藏式商业一条街建设项目可行性研究报告.docx

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1、藏式商业一条街建设工程可行性研究报告第一章总论1.1工程概况1、工程名称：某某州某某县藏式商业一条街建设工程2、工程主管部门：某某经济和开展改革局3、工程性质：新建4、工程地点:5、工程负责人:1.2编制依据（一）法律、法规1、中华人民共和国环境保护法；2、中华人民共和国消防法；3、国家节能技术大纲；4、中华人民共和国招标投标法；5、建设工程环境保护管理方法；6、建设工程环境保护设计规定；（二）其他1、某某省藏区商业街建设规划2、投资工程可行性研究指南；3、建设工程选址意见书；4、建设工程规划许可证；5、关于申请某某县藏式商业一条街建设工程用地预审的函；6、祁连县开展改革局关于编制某某县藏式商

2、业一条街工程可行性研究报告委 托书；(3)离城区较远本工程离城区较远，因此主要消费对象不广泛。1.4.3 机遇(1)国民经济迅速开展全县国民生产总值3690万元，牧业产值3357万元，工业产值1488万元，乡镇企业产值 468万元。某某县经济持续快速增长的趋势和国民经济总量规模的进一步扩大，为开展本 工程奠定了坚实的基础。(2)现代物流业互补作用增强现代的物流配送手段等在批发市场网络体系中得到了广泛应用，起到了良好的互补 作用，扩大了交易额，加快了商品流通，减少了仓储面积，降低了运营本钱，经济效益明显 提高。大中型批发市场物流和商品分流，销售和仓储场所别离，可使大中型批发市场的用 地规模大幅减

3、小，营业面积相应增大，管理将更加科学、交易手段将更加多样化，交易效 率将更加提高。(3)政府高度重视政府高度重视商业街的开展，把其作为城市开展的重要内容，对商业街开展给予了 大力支持与积极引导，有利于提高商业街的改造和建设。1.4.4 威胁近年来，某某县周边地区都加快了大中型批发市场的开展。周边地区的大中型批发 市场不仅向规模化开展，而且向中高级方向开展，由于具有本钱低、交通便利和依托当地 产业等优势，在吸引客户方面有较强的竞争力，无疑对西安大中型批发市场的开展构成 有力的竞争。2. 5工程初步定位3. 5. 1工程定位功能丰富、特色鲜明、集购物、休闲、文化、商务、餐饮、旅游等多功能为一体的商

4、业 街。紧邻主干道的商铺作酒店、娱乐休闲中心和大型的购物广场等，最好能引进知名 超市、购物中心进驻；根据不同产品或服务的特点，将工程整体划分为多个功能区，主要业态可分为：建 材类分区(内部可分为家具区、洁具区、装饰建材区等)、餐饮娱乐区、购物广场。4. 5. 2盈利模式定位工程采用整体销售的盈利模式，以便尽快收回投资，减少商业风险。5. 5. 3客户群体定位本工程开发目标为变革落后商业格局，重塑现代中心商圈，提升某某县城市品位的 标志性、代表性工程。本工程的客户群体面向政府机关工作人员，游客、教师、医生、私营 业主、企业管理人员以及周边县市。第三章工程选址和建设条件3.1场址选择3. 1. 1

5、地点与地理位置本工程位于6. 1. 2场址优势(1)地理位置便捷商业街具有良好的交通地理位置，接近交通枢纽的区域，居民可以借助各种交通工 具便捷到达，具备很强的可达性和地段优势。(2)区位条件优越城市商业街的区位条件是其能够带来效率和效能最大化的基本依据。区位条件影响 城市功能、相知确实立和城市总体布局的规划设计，更深层的说也影响城市商业街的客 源市场和辐射能力。工程位于某某县交通主干道，具有优越的人流、交通流优势。3.2建设条件3.2.1 区域概况某某县位于某某省东北部祁连山南麓，某某省某某蒙古族藏族自治州境东北部，某 某湖西北侧，西北部与甘肃省交界，属某某省某某蒙古族藏族自治州管辖,是某某

6、州主要 的牧业县之一。地理位置介于东经96 49 42 -99 41 48之间，北纬36 53一 48 39 12之间，全县总面积2.57万平方公里，占全省总面积的3. 5%,其中天然草场 和宜建人工草场2355. 73万亩，占总面积的61. 05%；退化黑土滩和风沙地143. 65万亩， 占总面积的3. 73%；冰川和水域78. 34万亩,占总面积的2. 03%。全县最高海拔5826. 8米, 最低海拔2850米，相对高差近3000米。县城新源镇海拔3406米。全年无绝对无霜期，农 作物不宜成熟，畜牧业是全县的主导产业。总面积2万平方千米。2003年末总人口 1.8 万人。以藏族为主，占总人

7、口的80%,还有汉、蒙古、回等民族。县人民政府驻新源镇，距州 府驻地223千米。 ：Xian。地处青藏高原东北端的祁连山中段南部地区，高山纵横，山脉呈东南西北走向，以山 地为主，高山、中低山、山谷和山间盆地相间分布。布哈河自西北向东南流经县境南部，疏 勒河自东南向西北流经县境北部。属高原寒带气候,年均温T. 5。口年降水量360毫米。某某县辖3个镇、7个乡：新源镇、木里镇、江河镇、苏里乡、龙门乡、舟群乡、智合玛 乡、快尔玛乡、生格乡、阳康乡。全县下辖12个乡，62个牧委会。3.2.2 地理条件某某，地域辽阔，草原广袤，地上地下蕴藏着丰富的矿产资源和野生动植物资源。矿 产资源有煤、硫磺、石灰石、

8、石棉、云母、石膏、冰洲石、芒硝、岩盐、高岭土、铅锌、铜、黄铁、 金等。除煤、铅锌小规模开采外，其他尚未开采利用；野生动物有百余种，具有各种经济价 值及药用价值的22科、37种。主要珍稀动物有牝牛、鹿、麝、雪鸡、玲痢、雪豹、野驴、岩羊 、黄羊、羚羊、熊、盘羊等；境内可入药的野生植物有193种，常用的有80余种，资源大部 分储量大、品位高、易开采。某某县位于某某省东北部祁连山南麓，某某湖西北侧，属某某省某某蒙古族藏族自 治州管辖。是某某州主要的牧业县之一。地理位置介于东经96 47 42 -99 4y 48 之间，北纬36 537 -48 39, 12之间，全县总面积2.57万平方公里，占全省总面

9、积 的3.5%,其中天然草场和宜建人工草场2355. 73万亩，占总面积的61. 05%；退化黑土滩 和风沙地143. 65万亩，占总面积的3. 73%；冰川和水域78. 34万亩，占总面积的2. 03%o 全县最高海拔5826. 8米，最低海拔2850米，相对高差近3000米。县城新源镇海拔3406 米。全年无绝对无霜期，农作物不宜成熟，畜牧业是全县的主导产业。3.23交通条件青藏铁路和国道315横穿县境南部，铁路在县境内全长95公里，设有江河、天棚、天 竣、南山、二郎洞五个火车站，国道315在境内全长70公里，交通十分便利。公共设施条件周围3000米范围内的公共配套设施相对完善，城市基础设

10、施齐全，基本能满足本项 目建设的需要.第四章建设规模及内容4.1建设规模1.1 .1规模确定的原那么及参考依据商业街最主要的服务功能出来购物以外，还要有旅游、娱乐、展示、和商务等功能，以 满足现代人的购、吃、住、行等的生活需要。商业步行街建设在考虑完善上述功能的同时, 必须具备适度规模。规模太小会导致功能欠缺，商业引力减弱；规模过大将导致购买力分 流，弱化商业聚集力。功能布局：商业街建筑功能应包括购物、休闲、餐饮、娱乐、休闲、观光，比拟科学的设 计模式是商业、商务、配套各占1/3的比例。营业面积：商业街的营业面积也不宜过大，从一般消费者的反映看，一条商业街有20万平方米的营业面积可能是人们体力

11、、心理所能接受的最高值。长度：一般来说商业街的“有效长度”大多为300米至600米，真正能的商业繁华 段落一般不超过600米。高度：商业街的建筑物高度不宜过高，因为过高的建筑会产生压抑感，影响人们逛街 的心情。商业主街的建筑一般为两层楼高，个别大商场可到4层。宽度：商业街的宽度应根据客流量决定，但注意不要过宽。商业街的宽度应在20m至 30m之间。1.2 建设内容建设内容包括商业、商务、酒店、住宅、广场及停车场所等公用配套设施，以商业街为 核心的，集酒店、商务办公大楼、公寓、大型购物中心，特色商铺等多业种、多业态为一体 的尝试综合体。名称面积（nf）地上建筑商务公寓写字楼住宅酒店大型超市商业铺

12、面地下建筑负一层商铺负一层仓库负一二层车库合计第五章建筑方案和辅助工程3.1项前期工作安排目前本工程土地尚未到达三通一平的要求，工程前期准备阶段的工作计划安排如下:(1)对工程所在地的居民进行安置，原有房屋拆迁；实施三通一平，满足开工条件；(3)委托设计单位，对设计方案进行进一步修改、确定；(4)与城市规划管理部门协商，办理有关建筑工程施工许可证等；安排短期或长期信贷，确定与落实建设资金；(6)对市场状况进一步的进行分析,初步确定销售价格；组织招投标活动，并与承包商谈判，签订建设工程承包合同。1.3 工程建设阶段计划安排1.3.1 工程进度安排的依据根据房地产开发前期工作的一般规律结合工程内各

13、类建筑物、构筑物的实际情况, 依据全国统一建筑安装工程工期定额，对工期定额进行适当调整，初步确定各施工 阶段的开发期，编制工程小区建设各项工作的进度计划。1.3.2 进度安排原那么进度安排力求合理，最大程度减少开发商的资金压力，同时考虑采取滚动开发的模 式，利用前一阶段的销售收入资金开发下一阶段工程。1.3.3 分阶段开发的原因与目的实施工程分阶段开发，可以通过前一阶段预收收入实现资金的回收，给工程后期的 开发提供足够的资金来源，保证本工程的顺利实施。从而降低开发商的资金压力，实现利 益的最大化。在市场竞争压力较大、市场需求状况的变动不确定的条件下，分阶段开发可以试探 市场反响，根据市场变化情

14、况及时调整后期的开发建设，随机应变，充分适应市场需求。1.3.4 工程实施的进度计划本工程建设的横道图如下所示:时间工程名称第一年第二年第三年第四年1234123412341234一期前期工程第一阶段基础工程主体及 安装装修第二 阶段基础工程主体及 安装装修室外工程前期工程第一阶段基础工程主体及二期安装装修笫二 阶段基础工程主体及 安装装修室外工程第四章工程总投资估算与资金筹措4.1工程总投资估算的依据(1)陕西省建筑安装工程综合概预算定额(1999)；(2)陕西省建设工程其他费用定额；(3)工程总体规划设计方案；(4)相关概算指标；(5)国家发改委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通

15、知(计价格 2002110 号)；(6)西安市建设委员会关于印发西安市建设工程城建费用统一征收方法实施细 那么的通知(市建发2000418号)；(7)陕西省发改委编制的陕西省建设工程其他费用定额；(8)国家发改委、建设部关于印发建设工程监理与相关服务收费管理规定的通 知(发改价格2007 670号)；(9)西安市城市建设拆迁安置实施细那么；(10)西安市城中村改造管理方法；(11)类似工程的相关造价费用水平；(12)其他的有关房屋开发建设的相关收费标准。4.2 工程总投资估算的原那么(1)工程投资估算尽可能反映工程的实际情况；(2)工程总投资尽量符合节约和平安的原那么；(3)工程总投资估算对于

16、无法准确估算或因市场变化导致投资增加的工程在不可预 见费中考虑。4.3 工程总投资估算工程的总投资包括土地费用、工程前期费用、建安工程费用、城建费用、室外工程费、 建设监理费、建设单位管理费、预备费以及建设期利息等项。(1) 土地费用工程占地面积为450亩，其中有100亩地用来安置村民，根据西安市城中村改造 管理方法的相关规定，城中村改造综合用地以划拨方式供给，不需要缴纳土地出让金。拆迁补偿费：其中拆迁面积为40万平方米，每平方米的拆迁补偿费用按600元考虑,合计24000万元；过渡费：按照每人1万元考虑，共2100人,合计2100万元。用于开发建设的土地为350亩，结合未央区的土地价格，同时

17、考虑城中村拆迁的优 惠政策，综合确定每亩为15. 9万元，合计5565万元。因此本工程土地费用为：24000+2100+5565=31665万元。（2）建安工程费用依据陕西省建筑工程综合概预算定额（99）,结合西安市类似工程的实际造价, 考虑实际物价的上涨，确定本工程的建安造价如下表：表4.1建安工程费用估算表工程建筑面积估算指标小计（万元）1.居民安置用房182188 m226645. 71.1安置住宅1365001450（元/疔）19792. 51.2安置商业用房456881500（元/肝）6853. 22.商品住宅1973061600（元/itf）31568. 963.商铺3310261

18、100 （元/m）36412. 86合计710520 m294627. 52（3）工程前期费用工程前期费用包括工程勘察设计费、前期工程咨询费用以及其他费用等。依据国家发改委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知（计价格 200210号）及国家发改委制定的建设工程前期工作咨询收费暂行规定（计价格 1999 1283号），综合考虑工程复杂程度以及市场行情，工程前期费用总额约为3666. 93 万元。（4）城建费用根据西安市建设工程城建费用统一征收标准，以及西安市城中村改造管理办 法，结合工程实际情况，具体收费见下表：表4.2城建费用统一征收一览表单位:收费工程计算基数收费指标安置房商口口房

19、商业小计商业住宅7、国家及某某省有关技术规范和标准；8、工程业主提供的有关资料。1.3主要技术指标结合工程情况，本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户群体定位，拟定 了销售方案并进行财务评价。计算主要财务数据及财务评价指标如下表（见下页）。表1.1主要财务数据及评价指标表序号名称单位值-财务数据1总投资万元151637.862总销售收入万元2345703销售税金及附加万元129014利润总额万元629945所得税万元157486税后利润万元47245二财务评价指标1工程财务净现值万元13244. 842工程内部收益率20. 72%3静态投资回收期年4.014动态投资回收期年4. 405资

20、本金财务净现值万元13926. 746资本金内部收益率21.79%7借款归还期年2. 718盈亏平衡点74%1城市基础设施配套费总建筑面积150 元/nf免征免征1134.5 11903.4 03037. 912工程定额测定费建安总造价1.3%o免征免征免征03工程质量监督费总建筑面积2 元/nf免征免征免征04劳保统筹基金建安总造价3. 55%811. 17789. 441380. 713311.9 65新型墙体材料专项费 用总建筑面积6 元/nf免征免征免征06散装水泥专项资金总建筑面积6 元/itf免征免征免征07工程勘察设计资格审 查发证费次数甲乙级 300,丙丁 级250；申 报费2

21、0免征免征免征0城建费用(合计)6349.87故城建费用总计6349. 87万元。(5)室外工程费室外工程包括小区道路、管网和绿化以及小区内各项构筑物等内容，分项估算如下: 商业区按建筑面积80元/nr,安置房按建筑面积100元/m二商品房按建筑面积120元/ nf,合计本工程的室外工程费用为6837.76 o(6)建设监理费根据国家发改委、建设部建设工程监理与相关服务收费标准(发改价格 20071670号)，该工程的监理费用为757.02万元。(7)建设单位管理费根据工程的不同，商业和商品房的建设单位管理费按工程费用的3玳安置房的建设 单位管理费按工程费用的1%,共计2754. 76万元。(

22、8)预备费综合考虑工程的基本特点和工程所处的市场环境，再结合不同工程的风险情况，商 业按27项之和的7%取，商品房按27项之和的4%取，安置房按27项之和的1%取，共 计4125. 37万元。(9)建设期利息一到三年期的银行贷款利率为5. 40虬计算建设期利息为853.64万元。(10)工程总投资综合一至九项的费用，总计为151637.86万元。表4.3工程总投资估算表单位:序号工程费用安置房住宅商业合计1土地费用11235. 0020430. 0031665. 002建安工程费26645. 7031568.9636412. 8694627. 523前期工程费1007.511167.71149

23、1.703666.934城建费969. 042278. 883237. 436349. 875室外工程费1821.882367. 672648.216837. 766建设监理费用213. 17252. 55291. 30757. 027建设单位管理费用306. 571129. 071322. 452754. 768预备费309. 641550. 592270. 204125.379建设期利息853. 6410总投资151637.864.4资金筹措与融资方式本工程总投资的资金来源主要有：(1)资本金本工程建设投入的资本金为52824. 84万元，第一期为28960. 58万元，第二期为 2381

24、3.90 万元。(2)银行借款本工程银行借款H77L84万元，融资利率为5.40%,时间从第一年的第四季度到第 二年的第三季度。(3)净销售收入本工程其余资金缺口由(预)售净收入补足。本工程的投资使用计划及资金筹措表(如下表)。表4.4投资使用计划及资金筹措表单位:序号季 度工程第1年第2年第3年第4年合计12341234123412341总投资134106514651411192331101273586178618861185617226716971694064406440641516381.1建设投资134106514651411168330421261284568456845684567

25、169716971694064406440641507841.2建设期利息2468123160162155104578542资金筹措134106514651411192331101273586178618861185617226716971694064406440641516382. 1资本金1341065144619441723814527742.2银行借款本 金359129095029242117722.3净销售收入 再投入18963159631975828214845684568456716971697169406440644064862382.4建设期利息246812316016215

26、510457854第五章财务评价工程财务评价主要是对工程的财务盈利能力、工程的清偿能力两个方面进行分析, 最终确定工程在财务上是否可行。5.1 财务评价基础数据的测算(1)基准收益率确实定基准收益率根据建设工程经济评价方法与参数(第三版)的有关内容，同时考虑 到资金本钱，机会本钱，风险报酬率，通货膨胀率等影响因素，综合确定为12%,那么每季基 准收益率为3%。(2)计算期确实定本工程从前期工作开始，到整个工程销售完毕时结束，计算期为20个季度。(3)利率确实定根据央行规定一至三年贷款利率为5. 40%,那么每季实际利率为1.35队(4)销售收入和税金及附加估算表见附表105.2 盈利能力分析5

27、.2.1 静态盈利能力分析静态投资回收期静态投资回收期工累计净现金流量出现正值期数T+上期累计净现金流量的绝对 值/当期净现金流量= (17-1)+1273. 67 /22716. 66=16. 06 季合4. 01年。(数据来源：附表5工程投资财务现金流量表)5.2.2 动态盈利能力分析(1)财务净现值1)工程财务净现值取季度基准收益率3%,根据工程财务现金流量表(附表5)可计算得到工程的财务净 现值分别为22451.20万元(税前)和13244. 84万元(税后)。均大于零，因此本工程在财 务上可行。2)资本金财务净现值取季度基准收益率3%,根据工程资本金财务现金流量表（附表6）可计算得到

28、资本金 的财务净现值为13926. 74（税后）万元。大于零，因此本工程在财务上可行。（2）财务内部收益率1）工程财务内部收益率根据工程财务现金流量表可以计算得到本工程季度的内部收益率分别为和 5.83%（税前）和4.81%（税后）。换算成年内部收益率为25.44%（税前）和20. 72%（税后）, 均大于14%,因此本工程在财务上可行。2）资本金财务内部收益率根据资本金财务现金流量表可以计算得到资本金内部收益率为5. 04%。换算成年内 部收益率为21. 79%（税后）大于14%,因此本工程在财务上可行。（3）动态投资回收期动态投资回收期=累计折现值出现正值的期数-1+上年累计折现值的绝对值

29、/当年 净现金流量的折现值=18-1+5122.86/8673. 37=17. 59 季合4. 40年。（数据来源：附表5工程财务现金流量表）通过对盈利能力指标的计算可以得出结论，本工程具有较强的盈利能力，在财务上 是可行的。5.3 清偿能力分析根据借款归还计划表（附表2）可以计算得到本工程的借款归还期为：11-1+4296. 92/5139. 68=10. 84 季，合 2. 71 年。通过对清偿能力指标的计算可以得出如下结论：本工程具有较强的清偿能力。5.4 评价结论通过对本工程的盈利能力和清偿能力分别进行分析可以得出结论：本工程具有较强 的盈利能力和清偿能力，在财务上是可行的。第六章不确

30、定分析6.1盈亏平衡分析各种不确定性因素的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化到达某一 临界值时，就会导致方案的损益情况发生质变。进行盈亏平衡分析，找出这个临界值，判断投资方案对不确定性因素变化的承受能力，为决策提供依据。根据线性盈亏平衡分析基本公式:销售收入方程：R=PXQ支出方程:C=VXQ +TXQ+F式中：R实现销售收入式中：R实现销售收入P销售收入Q一销售收入实现率C一总本钱费用F一总本钱V一单位可变本钱T一单位销售税金令B=R-C=0,便可求出Q的值。从损益表(附表3)得出:销售收入=234570万元总本钱二建设投资+建设期利息+财务费用+销售费用=158675万元。因此

31、：234570 X Q=158675+234570 X Q X (5. 5%+3%)解得Q=74%故销售收入实现率f=Q=74%是该工程的销售实现率的盈亏平衡点。即当销售收入实 现74%时，工程即可保本，低于这个比率时，工程将会出现亏损，高于这个比率，工程才可 能出现盈利。由于我们对工程的本钱和销售收入估计是比拟保守的，考虑到市场上钢材等材料价 格有降低趋势，同时房价仍有上涨的趋势，并且该工程所处地区升值潜力较大，所以本项 目产品的售价还有一定的提升空间。综合考虑本工程的风险还是可以接受的。6.2敏感性分析本工程主要进行建设投资、销售面积以及销售价格对内部收益率和财务净现值的单 因素敏感性分析

32、。进行单因素敏感性分析时，假定其他因素都不发生任何变动。(1)建设投资变化对工程内部收益率和财务净现值的敏感性分析表6.1建设投资变化表变化幅度-15%-10%-5%05%10%15%1RR35. 26%29. 88%25. 05%20.66%16.67%13.01%9. 64%FNPV31684.7825511.5 219338.2513153. 566991.72818. 465354.81通过上表,计算出建设投资变动的临界点为：818. 46/ (818. 46+5354. 81) X5%+10%=10. 66%上式说明建设投资的最大增加幅度为10. 66%,此时工程从财务上分析仍可接受

33、。提 醒建设单位在保证质量的前提下，在工程开发过程中与监理单位密切配合，搞好投资控 制。(2)销售面积变化对工程内部收益率和财务净现值的敏感性分析1)商业销售面积变化对工程内部收益率和财务净现值的敏感性分析表6.2商铺销售面积变化表变化幅度-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%IRR11.60%13.98%16. 27%18. 50%20. 66%22. 18%24. 83%26. 84%FNPV1447. 152217. 115867. 179517.2413153.5616817.3120467.4424117.50通过上表,计算出商业的销售面积变动的临界点为：-2217. 1

34、1/(2217. 11+1447. 15) X5%-15%=-18. 03%上式说明商业的销售面积的最大下降幅度为18.03%,此时工程从财务上分析仍可 接受。建议开发商在销售工作中做好营销宣传工作，以确保商业的销售面积变化幅度最 好不低于18. 03%o2)商品住宅销售面积变化对工程内部收益率和财务净现值的敏感性分析表63商品住宅销售面积变化表变化幅-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%度IRR(%)11.8513. 1614.3115.5016.7318.0019.3120. 6622.0723.5225.03FNPV-91010993108511771

35、4791541116113154151741718119188通过上表，计算出住宅的销售面积变动的临界点为：-910/ (910+1099) X5%-30%=-32. 26%上式说明商品住宅的销售面积的最大下降幅度为32.26%,此时工程从财务上分析 仍可接受，可以看出其住宅的销售面积敏感性不是很强，弹性较大，在销售过程中，建议 开发商在确保基本的销售收入的同时，灵活运用销售手段，进行营销，促进工程的顺利开 发运行。(3)销售价格变化对工程内部收益率和财务净现值的敏感性分析1)商业销售价格变化对工程内部收益率和财务净现值的敏感性分析表6.4商业销售价格变化表变化幅度-20%-15%-10%-5

36、%0%IRR11.60%13.97%16. 27%18.49%18.49%FNPV-1447. 152203. 035853. 209503. 389503. 38通过上表，计算出商业的销售价格变动的临界点为：-2203. 03/(2203. 03+1447. 15) X5%-15%=-16. 98%上式说明商业的销售价格的最大下降幅度为16.98%,此时工程从财务上分析仍可 接受。建议开发商在销售工作中做好营销宣传工作，以确保商业的销售价格变化幅度最 好不低于18. 03%o2)商品住宅销售价格变化对工程内部收益率和财务净现值的敏感性分析表6.5商品住宅销售价格变化表变化幅度-40%-30%

37、-20%-10%0%IRR10. 98%13. 16%15. 50%17.99%20. 66%FNPV-2919. 171099.025117.29135. 3813153. 56通过上表,计算出住宅的销售价格变动的临界点为:-2919. 17/(2919. 17+1099. 02) X5%-30%=-33. 63%上式说明住宅的销售价格的最大下降幅度为33.63%,此时工程从财务上分析仍可 接受，可以看出其住宅的销售价格敏感性不是很强，弹性较大，在销售过程中，建议开发 商在确保基本的销售收入的同时，灵活运用销售手段，进行营销，促进工程的顺利开发运 行。综上分析，建设投资、销售价格、销售面积都

38、是较敏感的因素，其中建设投资的敏 感性最大，因此在工程的实施过程中应当对这局部进行很好的控制。而且，从前面建设 投资估算的情况和商业地产市场未来开展趋势来看，建设投资未来增加和销售收入未来 减少的可能性不大，因此，该工程的风险也不大。第七章结论及建议7.1 结论(1)市场分析结论通过第二章对本工程进行的SWOT分析可知，工程的优势和机会相对较多，同时，项 目的建设又能够增加西安市商业地产市场有效供给的需要，满足西安市建设的需要，改 善工程所在地区的周围环境，因此，工程的开发建设具有较好的开展前景。(2)技术分析结论本工程的资源供给及外部协作条件能保证工程的顺利开发。同时，本工程是基于市 场研究

39、的基础上，本着合理的规划方案原那么，对工程的各项内容进行适当的规划，经初步 论证，工程的规划方案是可行的。因此，从技术角度分析，该工程是可行的。(3)财务指标分析结论表7.1工程的财务指标表财务评价指标内部收益率净现值静态投资回期动态投资回收期税后20. 72%13244. 84 万元4.01 年4. 40 年税前25. 44%22451. 20 万元从上表的财务评价指标可以看出，本工程的盈利水平比行业的收益水平略高，工程 是可行的。(4)风险分析结论通过对工程盈亏平衡分析，该工程的盈亏平衡点为74 %，可以看出，本工程具有一 定的抗风险能力。通过对工程的敏感性分析，认为工程的内部收益率对建设

40、投资及销售价格和销售面 积较敏感，其中对建设投资的敏感性更强些，但是本次可行性研究对建设投资和销售价 格和销售面积的预测均比拟保守，综合分析认为建设投资和销售价格、销售面积的突破 临界点的可能性不大，工程具有一定的抗风险能力。7.2 建议(1)合理控制开发进度及销售进度本工程所在区域成熟度不高，生活配套设施匮乏，便利度缺乏，建议开发及销售进度 要紧密结合工程周边配套设施的完善，把握好开发时机的选择及销售节奏的合理安排。突出工程特色，加强营销宣传工作1.4主要结论结合工程情况，本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户群体定位，拟定 了销售方案并进行财务评价。计算主要财务数据及财务评价指标如下

41、表（见下页）。表1.1主要财务数据及评价指标表序号名称单位值-财务数据1总投资万元151637. 862总销售收入万元2345703销售税金及附加万元129014利润总额万元629945所得税万元157486税后利润万元47245二财务评价指标1工程财务净现值万元13244. 842工程内部收益率20. 72%3静态投资回收期年4.014动态投资回收期年4. 405资本金财务净现值万元13926. 746资本金内部收益率21.79%7借款归还期年2. 718盈亏平衡点74%为了保证销售收入的顺利实现，建设开发商加强营销宣传工作，表达工程优势。(3)积极做好内外部协作关系由于工程地处郊区，周边配套匮乏，建议开发商应积极同公交部门等部门协商，尽早