物业工程部前期介入指引gvhe.docx

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1、一. 规划标准准项目分项标准备注/图图片总体规划建筑总体体布局1. 建议采用用围合式式建筑，四四周房屋屋，中庭庭景观；2. 坐北朝南南，多采采用玻璃璃窗；3. 应考虑每每一户的的私密性性。出入口设设置1.小区区入口应应结合景景观设计计值班岗岗亭和安安全岛，值值班岗亭亭宜布置置在人行行出入口口一侧，安安全岛宜宜布置在在车行道道的进出出道闸中中间。注注意安全全岛和岗岗亭设置置应考虑虑车辆的的转弯半半径。建建议在小小区入口口设置出出租车停停泊位；2.有学学校的出出入口应应设置在在小区外外，应有有家长接接送区；3.住宅宅小区总总坪出入入口不宜宜超过33个（440万平平米以上上的小区区可以考考虑设计计4

2、个），其其中一个个设为人人行主出出入口。地地下车库库出入口口应和总总坪出入入口结合合在一起起，以降降低后期期管理成成本。住住区交通通实行全全封闭式式管理；4.商业业出入口口应与住住宅出入入口分开开设置；5.主要要道路和和出入口口人车分分流，在在设计和和设施配配置上考考虑到限限速要求求及回车车余地；6.园区区大门口口设总平平面图；7.出入入口造型型与建筑筑风格相相匹配，有有一定的的宣传效效果；8、道闸闸设为栅栅栏式，且且与岗亭亭、安全全岛之间间不能留留空隙。若若无地面面停车位位的车库库出入口口道闸一一律设置置在地下下。道闸设在在地下的的样式。地地面也采采用该样样式。9、人行行出入口口分为业业主专

3、属属通道和和访客通通道：、业主主专属通通道采用用箱式双双摆闸机机，宽度度为1.9米（净净宽为11.5米米）。访访客通道道为1.2米（净净宽），采采用箱式式单摆闸闸机；出出入口旁旁设置有有非机动动车道的的，建议议安装滚滚闸机，像像地铁进进出一样样（如图图样式）；、摆闸闸机均用用门禁控控制。进进去刷卡卡，出来来自行按按钮。刷刷卡感应应器离门门应有00.6米米的距离离；、应在在出入口口及岗亭亭处设固固定摄像像机（摄摄橡机应应有逆光光补偿功功能），分分别监控控车行和和人行；、应在在整个出出入口上上面设置置与项目目风格相相一致的的防雨措措施；、业主主卡应具具有一卡卡通功能能。摆闸机样样式滚 闸 机 样

4、式式岗亭样式式1. 岗亭样式式应与建建筑风格格相匹配配； 2. 岗亭设置置要四面面通透，方方便观察察来往车车辆和行行人，大大岗亭大大于9平平方米，小小岗亭（移移动）小小于2平平方米，大大于1平平方米；3. 岗亭内配配置应急急电源，配配电箱一一个，五五孔插座座4个（带带漏电保保护功能能）、宽宽带、电电话各一一，照度度应在2200LLX以上上；4. 岗亭应隔隔热保温温经久耐耐用，不不漏水；5. 岗亭应预预留防雨雨可视主主机机位位及车辆辆管理系系统安装装位；6. 岗亭内办办公桌最最好采用用铁制经经久耐用用型。总体规划交通流线线1. 应尽量避避免在大大流量城城市干道道上开口口，如果果受周边边环境限限制

5、，必必要的时时候应该该根据高高峰时段段周边城城市道路路的车流流量及是是否堵塞塞的调研研，考虑虑增加其其他出入入口分散散车流，但但应考虑虑建设及及后期管管理成本本；2. 小区实行行人车分分流，尽尽量不在在小区总总坪上设设置车位位；3. 应在总坪坪上规划划搬家/装修通通道（可可利用园园区总坪坪上消防防通道）。应应能直通通单元大大堂。机动车库库设置1. 住宅停车车应与商商业停车车位分开开；2. 地下车辆辆出入口口，距离离城市道道路的规规划红线线不应小小于7.5m，并并在距出出入口边边线内22m处作作视点1120范围内内至边线线外7.5m以以上不应应有遮挡挡视线障障碍物；3. 地下车库库应在小小区外设

6、设置出入入口（可可避免车车辆进入入小区占占消防车车道停车车，客户户敏感度度极高）。车库的车辆出入口不应多于3个。并应设置通向总坪上的人流专用出入口；4. 各汽车出出入口之之间的净净距应大大于155m；5. 出入口的的净宽度度，双向向行驶时时不应小小于7mm，单向向行驶时时不应小小于5mm。车库限限高应在在2.55米以上上；6. 地下汽车车库在出出入地面面的坡道道应设置置与坡道道同宽的的截流水水沟和承承重型高高分子复复合盖子子及闭合合的挡水水槛。出出入口上上设置雨雨棚；7. 地下汽车车库宜设设置带隔隔油措施施的散水水沟及集集水坑和和排水泵泵，应属属于应急急回路。采采用双泵泵；8. 车库出入入口均

7、应应设置道道闸，道道闸选用用格栅式式道闸，采采用刷卡卡自动读读写系统统，距离离大于33米；9. 为了减小小车辆进进出车库库噪音，车车库出入入口可设设计为压压条式胶胶链，车车道四周周应有隔隔离设施施，用景景观方式式处理；10. 车库出入入口建议议采用直直坡道式式，坡道道斜度不不大于330度，建建议采用用防滑、凹凹槽式，车车道出口口应有降降噪措施施；11. 有条件的的情况下下，最好好在车库库出入口口设置路路肩，以以利于车车辆紧急急临时停停靠；12. 在满足通通行能力力的前提提下，应应尽量减减少车辆辆出入口口，实行行人车分分流，降降低后期期管理成成本；14、出出入口车车道不应应直接对对着车位位，应直

8、直接与车车道相接接。车辆辆道闸和和岗亭设设置在地地下的情情况：则则该车库库出入口口与地下下室相接接的车道道部位应应适当扩扩大，确确保岗亭亭位置不不影响行行车；15、车车库柱与与柱之间间的距离离应7.55米，双双车道宽宽度车位长长度，单单车道宽宽3米。转转弯半径径应6米。豪豪华车位位2.55*5.3米，大大车位2.44*5.1米 ，标准准车位2.33*4.9米，小小车位2*4米米。1、申报报特级停停车场物物价局要要求出入入口不低低于3个个2、建议议车库出出入口设设置成椭椭圆形的的出口。方方便车辆辆出入。避避免擦挂挂。3、建议议车库出出入做成成隧道样样式（按按目前我我司项目目的做法法，要在在出入口

9、口上方做做雨棚，但但雨棚要增增加后期期维护成成本）。总体规划非机动车车库设置置1. 非机动车车车库位位置不应应与机动动车道交交叉；2. 车道宽度度应大于于2.77米，两两侧设置置人行梯梯步，中中间设置置自行车车道，单单个车道道宽度大大于900CM；中间自自行车道道宽度不不低于11.1米米，便于于老年车车及摩托托车推行；3. 坡度不超超过200度，地地面应设设置防滑滑齿；4. 墙面贴11.4米米耐磨墙墙砖；5. 进口净高高应大于于2米；6. 应设电瓶瓶车充电电插座（间间距700CM设设一个，独独立计量量）；7. 应在坡道道出、入入口处设设等宽的的排水沟沟和高分分子复合合盖子；8. 非机动车车库照

10、明明及插座座应采取取独立计计量；要能满足足老年三三轮车推推行。垃圾中转转房1. 垃圾中转转房位置置选择应应避免主主要人流流方向，应应考虑夏夏季风向向影响，建建议设在在比较隐隐蔽且方方便垃圾圾车出入入的位置置（最好好设置在在小区的的边缘和和城市道道路的接接口处，避避免垃圾圾车进入入小区影影响居民民生活）。开口朝外，垃圾站门和连接道路净空应不低于5米，前方应满足93米车辆停放。建议垃圾中转房总面积为60平米左右，分隔为两部分：一间为生活垃圾堆放区，面积为20平米，一间为永久固定建筑垃圾堆放区，面积为40平米，专门用于堆放正常装修期的装修垃圾；2. 垃圾中转转房门口口要求安安装卷帘帘门，要要求有路路

11、沿并有有斜坡便便于排水水，路面面下设置置排水沟沟；3. 垃圾中转转房内设设置要求求：1）地地面铺设设地砖，墙墙面铺设设瓷砖到到屋顶；2）有有窗户通通风（百百叶窗通通风口形形式）；3）有有水源及及洗拖布布的水池池；4）内内、外侧侧各设置置一条排排水沟，地地坪坡度度向排水水沟倾斜斜；5）室室内和门门口需考考虑照明明和插座座，最好好用防爆爆灯；4. 外墙设计计风格应应与小区区整体规规划相协协调。并并在垃圾圾房三边边种植与与小区景景观协调调的植物物加以隐隐蔽（建建议用琴琴丝竹）。总户数在在30000户以以上的垃垃圾房总总面积应应不低于于80平平方米。总体规划临时建渣渣池1. 竣工验收收后，交交房前在在

12、装修通通道外隐隐蔽区域域或靠暂暂不开放放的出口口处，用用彩钢瓦瓦或砖砌砌的临时时建渣池池，面积积根据小小区规模模宜在880-1100平平方米；2. 设置区位位应考虑虑远离住住宅、商商铺等人人流量较较大的场场所，宜宜在有高高差的地地点设置置内凹半半开畅式式并在周周边种植植大灌木木和乔木木遮挡；3. 门和连接接道路净净空应不不低于55米，前前方应满满足9*3米车辆辆停放，路路面应能能够承载载20吨吨以上的的车辆进进出。公共卫生生间1. 小区公共共卫生间间应结合合游泳池池和会所所功能用用房设置置及给水水增加独独立计量量措施；2. 地面：大大于20000户户时应在在靠近垃垃圾中转转房附近近设置一一个（

13、以以不影响响业主生生活为原原则）。地下下室：以以不影响响停车为为原则， 在南北北两端各各设置一一个。应应扣除功功能用房房的卫生生间；3. 应提前预预留泵坑坑及排污污管，设设置洗手手盆、蹲蹲坑位和和一个残残疾人座座便器；4. 排污泵采采用带绞绞刀式的的。总体规划围墙1. 围墙高度度应大于于2.22米；2. 可分为混混凝土围围墙、铁铁艺围墙墙、木质质围墙；混凝土土围墙的的截面尺尺寸与标标准的误误差要求求不超过过20mmm，抹抹灰的配配合比不不低于11:2，饰饰面石材材应尽量量采用干干挂施工工工艺；铁艺围围墙的焊焊接须满满焊，接接头的防防锈处理理须刷防防锈漆，应应少采用用拼花，间间距需满满足规范范要

14、求；木质围围墙必须须做防腐腐处理，接接头要牢牢靠；3. 尽量少采采用铁艺艺和木质质栏杆，以以后需要要经常维维护，多多采用混混凝土做做法；4. 应设置不不影响业业主生活活的围墙墙灯，不是实实体墙的的围栏除除安装电电子围栏栏以外可可以安装装探照灯灯；5. 围墙两侧侧应种植植带剌植植物，外外侧加设设1米宽的的灌木绿绿蓠；6. 围墙应尽尽量直，栏栏杆应不不利于攀攀爬，无无横筋。空调室外外机位1、 空调位尺尺寸满足足房间面面积对应应功率的的常见空空调室外外机尺寸寸，客厅厅的空调调室外机机位宽度度不小于于1.1米。空空调位附附近应设设置有组组织排放放冷凝水水的排水水系统（应应能收纳纳冬季的的化霜水水和夏季

15、季排放的的冷凝水水），排排水管弯弯头处应应设检修修口（现现翡翠城城三期出出现部分分空调冷冷凝水排排水管因因安装施施工造成成堵塞，无无检修口口难以维维修）；2、 百叶窗式式设计，百百叶间距距应大于于5CMM，插销销控制开开闭；3、预留留的空调调室外机机穿墙孔孔的坡度度应向外外倾斜11CM，以以免雨水水倒灌；4、每个个房间均均设空调调位、管管道孔、冷冷凝水管管，包括括厨房和和饭厅。各各房间的的空调不不得经过过其它房房间后再再联接到到室外机机；5、商铺铺预留空空调机位位（应充充分考虑虑房间重重新分割割后空调调增多），且且遮蔽（美美观要求求和楼上上用户的的要求）。6、商业业用房如如按餐饮饮用途考考虑，

16、应应设置烟烟道。7、注意意问题：、空调调位置占占用业主主的使用用与活动动空间（尤尤其要避避免开门门后人走走进来碰碰头！）易易导致投投诉；、空调调的吹风风应朝向向阳台内内而不朝朝建筑外外易导致致投诉；、商铺铺一般采采用大功功率的中中央空调调或分体体空调，遮遮蔽不仅仅是美观观要求，也也是上层层住户的的敏感问问题，尤尤其是上上层住宅宅时；、商铺铺的通风风不良（尤尤其大玻玻璃幕墙墙），容容易出现现用户强强行改变变窗型的的情况；、与小小区相邻邻的商铺铺，不向向小区内内设窗和和通道，如如要设窗窗，应加加装内防防盗网；、空调调管穿墙墙孔借道道时，需需保证前前面的孔孔高于后后面的孔孔，确保保冷凝水水排施；8、

17、会所所、商业业等大型型中央空空调外机机位，应应考虑排排风方向向和噪音音问题对对相邻业业主的影影响以及及从高空空往下看看的整体体美观效效果。总体规划外立面采用经久久耐脏的的磁砖粘粘帖。便便于后期期物业清清洁外墙墙。栏杆1、阳台台、上人人屋面栏栏杆六层层及以下下不低于于1.005米，七七层及以以上不低低于1.15米米,不得得有负偏偏差 ；2、竖杆杆间距临临空处栏栏杆竖杆杆净间距距不应大大于0.11，且不不得有正正偏差；3、护栏栏玻璃承承受水平平荷载的的无框架架护栏玻玻璃必须须使用钢钢化夹层层玻璃，厚厚度不应应小于112mmm，当临临空高度度超过55时，必必须采用用钢化夹夹层玻璃璃；4、外窗窗台高度

18、度或防护护栏杆高高度不低低于0.90mm，且不不得有负负偏差；5、外阳阳台露台台建议少少采用普普通铁制制栏杆，和和少用防防腐木。因因后期返返修率高高。现翡翠城城一、二二期的栏栏杆木扶扶手不到到一年就就损坏的的情况比比较严重重。保洁工具具间、拖拖把池、取取水点1、电梯梯公寓大大堂应设设置向外外单独开开门的保保洁间（335平平方米），并并设置给给水点和和2200v100A五孔孔插座及及地漏；2、建议议水景水水绿化、保保洁循环环使用；3、园区区绿化取取水点在在靠围墙墙侧按每每50米米设1个个，采用用快速接接头连接接器。保保洁取水水点在每每幢楼的的单元出出入口附附近绿化化带中设设1个，约约0.22平方

19、米米，表面面贴石材材，设置置汀步进进入，作作景观布布置。中中庭、岗岗亭各设设置一个个保洁取取水点。商商业街每每1000米设置置一个保保洁取水水点。可可于绿化化带上设设置；4、应在在单元大大堂和楼楼层每间间隔5层层设置一一个保洁洁取水点点（可设设置于水水表井里里。并同同时做拖拖布池，拖拖布池应应作防水水处理和和贴瓷砖砖）。5、目前前保洁取取水点标标准不统统一，位位置不规规范；建建议设计计到架空空层处，方方便使用用，减少少景观效效果的干干扰，保保洁取水水点的的的池子下下沉，不不低于雨雨水井深深度方便便排水即即可。噪音问题生活水泵泵房1、需在在四面做做吸音板板，水泵泵底座应应加减震震垫，加加软连接接

20、，出水水主管线线需要加加减震吊吊环。最最好是设设计水泵泵房时远远离住户户。电梯机房房1、离住住户较近近的电梯梯，安装装时候基基础加减减震垫，接接触器加加减震垫垫，墙壁壁需要做做吸音措措施。选选择低噪噪音的排排风扇。1、翡翠翠城一期期电梯机机房常引引起业主主投诉。中央空调调机1、做噪噪音处理理，设计计安装时时要考虑虑排风口口错开住住户位置置，可选选择低噪噪音设备备。1、翡翠翠城一期期会所楼楼顶的中中央空调调排风口口离住户户比较近近，未做做防噪措措施。经经常引起起业主投投诉。噪音问题发电机房房1、发电电机的噪噪音：应应做降噪噪处理，设设计时考考虑离住住户位置置要远。2、发电电机排风风口位置置：应离

21、离住户要要远，设设计时应应做噪音音处理。3、设计计时宜紧紧邻配电电房。1、翡翠翠城一、二二期的发发电机位位置和风风口由于于离住户户比较近近，噪音音未处理理好，经经常引起起业主投投诉。车库出入入口挡水水沟的雨雨水篦子子1、车库库出入口口挡水沟沟的雨水水篦子应应使用加加厚井盖盖，井沟沟沿不能能太低，井井盖与沟沟沿要平平。一二期的的车库出出入口井井盖太薄薄，安装装不平。导导致车辆辆出入时时有很大大的噪音音。阳光棚1、注意意冷凝水水滴的排排放位置置，可在在棚顶牵牵引藤类类植物。尽尽量减少少业主投投诉。如翡翠城城一期的的车库出出入口。井盖1、排水水井位置置不要设设计在园园区道路路上，宜宜使用高高分子复复

22、合井盖盖。1、翡翠翠城一二二期存在在排水井井设在园园区道路路的情况况。单元门1、单元元门应使使用磁碰碰锁。可减小噪噪音。设备房电梯机房房1、控制制柜、屏屏的安装装位置应应符合：控制柜、屏屏正面距距门、窗窗不小于于；控制柜柜、屏的的维修侧侧距墙不不小于；控控制柜、屏屏距机械械设备不不小于。2、机房房门：需需要防盗盗，需要要有雨棚棚，门口口有挡水水防鼠功功能。3、窗户户的设计计以机房最最长面开开设对流流窗户，做做成普通通玻璃窗窗户内加加百叶窗窗，冬天天避免灰灰土，夏夏天通风风降温并并增加防防雨措施施。机房房外立面面3米内如如有建筑筑物需要要增加防防盗网。4、电风风扇的安安装控制制针对电梯梯控制柜柜

23、安装电电风扇，如如果机房房电梯达达到三台台，需要要两台以以上工业业用的电电风扇，电电风扇的的电源需需装时间间控制器器控制。1、 电梯机房房的保温温：根据实际际情况针针对性的的对电梯梯机房做做保温也也就是隔隔温，抵抵挡外来来温度的的增高，主主要针对对夏天中中午太阳阳直晒面面，隔温温的墙与与顶根据据实际情情况决定定，工艺艺简单价价格便宜宜即可。2、 房间内的的要求房间内不不宜设置置排水管管线与消消防管线线。线缆缆桥架不不宜从房房间中间间地下穿穿，应该该靠墙面面走，防防止踩踏踏造成桥桥架线缆缆破损触触电。（目目前翡翠翠城二期期存在有有消防管管线和线线缆桥架架从房屋屋中间穿穿。）3、 减震措施施：电梯

24、安装装时基座座需要做做减震措措施，接接触器固固定基座座需要安安装减震震垫。内内墙做隔隔音（结结合保温温）。按按GB1100558要求求：机房房700dB；轿厢噪噪声550dBB；开关关门噪声声655dB55业主主家噪音音要求，而根据建设部制定的住宅室内允许噪声标准，卧室、书房的噪声限制是白天最高45分贝，夜间最高35分贝。生活水与与消防水水泵房1、位置置需要设设置在非非住户下下面，设设置最下下层（禁禁止安装装在楼板板上，噪噪音难以以控制）；2、门需需要有防防火防盗盗防潮的的功能，有有通风透透气的对对流窗户户，运行行时温度度在400摄氏度度以下,相对湿湿度应在在80%以下；3、水泵泵、水池池（箱

25、）四四周要有有足够的的排水沟沟，（宽宽度根据据水箱补补水管的的流量）。需需要双排排水泵（一一主一备备），排排水管的的流量需需要水箱箱补水管管的流量量；4、水泵泵房的控控制柜需需要单独独空间（或或者与有有水箱水水泵之间间有隔挡挡），如如果爆管管，补水水阀门失失灵，水水泵坏等等不会造造成电器器故障事事件。基基础需要要25公公分以上上，门口口有挡水水门槛。控控制柜上上面不能能有水管管与喷淋淋；5、水泵泵基础需需要安装装减震垫垫，水泵泵补水给给水管线线上必须须安装软软连接，出出水管线线的掉件件应安装装减震环环；6、水泵泵房的总总供水主主管线上上安装过过滤器总总阀门；7、生活活水箱间间应在水水箱四周周做

26、V型型集水漕漕（500mm）并与散散水沟相相连；配电室1、配电电室应采采取适当当抬高该该所地面面等防水水措施，并并应避免免洪水或或积水从从其他渠渠道淹渍渍配电所所的可能能。2、配电电房上空空禁止给给排水管管道穿越越，如有有给排水水管道穿穿越须设设置必要要的防护护设施。3、配电电室内电电容器柜柜与墙面面的距离离不得小小于1.5米。干干式变压压器带有有IP22X及以以上防护护等级金金属外壳壳与墙的的净距不不得小于于0.88米。4、配电电室内配配电装置置距屋顶顶（除梁梁外）的的距离不不得小于于0.88米。5、配电电室内通通道的最最小净宽宽如下表表所示（单单位：米米）维护通道操作通道通往防爆间隔的通道

27、固定式手车式一面有开关设备时0.801.50单车长+0.901.20二面有开关设备时1.002.00双车长+0.601.206、配电电室地面面可采用用高标号号水泥抹抹面压光光或采用用水磨石石地面。7、长度度大于88m的配配电房须须设置两两个出口口，出口口宜布置置在两端端。大于于60米米时还应应设置其其他出口口，房门门应设置置为防火火门。8、配电电室、配配电柜门门均向外外开，配配电室内内的房间间门应双双向开启启。9、配电电室裸导导体垂直直上空不不能布置置灯具，上上空布置置灯具的的水平投投影与裸裸导体的的净距应应大于11米，灯灯具不得得采用软软线或链链吊装。10、配配电室不不能满足足通风要要求而采

28、采用机械械通风时时，如周周围环境境污浊的的应加装装空气过过滤器。11、高高压配电电室和电电容器室室宜设不不能开启启的自然然采光窗窗，窗户户下沿距距室外地地面高度度不宜小小于1.8米，临临街面不不应开窗窗。12、消消防设施施配置：配电房房宜设火火灾自动动报警及及固定式式灭火装装置。13、配配电房应应在与外外界有直直接联系系的部位位如配电电房门窗窗、电缆缆沟、风风口等装装设防小小动物进进入的防防鼠板或或防护网网。配电电房门口口处须设设置插槽槽式的活活动防鼠鼠板，防防鼠板采采用100灰色色酚醛树树脂防火火板，高高度以5500为宜。14、配配电房应应设置除除湿设施施（可安安装驱潮潮灯），相相对湿度度控

29、制在在80%以下。配配电房地地面应以以2-33的坡度度向室外外找坡。发电机房房1、发电电机应采采取适当当抬高该该所地面面等防水水措施，并并应避免免洪水或或积水从从其他渠渠道淹渍渍配电所所的可能能。2、位置置属于最最底层，不不在业主主住户下下方。设设置专门门的烟道道排到楼楼顶。3、发电电机房上上空禁止止给排水水管道穿穿越及消消防喷淋淋管网，如如有给排排水管道道穿越须须设置必必要的防防护设施施。3、消防防设施配配置：配配电房宜宜设火灾灾自动报报警及固固定式灭灭火装置置。4、二期期发电机机的油箱箱底部加加固的角角钢安装装在油箱箱里面，把把低部分分成三部部分，泻泻油孔在在中间，两两边部分分永远无无法正

30、常常清洗，希希望把加加固的角角钢做在在外面。5、油箱箱的底部部进油口口建议提提高到88-100公分，进进油管与与出油管管上下左左右错开开，发电电机在运运行的时时候回油油管回的的油不会会直接冲冲击成泡泡漠效应应，使油油混浊。6、油箱箱底部加加装清洗洗放油阀阀门；6、发电电机的底底部空间间太小，无无法更换换机油柴柴油，不不方便维维修。建建议在底底下开一一个槽，或或者是把把发电机机的工字字钢加高高到400公分以以上。7、加油油的管线线需要在在卸车的的位置与与油箱加加油口有有固定的的管线（如如翡翠城城三期即即可）8、配电电室地面面可采用用高标号号水泥抹抹面压光光或采用用水磨石石地面。9、储油油房门口口

31、需要做做挡油槛槛，油泻泻漏不蔓蔓延，不不污染，不不引起危危险。10、发发电机要要覆盖所所有的电电梯、消消防应急急照明（包包括车库库应急照照明）、生生活水泵泵房、消消防水泵泵房、车车库污水水泵、中中控、监监控用电电、电话话、宽带带、有线线，物业业服务中中心，车车辆道闸闸。橡树湾一一期发电电机上方方有喷淋淋管网；若出现现爆管或或喷淋时时将对发发电机造造成严重重的损坏坏；此问问题已向向开发反反应对；但目前前还未整整改；将将继续与与项目上上沟通协协调解决决；配套设施施物管用房房物业管理理用房规规划建设设管理若若干规定定（试行行）：1. 物业管理理用房包包括物业业办公用用房、物物业清洁洁用房、物物业储藏

32、藏用房、业业主委员员会活动动用房等等；2. 市规划局局应在规规划设计计条件中中明确物物业管理理用房的的相关规规划管理理要求；3. 凡新建住住宅小区区（含组组团）以以及十层层（含十十层）以以上的高高层楼宇宇项目，应应按以下下标准配配建相应应物业管管理用房房：总建建筑面积积在100万m22以下的的项目，比比例按44配置置，但面面积最小小不得低低于1000m22；总建筑筑面积在在10万万m2以以上的、330万mm2以下下的项目目，比例例按3配置，但但面积最最小不低低于4000m22；总建筑筑面积在在30万万m2以以上的项项目，比比例按22配置置，但面面积最小小不低于于9000m2；物业管理理用房产产

33、权属该该物业区区域内全全体业主主共同所所有，市市房管局局根据这这一原则则进行产产权登记记。法定1、除上上述法规规规定外外，建议议开发在在进行物物管用房房设计时时除要符符合上述述国家强强制性规规定外，还还应在设设计时考考虑物业业员工宿宿舍、厕厕所、各各部门值值班室、工工具房、维维修操作作间、培培训室、档档案室等等。尽量量在地面面设置，若若实在无无法在地地面设，可可设置为为下沉式式，应有有足够的的通风和和采光，相相应的绿绿化环境境。2、中心心：、位置置宜选在在人行主主出入口口位置。应应宽敞明明亮、方方正，有有开阔的的开口正正对小区区。可于于架空层层设置。若若实在无无法在地地面设置置，可设设置为下下

34、沉式，应应有足够够的通风风和采光光，相应应的绿化化环境；、面积积一般在在1000平方米米左右。配配置通讯讯、有线线电视、网网络宽带带及视频频监控设设施，在在房内预预留端口口。架空层要求：与与会所功功能不重重叠，相相同功能能集中一一处，与与总坪景景观协调调、简装装，以普普通配置置为标准准。标准功能能配置：书吧（2250）、全民民健身区区（3000）、儿童童乐园（3300）、社区区保健室室（1000）、老年年棋牌室室（1550）、社区区活动中中心（2200）。具体面积积根据小小区规模模定底层商业业用房1. 应与规划划功能一一致，开开间大，进进深小，门门面大；2. 商铺外方方便进出出，能够够停自行行

35、车、汽汽车能够够直接进进出；3. 有统一的的店招及及广告位位规划，有有1.55倍商铺铺数3PP以上空空调位；4. 每户应配配置2部部电话外外线、每每平米2200WW供电、光光纤入户户；5. 少规划餐餐饮，如如有应设设置专用用不影响响业主的的烟道及及天然气气；6. 雨棚不采采用玻璃璃顶；7. 各户的水水、电、气气独立计计量。会所1. 会所应根根据小区区容积率率设计会会所大小小，最好好布局在在小区外外部，在在外部开开设出入入口，保保证大社社区的共共同使用用；2. 会所应设设计为中中高档次次休闲会会所，会会所外观观应与小小区总体体建筑协协调；3. 会所内可可设置游游泳池、咖咖啡厅、中中餐厅、健健身房

36、、阅阅读室、网网吧等； 4. 如果大型型社区会会所为几几个，可可按健康康运动、休休闲娱乐乐、素质质教育等等主题进进行规划划功能；5. 对会所内内游泳池池用水电电、中央央空调应应独立计计量。 游泳池1. 20万平平方米以以上的小小区应结结合小区区总体设设计游泳泳池；2. 公共游泳泳池平面面形状设设计建议议优先采采用矩形形。不能能采用矩矩形的情情况下，要要保障泳泳池周边边至少三三处观察察点前视视能够观观察到任任何角落落；3. 泳池可配配置合理理照明灯灯具，以以保持夜夜间游泳泳及救生生需要，建建议减少少或不采采取水下下照明；4. 泳池管网网设计考考虑外露露或管道道井架空空便于维维修，在在回水的的总管

37、处处设置高高质量总总阀门，所所有泵均均能作为为吸尘泵泵用（需需要在相相关位置置设置阀阀门）；5. 成人池与与儿童涉涉水池隔隔开独立立，成人人泳池分分深水区区、浅水水区，深深水区不不应超过过1.55米；6. 设置防潮潮、耐用用、适量量的休闲闲桌椅及及救生员员观察椅椅；7. 泳池独立立围合，入入口处设设置浸脚脚池（不不小于入入口尺寸寸）（22MX22MX00.3M）便便于管理理。池边边设置衣衣物、毛毛巾架；8. 淋浴位、更更衣柜和和洗手间间蹲坑位位的设置置数量应应与泳池池正常使使用顾客客需求数数量匹配配；9. 在泳池的的循环管管道上的的各阀门门前装活活接，便便于维修修更换阀阀门，且且排水系系统能排

38、排干泳池池的水，有有补水阀阀门，底底部有坡坡度排水水；10. 泳池周边边地面应应选择防防滑地砖砖，配置置救生圈圈、人工工吸尘工工具、离离管理室室总远端端应配置置五孔插插座；11. 游泳池的的更衣柜柜、钥匙匙，建议议选用防防湿、防防锈材料料制作，泳泳池回水水口、进进水口有有格栅盖盖板防护护。深水水区与浅浅水区的的分隔设设施齐备备、完整整，严防防儿童误误入深水水区。建建议在泳泳池池壁壁水线下下15ccm处，对对称设计计一些直直径为115cmm、深度度20ccm的圆圆筒型内内凹式圆圆孔，圆圆筒内施施工预埋埋直径为为10ccm的不不锈钢圆圆环，以以便于系系挂水漂漂材；12. 游泳池进进水口和和回水口口

39、的数量量应满足足循环流流量的要要求,设设置位置置应使游游泳池内内水流均均匀、不不产生涡涡流和短短流。进进水口格格栅孔隙隙的水流流速度不不宜大于于1.00m/ss，回水水口格栅栅孔隙的的水流速速度不应应大于00.2mm/s。进进水口格格栅孔隙隙的宽度度不得大大于8mmm，池池底回水水口格栅栅孔隙的的宽度成成人池不不得大于于10mmm，儿儿童池不不得大于于8mmm；13. 游泳池泄泄水口应应设置在在池底的的最低处处，泄水水口的数数量按44h排空空全部池池水计算算确定，游游泳池宜宜设置池池岸式溢溢流水槽槽。水池池、游泳泳池周边边需有安安全防护护措施，池池边需有有挡水沿沿或排水水沟，设设消杀清清洁水池

40、池的装置置；14. 水池应少少选用马马赛克,易脱落落、平整整度差，易易划伤人人；15. 游泳池更更衣室淋淋浴应考考虑安装装2000L以上上的煤气气热水器器，应考考虑煤气气的点位位；16. 游泳池应应计设在在注水时时4小时时注满，排排水时88小时排排空；17. 游泳池用用水应直直接从市市政接，不不经过二二次水泵泵供。以以免后期期补水时时造成二二次供水水水压下下降。18. 游泳池池池底设计计应为浅浅色瓷砖砖，便有有观察，游泳池周围PVC地板易变形，应采用防滑地砖。总坪上儿儿童游乐乐场1. 儿童游乐乐场地在在景观绿绿地中选选择固定定场地，离离居民区区半径不不少于110米，规规划12个不不等；2. 儿

41、童游乐乐场地按按小童区区和大童童区划分分，选择择在通风风日照好好的区域域；3. 地面选择择防滑、防防撞、耐耐磨、耐耐腐蚀、耐耐老化的的材料铺铺装，如如塑胶喷喷涂、塑塑木等，可可结合市市面上一一些新产产品新技技术新型型材料运运用；4. 应在周边边规划休休息区，周围宜宜种植遮遮阳乔木木，并设设置适量量的座椅椅和物品品存放设设施；5. 儿童游乐乐器械应应兼顾227岁儿儿童兴趣趣，设备备可配置置综合型型翻斗乐乐、也可可设独立立设施：秋千、跷跷跷板、梭梭梭板、滚滚筒等；6. 设使用须须知和警警示标志志。二土建建标准：项目分项标准备注地下室顶顶板平均均覆土深深度必须须12000mmm, 最深深覆土1500

42、0mmm。顶板板与地上上建筑交交接卷边边的防水水不低于于覆土高高度。地地下室室室外顶板板必须低低于污、雨雨水管。地下室设备房1. 水泵房、发发电机房房需四面面做吸音音板（重重点降噪噪处理），需需在水泵泵和发电电机底座座加减震震垫，水水泵房水水泵需加加软连接接，出水水主管线线需要加加减震吊吊环。电电梯机房房、中央央空调机机房应进进行降噪噪处理；2. 若设计安安装时考考虑排风风口错开开住户位位置，可可选择低低噪音设设备。3. 配电房、发发电机房房等重要要设备房房尽量高高于车库库地面；4. 设备房外外应设置置挡水门门槛、防防鼠板；5. 墙面应刷刷涂料或或乳胶漆漆；6. 地面应贴贴防滑瓷瓷砖处理理（水

43、泵泵房；值值班室；配电房房；发电电机房；电梯机机房）；7. 设置电缆缆沟，沟沟内最低低点设置置泵坑；8. 配电房、电电梯机房房、发电电机房应应设置足足够的双双电源插插座；9. 发电机房房水箱侧侧设置给给水点和和集水井井。地下室抹灰1. 达到普通通抹灰标标准；2. 灰色的防防水贴脚脚线；3. 柱子离地地6000-10000应应刷乳胶胶漆面。地下室污污水井1. 电梯底坑坑、地下下室四周周、车位位后面应应设置污污水坑；2. 电梯底坑坑、水泵泵房内及及车库出出入口应应设置双双泵泵坑坑。采用用双电源源供电；3. 电梯底泵泵坑深度度应低于于电梯底底坑；4. 配电房外外应设置置双泵泵泵坑，配配电房泵泵坑深度

44、度应低于于电缆沟沟；5. 所有泵坑坑容量应应大于22立方米米，泵坑坑应设置置沉沙装装置；6. 污水井盖盖应一个个人能够够提升，使使用加厚厚复合盖盖子。排水沟1. 排水沟应应靠墙、靠靠车位后后设置，采用高分子复合雨蓖子。雨蓖子下承重台阶两边应大于35CM。2. 车道及车车位上采采用混泥泥土下加加 110的的PVCC或铸铁铁排水管管；3. 车库出入入口应设设置截水水沟，排排水应直直接接入入地面雨雨水井；4. 车库出入入口应采采用加厚厚复合蓖蓖子，承承重应大大于5TT；5. 车库的保保洁取水水点应设设在污水水井排水水沟边上上。相邻邻墙面做做好防潮潮处理。主体砌体1. 除厨房和和卫生间间外的住住宅外墙

45、墙采用2200厚厚页岩多多孔砖，商商业用房房外墙采采用2000厚页页岩多孔孔砖；2. 户内隔墙墙采用1100厚厚或2000厚页页岩空心心砖；3. 厨房、卫卫生间部部分的户户内隔墙墙采用1120或或2000厚页岩岩实心砖砖；4. 电梯井道道墙体采采用2000厚页页岩实心心砖；5. 二楼平台台及户与与户之间间的阳台台应有相相应防护护措施；6. 在客厅或或餐厅柜柜机空调调管穿墙墙洞(90)，中心心距地2200；7. 在卧室、儿儿童房和和书房等等挂机空空调管穿穿墙洞(80)，墙上上预留洞洞口均为为中心距距地24400；8. 洞口内外外做PVVC套管管，向外外倾斜，内内外高差差为200度。管线预埋埋1.

46、 梁内不得得辅助设设线管；2. 所有线管管周边220CMM的区域域划定管管线走向向；3. 给水管预预埋距墙墙边300CM以以上（或或设置在在厨卫间间墙体内内侧靠）；4. 风机风管管、电气气线管穿穿地下室室车库顶顶板应进进行防水水专项封封堵。楼道消防防通道1. 宽度应大大于1.1米；2. 地面压光光处理；3. 应急指示示灯应采采用嵌入入式；4. 负一楼至至一楼及及各楼层层进入电电梯厅应应设置防防火门。楼楼顶的消消防门应应安装消消防门磁磁。且采采用钢质质防火门门。5. 消防通道道均需安安装门禁禁刷卡系系统，发发生火灾灾时消防防门能够够自动打打开。主体架空层1. 建议不种种植植物物，应加加设防水水，靠墙墙返边440CMM，贴300CM的的贴脚线线；2. 墙面刷乳乳胶漆。天台1. 上人屋面面烟道应应高于22米，应应设置挡挡雨装置置，排烟烟口空气气应对流流；2. 靠外墙顶顶部应设设置承重重1T的的吊钩；3. 风机应设设置防雨雨装置；4. 基层与伸伸出屋面面结构均均应做成成圆弧,内排水水的水落落口