某小区物业管理实施方案(doc 34页)fcaa.docx

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1、阳 光 花 园园物业管理方案重庆XXX物业管管理有限限公司二八八年五月月八日前 言重庆XXX物业管管理有限限公司为为了在激激烈的市市场竞争争中立足足重庆，拓拓展遵义义市场，打打造名优优企业；为了将将阳光花花园打造造成区优优、市优优、国优优高档社社区，因因此，经经过公司司董事会会多次研研究决定定委派我我司总经经理助理理唐文国国同志对对遵义县县南白镇镇阳光花花园进行行常驻现现场并进进行全面面物业管管理。该该同志有有十一年年的物业业管理经经验，曾曾获得重重庆市房房管局物物管科有有关领导导的高度度评价和和获得“重庆市市优秀物物业员”称号。他他曾经在在重庆华华宇物业业管理有有限公司司、重庆庆圣迪亚亚物业

2、管管理有限限公司任任副总经经理。他他深悉物物业管理理法律、法法规；有有独立组组建、管管理、经经营物业业公司及及大型物物业小区区的经验验与能力力；有独独立建立立物业公公司管理理全套体体系文件件的经验验与能力力；有较较强的组组织、管管理、协协调、沟沟通能力力；善于于处置各各类突发发事件及及纠纷，爱爱岗敬业业。所管管楼盘有有多层、高高层、高高档别墅墅、写字字楼等，总总面积达达3000多万平平米，均均获得市市优、省省优称号号；持全全国物业业管理企企业经理理上岗证证。第一章 重重庆XXX物业管管理有限限公司简简介公司成立立于20008年年初，公司是是由一批批年轻有有活力，对对物管行行业和房房地产开开发有

3、多多年经营营和操作作经验的的有志青青年共同同创建。是一家专业从事物业管理、具备三级物业管理资质企业资格。企业注册资本50万元，现有员工近50人。公司目标是成为重庆市最具活力和竞争力的物业管理企业之一。公司实行总经理负责制，下设：综合部、发展部、财务部、物业管理部、子公司、保安部、多种经营部；同时，各项目物业管理处下设：接待前台、保洁班、保安班、维修班、绿化班。重庆XX物业管理有限公司自成立以来，本着“您的需要，就是我的职责”、“细微之处见差别”的服务宗旨，秉承“关爱无处不在”的服务理念，倡导“认真做事，只能使事情做对；用心做事，才能使事情做好”的工作作风，以“创一流品牌，实现最佳社会效益和经济

4、效益”为企业发展目标，在激烈的市场竞争中，公司稳步发展，声誉日隆。重庆XX物业管理有限公司十分重视优良管理与服务品质的培育。形成一套独特的、适合本地区的、科学的管理体系和高品质的管理服务标准，并以此指导和规范我们的每一项管理和服务工作的落实与推进。公司成立立以来，现现管理的的楼盘有有重庆渝渝北区伴伴山名都都高档商商住小区区（200.8万万方）、重重庆九龙龙坡区重重光公寓寓（7万万方），重重庆梁平平区的永永顺小区区（133万方），成成都科技技大学、重重庆铜梁梁紫金花花园、广广安思源源小区正正在拟签签合同中中，在多多个楼盘盘管理和和服务过过程中积积累了丰丰富的经经验。公司还与与周边地地区的物物业管

5、理理公司建建立了良良好的关关系, 沟通交交流、取取长补短短,以先先进的物物业管理理理念和和经验为为指导,不断改改进完善善管理制制度和管管理方式式:员工工定期接接受培训训,并通通过各种种途径努努力提高高员工素素质和服服务水平平,为业业主提供供更专业业、更优优质的服服务。本公司现现为重庆庆市沙坪坪坝区物物业管理理协会会会员单位位。我们们承诺：“全心全全意、以以人为本本。诚信信服务、讲讲求实效效。团结结拼搏、再再展宏图图”并严格格执行国国家和地地方相关关政策及及法规。地址：重重庆市渝渝北区黄黄泥磅五五人支路路11号号金华小小区B栋栋111电话/传传真：00236700839934 手机：131101

6、33184443联系人：唐先生生 E-maiil:sshiyye_11681266.coom QQ：541160881655重庆XXX物业管管理有限限公司保保安向您您致敬第二章 重重庆XXX物业管管理有限限公司证证照及管管理的部部分楼盘盘公司营业业执照 公司司税务登登记证公司资质质证书伴山名都都保安在在为重病病业主捐捐款 重光光公寓保保安在值值勤第三章 项目简简介阳光花园园由遵义义阳明房房地产开开发有限限责任公公司投资资开发的的一大力力作，在在遵义县县南白镇镇是唯一一一座高高档综合合社区。“优美的公园、悠闲的生活、优然的工作”是阳光花园营造给广大业主的一种生活氛围，并倡导改善个人的居住概念和构

7、建和谐的社区理念。该项目位位于遵义义县南白白镇原气气象局、水水电局、老老县城公公园、民民政局、县县二中等等单位附附近 ,东面为为新川黔黔公路（东东大街）、西西面为老老川黔公公路（西西大街）, 中间为新规划的苟江路, 由此整个用地被分为北区和南区，南高北低，海拔940.0m943.0m，地块中部的县气象局位置最高，海拔为953.5m。遵义县阳阳光花园园居住区区总用地地面积为为886630, 规规划总建建筑面积积为42256550。 地上总总建筑面面积为33953320, 其中：居住建建筑面积积33338800, 公共建建筑面积积518810（其中中含底部部架空建建筑面积积21773，），公公园入

8、口口商业及及宾馆建建筑面积积约96630，地下下（车库库建筑）面面积3003300。第四章 物业管管理方案案一、整体体方案策策划思路路针对本物物业小区区的自然然条件和和业主构构成特点点，按照照相关物物业管理理规定和和物业管管理行业业服务标标准，本本公司准准备对阳阳光花园园高档住住宅小区区采取的的总体管管理思路路为：（一）、安安全管理理安全管理理是物业业管理中中最敏感感、最重重要、最最为业主主所关注注的工作作，必须须做到万万无一失失。针对对本小区区的特点点。本公公司采取取全封闭闭式管理理，即在在人员管管理上将将进出小小区的人人员严格格实施“来访登登记”的方式式进行控控制；在在交通、物物品出入入管

9、理上上，采用用本公司司独有的的“记忆规范”法，对对小区业业主的车车辆粘帖帖有本小小区标志志的准停停卡，标标准化管管理，以以确保车车辆及物物品出入入的安全全；同时时，本公公司独特特的“安全预预案制”、“巡楼制制”“不均均衡管理理法”也将全全面应用用于阳光光花园高高档住宅宅小区，以以确保本本小区在在安全管管理上的的万无一一失。保安人员员素质要要求：采采用复员员军人，采采取每周周六天制制准军事事化管理理、培训训；所有有服务于于本小区区的保安安人员年年龄均在在2228岁，身身高1773以上上。门岗岗人员必必须跨立立服务，每每天见业业主的第第一面均均要敬礼礼；统一一着装，配配饰“人性化化”服饰。（二）、

10、公公共事务务管理与与人性化化服务针对本小小区的实实际情况况，本公公司准备备在公共共事务管管理中全全面推行行标准化化管理和和人性化化服务的的管理模模式，特特别措施施有：1、设定定小区服服务中心心。采取取酒店式式一站式式服务的的方法，只只需业主主打一个个热线服服务电话话，所有有生活中中的问题题均可在在承诺的的时间得得到处理理。2、“时时效制”所有管管理处的的对外服服务工作作均采用用限时工工作制，在在对业主主公开承承诺的时时间内完完成。3、承诺诺制、这这是本公公司最新新引进的的全国行行业享有有盛誉的的人性化化服务制制度，通通过承诺诺制的全全面推行行必将大大大提高高物业管管理的服服务水平平。4、不均均

11、衡管理理、所有有员工的的工作均均是按照照业主的的生活节节奏设计计的，均均以满足足业主的的生理需需要和心心理需要要为主要要目标。（三）、消消防管理理对做好本本物业小小区的消消防工作作我们将将采取以以下措施施：、严格格按照有有关消防防法规的的要求，协协助实施施竣工验验收和组组织实施施接管验验收。、建立立防火规规章制度度，由管管理处与与大厦业业主签定定消防防责任书书，关关实施必必要的奖奖惩措施施。、建立立一支由由管理处处全体员员工及部部分业主主共同参参加的义义务消防防队，定定期组织织消防演演习，完完善自救救体系。、经常常进行防防火检查查，及时时清除消消防通道道违规摆摆放的物物品，消消除业主主办公区区

12、域内的的火险隐隐患。、定期期检测消消防设施施，器材材的安全全系数，做做好检查查记录，实实行责任任人制度度，确保保消防设设施时刻刻处于很很好状态态。（四）环环境服务务管理环境服务务是形象象工程。针针对环境境管理这这类工作作的特点点，本公公司准备备采用如如下管理理方式：1、定额额档案制制。首先先将清洁洁和绿化化划分成成四级分分别制定定出不同同的清洁标准准。然后后论据本本公司长长年积累累下来的的（劳动动定额）标标准通过投票来来竞争上上岗配置置清洁工工，花木木工，从从而确保保环境服服务质量量。2、按照照国际环环境质量量体系的的要求全全面管理理小区的的生活环环境，将将环境服务控控制扩大大至小区区噪音、粉

13、粉尘、汽汽车尾气气、垃圾圾分拣处处理等到方面，必必然带给给本小的的业主一一个宁静静、优雅雅、滞净净、安详详的生活环境。3、所有有服务于于本小区区的保洁洁人员年年龄均在在40岁岁以下，形形象好，服务意识识强，无无不良习习惯。（五）社社区文化化为了营造造健康活活泼、个个性鲜明明、美好好、和谐谐的社区区文化扭扭扭氛围围，寓教教育于社社区文化化活动之之中，创创建高品品位的人人文环境境，活跃跃辖区气气氛，增增强业主主/住户户参与意意识，使使管理处处工作的的得到业业主及住住房及社社会各届届的支持持和理解解，建立立良好的的社会公公共关系系，我公公司将在在本小区区开展丰丰富多彩彩的社区区文化活活动。首先，在在

14、物业入入住时，开开展一次次主题为为“爱我家家园”的喜庆庆活动。其其次，在在日常管管理服务务期，每每季度开开展诸如如象棋比比赛，书书法比赛赛等益智智活动；每到节节日还将将举行小小型庆祝祝活动；在小区区显眼处处设置主主题宣传传栏，定定期组织织保安员员及工作作人员，及及小区业业主共同同参加学学习交流流，每月月更换社社区宣传传栏，让让业主了了解管理理处，信信任管理理处，支支持管理理处的工工作；最最后，我我们还将将兴行小小区植物物认养的的长期活活动，即即业主可可以认养养一种植植物或一一棵树，提提高小区区爱护环环境，关关注生态态的优良良习惯。（六）内内部运行行机制本公司的的内部管管理机制制全方位位地推行行

15、了标准准化管理理。如接接管本小小区，我我们公司司将全面面推行一一套成熟熟的标准准作业规规程，规规范化管管理，规规范化服服务。二、管理理机构设设置和规规章制度度（一）管管理机制制1、时效效工作制制：我方方对业主主的服务务工作一一律实行行时效工工作制即即本公司承诺有有对外的的服务工工作，均均在向业业主公开开承诺的的时间内内完成或或有处理结果。2、公开开服务制制：所有有服务工工作均向向业主公公司。管管理个禁禁止员工工向业主索取任任何酬劳劳。3、首问问责任制制：任何何员工在在接到业业主咨询询、投诉诉、求助助时均负负责将业主的总总是解决决完毕方方可获得得公司认认可。4、财务务公开制制：我方方将定期期向业

16、主主公开财财务收支支账目，接接受业主主的公开咨询询。5、全天天候服务务：我方方实行全全天244小时服服务。管管理处设设热线服服务电话话，欢迎业主主随时拨拨打。6、不均均衡管理理：我方方各项服服务工作作均会依依照工作作的轻重重缓急和和业主的生活规规律进行行统筹安安排，通通过优化化后的工工作编排排使工作作更加人人性化，更加加节省业业主的每每一分钱钱，更加加符合专专业化物物业管理理公司的的要求。7、回访访工作制制：我方方将依照照自己人人的标准准作业规规程对开开展的服服务工作定期走走访业主主虚心接接受业主主的建议议，批评评。重大大决策、措措施均会会在事先通报报给业主主。8、安全全预案制制：我方方将优先

17、先解决业业主的安安全管理理产的问问题，对对治安重点、难难点建立立预案制制度，可可能出现现地突发发总是均均有及时时、有效效的处理程序，确确保安全全工作的的万无一一失。9、保本本微利：我方承承诺将按按照保本本微利的的原则管管理业主主的物业业，无论何时都都只按一一定比例例公开提提取微薄薄的佣金金，所有有的管理理节余将将用于业主的服服务之中中。（二）管管理规章章制度我方坚持持“以人为为本、服服务第一一”的宗旨旨，通过过深入的的接触和和踏实的的工作，并并将之充充分体现现在与客客户的交交流、沟沟通中，并并为之制制定出一一系列制度。来来保证动动作的有有效性。1、业主主公约2、客户户手册3、文明明公约4、客户

18、户登记制制度5、装修修管理制制度6、客户户信件、邮邮件、报报纸及杂杂志分发发规定7、客户户搬入、搬搬出物品品管理办办法8、户外外广告、招招牌、宣宣伟设施施及其他他悬挂物物品的管管理办法法9、临时时用电管管理规定定10、车车辆管理理规定11、停停车场管管理规定定12、其其他内部岗位位责任制制1、管理理处主任任岗位职职责2、管理理处副主主作职责责3、公共共事务部部主管职职责4、维修修部主管管职责5、环境境管理部部主管职职责6、办公公室人员员岗位职职责7、档案案资料员员岗位职职责8、工程程技术岗岗位职责责9、清洁洁工职责责10、绿绿化工职职责11、保保安队长长岗位职职责12、保保安员岗岗位职责责13

19、、义义务消防防员职责责三、管理理人员配配备方案案及管理理制度（一）管管理人员员及专业业技术人人员配备备方案设管理处处主任一一名，副副主任三三名；公公共安全全事务经经理一名名，副经经理三名；维修经经理一名名；保洁洁部经理理一名；绿化部部经理一一名；保保安、保洁人员员和维修修工、绿绿化工根根据项目目情况决决定； （二）员员工培训训方案，员员工考核核与奖惩惩机制员工培训训：为了提高高管理水水平，采采取平时时自学为为主和定定期培训训为辅的的方法，提提高从业业人员的的文化素素质、业业务能力力和工作作水平，做做到全员员培训合合格。1、新招招聘人员员实行一一个月业业务学习习，考试试合格者者留用。2、保安安员

20、每日日进行常常规训练练，增强强安全责责任心。3、每周周安排一一定时间间学习有有关业务务文件、报报刊、书书籍，举举行管理理经验座谈会会。4、每季季举行一一次全员员消防训训练，学学习有关关消防器器材的使使用方法法、熟悉本小区区消防设设施分布布状况以以及学习习有关救救生方法法，并举举行消防防演习，要求求人人达达标。5、定期期培训员员工处理理突发事事件的应应急能力力，熟练练掌握在在发生火火警，治安案件件等情况况下应急急处理方方法，并并举行消消防演习习，要求求人人达达标。6、每年年组织在在市内外外的先进进单位参参观学习习。7、有计计划的安安排维修修，绿化化等各工工种员工工分批进进行培训训学习和和深造，以

21、确保员员工的整整体文化化素质。8、定期期进行电电脑培训训和智能能化管理理的培训训，引进进现代高高科技管管理技术，提高高工作效效率。培训目标标：1、确保保员工年年度培训训在1550课时时以上；2、新员员工培训训率1000%，培培训合格格率1000%；3、管理理人员持持证上岗岗率1000%4、特殊殊工种人人员持证证上岗率率1000%5、员工工年度培培训率1100%，培训训合格率率1000%。培训方式式：自学；自自办培训训班；外外派学习习培训；理论研研讨或专专题讨论论；参观观学习；岗位轮轮训。除除上述培培训项目目外，我我们还将将针对本本小区的的实际情情况，对对管理处处员工进进行下述述紧急事事件处理理

22、培训：火警应应变；电电力故障障，上、下下水管道道爆破；雷暴和和台风；百法聚聚集滋事事，处理理可服物物体与恐恐吓电话话；处理理本小区区客户投投诉；违违例或遗遗弃车辆辆；收获获财物。员工考核核与奖惩惩：1、录用用与考核核（1）录录用：根根据我公公司的人人员编制制、用工工条件，经经人事部部门和用用人单位位联合考考核、面面试择优优录用。录录用后经经管理处处培训部部门对员员工进行行上岗培培训和业业务考核核，试用用3个月月。（2）考考核：考考核检验验工作成成效、业业绩以及及培训效效果的重重要手段段，我公公司制订订了一系系列的考考核制度度和实施施办法：A、签订订经营管管理目标标责任书书，考核核整体目目标完成

23、成情况。B、每年年对员工工进行两两次岗位位考核，根根据考核核业绩实实施奖惩惩。考核核率1000%，年年淘汰率率5%，岗岗位轮换换率100%。C、对新新员工在在录用前前进行一一次全面面考核和和面试，经经培训后后进行考考核，考考核率1100%。D、培训训项目结结束后，对对培训人人员进行行一次全全面考核核。E、对管管理处主主要负责责人每年年进行两两次民主主评议，根根据评议议及考核核结果决决定是否否续聘和和调换。2、淘汰汰机制在在实施小小区物业业管理过过程中将将严格按按照我公公司的员员工考核核和淘汰汰机制程程序运作作，结合合小区实实际情况况，贯彻彻实施淘淘汰机制制，提高高管理服服务水平平。（四）员员工

24、着装装、标志志1、公司司将在管管理处采采用新设设计制作作的统一一有公司司标志的的服装，根根据不同同工种统统一着装装。2、所有有工作人人员的着着装必须须保持清清洁、平平整，不不得带有有污迹、褶褶皱、开开线、掉掉扣。3、着装装应得体体、光洁洁，不得得卷衣袖袖、裤腿腿，定期期换洗。4、穿黑黑皮鞋上上班，皮皮鞋保持持光亮，鞋鞋后跟不不得钉钉钉。女员员工如着着裙装，应应穿肉色色丝袜，男男员工应应穿深色色袜子。5、必须须佩带有有公司统统一标志志的服饰饰。四、房屋屋维修养养护及装装修管理理（一）维维修管理理方案维修部主主管对小小区内进进行实务务性的管管理，组组织维修修工对本本物业进进行维修修、改造造及保养养

25、，监督督、检查查维修工工的日常常工作，确确保小区区内物业业管理的的正常运运转，具具体职责责如下：1、根据据管理处处的管理理目标，制制订 花园园内物业业维修及及养护的的实施方方案。2、必须须具备工工民建的的有关知知识，能能编制工工程预决决算，懂懂得房屋屋结构特特点以及及使用要要求。3、必须须具备物物业的有有关管理理知识，熟熟悉物物业管理理条例与与管理处处的有关关规章制制度。4、掌握握小区内内房屋的的分布情情况、结结构类型型，地上上及地下下管道的的走向、分分布和起起止点。5、接受受小区业业主报修修或咨询询时，态态度要热热情、和和蔼，及及时解答答、解决决业主的的疑难问问题。6、组织织维修员员对小区区

26、内房屋屋本体及及公共配配套设施施进行维维修及保保养，确确保地下下排污、雨雨水管道道的畅通通。7、经常常巡视小小区内及及检查维维修工的的工作情情况，发发现问题题及时处处理。8、定期期对维修修工进行行思想教教育与维维修技术术的培训训，提高高维修工工的思想想和技术术素质。9、响应应并参与与管理处处组织的的公益活活动，积积极配合合其他部部门做好好各项物物业管理理工作。（二）对对私搭乱乱建和改改变房屋屋用途等等现象管管理措施施1、全体体员工均均有义务务对私搭搭乱建和和改变房房屋用途途等现象象的巡查查和监督督。2、在业业主入住住期对此此类管理理规定进进行全面面宣传。3、对已已发生的的类似现现象限期期整改，

27、保保证全体体业主的的共同权权利。4、加强强日常监监管。（三）房房屋装修修管理方方案1、装修修施工队队和装修修方案的的选择（1）帮帮助业主主装修选选择实力力强、信信誉好、取取得合格格证书的的装修企企业。（2）业业主选择择的装修修方案应应符合规规定，不不出现违违章装修修项目，管管理处将将对装修修方案进进行严格格的审查查。2、装修修申报（1）住住户装修修，必须须提前七七天向管管理处申申报，事事务助理理对业主主或使用用人的资资格进行行确认，并并提供装装修手册册。（2）业业主领取取装修修审批表表（附附表三）、装装修人员员登记表表等，如如实填报报装修项项目、范范围、标标准、时时间、施施工图纸纸、施工工队伍

28、等等。3、装修修审批（1）业业主应如如实填报报装修内内容，并并提交装装修设计计图纸。（2）在在接业主主递交的的装修方方案一周周内，事事务助理理会同工工程维修修部、保保安部对对方案进进行严格格的审核核、保证证不出现现违章装装修方案案。（3）业业主（住住户）收收到批复复后，交交纳装修修管理押押金，带带领选定定的装修修队负责责人到管管理处办办理施工工人员登登记手续续和交纳纳施工押押金。签签订装装修施工工队伍责责任书，领领取装修修许可证证。4、施工工管理（1）所所有施工工必须按按照管理理处审批批的方案案进行，不不得有任任何更改改。如实实际情况况需要更更改，必必须报管管理处审审批，出出具更改改通知后后方

29、可施施工。（2）施施工期间间，业主主进行现现场监理理，并保保证装修修施工队队严格遵遵守市政政府的有有关装修修规定，按按章作业业，文明明施工。（3）装装修期限限：中小小工程为为15天天，较大大工程为为20天天，最长长不超过过30天天，如确确实需要要延期，要要到管理理处办理理延期手手续。（4）施施工时间间：每天天施工时时间为88：00012：00；14：0018：00。严严禁扰民民。（5）装装修施工工用电不不得超过过该装修修小区单单元的装装修表容容量，严严禁擅自自乱接电电源线，否否则造成成的一切切后果责责任人自自主负责责。（6）管管道供气气设施和和燃气具具的安装装、拆移移、改装装，必须须由持有有专

30、业资资格证书书的单位位施工，用用户不得得自行安安装、拆拆除、改改装。（7）装装修施工工，严禁禁拆任何何墙体，否否则出责责令恢复复原状外外，按330%50%的装修修押金罚罚款。（8）空空调应按按安装在在统一规规划的位位置，空空调架统统一式样样安装。（9）不不得改变变阳台的的用途，防防盗窗花花由管理理处设计计统一式式样。（10）施施工过程程中要注注意垃圾圾袋装清清运，每每天垃圾圾应按指指定地方方放置并并当天清清运不得得损坏公公用设施施、设备备，保持持公用地地面、墙墙壁完好好和整洁洁。5、验收收（1）装装修工程程完毕后后，业主主和施工工队负责责人共同同向管理理处申请请竣工验验收，管管理处将将派人进进

31、行查验验。（2）隐隐蔽工程程必须在在隐蔽前前进行验验收。拒拒绝验收收造成的的损失由由业主自自己负责责。（3）竣竣工验收收后，由由验收人人员在装装修申请请审批表表上验验收栏内内签名。验验收不合合格时，限限期整改改，再行行复验，直直到合格格。（4）装装修验收收合格并并使用一一个月后后，经管管理处复复验确定定工程无无明显质质量问题题，将押押金退回回业主（住住户）和和施工队队。五、房屋屋共有设设备设施施管理（一）制制订设备备安全运运行管理理方案1、所有有机电操操作，维维修人员员必须严严格执行行国家有有关安全全操作规规程，并并树立“安全第第一”的思想想，即要要保证设设备的安安全运行行，又要要保证工工作人

32、员员安全。2、新上上岗、转转岗的机机电维修修人员必必须经过过技术培培训、考考核，熟熟悉所辖辖楼宇的的设备情情况后，才才能上岗岗工作。3、设备备房应该该配置安安全操作作用品，例例如配电电房配置置绝缘手手套，并并要认真真保管。4、工作作人员进进入设备备房内严严禁吸烟烟。5、非电电气工作作人员未未经允许许，不得得私自进进入变、配配电房。6、对于于设备正正常运行行参数定定时检查查记录，如如参数异异常，必必须及时时处理。7、电气气部分维维修，必必须严格格按停电电、验电电、检修修、检查查无误后后方能送送电。注注意严禁禁将金属属物、工工具等遗遗留在设设备上，以以防事故故发生。8、熟悉悉掌握触触电急救救方法及

33、及步骤。（二）公公共照明明系统管管理方案案1、制订订年度、月月份保养养计划；2、经常常检查小小区内所所有公共共照明系系统的情情况；3、以“时效制制”工作的的要求对对受损的的情况进进行更换换和维修修；4、每月月进行一一次全面面大检查查，保证证小区照照明正常常运转；5、对小小区路灯灯进行间间隔式开开启，注注意节约约能源；6、冬夏夏季节注注意调整整路灯开开熄时间间；7、制订订安全使使用规范范和应急急维修计计划。（三）弱弱电及自自动化系系统管理理方案1、组织织专项维维修工熟熟悉小区区弱电系系统的分分布；2、熟悉悉维修电电路原理理功能图图；3、制订订实施安安全操作作规范；4、用“观察法法”和“静态测测量

34、法”检查故故障的起起因；5、做好好年度、月月份保养养计划，依依此进行行检查、维维修；6、对小小区弱电电自动化化系统的的应急有有计划、有有方案；7、加强强非直接接责任弱弱电设施施（如电电话、有有线电视视等）管管理部门门的联系系，确保保正常运运转。（四）给给排水系系统管理理方案1、维修修部主管管组织研研究、制制定给给排水设设备设施施维修保保养年度度计划并并报批；2、维修修部主管管负责向向有关用用户通知知停水的的情况；3、维修修工每年年两次清清洗给排排水设备备设施；4、应急急维修应应在维修修前发出出紧急通通知；5、常规规维护安安排在节节假日或或周末。（五）共共用配套套设施管管理方案案1、建立立共用设

35、设施档案案并予以以公布；2、制订订维修保保养计划划；3、对小小区内所所有共用用设施进进行编号号，并设设有标识识；4、按“谁受益益、谁付付费”的原则则进行维维修保养养；5、制订订共用设设施维修修制度；6、协调调业主之之间的关关系，便便于维修修的实施施；7、应急急维修应应在维修修前发出出紧急通通知；8、常规规维护安安排在节节假日或或周末。六、保安安车辆管管理（一）停停车场及及地面车车辆管理理方案、安安全防范范管理方方案1、交通通管理的的原则（1）依依法办事事的原则则。（2）文文明服务务的原则则。（3）规规范管理理的原则则。（4）时时效性原原则。2、车辆辆行驶、停停放管理理、安全全防范管管理（1）监

36、监督进入入辖区的的车辆不不超过55km/h慢行行、禁鸣鸣喇叭，停停放在指指定的停停车位置置。（2）提提醒司机机关锁好好车门、窗窗。（3）巡巡检车辆辆情况，发发现门、窗窗未关好好，有漏漏油、漏漏水等现现象应及及时通知知车主。（4）留留意进入入辖区内内的一切切车辆情情况，对对载有易易燃、易易爆等危危险物品品的车辆辆禁止入入辖区，对对两轮摩摩托车营营运或两两轮摩托托车超载载的车辆辆严禁进进入辖区区。（5）严严密注视视车辆情情况和驾驾驶员的的行为，避避免意外外的发生生。（6）禁禁止出租租的士出出入小区区。（7）指指导行人人走人行行道，自自行车靠靠右侧道道路行驶驶。（8）对对辖区内内路面的的一切车车辆实

37、行行统一停停放管理理。（二）警警示标志志管理措措施1、保安安班长在在每班交交接班前前对辖区区各道路路标志、禁禁鸣喇叭叭标志、禁禁止驶入入标志等等交通标标志牌、减减速线、停停车线等等进行检检查，发发现有损损坏的应应予以记记录并及及时报部部门主管管处理。（1）保保安主管管对班长长报告的的交通标标识的损损坏进行行核实，并并报公共共事务部部处理。（2）保保安班长长负责检检查交通通设施的的状态，发发现有损损失、歪歪斜移位位和风化化变色时时，及时时报告保保安主管管以便公公共事务务部、维维修部修修复或更更换。（3）保保安主管管对整个个辖区内内的交通通设施作作出评价价，报管管理处以以便为便便为完善善道路交交通

38、设施施系统提提供依据据。（4）保保护各种种交通设设施不被被破坏。2、交通通设施的的管理，除除保安班班长进行行系统管管理外，还还应将此此项内容容纳入当当值保安安员的责责任范围围；3、对有有意或过过失造成成交通设设施损毁毁的责任任者，要要按公司司有关进进行处罚罚或令其其赔偿。4、保安安班长将将辖区交交通设施施的管理理状况填填写在交交通设施施检查保保养记录录表上上。并由由部门归归档保存存两年。七、急发发性事件件管理突发事件件处理标标准作业业规程1.0 目的。规规范处理理突发事事件的程程序，提提高对突突发事件件的应急急处理能能力，维维护辖区区内的正正常工作作和生活活秩序。2.0 职责保安部主主管负责责

39、指挥突突发事件件的处理理；保安安部班长长负责落落实保安安部主管管下达的的命令，具具体处理理突发事事件。3.0 程序要要点3.1 处理各各类突发发事件的的基本原原则：快快速反应应、统一一指挥、服服从命令令、团结结协作。3.2 盗窃3.2.1 当当发现有有盗窃现现象或接接到盗窃窃报案时时，立即即用向保保安主管管报告现现场的具具体位置置，留在在或迅速速赶赴被被盗现场场，维护护现场秩秩序，保保护现场场，禁止止一切人人员进出出现场：（1）保保安员到到达现场场后立即即了解被被盗的具具体情况况；（2）保保安员到到达现场场前，案案犯已逃逃离现场场时，可可用电话话或对讲讲报告，此此时不应应随意泄泄露案件件的性质

40、质。（3）保保安员到到达现场场时，如如案犯仍仍未逃跑跑或已被被抓捕，可可将其有有效控制制同时向向保安部部主管/班长报报告。3.2.2 保保安主管管接报告告后立即即指挥调调遣保安安干部及及保安员员对现场场进行保保护，并并迅速赶赶赴现场场：（1）向向被盗窃窃的当事事人或知知情人了了解清楚楚犯罪嫌嫌疑人的的特征及及其逃离离方向，通通知门岗岗进行严严密监控控，视情情况立即即组织保保安员去去抓获犯犯罪嫌疑疑人；（2）保保安部主主管了解解的案情情及收集集资料进进行甄别别；（3）保保安部主主管将了了解的案案情及收收集资料料进行分分析总结结后向管管理处主主任汇报报、请示示做出进进一步工工作指示示。3.2.3

41、管管理处主主任收集集有关资资料及信信息后，根根据案件件损失及及影响的的大小向向公安机机关/总总经理报报告案情情。3.3 抢劫3.3.3 发发现有抢抢劫行为为或接到到有抢劫劫报案时时；（1）应应立即上上前视情情况制止止该犯罪罪行为或或迅速赶赶赴现场场，并对对现场进进行保护护，同时时向保安安部主管管报告；（2）如如犯罪嫌嫌疑人仍仍在现场场时应立立即采取取机智措措施防止止其逃跑跑，寻求求增援，进进行抓捕捕，带回回保安部部交公安安机关处处理；（3）向向事主了了解人身身是否受受到损伤伤及财务务的损失失情况，如如事主受受伤则应应送医院院救治；（4）遇遇敌众我我寡，敌敌强我弱弱时，应应采取“敌逃我我追，敌敌

42、强我缠缠，一边边追一边边联络”的方法法，以免免造成不不必要的的损伤。3.3.2 保保安主管管接报告告后，立立即指挥挥、调遣遣案发地地附近的的保安员员对现场场进行封封锁和保保护，并并迅速赶赶赴现场场指挥：（1）调调派保安安员增援援、抢救救、围捕捕、保护护现场；（2）向向事主或或知情人人询问犯犯罪嫌疑疑人的特特征，对对被抓捕捕的犯罪罪嫌疑人人进行甄甄别、询询问且有有效控制制；（3）将将有关线线索及抓抓获的犯犯罪嫌疑疑人移交交公安机机关处理理。3.3.3 管管理处主主任接报报告后立立即赶赴赴现场，处处理善后后工作，上上报公安安机关及及公司总总经理，积积极配合合公安机机关工作作。3.4 凶杀3.4.1

43、 发发现有凶凶杀行为为或街道道凶杀报报案时：（1）立立即赶赴赴现场视视情况制制止违法法犯罪行行为，并并对现场场进行保保护，同同时向保保安主管管或管理理处主任任报告；（2）封封锁案发发现场，在在公安人人员到达达前，坚坚决禁止止任何人人进出现现场；（3）犯犯罪嫌疑疑人尚未未逃离现现场时，应应控制其其逃跑，寻寻求增援援并抓捕捕，交公公安机关关处理；（4）对对伤者应应立即送送往医院院抢救；（5）立立即向到到达的公公安人员员报告登登记的事事项。3.4.2 保保安主管管接报后后立即上上报主任任，迅速速赶赴现现场指挥挥；（1）调调遣指挥挥保安员员对现场场进行警警戒封锁锁；（2）维维护和疏疏导交通通秩序，抢抢

44、救伤者者，做好好记录；（3）协协助公安安机关工工作，提提供资料料及线索索。3.4.3 管管理处主主任将案案情向公公安机关关通报，并并协助和和指挥保保安人员员配合公公安人员员工作，将将案情报报告总经经理。3.5 中毒事事件（如如住户煤煤气、食食物中毒毒等）3.5.1 发发现有中中毒情况况或接到到中毒事事件报告告时：（1）应应立即报报告保安安主管，并并留在现现场或赶赶赴现场场切断毒毒源，使使毒物不不再继续续扩散，疏疏散现场场周围的的围观者者；（2）将将煤气中中毒者快快速拖离离现场，移移到空气气通畅处处，松开开衣扣和和腰带，并并尽快送送往医院院抢救；（3）对对其他类类别的中中毒者，应应尽快将将其拖离

45、离现场，消消除口腔腔异物，维维持呼吸吸通畅，注注意保温温并立即即送往医医院抢救救；（4）将将中毒人人员的情情况报告告给保安安部主管管。3.5.2 保保安主管管接到报报告后，立立即调遣遣人员支支援，并并报告主主管经理理并迅速速赶赴现现场抢救救；（1）调调遣指挥挥保安员员维护现现场，抢抢救中毒毒人员；（2）调调查中毒毒的原因因，核准准毒源是是否确已已切断，防防止有漏漏毒现象象而继续续造成不不必要的的伤亡；（3）护护送中毒毒者到医医院抢救救。3.5.3 管管理处主主任将情情况通报报有关部部门及总总经理；（1）将将中毒事事件是属属犯罪行行为所致致，应及及时向公公安机关关报告；（2）将将中毒情情况通报报

46、给医院院，请示示求援；中国物物业管理理信息网网（3）通通知中毒毒者家属属进行对对外协调调工作。3.6 交通意意外事故故3.6.1 发发现交通通意外事事故或接接到交通通意外事事故报告告求助时时：（1）应应立即报报告保安安部主管管发生事事故现场场的具体体位置；（2）留留在现场场或迅速速赶赴现现场保护护现场，抢抢救伤者者；（3）对对重大的的交通意意外事故故须请示示保安主主管进行行职员支支援。3.6.2 保保安部主主管接报报后立即即报告管管理处主主任，并并迅速赶赶赴现场场参加抢抢救：（1）调调遣保安安员、机机动保安安员维护护现场秩秩序、交交通秩序序；（2）送送重伤者者到医院院抢救；（3）报报交警大大队事故故组（电电话1222）时间间及地点点：造成成的伤亡亡及损毁毁情况；已送抢抢救情况况。3.6.3 管管理处主主任接报报后立即即赶赴现现场，根根据事故故的需要要，调派派车辆进进行抢救救，并报报交警事事故