XXXX年XX物业管理有限公司金沙花园物管理方案（DOC22页）tuj.docx

《XXXX年XX物业管理有限公司金沙花园物管理方案（DOC22页）tuj.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《XXXX年XX物业管理有限公司金沙花园物管理方案（DOC22页）tuj.docx（34页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、金沙花园物业服物方案二0一一一年四月月六日拟稿审核批准目 录录一、物业业概况二、物业业服务的的指导思思想与原原则三、物业业服务总总体目标标和分项项指标四、物业业服务中中心架构构及人员员配置五、物业业服务中中心各部部门日常常管理运运作六、岗位位安排及及工资七、办公公设施，日日常用具具配备及及费用八、每月月预算收收支费用用汇总一、物业业概况金沙花园园地处清远远市3号号区，好好来登星星级酒店店旁，该该项目占占地约110亩，总总建筑面面积1444044平方米米，现有有住户1100多多户，露露天小车车位388个，摩摩托车位位70个个，绿化化面积约约50平平方米。为了保障能为业主提供优质服务，促进物业保值

2、、升值，进一步提升我小区的社会声誉，现结合小区情况拟定如下管理方案:二、物业业服务的的指导思思想与原原则1、物业业服务的的指导思思想1）倡导导以“耐心、细细心、诚诚心、贴贴心”的服务务精神，坚坚持“以人为为本、客客户至上上、服务务第一、依依法管理理”的服务务宗旨，秉秉承“客户满满意、自自己满意意、社会会满意”的质量量方针，以以创造“和谐、亲亲情”的良好好社区环环境为奋奋斗目标标。2、物业业服务的的管理原原则：1）为业业主/住户创创造“安全、文文明、优优美、舒舒适”的居住住和工作作环境，全全心全意意为业主主/住户提提供“优质高高效”的服务务，让业业主/住户充充分享受受完美至至尊的生生活。2）有利

3、利于加强强本物业业的管理理，保障障住户的的人身、财财产安全全，生活活方便舒舒适，物物业保值值、增值值；3）有利利于开发发商和物物业公司司自身的的发展、维维护和提提高公司司的社会会声誉；4）有利利于物业业公司创创造一定定的经济济效益。三、物业业服务总总体目标标和分项项指标1、 总体目标标：按照优秀秀物业管管理体系系模式，成成立一个个“以客为为主，专专业管理理”的物业业服务队队伍，以以优质高高效的服服务，把把本小区区物业塑塑造为本本地区公公认的优优秀物业业小区。2、 分项指标标（1） 房屋及公公共配套套设施完完好率996以以上；（2） 无重大火火灾，刑刑事等故故事发生生；（3） 卫生、消消杀、环环

4、境、绿绿化达标标率966；（4） 公共区域域维修及及时率998以以上；（5） 违章发生生1以下下，处理理率1000；（6） 管理人员员培训合合格率998；（7） 业主/住住户对物物业服务务满意率率95以以上，投投诉处理理率1000；3、物业业服务内内容及标标准服务项目服务内容容服务标准准（一）工程服务项目内房房屋小、中中、大维维修服务务1. 小修：1） 完成日常常小修任任务指标标；2） 房屋小修修、急修修、及时时率1000%；接到维维修单220分钟内赶到现现场；零零修及时时（244小时）完完成，急急修不过过夜；3） 小修合格格率达1100%；4） 水电维修修不超过过24小时时，土建建维修不不超

5、过33天。2. 中修：保保持房屋屋完好率率98%；房屋屋外观：保持完完好，无无破坏立立面，整整洁，无无涂污处处，无违违反规定定私搭乱乱建现象象；3. 大修：维维修工程程质量合合格率达达1000%；分分项检查查、结合合部位，严严格把关关；按照照工序一一步到位位，杜绝绝二次返返工现象象；4.住户户满意率率达到995%以上；（二）设备设施管理项目内公公共设备备设施管管理1. 公用设备备、设施施图纸、资资料档案案完善齐齐全，完完整率998%2. 设备设施施维护良良好，运运转正常常，安全全无事故故隐患达达1000%3. 设备设施施保养、检检修制度度完备率率达1000%；4. 消防系统统设备完完好无损损坏

6、，可可随时启启用；5. 道路畅通通，路面面平坦，无无积水，无无塌陷；完好使使用率999%以以上，无无随意占占道，无无改变使使用功能能；6. 排水管、沟沟完好率率99%；排水水通畅，无无堵、冒冒现象，定定期疏通通，无积积水、塌塌陷、残残缺，定定期检查查一次/月；7. 路灯、庭庭院灯灯灯具完好好率1000%，无无损坏，定定期维护护保养、清清洁，每每月一次次。8. 公共文化化娱乐、休休闲设施施完好率率1000%，确确保设施施的使用用功能，定定期维护护，每月月检查一一次；9.供水水、供电电运行正正常，无无乱搭接接，无泄泄漏；（三）装修管理监督业主主和住户户遵照有有关规定定进行装装修1. 审查装修修单位

7、相相关资质质、证件件合格率率达到1100%；2. 检查业主主办理装装修相关关证件、表表格、装装修改动动部位等等手续是是否合理理并符合合要求；3. 监督装修修单位无无危及房房屋结构构与他人人安全、无无改变用用途及不不可更改改项目进进行装修修施工监监督率1100%；4. 建筑垃圾圾无乱堆堆乱放，无无乱搭接接；5. 装修时间间固定，不不影响他他人，不不超时施施工988%；6. 每日两次次做到巡巡视装修修现场，监监督检查查装修人人员是否否持证上上岗，人人证相符符；7. 检查装修修场所是是否有火火灾隐患患，有否否违章用用电、用用火现象象。（四）保洁服务项目道路路环境的的日常清清洁保养养1. 8小时卫卫生

8、保洁洁制；2. 项目内环环卫设施施完备，设设有垃圾圾箱，垃垃圾中转转站等设设备，合合格率1100%；3. 项目内清清洁卫生生、空气气清新，环环境无污污染，保保洁率999%4. 垃圾日产产日清，公公共垃圾圾每天清清理一次次；5. 垃圾箱每每日清理理一次，每每周清洗洗一次；6. 地面部分分无垃圾圾杂物、无无泥砂、无无积水，停停车位整整洁无杂杂物、无无蜘蛛网网，无乱乱张贴标标语、小小广告，无无乱堆乱乱放，清清洁率999%以以上；7. 所有公共共场所无无杂物、无无垃圾，保保洁率999%以以上。（五）绿化管理项目内花花草树木木绿地日日常养护护和管理理1） 绿化完好好率988%；植物物配置基基本合理理，乔

9、灌灌花草齐齐全，项项目内绿绿化布置置优美，花花草树木木与建筑筑协调一一致。2） 有多种树树种，有有一定数数量的耐耐荫灌木木，耐荫荫宿根花花卉、草草坪，有有一定的的立体绿绿化，衬衬托美化化环境；3） 花草树木木生长正正常，修修剪及时时，无明明显枯枝枝死杈，及及病虫侵侵害现象象；4） 树木缺株株率在22%以下，花花草缺株株率在55%以下下；5） 树木无钉钉拴捆绑绑现象；6）绿地地整洁，无无杂物，无无堆物堆堆料、搭搭棚、侵侵占现象象。（六）保安服务维持项目目公共秩秩序及住住户安全全1） 项目实行行封闭管管理，224小时时巡逻值值班制度度，与派派出所配配合，维维护项目目治安有有权对项项目内可可疑人员员

10、进行查查问；2） 巡视时发发生火警警事故或或隐患及及治安、交交通等事事故，及及时处理理并上报报相关部部门；3） 被盗、刑刑事、火火灾、治治安案件件年发生生率1以下，年年度无重重大刑事事案件、重重大火灾灾和交通通事故发发生；4） 遇突发案案件，安安防人员员5分钟内内赶到现现场，第第一时间间采取防防范措施施；危险险处设有有明显标标记和防防范措施施；5） 安防人员员着装有有明显标标志和工工作规范范，按巡巡检路线线认真巡巡检；6） 违章发生生率1以下，处处理及回回访率1100%。（七）消防管理项目的日日常消防防管理1） 项目消防防设施完完好率1100%，消防防供水率率1000%；系系统设施施完好，定定

11、期定人人检查维维护，对对消防供供水系统统定期试试水试压压；2） 火灾发生生率1以下，有有防范措措施，定定期进行行安全教教育、培培训，保保证工作作人员掌掌握基本本消防技技能，合合格率达达到988%；3） 制定防火火责任制制并严格格执行，消消防设施施有明显显标记，不不得挪做做它用，放放置合理理，定期期巡视检检查，使使之合格格有效。（八）车辆交通管理项目内提提供车辆辆管理1） 提供车辆辆停车泊泊位、车车辆发牌牌、登记记率1000%，认认真检查查进出车车辆及车车辆凭证证；2） 车辆按规规定路线线及速度度行驶，有有明显交交通提示示标记；3） 车辆无鸣鸣笛叫人人，违章章率低于于1以下；4） 人车进出出有序

12、，车车证相符符，缴费费率988%以上上，无被被盗。（九）档案资料管理建立项目目公共档档案资料料1） 建立计算算机资料料库，档档案齐全全，档案案建立与与完好率率1000%，有有物业管管理费用用的收缴缴和使用用记录，工工作日记记整洁真真实；2） 房屋有总总平面图图、地下下管网图图规划批批准文件件、竣工工接管验验收档案案，（验验收证明明、竣工工验收单单、土建建、水暖暖、电气气人防、设设备竣工工图纸）、公公共设施施设计安安装图纸纸资料，帐帐实相符符；3） 有1/110000比例尺尺的现状状图、规规划总平平面图、道道路规划划图、竖竖向规划划图、市市政设施施管网规规划图、绿绿地规划划图以及及项目的的详细规

13、规划说明明书和环环境预评评价书；4） 有分户管管理记录录，房屋屋数量、种种类、用用途分类类统计表表，居住住项目情情况表、房房屋安全全普查统统计表；5） 有历年房房屋完损损等级评评定记录录，房屋屋及设备备大、中中、小修修和检查查记录，设设备设施施运行记记录；6） 公共维修修基金的的提存和和使用记记录。（十）代收代缴服务代收、缴缴费服务务1） 熟悉收缴缴公共设设施费。卫卫生清洁洁费、杀杀虫费、管管理费、水水电暖气气费的收收费标准准、计算算方法；2） 熟悉抄看看水电气气表，正正确读表表，计量量准确（准准确率1100%）并提提供凭证证；3） 管理费收收缴率995%以上；按规定定收取，不不擅自提提高收费

14、费。（十一）服务规范用语与客户进进行日常常业务交交往时使使用礼貌貌用语1） 好，谢谢谢，对不不起，请请原谅，欢欢迎光临临，请当当心，打打扰了，请请留步，您您走好，再再见2） 节日快乐乐，祝您您工作愉愉快，祝祝您好运运，新年年好，圣圣诞快乐乐3） 小姐，先先生，女女士，夫夫人4） 让您久等等了，给给您添麻麻烦了，希希望您满满意，有有什么可可以帮您您？我再再给您想想想办法法5） 请问您有有什么事事？请问问您找谁谁？有什什么需要要我帮忙忙？请您您登记，欢欢迎光临临本项目目6） 很乐意为为您服务务，这是是我应该该做的，请请随时与与我们联联系，请请您多提提宝贵意意见7） 请您登记记，请您您出示停停车卡，

15、请请您锁好好车门，请请您按指指定位置置停车，请请交停车车费，谢谢谢光临临注：有偿偿服务根根据项目目实际需需要，提提供并制制定相应应的服务务内容和和标准。四、物业业服务中中心架构构及人员员配置1、物业业服务中中心架构构物业服务务中心全全面负责责“金沙花园园”的日常常管理服服务工作作，按综综合一体体化管理理七大服服务即：房屋、治治安、车车辆、清清洁、绿绿化、维维修、社社区文化化。管理理机构如如图所示示：服务中心心架构物业服务中心主任 （1人)行政(财财务)部安防部部客户服务部保洁绿化部维修保养部(助理11人)(安防员员7人)(收费费员1人)(维修修工1人)(保洁洁绿化工工3人)2、 小区物业业各一

16、线线部门工工作内容容简介：1）客户户服务部部：办理理业主/住户的的入住装装修手续续，处理理业主/住户的的投诉与与纠纷；建立和和管理业业主/住户资资料，接接待业主主/住户报报修、负负责同业业主/住户的的联络，做做好业主主/住户信信息反馈馈；巡查查监督秩秩序维护护、绿化化保洁及及维修保保养的工工作质量量并向业业主/住户征征循意见见；2） 维修保养养部：负负责本小小区公共共设备的的运行管管理和维维修养护护，为业业主/住户提提供各种种生活配配套设设施维修修保养的的有偿服服务；3） 安防部：负责区区内公共共秩序的的管理、交交通管理理和消防防管理，认认真做好好防盗、防防窃、防防火的工工作，尽尽力维护护业主

17、/住户人人身、财财产的安安全及本本小区正正常生活活秩序。4） 绿化保洁洁部：维维护小区区内绿化化设施，负负责监督督公共绿绿化区域域的花草草树木的的养护和和种植工工作，负负责公共共区域和和道路的的清扫，做做好本小小区环境境卫生，控控制鼠害害、虫害害；向业业主/住户提提供灭虫虫及私家家花园的的花木养养护及家家居清洁洁等有偿偿服务。3、 物业服务务中心职职责1） 贯彻执行行公司的的工作方方针、决决策、计计划和各各项指令令；2） 执行公司司统一的的财务管管理规定定；3） 执行公司司统一的的人事管管理规定定；4） 负责服务务中心的的全面工工作，并并根据公公司的整整体计划划，制订订本物业业服务中中心的工工

18、作计划划并组织织实施；5） 制定服务务方案报报公司批批准并组组织实施施；6） 根据公司司批准的的年度财财务计划划，合理理、有效效的控制制成本，收收取物业业服务费费、供水水等各种种费用，提提高各种种费用的的收缴率率；7） 负责“金金沙花园园”物业服服务中心心各种文文档的收收发、传传递、存存档及信信息管理理、反馈馈等工作作。负责责“金沙花园园”物业服服务中心心办公用用品、工工程所需需维修材材料及固固定资产产的申报报及管理理；8） 负责“金金沙花园园”工程设备备、设施施的日常常检查、维维修、保保养工作作，以及及装修管管理工作作。负责责安防、保保洁、绿绿化、车车辆管理理等工作作；9） 根据权限限和内容

19、容处理业业主对物物业服务务中心工工作的有有关投诉诉；10）自自觉接受受业主的的监督，并并协调好好与业主主的关系系；11）负负责与项项目所在在地政府府及有关关部门建建立良好好的协作作关系；12）配配合供水水、供电电、收视视等专业业部门的的工作，配配合相关关的外包包公司的的工作，为为业主住住户的正正常生活活创造必必要的条条件。五、物业业服务中中心各部部门日常常管理运运作原则：全全面推行行国际、国国内质量量认证机机构认证证的ISSO90001-20000质量量管理体体系，项项目内日日常机电电运行、房房管事务务、治安安消防、车车辆、清清洁绿化化、项目目文化、设设施维修修保养等等统一规规范管理理，注重重

20、每一个个管理服服务人员员的培训训、考评评、进行行日检、周周检、月月检、年年终评审审工作。物物业服务务中心管管理规章章制度分分为公众众制度和和内部管管理制度度两大类类，总体体实施原原则为：1、建立立专项工工作领导导小组。2、设立立总值班班制度。3、执行行物业服服务公司司的各项项管理制制度。 服务制度度目录：一、公众众制度1、 “金沙花花园”业主手手册2、 “金沙花花园”管理规规约3、 “金沙花花园”装修管管理规定定4、 “金沙花花园”消防管管理规定定5、 “金沙花花园”卫生管理理规定6、 “金沙花花园”绿化管理理规定8、 “金沙花花园”宠物管管理规定定9、 “金沙花花园”安全保保卫管理理规定10

21、、 “金沙花花园”交通管理理规定11、 “金沙花花园”噪音控控制管理理规定12、 “金沙花花园”安全用用水、用用电管理理制度13、 “金沙花花园”公共设设施、设设备管理理制度14、 “金沙花花园”禁止违违章占地地及乱搭搭乱建15、 “金沙花花园”异产毗毗连管理理规定二、内部部岗位职职责1、客户户服务部部主任岗岗位职责责2、客户户服务部部助理岗岗位职责责3、收费费员岗位位职责4、安防防领班职职责5、安防防员固定定岗岗位位职责6、安防防员巡逻逻岗岗位位职责7、保洁洁领班职职责8、保洁洁员岗位位职责9、绿化化工岗位位职责10、水水电维修修工工岗岗位职责责三、内部部管理运运作制度度1、 员工手手册2、

22、 员工行行为语言言规范3、员工工职业道道德规范范4、 员工培培训管理理制度5、 档案资资料管理理制度6、 财务管管理制度度7、 物业服服务中心心值班制制度8、 回访制制度9、 投诉处处理制度度10、 公共钥钥匙管理理规定11、 库房管管理制度度12、 公用设设施及设设备维护护、保养养管理规规定13、 有偿服服务收费费制度14、 防火管管理制度度15、 防火安安全“三级”检查制制度16、 消防应应急方案案17、 房屋维维修管理理规定18、 保洁服服务工作作标准四、工作作流程1、 业主入入住流程程2、 二次装装修管理理流程五、工作作质量考考核制度度1、 员工服服务质量量考核办办法2、 员工奖奖惩条

23、例例3、 部门月月考核表表4、 员工月月考核表表内部管管理一、培训训员工是第第一线的的工作人人员，直直接为业业主/住户服服务，工工作质量量的好坏坏，水平平高低直直接影响响到服务务质量、公公司声誉誉和形象象。因此此，对员员工的培培训十分分重要。1、 入职培训训：由物物业服务务公司人人事行政政部负责责对新入入职员工工进行岗岗前培训训。2、 岗位培训训：各部部门根据据实际需需要及具具体工作作要求，分分别对员员工分专专业再培培训。1）知识识即应知知。根据据不同工工种和岗岗位，应应该掌握握专业知知识、岗岗位规范范、工作作程序和和工作标标准。此此外，还还应该对对”金沙花园园”概况，及及与服务务有关的的各种

24、知知识有一一定的了了解，以以随时满满足业主主/住户的的需要。2）能力力即应会会。不仅仅要熟练练本岗位位的技能能技巧，要要有应变变能力,以满足足不同业业主/住户的的要求。3）态度度。指仪仪容仪表表及待人人接物的的态度。不不同岗位位有不同同的要求求，仪容容仪表要要规范得得体、干干净大方方、笑容容可掬、态态度诚恳恳、礼貌貌自然、讲讲究高效效率，要要求服务务始终处处于最佳佳状态。为为业主/住户营营造一个个清新舒舒适、环环境优美美、整洁洁自在的的生活空空间。二、培训训的组织织方式1、 培训职责责：物业公司司行政人人事部负负责全公公司员工工日常培培训计划划、协协调、组组织、考考核等工工作。2、 培训实施施

25、流程：我们对员员工的培培训分为为“入职培培训 岗岗位转正正培训 日常管管理培训训”3、 培训时间间：4、 培训方法法：三、培训训内容1、 新员工公公共培训训科目（由由人事行行政部安安排）序号公共科目目名称及及具体内内容课时1由人力资资源统一一进行军军训（包包括军事事训练和和体能训训练）3天2礼仪知识识：1、常用用礼仪知知识；22、形体体训练；3、行为为语言规规范6课时3服务意识识：1、职业业道德教教育；22、如何何处理投投诉；33、沟通通技巧3课时4企业文化化：1、 企业发展展史及基基本情况况介绍；2、企业业理念；3、员员工手册册；44、劳动动及人事事方面的的管理规规章制度度3课时5项目基本本

26、情况介介绍及二二次装修修管理要要点4课时6行业法规规：建设部及及物业管管理方面面的法规规条理4课时7物业管理理基础知知识2课时8安全知识识及消防防知识2课时10实习3天2、安防防员培训训科目序号培训内容容培训频率率培训目标标 1、单兵队列列训练和和体能训训练每周三次次培养组织织纪律性性练就扎实实基本功功熟练掌握握擒敌及及防卫技技能2擒拿格斗斗基本功功、捕俘俘拳和防防卫术3内务管理理每周评比比检查一一次保持宿舍舍干净整整洁4例会（政政治思想想及职业业道德教教育、工工作讲评评及分析析）每周一次次提高思想想自觉性性，总结结自身存存在不足足5安防服服务工作作手册每月培训训熟悉安防防岗位职职责操作规程程

27、工作标标准6安防服务务的规章章制度和和相关法法规政策策每季培训训熟悉相关关法律常常识，提提高理论论水平8突发事件件的应急急处理紧紧急集合合演练每季度一一次提高突发发事件的的处理能能力9消防实战战演习和和伤员救救护知识识每半年一一次提高消防防实战能能力3、保洁洁员培训训科目序号培训内容容培训频率率培训目的的1例会（政政治思想想及职业业道德教教育，工工作讲评评及分析析）礼貌貌礼节行行为规范范每周一次次提高思想想觉悟总结自身身存在不不足2日常清洁洁注意事事项每天早晚晚训导指出当天天工作的的不足，提提高工作作效率，指指出工作作中存在在的不足足3清洁工作作概念每季度一一次提高理论论水平4每周一次次提高服

28、务务意识5清洁质量量标准每月一次次提高员工工对岗位位工作的的认识6清洁用品品的性能能及注意意事项每月培训训提高员工工安全防防范知识识7清洁设备备操作和和保养每季培训训提高工作作技能、保保持工作作效率8清洁工具具的操作作方法每月培训训提高工作作技能、保保持工作作效率9四害消杀杀和防治治每季度一一次熟练掌握握消杀程程序及注注意事项项10消防实战战演习每半年一一次提高消防防实战能能力4、绿化化养护员员培训科科目序号培训内容容培训频率率培训目标标1例会（政政治思想想及职业业道德教教育，工工作讲评评及分析析）礼貌貌礼节行行为规范范每周一次次提高思想想觉悟总结自身身存在不不足2内务管理理每月一次次检查保持

29、休息息室干净净整洁3园艺服服务工作作手册每月培训训熟悉岗位位职责、操操作规程程和工作作标准4园艺机械械、设备备操作和和保养每季培训训提高工作作技能、保保持工作作效率5修剪、施施肥、防防冻、防防虫、防防病等提高工作作效率，降降低养护护成本6植物生长长常识绿化养护护标准每季度一一次熟练掌握握园林知知识，提提高养护护质量7消防实战战演习每半年一一次提高消防防实战能能力5、维修修技工培培训科目目序号培训内容容培训频率率培训目标标1例会（政政治思想想及职业业道德教教育，工工作讲评评及分析析）每周一次次提高思想想觉悟总结自身身存在不不足2内务管理理每周检查查保持宿舍舍，工作作间干净净整洁3维修服服务工作作

30、手册设备管管理工作作手册消防管管理工作作手册每季培训训熟悉岗位位职责、操操作规程程和工作作标准4房屋工程程质量保保修每季培训训熟悉相关关法规、提提高理论论水平5项目内水水、电、消消防管道道的走向向及设备备设施特特点每季培训训熟悉项目目状况提高工作作效率6土建、机机电等相相关专业业的基础础管理知知识每季培训训提高综合合能力及及素质7设备及机机具的操操作演练练和保养养每半年一一次培训考核核检验实际际操作能能力寻找差距距8消防实战战演习每半年一一次提高消防防实战能能力四、 物业服务务中心主主要工作作：1、 人事、行行政管理理：1） 负责制定定人员定定岗定编编及培训训计划，各各种会议议纪要的的编写，员

31、员工考勤勤，各种种文件的的收发及及传阅2） 负责本物物业服务务中心各各项规章章制度的的建立健健全工作作3）负责责本物业业服务中中心制度度执行的的监督检检查工作作4）负责责办公物物品申报报工作5）负责责库房的的日常管管理，对对出入库库的物品品进行验验收和登登记。6）负责责员工宿宿舍、就就餐等后后勤服务务的管理理工作。8） 负责内部部各种信信息的传传递、追追办工作作。2、客户户服务部部1）接待待业主提提出的服服务要求求2）接待待业主投投诉、报报修3）代收收、代转转物品（贵贵重物品品除外）4）报刊刊、信件件收发5）电话话回访、上上门走访访（定期期、不定定期）6）解答答业主提提出的问问题7）传递递物业

32、管管理服务务信息8）特约约服务分分为自营营部分（保保洁，工工程维修修），与与合作部部分。合合作部分分与家政政公司商商议提供供服务项项目给业业主，费费用按项项目标准准向业主主/住户收收取。特约服务务项目明明细：1、自营营部分：工程维维修服务务包括：为业主主换灯泡泡、水龙龙头、疏疏通马桶桶等业主主居室内内设备设设施的有有偿维修修服务，及及装修前前的审图图、装修修后的隐隐蔽工程程验收、装装修过程程中的质质量控制制检查等等。2、合作作部分：保洁服服务包括括：地面面清洗、木木地板打打蜡、大大理石清清洗打蜡蜡、抛光光、翻新新、大理理石防渗渗、大理理石墙面面清洗、上上光、地地毯清洗洗、玻璃璃清洗、厨厨房、卫

33、卫生间清清洁、清清洗轿车车、杀虫虫灭害、房房间开荒荒、清洁洁及日常常清洁等等项服务务。为业业主联系系家政公公司，提提供代订订牛奶、代代订报刊刊、代请请保姆、代代订礼品品、代订订鲜花、代代请搬家家公司、代代订出租租汽车、代代请家教教、送水水服务、代代请婚庆庆服务、代代请摄像像、照相相服务、代代请清洗洗油烟机机、代请请小时工工等工作作。档案管理理：建立立客户档档案购房合同同复印件件业主基本本情况登登记表业主及家家人身份份证复印印件及照照片房屋出租租登记表表车辆、车车位登记记财务收费费管理：每月112日向业业主发送送缴费费通知单单，；20日向向未按期期缴费业业主发送送催缴缴通知单单如仍仍不能履履行义

34、务务的向业业主发函函。建立立费用统统收台帐帐，及时时登记费费用收缴缴情况3、工程程部设置说明明：1、电气气专业：负责对对项目内内的变（配配）电系系统、消消防自控控系统、安安防监控控系统及及各种水水泵、风风机电机机的日常常运行管管理、计计划检修修及突发发事故处处理等工工作。2、维修修专业：负责对对项目内内的给排排水系统统、消防防喷淋系系统、机机电设备备及其它它通用设设施设备备的运行行管理、计计划检修修、年终终保养、突突发事故故处理等等工作。3、运转转值班：负责对对项目内内的变（配配）电、供供暖等系系统的值值班运行行，对公公共区域域的设施施设备进进行巡视视，保证证项目内内各类设设备的安安全运行行，

35、为项项目内的的重要活活动提供供保障。人员安排排:工程部根根据“金沙花花园”项目的的具体安安排如下下：日常维修修部分包包括电气气、水暖暖二个专专业，主主要负责责日常维维修、设设备日常常保养等等工作；完成业业主/住户提提出的各各种维修修安装要要求，为为业主/住户提提供有偿偿服务，解解决弱电电系统、安安防监控控系统故故障，及及强电系系统、空空调系统统、给排排水系统统的日常常管理和和紧急抢抢修工作作，要求求每个员员工都具具有多种种技能。公司工程程维修组组长指导导和带领领员工进进行工作作，在日日常工作作中给员员工进行行培训和和示范，协协助物业业服务中中心经理理做好工工程维修修组织管管理工作作。工程部的的

36、主要工工作物业服务务中心工工程维修修在公司司统一领领导下，负负责对“金沙花园园”内的共共用部位位、共用用设施设设备（配配电、照照明、给给排水、通通风、消消防）进进行日常常维修管管理。具具体内容容如下：1、全面面负责所所管辖项项目，按按技术管管理指令令的规定定，有效效地制定定维修工工作计划划。2、负责责编制执执行项目目设备的的预防性性维修工工作计划划。3、处理理紧急事事故和突突发事件件。4、做好好交接验验收工作作，协商商问题的的处理方方案，配配合相关关单位返返修及未未完成项项目的施施工。5、负责责“金沙花园园”配电系系统所有有设备维维护保养养工作，严严格执行行供电局局、劳动动局的有有关规程程、规

37、定定，确保保变（配配）电系系统安全全可靠运运行。6、定期期巡视检检查本专专业系统统设备运运行状态态，发现现问题及及时组织织人员抢抢修。7、制定定设备的的中、小小修及保保养计划划。8、编制制各类设设备的技技术档案案，登记记系统设设备的运运行状况况、维修修记录，使使设备处处于良好好的工作作状态。9、工程程维修物物品的采采购配合合工作。10、建建立整理理工程部部技术档档案，按按月将各各系统设设备的有有关故障障情况、维维修项目目、更换换零件及及更新内内容填入入设备技技术档案案。4、安防防部日常常管理运运作安防部主主要工作作及程序序1）项目目治安管管理：通过监控控系统对对项目进进行244小时监监控。加加

38、强项目目巡视，防防止事故故的发生生，加强强与治安安部门的的联系，确确保其对对项目工工作的支支持。2）项目目消防管管理：建立消防防责任制制，建立立义务消消防队，对对消防设设施进行行巡检，并并组织必必要的消消防演习习。3）机动动车和非非机动车车的管理理：对机动车车停车场场进行224小时时巡视，对非机动车场进行不定时巡视。严格执行一车一卡制度，进出车辆一律刷卡，拒绝外来车辆入内。u 意外情况况处置如发生车车辆相互互碰撞，做做好现场场情况记记录，如如车主不不在现场场，及时时通知车车主到现现场处理理。原则则不为双双方划分分责任，由由双方自自行协商商解决；如发生业业主失窃窃，经业业主同意意，可以以协助报报

39、案并保保护现场场，等待待公安人人员到达达，提供供相关资资料；如车辆行行驶或停停放过程程中损坏坏车场设设施，及及时通报报客户服服务部，如如实做好好事故故调查表表，得得到业主主认可，待待客户服服务部人人员到场场与业主主协商赔赔偿方案案。u 安防员的的岗位培培训：针对岗位位，经常常性地对对安防员员进行各各种能力力训练，使使其能胜胜任本岗岗位工作作。1、 对项目内内人员及及车辆出出入的管管理；2、配合合保驾返返修工作作：在返修期期间，配配专人在在施工现现场监督督施工。确确保户内内设备、设设施完好好。5、绿化化保洁部部保洁主要要工作1）生活活垃圾清清运。每每天及时时清运，保保洁及时时进行消消杀；2）各公

40、公共场所所的保洁洁；3）家政政清洁；4）生活活水池清清洗工作作；5）房间间内跑、漏漏、滴水水的紧急急吸水工工作；6）工程程紧急维维修后的的清洁打打扫工作作；7）暴风风雨前/后（特特殊环境境）的清清扫、清清理工作作。绿化养护护工作：1、植物物修剪整整形：目的：促促进植株株良性生生长，减减少伤害害、变形形；使植植株美观观，适宜宜欣赏。时间：乔乔木类一一般在春春、夏二二季进行行主要修修剪作业业。花灌木在在春、夏夏、初秋秋时均可可进行修修剪整形形；修剪顺序序：熟悉悉各种植植物的修修剪要领领和观赏赏姿态；仔细观察察，因地地制宜，合合理修剪剪；工作结束束后进行行清场。高大乔木木类应该该用架杆杆进行支支撑，

41、防防止倒扶扶。其它它苗木根根据实际际情况进进行防风风、防寒寒，诸如如立支柱柱、立风风障等措措施。2、植物物的施肥肥、浇水水管理：合理施肥肥，促进进植物的的旺盛生生长，增增加植株株的观赏赏性；操作过程程：根据据植株在在不同季季节不同同的生长长状态，选选用生物物型肥料料进行施施肥；施肥时多多用撒施施；施肥后应应立即浇浇水，使使肥料颗颗粒化开开、粉碎碎，迅速速溶入土土壤。植物施肥肥要领：植物生生长期可可多施；植物在花花期、孕孕蕾期少少施、不不施；遵循溥肥肥勤施的的原则。合理浇水水：春季季视情况况少浇水水，冬季季全天候候均可；盛夏和秋秋季浇水水宜在早早、晚进进行。3、病虫虫害防治治：遵循循预防为为主的

42、原原则。4、修剪剪机具的的使用：使用用说明书书和实实际操作作经验相相结合。5、室内内植物的的日常养养护工作作：遇到节假假日或庆庆典日，协协调植物物租摆公公司进行行植物摆摆放、调调配工作作；遇到问题题时及时时向上级级领导汇汇报并通通知植物物租摆公公司采取取措施进进行处理理；绿化工作作质量检检查：根根据”金沙花园园”的绿化化养护工工作具体体内容制制定检验验标准和和方法。突发事件件、紧急急抢险工工作：恶劣天气气的紧急急清扫、缮缮后工作作。六、 岗位安排排及工资资部门岗位主要工作作描述工作时间间工资标准准工资合计计客户服务务部服务中心心主任1人人全面负责责物业服服务中心心的日常常管理工工作由公司支支付

43、由公司支支付客服助理理1人客户接待待及资料料管理，文文件收发发、证件件办理等等（内勤勤接待）。由公司支支付由公司支支付清洁绿化主管1人人主要负责责清洁绿绿化日常常管理工工作由公司支支付楼层清洁洁（2人）主要负责责楼层及及各大堂堂的清洁洁工作8：000188：0011000/月22000元/月月绿化工11人主要负责责园区绿绿化修剪剪、施肥肥、杀虫虫，草地地清洁及及中心花花园路面面及相关关设施的的清洁工工作由公司支支付由公司支支付工程维修维修工11人主要负责责设施、设设备检查查、维修修，公共共道路及及相关设设施维修修。由公司支支付由公司支支付行政(出纳)收银员11人物业办公公室、仓仓务及收收费管理

44、理工作。由公司支支付由公司支支付安防部主管1人人主要负责责部门日日常工作作管理（宿宿舍、员员工考勤勤）等8：000188：00由公司支支付由公司支支付领巡罗岗岗2人（兼任领领班）主要协助助主管工工作和负责小小区巡逻逻工作，记记录当班班情况工作时间间12小时时19000/月38000元/月月正门岗44人车辆、人人员出入入控制,来访指指引及安安全防范范和交通指指挥工作时间间12小时时18000/月72000元/月月机动1人人负责本部部门替休休及临时时性工作作工作时间间12小时时由公司支支付由公司支支付总计132000.000元七、设施施设备配配置明细细及费用用一、服务务用房共共计：770m21、管理理人员办办公用房房：300m2 2、安防防、工程程人员宿宿舍：220m22 3、清洁洁绿化物物资设备备保管室室：100m24、工程程人员物物资设备备保管及及维修工工作间：10m2二、物资资装备配配备明细细表1、 物业办公公室办公公设备配配置类：前期配置置：电脑脑1台（财财务）,办公桌桌椅5套（客服服1套、工工程1套、保保洁1套、安安防1套、财财务1套）,钥匙柜柜1组,饮水机机