拆迁安置小区物业管理模式探析.docx

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1、拆迁安置小区物业管理模式探析1前言随着苏州经济的快速进展，城市化水平的不断提高，涉及到越来越多的拆迁问题，对拆迁居民的安置是政府维持城市经济稳定和谐进展所必需妥当解决的问题。然而，拆迁安置又包含了许多方面的难题，比方居民原生活习惯，拆迁安置过程中的兼顾公平，拆迁安置所需资金的来源，拆迁安置后续问题的解决等等，几乎每一个都是不简单解决的难题。专业物业管理公司的介入是社会进展的趋势，但是在拆迁安置小区的物业管理上，存在着与一般商品化小区物业管理很大的区分，因此对于物业公司，这也是一个巨大的考验。2苏州拆迁安置小区物业管理滞后的缘由拆迁安置小区，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆

2、迁住户进行安置所建的住宅区。即因城市规划、土地开发等缘由进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的住宅区。依据我国法律的规定，安置小区中安置房的转让交易需要在取得该安置房房产证后才可以进行，这时的过户交易与一般的房屋没有任何区分之处。安置小区的对象是城市居民被拆迁户，也包括征拆迁房屋的农户。随着苏州城市化进程的不断加快，所涉及的拆迁安置问题也越来越多，政府有义务为被拆迁群众提供安全、温馨、舒适的住宅。近几年政府通过一系列政策，拆迁安置小区的整体建筑水平有了明显的提升，硬件基本上已经满足了被拆迁群众的要求，然而由于种种缘由，作为软件的拆迁安置小区物业管理始终不尽如人意，其缘由主要有以下两个：2

3、.1苏州拆迁安置小区的住户过于冗杂拆迁安置小区，由于住户多是被拆迁者，市政府作为拆迁他们原有住房后给予补偿而建筑的住宅区，所以一般状况下都不需要被拆迁者支付任何费用即可入住。这就确定了拆迁安置小区和一般商品房小区具有本质的区分，苏州地处长三角经济发达区域，越来越成为一个拥有着大量流入人口的城市。流入人口多确定了有大量的外来人口需要住宅，获得住宅的方式一般来说只有购置或租赁这两种形式，而目前苏州的高房价，使许多中低收入外来家庭不行能具有买高端商品房的能力，那就只能租房子居住，而拆迁安置小区由于其业主大多是苏州本地居民，获得该安置房并没有支付任何费用。并且政府拆迁的房屋对象一般以两大类为主，一是城

4、区的老平房，二是农村的自建房。城区老平房的住户许多本来就已经不再常住在那里而是有了其他住宅，农村自建房由于面积本身很大故而假如拆迁一般都会获得两三套甚至更多的拆迁安置房。这就导致了拆迁安置小区成为出租房云集的区域。对于出租者来说，房子不是自己在住，当然不会过多关怀环境等一系列问题，对于承租者来说，房子不属于自己，自己只是临时居住在这里，同样不会过多关怀环境等问题。另外，承租拆迁安置小区的住户一般文化层次和受教育水平都相对比较低下，他们没有多少环境爱护以及可持续进展的理念和意识。所以，这三个缘由导致了许多拆迁安置小区环境脏乱差，居民埋怨多，物业费征收难，物业公司更换频繁等等一系列问题。2.2苏州

5、拆迁安置小区物业管理模式落后苏州由于城市化进程起步不算太早，相比北上广深这样的一类城市处理各类城市化问题的能力略显缺乏。这在拆迁安置小区的物业管理中就能充分表达。居民小区物业管理，一般采纳的都是物业公司制度，居民上缴肯定的物业管理费，由专业的物业公司进行统一管理。在高端商品房小区，由于相对较为高昂的物业管理费，物业公司的管理较为规范和严格。而拆迁安置小区，由于本身业主是被拆迁居民，政府有义务为其提供安全、温馨、舒适的住宅，但是毕竟不行能有高端商品房小区那样的小区条件。这就确定了物业管理费不行能很高，低廉的物业管理费必定导致管理水平的相对缩水，而缩水后的物业管理服务又会招致住户的不满进而导致物业

6、管理费征收的困难，本就低廉的物业管理费再征收困难，进一步导致管理水平的下降，这样就形成了恶性循环，导致苏州如今许多拆迁安置小区的物业管理不容乐观。3苏州拆迁安置小区物业管理模式创新的方向拆迁安置小区是每一个城市在城市化进程中都会遇到的问题，借鉴北上广深等城市化进展较早的城市，我们可以找到苏州拆迁安置小区物业管理模式创新的方向。3.1政府进一步加强政策引导和健全各类机制拆迁安置小区的建筑主体是政府，其所代表的是政府的民心工程，意义不同于一般商品房。政府责无旁贷的要承当起改善拆迁安置小区的各类环境和管理水平责任。当然，并不是说要求政府以强制性的手段来进行管理，而是进一步加强政策的引导和进一步健全各

7、类机制，从而解决困扰苏州拆迁安置小区物业管理差的症结，进而全面改善苏州拆迁小区物业管理水平。具体来说，首先进一步明确对拆迁安置小区物业管理水平的要求，并设置肯定的巡察制度，同时对巡察结果建立肯定的奖惩机制，从根本上起到对担任拆迁安置小区物业管理的公司既约束又激励的机制。其次，针对拆迁安置小区物业管理收费较低的问题，应当由政府出面给予肯定的税收或者其他方面的优惠，当然这种优惠同样需要和物业管理水平挂钩，这样才能有效的提高拆迁安置小区物业管理水平。3.2拆迁安置小区物业公司集团化、统一化、专业化拆迁安置小区的物业管理，和一般商品房小区不同，有其自身的特点和难点。所以应当引导成立特地的拆迁安置小区物

8、业公司，这些物业公司就是只负责拆迁安置小区的物业管理，并且逐步集团化。如此术业有专攻，客户明确，专业化水平大大提高后，自然就能形成更好的管理手段和方式。同时逐步统一化各个拆迁安置小区物业管理的相关标准，这样可以大大提高拆迁安置小区物业公司的管理效率和效果。3.3具体管理方式法制化、规范化物业公司的具体管理是困扰小区物业管理效果的一大难题，这不仅仅表达在拆迁安置小区，哪怕在高端商品房小区也一样存在这个问题。拆迁安置小区由于自身的一系列特点，相比一般商品房小区存在着住户冗杂，素养层次不齐等因素，在物业公司的具体管理中将进一步增加管理难度。对此应当对具体管理方法法制化、规范化，这里所说的法制化并不是

9、上升到在国家法律中对此作出相应的要求和规范，而是指通过与住户签订协议的方式来实现物业管理过程中的法制化。为什么物业公司在管理过程中会遇到种种阻力，缘由就在于其管理不具备强制性，对住户没有任何规范性约束条款。签订协议后，明确规定了日常中的各种方面，明确了住户和物业公司双方的责任和义务，自然可以解决物业公司平常管理难的问题，同时也使住户可以更好的监督物业公司，更具有主人翁意识，如此双向规范，相互监督，才能起到最好的效果。3.4同步社会各类配套制度改革的深化小区物业管理肯定不仅仅是一个小区的问题，因为小区环境本身就包括小区周边外环境。困扰拆迁安置小区物业管理还有一个很重要的问题就是周边往往会比较杂乱

10、，各类小商贩较多，这是和拆迁安置小区住户的消费习惯和小商贩对拆迁安置小区市场的期望确定的。我曾经在走访中发觉许多拆迁安置小区外小商贩众多直接导致了交通的不通畅招致了许多居民的埋怨，但是物业公司对此类人员并无任何管理权。对此一方面需要社会相关职能部门加强巡察力度和处理惩罚力度，另一方面，可以考虑授予物业公司肯定的周边环境管理权并定期检查其管理效果是否良好，并且可以将该部分内容一并计入对物业公司整体的各类优惠与嘉奖考核中，如此便可以充分发挥物业公司管理人员长期在小区的优势，进行常态化管理，只有常态化管理，才能彻底转变小区周边环境的一系列问题。4苏州拆迁安置小区物业管理创新模式的几个关键点4.1物业

11、公司提供管理服务流程重点的转变物业公司提供管理服务的流程，长期以来始终都是重点在于中期在于关注具体日常管理阶段，然而笔者认为目前针对苏州拆迁安置小区的特点，进行良好的物业管理必需充分重视前期的规划打算和后期的跟踪调查，做到事前、事中、事后三者并重。1充分做好前期的管理规划和打算走访苏州多个拆迁安置小区，主要包括苏州市姑苏区南环新村、苏州市吴中区塘南新村、苏州市吴中区国泰新村等，发觉这些拆迁安置小区的物业管理基本没有任何事前的规划和打算，许多方面的管理措施和方法不合理，同时在管理过程中又出现诸多问题。要解决这些困难，必需做好事前的规划和打算，充分了解本小区的特点，包括周边环境、内部住户构成、管理

12、定位、管理目标等，在此基础上做好严格的物业管理打算，并向全体业主通报，逐一与住户签订协议明确双方的权责利关系，这样才能保证后续管理措施的有效执行，保证管理效果的有效实现。2充分做好后期的跟踪调查物业公司的后期跟踪调查其实是一个特别重要的环节，可是目前在我们的走访调查中发觉非但拆迁安置小区物业管理几乎没有后期调查这一环节，就是一般商品房小区的物业管理也大多没有这一环节。物业公司的管理规划和打算做得再好，毕竟只是一种事前的规划打算，在具体管理过程中不行避开的会发生一些事前所没有了解到的困难和问题，假如没有持续的后期跟踪调查，这些问题很难被发觉，自然也就很难被转变，长期下去，问题将越来越多。必需通过

13、一系列的手段措施来加强常态化的后期跟踪调查，准时发觉管理过程中的全部问题，准时依据问题提出解决方案，并且向全体业主通报，这样既能持续提高自身的物业管理水平，又能让业主知道物业公司做好本小区物业管理的诚意，增添业主对物业公司的信任程度，可谓一举两得。4.2物业公司提供管理服务时对其服务对象的必要权力物业公司在行使其管理职能时，不行避开的会与某些业主产生矛盾和摩擦，这在拆迁安置小区尤为普遍。上文已经充分阐述，由于苏州拆迁安置小区住户的冗杂性以及普遍存在的租赁户，导致苏州拆迁安置小区普遍存在物业公司与业主之间在许多方面无法达成共识或者住户漠视物业公司规定的状况，这种状况会严重影响物业公司管理目标的实

14、现。之前已经做了阐述说明物业公司应当重视前期的规划与打算，并且与业主签订相关协议以明确双方的权责利关系，可是还有一个问题，那就是假如仍旧有住户未能根据协议的要求行事导致物业管理遇到阻碍，必需要有肯定的惩处措施，这种惩处措施可以是经济上的，也可以是其他方面的。有了惩处措施，必定可以大大提高条约的执行效果，可是目前苏州并没有相应的法规或者条文明确物业公司有类似权限，全部笔者认为要真正提高住宅小区尤其是各类问题比较多的拆迁安置小区物业管理水平，给予物业公司肯定的处理惩罚权是必需的，只有这样，才能真正有效完成物业管理目标。4.3物业公司之间进行适当合并以及与其它行业进行联盟1物业公司之间进行适当合并目

15、前苏州的物业公司存在着数量多、实力弱的现状。要想真正全方位提高物业管理水平同时保证物业公司自身的良性经济运作，必需进行适当合并以收获以下好处：1解决物业公司资金需求的困难。现代社会，无论是进行高科技投资，还是引进有进展潜力，有领导才能的高素养人才，都需要大量的资金。资金缺乏制约着物业公司的进展，合并可以很大程度的解决资金问题。2全面提高自身的业务承接能力。目前苏州的许多物业公司都只面向几家甚至一家小区，规模小，本钱压缩，管理水平严重缺乏。合并后规模扩大，提供的服务范围自然也能快速扩大，而且前文已经阐述了针对拆迁安置小区，可以合并组建特地为拆迁安置小区提供物业管理服务的公司，客户群体特点一致，更

16、便于其制定统一的管理规划和打算，在统一化的规划打算下进行统一化的管理，效率效果都将得到大大提升。3取长补短，优势互补，增添提供全方位服务的专业实力。2物业公司与其他行业进行联盟。目前社会越来越明显的呈现出跨行业合作的趋势，物业公司也应当依据社会的改变准时的与其他行业进行联盟以提高自身的竞争力。比方可以与快递行业联盟。通过该联盟可以让业主通过本公司直接进行相关快递收发业务；比方也可以与外卖行业进行联盟，从而业主通过本公司可以直接进行外卖下单业务；比方还可以与医疗行业进行联盟，从而业主可以通过本公司直接获得常规化的医疗卫生服务。跨行业联盟可以更好的整合社会资源，增加物业管理的附加项目，从而大大提高

17、业主的满意度，业主满意度上来了，对物业公司的自身物业管理自然是大有裨益。综上所述，随着苏州经济的快速进展，城市化水平的不断提高，涉及到越来越多的拆迁问题，对拆迁居民的安置是政府维持城市经济稳定和谐进展所必需妥当解决的问题，经济社会对拆迁安置小区物业管理服务的要求将会越来越高，苏州这方面本身起步较晚，物业管理领域的综合实力本就相对一线城市有着不小的差距，必需大力推动物业管理服务的理念和模式创新，才能早日满足城市进展的需求。盼望在不久的将来，苏州的拆迁安置小区物业管理能够做到尽然有序，有条不紊，为我们的住户提供一个真正安全、温馨、舒适的居住环境，同时也为苏州城市化的进一步蓬勃进展增加一份助推力。作

18、者:徐鲭 单位:苏州经贸职业技术学院会计与国贸学院参考文献:1胡小萍.城市化进程中拆迁安置小区管理的实践讨论J.常州大学学报(社会科学版),2022,(7).2陈清,赵元元,邓叶,等.陈俊梁新型城镇化背景下拆迁安置问题讨论以苏州市为例J.中外企业家,2022,(5).本文来源：网络收集与整理，如有侵权，请联系作者删除，谢谢！第12页 共12页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页