情性性且让人人感觉到到，它就就会有附附加值，人人们就愿愿多付格格外的钱钱。（44）无胜胜于有这里的的“无”指观念念的、精精神的、道道德的、文文化的无无形东西西，“有”则指物物质的、产产品的、组组织的、实实质的有有形东西西。现在在人们更更注重无无形的东东西，例例如无形形资产的的积累。美美国每年年国民生生产总值值约100万亿美美元，在在今天的的全球商商业交易易中，

15、美美国人出出售它的的符号、品品牌和观观念，获获得了丰丰厚的利利润，为为美国赢赢得了巨巨大的财财富。全全世界许多多人不是是喝可口口可乐，就就是喝百百事可乐乐，根据据可乐价价格与价价值的比比，与其其说人们们在喝饮饮料，不不如说人人们在喝喝“概念”、喝“文化”。人们们为可乐乐的概念念和文化化付出的钱钱要比为为可乐产产品付出出钱多得得多，这这多出的的部分就就是为附附加值而而付的钱钱。同样样，人们们在购买买碧桂园园的房子子时，愿意为为“五星级级的家”付出更更多的代代价；在在选择祈祈福新村村的别墅墅时，愿愿意走更更远的路路到“中国第第一村”居住。若若没有“五星级级”、“第一村村”的概念念，当广广州市区区的

16、房地产产还没有有走出困困境时，那那些座落落在离市市区远之之又远的的顺德陈陈村水道道旁的房房子和滞滞留在番番禺农村村荒野上上的别墅墅，不但但成为不不了今天天的品牌牌，恐怕怕要卖出出一屋一一房都是困难难的。（55）厚利利多销常言道道“薄利多多销”指的是是物质产产品利润润越低卖卖得越多多。与此此相反，文文化精神神产品则则是利润润越高卖卖得越多多，故曰曰之为“厚利多多销”。有一一个服装装店老板板，将上上年度积积压下来来的皮大大衣先是是放在普普通货柜柜上廉价价出售，眼眼看春天天到了天天气就要要转暖，皮皮大衣却却没卖出出几件。灵灵机一动动的他，把把皮大衣衣重新上上好油打打好蜡，然然后另劈劈专柜，推推出：“

17、高档皮皮衣春季季穿（皮皮衣单穿穿）”的消费费新概念念，很快快就被爱爱领风骚骚、爱出出格的青青年群体体所认同同，皮大大衣销售售一空。只只是因为为增加了了一个“皮衣单单穿”的消费费概念，原原来低价价卖不出出专的东东西，反反而以高高价全部部卖空。这这就是“文化”产品厚厚利多销销的特性性。房地地产更是是如此，价价越高越越好卖，利利越厚越越多销，北北京维也也纳森林林别墅便是一一例，一一面市便便被预订订了700%之多多。（6）要要的就是是历史，要要的就是是风俗随着人人们的文文化品味味越来越越高，历历史正变变的愈来来愈有价价值，因因为时间间让越来来越稀少少的东西西变得越越来越珍珍贵。人人们崇尚尚历史文文化价

18、值值，除了了历史价价值自身身的增值值功能外，还还有更新新的一层层意味，那那就是延延伸自我我。为了了通过历历史来增增加自我我的厚重重感，有有人不惜惜千金买买一个破破木盆一个个武则天天洗过脚脚的木盆盆；为了了寄托某某种情感感，克林顿花花了近三三百万美美元买一一栋别墅墅。一些些房地产产商抛开开时尚，欲欲开发一一些返朴朴归宗的的古建筑筑，甚至还还有人想想在北京京开发四四合院居居住小区区等等。这这些都是是人们对对历史文文明的一一种求索索。同样样，当显显贵的经经典之风风还在房房地产界界漫沸时时，欣向向于平凡凡的风俗俗之情也也已悄然浸入入，每一一个民族族，每一一个地方方都有特特定的风风格，每每一个风风格都有

19、有特定的的价值。风风格是最最可以观观赏、最最可以思思索、最最可以深深究和玩玩味的。所所以，一一道景观观、一个个人、一一碟小菜菜、一种种味道无无不浸透透当地的的风俗民民情，让让你把玩玩不尽，让让你回味味无穷“风风情万种种”的广州州楼市里里就有柏柏涛雅苑苑的北欧欧风情、风风雅居的的日本风风格、嘉嘉仕花园园的热带带风情，还还有许多多体现中中国岭南南风俗的的建筑群群。这些些历史的的和风俗俗的文化化内函为为房地产产业带来来丰厚的的利润。(二二)附加加值的由由来附加值的的名称由由谁首先先提出？如何提提出？尚尚无文字字考查记记录。只只是人们们在经济济活动中中不自觉觉地运用用了一些些概念，隐隐隐约约约地又有有

20、了一些些感觉，渐渐渐地便便形成了或或浓或淡淡的现象象，现象象中似乎乎有些或或多或少少的品味味，品味味多了也也就自然然而然汇汇聚成约约定俗成成的文化化。就这这样，在在一个再再自然也也不过的的演绎过过程中，人人们发现现他所得到的的价值比比他所创创造的价价值要多多得多，这这多出的的部分就就被人们们冠之以以“附加值值”。所以以，我们们说附加加值来源源于某种种感觉、来来源于某某种理念念、来源源于某种种文化，而而感觉、理理念和文文化又是是由企业业形象、产产品形象象和品牌牌形象所所酝酿而而成的，而而企业的的形象，产产品的形形象和品品牌的形形象又都都是建立立在企业业理念、企企业行为为、文化化背景，环环境氛围围

21、以及视视觉形象象等基石石上的。因因此，我我们从基基石、形形象和体体现三个个方面来讨论论附加值值的由来来。1、附附加值的的基石：（1）企企业理念念：理念念是企业业的灵魂魂，理念念的新旧旧与否，科科学与否否决定着着企业的的命运长长短与否否。所以以，许多多企业不不断革新新，为企企业创出出更多的的利润，以以图企业业命运更更长久。变变革大师师罗伯特艾连比比耶夫斯斯基教授授说：“企业革革新的关关键在于于重塑价价值观”。而价价值观又又是企业业理念的的核心。因因此，要要想成功功地打造造附加值值的光环环，必先先重塑价价值观，必必先革新新企业意意识。（2）文文化背景景：一个个企业的的理念是是以文化化为背景景的，文

22、文化包含含了社会会社区文文化、民民族民俗俗文化，也也包含了了企业商商业文化化、消费费生活文文化等。这这里我们们主要谈谈谈企业业文化。企企业文化化的内涵为为：具有有企业自自身特色色的意识识形态和和行为规规范的总总和。企企业文化化的内容容大致可可概括为为：企业业哲学、企企业规范范、企业业形象和和企业精精神各个个方面。企企业文化化的特点点是：群群体性、内内聚性、规规范性和和时代情情。至于于如何建建设企业业文化则则不是本本文讨论论的主题题。（3）企企业的行行为：企业行行为对形形成良好好的企业业形象、产产品形象象和品牌牌形象尤尤为重要要。企业业行为分分内部行行为和外外部行为为，内部部行为主主要指内内部管

23、理理和培训训行为，一一个企业业如果内内部行为为不规范势势必影响响到每一一个员工工的精神神面貌和和工作行行为表现现，也就就是势必必影响到到企业外外部行为为。外部部行为是是向社会会传达企企业形象象、传达达企业理理念，同同时也传传达企业业内部行行为表现现，这将将直接影影响到企企业及其其产品和和服务的的附加值值的生成成和附加加值的高高低。所所以任何何企业为为维护或或创造良良好的企企业形象象必先规规范好自自己的行行为表现现。（4）环环境氛围围工厂有有厂房的的环境氛氛围，商商店有铺铺面的环环境氛围围，楼盘盘有所在在社区的的大环境境氛围和和自身营营建的小小区环境境氛围。这这些氛围围对工厂厂、商店店和楼盘盘的

24、附加加值有着着举足轻轻重的影响，无无怪乎厂厂家，商商家和发发展商一一方面想想方设法法借势于于外围环环境，另另一方面面又拼命命地营造造自身的的环境，无无非都是是想诉求求一个更更高的附附加值。（5）视视觉形象象无须论论述大家家都明白白，任何何商品如如果视觉觉感官不不好，是是难以卖卖个好价价钱的。于于是包装装业应运运而生，厂厂家商家家都不惜惜工本地地在包装装上花大大钱，其其包装成成本有的的接近甚甚至超过产产品本身身的成本本价值。虽虽然我们们反对“金玉其其外，败败絮其中中”，但我我们必须须明白“金玉其其外”绝对是是打造高高附加值值的一块块不可缺缺少的基基石。2、附附加值的的形象：有了了基石方方可打造造

25、形象，形形象主要要分三个个方面：（1）企企业形象象一家跨跨国公司司的所谓谓“形象先先行”，说的的是：一一个公司司欲进入入一个新新市场，尤尤其是不不同民族族不同文文化的国国外市场场，不是是先将产产品打入入去，而而是先将将形象打打入去，待待公司良好好形象树树立后才才开始产产品跟进进。这足足以说明明形象尤尤其是企企业形象象的重要要性。企企业形象象除了要要以上述述基石为为基本要要素，还还得有：美的“仪仪表”优美美舒适的的环境；美的“行为”良好好的商业业行为和和高尚的的公益行行为；美的“心灵”崇高高的价值值观。（2）产产品形象象在身经经济活动动中，内内容一定定胜于形形式，功功能一定定胜于包包装，如如此产

26、品品几乎没没有附加加值。而而在心经经济活动动中，形形式胜于于内容，形形式的价价值高于于内容和和功能的的价值，于于是，产产品神奇奇般地有有了附加加值。所所以，产产品形象象是酿造造附加值值的最直直接的药药引子。（3）品品牌形象象产品力力的时代代已经过过去，品品牌力的的时代已已经到来来。品牌牌，是产产品的实实际功能能、外观观形态、市市场开拓拓、企业业信誉和和企业形形象等，所所有要素素的综合合体。在在心经济济中，文文化知识作作为最重重要的资资源，被被更多地地运用于于满足客客户的需需要，满满足客户户的品味味。品牌牌能比单单纯产品品吸纳更更多的文文化知识识，吸纳纳更多的的附加值值。可以以说品牌牌是文化化知

27、识的的结晶，品品牌是品品质品味味的综合合体，品品牌是功功能价值值与附加加值的完完美结合合。品牌牌产品的的价格比比单纯产产品的价价格要高高出许多多，例如如一块普普通的手手表只需需几十元元、几百百元，而一块块劳力士士则可高高达几万万元、几几十万元元，这千千倍、万万倍的差差距，不不是产品品的物理理差异，而而是产品品的品牌牌差异形形成的。品品牌的消消费不仅仅仅是产产品的质质量、性性能、使使用功能的的消费，而而最重要要的是心心理消费费，品牌牌中的价价值体现现了消费费者的身身份和地地位。因因此，从从某种程程度上说说，品牌牌的价值值就是附附加值，由由此再延延伸一下下，又可可以说，创创建品牌牌形象实实际上就就

28、是在酿酿造附加加值。如如何创建建品牌将将在第三三节中讨讨论。 3、附加加值的体体现：（1）感感觉与感感受：附加值值首先是是人们感感觉中的的一种感感受、一一种体验验。传统统的购物物中心仅仅仅是在在卖东西西，而现现在的购购物中心心都在有有目的、有有意识地地给客户户创造一一个让你你难以忘忘掉的、非非常愉快的的经历，在在此经历历中你会会自然而而然地有有些感受受、有些些体验。商商家不择择手段、不不惜工本本地利用用感官刺刺激使消消费者产产生兴奋奋、满足足和美感感的享受受，并努努力使这这些感受受和体验验变成客客户价值值的必要要组成部部分，于于是乎附附加值就就被显现现出来：一方面面客户格格外满意意消费费得到了

29、了升华，一一方面商商家格外外得利产品品得到了了升值。一一句话，提供顾客需要的东西，再多一点品味、多一点感受，则体现于其中的附加值便会向顾客招手，顾客的钱包也就自然而然地向你打开。感受的体验大致分为：美感体验，情感体验和性感体验。如何营造这些体验也将在第三节中讨论。（2）概概念与理理念：市场营营销学权权威菲利利普科特勒勒教授把把人们的的消费行行为分三三个阶段段：量的的满足、质质的满足足和感性性的满足足。在感感性满足足阶段，顾顾客最看看重的不不是产品品数量和和质量，而而是产品与与自己关关系的密密切程度度。顾客客购买产产品是为为了一种种感情上上的渴望望，并由由此而追追求商品品所孕育育和展示示的理念念

30、与自己己理想的的自我概概念的吻吻合。由由商品所所透视出出来的理理念折射射了时代代观念，包包含了上上至企业业下至员员工的思思想观念念、道德德品质和和行为规规范，其其核心是是企业的的理念和和精神。作作为一种种精神可可以是永永存的，而而作为消消费群体体中的个个体，相相对于精精神世界界而言，又又是如此此的短暂暂。因此此，人们们有一种种普遍愿愿望，那那就是延延伸自我我，延伸伸自我概概念，延延伸自我我意识，将将自己的的概念和和意识延延伸到产产品内，延延伸到服服务里，延延伸到自自己所求求索的生生活模式式中。一一旦当这这种概念念意识的的延伸与与企业理理念和精精神的透透视在产产品或服服务上相相吻合即完完善结合合

31、时，理理想的附附加值便便在其中孕育育、诞生生，并放放射出金金闪闪的的光芒。比比如，“厨房新新生活”传达了了一个全全新的生生活概念念厨房房不仅仅仅是烧菜菜的地方方，还是是娱乐、休休闲、聚聚友以及及情感沟沟通的家家庭公共共场所。其其合理的的设计让让人在厨厨房作业业时，保保持一份份悠然自自得的心心志，舒舒适的人人体工程程学尺度度能充分分让人感感受到人人性化的的温暖，操操作起来来得心应应手这样的的厨房简简直就是是一个惬惬意舒心心的地方，一一改过去去厨房的的油腻、烟烟雾、呛呛鼻和忙忙乱。“厨房新新生活”是开发发商“真情奉奉献”理念的的具体体体现，而而“惬意舒舒心”则是消消费者自自我概念念的诉求求，两者者

32、的碰撞撞自然有耀耀眼的火火花。（3）心心经济文文化：先是企企业由生生产文化化到产品品文化再再到品牌牌文化，次次是商家家由座销销文化到到推销文文化再到到营销文文化，再再是顾客客由消费费量的文文化到消消费质的的文化再再到消费费品味的的文化。随随着这三方方面文化化的逐渐渐演变，最最后由它它们所属属的企业业文化、商商业文化化和消费费文化整整合出一一个心经经济文化化。经济济文化包包括一个个企业或或群体所所生产的的产品和和服务，以以及它所所体现的的抽象价价值观和和所拥有有的意义义、仪式式、规范范及传统统的累积积。文化化是个整整合概念念，几乎乎包括了了影响个个体行为为与思想想过程的的每一事事物；文文化是一一

33、种习得得行为；文化为为大多数数人提供供行为和和思想的的边界；文化对对我们的的影响，如如同我们们呼吸的的空气一一样无处处不在，无无时不有有。所以以，在利利用文化化来创造造和体现现附加值值时，无无论你是是利用文文化的外延延概念，还还是利用用文化的的内涵本本质，你你都有可可能得到到出乎意意料的收收获。且且利用的的手段和和体现的的方式也也是千姿姿百态，有有时就连连使用者者本人也也说不清清为什么么要用这这种方法，而而不用那那种方法法。生产产经营者者为消费费者提供供感受体体验的消消费，完完全是跟跟着感觉觉走。也也就是这这样的某某种感觉觉，在某某种时候候假借某某种产品品，创造造了一个个又一个个的感受神话话，

34、创造造了一个个又一个个的轰动动现象，创创造了一一个又一一个的高高附加值值效应。总总之，文文化是附附加值最最核心的的体现，文文化是附附加值的的核动力力，文化化是附加加值取之之不尽用用之不完完的源泉泉。在房房地产界界，丽江江花园首首推文化化楼盘，小小区浓郁郁的文化化艺术氛氛围聚集集了许多多白领人人士和文文化人士士。之后后，其他他开发商商纷纷效效仿：教教育文化化、艺术术文化、音音乐文化化，以及及园林文文化等等等相继出出现，文文化品味味越来越越浓，楼楼价亦越越来越高高。(三)附加值值的功能能企业业从过去去的生产产能用的的产品，到到后来生生产能卖卖的产品品，再到到今天生生产品牌牌产品，已已经将其其经营理

35、理念的核核心由品品质转到到了品味味上，并并尽其可可能地为为其产品品创造出出更高的的附加值值。因为为在今天天的经济济活动中中，单纯纯产品的的利润已已经微乎乎其微，有有的甚至至是售价价等于成成本。不不成文的的经济铁铁律生硬硬硬地摆摆在人们们面前：“产品没没有附加值值，企业业就不一一定有利利润”。所以以附加值值越来越越为厂商商所重视视，其功功能作用用也就越越来越重重要。1、附加加值决定定企业利利润的厚厚薄：如前前所述，一一个默默默无闻的的公司BBlooomsbburyy出版社社因哈哈利波特的的成功，利利润惊人人地提高高。为什什么？哈哈利波特文文化的附附加值使使然。名名列我国三三大洗衣衣机生产产企业之

36、之一的红红星电器器公司亏亏损一亿亿多，被被海尔兼兼并，海海尔没有有投一分分钱，投投的是海海尔精神神、海尔尔理念，三三个月后后该公司司扭亏，半半年后盈盈利1551万元。为为什么？海尔文文化的附附加值使使然。所有有的厂商商，原有有产品没没有附加加值的便便想方设设法酿造造附加值值，酿造造不了的的就转型型。所有有投资者者评估项项目时，有有附加值值的项目目就上，没没附加值值的项目目就推。无无论是产产品或是是服务亦亦或是项项目，孕孕育其中中的附加加值及其其高低已已成为首首要的预预测、评评估指标标。2、附加加值决定定企业的的生存与与发展：同一样的的产品，贴贴不贴品品牌标签签对消费费者而言言，意义义完全不不一

37、样。在在很多“半被动动消费”中，物物质的享享受反而而是其次次的，品品牌带给给消费者者的意义义远远大大过产品本本身。消消费者更更愿意购购买有品品牌的产产品和服服务，并并愿意为为品牌而而付出更更多的代代价。品品牌让产产品升华华，让企企业升华华，品牌牌做得越越久积累累越多，附附加值也也就越高高，企业就越越有竞争争和发展展的能力力。上海海城皇庙庙有一出出名的小小吃鰕肉灌灌汤包，正正宗老字字号的包包子店里里是顾客客在排队队等候包包子，而而隔壁非非正宗的的包子店店里则是是包子堆堆成小山等候候顾客。无无独有偶偶，在江江西南昌昌有一家家出名的的卤食品品店叫“皇上皇皇”，旁边边也有一一家不出出名的卤卤食品店店叫

38、“太上皇皇”。“皇上皇皇”这边顾顾客排队队购物，而而“太上皇”那边则则门可罗罗崔。有有一次笔笔者因赶赶时间便便在“太上皇皇”那边买买了些食食品，回回家尝尝尝味道不不错，与与平时在在“皇上皇皇”买的卤卤食品不不相上下下。我想想以后就就买“太上皇”的卤食食品免得得排队。可可当我第第二次走走到“太上皇皇”的店门门前时突突然站住住，想：不可！这“太上皇皇”堆成小小山一样样的卤食食品一天天能卖出出多少呢呢？我买买的食品品会不会会是昨天天甚至更更久的食食品呢？想到这这我的胃胃便有些些不舒服服，转过过身还是是在“皇上皇皇”的门前前老老实实实地排排队购物物。这些些排队的的人又是是怎么想想的呢？是冲着着“皇上皇

39、皇”的品牌而而来，还还是象我我一样冲冲着新鲜鲜的品质质而来？我不得得而知。无无论想法法如何，品品牌的效效应就是是这么无无可争辨辨地排在在面前。后后来我打打听到，其其实“太上皇皇”要比“皇上皇”经营的的早些，当当“皇上皇皇”还没出出现时，“太上皇”的生意非常的好。“皇上皇”开业后拼命打广告、做公益，创下了品牌，结果把“太上皇”的火热生意抢了过去。后来“太上皇”也曾努力过几回，蹦达了几下毫无效果。我想等待太上皇的命运不是转型就是倒闭。二、 房房地产的的附加值值（一）房房地产产产品与其其他产品品的区别别1、不可可移动性性：房地产产产品不同同于其他他产品，不不能象其其他产品品那样，创创出品牌牌后便可可

40、以到世世界各地地销售并并在各地地消费。所所以，房房地产为为创品牌牌所进行行的一系系列活动动有一定定的区域域性，其其附加值值也就相相对地局局限在区区域内，超超过了这这个区域域附加值值就会降降低或负负值。2、一次次购买长长期消费费性：房地产产产品不象象其他产产品，消消费完了了又要再再买再消消费，既既使你买买了多套套房子，既既使你是是分期付付款或供供楼，房房地产产产品都属属于一次次性购买买，而后后由你或或住或租租地长期期消费。其其他厂商商为了让让顾客重重复购买买重复消消费，会会在同一一区域针针对同一一品牌进进行重复复推广。而而房地产产开发商商一般不不会在同同一区域域开发同同一主题题、同一一建筑风风格

41、、同同一使用用功能以以及同一一价格的的楼盘，这这就决定定了房地地产附加加值酿造造的多变变性，决决定了房房地产附附加值与与楼盘地地理位置置、配套套设施的的对应性性。3、环境境氛围等等外部条条件的重重要性：房地产产产品不象象服装，不不适合夏夏季的可可以在其其他季节节里穿；也不象象用餐，不不在餐馆馆用膳的的可以打打包回家家吃。房房地产在在哪里开开发就要要适合哪哪里的环环境氛围围，比如如，在闹闹市区开开发商业用用房，附附加值高高，在靠靠山面海海的郊外外开发别别墅，附附加值高高；相反反，在郊郊外的商商业用房房附加值值低，在在闹市区区的别墅墅也附加加值低。（二）地地理位置置与配套套设施的的附加值值1、地理

42、理位置的的附加值值：（1）、 地理位位置对楼楼房类型型附加值值的影响响针对一一块地皮皮该建什什么类型型的楼房房，是商商住、是是办公、是是生产，还还是旅游游度假，都都要根据据该地皮皮所外地地理位置置来定。这这块地皮皮它北靠靠什么、南南向什么么、东邻邻什么、西西毗什么么，这些些都是决决定楼房房类型附附加值的的非常重重要的因因素。（2）、地理位置对主题概念附加值的影响开发商给自己的楼盘灌注一个主题，并不是随心所欲的，同样受到地理位置的规范。你不可能在干枯的沙漠上开发一个以水为主题的楼盘，你也不可能在四周都是水的小弧岛上开发一个以火为主题的楼盘，这里不仅有地理因素，而且还包含了民俗和心理等因素。违背这

43、些因素，你的楼盘建得再好也可能会失败，等待你的可能不是附加值而是附减值。2、配套套设施的的附加值值：楼盘盘外大社社区的环环境条件件不同，决决定了楼楼盘内小小区建设设和配套套设施的的不同，在在两者互互补相得得益彰的的前提下下，小区区建设及及其配套套设施可可发挥最最大的功功效，进进而提升升楼盘的的附加值值。否则则话，不不是因重重复建设设造成设设施自身身浪费，就就是因缺缺乏相应应配套服服务而造造成楼盘盘的附减减值。所所以，如如何配套套，如何何建设小小区环境境是件非非常重要的事事情，并并不是可可有可无无、可多多可少、可可好可差差的小事事。（三）房房地产造造势的附附加值1、造势势对房地地产的重重要性：造

44、势势，即通通过各种种手段，展展开一系系列的活活动来营营造一种种特殊的的氛围形形势。它它较之于于广告宣宣传，效效果要好好、影响响要大、或或然性要要多。按按理说，造造势对任任何产品品都重要要，但对对房地产产尤显重重要，这这都是由由房地产产自身特特征所决决定的：其一，楼楼房的不不可陈列列性。楼楼房的实实物实型型不可能能摆到商商业旺区区的橱窗窗里去陈陈列展示示，只能能通过种种种方式式来造势势以吸引引人们的的注意。其二二，楼盘盘所处的的环境的的重要性性。每一一楼盘有有各自不不同的地地域环境境、人文文环境，离离开了这这些环境境，再好好的楼盘盘也只是是个半成成品。而而要烘托托出与楼楼盘相匹匹配的环环境氛围围

45、，造势势是首选选的重要要方法。其三三，非重重复购买买与非重重复消费费性。每每开发一一个新楼楼盘不能能指望上上一楼盘盘的顾客客来重复复购买和和消费，也也就是说说难以借借助上一一楼盘的的产品形形象和品品牌形象象，最多只只能借助助一下因因上一楼楼盘营销销成功所所形成的的企业形形象及其其效应。因因此，只只能为新新楼盘展展开新的的营销，而而在新营营销启动动时，造造势又是是不可缺缺少的排排头兵。其四四，主题题概念的的各自不不同性。在在同一城城市推出出同一主主题概念念的楼盘盘,既使使卖得出出去,其其附加值值也不高高。因此此不同的的楼盘都都有各自自不同的的主题概概念。概概念是看不不见、摸摸不着的的，只能能靠感

46、知知，要让让一个人人感知无无形的概概念，除除了慢慢慢浸化他他，就是是用轰动动效应感感染他。所所以要推推广一个个概念性性的主题题，非造造势不可可，因为为开发商等不不得。2、模糊糊造势的的附加值值：何为为模糊造造势？就就是连发发展商自自己也不不知道要要盖什么么楼的情情况下，预预先造势势。正因因为发展展商自己己也不清清楚所以以才模糊糊。因此此，规划划也没做做，设计计更不知知在哪，只只要地皮皮签约一一到手，造造势便开开始了：某某地地方将要要建一座座大型多多功能商商业城，集集购物、娱娱乐、休休闲为一一体；或或将要盖盖一栋甲甲级智能能型的写写字楼；或将要要营造一一个具欧欧美风情情的度假假村；或或将要为为本地竖竖起一座座标志性性的建筑筑，等等等的等等等。至于于以后到到底盖什什么到时时再说。开发商之之所以要要这么做做，也是是因为房房地产的的特性使使然。房房地产开开发需要要的资金金巨大，无无论从客客观还是是从主观观方面，任任何一个个开发商商都难以以做到等等自己全全资开发竣竣工后，再再打广告告卖楼房房；况且且对于买买家来说说，购房房不同于于买青菜菜，须经经过反复复比较、反反复认知知后，才才会从各各方面或或主要方方面接纳纳位于某某地方的的某楼盘盘的某套套房，而而后才会会购买它它。这需需要一个个相当的