某房地产业的发展erwb.docx

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1、深圳房地地产业的的发展 尤尤福永我国房地地产业现现状从发发展历程程上看，与与20世世纪200、300年代美美国房地地产业的的状况基基本相同同，其共共性表现现主要是是房地产产市场的的不稳定定性，都都出现了了前所未未有的大大起大落落，房地地产金融融体制亦亦尚处在在探索中中的不完完善阶段段。尤其其深圳房房地产市市场的周周期性变变化，在在阶段上上，同美美国有特特别相似似之处。119933年底，深深圳因“圈地运运动”和“炒地皮皮过热”出现了了商品房房价格偏偏高、空空置率上上升，从从而导致致房地产产市场迅迅速下滑滑，而且且连续44年直至至近期仍仍呈萎缩缩疲软之之态势。无无独有偶偶，美国国19229年房房地

2、产市市场因股股市骤然然下跌也也曾出现现过连续续4年持持续低迷迷濒临崩崩溃的形形势，两两地情况况非常相相似，都都不同程程度地出出现了一一方面商商品住房房大量积积压滞销销，而另另一方面面缺房户户无力购购买的供供求畸型型现象。美美国当时时由于房房地产业业已开始始走向衰衰落而严严重地影影响到了了社会经经济的发发展，这这种状况况促使美美国联邦邦政府在在这个时时期先后后出台了了一系列列法规政政策并通通过金融融机构的的重组和和房地产产金融体体制的深深化改革革，才使使美国房房地产业业于200世纪330年代代后期开开始逐渐渐复苏，随随之社会会经济发发展也开开始逐步步有所好好转。实践证明明，房地地产金融融体制的的

3、改革完完善，在在一定程程度上决决定了房房地产金金融业和和房地产产业的发发展方向向和根本本出路，而而且对于于促进国国民经济济实现良良性循环环，建立立良好的的投资环环境，加加速城市市国际化化建设，保保障社会会稳定和和城市居居民的安安居乐业业都会产产生至关关重要的的影响。一、构建建新型房房地产金金融体制制的可行行性(一)房房地产及及房地产产金融业业发展的的客观需需要和现现实的必必然要求求目前，我我国和深深圳商品品房空置置依旧维维持在较较高的水水平，全全国66624万万平方米米，深圳圳3288万平方方米，其其中商品品住宅的的比率都都在700%以上上，这是是不容回回避的客客观现实实。坦率率地讲，由由于供

4、过过于求，商商品房积积压严重重，不可可避免地地会出现现开发经经营性贷贷款不能能如期偿偿还，造造成银行行回笼资资金困难难，周期期运转不不畅，负负担沉重重。这种种连锁式式的不良良反应，使使得资源源和资金金得不到到有效利利用和合合理使用用，因而而严重地地阻碍了了房地产产业和房房地产金金融业的的健康持持续发展展。究其其原因，是是我国现现行的房房地产金金融体制制还不够够成熟，体体系也不不完善，甚甚至可以以说存在在着一些些弊端，主主要表现现为购房房贷款和和经营性性贷款的的融资渠渠道或资资金来源源受房地地产市场场波动的的制约和和宏观调调控的影影响较大大，资金金运行很很难保证证正常循循环，这这种“风险”作用的

5、的结果表表明，现现行房地地产金融融体制已已不能适适应房地地产业发发展的需需要，确确切地说说，已与与社会主主义市场场经济体体制不相相适应，已已到了非非改不可可的地步步。如果果现阶段段我们不不对其深深化改革革，非但但解决不不了眼前前商品房房空置率率过高、资资金周转转不畅的的问题，而而且从长长远的观观点看也也难以保保证房地地产业和和房地产产业金融融业有较较大的发发展，类类似19993年年宏观调调控中出出现的“一调就就死，不调调就乱”的情情况，在在将来的的发展中中还会不不同程度度地出现现，其结结果是，房房地产周周期的低低谷徘徊徊时间会会更长，空空置率会会更高，缺缺房户和和资金积积压亦会会更多。从从支柱

6、产产业角度度讲，不不仅会影影响国民民经济的的稳步增增长和协协调发展展，而且且还会削削弱我们们在国际际市场上上的竞争争力，由由此也会会产生一一些社会会的不安安定因素素。所以以说，客客观现实实要求我我们必须须加快对对房地产产金融体体制的深深化改革革，依据据经济的的规律构构建一个个能够利利于资金金循环而而且房地地产市场场对宏观观调控能能够表现现出一定定“弹性”作用的的房地产产金融体体制，使使之适应应于房地地产和房房地产金金融市场场的运作作和发展展。只有有这个核核心问题题真正解解决了，房房地产和和房地产产金融业业才能持持续、稳稳定、健健康、协协调地向向前发展展。(二)有有先进的的经验可可以借鉴鉴中外金

7、融融理论界界已基本本形成一一个共识识：房地地产金融融体制的的完善与与否，主主要取决决于其有有无二级级市场以以及二级级市场的的完善程程度，因因为二级级市场比比一级市市场具有有更多的的优点：能够确确保资金金有正常常流动的的渠道；资金流流动更安安全；使资金金能够在在更大范范围内流流动。美国房地地产金融融两级市市场体系系非常完完备，从从我国和和深圳目目前的实实际来看看，我们们从美国国房地产产金融体体系中可可借鉴之之处有三三点：建立了二二级市场场；在二级级市场运运行机制制中设置置了政府府金融平平衡机构构；建立了了二级市市场的证证券中介介机构。市市场经济济的金融融理论认认为，这这三点是是世界市市场经济济国

8、家发发展房地地产金融融体系可可取的共共同之处处，所以以，可以以作为共共性吸收收借鉴，为为我所用用。通过研究究比较和和吸收借借鉴美国国成功经经验，从从我国和和深圳具具体实际际出发，在在现行房房地产金金融体制制架构的的基础上上建立“两级市市场双轨轨制”的体制制架构模模式是房房地产和和房地产产金融市市场发展展到现阶阶段的最最佳选择择，不是是权宜之之计。顺顺便说明明一点，随随着资本本的积累累、财力力的增加加，我国国和深圳圳在以后后的发展展阶段中中可视房房地产和和房产地地金融市市场的实实践情况况再进一一步酌情情考虑建建立“两级市市场多轨轨制”的架构构模式，逐逐步完善善其功能能。(三)深深圳具备备良好的的

9、试点基基础和条条件深圳率先先建立新新型的房房地产金金融体制制具有有有利的条条件，完完全可以以在政府府的扶持持下，通通过试点点探索出出一条成成功的经经验，为为在全国国建立有有中国特特色的房房地产金金融体制制起到示示范作用用。(1)深深圳是我我国经济济体制改改革的试试验场，对对外开放放的窗口口，市场场经济体体制的基基本框架架已初步步形成，城城市国际际化建设设符合国国际惯例例。(2)深深圳开展展房地产产信贷业业务早，房房地产金金融业务务量大，且且业务范范围广，资资本积累累实现了了多元化化，还有有深圳金金融市场场活跃，法法律法规规体系健健全、完完善。(3)深深圳房地地产业规规模大，实实力雄厚厚，竞争争

10、力强，城城市建设设积累了了丰富的的经验。而而且房地地产市场场建立早早，商品品化程度度高，市市场体制制健全，机机制完善善。(4)深深圳住房房制度改改革深入入，而且且一直走走在全国国的前列列，在住住宅商品品化的深深化改革革方面成成效大，经经验多。(5)深深圳有一一大批从从事房地地产及房房地产金金融理论论研究的的专家、学学者以及及实践经经验丰富富的业界界人士。新新体制的的建立有有科学、系系统的理理论作指指导，可可确保其其运作管管理具有有较强的的操作性性和有效效性。二、中国国房地产产金融新新体制的的架构设设计现代房地地产金融融市场的的体系构构成，主主要有两两大要素素，即：一级抵抵押贷款款市场(亦称“初

11、级市市场”)和二二级抵押押贷款市市场。一一级市场场是指借借款人和和贷款人人之间交交易的市市场，即即购房者者或开发发商以抵抵押方式式从贷款款商如银银行或其其他金融融机构取取得贷款款的市场场。二级级市场是是指一级级市场的的贷款发发放机构构将其发发放的抵抵押贷款款转让给给政府金金融平衡衡机构，金金融平衡衡机构以以最初抵抵押的房房地产作作担保，向向社会发发行房地地产证券券(股票票和债券券)筹集集资金的的市场。在房地产产金融市市场的构构成要素素中，一一级市场场是基础础，二级级市场是是其延伸伸和发展展，二者者有着相相互依存存、相互互制约、相相互促进进的密切切联系。特特别是二二级市场场的建立立，对抵抵押贷款

12、款市场的的发展具具有极大大的促进进作用，它它不仅使使资金流流动更安安全，而而且使资资金能够够在更大大范围内内流动，使使房地产产金融业业的运行行机制更更加完善善、合理理和科学学。最终终使房地地产业同同金融业业有机地地联系在在一起，形形成一个个良性循循环系统统，即新新的房地地产金融融体制。三、中国国房地产产金融市市场(一)我我国和深深圳房地地产金融融一级市市场的现现状20世纪纪80年年代以来来，随着着我国经经济体制制的不断断深化，金金融体制制的改革革也全面面展开，我我国房地地产金融融业务特特别是住住房金融融业务得得到了长长足的发发展，一一个以中中国人民民银行为为宏观调调控中心心，以国国有专业业银行

13、为为主体，多多种金融融机构分分工协作作的房地地产金融融组织体体系已初初步形成成。目前前，各家家金融机机构都不不同程度度地经办办了房地地产金融融业务。但但从政策策性的住住房金融融来看，基基本形成成了以中中国建设设银行(下称“建行”)和工工商银行行(下称称“工行”)为主主，其他他银行为为辅的承承办住房房金融业业务的局局面。我我国房地地产金融融业务主主要包括括政策性性和经营营性房地地产金融融两大类类。据不不完全统统计，截截至19995年年，全国国发放住住房贷款款未收回回余额达达15110亿元元人民币币，其中中抵押贷贷款为992亿元元。深圳房地地产金融融业务是是随着深深圳房地地产业的的形成和和金融体体

14、制的改改革而发发展起来来的。在在深圳特特区建设设的初期期阶段，城城市土地地开发和和商品房房建设是是以吸引引外资为为重点，在在中央给给特殊政政策、不不给资金金、而需需要大量量建设资资金的情情况下，深深圳进行行了土地地资金化化的尝试试，采取取了有偿偿转让土土地使用用权的方方式大力力发展房房地产。119799年至119822年，房房地产的的实际投投资额达达7.889亿港港元，占占全特区区投资总总额的226.55%。房房地产的的开发、建建设带来来了大量量的土地地使用费费收入和和商品房房利润，不不仅为城城市的发发展积累累了财源源，同时时也成为为金融业业和房地地产业发发展的重重要资金金来源。在在特区房房地

15、产业业大发展展的过程程中，深深圳的房房地产金金融业蓬蓬勃兴起起，它是是金融业业与房地地产业不不断融合合的产物物。首先先是专业业银行积积极参与与房地产产金融业业务。119799年，国国家决定定基本建建设投资资由财政政拨款改改为中国国人民建建设银行行贷款，由由建行独独家办理理包括房房地产开开发贷款款在内的的基本建建设贷款款。随着着改革开开放向纵纵深发展展，生产产性基本本建设资资金的需需求量急急剧增加加。在220世纪纪80年年代中期期，深圳圳市专业业银行实实行业务务全面交交叉，打打破了由由建行独独家经办办基本建建设投资资的局面面。由此此，房地地产开发发投资由由多家银银行共同同办理。此此后，随随着股份

16、份制的交交通银行行和区域域性的深深圳发展展银行和和招商银银行的成成立，以以及外资资银行的的逐步引引入，使使深圳的的金融体体系不断断完善，同同时也使使得房地地产的融融资机构构、融资资形式不不断出现现多样化化的格局局。(1)各各家银行行为拓展展深圳房房地产市市场，纷纷纷设立立房地产产开发公公司和信信托投资资公司等等机构，以以各种形形式开展展房地产产金融业业务，在在很大程程度上填填补了房房地产的的资金缺缺口。(2)以以房地产产开发经经营为中中心，出出现了各各种房地地产融资资投资形形式，房房地产抵抵押、楼楼宇按揭揭等，大大大地推推动了房房地产业业发展和和住房制制度改革革的进程程。各家金融融机构由由成立

17、专专门的融融资机构构发展到到产融结结合企业业，由独独家金融融机构经经营发展展到金融融机构与与企业联联合、金金融机构构与金融融机构联联合，由由单一的的房地产产信贷发发展到信信贷与直直接投资资相结合合。(3)119888年，深深圳市推推出住房房改革方方案，为为配合深深圳市住住房制度度改革，建建行深圳圳分行住住宅信贷贷部于119888年正式式成立，主主要办理理房改和和住房信信贷业务务。这标志着着房改金金融的兴兴起。随随着建行行住宅信信贷部(后称“房地产产信贷部部”)业务务的迅速速发展，住住房金融融又开始始向房地地产金融融业务方方向发展展。19994年年，中国国工商银银行深圳圳分行房房地产信信贷部成成

18、立并开开始在较较大范围围内开展展房地产产信贷业业务。在在深圳最最早涉足足房地产产金融业业务的国国有专业业银行中中，建行行和工行行开展房房地产信信贷业务务量最大大，对房房地产业业发展的的支持和和贡献也也最为突突出。值值得一提提的是，深深圳确立立“市场化化，居者者有其屋屋”的住宅宅发展目目标后，两两行为合合理引导导居民个个人消费费，支持持个人购购买住房房，在开开办“先消费费，后支支付”的按揭揭业务中中，除办办理福利利商品房房贷款和和微利商商品房贷贷款业务务外，还还与农业业银行等等专业银银行以及及其他一一些外资资银行一一起共同同创办市市场商品品房的按按揭业务务，在调调节整个个社会的的投资配配置方面面

19、发挥了了重要作作用。现现在，深深圳市政政策性和和商业性性并存的的房地产产金融一一级市场场的住房房信贷体体系已初初步形成。(二)一一级市场场的架构构及存在在的主要要问题如前所述述，我国国和深圳圳房地产产金融的的现行体体系依旧旧为传统统的架构构模式，从从体制上上来说，房房地产资资金的流流程流向向仍然停停留在初初级阶段段的一级级市场单单循环制制上。居居民个人人购房按按揭所发发生的经经济往来来关系和和住宅资资金流向向可简单单表述为为“房地产产消费者者银行”的循环环过程。其其市场构构成要素素为：银银行、房房地产消消费者或或房产开开发商。历历史地看看，现行行的这种种房地产产金融体体制自119933年以来来

20、对全国国各城市市地区的的住房制制度改革革，推进进实现住住宅商品品化的进进程都不不同程度度地发挥挥了积极极的作用用，促进进了房地地产业和和国民经经济的发发展，在在发展阶阶段上具具有重要要的历史史意义和和作用，这这是不容容置疑的的事实。但但是，随随着我国国城镇住住房制度度改革的的深入，房房地产金金融在住住房生产产、交换换、消费费中由于于根植于于原有的的金融体体制，因因此，在在现阶段段发展中中不可避避免地暴暴露出一一些问题题，具体体归纳起起来有下下述几方方面：1.银行行在住房房贷款方方面面临临的问题题(1)住住房贷款款需求增增长速度度快，其其需要量量之大只只靠储蓄蓄存款已已远远不不能满足足。(2)银

21、银行贷款款不能及及时回笼笼，故而而资金周周转不畅畅，难以以为社会会居民购购房提供供足够的的住房贷贷款支持持。(3)购购房抵押押贷款期期限太短短(一般般5年，极极少数最最长不超超过155年)，既既不利于于扩大社社会居民民的潜在在需求和和有效需需求，活活跃抵押押贷款市市场，也也不利于于住房制制度的深深化改革革，在一一定程度度上影响响和阻碍碍了实现现住房商商品化的的进程。(4)银银行抵押押贷款方方式不统统一，管管理不规规范，资资金流动动受到一一定影响响，不利利于实施施有效的的风险控控制。2.银行行发放抵抵押贷款款无后续续融资渠渠道，不不能实现现资金良良性循环环，使其其变现能能力差，风风险高，不不利于

22、抵抵押贷款款市场发发展3.由于于融资渠渠道不畅畅，开发发商可支支配资金金量有限限，选择择投资项项目有一一定的局局限性，不不利于房房地产市市场的发发展综上所述述，显而而易见，深深圳乃至至我国现现行的房房地产金金融业发发展到现现阶段，已已明显地地表现出出与房地地产业的的发展极极不适应应，由体体制带来来的问题题日趋严严重。具具体来说说，就是是单靠房房地产金金融一级级市场单单循环运运作已不不合时宜宜，不可可再继续续维持现现状，必必须从长长远考虑虑借鉴国国外经验验，建立立并逐步步完善二二级市场场的运营营体系，为为一级市市场提供供一个畅畅通的融融资渠道道和足够够的资金金来源，最最大限度度地提高高住房资资金

23、循环环的补偿偿性及流流动性。(三)二二级市场场的建立立综观美日日等市场场经济国国家房地地产金融融体制的的构建和和住宅金金融二级级市场的的建立和和完善过过程的长长期实践践，可以以看到，房房地产金金融组织织的多元元化，房房地产金金融系统统的网络络化和系系统化，业业已成为为房地产产金融体体制完善善与否的的重要标标志。基基于此，我我国和深深圳在构构建新的的房地产产金融体体制中应应首先考考虑房地地产金融融机构设设置的系系统化和和网络化化，使其其结构的的设置科科学合理理。目前前，我国国不存在在房地产产金融的的二级市市场。所所以，建建立二级级市场已已成为建建立和完完善我国国房地产产金融体体制的首首要任务务。

24、1.理论论依据与与经验借借鉴系统工程程和网络络理论指指出，任任何自然然范畴的的循环系系统网络络(如：电路、磁磁路、水水路、气气路等)和社会会经济科科学范畴畴的循环环网络(经营中中的产、供供、销网网络、金金融系统统中资金金流动网网络等等等)都具具有一些些网络的的共性特特点：系统性性；反馈性性；再生性性；补偿性性。前一一点表征征了网络络系统的的静态特特性，后后三者表表征了网网络系统统的动态态特性。具具有上述述特征的的网络系系统都能能够在一一定的条条件下通通过自我我调节显显现出稳稳定平衡衡的功能能，因此此称这样样的系统统网络具具有一定定的合理理性和科科学性。如如果我们们深入考考虑一下下美国房房地产金

25、金融两级级市场的的机构设设置和运运行情况况，便会会发现，它它作为一一个系统统反映出出的特性性与系统统论和网网络理论论要求的的要素特特征、作作用和系系统特性性非常吻吻合，也也就是说说，美国国房地产产金融市市场的二二级市场场的建立立完全符符合现代代理论的的现点，有有一定的的理论基基础，而而且经过过长期的的完善和和实践检检验，已已被证明明是科学学的、合合理的，而而且是行行之有效效的。根据上述述理论和和经验，我我们可以以构筑一一个符合合我国国国情的新新型房地地产金融融体系，建建立一个个可供操操作的房房地产抵抵押二级级市场。2.二级级市场的的模式房地产金金融市场场是由一一级市场场和二级级市场两两大要素素

26、构成，其其二级市市场的模模式设计计，是房房地产金金融新体体制架构构问题的的核心内内容。如如果说一一级市场场是新体体制确立立的必要要条件，那那么二级级市场则则是其确确立的充充分条件件，二者者之间的的关系是是：一级级市场是是基础，二二级市场场是保障障。通过比较较研究和和论证，本本文认为为，“两极市市场双轨轨制”具有系系统要素素设置合合理、运运行机制制科学、可可操作性性强等特特点，比比较符合合深圳乃乃至我国国的实际际情况，可可以作为为我们现现阶段房房地产金金融市场场体系的的最佳模模式。本本节将对对设计模模式作一一个全面面、系统统的概述述，并就就二级市市场的系系统构成成和运作作过程进进行综合合说明。一

27、级市场场，从广广义上讲讲是泛指指房地产产抵押贷贷款的初初级市场场，它涵涵盖的内内容包括括两个部部分：开发商商用于商商品房开开发并将将其抵押押向银行行申请的的抵押贷贷款，即即所谓的的经营性性贷款；购房者者个人以以所购房房产权作作抵押向向银行取取得的贷贷款，即即通常所所说的“按揭”，狭义义讲是指指个人购购房按揭揭，所以以又称为为住宅抵抵押贷款款初级市市场。总总之，一一级市场场就是发发放贷款款的市场场，由银银行按照照规定的的条件将将贷款抵抵贷给购购房者，购购房者将将所购房房产的产产权以抵抵押方式式抵押给给银行并并承诺在在规定的的期限内内按时分分期向银银行偿还还本息即即还贷给给银行。从从借款者者立场上

28、上看，贷贷款是其其购房消消费的一一种筹资资手段，而而从放贷贷者的立立场上看看，贷款款则是一一种投资资，通过过这种投投资可获获得一定定的利润润回报。下文在一一级市场场的基础础上，重重点介绍绍二级市市场的构构成、功功能作用用和运作作过程及及其运行行机制。(1)二二级市场场的构成成二级市场场网络系系统的构构成要素素包括：政府金金融平衡衡机构(暂定名名为“中国政政府房地地产金融融管理局局”)；房地产产证券中中介机构构；社会投投资者等等，各要要素之间间按一定定的内在在联系构构成二级级市场的的网络系系统。(2)二二级市场场的运行行过程两级市场场的资金金流程可可简单地地表述为为：房地地产消费费者银行政政府金

29、融融平衡机机构证券中中介机构构社会公公众(证证券投资资者)，其其中“政府金金融平衡衡机构证券中中介机构构社会公公众(投投资者)”为二级级市场运运行的全全过程。房房地产金金融体制制的运行行过程分分为两个个循环，即即一级市市场循环环和二级级市场循循环，现现分述如如下：一级市场场运行过过程：银银行或金金融机构构先按借借贷条件件将抵押押贷款抵抵给购房房者，购购房者按按时分期期还本付付息偿还还贷款，然然后将购购房者的的贷款存存单契据据卖给政政府金融融平衡机机构，回回笼资金金后再抵抵贷给新新的购房房者，至至此完成成一个循循环过程程。二级市场场运行过过程：政政府金融融平衡机机构首先先将一级级市场银银行金融融

30、机构已已抵贷出出的贷款款额度用用自身原原有储备备金或发发行房地地产证券券回收的的资金以以略低于于银行或或金融机机构发放放抵押贷贷款的利利率收购购银行或或金融机机构已贷贷款的存存单契据据，然后后，以存存单契据据标定的的额度向向社会投投资者或或通过房房地产证证券中介介机构向向社会(房地产产证券投投资者)公开发发售房地地产有价价证券(如股票票或债券券)，收收回资金金，至此此完成一一个循环环过程。这样一、二二级市场场的两个个循环衔衔接后构构成一个个大的系系统循环环，房地地产资金金就是这这样周而而复始、循循环往复复地流通通运行。由由此可见见，新体体制的大大系统循循环实际际上是利利用社会会潜在资资金和闲闲

31、散资金金以优惠惠条件资资助居民民购房，尤尤其是中中低收入入的家庭庭。从本本质上讲讲这是一一种“取之于于民用之之于民”的做法法，只是是这种方方式更为为取之有有“道”、用之之有“益”罢了。再再有，从从发展房房地产债债券的额额度上也也能大体体看出房房地产市市场的交交易情况况，不失失为衡量量房地产产业发展展状况的的一个宏宏观数量量指标。(3)二二级市场场的功能能作用二级市场场按照金金融理论论讲是一一级市场场融通资资金的渠渠道或资资金来源源，通俗俗地说，它它既可以以为一级级市场“造血”，又可可为之源源源不断断地“输血”，两种种功能兼兼而有之之。从作作用上讲讲，二级级市场为为一级市市场的银银行或金金融机构

32、构提供了了一个回回笼资金金的场所所，从而而确保一一级市场场的资金金能够保保持一个个良性循循怀，通通过这样样的间接接作用可可以进一一步刺激激和活跃跃房地产产市场，为为房地产产业的发发展创造造有利的的条件，此此为其一一；其二二，二级级市场科科学完善善的运行行机制不不仅可保保证自身身融资的的充足，而而且还可可以有效效地供给给一级市市场的银银行或金金融机构构所需资资金，并并通过一一级市场场间接地地作用于于房地产产市场，使使之对宏宏观调控控的力度度产生一一定的“弹性”作用，最最大限度度地避免免宏观调调控因施施力过大大对其造造成负面面影响和和作用。相相对现行行的一级级市场给给房地产产市场带带来的“刚性”作

33、用，无无疑更完完善了一一步。一般而言言，一级级市场由由银行或或金融机机构的可可供贷款款额度是是有限的的，而购购房者的的借款数数额却是是无限的的，显而而易见，“有限”难以应付“无限”，只有用“无限”来满足“无限”才是融资的“硬”道理，二级市场的政府金融平衡机构的设置作用就可以圆满地解决这个问题。在二级市场的运行过程中，政府金融平衡机构的主要作用有两个：一是为一级市场银行金融机构提供贷款途径，二是从社会投资者手中吸纳资金。房地产证券中介机构的作用是为政府金融平衡机构发售房地产股票或债券筹集资金。二级市场场的作用用主要有有：为一级级市场集集聚资金金；调剂资资金余缺缺，发挥挥资金流流通作用用；组织资资

34、金分配配为一级级市场提提供贷款款；保证资资金流通通的安全全稳定；稳定金金融系统统，规避避利率变变动的借借款风险险。二级级市场可可使一级级市场按按固定利利率发放放贷款的的借贷双双方避免免市场利利率带来来的风险险损失；另一方方面又可可使房地地产金融融系统免免受利率率调整带带来的冲冲击性影影响，增增强其抗抗冲击的的固有恢恢复能力力；社会投投资者获获利高。一一般来讲讲，社会会投资者者投资房房地产证证券，其其到期收收益通常常比银行行长期储储蓄存款款高；满足购购房者“先消费费，后付付款”的需求求愿望，二二级市场场购房者者可根据据自己的的收入状状况或支支付能力力取得其其所需要要的抵押押贷款；稳定房房地产市市

35、场，保保持供求求基本平平衡。二二级市场场的另一一个重要要作用是是最大限限度地促促进一级级市场的的资金流流通，进进而降低低商品房房空置率率，保持持房地产产市场供供求关系系相对平平衡，减减少房地地产周期期的困扰扰或不良良影响，有有益于国国民经济济的稳步步发展；有利于于居民安安居乐业业和社会会稳定。二二级市场场通过买买入抵押押贷款和和对房地地产证券券的发售售，组织织流通资资金在全全国范围围内从资资金相对对充足的的地区向向人口增增长快、资资金需求求量大的的地区流流动，对对于实现现全国居居民“居者有有屋”的发展展战略和和稳定社社会具有有巨大的的推动作作用。(4)二二级市场场的内在在运行机机制前已述及及，

36、政府府金融平平衡机构构在整个个房地产产金融市市场(包包括一、二二级市场场)中担担负有中中央银行行的某些些职能，因因而具有有房地产产金融系系统的核核心作用用。但它它同时又又担负着着二级市市场的组组织和流流通职能能，一方方面对二二级市场场起着调调节、平平衡作用用，另一一方面又又对一级级市场起起着稳定定器和润润滑剂的的作用，这这种双向向作用有有赖于它它完善的的内部运运行机制制。风险反馈馈机制。政政府金融融平衡机机构拥有有的储备备金包括括两部分分：一部部分是用用于购买买一级市市场银行行或金融融机构的的按揭契契据或存存单的流流通资金金，一部部分是机机构自身身用于调调剂流通通资金的的余缺(简称“资金库库”

37、)。资资金库的的作用有有两个：一是保保证资金金正常流流通中的的余缺调调剂，起起一个“蓄水池池”的作用用；二是是它的反反风险作作用。当当出库资资金超过过规定的的界限范范围时，预预示着流流通中存存在风险险的信号号便会迅迅速反馈馈回政府府金融平平衡机构构，政府府金融平平衡机构构可据此此作出发发行房地地产有价价证券的的数量或或额度以以及确定定还本付付息期限限的决定定，以及及购买一一级市场场抵押贷贷款的数数量，这这样就能能保证资资金库的的出入库库资金保保持在一一个合理理的范围围内上下下浮动。稳定调节节机制。房房地产证证券化是是房地产产发展到到一定阶阶段的必必然产物物，可以以说是解解决房地地产信贷贷流动性

38、性、盈利利性和安安全性的的最高的的有效的的方法和和选择。相相对而言言，房地地产证券券作为一一种重要要的筹资资手段具具有许多多其他金金融工具具无法比比拟的优优越性：筹措资资金速度度快、时时间短、效效率高、收收益大；直接筹筹集资金金的数量量大；发行的的有价证证券利息息通常比比储蓄利利率高，可可以吸引引广大储储蓄者，也也可以吸吸收一些些游资和和其他投投资渠道道的资金金；还本付付息的时时间是固固定的，可可以方便便筹资者者事先作作好偿还还预算；流通便便利，安安全灵活活，风险险分散，可可以作为为抵押，也也可上市市转让，便便利投资资者。鉴于此，房房地产证证券中介介机构的的设置实实际上等等于在二二级市场场的流

39、通通环节上上建立了了一个稳稳定调节节机制，通通过这个个机制的的作用，可可使二级级市场的的调节功功能更加加完善，抗抗风险能能力更强强，同时时也使得得房地产产金融市市场整个个网络系系统增强强了稳定定性。由由于住宅宅抵押贷贷款的资资金流动动不稳定定，一旦旦银行紧紧缩或利利率上调调，一级级市场的的资金就就很有可可能流入入高利率率的优势势债券或或股票市市场，从从而引起起一级市市场的波波动，这这种分流流作用无无疑会减减少房地地产市场场的交易易，阻碍碍住宅市市场的发发展。房房地产证证券中介介机构的的稳定调调节作用用就在于于它不仅仅择时择择机地通通过发行行和购买买房地产产债券来来调节一一级市场场的资金金余缺，

40、而而且使居居民储蓄蓄转化成成长期投投资，有有效地解解决了住住宅资金金来源，稳稳定了整整个房地地产市场场，强化化了市场场调节机机制。竞争机制制。随着着房地产产业的发发展，特特别是随随着住房房商品化化进程的的加快，居居民个人人购房的的潜在需需求和有有效需求求会与日日俱增，而而且越来来越大，由由于有房房地产二二级市场场作后盾盾，给予予一级市市场金融融支持，必必然会吸吸引越来来越多的的金融机机构向房房地产金金融业渗渗透，涉涉足房地地产信贷贷业务，使使一级市市场的融融资主体体呈多元元化。这这样一来来，就会会加剧一一级市场场银行金金融机构构之间的的竞争，其其结果是是，争的的客户越越多，放放贷额就就会越大大

41、，刺激激房地产产市场的的作用就就会越显显著，促促进房地地产业发发展的推推力自然然也就越越大。这这就是二二级市场场给房地地产市场场带来的的竞争作作用。很很明显，这这种竞争争是一种种有益的的竞争，会会对消化化现阶段段的大量量过剩的的商品房房起到一一定的促促进作用用。当然然，竞争争的激烈烈程度会会通过宏宏观调控控(如调调整利率率及政府府金融平平衡机构构减少购购买一级级市场放放贷机构构的放贷贷额等措措施)加加以有效效控制，不不会因此此影响或或阻碍房房地产金金融业及及房地产产的健康康发展。房地产金金融市场场除上述述三个运运行机制制外，还还有一级级市场保保险公司司开展抵抵押贷款款保险业业务的保保险保证证机

42、制，在在我国，该该机制的的建立在在一定意意义上对对于稳定定一级市市场发挥挥了重要要作用，同同时也满满足了中中低收入入家庭的的购房需需求。3.政策策配套美国的实实践经验验证明，房房地产金金融体制制一经确确立，相相关政策策的完善善配套必必须与机机构设置置同步进进行，这这样才能能保证房房地产金金融机构构的正常常运行并并具有可可操作性性，两者者是“软件”与“硬件”的关系系，不可可倚轻倚倚重。所所以，我我国在房房地产金金融新体体制建构构伊始，或或者说，在在房地产产二级市市场建立立之初，应应从长计计议，审审慎考虑虑以下几几方面的的问题，这这些问题题同时也也是构建建二级市市场有待待解决的的问题与与基本前前提

43、。(1)由由担负我我国中央央银行职职能的中中国人民民银行组组建成立立具有官官方性质质的政府府金融平平衡机构构(暂定定名：中中国政府府房地产产金融管管理局)，并赋赋予该机机构根据据一级市市场银行行或金融融机构开开展房地地产信贷贷业务的的实际情情况及调调节房地地产市场场供求平平衡的需需要，发发行房地地产证券券(股票票和债券券)，并并通过测测算提供供可供运运作的储储备金。(2)适适度延长长抵押贷贷款期限限。按照照银行给给予购房房按揭的的现行规规定，一一般居民民的贷款款期限为为5年，只只有极少少数居民民可享有有15年年期的贷贷款，新新体制要要求辅以以新的政政策，即即将现行行的按揭揭贷款期期由一般般的5

44、年年延至220330年。以以后视试试行情况况再进一一步决定定最佳的的贷款期期限。按按揭保险险规范化化，单据据凭证标标准化。从从简化抵抵押贷款款和保险险手续考考虑，各各银行金金融机构构和保险险公司应应按国际际通行的的做法对对保险抵抵押贷款款实行统统一的规规范化管管理和标标准化管管理，以以便利二二次抵押押贷款的的操作。(3)房房地产证证券的种种类和经经营方式式国际化化。政府府金融平平衡机构构在二级级抵押市市场使用用的工具具(如债债券、贴贴现票据据及存单单)和证证券经营营方式(如定期期发售方方式、直直接拍卖卖方式和和市场经经营机构构的证券券交易)应注意意借鉴国国外经验验，尽可可能符合合国际惯惯例，在

45、在条件可可行的情情况下一一步到位位，避免免“后遗症症”。(4)适适当降低低地价，给给予开发发商取得得使用权权以一定定的优惠惠，降低低开发成成本，从从而降低低房价，保保持新开开工面积积增长的的速度和和数量，满满足房地地产市场场的供求求要求。对对银行来来说，开开发商经经营性贷贷款可为为其带来来三方面面利益：利率回回报；放贷资资金快速速回笼，有有助于银银行放贷贷“松绑”，卸掉掉包袱，减减轻负担担；能够保保障银行行资金回回笼，规规避贷款款到期但但资金回回笼不到到位的风风险出现现，同时时还可避避免出现现呆滞款款，减少少损失。(5)尽尽快实现现全国住住房的商商品化和和社会化化，逐步步改变住住房制度度的多轨轨制，加加速我国国社会主主义商品品经济的的发展。