农村土地承包经营权流转与抵押贷款问题调研报告.doc

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1、农村土地承包经营权流转与抵押贷款问题调研报告 鱼池、网箱精养面 积不低于 50 亩，大湖、水 库散养面 积不低于 500 亩。（五） 设施及特种 农业。采取温室大棚等 设施开展 农业生产经营 的，以及从事林果、花卉、苗木、人参等特种 农业的，种植或养殖面 积不低于 5 亩 。（六）以家庭承包方式取得 农村土地承包 经营权 开展农业生产经营的，种植或养殖面 积准入条件可 为以上第三至第五款 标准的 50 。第三章 贷款用途、 额度、期限、利率、用信及 还款方式第七条 贷款用途。农村土地承包 经营权 抵押贷款用于借款人在承包或流 转土地范 围内从事农业生产经营 的融资需求，包括：（一）土地整理与复

2、垦。（二）道路、灌 溉、温室大棚等 农业基础设施建设。（三） 农业机械设备、生产资料、人工等 费用。（四） 仓储、物流等流通 环节费 用。（五）借款人取得 农村土地承包 经营权 并已缴付一定期限的租金，以此 为抵押，可用于剩余期限的后 续租金缴付；或 为扩大经营规 模，用于 拟抵押农村土地承包 经营权之外其他土地经营权 的租金 缴付。第八条 贷款额度。农村土地承包 经营权 抵押贷款额度应根据借款人 实际资 金需求、承 贷能力以及抵押物的 评估价值确定，同 时不超过贷款期间借款人农业 生产经营 收入现金流的 50 。自然人客 户单户额 度最高不超 过 1000 万元，法人客 户最高不超 过授信额

3、度。第九条 贷款期限。农村土地承包 经营权 抵押贷款期限根据 农业生产用途、周期和 现金流确定，同 时应遵循以下 规定：（一） 对于从事水稻、小麦等生 长周期一年以内作物，用途 为支付农业生产资料、人工 费用等日常 经营需求的， 贷款期限不超过 1 年。（二） 对于用途 为农田基础设施建设、土地整理和复 垦、购臵大型机械 设备、投入 仓储物流，以及从事林果、苗木等生 长周期较长作物的， 贷款期限最 长不超过 5 年。（三） 对于用途 为支付农村土地承包 经营权租金的， 视经营收入的 现金流确定，最 长不超过 5 年。（四） 贷款期限 应短于农村土地承包 经营权承包或流 转合同剩余年限 3 年（

4、含）以上；采用分期 缴付租金方式的，同 时应短于已 缴清租金的剩余使用年限 1 年（含）以上。（五）如遇到重大自然灾害或重大疫情导致贷款到期无法 偿还，但仍具 备正常生产经营 能力，在担保措施不 丧失或削弱情况下， 经原审批行批准可 办理展期或重新 约期。重新 约期延长期限不超 过原贷款期限的 50 。第十条 贷款利率。农村土地承包 经营权 抵押贷款定价按 农业银 行利率管理 规定在授 权范围内执行。第十一条 用信及 还款方式。根据客 户农业生产经营 和实际需求采取一次或分次放款的用信方式。贷款期限在 1 年以内（含）的，可采取利随本清、一次 还本分期付息、分期 还本付息等还款方式； 贷款期限

5、在 1 年以上的，必 须采取分期 还款方式， 还款间隔不得 长于 1 年。第四章 抵押担保管理第十二条 借款人需 为拟设 定抵押的 农村土地承包 经营权权利人（或共有人）；以农民合作社作 为借款主体的，抵押人可以为农民合作社社 员。第十三条 农村土地承包 经营权 可单独抵押，也可采用其他 资产抵（质）押、保 证担保等组合担保方式。自然人客 户采用农村土地承包 经营权单 独抵押的，鼓励其 购买人身意外 伤害保险；法人客 户采取农村土地承包 经营权单 独抵押的， 应要求其主要股 东或实际控制人提供连带责 任保证担保。第十四条 用于抵押的 农村土地承包 经营权应 符合以下条件：（一）土地不改 变农业

6、 用途，具 备持续农业生产能力。（二）取得 农村土地承包 经营权 的手续符合相关法律和国家政策规定：1通 过承包或互 换、转让方式流 转的，需取得 农村土地承包合同或 农村土地承包 经营权流转合同，以及 农村土地承包 经营权证 。2通 过转包、出租方式流 转的，需取得 农村土地承包 经营权 流转合同，且在 乡（镇）人民政府 农村土地承包管理部 门办理了合同 鉴证。（三）符合抵押登 记条件，能 够在当地 县级（含）以上政府指定部 门办理他项权利登记或其他相关 证明材料。（四）通 过家庭承包方式取得 农村土地承包 经营权 的，需 预留口粮田（家庭成 员人数乘以全国人均耕地面 积计算），不得 纳篇二

7、： _ 农村土地承包 经营权 抵押贷款价值评估办法农村承包土地 经营权 抵押贷款价值评估办法（试行）第一条 本办法所称 农村土地，是指 农村集体所有和国家所有依法由 农村集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于 农业的土地；本 办法所称抵押人，是指依法取得 农村承包土地经营权的农户和经营大户、农民专业合作社等 经营主体；本 办法所称抵押 权人，是指银行等金融机构。第二条 符合以下条件的农村承包土地 经营权 可用于办理抵押 贷款：（一）具 备持续生产能力的 农业、渔业、林业及其他符合抵押条件的农村土地。（二） 农村承包土地 经营权 合法取得，并 拥有具备法律效力的 权属证明材料。如 农村土地

8、承包经营权证 、合法合 规的承包 经营或租赁合同、 农村流转土地经营权证 等。（三） 农村承包土地 经营权产权 关系清晰，符合 “依法、自愿、有 偿 ”的土地流 转原则，承包经营租赁协议 和手续符合国家法 规政策。（四） 经营土地没有改 变农业 用途。第三条 符合条件的承包土地经营权 价值评估方式：（一） 抵押人向金融机构申 请农村承包土地 经营权 抵押贷款，承包土地 经营权价值由借贷双方采取委托第三方 评估机构 评估、抵押 权人自评或者借 贷双方协商等方式，公平、公正、客观、合理确定 农村土地 经营权 价值。农户 小额贷款主要由金融机构和抵押人 进行协商评估认定，以减 轻群众负担。（二） 评

9、估基本方法，通 过查阅 合同文本、 实地调查等途径了解情况， 评估作价。（三） 计价方法，以 拟抵押土地所在 乡镇或村平均土地流 转价格（流 转租金）作 为评估依据；（四）土地承包 经营权 价值 =本地区年度平均土地流 转价格（流 转租金） 面 积（亩） 经营期限（最 长不超过二轮土地承包期限 2027 年 12 月 31 日）；（如 600 元 / 亩 10年 =6000 元）（五） 贷款金额一般不超 过提供抵押土地承包经营权认 定价值的 80；（六） 贷款的期限由借 贷双方协商确定（原 则上以中 长期贷款为主），但不得超 过抵押人提供的土地承包 经营权 的剩余期限。第四条 纠纷处 理方式：

10、当 债务履行期届 满抵押人未清 偿的，抵押 权人可与抵押人 协商以抵押的 农村承包土地 经营权 再流转所得价款受 偿；协商不成的，抵押 权人可根据合同 约定，向人民法院提起 诉讼。第五条 价款分配：抵押 权人在处置抵押的 农村承包土地 经营权时 ，所在集体 经济组织 成员有优先取得 权。处置抵押 农村承包土地 经营权 所得价款，抵押 权人优先受偿，超 过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由抵押人 继续清偿 。涉及 风险补偿 的按 _ 农村承包土地经营权抵押贷款风险补偿 基金管理 办法（试行） 执行。第六条 处置抵押农村承包土地 经营权 ，只拥有流转期间的农村土地 经营权 且不得改 变土地用途，

11、不享受其他 权利。第七条 本办法由 _ 农村承包土地 经营权 抵押贷款试点工作领导小组办公室负责解释 。第八条 本办法自发布之日起 实行。篇三： 农村土地承包 经营权 抵押贷款案例农村土地承包 经营权抵押贷款案例【摘要】：p 本文对全国首例土地承包 经营权 抵押贷款案例的相关概念、事件背景、以及具体内容等三个小节进行了分析p 。目录1.相关名 词解释31.1 农村土地承包 经营权31.1.1 涵义31.1.2 主体31.1.3 权利内容31.2 农村承包 经营权 流转31.2.1 涵义31.2.2 流转的主体41.2.3 流转的方式41.3 农村土地承包 经营权 抵押贷款52.背景介 绍52.

12、1 土地政策抑制52.2 中央层面开始探索改革52.3 成都市 试点先行53.抵押贷款具体 规定63.1 贷款条件及范 围63.2 贷款手续63.3 贷款流程63.4 贷款期限及 额度63.5 贷款利率6相关名 词解释1.1 农村土地承包 经营权1.1.1 涵义农村土地承包 经营权是指农村土地承包人 对其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定处分的权利，包括 农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地目前，耕地的承包期 为三十年，草地的承包期 为三十年至五十年，林地的承包期 为三十年至七十年。1.1.2 主体1）发包方第一， 农民集体所有的土地依法属于村 农民集体所有的，由村

13、集体 经济组织 或者村民委 员会发包；第二，已 经分别属于村内两个以上 农村集体经济组织 的农民集体所有的，由村内各 该农村集体经济组织 或者村民小 组发包。第三，国家所有的依法由 农民集体使用的 农村土地，由使用 该土地的 农村集体 经济组织 、村民委 员会或者村民小 组发包。2）承包方根据土地管理法 规定，农民集体所有的土地由本集体 经济组织 的成员承包经营 ，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。承包法 规定，农村土地采取 农村集体 经济组织 内部的家庭承包方式，因此集体中的户为承包经营权 的最基本主体。农荒山、荒沟、荒丘、荒 滩等农村土地，可以采取招 标、拍卖、公开协商等方式承包，可由农

14、民集体外的个体或者 单位承包。1.1.3 权利内容根据物 权法以及 农村土地承包法，承包 经营权 人对承包地享有占有、使用、收益、处分的权利，但承包 经营权 的抵押受到 严格限制，因此承包 经营权是有限的用益物 权。如中华人民共和国担保法 规定，农民土地承包 经营权 不能抵押（但承包林地、四荒地的经营权 可以用于抵押），物 权法也明确 规定除法律 规定的特殊情况外，集体所有的耕地、宅基地、自留地、自留山等不能抵押。1.2 农村承包 经营权 流转1.2.1 涵义土地承包 经营权 人依照 农村土地承包法的 规定，有 权将土地承包 经营权 采取转包、互 换、转让等方式流 转，流转的期限不得超 过承包

15、期的剩余期限。通过招标、拍卖、公开 协商等方式承包荒地等农村土地，依照 农村土地承包法等法律和国 务院的有关 规定，其土地承包 经营权 可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。1.2.2 流转的主体承包方自愿委托发包方或中介 组织流转其承包土地的， 应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事 项、权限和期限等，并有委托人的签名_或盖章。受让方可以是承包 农户，也可以是其他按有关法律及有关 规定允许从事农业生产经营 的组织和个人。在同等条件下，本集体 经济组织 成员享有优先权。受 让方应当具有农业经营 能力。1.2.3 流转的方式1）转让是指承包方有 稳定的非 农职业 或者有 稳定的

16、收入来， 经承包方申 请和发包方同意，将部分或全部土地承包 经营权让 渡给其他从事 农业生产经营 的农户，由其履行相 应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行 终止，原承包方承包期内的土地承包 经营权部分或全部 灭失。2）转包是指承包方将部分或全部土地承包 经营权 以一定期限 转给同一集体 经济组织 的其他 农户从事农业生产经营 。转包后原土地承包关系不 变，原承包方 继续履行原土地承包合同 规定的权利和义务。接包方按 转包时约定的条件 对转包方负责。承包方将土地交他人代耕不足一年的除外。3）互换是指承包方之 间为方便耕作或者各自需要， 对属于同一集体 经济组织 的承包地 块进行交

17、换,同时交换相应的土地承包 经营权 。4）入股是指实行家庭承包方式的承包方之 间为发 展农业经济 ，将土地承包 经营权 作为股权，自愿联合从事 农业合作生产经营；其他承包方式的承包方将土地承包 经营权 量化为股权，入股组成股份公司或者合作社等，从事 农业生产经营 。5）出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权 以一定期限租 赁给他人从事 农业生产经营 。出租后原土地承包关系不 变，原承包方 继续履行原土地承包合同 规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件 对承包方 负责。6）抵押抵押指 债务人或者第三人不 转移对某财产的占有，将 该财产 作为债权 的担保， 债务 人不履行债务时 ，债权人有权

18、依法以 该财产 折价或者拍 卖、变卖该财产 的价款优先受偿。农村土地承包 经营权抵押是指，承包方或者土地承包将土地承包 经营权 作为抵押物，向金融机构提出 贷款申请。经营权 流转的受 让方，1.3 农村土地承包 经营权 抵押贷款所谓土地流 转收益保 证贷款，是指在不改 变土地农业用途、不附 带各种政策 补贴的前提下，农户或农村土地承包 经营权 流转的受让方，本着自愿的原 则，将土地承包 经营权作为融资性担保公司的反担保措施，向金融机构提出 贷款申请，由融 资性担保公司向金融机构提供保证担保，由金融机构 发放贷款的一种新型融 资方式。背景介 绍2.1 土地政策抑制长期以来，受制于特殊的土地政策，

19、我国农业领 域一直是金融支持的薄弱地区，出现了“金融抑制 ”。比如中 华人民共和国担保法等法律就 规定，农民土地承包 经营权 不能抵押，但承包林地、四荒地的 经营权可以用于抵押。原因在于前者是 农民生活的必需品，而后者是 农民维持温饱所需之外的生 产资料。这反过来迟滞了现代农业的发展，阻碍了 农民增收的步伐， 扩大了城 乡差距。因此，要 实现国家所提出的城 乡统筹发展，必须逐步改革现有的农村土地制度，出台具有破冰意 义的相关政策。2.2 中央层面开始探索改革十八届三中全会决定 对深化农村改革作出全面部署， 对一些长期以来 议论较多但始 终没有触及的改革有了明确提法， 对一些过去虽有涉及但意 见

20、并不明确又事关重大的 问题有了突破性、开 创性的改革意 见。比如提出 “三个 赋予 ”，赋 予农民更多 财产权 利，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流 转及承包 经营权 抵押、担保 权能，赋予农民对集体 资产股份占有、收益、有 偿退出及抵押、担保、 继承权。2.3 成都市 试点先行2021 年，成 办发 202159 号文件，涉及了 “三 权 ”土地承包 经营权 、集体建 设用地使用 权和农村房屋产权抵押 ”2021 年 12 月 10 日，成都市下 发了“成都市 农村土地承包 经营权抵押 贷款工作方案”20_ 年 1 月初，中国人民 银行成都分行和省 农业厅等联合下发四川省 农村土地流 转收益保证贷款试点工作方案，先期 选择成都市（温江区）、德阳市第 12 页 共 12 页