XXXX年《西安市物业管理条例》最新修订170152129.docx

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1、西安市物业管理条例2010年修改最新版2010年05月05日09:53中国物业服务顾问网第一章 总则第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院物业管理条例及有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。第二二条 本本市行政政区域内内的物业业管理活活动，适适用本条条例。第三三条 本本条例所所称物业业管理，是指业业主通过过选聘物物业服务务企业，由业主主和物业业服务企企业按照照物业服服务合同同约定，对房屋屋及配套套的设施施设备和和相关场场地进行行维修、养护、管理，维护相相关区域域内的环环境卫生生和秩序序的活动动。第四四条 业业主选择择物业管管理企业业坚持公公开、公公平、公

2、公正的原原则。鼓鼓励物业业管理采采用新技技术、新新方法，依靠科科技进步步提高管管理和服服务水平平。第五五条 市市房产行行政管理理部门是是本市物物业管理理行政主主管部门门，负责责本市物物业管理理活动的的监督管管理工作作。区（县）物物业管理理行政主主管部门门负责本本行政区区域内物物业管理理活动的的监督管管理工作作。街道道办事处处、乡镇镇人民政政府负责责组织、指导本本辖区业业主大会会成立和和业主委委员会换换届工作作，监督督业主大大会和业业主委员员会依法法履行职职责，调调解处理理物业管管理纠纷纷。建设设、规划划、市政政、民政政、园林林、公安安、价格格、工商商等行政政管理部部门应当当按照其其法定职职责协

3、同同实施本本条例。第六六条 物物业管理理行业协协会应当当加强行行业建设设，负责责制定并并监督实实施物业业服务规规范，促促进物业业服务企企业依法法诚信经经营，促促进物业业管理行行业科学学、规范范、和谐谐发展。第二章 业主及及业主大大会第七七条 房房屋的所所有权人人为业主主。业主主在物业业管理活活动中的的权利和和义务按按照国务务院物物业管理理条例的有关关规定执执行。第八八条 物物业管理理区域内内的业主主可以设设立业主主大会，选举业业主委员员会。业业主较少少，经全全体业主主一致同同意决定定不设立立业主大大会的，由全体体业主共共同履行行业主大大会和业业主委员员会职责责。第九九条 划划分物业业管理区区域

4、应当当考虑物物业的共共用设施施设备，建筑物物规模，社区建建设等因因素，具具体划分分原则如如下：（一一）物业业管理区区域以物物业建设设宗地红红线图的的范围确确定；（二二）分期期建设或或者有两两个以上上建设单单位开发发建设的的物业，共用主主要配套套设施设设备的，应当划划分为一一个物业业管理区区域；（三三）不同同物业管管理区域域地理上上自然相相连的，业主未未入住前前，经各各自的建建设单位位同意，并已向向房屋买买受人明明示，或或业主入入住后，经各自自的业主主大会同同意后，可以合合并为一一个物业业管理区区域。划分分物业管管理区域域有争议议的，由由物业管管理行政政主管部部门会同同街道办办事处、乡镇人人民政

5、府府处理。本条条例实施施前已实实际形成成的独立立物业管管理区域域，不再再重新划划分。第十十条 新新建建设设项目拟拟实行物物业管理理的，建建设单位位在申请请办理房房屋销售售许可证证前，应应当向所所在地区区（县）物业管管理行政政主管部部门提出出划分物物业管理理区域的的申请。区（县）物物业管理理行政主主管部门门应当自自受理之之日起330日内内，在征征求街道道办事处处、乡镇镇人民政政府的意意见后进进行划分分，并书书面告知知建设单单位。第十十一条 物业管管理区域域符合下下例情形形之一的的，可以以设立业业主大会会： （一一）物业业出售且且已经交交付使用用的建筑筑面积达达到物业业总建筑筑面积550%以以上的

6、；（二二）首套套物业出出售并交交付使用用满二年年的，且且房屋出出售并交交付使用用的建筑筑面积达达到物业业管理区区域建筑筑物总面面积200%以上上的。物业业管理区区域符合合前款条条件后115日内内，建设设单位应应当书面面告知物物业所在在地街道道办事处处或者乡乡镇人民民政府。建设单单位未及及时履行行告知义义务的，业主可可以书面面告知物物业所在在地街道道办事处处或者乡乡镇人民民政府。街道道办事处处或者乡乡镇人民民政府应应当自收收到书面面告知330日内内，组织织成立业业主大会会筹备组组。区（县）物物业管理理行政主主管部门门应当予予以指导导。第十十二条 业主大大会筹备备组由55至9人人组成。其中，街道办

7、办事处或或乡镇人人民政府府工作人人员一名名，建设设单位代代表一名名，业主主代表33至7名名。筹备备组组长长由街道道办事处处或乡镇镇人民政政府工作作人员担担任。筹筹备组中中的业主主代表由由街道办办事处或或乡镇人人民政府府提名，并在物物业管理理区域内内公示，公示时时间不少少于7日日。半数数以上业业主对提提名提出出异义的的，由街街道办事事处、乡乡镇人民民政府重重新提名名。建设设单位和和物业服服务企业业应当提提供筹备备工作所所需的资资料。第十十三条 业主大大会筹备备组履行行下列职职责：（一一）确定定首届业业主大会会召开的的时间、地点、形式和和内容；（二二）拟定定管理规规约草案案和业主主大会议议事规则则

8、草案；（三三）确认认业主身身份和核核定业主主人数、业主专专有部分分面积、物业总总建筑面面积；（四四）拟定定业主委委员会委委员选举举办法；（五五）确定定业主委委员会委委员候选选人；（六六）首次次业主大大会的其其他准备备工作。 筹备备组应当当在首届届业主大大会会议议召开的的15日日前，将将前款第第（一）项至第第（五）项内容容在物业业管理区区域内公公示。第十十四条 业主大大会筹备备组应当当自成立立之日起起60日日内，组组织召开开首届业业主大会会。首届届业主大大会选举举产生业业主委员员会之日日起7日日内，筹筹备组应应当向业业主委员员会移交交筹备期期间的全全部资料料，筹备备组自行行终止。 第十十五条 业

9、主大大会分为为定期会会议和临临时会议议。业主主大会会会议由业业主委员员会按照照业主大大会议事事规则组组织召开开。第十十六条 下列事事项由业业主大会会决定：（一一）制定定和修改改业主大大会议事事规则；（二二）制定定和修改改管理规规约；（三三）选举举业主委委员会或或者更换换业主委委员会成成员；（四四）选聘聘和解聘聘物业服服务企业业；（五五）筹集集和使用用建筑物物及其附附属设施施的维修修资金；（六六）改建建、重建建建筑物物及其附附属设施施；（七七）改变变或者撤撤销业主主委员会会不适当当的决定定；（八八）有关关共有和和共同管管理权利利的其他他重大事事项。决定定前款第第（五）项和第第（六）项规定定的事项

10、项，应当当经专有有部分占占建筑物物总面积积2/33以上的的业主且且占总人人数2/3以上上的业主主同意。决定前前款其他他事项，应当经经专有部部分占建建筑物总总面积过过半数的的业主且且占总人人数过半半数的业业主同意意。第十十七条 业主大大会会议议可以采采用集体体讨论的的形式，也可以以采用书书面征求求意见的的形式，但是应应当由物物业管理理区域内内专有部部分占建建筑总面面积过半半数的业业主且占占总人数数占半数数业主参参加。业主主大会会会议表决决采用记记名投票票的方式式。一个个业主拥拥有一张张表决票票或者选选举票，每张表表决票或或者选举举票上应应当标明明其所有有的专有有物业建建筑面积积。采用用书面征征求

11、意见见的形式式召开业业主大会会的，应应当在所所在地街街道办事事处、乡乡镇人民民政府或或其委托托的社区区居委会会现场监监督指导导下进行行。物业业管理区区域内业业主人数数较多的的，可以以幢、单单元、楼楼层等为为单位，推选一一名业主主代表参参加业主主大会会会议。推选选业主代代表参加加业主大大会会议议的，业业主代表表应当于于参加业业主大会会会议33日前，就业主主大会会会议拟讨讨论的事事项书面面征求其其所代表表的业主主意见，凡需投投票表决决的，业业主的赞赞同、反反对及弃弃权的具具体票数数经本人人签字后后，由业业主代表表在业主主大会投投票时如如实反映映。业主主代表因因故不能能参加业业主大会会会议的的，其所

12、所代表的的业主可可以另外外推选一一名业主主代表参参加。第十十八条 业主委委员会由由业主大大会从业业主中选选举产生生。业主主委员会会委员的的人数应应当为单单数，但但是不得得少于55人，具具体人数数由业主主大会议议事规则则确定。主任、副主任任在业主主委员会会委员中中推举产产生。业业主委员员会任期期由业主主大会议议事规程程规定。业主主委员会会实行差差额选举举，差额额比例不不低于220%，业主委委员会委委员按照照预定名名额和侯侯选人得得票顺序序，经专专有部分分占建筑筑物总面面积过半半数的业业主且占占总人数数过半数数的业主主同意的的候选人人当选。未当选选业主委委员会委委员的候候选人按按照得票票顺序当当选

13、业主主委员会会候补委委员。第十十九条 业主委委员会应应当自选选举产生生之日起起30日日内，持持下列资资料向物物业所在在地区（县）物物业管理理行政主主管部门门和街道道办事处处或者乡乡镇人民民政府备备案：（一一）业主主大会成成立的情情况；（二二）业主主大会议议事规则则；（三三）管理理规约；（四四）业主主委员会会委员的的基本情情况。第二二十条 业主委委员会执执行业主主大会的的决定事事项，履履行下列列职责：（一一）召集集业主大大会会议议，报告告物业管管理的实实施情况况；（二二）代表表业主与与业主大大会选聘聘的物业业服务企企业签订订物业服服务合同同；（三三）及时时了解业业主、物物业使用用人的意意见和建建

14、议，监监督和协协助物业业服务企企业履行行物业服服务合同同；（四四）监督督管理规规约的实实施；（五五）业主主大会赋赋予的其其他职责责。第二二十一条条 有下下列情形形之一的的，业主主委员会会应当及及时召开开业主大大会临时时会议：（一一）有220%以以上业主主书面提提议；（二二）发生生重大事事故或者者紧急事事件需要要及时处处理的；（三三）法律律法规和和业主大大会议事事规则规规定应当当召开业业主大会会临时会会议的其其他事项项。业主主委员会会应当在在组织召召开业主主大会临临时会议议15日日前，将将会议、时间、地点、方式以以及表决决事项在在物业管管理区域域内公告告，并书书面告知知全体业业主，但但前款第第（

15、二）项情况况除外。应业业主提议议召集业业主大会会临时会会议的，业主委委员会应应当核实实提议人人的业主主身份。第二二十二条条 业主主委员会会不按规规定召集集业主大大会会议议的，业业主可以以请求物物业所在在地街道道办事处处或者乡乡镇人民民政府责责令限期期召集；逾期仍仍未召集集的，由由街道办办事处或或者乡镇镇人民政政府组织织召集。街道道办事处处或者乡乡镇人民民政府应应当于业业主大会会召开会会议155日前，将会议议的议题题、时间间、地点点区域以以及表决决事项在在物业管管理区域域显著位位置予以以公告。第二二十三条条 业主主委员会会会议由由主任召召集。主主任因故故不能履履行职责责时，由由副主任任召集。经1

16、1/3以以上委员员提议召召开业主主委员会会会议的的，应当当召开业业主委员员会会议议。主任任、副主主任无正正当理由由不召集集业主委委员会会会议的，由物业业所在地地街道办办事处或或者乡镇镇人民政政府指定定其他委委员召集集业主委委员会会会议。业业主委员员会委员员不得委委托其他他人出席席业主委委员会会会议。业主主委员会会会议应应当有过过半数委委员出席席，作出出的决定定应当经经全体委委员半数数同意。业主主委员会会会议应应当作书书面记录录，由出出席会议议的委员员签字并并加盖业业主委员员会印章章。第二二十四条条 业主主委员会会应当在在其任期期届满前前两个月月提出换换届筹备备组人选选名单，并在物物业管理理区域

17、内内公示，业主在在15日日内未提提出异议议的，换换届筹备备组按照照公示人人员名单单成立；半数以以上的业业主提出出异议的的，由业业主委员员会重新新提出人人选名单单。业主主委员会会换届筹筹备组在在征求业业主意见见的基础础上提出出新一届届业主委委员会候候选人名名单，差差额比例例不低于于20%，并在在物业管管理区域域内公示示。换届届筹备组组人员不不得作为为新一届届业主委委员会组组成人员员人选。业主主委员会会换届筹筹备组应应当在业业主委员员会任期期届满前前，组织织召开业业主大会会会议，选举产产生新一一届业主主委员会会。业主主委员会会任期届届满未完完成换届届选举的的，物业业所在地地街道办办事处或或者乡镇镇

18、人民政政府应当当组织或或者监督督业主委委员会组组织换届届选举。第二二十五条条 业主主有权就就涉及自自身利益益的事项项向业主主委员会会提出询询问，业业主委员员会应当当予以答答复。业主主委员会会应当定定期将工工作情况况通过公公告等形形式向全全体业主主报告。第二二十六条条 业主主委员会会组成人人员不得得有下列列行为：（一一）接受受物业服服务企业业或者物物业管理理利害关关系人提提供的利利益或者者财物；（二二）承揽揽本物业业管理区区域物业业服务企企业的业业务或者者推荐他他人到该该企业工工作；（三三）接受受可能妨妨碍公正正履行职职务的其其他利益益。第二二十七条条 业主主委员会会组成人人员有下下列情形形之一

19、的的，其业业主委员员会组成成人员资资格自行行终止：（一一）本人人、配偶偶及其直直系亲属属在本物物业管理理区域的的物业服服务企业业任职的的；（二二）因物物业转让让、灭失失等原因因不再是是业主的的；（三三）因疾疾病或者者其他原原因丧失失履行职职责能力力的；（四四）被判判处刑罚罚的。第二二十八条条 业主主委员会会组成人人员有下下列情形形之一的的，经业业主大会会会议通通过，其其业主委委员会组组成人员员资格终终止：（一一）不履履行业主主委员会会委员职职责或者者无故三三次缺席席业主委委员会会会议的；（二二）不履履行业主主义务，不遵守守管理规规约，情情节严重重且拒不不改正的的；（三三）违反反本条例例第二十十

20、六条规规定的；（四四）向业业主大会会或者业业主委员员会提出出辞呈的的；（五五）其他他原因不不宜担任任业主委委员会委委员的。第二二十九条条 业主主委员会会主任资资格终止止的，由由业主委委员会组组成人员员推选一一位副主主任任主主任；副副主任资资格终止止的，由由业主委委员会组组成人员员从委员员中推选选副主任任；委员员资格终终止的，由候补补委员按按照得票票多少依依次递补补。业主主委员会会应当及及时在物物业管理理区域内内公告组组成人员员的变更更情况。业主主委员会会组成人人员资格格终止的的，应当当自终止止之日起起3日内内将其保保管的有有关资料料、印章章等物品品交回业业主委员员会。第三章 物业管管理服务务第

21、三三十条 物业服服务企业业应当具具有独立立法人资资格和相相应的资资质证书书。物业业服务从从业人员员应当取取得相应应的职业业资格证证书。外埠埠物业服服务企业业进入本本市从事事物业管管理服务务的,应应当到物物业管理理行政主主管部门门备案。市物物业管理理行政主主管部门门每年应应当对物物业服务务企业的的资质和和其从业业人员的的职业资资格证书书等资料料进行核核对。第三三十一条条 一个个物业管管理区域域由一个个物业服服务企业业实施物物业服务务。第三三十二条条 业主主委员会会应当与与业主大大会选聘聘的物业业服务企企业订立立书面的的物业服服务合同同。第三三十三条条 物业业服务合合同主要要内容：（一一）物业业管

22、理服服务事项项；（二二）服务务质量和和费用；（三三）双方方的权利利义务；（四四）专项项维修资资金的管管理与使使用；（五五）物业业管理用用房的使使用；（六六）合同同期限；（七七）违约约责任。第三三十四条条 物业业服务企企业应当当按照物物业服务务合同的的约定，提供相相应的服服务。物业业服务企企业未能能履行物物业服务务合同的的约定，导致业业主人身身、财产产安全受受到损害害的，应应当依法法承担相相应的法法律责任任。第三三十五条条 物业业服务收收费应当当遵循合合理公开开以及费费用与服服务水平平相适应应的原则则。按不不同物业业的使用用性质和和特点，实行政政府指导导价、市市场调节节价，其其收费项项目、收收费

23、标准准和计费费方式由由业主和和物业服服务企业业按照国国家规定定的物业业服务收收费办法法在物业业服务合合同中约约定。第三三十六条条 业主主应当根根据物业业服务合合同的约约定交纳纳物业服服务费用用。业主主与物业业使用人人约定由由物业使使用人交交纳物业业服务费费用的，从其约约定；物物业使用用人未按按约定交交纳物业业服务费费用的，业主负负连带交交纳责任任。已竣竣工但尚尚未出售售或者尚尚未交给给物业买买受人的的房屋，物业服服务费用用由建设设单位交交纳。物业业服务合合同未约约定或者者未经业业主同意意，物业业服务企企业自行行提供的的服务，不得向向业主收收取费用用。第三三十七条条物业业管理区区域内，供水、供电

24、、供气、供热、通信、有线电电视、宽宽带数据据传输等等专业经经营单位位应当向向最终用用户收取取费用。物业服服务企业业接受专专业经营营单位委委托代收收费用的的，代收收服务费费由委托托单位支支付，不不得向业业主收取取手续费费等额外外费用。专业业经营单单位不得得强制物物业服务务企业代代收费用用，不得得因物业业服务企企业拒绝绝代收有有关费用用而停止止向最终终用户提提供服务务。第三三十八条条 前期期物业服服务合同同终止或或者解除除后155日内，物业服服务企业业应当向向业主委委员会移移交物业业管理用用房及下下列相关关资料：（一一）竣工工总平面面图，单单体建筑筑、结构构、设备备竣工图图，配套套设施、地下管管网

25、工程程竣工图图等竣工工验收资资料；（二二）设施施设备的的安装、使用和和维护保保养等技技术资料料；（三三）物业业质量保保修文件件和物业业使用说说明文件件；（四四）物业业管理所所必需的的其他资资料。第三三十九条条 物业业服务企企业退出出物业管管理区域域的物业业管理服服务，应应当履行行下列交交接义务务：（一一）移交交服务档档案资料料和物业业服务用用房，实实行酬金金制的，还应当当移交物物业服务务期间的的财务档档案：（二二）撤出出管理区区域内的的物业服服务人员员；（三三）清退退预收、代收的的有关费费用；（四四）法律律、法规规规定的的其他事事项。第四四十条 业主、业主委委员会、物业服服务企业业、建设设单位

26、之之间在物物业管理理服务活活动中发发生争议议的，可可以要求求物业所所在地街街道办事事处或者者乡镇人人民政府府调解，也可以以依法提提起民事事诉讼或或者申请请仲裁。业主主、业主主委员会会、物业业服务企企业对违违反本条条例的行行为，可可以向物物业管理理行政主主管部门门及其他他有关部部门投诉诉举报，有关部部门应当当及时调调查核实实，并依依法处理理。第四章 前期物物业管理理第四四十一条条 在业业主、业业主大会会选聘物物业服务务企业之之前，建建设单位位选聘物物业服务务企业的的，应当当签订书书面的前前期物业业服务合合同。第四四十二条条 提倡倡建设单单位按照照房地产产开发与与物业管管理相分分离的原原则，通通过

27、招投投标的方方式选聘聘具有相相应资质质的物业业服务企企业实施施前期物物业管理理。住宅宅物业出出售前，建设单单位应当当通过招招投标的的方式选选聘物业业服务企企业。投投标人少少于3个个或者住住宅规模模较小的的，经市市物业管管理行政政主管部部门批准准，可以以采用协协议方式式选聘具具有相应应资质的的物业服服务企业业。第四四十三条条 建设设单位应应当在销销售物业业之前，制定临临时管理理规约，对有关关物业的的使用、维护、管理，业主的的共同利利益，业业主应当当履行的的义务，违反规规约应当当承担的的责任等等事项依依法作出出约定。建设设单位制制定的临临时管理理规约，不得侵侵害物业业买受人人的合法法权益。第四四十

28、四条条 建设设单位应应当将前前期物业业服务合合同和临临时管理理规约向向物业管管理行政政主管部部门备案案。并将将其内容容在销售售场所向向物业买买受人公公示，予予以说明明。建设设单位与与物业买买受人签签订的买买卖合同同应当包包含前期期物业服服务合同同的内容容。物业业买受人人在与建建设单位位签定买买卖合同同时，应应当书面面承诺遵遵守临时时管理规规约。第四四十五条条 本市市实行新新建住宅宅物业保保修金监监管制度度。新建建住宅物物业保修修金实行行统一交交存，权权属不变变、专款款专用、政府监监管的原原则。新建建住宅物物业、住住宅区内内的非住住宅物业业以及与与单幢住住宅楼结结构相连连的非住住宅物业业，其建建

29、设单位位应当在在物业竣竣工验收收合格后后，申请请不动产产权属初初始登记记前，按按照物业业建筑安安装总造造价2%的比例例，一次次性向市市物业管管理行政政主管部部门设立立的保修修金专门门账户交交存物业业保修金金。长安安区、临临潼区、阎良区区及市辖辖县的物物业保证证金应当当交存到到所在地地物业管管理行政政主管部部门设立立的专门门账户。第四四十六条条 建设设单位应应当按照照国家规规定的保保修期限限和保修修范围，承担房房屋的保保修责任任。前期期物业管管理期间间，不得得使用共共用部位位、共用用设施设设备专项项维修资资金，不不得转让让物业的的共用部部位、共共用设施施设备的的所有权权和使用用权。建设设单位不不

30、履行保保修义务务的，业业主或者者业主委委员会可可以提出出申请，经区（县）物物业管理理行政主主管部门门核实后后，由物物业服务务企业组组织维修修，费用用从建设设单位交交存的保保修金中中支付。区（县）物物业管理理行政主主管部门门应当在在保修金金动用后后3个工工作日内内书面通通知建设设单位。建设单单位在收收到书面面通知之之日起115日内内足额补补存。第四四十七条条 物业业服务企企业承接接物业时时，应当当对共用用部位、共用设设施设备备进行查查验。在在办理物物业承接接验收手手续时，签订承承接查验验确认书书，建设设单位并并应当向向物业服服务企业业移交相相关资料料。第四四十八条条 前期期物业管管理适用用本条例

31、例有关物物业管理理服务内内容、服服务质量量要求的的规定。前期物物业管理理费用，由入住住的业主主、建设设单位按按前期物物业服务务合同的的规定交交纳。第四四十九条条 新建建物业管管理区域域内，建建设单位位应当按按照下列列规定配配置物业业管理用用房：（一一）物业业建筑面面积300万平方方米以下下的，按按物业建建筑面积积的3提供，但最低低不得少少于1000平方方米；（二二）物业业建筑面面积超过过30万万平方米米的，除除按照330万平平方米的的3提提供外，超过部部分按11的标标准提供供；（三三）具备备水、电电等基本本使用功功能，且且位于地地面以上上的建筑筑面积不不低于物物业管理理用房建建筑面积积的500

32、。业主主委员会会的办公公用房从从物业管管理用房房中调剂剂，建筑筑面积不不少于330平方方米。物业业管理用用房属于于全体业业主共有有，并依依法办理理产权登登记，建建设单位位、物业业服务企企业不得得改变其其用途。业主委委员会不不得将物物业服务务用房转转让或者者改作他他用。第五五十条 前期物物业服务务合同可可以约定定期限；但是，期限未未满、业业主委员员会与业业主大会会选聘的的物业服服务企业业签订的的物业服服务合同同生效的的，前期期物业服服务合同同终止。 第五五十一条条 前期期物业管管理阶段段，有下下列情况况之一的的，建设设单位应应当依法法重新选选聘物业业服务企企业，并并监督服服务企业业之间依依法交接

33、接：（一一）前期期物业服服务合同同到期，首届业业主大会会尚未成成立物业业服务企企业不愿愿再续签签合同的的；（二二）物业业服务企企业擅自自集体撤撤离小区区的；（三三）物业业服务企企业被吊吊销营业业执照或或资质证证书的；（四四）法律律法规规规定的其其他情形形。第五章 物业的的使用与与维护第五五十二条条 业主主、物业业使用人人应当遵遵守管理理规约和和物业服服务合同同的约定定，爱护护物业管管理区域域内的共共用部位位、共用用设施设设备。第五五十三条条 物业业管理区区域内禁禁止下列列行为：（一一）损坏坏房屋承承重、抗抗震结构构或者房房屋外貌貌；（二二）私自自占用、损坏共共用部位位、共用用设施设设备；（三三

34、）违反反物业管管理区域域规划搭搭建建筑筑物、构构筑物；（四四）侵占占绿地、毁坏花花草树木木；（五五）乱设设摊点、乱停车车辆；（六六）乱倒倒垃圾、堆放杂杂物；（七七）擅自自在建筑筑物、构构筑物上上张贴、涂写、刻画；（八八）影响响其他用用户采光光、通风风及其他他生活便便利；（九九）排放放或者堆堆放有毒毒有害物物质，堆堆放易燃燃易爆物物品或者者排放超超过规定定标准的的噪音；（十十）从事事危害公公共利益益的活动动；（十十一）法法律、法法规禁止止的其他他行为。第五五十四条条 物业业的共用用部位、共用设设施设备备维修养养护时，相邻的的业主、物业使使用人应应予配合合。因相相邻业主主、物业业使用人人阻挠维维修

35、养护护造成其其他业主主、物业业使用人人财产损损失的，责任人人应当负负责赔偿偿。因维维修养护护造成相相邻业主主、物业业使用人人的自用用部位、自用设设施设备备损失或或者其他他财产损损失的，责任人人应当负负责修复复或者赔赔偿。第五五十五条条 物业业保修期期届满后后，业主主专有部部分的养养护、维维修，由由业主负负责；业业主与物物业使用用人另有有约定的的，从其其约定。业主或或者物业业使用人人也可以以委托物物业服务务企业进进行维修修养护，并承担担相应的的费用。业主主长期空空置物业业时，应应当告知知物业服服务企业业，并与与物业服服务企业业就专有有部分的的养护、维修、管理等等事项进进行协商商，采取取措施防防止

36、漏水水、漏气气等事故故的发生生。第五五十六条条 业主主或者物物业使用用人装饰饰装修住住宅，应应当遵守守国家和和省、市市有关装装饰装修修和房屋屋安全管管理的相相关规定定，并与与物业服服务企业业签订协协议，协协议中应应当载明明房屋装装饰装修修禁止行行为和注注意事项项。第五五十七条条 业主主、物业业使用人人应当按按照房屋屋权属证证书载明明的用途途使用房房屋，不不得擅自自改变其其使用性性质。擅擅自改变变房屋使使用性质质的，物物业服务务企业应应当予以以制止，并及时时向有关关行政管管理部门门报告。物业业服务企企业不得得改变物物业管理理区域共共用部位位、共用用设施设设备的使使用性质质。第五五十八条条 业主主

37、、物业业服务企企业不得得擅自占占用、挖挖掘物业业管理区区域内的的道路、场地，损害业业主的共共同利益益。因维维修物业业或者公公共利益益，业主主确需临临时占用用、挖掘掘道路、场地的的，应当当征得业业主委员员会和物物业服务务企业的的同意；物业服服务企业业确需临临时占用用、挖掘掘道路、场地的的，应当当征得业业主委员员会的同同意。业主主、物业业服务企企业应当当将临时时占用、挖掘的的道路、场地，在约定定期限内内恢复原原状。 第五五十九条条 供水水、供电电、供气气、供热热、通信信、有线线电视、宽带数数据传输输等专业业经营单单位，应应当依法法承担物物业管理理区域内内相关管管线和设设施设备备的维修修、养护护、更

38、新新等责任任及相关关费用。专业业经营单单位可以以将专业业经营设设施设备备的维护护、保养养等事宜宜委托给给物业服服务企业业承担，物业服服务企业业可以按按照委托托合同向向专业经经营单位位收取报报酬。第六六十条 利用物物业共用用部位、共用设设施设备备设置广广告和进进行其他他经营性性活动的的，应当当在征得得相关业业主、业业主大会会同意，并征求求物业服服务企业业的意见见后，按按照规定定办理有有关手续续。所得得收益应应当主要要用于补补充专项项维修资资金，也也可以按按照业主主大会的的决定使使用。第六六十一条条 物业业存在安安全隐患患，危及及公共利利益及他他人合法法权益时时，责任任人应当当及时维维修养护护，有

39、关关业主应应当给予予配合。责任任人不履履行维修修养护义义务时，经业主主大会同同意，可可以由物物业管理理企业维维修养护护，费用用由责任任人承担担。第六六十二条条 业主主应当遵遵守法律律、法规规以及管管理规约约。业主主大会和和业主委委员会，对任意意弃置垃垃圾、排排放污染染物或者者噪声、违反规规定饲养养动物、违章搭搭建、侵侵占通道道、拒付付物业费费等损害害他人合合法权益益的行为为，有权权依照法法律、法法规以及及管理规规约，要要求行为为人停止止侵害、消除危危险、排排除妨害害、赔偿偿损失。业主对对侵害自自己合法法权益的的行为，可以依依法向人人民法院院提起诉诉讼。物业业服务企企业对业业主违反反服务合合同或

40、者者法律、法规、管理规规约，实实施妨害害物业服服务与管管理的行行为，应应请求业业主恢复复原状，停止侵侵害，排排除妨害害等并承承担相应应民事责责任。第六章 专项维维修资金金的管理理与使用用第六六十三条条 一个个物业管管理区域域内有两两个以上上产权人人的住宅宅物业、住宅小小区内的的非住宅宅物业或或者与单单幢住宅宅楼结构构相连的的非住宅宅物业的的业主以以及出售售公有住住房的单单位，应应当交存存专项维维修资金金。专项项维修资资金及其其孳息归归业主所所有，专专项用于于物业保保修期满满后物业业共用部部位、共共用设施施设备的的维修和和更新、改造，不得挪挪作他用用。第六六十四条条 专项项维修资资金按下下列标准

41、准交存和和提取：（一一）商品品住宅与与商品住住宅相连连的非住住宅的业业主按照照所拥有有物业的的建筑面面积交存存专项维维修资金金，每平平方米建建筑面积积交存首首期专项项维修资资金的数数额为当当地住宅宅建筑安安装工程程每平方方米造价价的5%至8%。物业业管理行行政主管管部门，应当根根据本地地区情况况，合理理确定、公布每每平方米米建筑面面积交存存首期专专项维修修资金的的数额，并适时时调整。（二二）售后后公有住住房的业业主按照照所拥有有物业的的建筑面面积交存存专项维维修资金金。每平平方米建建筑交存存首期专专项维修修资金的的数额为为当地房房改成本本价的22%。（三三）出售售公有住住房的售售房单位位按照多

42、多层住宅宅不低于于售房款款的200%，高高层住宅宅不低于于售房款款的300%，从从售房款款中一次次性提取取专项维维修资金金。第六六十五条条 房屋屋买受人人在办理理房屋入入住手续续前，应应当足额额交存首首期专项项维修资资金。业主主大会成成立前，专项维维修资金金由物业业所在地地物业管管理行政政主管部部门代为为管理。业主大大会成立立后，应应当在物物业管理理行政主主管部门门委托的的商业银银行中选选择一家家开立维维修资金金帐户。维修资资金代管管部门应应当按照照有关规规定将该该物业管管理区域域内业主主交存的的维修资资金账面面余额划划转至业业主大会会开立的的维修资资金账户户，并将将有关账账目等移移交业主主委

43、员会会。业主主大会开开立的住住宅专项项维修资资金账户户，应当当接受所所在地物物业管理理行政主主管部门门的监督督。第六六十六条条 开立立专项维维修资金金专户，应当以以物业管管理区域域为单位位设账，按房屋屋门户号号设分户户账；未未划分物物业管理理区域的的，以幢幢为单位位设账，按房屋屋门户号号设分户户账。第六六十七条条 住宅宅共用部部位、共共用设施施设备维维修和更更新、改改造费用用的分摊摊办法，相关业业主有约约定的，从其约约定；无无约定的的，根据据其各自自拥有物物业的建建筑面积积比例按按照下列列规定分分摊：（一一）用于于小区共共用设施施设备维维修和更更新、改改造的，由小区区业主按按照其拥拥有物业业的

44、建筑筑面积比比例承担担，并从从小区业业主交存存的维修修资金中中列支；（二二）用于于整幢楼楼本体共共用部位位、共用用设施设设备维修修和更新新、改造造的，由由整幢楼楼业主按按照其拥拥有物业业的建筑筑面积比比例承担担并从该该幢业主主交存的的维修资资金中列列支；（三三）用于于本单元元内共用用部位、共用设设施设备备维修和和更新、改造的的，由本本单元内内业主按按照其拥拥有物业业的建筑筑面积比比例承担担，并从从该单元元业主交交存的维维修资金金中列支支。住宅宅共有部部位、共共用设施施设备维维修和更更新、改改造，涉涉及尚未未售出商商品住宅宅、非住住宅的，建设单单位应当当按照尚尚未售出出商品住住宅、非非住宅的的建

45、筑面面积，分分摊维修修和更新新、改造造费用。第六六十八条条 业主主转让物物业的，专项维维修资金金中的剩剩余部分分应当结结转受让让人。因拆拆迁或者者其他原原因造成成物业灭灭失的，剩余的的专项维维修资金金应当退退还业主主。第六六十九条条 市人人民政府府应当制制定专项项维修资资金的统统一管理理使用办办法。专专项维修修资金的的管理使使用办法法应当包包括使用用计划报报批制度度、财务务预决算算管理制制度、审审计监督督制度以以及业主主查询对对帐制度度。第七章 法律责责任第七七十条 违反本本条例规规定，不不移交有有关资料料的，由由物业管管理行政政主管部部门责令令限期改改正，逾逾期仍不不移交相相关资料料的，对对

46、相关建建设单位位、物业业服务企企业予以以通报，并处11万元以以上100万元以以下的罚罚款。第七七十一条条 违反反本条例例规定，有下列列行为之之一的，由物业业管理行行政主管管部门责责令限期期改正，给予警警告，并并按照本本条第二二款的规规定处以以罚款；所得收收益，用用于物业业管理区区域内物物业共用用部位、共用设设施设备备的维修修、养护护，剩余余部分按按照业主主大会的的决定使使用：（一一）擅自自改变物物业管理理区域内内按照规规划建设设的公共共建筑和和共用设设施用途途的；（二二）擅自自占用、挖掘物物业管理理区域内内道路、场地的的；（三三）擅自自利用物物业共用用部位、共用设设施设备备进行经经营的。个人人有前款款规定行行为之一一的，处处10000元以以上1万万元以下下的罚