江西省农村房屋调查技术规定drbm.docx

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1、江西省农农村房屋屋调查技术术规定二一四四年十二月目录第一章总总则11.1目目的与范范围11.2工工作目标标11.3工工作任务务11.4规规范性引引用文件件11.4.1法律律法规111.4.2政策策规定221.4.3技术术标准221.5调调查范围围31.6技技术路线线31.7调调查方法法31.8数数学基础础31.9计计量单位位4第二章农农村房屋屋调查52.1农农村房屋屋调查的的内容552.2农农村房屋屋调查的的基本单单元52.2.1农村村房屋调调查基本本单元552.2.2宗的的定义552.2.3丘的的定义552.2.4幢的的定义552.2.5分户户定义662.3农农村房屋屋调查编编码规则则62.

2、4农农村房屋屋调查的的准备工工作62.4.1政府府通告及及指界通通知62.4.2农村村房屋调调查预编编号72.5农农村房屋屋界址调调查72.5.1农村村房屋界界址指界界人的确确定72.5.2农村村房屋界界址认定定72.5.3农村村房屋调调查缺席席指界的的处理882.5.4农村村房屋分分户界址址点编号号82.6农农村房屋屋权属调调查82.6.1农村村房屋座座落调查查92.6.2农村村房屋产产权人调调查92.6.3农村村房屋产产权类别别调查992.6.4农村村房屋产产权来源源92.6.5农村村房屋总总层数992.6.6农村村房屋分分户所在在层次1102.6.7农村村房屋结结构1002.6.8农村村

3、房屋建建成年份份102.6.9农村村房屋用用途1002.6.10农农村房屋屋墙体归归属1002.6.11农农村房屋屋产权情情况附加加说明1102.6.12农农村房屋屋分丘草草图的绘绘制1112.6.13农农村房屋屋分层草草图的绘绘制1112.6.14农农村房屋屋分户草草图的绘绘制1112.6.15填填写农农村房屋屋调查表表，记记载调查查结果112第三章房房屋测量量133.1房房产要素素测量1133.1.1房屋屋及其附附属设施施测量1133.1.2房屋屋界址测测量1333.1.3 房房屋边长长丈量1143.1.4边长长精度要要求1553.1.5房屋屋丈量边边长与图图上对应应边长的的校核1153.

4、2房房产图编编制1663.2.1 分分幅图的的编制1163.2.2分丘丘图的编编制1663.2.3 分分层图的的绘制1163.2.4 分分户图的的绘制1173.3面面积测算算183.3.1房屋屋面积的的精度要要求1883.3.2面积积计算方方法1883.3.3建筑筑面积计计算规则则193.3.3.11 计算算建筑面面积的条条件1993.3.3.22计算全全部建筑筑面积的的范围1193.3.3.33计算一一半建筑筑面积的的范围2203.3.3.44不计算算建筑面面积的范范围2113.3.3.55 特殊殊情况下下的建筑筑面积计计算2113.4共共有建筑筑面积分分摊规则则263.4.1 公公用建筑筑

5、面积的的分类2263.4.1.11不被分分摊的公公用建筑筑面积2263.4.1.22 共有有建筑面面积2773.4.2 共共有建筑筑面积的的分摊原原则2773.4.3 共共有建筑筑面积分分类2883.4.4 共共有建筑筑面积计计算及分分摊的若若干细则则283.4.5 共共有建筑筑面积确确认3113.4.6 共共有建筑筑面积分分摊3113.4.6.11分摊公公式3113.4.6.22分摊方方法311第四章成成果数据据库及管管理信息息系统建建设3444.1.数据库库建设的的总体要要求3444.2.数据库库内容3344.3.数据库库建设3354.3.1、准准备工作作354.3.2、资资料预处处理35

6、54.3.3、矢矢量数据据采集3354.3.4、图图形数据据编辑处处理3554.3.5、属属性数据据采集3354.3.6、数数据检核核与入库库364.3.7、数数据库成成果质量量检查3364.3.8、文文字报告告编写3364.4.管理信信息系统统建设3364.4.1建设设要求3364.4.2系统统的组成成和功能能37第五章农农村房屋屋登记3385.1农农村房屋屋登记基基本规定定385.2农农村房屋屋登记的的基本单单元3885.3农农村房屋屋登记的的主体3385.4农农村房屋屋登记基基本程序序385.5农农村房屋屋登记的的申请材材料3995.6农农村房屋屋登记的的审核4405.7农农村房屋屋登记

7、的的公告4405.8农农村房屋屋登记440第六章检检查验收收416.1检检查验收收工作的的实施4416.2检检查验收收制度与与要求4416.2.1项目目承担单单位自检检416.2.2县级级初检4426.2.3市级级复检4426.2.4省级级验收4426.2.5各级级检查验验收职责责436.3检检查验收收应提交交成果和和资料4436.4检检查验收收内容444第七章附附录466附录1农农村房屋屋调查发发证工作作的通告告46附录2XXX县（区区）农村村房屋权权属界址址调查通通知477附录3法法定代表表人（负负责人）身身份证明明书488附录4指指界委托托书499附录5违违约缺席席定界通通知书550附录

8、6房房屋建设设用地分分丘草图图51附录7房房屋分层层草图552附录8农农村房屋屋调查表表53附录9农农村房屋屋所有权权初始登登记申请请书（样样式1）55附录100房地调调查数据据库标准准57附录111 检检查记录录表格667附录122 术术语733江西省农农村房屋屋调查技术术规定第一章 总则1.1 目的与范范围为规范农农村房屋屋调查、确权登登记发证证工作，保保证我省省农村集体体建设用用地上的的建筑物物、构筑筑物调查查、确权登登记发证证工作成成果质量量，根据据国家有有关规程程规范规规定，结结合我省省实际情情况，制制定本规规定。1.2 工作目标标全面查清清农村集集体建设设用地每每一宗土土地范围围内

9、建筑筑物、构构筑物的的位置、面面积、权权属等基基本情况况，建立立集图形形、属性性、档案案为一体体的数据据库与管管理信息息系统，为为实施不不动产统统一登记记奠定基基础。1.3 工作任务务在开展宅宅基地和和集体建建设用地地调查的的同时，调调查房屋屋产权状状况、房房屋现状状，测量房房屋的房房角点和和丈量房屋屋边长，量量算房屋屋面积，并并将房屋屋调查成成果记载载在房屋屋调查表表中，实实现农村村房、地地调查的的同步开开展和调调查成果果的统一一管理。1.4 规范性引引用文件件本技术规规定依据据和引用用下列有有关法律律法规、政策规定、国家技术标准及规范性文件：1.4.1法律律法规（1）中中华人民民共和国国物

10、权法法（主主席令220077第662号）；（2）中中华人民民共和国国土地管管理法（主主席令220044第228号）；(3)中中华人民民共和国国房地产产管理法法（主主席令220077第772号）；（4）不不动产登登记暂行行条例国国务院6656令令。1.4.2政策策规定（1）中中共中央央国务院院关于全全面深化化农村改改革加快快推进农农业现代代化的若若干意见见（中中发2201441号号）；（2）国土资源部 财政部 农业部关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知（国土资发201160号）；（3）国土资源部 中央农村办 财政部 农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见（国土资发2011178号

11、；（4）国土资资源部 财政部部 住房房和城乡乡建设部部 农业业部 国国家林业业局关于于进一步步加快推推进宅基基地和集集体建设设用地使使用权确确权登记记发证工工作的通通知（国国土资发发200141011号）；（5）江江西省人人民政府府办公厅厅关于开开展农村村集体土土地确权权登记发发证工作作的通知知（赣赣府厅发发2001120号号）；（6）省省政府办办公厅转转发省国国土厅关关于全省省农村集集体土地地确权登登记发证证工作实实施意见见（赣赣府厅字字200111888号）。1.4.3技术术标准（1）中中华人民民共和国国行政区区划代码码 （GGB/TT 22260-20007）；（2）县县级以下下行政区区

12、划代码码编制规规则(GB T1001144-20003)；（3）宗宗地代码码编制规规则（试试行）（国土资厅发201157 号）；（4）房房产测量量规范 第1单单元 房房产测量量规定（GGBTT 1779866.120000）；（5）房房产测量量规范 第2单单元 房房产图图图式（GGBTT 1779866.220000）；（6）地地籍调查查规程（TTD/TT 10001-20112）；（7）城城镇地籍籍数据库库标准（TTD/TT 10015-20007）；（8）国国土资源源信息核核心元数数据标准准（TTD/TT 10016-20003）；（9）国国土资源源部办公公厅关于于征求不不动产登登记簿册册

13、证样式式（征求求意见稿稿）意见见的函国国土资厅厅函2201449668号；（10）卫卫星定位位城市测测量技术术规范（CJJ/T 73-2010）；（11）全全球定位位系统实实时动态态测量(RTKK)技术术规范（CCH/TT 20009-20110）；（12）测测绘技术术设计规规定(CH/T 110044-20005)。（13）测测绘成果果质量检检查与验验收（GGB/TT 2443566-20009）；（14）江西省省农村集集体土地地登记调调查技术术规定；（15）江西省省农村集集体土地地登记调调查检查查验收办办法。1.5 调查范围围江西省农农村集体体建设用用地范围围内的房房屋等建建筑物、构构筑物

14、。1.6 技术路线线以“权属属合法、界界址清楚楚、面积积准确”为为原则，充充分利用用农村宅基基地、集集体建设设用地地地籍调查查等成果，通通过外业业调查、内内业建库库相结合合的方法法，开展展房屋等等建筑物物、构筑筑物的测测量和基基本情况况调查等等工作。1.7 调查方法法采用解析析法或图图解法测测绘房屋屋空间位位置，实实地丈量量房屋边边长，计计算房屋屋面积。变更登记记时应采采用解析析法测绘绘房屋空空间位置置，实地地丈量房房屋边长长。1.8 数学基础础坐标系统统:采用用19880西安安坐标系系。高斯斯投影，中中央子午午线与“农村宅基基地、集集体建设设用地地地籍调查查”一致。高程系统统:采用用1988

15、5国家家高程基基准。1.9 计量单位位长度单位位采用米米（m），保保留两位位小数；面积单单位采用用平方米米（），保保留两位位小数；坐标单单位采用用米（mm），保留33位小数数。第二章 农村房屋屋调查2.1农农村房屋屋调查的的内容农村房屋屋调查是对每个个权属单单元的房屋的的现状、权权利人、位置、权界、权属、权源、面积和利用状况、地理名称等基本情况的调查。包括房屋座落、产权人、产权类别、总层数、所在层次、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权利、房屋现状（能反映房屋层次和结构的数码相片，分辨率不小于300dpi）等基本情况。2.2农农村房屋调查查的基本本单元2.2.1农村村房屋

16、调查基本本单元房屋应当当按照基基本单元元进行调调查。房房屋基本本单元是是指单一一权属单单元、有固定定界限、可可以独立立使用房房屋。包包含独立立权属单单元和共共有权属属单元。农村房屋屋调查按幢分户户为基本本单元。集体体土地范范围内村村民住房房，以宅宅基地上上独立建建筑为基基本单元元进行调调查；在在共有宅宅基地上上建造的的村民住住房，以以套、间间等有固固定界限限的部分分为基本本单元进进行调查查。非住住房以房房屋的幢幢、层、套套、间等等有固定定界限的的部分为为基本单单元进行行调查。2.2.2宗的的定义宗是指被被权属界界线封闭闭的地块块或空间间。2.2.3丘的定定义丘是指被被权属界界线封闭闭的房屋屋权

17、属用用地地块块或空间间。一个个地块只只属于一一个产权权单元时时称独立立丘，属属于一个个以上产产权单元元时称共共用丘。2.2.4幢的定定义幢是指一一座独立立的房屋屋建筑，包括不同同结构和和不同层层次的房房屋。2.2.5分户定义在一幢房房屋中，按按单一权利利人权利利范围划划分的单单一权属属单元的的建筑范范围，包含独独立权利利人和共共有权利利人。2.3农农村房屋屋调查编编码规则则农村房屋屋调查编编码规则则采用三三级编码共288位。三三级编码码分别是是：宗地地（丘）代代码199位、不不动产类类别码11位，幢幢编号44位、户编号号4位。农村房屋屋调查编码码规则如如下： F 宗地代码码（199） 产别（1

18、1）幢编编号（44） 分分户编号号（4）其中：宗地代码码：199位。直直接利用用地籍调调查成果果中已有有的宗地地代码，不不得更改改。不动产类类别码：1位。FF表示房房屋。幢编号：4位，幢幢编号在在宗地范范围内顺顺序编码码，自000011-99999顺顺序编号号，在宗宗地内，从从左（西西）到右右（东），从从上（北）到到下（南）后后，用数数字00001、00002顺序序按反S形对每每幢房屋编号号。实地地房屋有有幢号编号号的，可可直接沿沿用。户编号：4位。户编号在幢范围内顺序编码，以入户门所在位置为依据按单元、楼层、户进行编号，第一位表示单元号，第二、三位表示楼层次，第四位表示户在本楼层次的顺序编号

19、。为保证房房屋编码码的唯一一性,因宗地代代码、房房屋权属属类型、房房屋界址址发生变变化的，房屋屋编码在在相应房房屋特征征码最大大房屋顺顺序码后后续编，原原房屋编编码不再再使用。2.4农农村房屋屋调查的的准备工工作2.4.1政府府通告及及指界通通知县级人民民政府在在开展农农村房屋屋调查登记记工作时时，应分分区、分分片发布布开展农农村房屋屋调查登记记工作通通告（附附录1）。农村房屋屋调查人人员按照照通告要要求和调调查工作作计划，送送达农村村房屋权权属调查查通知（附录22），通通知房屋屋权利人按约定时间间到场指指界。送达的通通知回执执应与农农村房屋屋调查表表一并并存档。2.4.2农村村房屋调调查预编

20、编号以“农村村宅基地地、集体体建设用用地地籍籍调查”成果中中的宗地图（草图图）为工工作底图图和依据据，按“农村房房屋调查查的编码码规则”要求，将将每一幢房屋的的预编幢号等标绘绘在工作作底图上上，并将将有关信信息填写写到农农村房屋屋调查表表上。2.5农农村房屋屋界址调调查2.5.1农村村房屋界界址指界界人的确确定农民住宅宅房屋的的指界人人为该房房屋户主主（权利利人），并并出具身身份证明明和户籍籍簿。单位房屋屋的指界界人为本本单位法法定代表表人，并并出具身身份证明明和法定定代表人人身份证证明书（附附录3）。农村房屋屋有两个个以上权权利人共共同所有有的房屋屋，由共共有人共共同出席席指界。法定代表表人

21、、户户主（权权利人）不不能出席席指界的的，可由由委托代代理人指指界，代代理人应应出具身身份证明明及指界界委托书书（附录录4）。2.5.2农村村房屋界界址认定定一幢房屋屋只有一一个权利利人的房房屋界址址，由本本房屋所所有权人人单方认认定。一幢房屋屋有一个个以上权权利人的的房屋界界址，必必须现场场共同指指界，经经共同认认定的界界址，必必须由指指界人在在农村村房屋调调查表上上签字盖盖章。根据房屋屋中各部部分功能能及结构构，公共共面积的的分摊协协议或文文件，确确定各分分户自用用范围、公公共面积积范围及及共有共共用情况况，确定定界址位位置。对于已有有房产分分户图或或产权证证的房屋屋，可不不需要重重新指界

22、界认定。有争议的的房屋界界址，应应进行必必要的举举证和补补充调查查，依法法予以调调处。短短时间内内难以调调处的，划划定争议议界线及及范围作作为争议议房屋，并并在农农村房屋屋调查表表中说说明，待待后按有有关规定定处理。2.5.3农村村房屋调调查缺席席指界的的处理违约缺席席指界的的，以及及指界人人在指界界后不在在农村村房屋调调查表上上签字盖盖章的，根根据不同同情况按按下述办办法处理理：（1）、如如一方违违约缺席席，或指指界一方方在指界界后不在在农村村房屋调调查表上上签字盖盖章的，房房屋界线线按另一一方所指指界线确确定；（2）、如如双方违违约缺席席，或指指界双方方在指界界后均不不在农农村房屋屋调查表

23、表上签签字盖章章的，房房屋界线线由调查查人员依依现状界界址及地地方习惯惯确定；（3）、将将违约约缺席定定界通知知书（附附录5）和和确界结结果以书书面形式式送达违违约缺席席者或拒拒绝签字字盖章者者，如有有异议，必必须在115天内内提出重重新指界界申请，并并负责重重新指界界的全部部费用，如如逾期不不申请，以以上两款款确定的的房屋界界线有效效。2.5.4农村村房屋分分户界址址点编号号在分户草草图上，以以分户为为单位，从从分户图左上角角界址点点开始按按顺时针针方向，从从“1”开始顺顺序编号号。2.6农农村房屋屋权属调查查农村房屋屋调查内内容包括括：房屋座座落、产产权人、产产权类别别、总层数、所所在层次

24、次、建筑筑结构、建建成年份份、用途途、墙体体归属、权权源、建建设许可可审批文文件、他他项权利利和产权纠纠纷等基基本情况况，现场场填写农农村房屋屋调查表表、绘绘制分丘丘草图、分层草草图、分户草草图等。2.6.1农村村房屋座座落调查查座落是指指房屋所所在县、乡乡（镇）、村村、村小小组（自自然村）的名称和门牌号、幢号、单元号、室编号等。2.6.2农村村房屋产产权人调调查农村个人人所有的的房屋，按按照相关关权源证明明材料、产权证件上的姓名确定产权人。产权是共有的，应注明共有人姓名。村集体（单位）所有的房屋，应注明村集体（单位）的全称。两个以上村集体（单位）共有的，应注明共有单位名称。2.6.3农村村房

25、屋产产权类别调查农村房屋屋产权类类别是指指实际产权权占有情情况而划划分的类类别。按按两级分分类调记记，分类类标准具具体按房房产测量量规范附录A中的A4执行。2.6.4农村村房屋产产权来源源农村房屋屋产权来来源是指指产权人人取得农农村房屋屋产权的的时间和和方式，有自建、购买、互换、赠与、受遗赠、继承、其他等产权来源方式。依据收集的产权来源的有关文件（规划、建设等批准文件、村集体组织开具的证明材料）确定。产权来源有两种以上的，应全部注明。2.6.5农村村房屋总总层数房屋层数数是指房房屋的自自然层数数，一般般按室内内地坪0以上上计算；采光窗窗在室外外地坪以以上的半半地下室室，其室室内层高高在2.20

26、mm以上的的，计算算自然层层数。房房屋总层层数为房房屋地上上层数与与地下层层数之和和。假层、附附层（夹夹层）、插插层、阁阁楼（暗暗楼）、装装饰性塔塔楼，以以及突出出屋面的的楼梯间间、水箱箱间不计计层数。2.6.6农村村房屋分户户所在层层次分户所在在层次是是指本权权属单元元（分户户）的房房屋在该该幢楼房房中的第第几层。地地下层次次以负数数表示。分户房屋有一层以上时，以入户门所在位置为依据。2.6.7农村村房屋结结构房屋结构构是指根根据房屋屋的梁、柱柱、墙等等主要承承重构件件的建筑筑材料划划分类别别，有钢钢结构、钢钢和钢筋筋混凝土土结构、钢钢筋混凝凝土结构构、混合合结构、砖砖木结构构、其他他结构等

27、等。2.6.8农村村房屋建建成年份份房屋建成成年份是是指房屋屋实际竣竣工年份份。拆除除翻建的的，应以以翻建竣竣工年份份为准。一幢房屋屋有两种种以上建建成年份份，应分分别注明明。2.6.9农村村房屋用用途农村房屋屋用途是是指房屋屋的实际际用途。具具体分类类标准按按房产产测量规规范附附录A中中的A66执行。一幢房屋屋有两种种以上用用途，应应分别调调查注明明。2.6.10农农村房屋屋墙体归归属农村房屋屋墙体归归属是房房屋四面面墙体所所有权的的归属，墙墙体所有有权归属属形式有有自有墙墙、共有有墙、借墙等等三类。2.6.11农农村房屋屋产权情情况附加加说明在农村房房屋调查查中，调调查农村村房屋产产权对产

28、产权不清清或有争争议的，以以及设有有抵押权权等他项项权利的的，应记记录在调调查表中中。2.6.12农农村房屋屋分丘草草图的绘绘制农村房屋屋分丘草图以丘为为单位绘绘制,根根据农村村房屋用用地的大大小和形形状，绘制不不小于11:10000 比例尺尺的房屋屋调查分分丘草图图。可采采用“农村宅基基地、集集体建设设用地地地籍调查查”成果中中的宗地地图作为为分丘草草图的工工作底图图。农村房屋屋用地分丘丘图是反反映本丘丘用地权权界位置置、权属属和本丘丘内房屋屋权界、权权属的分分布图。在在分丘草图图上应标标明：各各房屋的的幢编号（门门牌号）等等房屋基基本信息息.幢编号注注在房屋屋轮廊线线内的左左下角，并并加括

29、号号表示，房房屋结构构和总层层数在房房屋轮廊廊线中心心位置。农村房屋屋分丘草草图的绘绘制参考考附录66。2.6.13农农村房屋屋分层草草图的绘绘制以幢为单单位，根根据农村村房屋的的大小和和形状绘绘制不小小于1:5000 比例例尺的房房屋分层层草图。分分层图是是指本幢幢房屋中中，各层层建筑内内部的主主要墙体体尺寸及及内部之之间的关关系图，注明房房屋结构构、主要要关系尺尺寸、主要用用途、房屋的的阳台、外外走道、室室外楼梯梯等。应应说明第第x层或或地下室室、夹层层、平台台层、阁阁楼层等等层次名名称；夹夹层须注注明第xx层的夹夹层。从房屋下下层至上上层的顺顺序，逐逐层绘制制房屋各各层的分分层图。层层次

30、结构构相同的的，可标标明第xx层第y 层。农村房屋屋分层草草图的绘绘制参考考附录77。2.6.14农农村房屋屋分户草图的绘绘制分户图是是在分丘丘图、分分层图基基础上绘绘制的细细部图。农村房屋分户图是在一幢房屋内以户（单一产权人）为单位绘制，表示该户房产的平面尺寸、权界线，以及与四至邻户相连墙体归属的细部图，以明确房产房屋的权利界线，对有争议的权界线应标注部位。根据房屋屋的大小小和形状状绘制不不小于11:5000 比比例尺的的分户草草图。主主要内容容有：（1）分分户房产产所在的的宗地编编码、幢幢编号、分分户编号号、权利利人、结结构、用用途等。（2）在在对应的的位置注注记房屋屋边长，房房屋外部部边

31、长注注记在图形外外，房屋内内部边长长注记在在图形内内部。注注记位置置不够的的可移位位注记。（3）分分户房产产的四至至名称；（4）分分户房产产界址点点、界址址点号、界界址线；（5）调调绘者、调调绘日期期、概略略比例尺尺、指北北针等。（6）跃跃层、复复式房屋屋的分户户图应在在同一张张图纸上上绘制。分户草图图绘制参参考附录录8。2.6.15填填写农农村房屋屋调查表表，记记载调查查结果农村房屋屋调查结结果，应应在现场场记录于于农村村房屋调调查表上上（附录录8）。a)记录录必须使使用钢笔笔（碳素素或兰黑黑墨水）、铅铅笔，禁禁止使用用圆珠笔笔。b)记录录字体要要规整、清清晰，测测错、记记错的数数据划改改应

32、能辨辨别，严严禁连环环涂改、擦擦改、就就字改字字等违规规行为。第三章 房屋测量量房屋测量量包括房房产要素素测量、房房产图绘绘制、面面积测算算。3.1房房产要素素测量房产要素素测量的的主要内内容：房房屋及其其附属设设施测量量、界址测测量、房房屋边长长丈量。3.1.1房屋屋及其附附属设施施测量房屋及其其附属设设施测量量可直接利用用“农村宅基基地、集集体建设设用地地地籍调查查”成果中资资料，对对于新增增的房屋屋及其附附属设施施按照江江西省农农村地籍籍调查技技术规定定的地物点点测量技技术方法法和精度度要求执行行。房屋应逐逐幢测绘绘，不同同产别、不不同建筑筑结构、不不同层数数的房屋屋应分别别测量，独独立

33、成幢幢房屋，以以房屋四四面墙体体外侧为为界测量量；毗连连房屋四四面墙体体，在房房屋所有有人指界界下，区区分自有有、共有有或借墙墙，以墙墙体所有有权范围围为界测测量。房屋附属属设施测测量，柱柱廊以柱柱外围为为准；檐檐廊以外外轮廓投投影、架架空通廊廊以外轮轮廓水平平投影为为准；门门廊以柱柱或围护护物外围围为准，独独立柱的的门廊以以顶盖投投影为准准；挑廊廊以外轮轮廓投影影为准。阳阳台以底底板投影影为准；门墩以以墩外围围为准；门顶以以盖投影影为准；室外楼楼梯和台台阶以外外围水平平投影为为准。3.1.2房屋屋界址测测量房屋界址址是指单单一权属属单元的的建筑范范围。房屋界址址测量、可直接利用“农村宅基地、

34、集体建设用地地籍调查”成果中资料，对于新增的房屋界址按照江西省农村地籍调查技术规定的宗地界址点测量技术方法和精度要求执行。3.1.3 房房屋边长长丈量房屋边长长丈量在在宗地的的界址边边长丈量量时一并并开展，对对确实无无法丈量量房屋边边长时，应应丈量至至少两条条房脚点点与界址址点或房房脚点与与邻近地地物的相相关距离离，便于于间接解解算房屋屋边长和和求解房房屋面积积。（1）、基基本要求求a)房屋屋边长以以幢为单单位，分分层分户户进行丈量量。b)房角角点应设设在房屋屋墙勒脚脚以上。c)丈量量工具需需采用经过过检定的的钢尺或或手持测测距仪。d)边长长测量应应两次读读数，两次读读数之差差不超过过2cmm

35、。超过过时应重重新丈量量。在允许范围围内时取平均均值(边边长单位位为m，取位位至0.01m)，注记记在草图上。边边长注记记平行于于该边,并紧靠靠该边线线。个别边边长很短短难以在在该边范范围内注注记时，可可采用引引出线方方式注记记。e)当有有障碍物物时，应应采用其其他间接接方法，求求出房屋屋边长值值。f)平均均(平差)值在草草图原始始数据对对应的位位置上加括号标标注，例例如：33.855(3.887)。g)当房房屋图形形不规则则时，将将其分割割成简单单的几何何图形。（2）、分层层房屋边边长丈量量a)实地地绘制分分层草图图，丈量量各层房屋屋及附属属设施四四周外围围边长。b)矩形形房屋一一般应丈丈量

36、四条条边长，当当长或宽宽对边边边长互差差在200cm范范围内取取平均值值，否则则，不能能按矩形形房屋计计算面积积。当对边丈丈量困难难时，至至少须丈丈量矩形形的长和和宽。c)当房房屋边长长丈量一一边为整整体丈量量，对边边为分段段丈量(同一边边外边为为整体丈丈量，室室内为分分段丈量量)时，边边长数据据要进行行平差处处理。d)当有有几层的的外围形形状相同同，可丈丈量其中中一层，并并在草图图上标注注“xY层”。（3）、分户户丈量边边长a)实地地绘制分分户草图图，丈量量房屋及及计算房房屋面积积的附属属设施的的每条边边室内长长度。b)当第第i至nn各层分分户户型型相同时时，只需需丈量其其中一户户的每条条计

37、算房房屋面积积的边长长，其他他分户可可利用。（4）、毗邻邻墙体的的表示与与测量测量本丘丘与邻丘丘毗连墙墙体时，共共有墙以以墙体中中间为界界，量至至墙体厚厚度的处处中线；借借墙量至至墙体的的内侧；自有墙墙量至墙墙体外侧侧并用相相应符号号表示。3.1.4边长长精度要要求房屋边长长超过550m误误差限差差不应超过表表3-11 的规规定；房房屋边长长未超过过50mm误差限限差不应应超过式式（3-1）计计算结果果。互差差超限时时，应查查明原因因，并作作修改。 式(3-11)式中： mj相相应等级级界址点点位中误误差，mm；D相邻界界址点间间的距离离，m；D界址址点坐标标计算的的边长与与实量边边长较差差的

38、限差差，m。表3-11 边长长精度要要求界址点等级边长间距距误差适用范围围限差（mm）中误差（m）一0.0040.002县城以上上所在地地二0.1100.005乡镇所在在地三0.2200.110农村地区区3.1.5房屋丈丈量边长长与图上上对应边长长的校核房屋丈量量边长与与图上对对应边长长应进行行校核，互互差不应应大于115cmm。互差差超限时时，应查查明原因因，并作作修改。3.2房房产图编编制房产图是是房产产产权、产产籍管理理的重要要资料。按按房产管管理的需需要可分分为： 房产分分幅平面面图(以以下简称称分幅图图)、房房产分丘丘平面图图(以下下简称分分丘图)、房产产分层平平面图(以下简简称分层

39、层图)和房产分分户平面面图(以以下简称称分户图图)。3.2.1 分分幅图的的编制房屋及附附属设施施测量技术术方法和和精度按按照江江西省农农村地籍籍调查技技术规定定的宗地界界址点测测量技术术方法和和精度要要求执行行。1)分幅幅方法与与江西省省农村集集体土地地登记调调查技术术规定分幅方方式一致致。2)分幅幅图应表表示控制制点、行行政境界界、丘界界、房屋屋、房屋屋附属设设施和，宗地号、栋号、以及与房地产有关的地籍地形要素和注记。3)分幅幅图的编编制按房产测测量规范范附录录E2分幅图实例执行。3.2.2分丘图图的编制1)分丘丘图的坐坐标系统统与分幅幅图的坐坐标系统统应一致致。2)分丘丘图的比比例尺，根

40、根据丘面面积的大大小，可可在1：10001 ：10000 之间选选用。3)分丘丘图上除除表示分分幅图的的内容外外，还应应表示房房屋权界界线、界界址点点点号、窑窑洞使用用范围，挑挑廓、阳阳台、建建成年份份、用地地面积、建建筑面积积、墙体体归属和和四至关关系等各各项房地地产要素素。4)分丘丘图的编制按房产测测量规范范附录录E2分丘图图实例执执行。3.2.3 分层层图的绘绘制1)分户户图是在在分丘图图、分层层图基础础上绘制制的细部部图，以以一户产产权人为为单位，表表示房屋屋权属范范围的细细部图，以以明确异异产毗连连房屋的的权利界界线。2)各层层图形应应注明第第x层或或地下室室、夹层层、平台台层等层层

41、次名称称；夹层层须注明明第x层层的夹层层。3)房屋屋的阳台台、外走走道、室室外楼梯梯等，其其线条粗粗细、虚虚实都应应按房产测测量规范范要求求绘制在在各分层层图上。4)一般般从下至至上绘制制房屋的的一层到到顶层的的分层图图。如果果一张不不够，可可用多张张绘制，然然后一起起装订。如如果有几几层的外外围形状状大小及及数据完完全相同同，可只只绘低层层图形，并并注明“xy层”。3.2.4 分分户图的的绘制1)分户户图是在在分丘图图基础上上绘制的的细部图图，以一一户产权权人为单单位，表表示房屋屋权属范范围的细细部图，以以明确异异产毗连连房屋的的权利界界线供核核发房屋屋所有权权证的附附图使用用。2)分户户图

42、的方方位应使使房屋的的主要边边线与图图框边线线平行，按按房屋的的方向横横放或竖竖放，并并在适当当位置加加绘指北北方向符符号。3)分户户图的比比例尺一一般为11：2000，当房房屋图形形过大或或过小时时，比例例尺可适适当放大大或缩小小。4)分户户图上房房屋的丘丘号、幢幢号、应应与分丘丘图上的的编号一一致。房房屋边长长应实际际丈量，注注记取至至0.011m，注注在图上上相应位位置。5)分户户图表示示的主要要内容包包括房屋屋权界线线、四面面墙体的的归属和和楼梯、走走道等部部位以及及门牌号号、所在在层次、户户号、室室号、房房屋建筑筑面积和和房屋边边长等。6)分户户图上的的文字注注记。a)房屋屋产权面面

43、积包括括套内建建筑面积积和共有有分摊面面积，标标注在分分户图框框内。b)本户户所有宗宗地号号号、幢号号、分户号号、结构构、层数数、层次次标注在在分户图图框内。c)楼梯梯、走道道等共有有部位，需需在范围围内加简简注。7)分户户图的绘绘制参照照房产测测量规范范附录录E3分户图图实例。3.3面面积测算算房屋以幢幢为单位位进行测测算。面积测算算系指水水平面积积测算。分分为房屋屋面积和和用地面面积测算算两类。用地面面积测算算利用“农村宅基基地、集集体建设设用地地地籍调查查”成果中资资料。房屋面面积测算算包括房房屋建筑筑面积、共共有建筑筑面积、产产权面积积、使用用面积等等测算。房屋建筑筑面积系系指房屋屋外

44、墙(柱)勒脚以以上各层层的外围围水平投投影面积积，包括括阳台、挑挑廊、地地下室、室室外楼梯梯等，且且具备有有上盖，结结构牢固固，层高高 以上上2.220m(含2.220m)的永久久性建筑筑。房屋共有有建筑面面积系指指各产权权主共同同占有或或共同使使用的建建筑面积积。房屋的产产权面积积系指产产权主依依法拥有有房屋所所有权的的房屋建建筑面积积。房屋使用用面积系系指房屋屋户内全全部可供供使用的的空间面面积，按按房屋的的内墙水水平投影影计算。3.3.1房屋屋面积的的精度要要求房产测量量的精度度以中误误差作为为评定精精度的标标准，以以两倍中中误差作作为限差差。房产产面积的的精度分分为三级级，各级级面积的

45、的限差和和中误差差不超过过表3-3计算。 表表3-33 房房产面积积的精度度要求精度等级级限差(mm2)中误差(m2)备注一级县城以上上所在地地二级乡镇所在在地三级农村地区区注：S为为房产面面积m2。3.3.2面积积计算方方法根据实地地丈量的的边长，采采用计算算机辅助助制图求求取图形形面积。3.3.3建筑面面积计算算规则3.3.3.11 计算算建筑面面积的条条件能够计算算建筑面面积的房房屋一般般应具备备以下普普遍性的的条件：a)应具具有上盖盖；b)应有有围护物物；c)结构构牢固，属属永久性性的建筑筑物；d)层高高在2.20mm以上(含2.20mm)；e)可作作为人们们生产或或生活的的场所。3.3.3.22计算全全部建筑筑面积的的范围a)永久久性结构构的单层层房屋，按按一层计计算建筑筑面积；多层和和高层房房屋按各各层建筑筑面积的的总和计计算。b)房屋屋内的夹夹层、插插层、技技术层及及其梯间间、电梯梯间等其其高度在在2.220m以以上部位位，按水水平投影影面积计计算。当当夹层及及其下方方建筑空空间的高高度均小小于2.20mm，但总总高度不不小于22.200m时，只只计算一一层建筑筑面