某地产项目定位综合报告eqhg.docx

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1、泰峰地产太湖东路地产项目 KSOS PROPERTY 2001第一部分分 项目目投资环环境和市市场供求求状况调调研结论论一、 合肥市国国民经济济总体概概况1、 合肥市经经济运行行情况良良好合肥是安安徽省省省会，是是全省政政治、文文化、经经济和科科教中心心，市区区土地面面积4558平方方公里。根根据合肥肥市统计计局初步步统计，合合肥市220000年全年年实现国国内生产产总值3325亿亿元，按按可比价价格计算算，比119999年增长长10.3%，分分别高于于全国、全全省的44.2 、4.99个百分分点，其其中第一一产业实实现增加加值355.933亿元，增增长6%；第二二产业实实现增加加值1339.

2、33亿元，增增长122%，第第三产业业实现增增加值1117.77亿亿元，增增长122%。国国内生产产总值中中三次产产业结构构由上年年的144.9：46.5：38.6调整整为122.3：47.5：40.2，第第一产业业的比重重有所下下降，第第二、三三产业的的比重略略有上升升。消费品市市场稳中中见升。在在国家采采取增加加城镇居居民收入入、再次次降息、开开征利息息税等一一系列措措施的启启动下，市市场销售售由稳转转活。全全年实现现社会消消费品零零售总额额1488.277亿元，实实际增长长12.9%。分分行业看看，批发发零售贸贸易业稳稳步增长长，餐饮饮业增长长较快，制制造业增增长缓慢慢，分别别增长88.

3、6%、24.8%、0.44%。商商品交易易成交活活跃，全全年商品品成交市市场总成成交额1147亿亿元,增长244.5%。物价继续续保持低低位运行行。全年年商品零零售价格格指数比比上年下下降3.5%，居居民消费费品价格格比上年年下降22.3%，其中中衣着和和居住消消费价格格指数比比上年上上升12个点。（以以19999年为为1000）行业结构构、规模模、主导导产业：合肥市市是以加加工工业业为主的的综合性性工业城城市，全全部现有有34个工工业行业业，2000多个个工业门门类，220000多种大大类产品品；国有有及年销销售收入入5000万以上上的非国国有工业业企业共共4266家。目目前已初初步形成成以

4、电冰冰箱、洗洗衣机、电电视机、空空调机为为主的日日用电器器和电子子工业，以以轮胎、日日用化工工和化肥肥为主的的化学工工业，以以汽车、叉叉车、挖挖掘机、成成套配电电设备为为主的机机械工业业等支柱柱产业，新新型建材材和环保保产业初初具规模模，拥有有荣事达达电冰箱箱、美菱菱空调、日日立挖掘掘机等主主要名优优产品。2、 合肥市人人口规模模、结构构、人口口分布情情况、人人口变动动情况 20000年年年末全合合肥市总总人口4429.95万万人，非非农业人人口1336.991万人人；市区区（东市市区、中中市区、西西市区、郊郊区）年年末人口口1300.288万人，其其中非农农业人口口1022.788万人。人口

5、增长长继续得得到控制制，本年年出生人人口4553722人，出出生率112.551，人口口自然增增长率77.944，人口口机械增增长率是是1.997。东市区222.447万人人,中市市区255.988万人,西市区区人口332.667万人人，郊区区人口较较多，主主要集中中在西南南部，包包括蜀山山镇、高高新技术术开发区区和经济济技术开开发区在在内。3、合肥肥市居民民收入水水平与消消费水平平、消费费结构职工工资资和城乡乡居民收收入持续续增长。220000年全市市职工工工资总额额41.3亿元元，比上上年增长长4.99%，职职工年人人均工资资75556元，比比上年增增长100.6。根根据抽样样调查资资料，

6、220000年全市市人均可可支配收收入58813元元，比上上年增长长5.22%，扣扣除价格格因素增增长7.5%，不不同群体体间收入入差距拉拉大，不不同行业业、不同同经济类类型的企企业间员员工收入入差距加加大。合肥市居居民实际际支出增增幅加大大，其中中非消费费性支出出比重大大幅度提提高，消消费性支支出内部部结构趋趋于合理理，储蓄蓄借贷支支出略有有下降，储储蓄存款款继续增增加。据城调队队调查统统计，合合肥市民民每月消消费结构构：居住住类支出出8.00%，衣衣着类支支出占111.00%食品品类支出出47.3%,文化教教育支出出13.2%,设备用用品7.0%,交通通通讯6.4%,医疗卫卫生3.2%。合

7、肥市平平均每户户人口33.055人,平平均每户户就业人人口1.87人人，平均均每个就就业者负负担人数数1.663人（赡赡养系数数）。二、 合肥市房房地产发发展情况况及变化化趋势预预测1、 房地产开开发行业业规模及及发展水水平至20001年11月底，在在合肥市市城市面面上开发发综合办办公室登登记的备备案的开开发企业业2955家，比比上年的的2355家增加加50家家，其中中具备一一、二级级开发资资质的443家，占占总量115%，开开发企业业经济实实力参差差不齐，从从业人员员3千多多人。目前合肥肥市房地地产咨询询、信息息、销售售代理、交交易评估估、拍卖卖等房地地产中介介服务很很不完善善、服务务机构数

8、数量很少少、规模模小，从从业人员员素质不不高、服服务意识识不强，中中介服务务体系不不完善，房房地产二二级市场场和三级级市场不不活跃。2、 合肥市99320000年房房地产市市场总体体供求概概况从9320000年，合合肥市房房地产开开发规模模平稳增增长，施施工面积积平均每每年增44.8%,新开开工面积积平均增增幅是2.22%,竣竣工面积积平均每每年增长长12.86%,销售售面积以以平均221.008的增增长速度度稳定增增长,房房地产开开发中住住宅投资资占主体体,住宅宅施工、开开工、竣竣工和销销售面积积占总体体的比重重都在55060%之间，供供求基本本平衡。119999年，合合肥市居居民人均均居住

9、面面积100.7平平方米,比上年年增长了了7.66%。20000年合肥肥市房地地产开发发企业当当年完成成土地开开发面积积66.44万万平方米米，比上上年增长长1600.866%；正正在开发发的300.655万平方方米，比比上年增增长911.733%；而而待开发发土地1168.61万万平方米米,比上上年增长长了566.911%；当当年内购购置的土土地1446.880万平平方米,比上年年增长了了2255.577%；土土地储备备规模和和增长速速度都相相当惊人人。年份本年完成成土地开开发面积积正在开发发的土地地面积待开发土土地面积积本年购置置土地面面积1999925.44720.998107.4245

10、.5512000066.444+1600.866%39.66591.773%168.6156.996%146.80225.57%(资料来来源:合合肥市土土地局)根据合肥肥市土地地局介绍绍，合肥肥市商品品住宅用用地有偿偿出让情情况，前前几年增增长平稳稳，平均均增长速速度在55%左右右，而220000年有偿偿出让330万平平方米，增增长幅度度是200%，增增长迅猛猛，主要要受房改改政策的的影响；估计220011年的增增长速度度会在33%左右右，约331万平平方米。比比较政府府有偿出出让的土土地规模模和房地地产开发发企业的的土地开开发规模模，可知知土地市市场供应应主要是是各企事事业单位位历史储储备用

11、地地，以及及拆迁改改造用地地等。合肥市房房地产建建设在量量上增长长的同时时，居住住环境和和功能质质量也得得到了明明显提高高，但仍仍处于粗粗放型、生生产型阶阶段，工工业化程程度低，规规划设计计水平、产产品质量量、物业业管理等等方面处处于较低低水平。合合肥市规规划设计计起点高高、建设设配套齐齐全、工工程质量量好的住住宅成为为市民争争购的热热销房，现现房销售售达900%以上上。3、 合肥市220000年房地地产市场场供求概概况据合肥市市城市开开发综合合办公室室统计，2000年全市房地产开发完成投资额累计达20.71亿元，其中住宅14.33亿元；开发房屋施工面积318.86万平方米，其中住宅244.1

12、2万平方米；本年度新开工房屋面积146.35万平方米,其中住宅120.61万平方米；房屋竣工面积116.23万平方米，其中住宅89.59万平方米；实际销售商品房91.19万平方米,其中销售住宅80.79万平方米,成交额17.26亿元,其中住宅13.45亿元。20000年合肥肥市房地地产市场场主要指指标单位：万万平方米米、亿元元年份指标19988年19999年20000年与19999年同同期比（%）房地产投投资额15.77918.99420.7719.355施工面积积284285.54318.8611.778新开工面面积122102.54146.3542. 70竣工面积积101112.75116

13、.233.088销售面积积6682.00991.11911.339空置面积积72.44063.11356.55910.34(资料来来源:合合肥市城城市建设设开发办办公室)1)投资资增幅较较大,住住宅投资资占主体体全市累计计完成投投资200.711亿元，比比上年增增长9.35%，其中中住宅投投资144.333亿元，同同比增长长38.72%,其中住住宅开发发的投资资占房地地产投资资总量的的70%,住宅宅开发成成为房地地产投资资的主体体。2）新开开工面积积有所下下降，综综合开发发效益提提高本年度新新开工面面积1446.335万平平方米,同比下下降166.211%房地地产开发发项目2203个个,其中综

14、综合开发发2万平方方米以上上的住宅宅小区(组团)886个,综合开开发率661.66%。3）商品品房交易易较为活活跃，个个人住房房消费市市场基本本形成全市商品品房销售售面积882.009万平平方米,其中住住宅销售售73.26万万平方米米，同比比分别增增长244.388%、24.18%,住宅宅销售中中个人购购房644.355万平方方米，个个人购买买面积占占商品住住宅的销销售总量量的799.655%,与上上年相比比提高了了5.992个百百分点,与全国国个人购购房比例例相当。4)融资资渠道畅畅通,开开发工作作量较大大 20000年,全市房房地产开开发资金金22.56亿亿元,其中贷贷款3.76亿亿元,自

15、筹资资金7.69亿亿元,其他资资金100.544亿元,分别占占资金来来源的115.889%、34.33%、47.13%，说明明资金渠渠道多样样化，并并以自筹筹资金和和其他资资金来源源为主。5）房地地产投资资结构趋趋于合理理从20000年的的房地产产开发实实际完成成投资情情况来看看，按工工程用途途分，住住宅占554.448%,办公和和商业区区用房各各占144.944%和15.01%,住宅宅投资占占主体,住宅投投资中又又以普通通住宅为为主体,比例约约占722%,高高档公寓寓和别墅墅的投资资额占住住宅投资资总额的的2.667%。4、 房地产市市场价格格水平及及变化趋趋势1） 商品房总总体价格格水平有

16、有升有降降据合肥市市中房指指数办公公室的报报告，房房屋销售售市场上上住宅成成交活跃跃，价格格指数小小幅上扬扬，商服服价格指指数跌势势趋缓，办办公用房房价呈直直线回落落态势，城城市综合合指数和和价格在在平稳中中略降。据合肥市市中房指指数办公公室的报报告，220000年第四四季度，住住宅指数数比上年年末上升升2个百分分点，220000年合肥肥市商品品房平均均价格是是18887.668元/平方米米左右,比上年年的18869.2元/平方米米提高了了18.48元元/平方米米。办公公类房屋屋价格指指数仍然然，比上上年末下下降了118个点点，平均均价格下下降1116.996元/平方米米。商服服用房继继续下降

17、降，比上上年末下下降了113个点点，跌势势在回落落中趋于于稳定，销销售价格格平均下下降了881.337元/平方米米。2） 合肥市各各类住宅宅价格构构成分析析合肥市房房地产项项目的区区位经济济价值优优势明显显，住宅宅价格随随地理位位置不同同，差别别很大，住住宅的价价格从一一环内到到二环外外依次降降低，成成环状分分布，每每平方米米差价达达5000元左右右。普通商品品住宅价价格远高高于安居居工程（解解困）房房。由于于安居工工程式（解解困）房房是政府府为了解解决市民民住房困困难，合合肥市政政府977年40号文文中发布布了政府府令及442号文文中以同同意国家家安居工工程有税税费减免免的政策策，实施施土地

18、使使用，减减免税等等措施，致致使其价价格低于于市场价价。普通通商品房房的价格格受市场场供求关关系影响响，同时时由于商商品房所所消耗成成本和费费用较高高等，致致使普通通商品房房价格高高于安居居工程（解解困）房房。合肥市住住宅价格格构成因因素是住住房建设设的征地地费、拆拆迁补偿偿安置费费用；勘勘探设计计和前期期工程费费；建安安工程费费；小区区基础设设施建设设费（含含小区非非营业性性配套公公建费）；贷款利利息；利利润；税税金共八八个组成成部分。从利税方方面看：一环内内住宅和和利税较较高于一一环外住住宅。其其主要原原因是一一环内是是经济繁繁华地段段，由于于土地级级差带来来高利润润，同时时为了调调节产业

19、业结构，采采用高税税金。另另外：安安居工程程（解困困）房的的税利远远低于普普通商品品房。这这说明主主要是由由于政府府减免税税来解决决中低收收入户住住房困难难之故。从房屋建建安工程程费、小小区基础础设施建建设费方方面看，一一环内普普通商品品住房的的土地费费用居高高，一环环内征地地拆迁安安置费用用的占住住宅总价价格的330%左左右，而而一环外外的这部部分费用用约占11520%，这主主要是土土地的级级差地租租形成的的，同时时一环内内住宅用用开发用用地多数数是实际际市场交交易价格格，是供供需情况况决定的的。5、 房地产市市场空置置总量及及空置原原因分析析：1） 空置总量量规模至20000年112月底底

20、，历年年累计商商品房空空置面积积56.59万万平方米米。其中中住宅333.669万平平方米，办办公房88.622万平方方米,商业用用房144.288万平方方米,分别占占空置量量的600%、16%、244%；一年年以上的的积压房房42.78万万平方米米,其中一一年以上上积压住住宅133.755万平方方米。2） 空置原因因分析空置的原原因主要要是9698年房房地产开开发高潮潮时期部部分房地地产商盲盲目开发发所至，不不进行开开发项目目前期可可行性研研究，市市场定位位不准。空空置商品品住宅的的区位主主要集中中在火车车新站试试验区、高高新区、西西南郊区区一带，如如欣辉公公司开发发的新加加坡花园园城、金金

21、濠（合合肥）公公司开发发的金濠濠广场、星星海公司司开发的的翡翠园园小区二二期、集集镇建设设中心的的玉兰新新村等，积积压的商商业办公公楼集中中在淮河河路一带带。空置置原因主主要有以以下几方方面问题题： 位置较偏偏，交通通不便 开发规模模小，配配套公共共建设不不健全 商品类型型、套型型、档次次脱离市市场需求求，设计计不合理理、不实实用 环境差，无无景观，与与破旧的的民房混混杂一起起 市场定位位失误，营营销能力力不强 建筑质量量差，开开发商信信誉不好好 朝向不好好，楼层层差 总体供应应量大而而市场需需求不足足的商服服用房和和写字楼楼 区域内同同质楼盘盘供应集集中，缺缺少特色色 市场定位位偏高6、 合

22、肥市房房地产市市场发展展趋势预预测开征利息息税、减减免税费费、公房房上市、银银行降息息、房地地产信贷贷进一步步发展以以及规范范和刺激激房地产产市场政政策的陆陆续出台台，有利利于调节节个人收收入，扩扩大内需需，刺激激消费，对对房地产产的投资资与消费费也将起起到重要要作用。 20001年秉秉承20000年年良好势势头，预预计形势势比较乐乐观。各各种对房房地产市市场利好好的政策策不断出出台，这这一系列列政策与与措施的的实施将将不仅促促进三级级市场交交易，也也将进一一步刺激激二级市市场、一一级市场场的发展展，对房房地产总总体市场场产生积积极的影影响。1） 市场供应应量增长长幅度小小，市场场存量不不大

23、9397年，合合肥市房房地产开开发施工工面积增增长不多多，平均均增长速速度4.8%,新开面面积除了了98年高高于933年外,其他几几年都低低于933年的新新开工量量,999年的新新开工面面积比998年减减少166%,供供应量增增幅减少少,存量不不大。2） 市场需求求稳步增增长，需需求量较较大 9399年，合合肥市竣竣工面积积平均每每年增长长12.86%,999年竣工工面积增增幅大于于新开工工面积；而销售售面积年年平均增增长速度度21.08%,增幅幅最大,销售面面积的增增幅大于于竣工面面积的增增幅,市场需需求兴旺旺,消化力力强。3） 个人主体体消费增增强随着消费费观念的的转变，居居民个人人购房的

24、的积极性性将进一一步提高高，住房房消费金金融的进进一步拓拓展，商商业银行行对个人人购房抵抵押贷款款业务的的开展，以以及随着着住房公公积金归归集力度度的加大大，公积积金向个个人购房房进行贷贷款业务务与综合合保险业业务的结结合，将将在很大大程度上上提高个个人的购购房能力力，增大大市场有有效需求求。4） 住宅供应应量增幅幅稳定，住住宅需求求稳步增增长新开面积积增幅稳稳定，220000年度新新开工面面积同比比上升337.04%，竣工工面积未未来几年年平均每每年有11101400万平方方米左右右。住房房潜在需需求稳定定增长，需需求量较较大，城城区内也也还有115000户的危危旧房需需要改造造。随着着城市

25、人人口不断断增长和和城市化化水平的的提高，至至20110年，合合计平均均每年需需新建商商品住房房建筑面面积9001100万平方方米左右右。三、 太湖路片片区房地地产市场场的现状状及预测测1、 太湖路片片区房地地产市场场供应情情况太湖路片片区内目目前有大大量住宅宅销售，市市场环境境较好，供供销两旺旺。正在在销售住住宅小区区有世纪纪阳光花花园，新新世界太太宁花园园，太阳阳岛花园园，万振振逍遥苑苑。世纪纪阳光花花园，是是目前区区内唯一一的大型型住宅小小区。位位于马鞍鞍山南路路以西，太太湖东路路以北，占占地488.3万万平方米米，建筑筑面积556万平平方米，容容积率11.16，开开始销售售一年多多以来

26、，一一期8万万平方米米当前销销售755%左右。新新世界太太宁花园园由合肥肥新世界界康居发发展公司司兴建，占占地8.67万万平方米米，建筑筑面积112万平平方米，容容积率11.38，当当前销售售60%左右，入入住率220%。太太阳岛花花园由安安徽省银银瑞林投投资公司司兴建，占占地9.67万万平方米米，建筑筑面积114万平平方米，容容积率11.45，当当前销售售50%左右。万万振逍遥遥苑目前前正在发发售前准准备工作作阶段。2 太湖湖路片区区房地产产市场供供应变化化趋势住宅供应应稳定：未来113年内内，太湖湖路片区区将有77080万平平方米的的住宅供供应，且且区内土土地储备备有限，按按合肥市市城市总

27、总体规划划第二十十五条规规定将片片区确定定为不宜宜建设用用地。商商业服务务将集中中兴建，目目前百大大合家福福超市已已确定世世纪阳光光花园旁旁选址兴兴建。3 太湖湖路片区区市场需需求预测测为了分析析泰峰房房地产在在太湖路路片区的的可能开开发住宅宅物业在在市场上上的需求求，首先先需要对对可能产产生的消消费者的的地理区区域的范范围作一一确定，以以建立该该项目的的市场区区，通常常定义为为这样一一个地区区，“在该区区域内所所有居住住单元都都是互相相关联且且可互相相替代的的”。在这这一区域域内，对对于潜在在消费者者来说，某某一特定定类型和和价格的的住宅之之间，可可以互相相替代。为为了确定定泰峰房房地产太太

28、湖东路路项目的的市场区区，我们们通过寻寻找潜在在消费者者和目标标项目之之间的关关联性，比比如就业业场所来来确定大大致的市市场边界界。从任何一一个居住住的地方方到所有有可能就就业点的的范围，取取决于上上班所花花的时间间、车费费和难易易程度。我我们一般般选取当当地盛行行的交通通工具行行驶时间间和距离离来测量量这一范范围。根根据在合合肥市进进行的定定量访问问调查结结果，合合肥市居居民主要要使用的的交通工工具是自自行车和和公共汽汽车，最最多能接接受的上上下班时时间是330分钟钟之内。因因此，我我们利用用自行车车及项目目区域所所能通行行的公共共汽车和和来测量量市场区区的范围围。1） 市场区测测量结果果：

29、从项目地地块出发发，向东东南西北北四个方方向骑自自行车330分种种的距离离范围是是东北至至大东门门，东南南端至安安凯集团团；西北北至稻香香楼，西西南端是是姚公庙庙，区域域面积约约6-77平方公公里。从项目地地块出发发乘公共共汽车330分钟钟（包括括等候车车时间）的的距离范范围，乘乘1333路，1146路路，到达达区域面面积约77公里。具具体区域域面积见见市场研研究报告告之物业业普查附附表。 2）乘乘公共汽汽车300分钟的的区域内内机构分分布及人人口规模模区域内道道路沿线线有大小小单位7766个个。经营营面积约约7000万平方方米，平平均每个个单位994322平方米米，其中中20平方方米左右右的

30、最多多，最大大的约1105万万平方米米，最小小的4平方米米。除制制造企业业和少数数行政事事业单位位外经营营面积较较大外，其其他单位位多数经经营面积积在1000平方方米以下下，占558.44%,11005000平方米米的占116.88%，5000平方米米以上的的占211.1%。片区区总人口口规模约约15万万人，人人口密度度约2万万人每平平方公里里。按经济性性质分国国营单位位1444个，私私营企业业4288个，比比例588.5%最高，合合资型企企业588个，行行政事业业单位446个，集集体企业业36个。按按业态分分，最多多的是批批发零售售贸易业业，有4497个个单位，占占72.7%，其次次是制造造

31、业366个单位位，占55.2%，社会会服务业业有2个单位位，其他他行业比比例很低低。 3）骑骑自行车车30分分钟的区区域内机机构分布布及人口口规模距离项目目地块中中自行车车程300分钟范范围的区区域，面面积约66-7平平方公里里,区内总总人口约约15万万人，人人口密度度约2万万人每平平方公里里。区内目前前主要以以商业及及服务业业为主，其其中有110余家家企业规规模较大大，经营营面积在在30000平方方米以上上，而文文教卫等等生活服服务设施施数量也也较多，规规模却不不大，经经营面积积多数在在502000平方米米左右。全全部机构构平均从从业人员员95人，其其中商业业企业平平均从业业人员1195人人

32、，其中中批发零零售贸易易业平均均从业人人员288人。4 太湖路片片区地域域环境资资源发展展潜力较较大太湖路片片区位于于合肥自自然生活活区的核核心合肥的的东南区区上风口口，太湖湖路片区区北有一一环路，西西临美菱菱大道，东东靠南淝淝河路，马马鞍山南南路贯通通其中，南南与二环环路相联联。具有有与全市市各区快快速便捷捷的交通通条件。四、 典型个案案分析此次在合合肥市共共选取了了10个面面积在88万平方方米以上上的小区区（百盛盛苑除外外）作为为研究对对象，进进行了典典型楼盘盘调查。调调查对象象有：世世纪阳光光花园、太太宁花园园、太阳阳岛花园园、梦园园、安居居苑、银银杏苑、百百盛苑、园园景天下下、元一一时

33、代花花园、柏柏景湾，其其中世纪纪阳光花花园和太太宁花园园与项目目地块位位置最近近，都在在太湖路路片区内内，同时时位于沿沿河路的的柏景湾湾也比较较具有可可比性。各各典型楼楼盘的详详细资料料见市场场研究报报告之竞竞争性楼楼盘调查查表。10个竞竞争楼盘盘的规划划设计及及营销情情况比较较序号楼盘名称称位置主力户型型均价（元元/M2）销售业绩绩备注1世纪阳光光花园太湖东路路2/1/13/2/13/2/2多层:221000一期755%占地488.3万M2,建面566万M2,容积率率1.155,绿地率率41%,实用用率844%2太宁花园园太湖路22号3/2/22/2/1多层:22230060%占地8.67万

34、万M2建面112万MM2,容积率率1.338绿地地率47%实用率率93%3安居苑青阳路2/13/1城改办:18002中房:117888富安:117800城改办1100%中房900%富安安85%占地300万M2,建面333万M2,容积率率1.11,绿地地率400%,实实用率778%4太阳岛花花园宁国路南南端3/2/2多层:221000高层:226500总体平均均50%占地9.67万万M2,建面14万M2,容积率率1.45,绿地率率42%,实用用率588-800%5银杏苑美菱大道道1488号3/2/13/2/2多层:221800高层:224800一二三期期90%第四期期30-40% 占地177.8

35、6万M2, 建面面20万M2,容积率率1.12,绿地率率40.5%,实用用率800%6百盛苑黄山路4441号号3/2/13/2/2多层:224000一期300%占地3万万M2,建面6.8万M2,容积率率2.26,绿地率率41.8%,实用用率800%7园景天下下高新区2/2/13/2/2多层:117700高层:220000占地8万万M2,建面112万MM2,容积率率1.5,绿地率率45%,实用用率888%8梦园小区区高新区3/2/22/2/1平面:118000高层:22200050-660%占地255.6万M2,建面330万MM2,容积率率1.117,绿地率率40%,实用用率800-866%9元

36、一时代代花园凤阳路与与胜利交交汇口2/2/13/2/2高层:22400050%占地3.38668万M2,建面88.91552万MM2,容积率率2.63,绿地440%,实用率率80-83%10柏景湾沿河路2218号号3/2/13/2/2多层:330000高层:331000一期700%占地200万M2,建面330万MM2,容积率率1.5,绿地率率45%，实用用率788-844% （资资料来源源：合肥肥中原地地产市场场研究部部）1、建筑筑指标概概况合肥市是是安徽省省的省会会，是安安徽最发发达的城城市，然然而因安安徽地处处内陆，又又属传统统农业大大省，经经济基础础较为薄薄弱，导导致合肥肥总体发发展仍不

37、不比江浙浙一带，从从房地产产业上表表现是土土地尚算算宽裕，因因此这110个住住宅小区区皆以多多层为主主，占地地主要在在1233万平平方米，最最大是规规划中的的世纪阳阳光488.3万万平方米米；多层层较多，容容积率在在1.100左右,最大不不超过22.6；绿绿化率总总体超过过40%，最大大为安居居苑城改改办部分分，达到到61%（按规规划图数数据）；楼层层层高2.83.11米，多多为砖混混结构。整整个房地地产市场场竞争不不激烈，在在国家取取消福利利分房、220000年以前前竣工的的楼盘，基基本不存存在销售售压力，甚甚至在半半年内就就可以销销出800%以上上。2、户型型设计住宅分为为康居和和安居两两

38、种，都都以2/2/11和3/22/2（3/22/1）为为主力户户型。安安居房照照国家规规定，一一般面积积不大，2/2/1在6675平方米，3/2/2多在80平方米左右。商品房以康居为标准，面积偏大，按合肥当地一句半真半假的话叫“越大越好卖”。市场平面房中，2/2/1面积介于7498平方米，主要集中在8793平方米；3/2/2介于90153平方米，普遍集中于118132平方米。早年设计计的平面面房面积积无论大大小，都都只有一一个卫生生间，且且厅的面面积偏小小，700多平方方米两房房厅的面面积只有有78个平米米，使用用中多有有不便现在在情况有有所改变变，讲究究“三大三三明”，一般般两功能能厅相加加

39、能达到到20平米米以上，主主卧房112平米米以上，洗洗手间559个平米米。有一一种两房房半的户户型，实实际可归归三房中中，那半半间比较较小，在在7、8平方米米左右，功功用为书书房或小小孩房。近来颇流流行的复复式房，其其购销呈呈两旺趋趋势，由由于建筑筑时多安安排在顶顶层，受受坡屋顶顶的限制制，第二二层往往往是一个个阁楼，其其低矮部部分不够够直立，常常做贮藏藏用或做做小孩游游乐室。追追求崇高高生活档档次和生生活品位位的人选选择住别别墅。别别墅最大大面积为为3600平方米米，主要要介于11902800平方米米之间，位位于市中中心，位位置极好好、配套套齐全的的别墅，尽尽管售价价高昂，远远远超出出了当地

40、地住宅的的平均水水平，仍仍显得十十分抢手手。住宅几乎乎全为坐坐北朝南南安排，并并尽可能能地加大大进深，这这是结合合当地气气候物点点，通风风、节能能等因素素来考虑虑的。3、小区区规划设设计（1） 便捷、自自然、明明快的道道路系统统（2） 公建布局局合理，配配套完善善（3） 园林绿化化丰富多多彩（4） 充分利用用地形，组组织外部部空间4、单体体建筑设设计特点点早期住宅宅区以琥琥珀山庄庄为代表表，为典典型的皖皖南民居居派，以以质朴典典雅著称称，重视视过渡地地区气候候特征、朝朝向、通通风、节节能和传传统文脉脉，大部部分坐北北朝南排排列。单单体设计计上檐口口采用“道士帽帽”造型，并并从徽式式建筑中中提炼

41、出出“马头墙墙”符号用用于建筑筑物山墙墙。窗户户做窗楣楣，屋面面挑出檐檐口处做做艺术处处理。色色彩力求求和谐，以以浅色调调为主，并并发色彩彩区分不不同组团团。近年来欧欧风东渐渐的结果果，使新新建小区区热衷于于把风格格定于欧欧陆风情情，以梦梦园小区区和银杏杏苑为典典型，醒醒目的尖尖屋顶和和宽阔的的罗马廊廊柱使立立面显得得非常清清爽和气气派，显显示出另另外一种种审美观观。用材方面面，新建建住宅逐逐渐屏弃弃了低档档的马赛赛克和水水磨石外外墙，普普遍的采采用不易易褪色和和防潮的的优质涂涂料，另另用深色色釉面砖砖或石料料勒脚；木质门门窗被塑塑钢门窗窗所代替替。5、 装修先前住宅宅几乎清清一色为为毛坯房房

42、，水泥泥抹平墙墙地面，管管线暗埋埋，所有有细部设设施都需需要住户户自行装装配。现现一些中中档以上上楼盘的的开发商商已经意意识到此此间的费费时费力力，开始始对室内内进行简简单装修修或精装装修，重重点在厨厨卫，厨厨房搭料料理台，瓷瓷砖铺面面，有整整套厨柜柜和采暖暖供热两两用炉，卫卫生间铺铺防滑地地砖，配配齐卫浴浴三件，或或厅房铺铺地砖（木木地板很很少），或或装对讲讲门铃，电电子防盗盗门，别别墅则装装好楼梯梯扶手，一一般价钱钱在1000元每每平方米米，高不不过2000元/平方米米，购房房者可根根据个人人需要进进行比较较选择，典典型的例例子是琥琥珀山庄庄新盘和和安居苑苑。从销销售形势势看，合合肥市民民

43、很喜欢欢这种方方式。6、 配套设施施配套是合合肥人选选择中高高档住宅宅小区时时的重要要条件。小小区的配配套分内内外两种种。本身身地理位位置好，或或有政府府支持的的小区在在外部配配套的齐齐备上是是令人惊惊讶的。以以号称合合肥市的的门面工工程琥珀珀山庄为为例，政政府的关关怀是全全面而具具体的，附附近有著著名中小小学、三三座以上上幼儿园园，有医医院、农农贸市场场、专线线中巴、邮邮局、银银行、配配电站、液液化气站站，还专专门设了了派出所所以加强强治安。最最令人羡羡慕的是是山庄门门前即包包河环城城公园，那那流动的的水面，漂漂亮的亭亭台楼榭榭，宽广广的旱冰冰场，精精心培植植的花草草树木和和洁净的的石阶石石

44、凳是住住户们随随步可至至的游玩玩胜地。由由于小区区定位较较高，住住户充足足，在物物业公司司的严格格挑选下下，包括括中西餐餐厅、面面包屋、超超市、日日杂店、建建材店、书书店等等等的商业业网点也也在短期期内迅速速的健全全起来；同时小小区自已已也建有有青少年年活动中中心、中中老年活活动中心心，有篮篮球场、乒乒乓球室室、舞厅厅和阅览览室，生生活非常常方便。普遍地讲讲，并非非每个小小区都有有琥珀山山庄的先先天条件件，一般般住宅区区能做到到配齐包包括农贸贸菜场、幼幼儿园、公公厕、日日杂店、超超市、餐餐厅，再再留出休休闲活动动绿地等等就算很很不错了了。随着住户户需求项项的逐渐渐增加，一一些意识识超前的的公司

45、开开始注意意学习邻邻近上海海和国内内其它城城市的先先进之处处，尽量量靠近和和利用大大市政配配套，注注重了解解住户的的实际需需要，加加强会所所和公共共活动中中心的建建设，特特别是地地段相对对远离市市区一些些的小区区，更日日益重视视内功修修炼，如如梦园小小区完备备的配套套就着重重增加了了业主活活动中心心，建有有篮球场场、足球球场、网网球场、游游泳池，娱娱乐方面面则有影影视厅、歌歌舞厅，商商务服务务有会议议室、商商务中心心，文化化教育方方面提供供阅览室室，小区区外围联联系设立立邮政所所、银行行、社区区医疗中中心等。完完善这些些设施在在满足小小区人日日常生活活需要的的同时，也也为自已已的后续续开发创创

46、造了良良好的名名声。7、 物业管理理合肥市专专业输出出物业管管理服务务的公司司有两家家，邻近近安居苑苑的名君君花园还还请来了了上海万万科城市市花园物物业公司司做顾问问，但总总体看来来，各个个小区仍仍基本属属于谁开开发谁管管理的自自管模式式。现阶阶段深圳圳等南方方城市已已引入的的如幼儿儿托管、代代订机票票和住宿宿、代租租代售房房屋、代代请家教教和保姆姆、联系系搬家公公司等体体贴入微微的内容容在合肥肥物管项项目中比比较难见见。他们们管理的的内容比比较单一一，仅包包括一般般的治安安维护，日日常维修修，卫生生保洁和和水电气气费代缴缴等，尚尚未上升升到高级级的服务务层次。另另外有别别墅的小小区不严严格区分分与平面面房的界界限，不不强调“私家住住宅神圣圣不可入入侵”，能进进入小区区的人也也能去参参观别墅墅。另外，绿绿化方面面普遍管管理较疏疏。虽然然所调查查小区的的绿化率率普遍超超过300%，最最高到446%，但但明显都都没有得得到专业业而仔细细的养护护，草木木枯败。没没有悦目目的绿色色，几年年下来小小区的档档次就会会低了许许多。8、 房价（具具体楼盘盘价格参参见上表表）从商品房房价看，平平面房一一环内能能达到223000元/平方米米，二环环附近117000-20000元元/平方米米不等，郊郊区地