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1、物业经经营管理理 第一章 物业业经营管管理概述述（重点点） 第一节节 物物业经营营管理概概念物业经营营管理的的内涵物业经营营管理又又称物业业资产管管理，是是指为了了满足业业主的目目标，综综合利用用物业管管理、设设施管理理、房地地产资产产管理、房房地产组组合投资资管理的的技术、手手段和模模式，以以收益性性物业为为对象，为为业主提提供的贯贯穿以物物业整个个寿命周周期的综综合性管管理服务务。管理对象象物业经营营管理活活动的管管理对象象通常为为收益性性物业，主主要包括括写字楼楼、零售售商业物物业、出租型别别墅或公公寓、工工业物业业、酒店店和休闲闲娱乐设设施等。（一）写写字楼 1. 我国尚尚无统一一的写

2、字字楼分类类标准，主主要依照照其所处处的位置置、楼宇宇设计装装修状况况和收益益能力等等进行分分类。2. 国国外通常常将写字字楼分为为甲、乙乙、丙三三个等级级。（二）零零售商业业物业的的分类零售商业业物业的的分类主主要依据据其建筑筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。1. 区区域购物物中心，第一：建筑面面积在110万以上；第二：有效商商业服务务半径可可达到2200kkm。在服务务功能上上表现为为复合性性，在经经营管理理上表现现为一致致性，在在服务设设施上体体现为完完整性。2. 市市级购物物中心，第第一：建建筑规模模一般在在3万以上；第二：其商业业辐射区区域可覆覆盖整个个城市；第三：

3、通常由由一家或或数家大大型百货货公司为为主要租租户。3. 地地区购物物商场，第第一：建建筑规模模一般在在133万之之间；第第二：商商业服务务区域以以城市中中的某一一部分为为主；第第三：中中型百货货公司往往往是主主要租户户。4. 居居住区商商场，第第一：建建筑规模模一般在在300001100000之之间；第第二：商商业服务务区域以以城市中中的某一一居住小小区为主主；第三三：日用用百货商商店和超超级市场场通常是是主要租租户。5. 邻邻里服务务性商店店，第一一：建筑筑规模一一般在330000以下下；第二二：服务务人口在在1万人人以下；第三：方便食食品、瓜瓜果蔬菜菜、日用用五金、烟烟酒糖主主软饮料料、

4、服装装干洗、家家用电器器维修等等的经营营者通常常是这些些商店的的租户。 （三）出出租型别别墅或公公寓 1.别别墅分两两点：一一、周边边环境质质量比较较高；二二、别墅墅建筑应独独立。 2.公公寓分三三类：一一、复式式公寓；二、花花园公寓寓；三、单单间公寓寓。物业经营营管理服服务的目目标：一、持续续满足租租户正常常空间使使用需求求；二、净净收益最最大化；三、保保持和提提高物业业的市场场价值；四、未未来发展展潜力。物业管理理企业划划分为三三种：一一、管理理型；二二、专业业型；三三、综合合型。第二节物物业经营营管理的的层次与与工作内内容 一、物物业经营营管理的的层次 1. 物业经经营管理理的内容容与物

5、业业类型和和业主持持有物业业的目的的密切相相关，通通常将其其分为三三个层次次物业管管理或设设施管理理、房地地产资产产管理和和房地产产组合投投资管理理。其中中，物业业管理和和设施管管理以运运行管理理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。 二、物物业经营营管理不不同层次次之间的的关系：1.物业业管理和和设施管管理定位位在现场场操作层层面的管管理，其其主要作作用是为为租户提提供及时时的服务务和保证证物业的的持续收收入和现现金流。2.资产产管理公公司作为为物业投投资者或或业主的的代表，“管理”物业管理企业。 3.组组合投资资管理公公司则以以投资者者的目标标和风险险/回报报参数特特征

6、为基基础，来来详细制制定和执执行一个个投资组组合战略略。在一一宗大型型的投资资组合中中，房地地产组合合投资管管理公司司会在物物业类型型或地域域分布上上努力地地分散投投资，以以减少投投资组合合的整体体风险。三、物业业经营管管理的战战略性工工作战略性工工作：（11）确定定战略；（2）确确定标准准；（33）构建建信息基基础；（44）决策策分析；（5）进进行资产产组合。 四、常常规工作作 1. 资产管管理的主主要内容容本质上上就是对对成本和和收益的的控制，主主要包括括对物业业的物理理形态和和财务状状况的管管理。 2、常常规管理理：第一一、现金金流和成成本管理理；第二二、日常常维修和和维护；第三、未来维

7、修和维护；第四、设施设备管理、第五、物业保险管理。资产管理理的主要要内容本本质上就就是对成成本和收收益的控控制，主主要包括括对物业业的物理理管理形形态和财财务状况况的管理理。物业经经营管理理 第第二章 房地地产投资资及其区区位选择择房地产投投资房地产投投资是指指经济主主体以获获得未来来的房地地产资产产增值或或收益为为目的，预预先垫付付一定数数量的货货币或实实物直接接或间接接地从事事或参与与房地产产开发经经营活动动的经济济行为。A、房地地产投资资分为直接接投资和和间接投投资。直接投投资是指指投资者者直接参参与房地地产开发发或购买买过程，直接投投资又可可分为从从购地开开始的开开发投资资和面向向建成

8、物物业的置置业投资资两种形形式。置置业投资资者则从从长期投投资的角角度出发发，希望望获得收收益、保值、增值和消费四个个方面的的利益。B、间接接投资主主要是指指将资金金投入与与房地产产相关的的证券市市场的行行为。房房地产间间接投资资的具体体形式包包括：购购买房地地产开发发、投资资企业的的债券、股股票，购购买房地地产投资资信托基金的的股份或或房地产产抵押支支持证券券等。房地产投投资的特特性 1.位位置固定定性或不不可移动动性（位置固固定性或或不可移移动性，是是房地产产最重要要的一个个特性） 2.寿寿命周期期长（房房地产寿寿命可以以区分为为经济寿寿命和自自然寿命命）（自然然寿命一一般要比比经济寿寿命

9、长得得多）。 3.适适应性 4.各各异性 5.政政策影响响性 6.专专业管理理依赖性性7.相互互影响性性风险 1. 房地产产投资首首先面临临的是系系统风险险，投资资者对这这些风险险不易判判断和控制。 2. 政治风风险（房房地产的的不可移移动性）（投资中危害最大的一种风险)房地产投投资区位位的选择择房地产投投资中“区位”的理解解有狭义义和广义义之分。1、狭义义的区位位是指某某一具体体投资场场地在城城市中的的地理位位置。2、广义义理解，除除了其地地理位置置外，往往往还应应包括该该区位所所处的社社会、经经济、自自然环境境或背景景。3、对区区位的广广义理解解，还应应包括在在该区位位进行房房地产投投资所

10、须须支付的的成本的高高低和所所面临的的竞争关系系。 4. 影响写写字楼项项目区位位选择的的特殊因因素包括括：A、与与其他商商业设施施接近的的程度；B、周周围土地地利用情情况和环环境；CC、易接接近性（指指交通方方便）。 5. 零售商商业物业业投资区区位的选选择，在在很大程程度上取取决于零零售商业业物业辐辐射区域域分析的的结果；竞争条件件分析也也对场地地选择有有主要影影响；在在某一商商业辐射射区域内内，项目目建设场场地的选选择还受受消费者者到达该该地点是是否方便便(即交通通），即项项目的易易接近性性或交通通通达程程度的制制约。物业经经营管理理 第第三章 房地地产投资资分析技技术（重重点）投资分析

11、析的基本本概念1. 现现金流量量：把某某一项投投资活动动作为一一个独立立的系统统，把一一定时期期各时点点上实际际发生的的资金流流出或流流入叫做做现金流流量。2. 现现金流量量图是用用以反映映投资项项目在一一定时期期内资金金运动状状态的简简化图式式，即把把经济系系统的现现金流量量绘入一一个时间间坐标图图中。3. 现现金流量量图的基基本规则则：A、以以横轴为为时间轴轴；B、期期末惯例例法；CC、第00周期的的由来；D、现现金流量量图中垂垂直箭线线的箭头头，通常常是向上上者表示示正现金金流量，向向下者表表示负现现金流量量。4. 有有效毛收收入：从从潜在毛毛租金收收入中扣扣除空置置和收租租损失后后，再

12、加加上其他他收入，就就得到了了物业的的有效毛毛收入。5. 净净运营收收益的最最大化是是业主最最关心的的问题。6. 经经营税金金及附加加。包括括营业税税、城市市维护建建设税和和教育费费附加。营营业税税税额的计计算方法法是：营营业税税税额应应纳税销销售（出出租）收收入税率，目目前营业业税的税税率为55%。城市维维护建设设税和教教育费附附加，是是依托营营业税征征收的一一种税费费，分别别为营业业税税额额的7%和3%。7. 企企业所得得税：房房地产开开发投资资企业所所得税税税率为225%。资金的时时间价值值（重点点）8. 同同样数额额的资金金在不同同时点上上具有不不同的价价值，而而不同时时间发生生的等额

13、额资金在在价值上上的差别别称为资资金的时时间价值值。9. 资资金时间间价值的的大小，取取决于多多方面的的因素。从从投资的的角度来来看主要要有：投投资利润润率，即即单位投投资所能能取得的的利润；通货膨膨胀率，即即对因货货币贬值值造成的的损失所所应得到到的补偿偿；风险险因素，即即对因风风险可能能带来的的损失所所应获得得的补偿偿。单利计息息与复利利计息10. 我国个个人储蓄蓄存款和和国库券券的利息息是以单单利计算算的；我国国房地产产开发贷贷款和住住房抵押押贷款都都是按复复利计息息的。11. 公式与与系数：A、一一次支付付的现值值系数和和终值系系数（见见P488）；BB、等额额序列支支付的现现值系数数

14、和资金金回收系系数。（不不是很了了解，难难！要多多看书上上的例题题p488）设备更新新的原因因与特点点12. 设备更更新的原原因：设设备更新新源于设设备磨损损。设备备磨损是是设备使使用（或或闲置）过过程中发发生的损损耗。磨磨损分为为有形磨磨损和无无形磨损损。13. 设备磨磨损的补补偿有两两种：局局部补偿偿和完全全补偿。设设备有形形磨损的的局部补补偿是修修理，设设备元形形磨损的的局部补补偿是现现代化技技术改造造。有形形磨损和和无形磨磨损的完完全补偿偿是更换换，即淘淘汰旧设设备，更更换新设设备。14. 设备更更新的四四个特点点：A、设设备更新新的核心心工作，是是确定设设备的经经济寿命命。B、设设备

15、更新新分析只只考虑未未来发生生的现金金流量。CC、只比比较设备备的费用用。D、设设备更新新分析以以费用年年值法为为主。15. 物业管管理中的的设备更更新问题题（重点点）：A、不会会提升物物业运行行服务质质量的设设备更新新。B、能提升物业运行服务遁形的设备更新。16. 设备更更新决策策的逻辑辑是：在在现有设设备的年年运行费费用与更更新设备备的年总总成本之之间，选选择数值值较低的的方案。投资回收收与投资资回报17. 房地产产投资包包括收益益或总回回报。投投资回收收是指投投资者对对其所投投入资本本的回收收，投资资回报是是指投资资者所投投入的资资本在经经营过程程中所获获得的报报酬。财务评价价指标体体系

16、18. 房地产产投资分分析的目目的，是是考察房房地产投投资项目目的盈利利能力和和清偿能能力。19. 房地产产投资项项目财务务评价指指标体系系表盈利能力力指标清偿能力力指标静态指标标动态指标标投资回报报率财务内部部收益率率FIRRR借款偿还还期现金回报报率财务净现现值FNNPV偿债备付付率静态投资资回收期期P1b动态投资资回收期期Pb资产负债债率20. 如果NNPV（财财务净现现值）大大于等于于0，说说明该项项目的获获利能力力达到或或超过了了基准收收益率的的要求，因因而在财财务上是是可以接接受的。如如果NPPV小于于0，则则项目不不可接受受。21. 内部收收益率表表明了项项目投资资所能支支付的最

17、最高贷款款得利率率。如果果贷款利利率高于于内部收收益率，项项目投资资就会面面临亏损损。因此此所求出出的内部部收益率率是可以以接受贷贷款的最最高利率率。22. 还本付付息的方方式包括括五种：A、一一次还本本利息照照付；B、等等额还本本利息照照付；C、等等额还本本付息；D、一一次性偿偿付；E、“气球法法”。23. 对于一一般房地地产投资资项目，该该指标值值应该大大于1.2。物业经经营管理理 第第四章 收益益性物业业价值评评估（重重点）收益性物物业的概概念1. 对对未来能能够带来来的收益益予以具具体化，收收益性物物业价值值的高低低主要取取决于下下列3个个因素：A、未未来净收收益的大大小。BB、获得得

18、净收益益期限的的长短。CC、获得得净收益益的可靠靠性。2. 物物业要有有价格与与其他任任何物品品要有价价格一样样，需要要具备有用用性、稀缺性性和有效需需求。3. 物物业价格格的五个个特征：A、物物业价格格受区位位的影响响很大。B、物物业价格格实质上上是物业业权益的的价格。C、物物业价格格既有交交换代价价的价格格，又有使使用代价价的租金金。D、物物业价格格形成的的时间较较长。E、物物业价格格容易受受交易者者的个别别因素的的影响。4. 在在交易中中可以转转移的不不是其实实物，而而是其所所有权、使使用权或或其他权权益。5. 物物业价格格既有交交换代价价的价格格，又有有使用代代价的租租金。 投资价价值

19、和市市场价值值6. 某某一物业业的投资资价值，是是指某个个特定的投投资者（如如某个具具体的购购买者）基基于个人人的需要要或意愿愿，对该该物业所所评估出出的价值值。而该该物业的的市场价价值，是是指该物物业对于于一个典典型的投投资者的的价值。7. 成成交价格格简称成成交价，是是指在一一笔物业业交易中中交易双双方实际际达成交交易。8. 市市场价格格是指某某种物业业在市场场上的一一般、平平均水平平价格，是是该类物物业大量量成交价价格的抽抽象结果果。9. 评评估价、保保留价、起起拍价、应应价和成成交价，是是在物业业拍卖活活动中出出现的一一组价格格。10. 市场调调节价、政政府指导导价和政政府定价价，是一

20、一组与政政府对价价格管制制或干预预的程度度有关的的价格。11. 19998年77月200日国务务院令第第2488号发布布第300条规定定：“房地产产开发项项目转让让和商品品房销售售价格，由当事人协商议定（即市场调节价）；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。”12. 原始价价值简称称原值、原原价，也也称历史史成本、原原始购置置成本，是是指一项项资产在在当初取取得时实实际发生生的成本本。13. 账面价价值又称称账面净净值、折折余价值值，是指指一项资资产的原原始价值值减去已已计提折折旧后的的余额。14. 市场价价值又称称实际价价值，是是指一项项资产现现时在市市场上实

21、实际所值值的价格格。15. 原始价价值是始始终不变变的，账账面价值值是随着着时间的的流逝而而不断减减少的，市场价值是随着时间的流逝而上下波动的。（重点）收益性物物业估价价的基本本方法 （本章最重重要一节节）16. 物业估估价是为为了特定定的目的的，对特特定的物物业（或或物业权权益）在在特定的的时点的的客观合合理价格格或价值值进行测测算和判判定。17. 在物业业估价上上产生了了三大基基本方法法，即市市场法、成成本法、收收益法。18. 市场法法又称市市场比较较法，是是将估价价对象与与在估价价时点的的近期发生生过交易易的类似似物业进进行比较较，对这这些类似似物业的的成交价价格做适适当的处处理，以以求

22、取估估价对象象客观合合理价格格或价值值的方法法。19. 市场法法适用的的对象是是具有交交易性的的物业，而而那些很很少发生生交易的的物业则则难以采采用市场场法估价价。20. 运用市市场法估估价一般般分为下下列4大大步骤进行行：A、搜搜集交易易实例。BB、选取取可比实实例。CC、对可可比实例例成交价价格进行行处理。DD、求取取比准价价格。21. 选取的的可比实实例数量量从理论论上讲越越多越好好，一般般选取33个以上上（含33个）、110个以以下（含含10个个）可比比实例即即可。交易情况况修正，交交易日期期调整，物物业状况况调整。22. 应将可可比实例例在其成成交日期期时的价价格调整整为在估估价时点

23、点时的价价格，称称为交易易日期调调整（简称市市场状况况调整）。23. 进行物物业状况况调整，是是将可比比实例在在成交日日期时的的物业状状况下的的价格，调调整为估估价对象象在估价价时点时时的物业业状况下下的价格格。物业业状况可可以分为为区位状状况、权权益状况况和实物物状况，物业状况调整可以分为区位状况调整、权益状况调整和实物状况调整。24. 经过交交易情况况修正之之后；经经过交易易日期调调整之后后；经过过物业状状况调整整之后，经经过这三三大方面面的修正正和调整整之后，就把可比实例物业的成交价格变成了估价对象物业在估价时点时的客观合理价格或价值。25. 成本法法是先分分别求取取估价对对象在估估价时

24、点点时（即即现在）的重新购建价格和折旧。26. 只要是是新近开开发建设设、可以以假设重重新开发发建设或或者计划划开发建建设的物物业，都都可以采采用成本本法估价价。成本本法特别别适用于于那些既既无收益益又很少少发生交交易的物物业估价价。27. 在物业业保险（包包括投保保和理赔赔）及其其他损害害赔偿中中，一般般也是采采用成本本法估价价。28. 运用成成本法估估价一般般分为下下列4个个步骤进进行：AA、搜集集有关物物业开发发建设的的成本、税税费、利利润等资资料。BB、测算算重新购购建价格格。C、测测算折旧旧。D、求求取估算算价格。29. 成本法法最基本本的公式式为：物物业价格格重新新购建价价格折折旧

25、30. 重新购购建价格格又称重重新购建建成本，是是指假设设在估价价时点重重新取得得全新状状况的估估价对象象所必需需的支出出，或者者重新开开发建设设全新状状况的估估价对象象所必需需的支出出和应获获得的利利润。31. 求取房房地产的重新新购建价价格有两两大路径径：一是是不将该该房地分分为土地地和建筑筑物两个个相对独独立的部部分；二二是将该该房地分分为土地地和建筑筑物两个个相对独独立的部部分，先先求取土土地的重重新购建建价格。32. 建筑物物的重新新购建价价格根据据建筑物物重新建建造方式式的不同同，分为为重置价价格和重重建价格格。重置置价格又又称重置置成本。33. 重新建建造与估估价对象象建筑物物相

26、同的的全新建建筑物所所必需的的支出和和应获得得的利润润。可将将这种重重新建造造方式形形象地理理解为“复制”。34. 重置价价格通常常要比重重建价格格低。有有特殊保保护价值值的建筑筑物，如如人们看看重的有有特殊建建筑风格格的建筑筑物，适适用重建建价格。一般建筑物适用重置价格。35. 根据造造成建筑筑物折旧旧的原因因，可将将建筑物物折旧分分为物质质折旧、功功能折旧旧和经济济折旧三三大类。36. 收益法法又称收益益资本化化法、收收益还原原法，是是预测估估价对象象的未来来收益，然然后利用用报酬率率或资本本化率、收收益乘数数将其转转换为价价值，以以求取估估价对象象客观合合理价格格或价值值的方法法。收益益

27、法分为为直接资资本化法法和报酬酬资本化化法。37. 收益法法适用的的对象是是有收益益或有潜潜在收益益的物业业，但对对于行政政办公楼楼、学校校、公园园等公用用、公益益性物业业的估价价，收益益法大多多不适用用。38. 运用收收益法估估价一般般分为44个步骤骤进行：A、搜搜集并验验证与估估价对象象未来预预期收益益有关的的数据资资料，如如估价对对象及其其类似物物业的收收入、费费用等数数据资料料；B、预预测估价价对象的的未来收收益（如如净收益益）；CC、求取取报酬率率或资本本化率、收收益乘数数；D、选选用适宜宜的收益益法公式式计算出出收益价价格。39. 投资回回报中是是不包含含投资回回收的，报酬率为投资

28、回报与所投入的资本的比率。40. 求取报报酬率的的方法主主要有累累加法和和市场提提取法。41. 直接资资本化法法是将估估价对象象未来某某一年的的某种预预期收益益除以适适当的资资本化率率或者乘乘以适当当的收益益乘数转转换为价价值的方方法。物业经经营管理理 第第五章 房地地产市场场与市场场分析 房地产产市场概概述 1. 影影响房地地产市场场发展的的社会经经济因素素有三点点：A、社社会因素素；B、经经济因素素；C、政政策因素素。2. 房房地产市市场的需需求有五五点：AA、收入入的变化化；B、其其他商品品的价格格变化；C、对对未来的的预期；D、政政府政策策的变化化。3. 三三个非价价格因素素对市场场供

29、给数量量的影响响：A、房房地产开开发成本本；B、政政府政策策的变化化；C、对对未来的的预期。4. 房房地产市市场结构构包括：A、总总量结构构；B、区区域结构构；C、产产品结构构；D、供供求结构构；E、投投资结构构。房地产市市场细分分5. 按按地域范范围划分分，是房房地产市市场划分分的主要要方式。6. 地地域所包包括的范范围可大大可小，由由于房地地产市场场主要集集中在城城市化地地区，所所以最常常见的是是按城市市划分。7. 一一般来说说，市场场所包括括的地域域范围越越大，其其研究的的深度就就越浅，研研究成果果对房地地产投资资者的实实际意义义也就越越小。8. 用用途分类类：A、居居住物业业市场；B、

30、商商业物业业市场；C、工工业物业业市场；D、特特殊物业业市场；E、土土地市场场。9. 市市场划分分为三级级市场：一级市市场（土土地使用用权出让让市场）、二二级市场场（土地地转让、新新建商品品房租售售市场）、三三级市场场（存量量房地产产交易市市场）。按照增增量存量量的方式式将土地地划分为为一级土土地市场场和二级级土地市市场，将将房屋划划分为一一级房屋屋市场（增增量市场场或一手手房市场场）和二二级房屋屋市场（存存量市场场或二手手房市场场）。10. 房地产产交易包包括房地地产买卖卖、租赁赁和抵押押。11. 指标：反映和和描述房房地产市市场状况况的指标标，包括括供给指指标、需需求指标标和市场场交易指指

31、标三种种类型。12. 市场供供给的特特点：A、市市场供给给缺乏弹弹性；BB、市场场供给具具有非同同质性；C、市市场具有有高度的的垄断性性。13. 市场需需求的特特点：AA、市场场的需求求首先具具有广泛泛性；BB、需求求具有多多样性；C、通通常需要要借助金金融信贷贷机构来来进行融融资。14. 市场交交易的特特点：AA、交易易是房地地产产权权的流转转及其再再界定；B、交交易通常常需要经经过复杂杂和严密密的法律律程序；C、需需要估价价师或物物业代理理等专业业人员提提供服务务。15. 市场价价格的特特点：AA、使房房地产价价格与其其所处的的地理位位置关系系极大；B、房房地产价价格总体体呈向上上波动的的

32、趋势；C、不不容忽视视涉及交交易主体体的个别别因素的的影响。16. 房地产产市场的的功能：A、配配置存量量房地产产资源和和利益；B、显显示房地地产市场场需求变变化；CC、指导导供给以以适应需需求的变变化；DD、指导导政府制制定科学学的土地地供给计计划；EE、引导导需求适适应供给给条件的的变化。17. 房地产产市场分分析的内内容：AA、宏观观因素分分析；BB、市场场供求分分析；CC、相关关因素分分析。物业经营营管理计计划 （本章章最重要要一节）1. 制制定物业业管理计计划的基基本原则则是：第第一，物物业管理理师必须须参加和和主持；第二，发发挥物业业管理人人员的集集体智慧慧，鼓励励大家参参与；第第

33、三，实实际参与与物业管管理工作作的人员员必须参参与。2. 物物业管理理计划包包括年度度计划、中中短期计计划和长长期计划划。（中中短期计计划3-5年）。3. 编编制物业业经营管管理计划划的基础础：第一，区区域宏观观市场环环境分析析；第二二，房地地产市场场分析；第三，邻邻里分析析；第四四，物业业现状分分析；第第五，业业主目标标。构造物业业管理方方案4. 物物业管理理计划的的主要内内容：A、建建筑物管管理计划划；B、租租赁计划划；C、财财务收支支计划；D、物物业运行行绩效评评估及与与业主沟沟通计划划。5. 建建筑物管管理策略略最重要要的是决决定是否否使用有有计划的的维护维维修体系系。（单单选题）6.

34、租赁赁计划是是物业管管理计划划的重要要内容，包包括租金金方案和和出租策策略。财务收支支计划7. 预预算是物物业管理理中经营营计划的的核心，预预算中包包括详细细的预期期收益估估算、允允许的空空置率水水平和运运营费用用。（单单选题）物业经经营管理理 第第六章 租赁赁管理 概述：1. 房房屋租赁赁的特点点：A、房房屋租赁赁不转移移房屋的的所有权权；B、房房屋租赁赁的标的的是作为为特定物物的房屋屋；C、房房屋租赁赁关系是是一种经经济要式式契约关关系；DD、房屋屋租赁关关系不因因所有权权的转移移而中止止；E、租租赁双方方都必须须是符合合法律规规定的责责任人。2. 物物业租赁赁的分类类：A、按按房屋所所有

35、权的的性质划划分；BB、按房房屋租赁赁期限划划分；CC、按物物业租金金的内涵涵划分；D、其其他划分分方式。3. 按按房屋租租赁期限限约定模模式的不不同，可可分为定定期租赁赁、自动延延期租赁赁和意愿愿租赁。5. 定定期租赁赁是物业业管理中中最常见见的租赁赁形式。6. 自自动延期期租赁又又称周期期性租赁赁，除非非租约一一方提出出要中止止合约，否否则将自自动续约约。该形形式的租租赁行为为不因租租约一方方的死亡亡而失效效。7. 意意愿租赁赁就是给给租户以以时期不不确定的的物业租租用权，意意愿租赁赁的延续续依赖双双方的意意愿。与与定期租租赁不同同的是，意意愿租赁赁关系在在双方中中的一方方死去时时自动中中

36、止。8. 按按照租赁赁期限的的长短，将将租赁划划分为短短期租赁赁、中短短期租赁赁和长期期租赁。（短期期租期：2年或或2年以以内；长期期租期：5年或或5年以以上；中中短期租租期一般般为3-4年。）9. 物物业使用用过程中中所发生生的费用用，主要要由税费费、物业业管理费费和能源源使用费费三部分分组成。毛租：指指出租人人收取的的租金中中，包含含了上述述所有三三部分费费用。净租：指指出租人人收取的的租金中中，不包包含上述述费用中中的部分分或全部部。百分比租租金：通常也也称超出出性租金金，常用用于零售售商业物物业。承承租人除除向出租租人定期期支付固固定租金金外，还还要将其其营业额额中超出出预订数数额的部

37、部分，按按一个百百分比交交予出租租人，作作为出租租人的百百分比租租金收入入。10. 物业租租赁管理理模式分分三种：A、包包租转租租模式；B、出出租代理理模式；C、委委托管理理模式。11. 房屋租租赁实行行登记备备案制度度，其核心心是对合合法有效效的房屋屋租赁行行为颁发发房屋屋租赁证证。12. 房屋租租赁的条条件：有有下列情情形之一一的房屋屋不得出出租：11）未依依法取得得房屋屋所有权权证的的；2）司司法机关关和行政政机关依依法裁定定、决定定查封或或者以其其他形式式限制房房地产权权利的；3）共共有房屋屋未取得得共有人人同意的的；4）权权属有争争议的；5）属属于违章章建筑的的；6）不不符合安安全标

38、准准的；77）已抵抵押，未未经抵押押权人同同意的；8）不不符合公公安、环环保、卫卫生等主主管部门门有关规规定的；9）有关关法律、法法规规定定禁止出出租的其其他情形形。13. 租赁管管理共三三个阶段段：A、租租约签订订前；BB、租约约执行过过程中；C、租租约期满满时。14. 租约签签订前，租租赁管理理的内容容：A、制制定租赁赁方案与与策略；B、租租户选择择；C、租租金确定定；D、租租约谈判判；E、签签约管理理。15. 租约执执行中，租租赁管理理的内容容：A、房房屋空间间交付；B、收收取租金金；C、租租金调整整；D、租租户关系系管理。16. 租约期期满时，租租赁管理理的内容容：A、租租金结算算；B

39、、租租约续期期；C、房房屋空间间收回管管理。17. 租赁方方案与策策略的内内容：AA、确定定可出租租面积和和租赁方方式；BB、编制制租赁经经营预算算；C、定定位目标标市场；D、确确定租金金方案；E、明明确吸引引租户的的策略。18. 预算是租租赁管理理中租赁赁方案的的核心。19. 物业租租金水平平的高低低主要取决决于同类类型物业业的市场场供求关关系。20. 吸引租租户的策策略多种种多样，主要有宣传手段和租约条款优惠等。这种宣传一般围绕着物业的特性来进行，如宣传物业的位置、周围景观、通达性和方便性等。21. 租户选选择是租赁管管理的核核心内容容。22. 租金常常常以每平平方米可可出租面面积为计计算

40、基础础，通常常有毛租租金和净净租金之之分。23. 经营性性物业的的租金水水平，主主要取决决于当地地房地产产市场的的状况。24. 对于租租期较长长的租户户（例如如3-5年以以上），为为保护业业主和租租户双方方的利益益，需要要在租约约中对租租金如何何调整作出出明确的的规定。25. 租赁市市场营销销人员从从四个方方面宣传传其所推推广的物物业：AA、价格格优势；B、物物业本身身的素质质；C、良良好的声声誉；DD、经济济实用。 房屋租租赁合同同26. 承租人人应当按按照租赁赁合同规规定的使使用性质质使用房房屋，不不得变更更使用用用途，确确需变动动的，应应当征得得出租人人的同意意。租金及支支付方式式：租金

41、标准准是租赁赁合同的的核心，是是引起租租赁纠纷纷的主要要原因，租租赁合同同应当明明确规定定租金标标准及支支付方式式。27. 出租住住宅用户户的自然然损坏或或合同约约定由出出租人修修缮的，由出租人负责修复。28. 租用房房屋从事事生产、经经营活动动的，修修缮责任任由双方方当事人人在租赁赁合同中中约定。29. 房屋转转租，应应当订立立转租合合同。转转租合同同除符合合房屋租租赁合同同的有关关规定之之外，还还必须在在合同中中有原出出租人书书面签字字同意。 变更和和解除合合同的条条件30. 合法租租赁合同同的终止止一般有有两种情情况：一一是合同同的自然然终止；二是人人为终止止。31. 租赁合合同自然然终

42、止的的情况包包括：AA、租赁赁合同到到期，合合同自行行终止；B、符符合法律律规定或或者合同同约定可可以变更更或解除除合同条条款的；C、因因不可抗抗力致使使租赁合合同不能能继续履履行的；D、当当事人协协商一致致的。32. 当事人人约定的的其他条条款：AA、税收收与保险险费的分分担；B、改改建的规规定；CC、保证证金。客户关系系管理33. 客户关关系管理理（CRRM）是是企业通通过富有有意义的的交流沟沟通，理理解并影影响客户户行为，最最终实现现赢得客客户、保保留客户户、客户户忠诚和和客户创创利的目目的。 344.CRRM是一一种管理理理念而而非管理理软件，CCRM是是营销管管理的创创新。35. 在

43、租赁赁管理中中实施CCRM主主要涉及及以下一一些方面面的工作作：A、建建立详细细的租户户档案；B、租租赁期内内的服务务；C、租租金缴交交的管理理；D、数数据统计计与分析析；E、个个性化服服务。物业经经营管理理 第第七章 成本本管理（重重点）物业管理理中的成成本1. 成成本就是是各项支支出。2. 成成本构成成：A、营营业成本本；B、期期间费用用或经营营管理费费用。3. 营营业成本本是企业业在从事事物业管管理活动动中发生生的各项项直接支支出，它它包括直直接人工工费、直直接材料料费和间间接费用用等。4. 期期间费用用或经营营管理费费用为两两部分：A、管管理费用用；B、财财务费用用。5. 按按照与业业

44、务量的的关系划划分，可可将成本本分为：A、固固定成本本；B、变变动成本本；C、半半固定或或半变动动成本。6. 边边际成本本：在一一定物业业管理服服务量水水平下，增增加或减减少一个个单位服服务量所所引起成成本总额额的变动动数，用用以判断断增减服服务量在在经济上上是否合合算。7. 机机会成本本：选择择使用经经济资源源于某方方案，而而放弃另另一方案案所发生生的潜在在利益损损失。8. 沉沉没成本本：是指指因为过过去决策策已发生生，而在在目前和和未来无无论实行行何种方方案均无无法改变变的成本本。9. 目目前我国国物业管管理企业业收取物物业管理理服务费费的方式式为：包包干制和和酬金制制。10. 物业管管理

45、服务务成本、法法定税费费和物业业管理企企业的利利润，这这种收费费方式类类似工程程采购中中的固定定总价合合同，类类似工程程采购中中的成本本加酬金金合同（固固定酬金金或百分分比酬金金）。11. 主要成成本项目目的估算算方法有有：A、人人工费的的估算；B、办办公费估估算；CC、共用用部位与与共用设设施设备备的日常常运行和和维护费费估算；D、保保安费估估算；EE、清洁洁卫生费费估算；F、绿绿化养护护费估算算；G、固固定资产产折旧费费估算；H、保保险费估估算；II、专项项维修资资金。12. 保安费费用由保安系系统费、保保安人员员人身保保险费以以及保安安用房和和保安人人员住房房租金构构成。13. 固定资资

46、产平均均折旧年年限一般般为5年年。14. 成本预预算的基基本要求求分5点点：1）成成本预算算必须同同其他预预算相协协调；22）成本本预算要要以各项项定额为为基础；3）成成本预算算应有相相应的技技术经济济措施保保证；44）成本本预算要要全面权权衡，提提高资金金使用效效益；55）成本本预算既既要符合合实际，又又要适当当留有余余地。15. 成本预预算的类类型分44种：11）固定定预算；2）弹弹性预算算；3）零基预算；4）滚动预算和概率预算。16. 固定预预算是传传统的预预算编制制方法，特特别适合合于那些些经营管管理水平平较高、业业务结构构和业务务数量较较为稳定定的物业业管理企企业采用用。优点：11）

47、编制制简单；2）预预算的编编制成本本较低；3）费费用支出出水平的的控制要要求易于于为各部部门所接接受。缺点：11）没有有结合预预算期的的情况，重重新对各各项费用用支出的的必要性性及其支支出水平平进行论论证，难难以实现现费用支支出效益益的最大大化；22）该方方法编制制的预算算缺乏挑挑战性；3）难难以调动动各部门门和全体体员工控控制费用用支出的的积极性性。17. 零基预预算：对物业业管理企企业而言言，零基基预算有有着重要要价值。在在既定的的管理收收费标准准下。优点：11）有助助于提高高管理收收费的使使用效益益；2）改改善物业业管理企企业与业业主之间间的关系系；3）增增强物业业管理企企业的市市场竞争争能力。缺点：11）编制制预算的的工作量量相对较较大；22）各费费用项目目的成本本效益率率的确定定缺乏客客观依据据。18