北京市老年公寓发展的市场化研究.docx

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1、北京市老老年公寓寓发展的的市场化化研究项目代码码 : LW886 完成单位位 : 北京科科学学研研究中心心 北京京美兰德德信息公公司 研究人员员 : 张京成成 刘佳佳 邢巨巨臣 韩韩杰 周周江 王王晓东等等 获奖情况况 : 获19998年年北京市市科技进进步三等等奖 1.北北京老年年公寓的的社会需需求 人口老龄龄化的发发展以及及与此相相关的老老龄问题题正日益益受到关关注。119977年5月月，在美美国丹佛佛召开的的西方七七国首脑脑会议上上，首次次将人口口老龄化化作为最最主要的的问题进进行讨论论。日本本率先提提出了要要建立“照料社社会”的发展展目标，突出反反映了国国际社会会对人口口老龄化化及由此

2、此加剧的的老龄问问题的重重视。119999年被定定为“国际老老年人年年”，标志志着211世纪世世界将进进入人口口老龄化化时代，标志着着国际社社会对老老年群体体特殊地地位的正正式承认认，标志志着人的的寿命的的延长是是现代社社会进步步和文明明的表现现。同时时也为世世界各国国发展老老龄事业业提供了了历史机机遇。 在老龄化化社会中中，传统统的家庭庭养老方方式已远远远不能能满足社社会发展展的需要要，百姓姓传统的的养老观观念也在在不断更更新，社社会集中中养老的的方式正正在逐渐渐被人们们所接受受。大力力发展社社会养老老，兴建建老年公公寓，为为老年人人提供多多功能、全方位位、综合合性的服服务是社社会发展展的必

3、然然趋势。老年公公寓与传传统的敬敬老院、福利院院不同，不是用用来收养养无经济济来源的的孤寡老老人和低低收入家家庭送养养的老弱弱病人，不属于于国家或或集体办办的社会会福利设设施，而而是由社社会投资资兴办，并按市市场化经经营管理理的老年年专用住住宅，入入住老人人可根据据自己的的经济条条件和健健康状况况选择住住房等级级和服务务档次。老年公公寓的设设施要方方便、舒舒适、安安全。比比如要有有防滑地地面、防防跌扶手手、坐式式便器、紧急呼呼救装置置等。公公寓内还还应有各各种生活活服务、休闲娱娱乐、医医疗保健健设施，有专门门的服务务人员和和医务人人员。 1.1 政策背背景 国家支持持社会力力量兴办办老年福福利

4、事业业，鼓励励各界人人士投资资建设老老年服务务设施，开办敬敬老院、老年公公寓等（政策上上并没有有区别老老年公寓寓或是敬敬老院）。目前前仅是支支持鼓励励，并无无政策条条文，但但在税收收上有明明显优惠惠。根据据民政局局和税务务局19994年年72号号文件，兴办养养老机构构可以免免交营业业税，免免交一年年所得税税（实际际上现有有敬老院院从未交交过此项项税款），免交交固定资资产投资资方向调调节税。 19855年8月月，中华华慈善总总会开始始实施“安老工工程”。具体体内容有有：在大大中城市市筹建一一批示范范性老年年公寓，改建和和扩建一一批社会会福利院院、敬老老院，开开展社会会托老服服务，建建立专业业性老

5、年年医院和和临终服服务的安安老医院院，组织织为老年年人服务务的志愿愿者队伍伍等。 中国老龄龄协会会会长张文文范在119988全国老老年公寓寓研讨会会上说，要采取取政府决决策、社社会参与与、家庭庭支持的的方式，调动各各个方面面，包括括国内外外各种社社会组织织和个人人的力量量共同兴兴办老年年公寓，并要以以社会筹筹资兴办办为主、政府资资助为辅辅，形成成多层次次、多渠渠道、多多种经济济成分并并存的投投资体系系。发展展老年公公寓，要要确保设设施无障障碍，同同时配有有供老年年人疗养养、健身身、娱乐乐的场所所及邮电电、通讯讯等服务务；其次次，要注注意老年年公寓的的高中低低档次适适量，以以适合不不同消费费层次

6、老老人的需需求。1.2 北京市市老年人人口构成成及发展展趋势 据人口抽抽样调查查显示，19990年我我国600岁以上上的老年年人约有有96999万人人，为总总人口的的8.005%，预计到到20000年底底可达11.288亿人，为总人人口的110.110%，全国进进入老龄龄化社会会。 北京作为为我国的的特大城城市之一一，早在在19990年就就已进入入老龄化化城市的的行列，而且人人口老龄龄化的速速度在不不断加快快，19993到到19995年三三年间，老年人人口比例例仅增加加0.334个百百分点；而19995到到19997年的的三年间间，此比比例增加加了1.46个个百分点点。19998年年北京市市常

7、住人人口中660岁以以上的老老年人达达1533万人，占总人人数的114%（见表11）。有有人口预预测表明明：到220000年底，北京老老年人口口将达到到1888万人，约占总总人口的的14.6%；到20010年年将增长长到2330万人人，约占占总人口口的166.9%；到220255年时，将猛增增到4116万人人，老年年人口比比例接近近30%。 表1 北京人人口总量量分布比比例 常住人人口总量量（万人人） 城近郊郊区人口口（万人人） 60岁岁以上比比例（%） 19933 10551.22 6166.1 12.22 19944 10661.88 6255.1 12.48 19955 10770.33

8、 6311.8 12.56 19966 10777.77 6388.7 13.14 19977 10885.55 6466.2 14.02 19988 10991.55 6511.8 14.01 资料来源源：北北京统计计年鉴。 伴随着人人口老龄龄化过程程的是老老年人口口的高龄龄化，老老年人口口中800岁以上上的高龄龄老人所所占比重重逐步提提高（见见表2）。据测测算，119977年北京京80岁岁以上的的高龄老老人共有有13.7万人人，约占占老年人人口总数数的8%；预计计到20010年年将增加加到299万人，占老年年人口的的12.8%。表2 北京老老年人口口构成年年龄分布布 单单位：% 5559岁

9、岁 6064岁岁 6569岁岁 7074岁岁 7579岁岁 80岁岁以上 19933 6.000 4.889 3.006 2.002 1.119 1.006 19944 5.440 4.882 3.221 2.110 1.223 1.112 19955 4.886 4.772 3.442 2.220 1.222 1.000 19966 5.992 5.337 3.449 2.111 1.224 0.993 19977 4.889 5.222 3.772 2.445 1.552 1.111 19988 4.221 5.001 3.991 2.661 1.440 1.008 资料来源源：北北京统计

10、计年鉴。另据统计计，中重重度老年年性痴呆呆患者约约占老年年人群的的5%，据此推推测，北北京约有有7万到到8万老老年性痴痴呆患者者，他们们还需要要特别护护理。1.3 媒体宣宣传与社社会关注注 19988年以来来，老年年问题渐渐成热点点，十多多家老年年公寓先先后建成成开业，社会媒媒体开始始广泛关关注，北北京日报报、北京京晚报、北京晨晨报、北北京青年年报、北北京经济济报、中中国老年年报、民民政之声声报以及及电台、电视台台等多次次报道有有关老年年公寓的的消息，北京老老龄信息息网、夕夕阳红网网、“老来乐乐”、“天伦之之乐”等老年年服务网网站也相相继建立立。19988年9月月25日日开始，北京京晚报“金秋

11、时时光”版开展展系列讨讨论话题题：“我希望望老年公公寓办成成什么样样和我对对住老年年公寓的的看法”。19998年99月277日，北北京市朝朝阳东方方综合养养老院（东方老老年公寓寓）开始始在北北京晚报报做报报花和半半通栏广广告。119999年下半半年，北北京兴业业老年康康乐园、金梦圆圆老年乐乐园、常常青老年年公寓、福海老老年公寓寓等纷纷纷在北京京晚报、晨报和和青年报报上刊登登广告，并且打打出了每每月5550元的的入住价价。特别别是兴业业老年乐乐园和常常青老年年公寓每每月两到到三次广广告，已已连续做做了一年年多。与此同时时，“粮管所所改成老老年公寓寓”、“幼儿园园改办养养老院”以及某某某老年年公寓

12、日日前建成成开业的的消息屡屡屡见诸诸报端。今年年年初，占占地面积积44000 mm2，地地下2层层、地上上15层层的北京京市老年年公寓在在朝阳区区落成，据介绍绍这是目目前全市市条件最最好的老老年公寓寓。公寓寓有3000张床床位，分分成1444个双双人间和和10个个套间，每间房房内配有有彩电、冰箱、电话和和一套桌桌椅。令令人称道道的是，每个房房间的家家具式样样、床单单和窗帘帘的颜色色都不相相同，入入住老人人可根据据自己的的喜好选选择房间间。房内内设有医医护对讲讲系统，一旦老老人感觉觉不适，拿起话话筒，就就能与224小时时监控室室取得联联系。老老年公寓寓另一处处照顾老老人的设设计是同同一楼层层各房

13、间间的阳台台相连，老人们们打开阳阳台门就就可以串串门儿了了。 老年公寓寓的市场场前景也也逐渐被被房地产产开发商商看好，经过两两年的精精心设计计准备，由北京京宝氏华华商集团团投资兴兴建的北北京太阳阳城国际际老年公公寓已开开工建设设，它位位于小汤汤山温泉泉疗养区区，占地地42万万m2，建筑面面积188万m22，据称称是我国国第一家家示范性性老年生生活基地地，完全全市场化化管理运运作。分析以上上情况，根据新新世纪老老龄化社社会的养养老需求求，社会会养老应应是以老老年公寓寓为依托托载体的的多功能能、全方方位、综综合性的的老年人人生活服服务中心心。随着着人民生生活水平平的不断断提高，老年人人服务将将逐渐

14、形形成一种种产业，存在巨巨大的市市场前景景，有人人称之为为朝阳时时期的“夕阳”产业。因此，我们立立足新世世纪发展展的需求求，以老老年公寓寓的市场场化定位位进行研研究，将将为政府府的宏观观政策导导向和商商业资金金的投入入提供参参考依据据。 1.4 老年公公寓的定定位 随着新世世纪的来来临，百百姓养老老观念不不断更新新，社会会集中养养老的方方式正在在逐渐被被人们所所接受。老年公公寓有完完善、周周到、及及时的服服务，有有优越的的居住环环境和适适合老年年人的各各种活动动，将越越来越受受到有知知识、有有品位、经济基基础较好好、观念念开放且且有闲情情雅趣的的老人青青睐。 根据我们们的调查查，在人人们的观观

15、念中，老年公公寓与传传统的养养老院（敬老院院）有着着很大的的不同，养老院院一般仅仅解决老老人的基基本吃住住问题，大多是是为无依依无靠的的孤寡老老人和政政府的一一些民政政对象服服务的，条件较较差。老老年公寓寓可提供供综合性性的服务务，不仅仅在基本本的吃住住方面能能保证吃吃的好，住的舒舒适，而而且还提提供较好好的医疗疗保健、休闲娱娱乐等服服务和设设施，当当然这是是要支付付相应的的费用的的。调查查表明，人们对对老年公公寓的认认同远远远高于养养老院。中国社社会科学学院研究究员、772岁的的熊必俊俊老先生生曾说过过，让我我进敬老老院我不不去，但但如果让让我住老老年公寓寓，我一一定要去去。发达国家家很重视

16、视老年公公寓的规规划、设设计，西西方的很很多学者者从以下下四大方方面上来来研究探探讨老年年人的居居住问题题：第一一，从场场所的角角度（包包括环境境和人群群）来研研究居住住环境对对老年人人的活动动和行为为的影响响。第二二，从设设计的角角度来研研究空间间环境在在支持、改变，或否认认老年人人的社会会、生理理需求的的过程中中，将起起什么样样的作用用。第三三、从社社会、心心理学的的角度来来研究人人与环境境之间的的相互作作用。第第四、从从政策、法规设设计规范范的角度度来研究究如何促促进老年年人居住住水平的的提高。因此，建建筑设计计师设计计老年公公寓时主主要从以以下100个方面面考虑：私密性性：老年年人需要

17、要一个属属于自己己，不被被干扰的的空间。社会交交往：应应为老年年人提供供一个进进行社会会交往的的公共空空间。可选择择性：应应为老年年人提供供多种可可选择性性，并有有控制的的能力。清楚的的方向性性和明确确的标志志系统，它为记记忆力减减退的老老年人提提供活动动上的方方便。安全感感和安全全性：为为活动能能力减退退的老年年人提供供活动的的安全性性，使他他们有安安全感。可达性性和易操操作：供供老年人人活动的的空间应应有很好好的可达达性（即即无障碍碍）。常常用设施施（如门门、窗、家电）应易于于操作。适度刺刺激性和和挑战性性：一个个有适度度挑战性性的环境境将促进进老年人人的经常常活动。适度的的声光环环境：它

18、它将大大大方便视视力和听听力已经经减退的的老年人人的活动动。环境的的熟悉性性和连续续性：环环境的设设计应有有一定的的地方传传统，并并成为往往日生活活的延续续，使老老年人不不感到陌陌生。尺度适适宜的细细部：它它可以使使老年人人处处感感到方便便和愉快快。我国改革革开放220多年年来，国国民经济济飞速发发展，人人们的生生活水平平也有了了很大提提高，从从而加速速了人口口老龄化化的进程程，同时时，老人人们对养养老设施施的要求求也越来来越高。老年公公寓作为为一种重重要的养养老方式式，一定定会有很很好的发发展前景景。面向新世世纪的老老年公寓寓，应该该以老有有所养、老有所所为、老老有所乐乐为目标标，提供供多功

19、能能、全方方位的服服务，形形成一个个完善的的老人社社区。选选址应在在郊区，距市内内一小时时车程，占地5500亩亩左右，周围有有河流、湖泊、山地、树林，最好还还有温泉泉，空气气清新，环境怡怡人。内内部有果果园、鱼鱼池、花花圃、菜菜地、养养殖场、运动场场，可供供老人休休闲、健健身、劳劳动。在设施建建设上，住房应应以单元元式公寓寓套房为为主，有有卧室、起居室室、小厨厨房、卫卫生间，配备家家具、彩彩电、冰冰箱、空空调、电电话等设设备，使使之具有有家庭气气氛；卫卫生间及及过道、走廊均均安装扶扶手，床床头安装装紧急呼呼救装置置。公寓寓楼设活活动室、娱乐室室、健身身房、洗洗衣房、阅览室室、会客客室等，并设医

20、医务室、监护室室及相应应的医疗疗仪器，另设招招待客房房。公寓寓的辅助助设施应应有小商商场、邮邮电所、银行、停车场场等。公公寓配备备专职的的服务队队伍，经经过培训训的服务务人员负负责打扫扫卫生、保护环环境、维维修设备备，并提提供老人人需要的的各种服服务。公公寓定期期为入住住老人进进行体检检，医护护人员224小时时关注老老人身体体状况，随时诊诊治，必必要时及及时送往往专门医医院。老老年公寓寓的收费费要充分分考虑当当时中上上收入水水平家庭庭的支付付能力，不可太太高。19999年建成成开业的的太申祥祥和山庄庄（国际际敬老院院）就是是一家以以市场化化运作，适应现现代老人人需求，定位较较高的新新型老年年公

21、寓。它位于于京昌高高速公路路辛庄桥桥西面，占地1150亩亩，建筑筑面积110万mm2，均均为清一一色的仿仿古宫廷廷建筑，并辅以以苏州园园林式风风格；中中轴七进进殿堂，周围亭亭台水榭榭、走廊廊环绕，客房区区庭院典典雅、曲曲径通幽幽，令人人心旷神神怡。山山庄的布布局本着着“老有所所养、老老有所医医、老有有所学、老有所所乐、老老有所为为”五大功功能设置置。老人人入住均均为宾馆馆式单人人或双人人住房，设施齐齐全；国国医馆特特聘国内内知名中中西医专专家坐诊诊，并例例行健康康体检；老年大大学有适适合老年年特点的的各种教教学，学学有所用用；娱乐乐区设有有保龄球球、棋牌牌室、健健身房、歌舞厅厅和游泳泳池等，喜

22、欢钓钓鱼的老老人不出出院门即即可尽兴兴垂钓；山庄辟辟出的3300亩亩自留地地，还可可供老人人种植瓜瓜果蔬菜菜，并聘聘请农艺艺师指导导。同时时，这里里24小小时提供供热水，星级宾宾馆服务务水准，而且入入住后所所有服务务设施均均免费，使老人人有如“家”的感觉觉。2.北京京老年公公寓现状状调查 为了详细细了解北北京老年年公寓的的实际状状况，我我们对现现已开业业，条件件较好的的7家老老年公寓寓进行了了实地调调查，并并访问了了20名名入住老老人，以以下据此此进行简简要分析析。2.1 老年公公寓基本本状况分分析 根据老龄龄委、老老年协会会、民政政系统及及新闻媒媒体各方方面的信信息，我我们调查查的7家家老年

23、公公寓（为为了比较较，包括括敬老院院、福利利院）基基本上反反映了北北京市养养老机构构的发展展方向，地点大大多在城城近郊区区，具体体情况见见表3： 表3 北京老老年公寓寓基本状状况表 名 称称 地址 占地面面积 建筑面面积 开业时时间 东城区老老年公寓寓 东四十十三条 10000m2 98.8.110 顺义老年年公寓 顺义石石园北区区 700000m22110000m22 98.7.118 香山老年年公寓 海淀香香山外 60000m260000m2 97.6.66 朝阳东方方老年公公寓 朝阳区区北皋 66000m290000m2 97.5.88 中华福寿寿全敬老老院 丰台五五里店 172000m

24、2272000m2 98.5.88 四季青乡乡敬老院院 海淀四四季青 140000m2260000m2 19880 北京市第第一福利利院 北郊祁祁家豁子子 50000m2 较早 续表3 北京京老年公公寓基本本状况表表 名 称称 主办者者 收费情情况(元元/人月月) 床位数数(张) 入住人人数(人人) 入住率率(%) 东城区老老年公寓寓 区民政政局 7500-10000 40 顺义老年年公寓 县民政政局 2000-9000 4400 1800 41 香山老年年公寓 乡办公公司 3100-7550 2800 2000 71 朝阳东方方老年公公寓 私 人 4500-13380 3000 80 27

25、中华福寿寿全敬老老院 运输公公司 2600-7550 4000 1500 38 四季青乡乡敬老院院 乡政府府 2700-6770 4000 3800 95 北京市第第一福利利院 市政府府 5400-9000 4000 3800 95 注:收费费情况为为住宿服服务费,另加11503000元的伙伙食费,冬天再再加每月月501500元的取取暖费。 调查得知知，这些些老年公公寓大多多是近一一两年开开办的，入住率率并不高高，主要要是宣传传力度不不够，有有入住需需求的老老人许多多并不知知道这些些老年公公寓，或或者听说说过但并并不了解解实际情情况，以以为跟养养老院差差不多。明显的的例子就就是朝阳阳东方老老年

26、公寓寓在北北京晚报报做广广告后，一个月月就新住住进了220多名名老人，占原住住人数的的25%。其次次是费用用问题，收费越越高，住住人越少少，同一一家老年年公寓中中收费较较低的中中低档房房间住人人比高档档房间多多，可见见对一般般老人来来说价格格还是很很重要的的。另外外，各公公寓都有有4%8%的的外地老老人入住住，他们们的子女女都在京京工作。 从经济效效益来看看，除香香山老年年公寓和和四季青青敬老院院外目前前都未盈盈利，主主要原因因还是入入住率问问题，据据分析一一般入住住率在一一半以上上即可基基本收支支平衡。几家公公寓目前前的状况况只是一一期工程程，二期期工程已已列入计计划或已已动工。 老年公寓寓

27、的设施施基本上上满足了了老人的的需要，也有的的利用率率不高。各公寓寓都有医医务室、活动室室、娱乐乐室、图图书室；有的还还有花园园、鱼塘塘、泳池池、健身身房；高高档住房房有中央央空调、电话、彩电、地毯、独立卫卫生间224小时时热水，还有监监测器、呼叫器器等。公公寓提供供全天候候服务，服务人人员都经经过上岗岗培训，能够满满足基本本生活起起居服务务，态度度较好；医护人人员能进进行一般般救护及及日常用用药，重重病及时时送医院院治疗。但各老老年公寓寓目前都都缺乏老老年心理理医生，这却是是许多老老人需要要的。 这些老年年公寓中中，顺义义和香山山外部环环境好，空气清清新，住住房方便便舒适，收费适适中；东东方

28、和东东城房间间装修等等硬件设设施很好好，收费费较高；中华福福寿全和和四季青青条件稍稍差，但但收费较较低，工工薪阶层层退休金金即可支支付；福福利院与与老年病病医院在在一起，治疗方方便，且且有政府府福利色色彩。除除第一福福利院外外，这些些老年公公寓基本本上都是是市场化化运作。 据分析，老年人人选择老老年公寓寓主要考考虑以下下几个因因素：环境状状况：喜喜欢登山山的老人人倾向于于选择香香山；医疗服服务条件件：老年年人难免免生病，医疗护护理和抢抢救条件件自然重重要；收费标标准：每每月5000-9900元元能为多多数老人人接受；交通状状况：不不希望太太远，节节假日便便于和子子女团聚聚；居住条条件：应应该有

29、室室内卫生生间和洗洗浴设备备，多数数老人喜喜欢住平平房。还还有重要要的一点点，大部部分老人人住老年年公寓并并非只是是简单的的养老，他们更更希望在在与其他他老年人人的交流流中寻找找到共同同的话题题，摆脱脱孤独和和寂寞，最终在在精神上上有所寄寄托。 2.2 入住老老人情况况分析 在7家老老年公寓寓中，我我们随机机访问了了20位位老人，了解了了入住原原因，对对老年公公寓的看看法，费费用来源源等问题题，从一一个侧面面反映了了现住老老年公寓寓者的基基本情况况。这220人的的自然状状况表述述如下：其中男男性100人，女女性100人；平平均年龄龄77.3岁，最小的的51岁岁，最大大90岁岁；有配配偶者77人

30、（其其中有22对夫妻妻），丧丧偶8人人，独身身5人；有子女女14人人，无子子女6人人；健康康状况较较好的77人，较较差的113人，其中22人完全全不能自自理；中中专以上上学历的的5人，其他115人；原职业业为工人人的8人人，干部部类7人人，军人人1人，无业44人；有有8人可可由退休休金支付付老年公公寓费用用，122人全部部或部分分由子女女负担。 在设计的的12个个问题中中，来住住老年公公寓的原原因主要要是家里里生活不不便，有有病，无无人照顾顾，个别别人是因因为与子子女合不不来，有有些人认认为老年年公寓环环境好，空气好好，省心心方便，所以愿愿意来住住。选择择老年公公寓主要要看环境境、服务务和收费

31、费，也有有多人觉觉得能离离家近一一些更好好，具体体选择哪哪一家多多数是子子女建议议的，他他们一般般都先来来实地考考察一下下，认为为满意就就来住了了，选择择的余地地并不大大，因为为往往只只知道一一两家，多是从从报纸报报道中得得知的，个别是是朋友介介绍或是是就在原原住家附附近，建建设时就就知道，觉得不不错，一一开业就就住进来来了。子子女对老老人住老老年公寓寓大多比比较支持持，个别别有顾虑虑的亲自自考察了了公寓的的条件后后也同意意了，因因此老人人与子女女一般都都能够取取得一致致意见，老人高高兴而来来，子女女满意而而去，逢逢节假日日再来看看望或接接回家中中小聚。 在访问的的对象中中，住老老年公寓寓时间

32、最最长的已已有一年年，最短短的刚住住两天，大家对对所住老老年公寓寓的条件件（服务务、设施施、房间间布局等等）大都都比较满满意，收收费也算算合理，能够承承受（无无退休金金者子女女经济条条件都不不错），平均每每人每月月支出8800元元左右。 另外，我我们对香香山老年年公寓入入住老人人的年龄龄结构，文化程程度分布布，职业业及户口口所在地地分布进进行了统统计，基基本上代代表了各各老年公公寓入住住者的一一般情况况，列表表如下： 表4 年龄分分布 年龄 900岁 合计 男（人） 23 44 27 9 1033 女（人） 23 32 27 6 88 合计（人人） 46 76 54 15 1911 比例（%）

33、 24.1 39.8 28.3 7.88 1000 表5 文化程程度分布布 文化程度度 文盲 小学 初中 高中 大学 合计 男（人） 11 21 22 19 30 1033 女（人） 22 17 11 13 25 88 合计（人人） 33 38 33 32 55 1911 比例（%） 17.3 19.9 17.3 16.7 28.8 1000 表6 职业分分布 职业 工人 教师 干部 其他 合计 男（人） 40 7 54 2 1033 女（人） 18 15 33 22 88 合计（人人） 58 22 87 24 1911 比例（%） 30.4 11.5 45.5 12.6 1000 表7 户口

34、所所在地分分布 户口所在在地 东城 西城 崇文 宣武 朝阳 海淀 其他区区县 外地 人数（人人） 17 28 9 21 25 48 16 27 比例（%） 8.99 14.7 4.77 11.0 13.1 25.1 8.44 14.1 根据我们们对几个个老年公公寓的调调查，目目前住老老年公寓寓的老人人有以下下几个特特点：年龄结结构偏大大，655岁以下下的较少少，大多多在700岁以上上，平均均年龄775岁左左右；行动不不便的老老人居多多，占到到一半以以上，多多数老人人患有不不同程度度的老年年疾病；各公寓寓都有一一定数量量的外地地人入住住；住老年年公寓的的费用大大部分由由子女或或亲属支支付；老人对

35、对设施要要求不高高，注重重服务与与环境。现在入入住的老老人以及及家属普普遍对老老年公寓寓的条件件表示满满意，许许多中青青年人表表示自己己老了也也来住。 3.北北京老年年公寓的的市场前前景 为了掌握握更详实实的资料料，我们们对城近近郊区有有老人的的家庭进进行了问问卷调查查。调查查抽取4400个个样本入入户访问问，经审审核获得得有效问问卷3998份。 调查表明明，北京京老年人人是需要要多功能能老年公公寓的，具有较较大的潜潜在市场场，影响响其成为为现实市市场的主主要因素素是价格格。 3.1 被访者者接受的的价位较较低，平平均承受受价为每每人每月月11226元 为了了解解被访者者对老年年公寓的的价格承

36、承受能力力，调查查中对被被访者再再次介绍绍了设想想的服务务项目和和配套设设施。被被访者在在了解了了未来多多功能老老年公寓寓的详细细情况并并提出各各种意见见和建议议后，889.55%的人人表示只只能承受受每人每每月15500元元以下的的收费标标准。其其中566.8%的人表表示只能能承受110000元以下下。按照照调查结结果加权权计算，每人每每月的平平均承受受价格为为11226元。详见下下表： 表8 被访者者可承受受的每人人每月租租金 每人每月月可承受受月租金金 比例（%） 加加权平均均月租金金（元） 10000元以下下 56.73 11225.664 10000-115000元 32.75 15

37、001-220000元 5.885 20001-225000元 0.558 25001-330000元 2.992 30001-440000元 0 40001-550000元 0 50001-660000元 0.558 60000元以以上 0 只要服服务好收收费无所所谓 0.558 3.22 根据据以往经经验，被被访者实实际可承承受能力力为每人人每月220000元 在市场场调查中中，消费费者往往往把价格格承受力力报得很很低。根根据经验验，在一一般情况况下商品品的实际际上市价价，在调调查平均均价的1150%2000%之之间都是是可行的的，但原原则上不不要超过过调查平平均承受受能力的的二倍。照此估

38、估算，未未来多功功能老年年公寓的的收费标标准可以以定在每每人每月月20000元左左右。 3.3 未来北北京人的的承受能能力与维维持多功功能老年年公寓正正常运行行开支略略有差距距 初步估算算，建一一个上述述设想的的21世世纪多功功能老年年公寓，规模在在6000套住户户左右，其征地地、建房房、设施施、温泉泉、绿化化等硬件件投资约约60000万元元，每年年的运行行管理费费用约110000万元，利息约约5000万。如如按五年年回收投投资，每每年必须须有27700万万营业收收入，按按入住率率80%计算，分摊在在每一套套住户每每年收费费5.66万元，平均每每月47700元元左右。如果按按每户住住2位老老人

39、计，平均每每人每月月23550元左左右，略略高于未未来北京京人的承承受能力力。 3.4 未来多多功能老老年公寓寓市场容容量 本次调查查的愿意意租住未未来多功功能老年年公寓人人员的价价格承受受能力如如下表： 表9 愿意租租住多功功能老年年公寓者者按承受受价格分分布 单位：人 可承受月月租金 10000元以以下 110000元元15500元元 15001220000元 22000125000元 25001330000元 只要服服务好无无所谓 非常愿意意（444人） 22 16 4 2 比较愿意意（1114人） 52 48 4 2 6 2 考虑到访访问时被被访者所所报承受受能力偏偏低的因因素，可可以

40、比较较有把握握地讲，愿意租租住，且且调查时时每人每每月价格格承受能能力上限限在20000元元的人，都将是是未来多多功能老老年公寓寓的有支支付能力力的潜在在用户。这些人人的总样样本数为为20人人，占样样本的比比例为55%。 本次调查查的样本本代表未未来5-10年年北京市市市区中中上收入入水平家家庭。对对应总体体约1000万户户左右。按照相相对保守守的5%估计，下世纪纪初，北北京有支支付能力力的老人人对多功功能老年年公寓的的需求将将有5万万户，按按每户每每年5万万元支出出，这就就是一个个25亿亿元的巨巨大市场场。 而且，一一部分海海外侨胞胞，他们们有着落落叶归根根的夙愿愿，一个个设施完完备、服服务

41、周到到的老年年公寓会会是他们们的选择择；一些些子女在在国外的的老人为为了让孩孩子放心心也会入入住老年年公寓，这又是是一个很很大的市市场。 调查分析析显示，普通居居民的支支付能力力尚不能能完全覆覆盖多功功能老年年公寓的的运行成成本，实实际运作作中，政政府尚需需在地价价、税收收、贷款款利息等等方面给给予优惠惠政策。另外老老年公寓寓的经营营者也应应从自身身管理上上、经营营方式上上寻找多多种途径径，控制制运行成成本。这这样，实实现市场场化运作作是完全全可行的的，并且且可以有有稳定的的投资回回报。 3.5 市场化化运作是是北京老老年公寓寓发展的的必然趋趋势 北京老年年公寓市市场的出出现不是是偶然的的，既

42、是是人口老老龄化发发展的结结果，又又是商品品经济发发展到一一定阶段段的产物物。从市市场学的的角度来来看，市市场经济济是商品品经济的的实现形形式，市市场既是是生产与与消费的的纽带，又是需需求与消消费的桥桥梁。作作为老龄龄产业中中的主要要消费群群体-老老年人，从需求求到消费费在很大大程度上上必须通通过市场场这个桥桥梁才能能完成。老年人人数的增增加，购购买欲望望与购买买力的逐逐步提高高，从而而引起市市场需求求结构的的变化，并呈现现出老年年市场需需求扩大大的趋势势。 随着我国国市场经经济体制制的转轨轨，商品品经济的的日益发发达，消消费市场场格局必必将随着着消费结结构的变变化而调调整，特特别是老老年消费

43、费群体的的出现与与日益扩扩大，客客观上要要求从消消费市场场体系中中派生出出一个能能满足老老年人特特殊消费费需求的的特殊市市场。 老龄产业业的发展展速度和和规模，首先取取决于老老年消费费人口的的数量，一般情情况下，人口数数量越多多，消费费需求也也越大，因而市市场的容容量也就就越大；其次，取决于于老年人人口收入入水平的的高低，我国老老年人的的人均收收人水平平从整体体上看比比较低，但由于于我国老老年人口口的绝对对数量特特别大，仅其中中一部分分高收入入者，就就是十分分可观的的消费群群体，会会形成较较大的潜潜在市场场。从发发展趋势势来看，随着国国民经济济的增长长，老年年人的退退休金收收入也会会随之增增长，并并有一定定的个人人储蓄，其购买买潜力非非常大。