2022年中国房地产经纪人自我评估考试题49.docx

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1、2022年房地产经纪人试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 土地增值税的征税范围不包括（ ）。A.国有土地使用权B.地上建筑物C.别人赠与的房地产D.地上建筑物的附着物【答案】 C2. 【问题】 有关路牌广告作用的表述，正确的是( )。A.信息传播面较广B.总体影响力超过报纸广告C.目标性强D.是房地产经纪公司最常用的宣传方式【答案】 C3. 【问题】 房地产经纪人通过调查具有代表意义的购房人，从而推断出一般性结论的调查方是（）。 A.全面调查B.重点调查C.典型调查D.抽样调查【答案】 B4. 【问题】 乙房地产开发公司（以下简称乙公司）为了使开

2、发的楼盘个性鲜明，在同类楼盘中树立自身品牌形象，进行了专项的市场调查：楼盘所在城市60岁以上老龄人口约130万，占全市人口的13%。针对这130万人口进一步调研得知，具备中低档楼盘购买力的占10%左右，约13万人。因此乙公司决定开发老年公寓住宅项目。乙公司对该项目进行产品定位的方法为（ ）。A.建筑策划方法B.目标客户需求定位法C.项目SWOT分析法D.房地产项目市场分析方法【答案】 D5. 【问题】 下列权利中，不属于房地产估价对象的是（）。A.土地使用权B.在建工程抵押权C.知识产权D.房屋所有权【答案】 C6. 【问题】 新建商品房销售代理业务流程中，房地产经纪机构完成任务所需时间通常比

3、较长的是（）阶段。A.销售准备B.销售执行C.项目结算D.项目执行企化【答案】 B7. 【问题】 如土地使用权出让合同约定的使用年限为50年，原土地使用者使用10年后转让，受让人的使用年限为()年。A.60B.50C.40D.10【答案】 C8. 【问题】 经委托人同意，房地产经纪机构可以按相关规定转让或与其他经纪机构合作完成经纪业务，（）。A.但不得增加佣金B.可根据完成情况按比例收取佣金C.可酌情收取佣金D.可与委托人协商确定是否收取佣金【答案】 A9. 【问题】 共用题干A.房地产经纪行为B.房地产代理行为C.个人民事行为D.居间行为【答案】 C10. 【问题】 坚持原则就是要明确自身的

4、谈判诉求并保证其得以实现，但如果没有适当的让步，常常就会使谈判陷入僵局，因此要把握好坚持原则与妥协的平衡点，这是房地产经纪人具有的（）的要点之一。A.市场分析技能B.议价谈判技能C.人际沟通技能D.供需搭配技能【答案】 B11. 【问题】 房地产抵押贷款中，商业银行与借款人签订的房地产抵押合同，属于（ ）。(2010年真题)A.单务合同B.主合同C.实践合同D.要式合同【答案】 D12. 【问题】 随着现代科学技术的进步与生产力的发展，社会生产的专业化分工越来越细，经济活动日益( )。A.网络化B.复杂化C.交织化D.频繁化【答案】 A13. 【问题】 开展房地产市场调查活动时，应首先（ ）。

5、A.确定调查的问题和调研目标B.制定调研计划C.对项目进行分析和研究D.写市场分析报告【答案】 A14. 【问题】 关于房屋租赁合同备案的说法，正确的是（ ）。A.房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后10日内，持有关证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续B.备案时应当提交的证明文件中包括书面租赁合同和房屋所有权证书C.备案时只需要提供承租人的身份证件D.如果房屋租赁当事人订立的是口头租赁合同，需到场说明情况【答案】 B15. 【问题】 人对现实的一贯态度和习惯了的行为方式所表现出来的个性心理特征是指（ ）。A.气质B.能力C.性格D.脾气【答案】 C16. 【问题】 房地产登记信

6、息包括房地产原始登记凭证和房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息，房屋原始登记凭证包括（）。A.房屋自然状况登记B.房屋所有权情况登记C.房屋权利变更依据D.房屋用途登记【答案】 C17. 【问题】 关于契税减免规定的表述中，错误的是（ ）。A.纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税B.自2016年2月22日起，对个人购买90m2及以下的家庭唯一住房（家庭成员包括购房人、配偶以及未成年子女），减按1%税率征收契税C.城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税D.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征契税【答案】 D18. 【问题】 在双务合同中，双方当

7、事人之间存在着( )的关系。A.互惠互利B.公正、公平C.互为对价D.合作、对立【答案】 C19. 【问题】 正常使用环境下，房屋和设施发生毁坏，则由（）负责修复。A.出租人B.承租人C.房地产经纪人D.房地产经纪机构【答案】 A20. 【问题】 客户购房时通常对面积和价格等有明确意愿，这体现了客源具有（ ）的特征。(2011年真题)A.潜在性B.时效性C.指向性D.不确定性【答案】 C二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 房地产抵押担保的范围包括（）。 A.主债权及利息B.违约金C.定金D.损害赔偿金E.实现抵押权的费用【答案】 ABD2. 【问题】

8、 在不违反法律的强制性规定下，合同的内容由当事人约定，一般包括（ ）。A.数量B.标的C.质量D.价款E.合同争议的仲裁方式【答案】 ABCD3. 【问题】 在某高校教学管理系统中，有院系关系 D (院系号，院系名，负责人号，联系方式)，教师关系 T (教师号，姓名，性别，院系号，身份证号，联系电话，家庭住址)，课程关系 C(课程号，课程名，学分)。其中，“院系号”唯一标识 D 的每一个元祖，“教师号” 唯一标识 T 的每一个元组，“课程号”唯一标识 C 中的每一个元组。假设一个教师可以讲授多门课程，一门课程可以有多名教师讲授，则关系 T 和 C 之间的联系类型为（）。假设一个院系有多名教师，

9、一个教师只属于一个院系，则关系 D 和 T 之间的联系类型为（）。关系 T（），其外键是（请作答此空）A.教师号B.姓名C.院系号D.身份证号【答案】 C4. 【问题】 在房地产贷款中，可以作为抵押物的有（）。A.集体土地所有权B.房屋所有权C.在建工程D.国有土地所有权E.预购商品住房【答案】 BC5. 【问题】 甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）所处城市近年来经济发展迅速，外来务工人员和个体工商户大量增加。甲公司针对这一情况，重点开展房屋租赁经纪服务，服务人群主要为上述两类从业人员。李某是一名小杂货店经营者，拟租赁一套小面积住房，在甲公司的撮合下，房屋所有权人张某与李某签订了房屋租赁合同。

10、A.门店接待B.会员揽客C.客户介绍D.刊登广告【答案】 ACD6. 【问题】 新建商品房销售代理合同的主要内容有（ ）。A.经纪服务费用及其支付方式B.委托期限与方式C.房地产经纪机构的权利义务D.房屋经纪业务中的创新服务E.违约责任【答案】 ABC7. 【问题】 可以向中国房地产估价师与房地产经纪人学会申请自选学时的继续教育培训资格的房地产经纪机构应具备的条件为（）。A.具有一定规模且在住房城乡建设（房地产）主管部门备案B.具有一定数量的房地产经纪专业人员C.具有健全的内部培训制度和科学的培训计划D.高级房地产经纪人员占比达到40%以上E.能够提供符合培训要求的师资、场地和设施【答案】 A

11、BC8. 【问题】 房地产经纪人员的义务有（ ）。(2010年真题)A.为委托人保守商业秘密B.遵守行业管理规定C.同时代表交易双方的利益D.向委托人披露相关信息E.不得进行不正当竞争【答案】 ABD9. 【问题】 袁某委托甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）为其购买一套二手房，甲公司委派房地产经纪人刘某承办该业务，袁某与甲公司签订了房地产经纪合同。刘某在执行该业务的过程中，甲公司发生了1500元的业务支出，包括广告宣传费、交通费等。然而，在房地产经纪合同有效期内，袁某通过拍卖方式买到了一处二手房，并决定取消与甲公司签订的房地产经纪合同。A.刘某应该承担已发生的1500元费用B.甲公司可以与袁某

12、协商解决1500元费用问题C.甲公司可以向袁某申请赔偿D.甲公司不能收取任何费用，因为此业务被取消【答案】 AD10. 【问题】 房地产经纪机构在房地产市场中的作用有（）。A.降低交易成本B.规范交易行为C.保障交易成本D.提高市场效率E.抬高市场价格【答案】 ABD11. 【问题】 （一）甲房地产开发公司（以下简称甲公司）开发了一住宅和商业混合项目，委托乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）代理销售。经与甲公司协商，乙公司为项目住宅部分的目标客户制定了置业计划；对项目商业部分采取先租后售的方式促销。客户李某在项目交房前1年购买了一个建筑面积为400m2、总价为1152万元的商铺。经调查，类似商铺

13、当时月租金为200元m2。乙公司房地产经纪人张某制定的置业计划得到了很多客户的认同。A.业务熟练B.圆滑而善变C.热情而真诚D.善于团队协作【答案】 ACD12. 【问题】 房地产营销机构是指从事与房地产营销活动相关的机构的总称。一般来说，房地产营销机构大致包括( )等类。A.投资咨询机构B.市场调研机构C.项目策划机构D.规划设计机构E:法律服务机构【答案】 ABCD13. 【问题】 签订房地产买卖合同时，房地产经纪人要提示合同双方注意的细节包括（ ）。A.合同中关于“房屋所在地”、业主的姓名等有关物业基本内容的栏目必须和房产证上注明的一致B.合同的签约人可以是当事人、委托人或者代理人，属于

14、委托人代签性质的，必须出具相关的委托书C.合同的签约日期及生效日期一定要一致D.在合同填写完毕后，买卖双方及房地产经纪机构签字盖章E.合同的填写应用钢笔或签字笔，涉及钱款金额的数字应注意大小写【答案】 ABD14. 【问题】 下列关于房地产抵押规定的表述中，错误的有（）。 A.以集体所有制企业的房地产抵押，必须经该企业职工代表大会通过B.抵押人死亡，其合法继承人应当继续履行原抵押合同C.学校教育设施以外的房地产可以为第三人提供担保D.在建工程不得为第三人提供担保E.同一财产不得向两个以上的债权人抵押【答案】 CD15. 【问题】 某房地产开发公司通过拍卖出让方式获得了一宗20hm2的土地，用来

15、进行居住小区的开发建设，经批准的规划设计方案为：居住用地面积14hm2，住宅用地面积10hm2，总建筑面积40万m2，住宅建筑面积30万m2，其中多层建筑4幢，高层建筑2幢，预计总投资8000万元。A.建筑面积密度B.容积率C.建筑密度D.绿地率【答案】 CD16. 【问题】 房地产经纪必不可少的主要原因有( )。A.房地产的特殊性B.房地产价格的波动性C.房地产交易的复杂性D.房地产交易的经常性E.房地产信息不对称性【答案】 AC17. 【问题】 共用题干A.乙公司可以自主委托其他房地产经纪公司共同代理B.甲公司销售的房屋是否计入乙公司的销售业绩，视甲乙双方订立的代理合同而定C.如果取得甲公

16、司书面同意，乙公司可以与其他房地产经纪公司共同代理D.甲公司未经乙公司同意不得将该项目委托丙公司代理【答案】 BCD18. 【问题】 在人际交往和人际关系方面，房地产经纪人的素质主要包括（）。A.具有一定的面谈技巧B.具有说服别人的能力C.具有较高的学历D.具有良好的判断力E.具有丰富的社会关系【答案】 ABD19. 【问题】 按城市房地产转让管理规定要求，以划拨方式取得土地使用权的房地产转让时，可以不办理出让手续的有（ ）。A.私有住宅转让后仍用于居住的B.转让后用于商品房开发的C.同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的D.按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅且相应土地使用

17、权可以分割的E.转让的土地用于建设国家机关办公楼的【答案】 ACD20. 【问题】 根据不同的需要，可以从（）几种角度对房地产市场进行分类。A.房地产流转次数B.房地产交易方式C.房地产用途D.区域范围E.建造时间【答案】 ABCD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 甲公司将一幢自有二层楼房租赁给乙公司作为经营用房，双方签订租赁合同，合同约定：租赁期限自2006年1月1日至2009年12月31日，租金为每月5000元，在每月初的前3天支付上月的租金。合同未约定房屋维修责任的承担以及是否可以转租等问题。2007年3月，甲公司有意出售该租赁楼房，因乙公司无意购买，甲公司遂将租赁楼房转让给

18、丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，以自己不是租赁合同当事人为由向乙公司表示要解除租赁合同，乙公司不同意解除合同，但愿意每月增加租金1000元，丙企业表示同意。2007年8月，租赁楼房的部分门窗自然损坏，乙公司要求丙企业修理，丙企业一直未予理睬，乙公司自行找某装修企业维修，为此支付维修费用4000元。2007年10月，乙公司另购买了一办公大楼。遂将其所租赁楼房转租给丁企业。丙企业于2008年1月3日得知转租事实后，以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同并要求乙公司支付上月未交付租金6000元，乙公司表示，维修费用可以抵销4000元租金，只愿意再支付2000元，但不同意解除租赁合同。要求：根据合

19、同法的有关规定，回答下列问题：、丙企业取得租赁楼房所有权后，可否以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同？说明理由。、丙企业可否以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同？说明理由。、乙公司可否以维修费用抵销4000元租金？说明理由。【答案】1.不可以。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本题中，甲公司将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，不能以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同，原租赁合同继续有效。（3分）2.丙企业可以主张解除租赁合同。根据规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本题中，乙公司未经出租人丙企业同意，将其所租赁楼房转租

20、给丁企业，因此丙企业可以解除合同。（3分）3.乙公司可以维修费用抵销4000元租金。根据规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本题中，租赁楼房的部分门窗自然损坏，丙企业一直未履行维修义务，乙公司自行找某装修企业维修的费用4000元应当由出租人丙企业负担，乙公司可以以维修费用抵销4000元租金。（4分）2. 甲公司将一幢自有二层楼房租赁给乙公司作为经营用房，双方签订租赁合同，合同约定：租赁期限自2006年1月1日至2009年12月31日，租金为每月5000元，在每月初的前3天支付上月的租金。合同未约定房屋维

21、修责任的承担以及是否可以转租等问题。2007年3月，甲公司有意出售该租赁楼房，因乙公司无意购买，甲公司遂将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，以自己不是租赁合同当事人为由向乙公司表示要解除租赁合同，乙公司不同意解除合同，但愿意每月增加租金1000元，丙企业表示同意。2007年8月，租赁楼房的部分门窗自然损坏，乙公司要求丙企业修理，丙企业一直未予理睬，乙公司自行找某装修企业维修，为此支付维修费用4000元。2007年10月，乙公司另购买了一办公大楼。遂将其所租赁楼房转租给丁企业。丙企业于2008年1月3日得知转租事实后，以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同并要求乙公司支付上月未交

22、付租金6000元，乙公司表示，维修费用可以抵销4000元租金，只愿意再支付2000元，但不同意解除租赁合同。要求：根据合同法的有关规定，回答下列问题：、丙企业取得租赁楼房所有权后，可否以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同？说明理由。、丙企业可否以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同？说明理由。、乙公司可否以维修费用抵销4000元租金？说明理由。【答案】1.不可以。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本题中，甲公司将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，不能以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同，原租赁合同继续有效。（3分）2.丙企业可以主张解除租

23、赁合同。根据规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本题中，乙公司未经出租人丙企业同意，将其所租赁楼房转租给丁企业，因此丙企业可以解除合同。（3分）3.乙公司可以维修费用抵销4000元租金。根据规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本题中，租赁楼房的部分门窗自然损坏，丙企业一直未履行维修义务，乙公司自行找某装修企业维修的费用4000元应当由出租人丙企业负担，乙公司可以以维修费用抵销4000元租金。（4分）3. 甲公司将一幢自有二层楼房租赁给乙公司作为经营用房，双方签订租赁合同，合同约定：租赁

24、期限自2006年1月1日至2009年12月31日，租金为每月5000元，在每月初的前3天支付上月的租金。合同未约定房屋维修责任的承担以及是否可以转租等问题。2007年3月，甲公司有意出售该租赁楼房，因乙公司无意购买，甲公司遂将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，以自己不是租赁合同当事人为由向乙公司表示要解除租赁合同，乙公司不同意解除合同，但愿意每月增加租金1000元，丙企业表示同意。2007年8月，租赁楼房的部分门窗自然损坏，乙公司要求丙企业修理，丙企业一直未予理睬，乙公司自行找某装修企业维修，为此支付维修费用4000元。2007年10月，乙公司另购买了一办公大楼。遂将其所租赁楼

25、房转租给丁企业。丙企业于2008年1月3日得知转租事实后，以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同并要求乙公司支付上月未交付租金6000元，乙公司表示，维修费用可以抵销4000元租金，只愿意再支付2000元，但不同意解除租赁合同。要求：根据合同法的有关规定，回答下列问题：、丙企业取得租赁楼房所有权后，可否以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同？说明理由。、丙企业可否以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同？说明理由。、乙公司可否以维修费用抵销4000元租金？说明理由。【答案】1.不可以。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本题中，甲公司将租赁楼房转让给丙企业，丙企业

26、取得租赁楼房所有权后，不能以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同，原租赁合同继续有效。（3分）2.丙企业可以主张解除租赁合同。根据规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本题中，乙公司未经出租人丙企业同意，将其所租赁楼房转租给丁企业，因此丙企业可以解除合同。（3分）3.乙公司可以维修费用抵销4000元租金。根据规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本题中，租赁楼房的部分门窗自然损坏，丙企业一直未履行维修义务，乙公司自行找某装修企业维修的费用4000元应当由出租人丙企业负担，乙公司可以以维修

27、费用抵销4000元租金。（4分）4. 甲公司将一幢自有二层楼房租赁给乙公司作为经营用房，双方签订租赁合同，合同约定：租赁期限自2006年1月1日至2009年12月31日，租金为每月5000元，在每月初的前3天支付上月的租金。合同未约定房屋维修责任的承担以及是否可以转租等问题。2007年3月，甲公司有意出售该租赁楼房，因乙公司无意购买，甲公司遂将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，以自己不是租赁合同当事人为由向乙公司表示要解除租赁合同，乙公司不同意解除合同，但愿意每月增加租金1000元，丙企业表示同意。2007年8月，租赁楼房的部分门窗自然损坏，乙公司要求丙企业修理，丙企业一直未予

28、理睬，乙公司自行找某装修企业维修，为此支付维修费用4000元。2007年10月，乙公司另购买了一办公大楼。遂将其所租赁楼房转租给丁企业。丙企业于2008年1月3日得知转租事实后，以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同并要求乙公司支付上月未交付租金6000元，乙公司表示，维修费用可以抵销4000元租金，只愿意再支付2000元，但不同意解除租赁合同。要求：根据合同法的有关规定，回答下列问题：、丙企业取得租赁楼房所有权后，可否以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同？说明理由。、丙企业可否以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同？说明理由。、乙公司可否以维修费用抵销4000元租金？说明理由。【答案】1

29、.不可以。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本题中，甲公司将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，不能以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同，原租赁合同继续有效。（3分）2.丙企业可以主张解除租赁合同。根据规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本题中，乙公司未经出租人丙企业同意，将其所租赁楼房转租给丁企业，因此丙企业可以解除合同。（3分）3.乙公司可以维修费用抵销4000元租金。根据规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本题中，租赁楼房的部分门

30、窗自然损坏，丙企业一直未履行维修义务，乙公司自行找某装修企业维修的费用4000元应当由出租人丙企业负担，乙公司可以以维修费用抵销4000元租金。（4分）5. 甲公司将一幢自有二层楼房租赁给乙公司作为经营用房，双方签订租赁合同，合同约定：租赁期限自2006年1月1日至2009年12月31日，租金为每月5000元，在每月初的前3天支付上月的租金。合同未约定房屋维修责任的承担以及是否可以转租等问题。2007年3月，甲公司有意出售该租赁楼房，因乙公司无意购买，甲公司遂将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，以自己不是租赁合同当事人为由向乙公司表示要解除租赁合同，乙公司不同意解除合同，但愿意

31、每月增加租金1000元，丙企业表示同意。2007年8月，租赁楼房的部分门窗自然损坏，乙公司要求丙企业修理，丙企业一直未予理睬，乙公司自行找某装修企业维修，为此支付维修费用4000元。2007年10月，乙公司另购买了一办公大楼。遂将其所租赁楼房转租给丁企业。丙企业于2008年1月3日得知转租事实后，以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同并要求乙公司支付上月未交付租金6000元，乙公司表示，维修费用可以抵销4000元租金，只愿意再支付2000元，但不同意解除租赁合同。要求：根据合同法的有关规定，回答下列问题：、丙企业取得租赁楼房所有权后，可否以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同？说明理由。、丙

32、企业可否以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同？说明理由。、乙公司可否以维修费用抵销4000元租金？说明理由。【答案】1.不可以。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本题中，甲公司将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，不能以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同，原租赁合同继续有效。（3分）2.丙企业可以主张解除租赁合同。根据规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本题中，乙公司未经出租人丙企业同意，将其所租赁楼房转租给丁企业，因此丙企业可以解除合同。（3分）3.乙公司可以维修费用抵销4000元租金。根据规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本题中，租赁楼房的部分门窗自然损坏，丙企业一直未履行维修义务，乙公司自行找某装修企业维修的费用4000元应当由出租人丙企业负担，乙公司可以以维修费用抵销4000元租金。（4分）