吉林市物业管理条例doc-吉林市物业管理条例.docx

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1、吉林市物业管理条例（20008年9月27日吉吉林市第第十四届届人民代代表大会会常务委员员会第55次会议议通过 20008年年11月月28日日吉林省省第十一届届人民代代表大会会常务委委员会第第7次会议议批准）目 录第一章章 总则则第二章章 业主主及业主主大会第三三章 物物业服务务企业管管理第四四章 前前期物业业管理第五五章 物物业服务务管理第六六章 物物业的使使用与维维护第七七章 物物业专项项维修资资金第八八章 物物业管理理投诉第九九章 法法律责任任第十十章 附附则第一章 总 则第一一条为规范范物业管管理活动动，维护护业主和和物业服服务企业业的合法法权益，根据有有关法律律、法规规，结合合本市实实

2、际，制制定本条条例。第二二条本条例例适用于于本市行行政区域域内的物物业管理理活动。第三三条物业管管理活动动应当坚坚持业主主自治、专业服服务与政政府监督督的原则则。第四四条市房地地产行政政主管部部门负责责全市物物业管理理活动的的管理工工作。其其主要职职责是：（一一）贯彻彻执行物物业管理理的法律律法规，执行国国家物业业管理的的有关规规定，制制定物业业管理的的相关制制度；（二二）负责责物业服服务企业业资质、物业专专项维修修资金、物业维维修保证证金、物物业服务务保证金金的监督督管理工工作；（三三）负责责招投标标或者协协议选聘聘物业服服务企业业备案工工作；（四四）协调调、指导导物业交交付使用用的资料料查

3、验工工作；（五五）负责责受理物物业管理理信访,调解处处理纠纷纷，查处处物业管管理违法法行为；（六六）协调调、指导导县（市市）区政政府、市市政府相相关部门门的物业业管理工工作。其下下设的物物业管理理办公室室负责日日常工作作。第五五条市、县县（市）区建设设、规划划、市政政公用、公安、环境保保护、城城市管理理行政执执法等相相关部门门在物业业管理活活动中应应当履行行下列职职责：建设设行政主主管部门门负责物物业保修修期限和和保修范范围内的的质量保保修责任任、物业业质量及及其配套套设施是是否完善善的监督督管理。规划划行政主主管部门门负责核核定、验验收物业业服务用用房等配配套设施施是否按按照批准准的规划划设

4、计配配建的监监督管理理。市政政公用行行政主管管部门负负责物业业管理区区域内供供水、供供热、燃燃气、绿绿化、环环卫等配配套设施施的移交交、运行行及维修修、安全全服务的的监督管管理。公安安部门负负责指导导物业服服务企业业划分停停车位及及确定在在物业管管理区域域内合理理的行车车路线，对停放放大型客客车、货货车和危危险品运运输等车车辆的行行为进行行管理；对物业业管理区区域内堆堆放易燃燃易爆物物品、阻阻碍消防防通道、消防设设施和消消防安全全工作进进行检查查和指导导。价格格行政主主管部门门负责制制定物业业服务收收费办法法，定期期公布物物业服务务收费政政府指导导价格，查处价价格违法法行为。工商商行政主主管部

5、门门负责物物业服务务企业注注册，核核发营业业执照，依法对对企业经经营行为为进行监监督管理理。环境境保护行行政主管管部门负负责物业业管理区区域内经经营场所所排放油油烟污染染，生产产、建筑筑噪声扰扰民等行行为的监监督管理理。城市市管理行行政执法法部门负负责违法法建（构构）筑物物、棚、亭、厦厦、弃置置垃圾、破坏市市政公用用设施及及饲养畜畜禽、圈圈地、耕耕种等行行为的监监督管理理。人民民防空主主管部门门负责物物业管理理区域内内地下人人防工程程的监督督管理。教育育、劳动动和社会会保障、卫生、药品监监督、文文化、公公安等行行政主管管部门审审批物业业管理区区域内的的经营场场所时，应当查查验相邻邻业主同同意改

6、变变住宅、车库用用途的书书面意见见及有关关部门的的批准文文件。第六六条县（市市）、区区人民政政府（含含各类直直接管辖辖乡镇政政府、街街道办事事处的开开发区管管委会）全面负负责本辖辖区物业业管理工工作。县县（市）、区物物业行政政主管部部门在本本级人民民政府的的领导下下负责物物业管理理的监督督管理工工作。其其主要职职责是：（一一）贯彻彻执行物物业管理理的法律律、法规规和规章章；（二二）负责责指导乡乡镇街开开展物业业监督管管理工作作；（三三）负责责划分物物业管理理区域；（四四）负责责批准协协议选聘聘物业服服务企业业和前期期物业招招投标的的监督管管理；（五五）负责责物业交交付使用用资料查查验和物物业承

7、接接验收；（六六）负责责指导、监督物物业服务务企业、业主大大会、业业主委员员会的工工作，接接受业主主委员会会备案事事项；（七七）负责责受理物物业管理理投诉，查处物物业管理理违法行行为。县（市）物物业行政政主管部部门负责责物业专专项维修修资金、物业维维修保证证金、物物业服务务保证金金的监督督管理工工作。区物物业行政政主管部部门负责责物业专专项维修修资金、物业维维修保证证金、物物业服务务保证金金使用的的监督管管理工作作。第七七条街道办办事处（乡镇人人民政府府）对辖辖区物业业管理活活动负有有全面管管理的责责任。应应当明确确专门机机构，配配备专职职人员，负责下下列物业业管理工工作：（一一）组织织业主召

8、召开首次次业主大大会会议议，指导导业主委委员会换换届工作作；（二二）监督督、指导导、检查查物业服服务企业业、业主主大会、业主委委员会、社区居居民委员员会（村村民委员员会）的的物业管管理工作作；（三三）对违违反物业业管理法法律、法法规的行行为向有有关部门门报告；（四四）调解解物业管管理活动动纠纷。第八八条社区居居民委员员会（村村民委员员会）在在街道办办事处（乡镇人人民政府府）的指指导下，履行下下列物业业管理义义务：（一一）指导导、监督督物业服服务企业业的物业业服务和和业主大大会、业业主委员员会及业业主物业业自行管管理活动动；（二二）配合合街道办办事处（乡镇人人民政府府）组织织召开首首次业主主大会

9、会会议和业业主委员员会换届届工作；（三三）调解解物业管管理活动动纠纷；（四四）劝阻阻违法拆拆改房屋屋和私自自搭建建建（构）筑物、损坏公公共设施施等行为为，并向向有关部部门报告告。社区区居民委委员会设设置专职职人员，具体负负责物业业管理工工作，并并接受物物业行政政主管部部门的指指导。第九九条市物业业管理协协会是物物业管理理行业自自律组织织，接受受市物业业管理行行政主管管部门的的指导。主要工工作是：（一一）制定定物业服服务行业业行为准准则；（二二）反映映物业服服务行业业的意见见、建议议和要求求，维护护其合法法权益；（三三）调解解物业服服务行业业内部的的纠纷；（四四）开展展物业服服务行业业质量评评比

10、活动动；（五五）培育育物业服服务企业业文化。第十十条新建住住宅物业业和向两两个以上上业主出出售的非非住宅物物业必须须实行物物业管理理。原有有住宅物物业的业业主应当当通过选选聘物业业服务企企业、自自行管理理或者委委托他人人管理的的方式实实行物业业管理。原有有非住宅宅物业逐逐步实行行物业管管理。第二章 业主主及业主主大会第十十一条房屋的的所有权权人及物物业买受受人为业业主；一一个物业业管理区区域的全全体业主主组成一一个业主主大会。业主、业主大大会按照照中华华人民共共和国物物权法、物物业管理理条例的规定定，享有有权利，承担义义务。业主主对建筑筑物专有有部分以以外的共共有部分分，享有有权利，承担义义务

11、；不不得以放放弃权利利为由不不履行义义务。第十十二条业主入入住达到到50%以上时时，街道道办事处处（乡镇镇人民政政府）应应当及时时组织召召开首次次业主大大会会议议。分期期建设的的物业项项目，首首期入住住的业主主达到550以以上时，可以成成立业主主大会。后期业业主入住住达到前前款规定定的条件件时，应应当重新新组织召召开业主主大会会会议。第十十三条街道办办事处（乡镇人人民政府府）组织织召开首首次业主主大会会会议前，应当成成立首次次业主大大会会议议筹备组组。首次次业主大大会会议议筹备组组由五至至七名成成员组成成，包括括街道办办事处（乡镇人人民政府府）、社社区居民民委员会会（村民民委员会会）负责责人、

12、开开发建设设单位代代表、业业主代表表。筹备备组组长长由街道道办事处处（乡镇镇人民政政府）的的负责人人担任。首次次业主大大会会议议筹备组组成员名名单确定定后，应应当以书书面形式式在物业业管理区区域内公公告。第十十四条首次业业主大会会会议筹筹备组应应当拟定定业主主大会议议事规则则（草草案）和和管理理规约（草案案）、确确认业主主身份、确定业业主在首首次业主主大会会会议上的的投票权权数、确确定业主主委员会会委员候候选人产产生办法法及名单单后，在在首次业业主大会会会议召召开155日前以以书面形形式在物物业管理理区域内内公告。首次次业主大大会会议议筹备组组应当自自组成之之日起330日内内，在街街道办事事处

13、（乡乡镇人民民政府）组织下下，召开开首次业业主大会会会议，并选举举产生业业主委员员会。第十十五条新建物物业的业业主召开开首次业业主大会会会议所所需费用用由开发发建设单单位承担担。已建建成的住住宅物业业的业主主召开首首次业主主大会会会议所需需费用由由市、县县（市）人民政政府从城城市维护护费中列列支。第十十六条业主大大会会议议决定事事项可以以采用集集体讨论论，也可可以采用用书面征征求意见见的方式式，并实实行投票票表决；但是，应当有有物业管管理区域域内专有有部分占占建筑物物总面积积过半数数的业主主且占总总人数过过半数的的业主参参加。住宅宅物业的的业主（物业买买受人）投票权权按套计计算，每每套住宅宅计

14、一票票。非住住宅物业业的业主主（物业业买受人人）投票票权按建建筑面积积计算，1000平方米米以下（含本数数）的有有一票投投票权，每超过过1000平方米米再计一一票。第十十七条业主大大会议事事规则应应当就业业主大会会的议事事方式、表决程程序、业业主投票票权确定定办法、业主委委员会的的组成和和任期等等事项依依法作出出约定。管理理规约应应当对有有关物业业的使用用、维护护、管理理，业主主的共同同利益，业主应应当履行行的义务务，违反反规约应应当承担担的责任任等事项项依法作作出约定定。管理理规约对对全体业业主具有有约束力力。第十十八条业主大大会会议议通过的的决定，业主委委员会和和全体业业主必须须履行。业主

15、主大会会会议作出出的决定定违反法法律、法法规规定定的，县县（市）区物业业行政主主管部门门或者街街道办事事处、乡乡镇人民民政府有有权责令令其限期期改正或或者撤销销其决定定，并通通告全体体业主。第十十九条业主委委员会是是业主大大会的执执行机构构。业主主委员会会一般由由15人人以下的的单数组组成。根根据工作作需要，可以聘聘请1名名执行秘秘书。执执行秘书书可以不不是本物物业管理理区域内内的业主主。第二二十条经经业主、业主大大会同意意，业主主委员会会代表业业主行使使权利，并履行行下列职职责：（一一）执行行业主大大会的决决定；（二二）召集集业主大大会定期期会议和和临时会会议；（三三）按照照业主大大会的决决

16、定定期期以书面面形式，向业主主、业主主大会通通报物业业服务情情况和业业主大会会、业主主委员会会活动经经费使用用情况；（四四）受业业主、业业主大会会委托，通过招招投标或或者其他他方式选选聘物业业服务企企业，并并与选聘聘的物业业服务企企业签订订物业服服务合同同；（五五）了解解业主、物业使使用人的的意见和和建议，监督和和协助物物业服务务企业履履行物业业服务合合同；（六六）组织织实施业业主自行行管理物物业工作作；（七七）监督督管理规规约的实实施；（八八）业主主大会赋赋予的其其他职责责。业主主委员会会履行前前款第（二）项项规定的的职责时时，应当当书面通通知街道道办事处处（乡镇镇人民政政府）和和社区居居民

17、委员员会（村村民委员员会）。业主主委员会会不得从从事与物物业管理理活动无无关的行行为。第二二十一条条业主委委员会应应当自选选举产生生之日起起30日日内，持持下列资资料到县县（市）区物业业行政主主管部门门和街道道办事处处、乡镇镇人民政政府备案案：（一一）业主主大会成成立情况况材料；（二二）物业业管理区区域基本本情况材材料；（三三）业主主委员会会选举办办法，业业主委员员会组成成人员情情况材料料及身份份证明；（四四）管理理规约及及业主大大会议事事规则。业主主委员会会备案事事项发生生变更的的，应在在变更后后30日日内，向向原备案案部门办办理备案案变更手手续。第二二十二条条业主委委员会应应当建立立档案。

18、内容包包括：（一一）各种种会议的的书面材材料；（二二）业主主委员会会选举产产生、备备案材料料；（三三）物业业服务合合同；（四四）业务务往来材材料；（五五）维修修资金使使用情况况材料；（六六）业主主委员会会认为需需要存档档的其他他材料。业主主委员会会档案应应当由专专人保管管，不得得损毁、遗失。业主委委员会换换届改选选时，应应当将档档案资料料移交至至下一届届业主委委员会。第二二十三条条业主委委员会应应当按照照业主大大会议事事规则的的规定，按期进进行换届届改选。因故未未能按期期换届改改选的，街道办办事处（乡镇人人民政府府）应当当督促业业主委员员会进行行换届。在此期期间，业业主委员员会应当当继续履履行

19、职责责，直至至新一届届业主委委员会产产生。第二二十四条条业主大大会会议议、业主主委员会会活动所所需经费费、必要要的日常常办公费费用、有有关人员员津贴等等，经业业主大会会会议通通过，可可以在物物业服务务合同中中约定或或者物业业共用部部位、共共用设施施设备经经营收益益中列支支。第二二十五条条业主、业主大大会、业业主委员员会对任任意弃置置垃圾、排放污污染物或或者噪声声、违反反规定饲饲养动物物、违章章搭建、侵占通通道、拒拒付物业业服务费费用等损损害其他他业主合合法权益益的行为为，有权权依照法法律、法法规以及及管理规规约的规规定，要要求行为为人停止止侵害、消除危危险、排排除妨害害、赔偿偿损失，也可以以向

20、有关关管理部部门报告告，请求求处理。业主对对侵害自自己合法法权益的的行为，可以依依法向人人民法院院提起诉诉讼。第三章 物业业服务企企业管理理第二二十六条条物业服服务企业业取得资资质证书书后，应应当在资资质等级级范围内内从事物物业管理理活动。物业业服务企企业的名名称、法法定代表表人等事事项发生生变更的的，应当当在营业业执照变变更后115日内内办理资资质变更更手续。物业业服务企企业资质质证书必必须在物物业服务务企业办办公场所所明示。任何单单位和个个人不得得伪造、涂改、出租、出借、转让资资质证书书。第二二十七条条物业服服务企业业的专业业管理人人员，应应当取得得国家或或者行业业相应的的职业资资格证书书

21、后，方方可从事事物业管管理活动动。职业业资格证证书不得得涂改、出租、出借、转让。第二二十八条条物业服服务企业业应当向向市、县县（市）物业行行政主管管部门交交纳物业业服务保保证金。标准为为物业服服务项目目二个月月的物业业服务费费用。物业业服务企企业交纳纳物业服服务保证证金后，市、县县（市）物业行行政主管管部门向向物业服服务企业业出具物物业服务务保证金金交纳证证明。第二二十九条条物业服服务企业业应当按按照物业业服务合合同约定定提供服服务，违违反物业业服务合合同，有有下列行行为之一一的，由由业主申申请，经经市、县县（市）物业行行政主管管部门审审查核实实后，扣扣减物业业服务保保证金，并依法法对受侵侵害

22、的业业主给予予补偿。（一一）未返返还向业业主收取取的服务务期限以以外的物物业服务务费的；（二二）未按按合同约约定的标标准提供供服务的的；（三三）擅自自撤出物物业服务务项目的的；（四四）违反反规定向向业主收收取不应应该收取取的费用用的；（五五）损害害物业管管理区域域内共用用部位、共用设设施设备备的。第三三十条物业服服务企业业退出服服务项目目时，应应当与业业主委员员会协商商，业主主委员会会同意后后，经县县（市）区物业业行政主主管部门门确认，返还物物业服务务保证金金本息。有异议议的，可可通过仲仲裁或者者诉讼方方式解决决。第三三十一条条物业服服务企业业享有下下列权利利：（一一）按照照物业服服务合同同的

23、约定定收取物物业服务务费用；（二二）接受受业主的的委托，提供物物业服务务合同约约定以外外的服务务，并向向接受服服务的业业主收取取约定的的费用；（三三）选聘聘专营企企业承担担专项服服务。（四四）对损损害物业业共用部部位、共共用设施施设备的的,代表表业主要要求其停停止侵害害、恢复复原状、赔偿损损失等。第三三十二条条物业服服务企业业应当履履行下列列义务：（一一）按照照物业服服务合同同约定的的服务内内容、标标准提供供服务，收取物物业服务务费时使使用专用用发票；（二二）被开开发建设设单位或或者业主主大会选选聘后，及时备备案，并并交纳物物业服务务保证金金；（三三）每半半年公布布一次物物业服务务费用的的收支

24、情情况明细细；（四四）听取取业主、业主大大会、业业主委员员会对有有关物业业管理活活动的意意见和建建议，并并接受监监督；（五五）制止止违反治治安、消消防、环环保、装装饰装修修等方面面规定的的行为，并向相相关部门门报告；（六六）建立立物业共共用部位位、共用用设施设设备的使使用、公公共秩序序、环境境卫生维维护、突突发事件件处理等等方面的的规章制制度。第四章 前期期物业管管理第三三十三条条前期物物业管理理是指新新建住宅宅物业及及向两个个以上业业主出售售的非住住宅物业业尚未召召开首次次业主大大会会议议之前，由开发发建设单单位选聘聘的物业业服务企企业实施施的物业业管理活活动。选聘聘的物业业服务企企业按照照

25、物业服服务收费费标准提提供相应应的物业业服务。开发发建设单单位销售售物业时时，承诺诺的物业业服务标标准和收收取的物物业服务务费用必必须明确确告知业业主（物物业买受受人）。在承诺诺的期限限内不得得擅自降降低物业业服务标标准、提提高物业业服务收收费标准准。第三三十四条条新建住住宅物业业及向两两个以上上业主出出售的非非住宅物物业，应应当按照照下列规规定配置置物业服服务用房房：(一)建建筑面积积十万平平方米以以下的按按照不少少于总建建筑面积积千分之之四配置置，但最最小不得得低于五五十平方方米；(二)建建筑面积积超过十十万平方方米（含含本数）的，超超过部分分按照千千分之二二配置。物业业服务用用房应当当设

26、置在在物业管管理区域域中心位位置或者者主出入入口附近近，并且且是具有有独立使使用功能能的地面面以上的的一层及及毗连房房屋。具具体位置置以及建建筑面积积应在规规划图和和规划项项目一览览表中标标注。物业业服务用用房包括括物业服服务办公公用房、业主委委员会办办公室、门卫室室、监控控室、储储藏间等等。物业业服务用用房的所所有权依依法属于于全体业业主。未未经占建建筑物总总面积22/3以以上且占占总人数数2/33以上的的业主同同意，不不得改变变物业服服务用房房的用途途。改变变物业服服务用房房使用用用途有收收益的，所得收收益用于于物业管管理区域域内物业业共用部部位、共共用设施施设备的的维修、养护，剩余部部分

27、按照照全体业业主或者者业主大大会会议议的决定定使用。第三三十五条条开发建建设单位位应当按按照下列列要求建建设物业业服务用用房：（一一）上下下水、供供电、供供暖、卫卫生等设设施齐备备，具备备正常使使用功能能；（二二）物业业管理区区域内配配置通讯讯、有线线电视、宽带等等设施的的，应当当在物业业服务用用房内预预留端口口，具备备正常使使用功能能。第三三十六条条开发建建设单位位应当制制定临时时管理规规约。临临时管理理规约不不得违反反法律法法规的规规定，不不得侵害害物业买买受人的的合法权权益。开发发建设单单位销售售物业时时，须向向物业买买受人明明示临时时管理规规约。临时时管理规规约对全全体业主主具有约约束

28、力。临时管管理规约约在管理理规约生生效后，即行失失效。第三三十七条条住宅物物业及向向两个以以上业主主出售的的非住宅宅物业的的开发建建设单位位，应当当向县（市）区区物业行行政主管管部门申申请确认认物业服服务用房房，划分分物业管管理区域域后，通通过招投投标方式式选聘物物业服务务企业。招标标人应当当在发布布招标公公告或者者发出投投标邀请请书的110日前前，提交交以下材材料报物物业项目目所在地地的市、县（市市）人民民政府物物业行政政主管部部门备案案：（一一）与物物业管理理有关的的物业项项目开发发建设的的政府批批件；（二二）招标标公告或或者招标标邀请书书；（三三）招标标文件；（四四）法律律、法规规规定的

29、的其他材材料。物业业行政主主管部门门发现招招标行为为有违反反法律、法规规规定的，应当及及时责令令招标人人改正。第三三十八条条开发建建设单位位确定中中标的物物业服务务企业后后，应当当在与中中标的物物业服务务企业签签订前期期物业服服务合同同后300日内，持下列列资料到到市、县县（市）物业管管理行政政主管部部门备案案：（一一）评标标委员会会的评标标报告；（二二）中标标人的投投标文件件等资料料；（三三）前期期物业服服务合同同；（四四）临时时管理规规约；（五五）招标标代理委委托合同同；（六六）物业业服务保保证金交交纳证明明；（七七）物业业专项维维修资金金代交代代收保证证书；（八八）法律律、法规规规定的的

30、其他材材料。市、县（市市）物业业行政主主管部门门备案后后，向开开发建设设单位出出具实实施物业业管理证证明。开发发建设单单位销售售物业时时，须向向买受人人明示前前期物业业服务合合同。第三三十九条条通过招招投标方方式选聘聘物业服服务企业业，应当当由开发发建设单单位从市市物业行行政主管管部门建建立的专专家库中中随机抽抽取确定定评标委委员会成成员。评标标委员会会由开发发建设单单位代表表和物业业管理方方面的专专家组成成，成员员为5人人以上的的单数，其中开开发建设设单位代代表以外外的物业业管理方方面的专专家不得得少于成成员总数数的三分分之二。第四四十条下列物物业项目目，经所所在地的的县（市市）区物物业行政

31、政主管部部门批准准，可以以采取协协议方式式选聘物物业服务务企业：（一一）投标标截止之之日，投投标人少少于3个个的；（二二）建筑筑面积小小于4万万平方米米（含本本数）多多层住宅宅物业；（三三）建筑筑面积小小于2万万平方米米（含本本数）的的高层住住宅物业业。第四四十一条条开发建建设单位位申请协协议选聘聘物业服服务企业业的，应应当向县县（市）区物业业行政主主管部门门申请确确认物业业服务用用房，划划分物业业管理区区域后，持下列列资料到到县（市市）区物物业管理理行政主主管部门门办理审审批手续续：（一一）规划划图纸；（二二）物业业服务企企业营业业执照及及法定代代表人身身份证明明；（三三）临临时管理理规约；

32、（四四）物业业服务项项目的标标准和要要求；（五五）法律律、法规规规定的的其他材材料。符合合条件的的，县（市）区区物业行行政主管管部门向向建设单单位核发发协议议选聘物物业服务务企业批批准书。第四四十二条条开发建建设单位位确定中中标或者者协议选选聘的物物业服务务企业后后30日日内应当当持下列列资料到到县（市市）、区区物业行行政主管管部门办办理实施施物业管管理证明明。（一一）协协议选聘聘物业服服务企业业批准书书；（二二）前期期物业服服务合同同；（三三）物业业服务保保证金交交纳证明明；（四四）物业业专项维维修资金金代交代代收保证证书。符合合条件的的，县（市）、区物业业行政主主管部门门向开发发建设单单位

33、核发发实施施物业管管理证明明。第四四十三条条新建住住宅物业业及向两两个以上上业主出出售的非非住宅物物业交付付使用前前，县（市）、区物业业行政主主管部门门应当对对下列资资料进行行查验：（一一）质量量监督、规划、消防、水、电电、气、暖、通通讯、有有线电视视、电梯梯等配套套设施及及验收合合格文件件；（二二）水、电、气气、暖、通讯、有线电电视等专专业管理理单位移移交协议议；（三三）物业业专项维维修资金金全额交交存证明明；（四四）物业业维修保保证金交交存证明明。第四四十四条条开发建建设单位位与物业业服务企企业承接接验收后后，向物物业服务务企业移移交下列列资料：（一一）物业业管理区区域的竣竣工总平平面图，

34、单体建建筑、结结构、设设备竣工工图，配配套设施施、地下下管网工工程竣工工图等验验收资料料；（二二）设施施设备的的安装、使用和和维护保保养等技技术资料料；（三三）物业业质量保保修文件件和物业业使用说说明文件件；（四四）开发发建设单单位代收收的专项项维修资资金的明明细资料料。开发发建设单单位在与与物业服服务企业业签订承承接验收收协议之之日起330日内内，向县县（市）区物业业行政主主管部门门备案。第四四十五条条开发建建设单位位在物业业交付使使用前，应当按按照当地地上一年年度建设设部门核核准的物物业建筑筑安装工工程每平平方米造造价2的标准准，向市市、县（市）物物业行政政主管部部门交纳纳物业维维修保证证

35、金，存存入指定定银行，作为保保修期内内属于建建设单位位物业质质量责任任的维修修费用保保证，保保修期满满后按规规定返还还本息。第四四十六条条物业服服务企业业解除前前期物业业服务合合同的，应当提提前300日告知知开发建建设单位位，开发发建设单单位必须须选聘新新的物业业服务企企业，进进行物业业服务。前期物物业管理理期间，开发建建设单位位不得放放弃物业业服务。原物物业服务务企业退退出物业业服务项项目前，应当向向开发建建设单位位移交本本条例第第四十四四条规定定的资料料。第五章 物业业服务管管理第四四十七条条物业管管理区域域由县（市）区区物业行行政主管管部门按按下列原原则划分分：（一一）配套套设施设设备共

36、用用的；（二二）位于于同一社社区或者者位置靠靠近的；（三三）原有有住宅物物业界线线已经自自然形成成，且无无争议的的；（四四）商贸贸、办公公、医院院、学校校、工厂厂、仓储储等非住住宅物业业及单幢幢商住楼楼宇具有有独立共共用设施施设备，并且能能够封闭闭管理的的；（五五）县（市）区区物业行行政主管管部门认认为有必必要划分分为一个个物业管管理区域域的。第四四十八条条物业服服务合同同期限终终止900日前，业主大大会、业业主委员员会与物物业服务务企业应应当协商商续约事事宜，续续约的应应当续签签合同。不续约约的，按按照下列列规定执执行：（一一）物业业服务企企业应当当按照物物业服务务合同的的约定，提供物物业服

37、务务至合同同终止之之日，业业主应当当按照物物业服务务合同的的约定，足额交交纳物业业服务费费用至合合同终止止之日；（二二）物业业服务企企业应当当在退出出服务项项目300日前，公布物物业服务务费用的的收支情情况，并并将已经经收取的的超出服服务期限限部分的的物业服服务费用用退还业业主；（三三）物业业服务企企业应当当在退出出服务项项目前110日内内，向业业主大会会、业主主委员会会移交有有关物业业维修、养护、更新、改造等等技术资资料。第四四十九条条物业服服务合同同期限未未满，业业主大会会或者物物业服务务企业一一方提出出解除合合同的，应当提提前300日书面面通知对对方。业业主委员员会应当当在此期期间组织织

38、召开业业主大会会会议，选聘新新的物业业服务企企业。业主主大会和和物业服服务企业业有物业业服务纠纠纷的，双方可可以协商商解决，协商不不成的，可以依依法申请请仲裁或或者向人人民法院院提起诉诉讼。协协商、仲仲裁或者者诉讼期期间，业业主应当当按物业业服务合合同约定定足额缴缴纳物业业服务费费用，物物业服务务企业不不得终止止物业服服务。第五五十条业主或或者业主主大会共共同决定定自行管管理物业业项目的的，业主主、业主主委员会会应当做做好下列列工作：（一一）组织织物业管管理区域域内（含含楼道）环境卫卫生清扫扫保洁工工作；（二二）维护护物业管管理区域域环境秩秩序和绿绿化养护护；（三三）负责责房屋及及自行管管理区

39、域域内道路路、方砖砖等共用用设施设设备的养养护和维维修；（四四）负责责接待业业主、物物业使用用人报修修，受理理业主投投诉和服服务费用用的收缴缴、管理理、使用用。第五五十一条条实施自自行管理理的，业业主、业业主委员员会应当当在街道道办事处处（乡镇镇人民政政府）的的组织、监督、指导下下，制定定自行管管理规约约，并报报街道办办事处（乡镇人人民政府府）备案案。自行行管理规规约包括括管理事事项（房房屋本体体共用部部位维修修养护等等）、服服务质量量、服务务费用、专项维维修资金金的使用用、业主主委员会会相关人人员津贴贴、违约约责任等等内容。第五五十二条条业主大大会未能能成立或或者无法法确定管管理方式式的，经

40、经业主同同意，县县（市）、区物物业行政政主管部部门可以以为其选选聘物业业服务企企业进行行物业服服务。曾实实施物业业管理的的，物业业行政主主管部门门选聘的的物业服服务企业业必须按按原物业业服务内内容和标标准提供供物业服服务，业业主应当当按照原原物业服服务费用用标准缴缴纳物业业服务费费用。未曾曾实施物物业管理理的，县县（市）、区物物业行政政主管部部门可以以选聘物物业服务务企业为为其服务务，物业业服务企企业应当当按照综综合服务务最低等等级提供供服务。业主应应当按照照该等级级最低政政府指导导价格缴缴纳物业业服务费费用。第五五十三条条未封闭闭物业管管理区域域及单体体楼的售售房单位位或者其其委托管管理的单

41、单位，在在向业主主、业主主委员会会进行物物业承接接验收前前，必须须对房屋屋本体共共用部位位、共用用设施设设备进行行维修养养护，达达到房屋屋完好，并移交交相关资资料。售房房单位改改制、兼兼并、破破产等的的，在完完成物业业承接验验收前，由承受受其权利利义务的的单位承承担该物物业的维维修养护护管理责责任。业主主或者业业主大会会同意进进行物业业承接的的，应当当与物业业服务企企业签订订物业服服务合同同。第五五十四条条业主或或者业主主委员会会不同意意进行物物业承接接的，售售房单位位应当委委托房屋屋安全鉴鉴定机构构或者其其他专业业鉴定机机构进行行鉴定。鉴定后后符合承承接条件件的，业业主应当当进行物物业承接接

42、；业主主仍拒绝绝承接的的，当事事人可以以向人民民法院提提起诉讼讼。第五五十五条条业主决决定采取取其他方方式委托托其他组组织管理理物业的的，应当当根据委委托的事事项，与与物业服服务企业业签订物物业服务务合同。第五五十六条条物业服服务收费费应当遵遵循合理理、公开开以及费费用与服服务水平平相适应应的原则则。住宅宅项目物物业服务务收费实实行政府府指导价价；非住住宅项目目物业服服务收费费实行市市场调节节价。市价价格行政政主管部部门应当当会同物物业行政政主管部部门根据据物业管管理服务务等级标标准、物物业服务务成本等等因素，制定相相应的政政府指导导价格并并定期公公布。第五五十七条条物业服服务费收收取具体体标

43、准应应当在前前期物业业服务合合同或者者物业服服务合同同中约定定，并在在物业管管理区域域内显著著位置或或者收费费地点予予以公示示。通过过招投标标方式选选聘物业业服务企企业实施施前期物物业管理理的，以以中标文文件确定定的收费费标准为为物业服服务费用用的具体体标准。其他他方式选选聘物业业服务企企业实施施物业管管理的，业主、业主委委员会根根据物业业管理服服务政府府指导价价格协商商确定物物业服务务费用具具体标准准。业主主、业主主委员会会与物业业服务企企业难以以协商确确定的，由双方方提出书书面申请请，报当当地价格格行政主主管部门门，由价价格行政政主管部部门与物物业行政政主管部部门核定定。第五五十八条条物业

44、服服务成本本或者物物业服务务支出构构成，主主要包括括：（一一）管理理服务人人员的工工资、社社会保险险和按规规定提取取的福利利费等；（二二）物业业共用部部位、共共用设施施设备的的日常运运行、维维护费用用；（三三）物业业管理区区域清洁洁卫生费费用、绿绿化养护护费用、治安秩秩序维护护费用；（四四）办公公费用；（五五）物业业服务企企业固定定资产折折旧；（六六）物业业共用部部位、共共用设施施设备及及公众责责任保险险费用；（七七）经业业主同意意的其他他费用。物业业共用部部位、共共用设施施设备的的大修、中修和和更新、改造费费用，应应当通过过物业专专项维修修资金予予以列支支，不得得计入物物业服务务支出或或者物

45、业业服务成成本。第五五十九条条物业服服务企业业应当按按照物业业服务合合同的约约定，提提供物业业服务。业主应应当按照照物业服服务合同同的约定定按时足足额交纳纳物业服服务费用用。业主主因为房房屋自用用部位损损坏、房房屋质量量等问题题或者违违反物业业服务合合同约定定逾期不不交纳服服务费用用的，业业主委员员会或者者社区居居民委员员会（村村民委员员会）应应当督促促其限期期交纳；逾期仍仍不交纳纳的，物物业服务务企业可可以依法法通过仲仲裁或诉诉讼方式式解决。物业业使用人人应当在在与业主主签订的的物业租租赁合同同中，约约定缴纳纳物业服服务费用用的方式式、主体体。第六六十条物业管管理区域域内已竣竣工但尚尚未售出出或者尚尚未交给给物业买买受人的的物业，物业服服务费由由开发建建设单位位交纳。物业所有有权转移