某房地产项目市场研究报告erur.docx

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1、市场研究究报告前 言言原理与思思路：市场研究究与市场场推广是是市场营营销的两两个步骤骤，二者者相互关关联，不不可或缺缺。前者者通过详详尽的市市场调查查，采集集相关市市场数据据，并运运用科学学的方法法加以分分析，从从而准确确把握宏宏观市场场及区域域市场的的供需状状况，深深入了解解国家政政治经济济政策对对房地产产市场的的影响，科科学的预预测市场场走向、竞竞争对手手及竞争争形式，最最终确定定准确合合理的市市场定位位；而后后者则根根据前者者的研究究成果市场场定位解决决市场推推广中的的具体措措施，如如价格策策略，销销售策略略，广告告宣传策策略，促促销手段段的组合合策略等等。简言之，前前者是基基础，后后者

2、为前前者逻辑辑结论。体系与方方法：市场调研研报告将将从宏观观和微观观两个层层面展开开，宏观观方面包包括：宏宏观经济济形势，产产业政策策向导，房房地产项项目开发发、销售售情况，产产品自身身与市场场营销的的所处阶阶段与具具体特征征；微观观方面包包括：项项目所在在区域的的自然、经经济及人人文状况况，区域域市场的的供应及及需求分分析。第一部分分 宏观观区域分分析一、 区域社会会经济发发展状况况1、 区域概况况（网上上资料或或统计局局）（1） 地理位置置（位置置、所辖辖区域、面面积、市市区面积积）（2） 城市性质质及地位位（城市市的历史史、文化化、所占占的重要要地位）（3） 城市规模模（城市市用地规规模

3、、人人口规模模）（4） 城市总体体布局（城城市格局局、所含含区、规规划方向向、突出出特色）2、 区域经济济发展概概况（数数据来源源 统统计局）（1） 区域国内内生产总总值及增增长比例例、人均均国内生生产总值值及增长长比例全省增长率当地增长率A国民经经济总产产值第三产业业房地产B固定资资产投资资房地产投投资C社会消消费品零零售总额额D商品零零售价格格指数居民消费费价格指指数商品住宅宅价格指指数列柱状图图（2） 人均可支支配收入入及增长长，消费费性支出出及增长长、平均均工资二、 区位分析析1、 项目区域域位置与与自然概概况（1） 项目目所在区区域概况况（项目目所在区区域是大大区域的的什么地地带、占

4、占有什么么地位、起起到什么么作用） 附附：项目目地块位位置图（2） 区域域位置（项项目具体体位置、占占地及位位置优势势）（3） 区域域景观条条件（项项目所在在区域景景观）2、 项目与城城市主要要商业区区及就业业区的联联系分析析（1） 项目所在在区域的的交通情情况（项项目周边边的快速速路、主主干路、次次干路、支支路；项项目周边边的公交交线路；项目到到达市中中心的乘乘车路线线及时间间）（2） 主要商业业区、就就业区的的分布及及与项目目的关系系A、 CBD（中中央商务务区）（所所处位置置与项目目距离、时时间）B、 CRD（中中心商业业区）（所所处位置置与项目目距离、时时间）C、 CID（科科技商务务

5、中心区区）（所所处位置置与项目目距离、时时间）D、 分析项目目与上述述区域的的关系3、 城市规划划对项目目开发的的影响（1） 区域整体体规划概概况（2） 项目周围围规划概概况（3） 规划对项项目的影影响三、 区域分析析结论1、 经济发展展、人均均收入及及支出消消费2、 项目的区区位优劣劣势3、 项目的交交通优劣劣势4、 大规划与与项目周周边的小小规划对对项目的的影响分分析第二部分分 区域房房地产的的市场分分析一、 区域住宅宅（商业业）市场场的发展展状况1. 区域住宅宅（商业业）市场场的发展展回顾及及概况（1） 起步兴起起期（时时间、首首批代表表作、产产品特征征）（2） 平稳发展展期（时时间、代

6、代表作、产产品特征征、需求求状况）（3） 整合提升升期（时时间、代代表大盘盘、产品品及战略略理念、需需求状况况）2. 近年来区区域住宅宅（商业业）市场场供求分分析（1） 市场供应应方面（近近几年来来的施工工面积及及增长）（数数据来源源：房地地产开发发办）（2） 市场需求求方面（近近几年来来的销售售面积及及增长，销销售总额额）（数数据来源源：房地地产开发发办）（3） 价格变化化（各类类房产项项目的价价格及涨涨幅：经经济适用用房、多多层住宅宅、高层层住宅、别别墅、高高档公寓寓、写字字楼、商商业用房房）（数数据来源源：统计计局）3. 区域住宅宅（商业业）市场场的发展展特点（1） 政府对市市场的管管理

7、调控控力强（相相关房地地产政策策及区域域房产政政策的出出台及作作用）（2） 市场体系系逐步完完善（主主要包括括出现多多层次的的供应房房及二手手房的发发展）（3） 市场热点点向规模模化的转转移（大大盘的出出现、配配套的完完善，社社区的规规划及设设计）（4） 房地产企企业的汰汰弱留强强进程加加快（外外地开发发商的进进入和现现有开发发商的状状况及分分析）（5） 其他4. 区域住宅宅（商业业）市场场格局（根根据市场场状况将将城市划划分为几几个区域域版快，再再根据版版快进行行分析）例：东部部版快（发发展背景景：区域域状况、交交通、配配套、规规划；楼楼盘特点点：该板板块内的的楼盘共共性；销销售情况况：价格

8、格、交房房、档次次、销售售率）二、 项目所在在区域的的房地产产特性前面板块块分析中中应涉及及到该部部分内容容，再将将该区域域目前销销售的具具体代表表项目进进行分析析，为本本项目提提供依据据。1. 项目所在在区域住住宅（商商业）项项目概况况例：小区概况况位置山大路发展商占地面积积总建面积积物业类型型组合分期开发发进程规划布局局特点建筑风格格特色园林环境境营造项目开工工时间开盘装修设备备标准楼盘公建建配套物业管理理收费标准准： 元/式管理本次开发发销售期期情况（11#3#4#77#）销售情况况推售总套套数套销售率%户型主力户型型房 厅 卫 房 厅厅 卫 房 厅厅 卫主要面积积范围平面结构构类型价格

9、多层均价价小高层均均价整体均价价元/买家特征征层次区域分布布营销推广广主题内容容推广策略略后续供应应后续开发发面积项目评价价优势： 劣势：2. 项目所在在区域的的产品特特点分析析（1） 开发规模模及配套套情况项目所在在区域代代表性项项目占地地面积规规模比较较占地面积积小于1万万平方米米15万万平方米米大于5万万平方米米项目名称称数量（2） 规划设计计及户型型特点（本本区域以以什么建建筑为主主：多层层、小高高层、高高层；建建筑风格格以什么么为主：欧式、现现代；社社区文化化；环境境；项目目主力户户型情况况、分析析以何种种户型为为主）（3） 装修标准准及智能能化系统统3. 项目所在在区域的的销售特特

10、点（1） 营销推广广特点（通过对济南目前在售楼盘在报纸、电视、路牌、杂志、工地现场等不同媒介上所做宣传画面、诉求内容、表达形式等方面的分析，以及对楼盘销售人员、销售场所的包装调查）（2） 从营销策策略层面面看：宣宣传主题题、主诉诉内容、销销售控制制（3） 从营销执执行操作作层面来来看：销销售场所所、样板板房、销销售服务务、人员员素质（4） 售价情况况：集中中销售均均价、最最低价格格、最高高价格、销销售率（5） 客户特点点：主要要区域客客户来源源、档次次、目的的、原因因4. 项目所在在区域市市场发展展预测：项目区区域规划划与项目目联系，项项目所在在区域的的市场供供求及消消化预测测三、 典型个案案

11、（详细细介绍区区域内主主要项目目的特点点或区域域内最成成功的案案例四、 区域市场场需求调调查分析析1. 调查问卷卷内容（附附表）2. 问卷调查查说明及及统计分分析内容容：3. 问卷统计计分析结结论第三部分分 项目目条件分分析一、 项目地块块自身条条件分析析1. 地理位置置（现场场）2. 地质状况况（发展展商提供供勘察报报告、风风水情况况）3. 土地面积积及其东东线图（发发展商提提供）4. 七通一平平现状（现现场、与与发展商商交流）二、 项目周边边环境分分析1. 地块各方方面的环环境（建建筑物、污污染状况况、近景景、远景景及视野野遮盖情情况）2. 地块适当当半径内内历史人人文景观观列示（标标明距

12、离离项目地地块车距距）3. 项目用地地居住情情况：周周边小区区居住情情况4. 项目周边边居民状状况5. 项目外围围情况三、 地块交通通状况1. 周达市政政路网纵纵横图2. 周边公交交系统起起始状况况、频次次及远景景规划3. 直入地块块的道路路交通状状况四、 项目附近近公建配配套设施施分析1. 购物中心心（商场场、超市市、菜市市场）2. 文化教育育（幼托托、小学学、中学学、大学学图书馆馆及质量量）3. 医疗（各各级医院院、药店店及质量量）4. 金融（各各种银行行）5. 邮政局、所所6. 娱乐餐饮饮（体育育健身、歌歌舞餐饮饮）五、 周边已成成社区状状况1. 附近小区区列图2. 各楼盘及及小区的的居

13、民阶阶层3. 小区规划划、价格格等六、 项目条件件分析结结论第四部分分 市场研研究结论论一、 从区域市市场的发发展来看看1. 房地产的的发展趋趋势2. 供需关系系3. 区域开发发实力4. 市场产品品主要竞竞争点及及产品趋趋势二、 从项目所所在区域域的市场场分析来来看1. 从项目开开发的规规模来看看2. 区域项目目类型、主主力户型型3. 从项目所所在区域域的销售售情况来来看：期期房销售售率、现现房销售售率、售售价4. 从客户情情况来看看，主要要客户群群体5. 从项目的的营销推推广来看看，综合合评估三、 从对区域域市场的的调查分分析来看看1. 选择在本本区域购购房的客客户，其其年龄、文文化程度度、

14、家庭庭结构、家家庭收入入、区域域、从业业2. 潜在客户户对区域域房价的的接受能能力3. 从潜在客客户对户户型面积积的选择择上看例：1 区域分析析1.1 济南市社社会经济济发展概概况1.1.1 济南市概概况地理位置置济南位于于山东省省中西部部，泰山山穹隆北北麓、东东邻淄博博、滨州州、南连连泰安、莱莱芜，西西、北与与聊城、德德州接壤壤。辖历历下、市市中、天天桥、槐槐荫、历历城五区区，章丘丘市和长长清、平平阴、济济阳、商商河四县县。全市市总面积积81554平方方公里，其其中市区区面积221199平方公公里。城市性质质及地位位济南是山山东省省省会，著著名的泉泉城和历历史文化化名城，历历史文化化源远流流

15、长，泉泉水驰名名中外，是是融山、泉泉、湖、河河、城为为一体的的山水城城市，属属于国家家级的历历史名城城。济南南不但是是全省的的政治、经经济、文文化、科科教和旅旅游中心心，同时时也是副副省级城城市，是是我国东东部沿海海开放向向内陆延延伸的枢枢纽城市市，是具具有跨省省区作用用的经济济中心和和重要的的交通枢枢纽。城市规模模到20005年，济济南中心心城区的的城市人人口从119955年的1160万万人增至至1988万人，城城市建设设用地控控制在1186平平方公里里以内；20110年城城市人口口增至2220万万人，城城市建设设用地控控制在2205平平方公里里以内。城城区地人人口增长长，城市市建设用用地的

16、扩扩充，将将对地区区的房地地产开发发有一定定的刺激激作用。城市总体体布局济南中心心城区为为“东西带带状组团团式”布局，由由主城区区和王舍舍人、贤贤文、大大金、党党家四个个外围组组团组成成，主城城区与组组团之间间以绿色色空间相相隔离。中中心城区区的建设设以主城城区的调调整改造造和以“先东后后西”的时序序发展建建设外围围组团为为重点。加加快主城城区调整整改造，控控制外延延，重点点调整用用地结构构和布局局，强化化省会城城市的中中心功能能，积极极发展第第三产业业,完善城城市基础础设施和和公共服服务设施施,改善城城市环境境，突出出泉城特特色，保保护历史史文化名名城。1.1.2 济南市经经济发展展概况资料

17、来源：济南市统计年鉴国民经济济快速增增长，综综合实力力进一步步增强。220011年济南南市国内内生产总总值首次次突破千千亿元大大关，达达到10066.2亿元元，比上上年增长长12.1%。其其中：第第一产业业增加值值97.2亿元元，增长长4.00%；第第二产业业增加值值4422.7亿亿元，增增长9.7%；第三产产业增加加值5226.33亿元，增增长155.9%。三次次产业结结构为99.1：41.5：49.4。人人均国内内生产总总值1888433元，增增长111.0%。资料来源：济南市统计年鉴居民收入入增加，生生活水平平继续改改善。220011年，城城镇居民民人均可可支配收收入为886077元，比

18、比上年增增长122.9%，城镇镇居民人人均消费费性支出出71110元，比比上年增增长8.3%。20001年，受受行政事事业单位位人员增增资因素素的影响响，在岗岗职工收收入显著著增加，平平均工资资119980元元，比上上年增长长15.0%。同同时城乡乡居民消消费结构构不断发发生改变变，生活活条件日日益改善善，城市市恩格尔尔系数降降至322.0%。1.2 区位分析析1.2.1 项目区域域位置与与自然概概况历下区概概况项目地块块位于历历下区，历历下区区区位优越越，交通通便利，文文化繁荣荣，教育育发达，既既是全市市的文化化区和商商业区，又又是科技技区和风风景区；是省人人大、省省政府、省省政协、省省军区

19、等等50多家家省、市市机关的的驻地，也也是1110多家家科研单单位和高高等院校校的所在在地。几几年来，历历下区大大力实施施“科技兴兴区”战略，把把依靠科科技进步步作为发发展区街街镇村经经济的突突破口，促促进了全全区经济济的持续续健康快快速发展展。全区区主要经经济指标标连续五五年增幅幅保持在在20，财财政收入入增幅名名列市区区之首，社社会各项项事业均均走在全全市前列列，获得得了“全国科科技工作作先进城城区”等荣誉誉称号。项目地块块位置图图区域位置置项目位于于历下区区菜市南南街以北北，西临临济南名名胜大明明湖4000米。东东、南方方向分别别靠近历历山路和和东关大大街。占占地4.333万平方方米，可

20、可规划用用地3.27万万平方米米。.济南市传传统的景景观轴线线自南往往北由千千佛山、趵趵突泉、大大明湖、黄黄河森林林公园等等组成，是是济南市市最宝贵贵的自然然景观资资源，而而本项目目位于传传统历史史景观中中轴的中中心位置置附近，与与大明湖湖、东湖湖相伴，具具备极强强的区域域景观优优势。同时，沿沿“经四路路泉城城路解放路路“这条东东西向轴轴线，将将CBDD（中央央商务区区）、CCRD（中中心商业业区）、CCID（科科技商务务中心区区）连于于一体，而而本项目目位于CCBD 、CRRD和CCID这这条轴线线上。区域景观观条件本区是济济南古城城所在地地，文物物古迹众众多。古古城区“家家泉泉水，户户户垂

21、杨杨”，素有有“泉城”之称。趵趵突泉被被誉为“天下第第一泉”，大明明湖被誉誉为“泉城明明珠”，千佛佛山千尊尊古佛镶镶嵌山崖崖，“四面荷荷花三面面柳，一一城山色色半城湖湖”是历下下的真实实写照。环环城公园园象一条条翠带环环绕古城城，把四四大泉群群和大明明湖连成成一体，形形成以湖湖山泉水水为特征征的园林林绿化中中心。泉泉城广场场是全市市规模最最大、设设施最先先进的公公众广场场。沿黑虎泉泉泉城城广场趵突突泉五龙潭潭大明明湖组成成的泉池池园林景景观区，以以三大泉泉群、大大明湖和和泉城广广场为主主题，以以西、南南环城公公园为纽纽带，充充分体现现了济南南文化和和园林艺艺术特色色。1.2.2 项目与城城市主

22、要要商业区区及就业业区的联联系分析析项目所在在区域的的交通情情况中心城区区的道路路划分为为快速路路、主干干路、次次干路和和支路四四类。道道路网布布局由33条环路路、9条条放射路路、9条条南北向向和9条条东西向向主干路路（简称称“三环九九射，九九纵九横横”）构成成总体框框架。其其中快速速环主要要由经十十路、历历山路、北北园大街街、济齐齐路、营营市街等等围合组组成，项项目地块块与快速速环的关关系非常常密切，不不到一公公里的道道路距离离就能与与此环路路相连接接。本项目地地块的外外围交通通发达。地地块南临临菜市南南街，往往西4000米有有明湖北北路和黑黑虎泉北北路（通通31、337、887、441、等

23、等四路公公交车）及及历黄路路南北北历山路路（通441、883、114、333、等等公交车车），往往西5000米市市东关大大街（通通30、KK98、337等公公交车）、800米是历山路，往北1000米是北园大街。通过这几条快速路和城市干道，项目与中心城区各就业区和商业网点的连接十分便利，乘公交车道省政府和泉城广场也只需15分钟。主要的商商业区、就就业区的的分布及及与项目目的关系系沿“经四四路泉城路路解放放路“这条东东西向轴轴线，以以“一线连连三珠”的形式式将规划划的CBBD、CCRD、CCID连连于一体体，形成成商业、商商务、高高科技三三大功能能区域同同一轴线线分布的的格局。CBD（中央商商务区

24、）:以经四四路为轴轴心，在在城市总总体规划划划定的的顺河街街、经七七路、纬纬六路、经经一路围围合地区区规划建建设，由由此逐步步建成高高楼林立立、环境境良好、功功能齐全全、商贸贸云集、现现代气息息浓郁、时时代鲜明明的城市市形象标标志区。与本项目的道路距离为4.5公里。CRD（中中心商业业区）：西门地地区泉城路路南门门地区。集集购物、游游览、悠悠闲、餐餐饮、娱娱乐和服服务于一一体，集集中了为为数众多多、功能能齐全的的大型商商贸场所所，充分分体现了了繁荣都都市风貌貌。与本本项目的的道路距距离为22公里。CID（科科技商务务中心区区）以“山大路路电子一一条街”为轴线线形成“科技商商务区”，现已已集聚了

25、了以ITT科贸为为主的110000余家高高科技企企业，产产品辐射射全省及及周边省省份，是是济南高高科技产产业的核核心地带带。与本本项目的的道路距距离为22公里。本项目与与这三大大新兴就就业和商商业区域域的关系系相当密密切，交交通十分分便捷，通通过黑虎虎泉路和和历山路路便能快快速的与与泉城路路和解放放路相连连接。其次沿泺泺源大街街沿线发发展比较较成熟，事事业单位位分布比比较密集集；洪家家楼附近近集中了了相当数数量的科科教事业业单位和和大学校校区；大大明湖路路和泉城城路之间间聚集了了省政府府等重要要的政府府机关单单位，区区内就业业人口普普遍素质质高，购购买能力力较强。以上地域与本项目距离仅有3公里

26、左右。1.2.3 城市规划划对项目目开发的的影响今后济南南城区住住宅建设设按照旧旧区改造造与新区区开发相相结合的的原则，综综合开发发，配套套建设，改改善居住住环境，提提高居住住水平，满满足人民民群众日日益增长长的居住住需要。根根据城市市总体布布局，将将联系紧紧密、布布局集中中的居住住用地组组合成片片，形成成29个个居住生生活片区区，而本本项目位位于明湖湖居住片片区。该该片区位位于城区区的中心心位置，改改造居住住用地和和保留居居住用地地比例较较大，其其改造和和建设的的力度直直接关系系到城市市的形象象和功能能配套。根据城市市的规划划意向，其其中两项项改造工工程与本本项目的的开发关关系极其其密切：其

27、一是是菜市南南街的拓拓宽工程程，该路路段将拓拓宽为550米的的城市干干道，西西连明湖湖北路，东东接历山山路立交交，成为为沟通东东西的重重要干道道。其二二是项目目东面沿沿黑虎泉泉北路的的护城河河整治工工程，改改善河水水质量和和河堤风风貌，重重现杨柳柳垂岸的的泉城特特色。随随着这两两项工程程的规划划实施，本本项目的的区域形形象将得得到有力力提升。按照“十十五”计划旧旧城改造造工作重重点，大大明湖公公园是济济南是重重点的扩扩建项目目。同时时，大明明湖至趵趵突泉至至千佛山山一线为为重点改改造的风风景线。由由政府对对明湖扩扩建的决决心可见见，大明明湖不但但是城市市历史景景观中心心，同时时更是城城市持续续

28、发展的的宝贵资资源后盾盾，含概概历史、景景观、人人文等多多重意义义，并以以成为具具有强大大辐射的的文化核核心。因因此也必必将要求求以大明明湖为中中心的周周边区域域能同时时尊重并并从分体体现明湖湖特色、体体现济南南泉城文文化。1.3 区域分析析结论1 济南市近近年来经经济发展展迅速，人人民生活活水平日日益提高高，尤其其是在岗岗职工收收入显著著增加。城城镇居民民家庭人人均居住住支出迅迅猛提高高，增幅幅居各类类消费之之首。2 本项目位位于泉城城历史景景观轴线线和新兴兴商务区区轴线交交汇的中中心区域域，商业业价值和和环境价价值十分分显著。项项目在具具备一定定的泉城城传统文文化底蕴蕴的同时时，还将将受益

29、于于商务区区的成熟熟所带来来的中高高档次购购房群体体。3 项目外围围的交通通十分便便利，公公交线路路齐全，与与城市中中心的各各大重要要功能点点均有快快捷的联联系，增增强了项项目对周周边区域域的辐射射能力。4 城市居住住片区的的规划发发展将为为项目的的开发建建设提供供有利的的支持，菜菜市南街街的拓宽宽和护城城河的整整治将在在项目所所在区域域形成良良好的外外部环境境，有效效提升本本项目的的档次形形象。济南房地地产市场场分析济南市整整体住宅宅市场的的发展状状况济南城区区商品住住宅市场场发展回回顾及简简况一、起步步兴起期期九十十年代中中前期的的兴起到到百花齐齐放济南市商商品住宅宅的开发发始于八八十年代

30、代初期，开开始时真真正商品品住宅项项目极少少，进入入到九十十年代中中前期，逐逐渐形成成商品住住宅与经经济适用用房既相相互较量量又互为为补充的的局面。商商品住宅宅的代表表作有：东部的的百花小小区；西西部的实实力花苑苑和北部部的柳云云小区。南南部的商商品住宅宅代表有有：开元元山庄、舜舜玉花园园等。同同期，经经济适用用房开始始出现，如如桃园小小区、王王官庄小小区等。这一时期期所开发发的产品品被深深深烙上宿宿舍楼的的痕迹，户户型设计计以方正正实用为为主要指指导思想想，注重重通风采采光和南南北朝向向，但其其外立面面、室内内布局等等与同期期的单位位宿舍相相差无几几，小区区规划基基本为多多层行列列式布局局，

31、区内内配套简简单、绿绿化粗糙糙；住户户以各企企事业单单位职工工为主，需需求层次次低，以以满足基基本居住住条件为为主。由于市场场发展水水平相对对较低，市市民对商商品住宅宅的认识识有限，最最关心的的还是价价格和地地段。二、平稳稳发展期期九十十年代中中后期产产品更新新换代政府取消消福利分分房的政政策开始始实施，客客观上产产生了大大量的集集团购买买现象，同同时二次次置业者者开始出出现，市市场需求求膨胀。在这一时期，济南市的房地产开发呈现出遍地开花、欣欣向荣的局面，各种档次住宅涌现市场。这一时期期住宅市市场细分分日愈明明显，城城区西北北部的经经济实用用房、南南部的高高档住宅宅及城区区中心的的一些中中档住

32、宅宅不同开开发档次次住宅项项目的差差异化开开始显现现出来。少少数本地地发展商商开始注注重产品品的内部部素质和和前期的的包装，产产品设计计从建筑筑外立面面到功能能布局等等方面都都出现了了更新换换代。小小区的规规划布局局、周边边景观资资源的利利用、会会所的配配备等，使使产品的的素质得得到了一一定的提提升，取取得了良良好的经经济效益益。如泉泉景四季季花园、舜舜华园和和绿景嘉嘉园楼盘盘等。三、整合合提升期期20000年年以后经过几年年的运作作，济南南房地产产市场进进入大盘盘主导、品品牌竞争争时代。20011年外地地实力开开发商争争相进入入济南，大大盘涌现现（阳光光舜城、新新世界阳阳光花园园、阳光光10

33、00国际新新城），相相继成为为市场热热点。如如此多的的大规模模楼盘和和外地实实力发展展商集中中出现，不不仅规模模大，而而且实力力强，市市场影响响深远。220011年中阳阳光舜城城和新世世界阳光光花园获获中国住住交会“中国名名盘”称号，标标志着济济南房地地产开发发经营水水平得到到快速提提升。楼市中大大盘的增增多一方方面表明明济南房房地产开开发正在在从零星星开发向向成片开开发模式式转变，另另一方面面大型楼楼盘的配配套优势势、环境境优势、成成本优势势又能为为购房者者带来更更多的实实惠。同同时，外外地实力力发展商商进入济济南开发发的大规规模楼盘盘不但打打破了楼楼市原有有的竞争争格局，提提高了楼楼市竞争

34、争的门槛槛，改变变着济南南房地产产的开发发理念，引引领着楼楼市创新新发展的的潮流。汇统房产产与国内内家电巨巨人海尔尔正式签签约，结结成跨行行业战略略联盟，以以及泉城城一批放放心房的的评选，代代表着品品牌和服服务已逐逐渐成为为济南楼楼市今后后的竞争争焦点。一一些有强强大后盾盾支持的的开发商商可能会会脱颖而而出，具具备先进进技术、管管理理念念的项目目必定会会对市场场的竞争争规则产产生影响响。而产产品开发发没有特特色，理理念没有有创新的的开发商商将面临临被淘汰汰的命运运，从市市场的发发展来看看，这些些影响已已经或正正在凸现现。近年来济济南商品品住宅市市场供求求分析一、市场场供应方方面从1994年到1

35、999年，济南市区房地产一直处于平稳发展状态。随着市政基础设施投资的大规模推进和新一轮旧城改造项目的进行，济南市区房地产开发市场开发规模总量迅速扩大。从左表可以看出，2000年开始，连续两年房地产投资及开发施工规模增幅明显。2001年房地产开始施工面积达到730万平方米，其中住宅施工面积突破620万平方米。从外来发展商计划的大规模开发项目情况估计，2002年全年新建商品房面积将是2001年两倍，商品房上市供应量将达到400多万平方米，大盘供应的急剧增加对市场形成严峻的压力，如果市场需求不能同时保持同步增加，2002年将是从供不应求向供过于求的转折点，形成真正意义上的买方市场。资料来源源：济南南

36、市房地地产开发发办资料来源源：济南南市房地地产开发发办 资料来来源：济济南市房房地产开开发办二、市场场需求方方面2000年济南市区房地产开发预（销）售面积明显上升，已超越232万平方米，其中住宅预（销）售面积约占总预（销）售面积的91%。2001年房地产开发销售额突破30亿元。个人购房面积持续几年保持继续上升的良好势头，表明个人购房已占据济南商品房销售的主流。资料来源源：济南南市房地地产开发发办资料来源源：济南南市房地地产开发发办三、价格格变化20022年第一一季度房房屋销售售价格指指数项目以上年同同季价格格为1000以上季价价格为1100总指数101.5100.2(一)住住宅101.5100

37、.21、经济济适用房房101.9100.42、普通通住宅101.4100.1(1)多多层住宅宅101.3100(2)高高层住宅宅101.6100.43、豪华华住宅101.3100.1（1）别别墅101.8100 （2）高档公寓100.9100.1(二)非非住宅101.3100.31、写字字楼103.1100.32、商业业用房101.2100.33、其他他101.3100资料来源源：济南南市统计计局从上表可可以看出出，在220022年第一一季度，济济南市各各类住宅宅及商用用物业的的销售价价格继续续保持着着平稳上上升的势势头。济南商品品住宅市市场发展展特点一、政府府对市场场的管理理调控加加强200

38、00年9月月，济南南开始执执行统一一的房产产测量规规范，出出台了济济南市房房产平面面图及房房产面积积测量计计算实施施细则。20011年6月1日起正式式实施的的商品品房销售售管理办办法对对商品房房的销售售条件、广广告发布布、合同同签订、销销售代理理和交付付使用等等均作了了具体规规定，这这无疑为为规范房房地产市市场奠定定了坚实实基础，为为消费者者撑起了了保护伞伞，给解解决房产产买卖纠纠纷提供供了法律律依据。20011年中，济济南市开开发办开开展了济济南市220011年度“放心房房”评选活活动。汇汇统等119个商商品房住住宅小区区(组团)被评选选为20001年年度“放心房房”，这些些活动的的进行对对

39、房地产产市场消消费和规规范化发发展起到到了促进进作用。此外随着着政府对对用地、房房地产开开发资质质、经济济适用房房、租赁赁市场等等多方面面实施更更严格的的管理，将将逐步为为济南的的房地产产开发市市场构建建一个公公开、公公平、公公正的市市场运作作机制。二、住宅宅市场体体系逐步步完善济南市政政府近几几年致力力于构建建以经济济适用房房为主体体的多层层次住房房供应体体系的目目标模式式，为高高收入、中中低收入入和最低低收入家家庭建立立相对应应的商品品房、经经济适用用房和廉廉租房。在一手市市场平稳稳发展的的同时，全全市二手手房交易易市场进进一步繁繁荣。220011年二手手交易量量约占总总交易量量的400%

40、，而而在20000年年，二手手房交易易量仅占占到总交交易量的的5%。二二手房交交易的增增长说明明济南房房地产市市场形态态的不断断完善，满满足了市市场不同同层次的的需求，促促使市民民形成逐逐步改善善、梯级级消费的的住宅消消费观念念。三、市场场热点向向规模化化开发的的小区型型楼盘转转移目前在广广州、北北京及深深圳等城城市住宅宅项目开开发的规规模化趋趋势越来来越明显显，广州州近几年年最畅销销楼盘，多多数都是是占地面面积都在在千亩以以上的项项目，在在房地产产发展成成熟的城城市中大大盘已经经占据主主导地位位。济南过去去由于土土地分割割出让及及开发商商实力普普遍不强强的原因因，导致致大盘少少，20001年

41、年以来，新新世界阳阳光花园园及阳光光1000国际新新城等大大型楼盘盘开始出出现，成成为市场场热点。大盘开发发带来的的规模效效应，在在景观营营造、生生活配套套到社区区氛围、及及开发成成本多方方面都占占有优势势，在一一定程度度上可以以提高居居住品质质。从景景观环境境看，大大规模社社区提供供了数量量较大且且集中的的绿化面面积，设设计师可可以精心心雕琢，使使之呈现现丰富的的景观层层次；从从社区配配套看，大大型社区区可以增增加一些些小型楼楼盘所无无法配置置的设施施；大型型社区也也有条件件营造宁宁静的社社区环境境。四、个人人购房成成为主流流19966年以来来，随着着住房制制度改革革的深入入，济南南住宅市市

42、场个人人购房时时代已经经到来。从从统计数数据来看看，个人人购房比比例由119966年9%逐年攀攀升到220011年666%，表表明济南南个人住住宅消费费市场已已经占据据绝对主主导地位位。近年济南南商品住住宅个人人购房面面积比例例面积199661997719988199992000020011预（销）售售面积（万平方方米）118.589.556103.9126.4252.3232.83个人购房房面积（万平方方米）90.44877.77394.229117.6241.4212.51个人购房房面积比比例9%15%23%32%51%66%资料来源源：济南南市统计计局五、房地地产开发发企业汰汰弱留强强进

43、程加加快目前济南南市近3300家家房地产产开发企企业中，平平均注册册资金不不足10000万万元，年年销售额额过亿的的公司不不超十家家，最大大的房地地产开发发公司年年销售也也只有22亿多元元，手中中握有项项目的只只占总数数的13。许多多的老开开发商因因为观念念陈旧，实实力不强强，面对对激烈的的竞争，只只能吃老老本，也也有部分分开发商商一个项项目要做做5至6年，动动作太慢慢。开发发商大都都各自为为战，自自立为王王；开发发企业良良莠不齐齐，空壳壳公司不不少，项项目公司司很多，单单位开发发面积低低，没有有形成规规模经济济。今后一段段时间济济南市场场将陷入入“战国时时代”，随着着各开发发企业的的激烈争争

44、夺，强强者愈强强、弱者者愈弱的的“马太效效应”将更加加明显，市市场的淘淘汰速度度将不断断提升，剩剩下的只只是一批批有实力力、讲信信誉、重重品牌的的发展商商。面对外地地发展商商的大举举进攻，无无疑对本本地发展展商形成成很大压压力。但但从另一一角度看看，外来来发展商商的进入入，对加加快济南南房地产产业的发发展和房房地产市市场的完完善，将将起到一一个很好好的推动动作用。预预计随着着更多外外来开发发商的进进入，今今后几年年将是济济南市房房地产市市场优胜胜劣汰、重重新洗牌牌的整和和的新时时期。济南城区区商品住住宅市场场格局为便于针针对性地地了解项项目所处处市场环环境特点点，我们们按照近近年来济济南城区区

45、商品住住宅市场场发育形形成的板板块特点点，分成成中部（项项目所在在区域）、东东部、南南部、西西北部和和西南部部五个板板块，从从区域背背景、市市场特点点几个方方面进行行概述。一、东部部概况区域范围围：二环环东路以以东区域域。发展背景景：该区区域处于于繁荣的的城区中中心和高高新技术术开发区区之间，是是一个学学术、文文化、高高科产业业区，受受城区中中心辐射射的影响响，近二二环地区区发展较较快，越越往东发发展越不不成熟。总总的来讲讲，本区区域经济济环境较较为落后后，基础础设施、配配套设施施也不够够齐全，人人们在交交通、医医疗、卫卫生、就就学、购购物、休休闲等各各方面还还不是很很方便。但但由于济济南城区区开始实实施向东东西两翼翼展开的的城市发发展战略略，东部部良好的的规划前前景吸引引到一些些开发商商进入本本区域开开发，同同时经十十路向东东扩展延延伸将推推动东部部楼市的的发展。楼盘特点点：该区区域项目目地块占占地较为为适中，为为内部环环境的营营造和提提升创造造了条件件，适宜宜发展成成为中等等规模的的中档实实用性住住宅小区区，建筑筑类型大大多为多多层、小小高层住住宅。开开发时间间较长且且市场反反映较好好的项目目有百花花小区、齐齐鲁世纪纪园等，这这两个项项目通过过滚动开开发逐步步积累了了市场经经验，并并不断提提升每一一期开发发产品的的素质，满满足变化化中的市市场要求求，赢得得客户的的信任。而